Зачем ездить на объекты, или о чем молчит застройщик?
Довольно часто новостройки покупают без просмотра.
Это инвесторы на аукционах, которым все равно.
Это покупатели, которые ориентируются только на цену.
Это покупатели, которые живут не в Москве, а для брони надо торопиться.
Это покупатели, у которых просто нет свободного времени.
Но именно на просмотре можно увидеть нюансы, которых нет на карте и в рекламе.
Характерный пример. Если посмотреть на карте, то свалка ТБО в Саларьево никак не обозначена. Просто некое пустое пространство рядом с речкой.
Последние корпуса строят вплотную к этому “пустому пространству”.
И все это легко можно заметить, если погулять вокруг домов.
Это не повод отказываться от покупки. Это аргумент, чтобы взвесить все за и против, выбрать этаж и куда выходят окна.
Если у вас нет возможности изучить ЖК на местности, я могу это сделать вместо вас.
@mosstart
Довольно часто новостройки покупают без просмотра.
Это инвесторы на аукционах, которым все равно.
Это покупатели, которые ориентируются только на цену.
Это покупатели, которые живут не в Москве, а для брони надо торопиться.
Это покупатели, у которых просто нет свободного времени.
Но именно на просмотре можно увидеть нюансы, которых нет на карте и в рекламе.
Характерный пример. Если посмотреть на карте, то свалка ТБО в Саларьево никак не обозначена. Просто некое пустое пространство рядом с речкой.
Последние корпуса строят вплотную к этому “пустому пространству”.
И все это легко можно заметить, если погулять вокруг домов.
Это не повод отказываться от покупки. Это аргумент, чтобы взвесить все за и против, выбрать этаж и куда выходят окна.
Если у вас нет возможности изучить ЖК на местности, я могу это сделать вместо вас.
@mosstart
❤7👏2👍1
Ловушка апарт-отелей. Не покупай, пока не прочитаешь это!
Сейчас часто рекламируют покупку номеров в апарт-отелях или гостиницах, особенно в Сочи.
Смысл - номер можно сдавать через управляющую компанию, либо самостоятельно, или жить самому. Казалось бы - это удобно. Купил, получаешь доход на карту, ждешь роста стоимости объекта. И никаких хлопот! Некоторые УК могут разрешать пользоваться своими апартами-номером в течение месяца. Отличная идея, если отель в Сочи.
Но тут может быть ловушка.
Итак, Москва, ул. Автозаводская 23c16, апарт-отель. Несколько лет назад владелец здания распродал часть номеров. А потом УК выкатила покупателям свои условия. Или сдайте нам номер за 16 тыс рублей в месяц, или будут проблемы водой и светом. Так и произошло. Отказникам просто отключили коммуникации. Начались суды.
Сейчас в 2025-году, проблему до конца не решили. А ведь прошло более 5 лет…
Объект стал чемоданом без ручки, продать тяжело, эксплуатировать невыгодно.
Пока что для Москвы - это единичные истории, но кто знает…
@mosstart
Сейчас часто рекламируют покупку номеров в апарт-отелях или гостиницах, особенно в Сочи.
Смысл - номер можно сдавать через управляющую компанию, либо самостоятельно, или жить самому. Казалось бы - это удобно. Купил, получаешь доход на карту, ждешь роста стоимости объекта. И никаких хлопот! Некоторые УК могут разрешать пользоваться своими апартами-номером в течение месяца. Отличная идея, если отель в Сочи.
Но тут может быть ловушка.
Итак, Москва, ул. Автозаводская 23c16, апарт-отель. Несколько лет назад владелец здания распродал часть номеров. А потом УК выкатила покупателям свои условия. Или сдайте нам номер за 16 тыс рублей в месяц, или будут проблемы водой и светом. Так и произошло. Отказникам просто отключили коммуникации. Начались суды.
Сейчас в 2025-году, проблему до конца не решили. А ведь прошло более 5 лет…
Объект стал чемоданом без ручки, продать тяжело, эксплуатировать невыгодно.
Пока что для Москвы - это единичные истории, но кто знает…
@mosstart
❤9👍3
Если вернуться на 7 лет назад, когда я начал регулярно покупать российские акции, то какие бы я выбрал на долгосрок?
Только три - Сбер, Лукойл и Ленпреф. Все остальные не прошли проверку временем.
Если к первым двум “пришлют доктора”, а в третьем все-таки изменят устав, то с долгосрочным инвестом можно завязывать.
Норникель? Несколько лет был отличной выбором, но мировая конъюнктура, корпоративные споры и аварии сделали свое дело. Дивов нет, перспективы туманные.
Севсталь, НЛМК, ММК? У каждого свои проблемы, в том числе и с экспортом.
Яндекс? Несколько лет назад радовался, что купил по 2.5-3 тыс. Сейчас акции стоят в районе 4 тыс, дивы символические. А ведь за эти годы компания сильно выросла.
Дочки Россетей вроде - ЦП, Центра итд? Конъюнктура может стремительно измениться, как это было в ЦП. Волга из лидера по доходности скатилась в аутсайдеры, а потом опять нарастила позиции. Сложная система с тарифами, сбытами, долгами и прочим. Надо хорошо разбираться в теме, постоянно мониторить изменения, а еще лучше иметь инсайд.
Банки вроде Т, СПБ? Т имеет показатели хуже Сбера, а дивдоха несопоставима. СПБ - пока еще временная история.
Прочая нефтянка вроде Татнефти, Башнефти, Сургута? Нестабильно, ненадежно. Черные ящики в которых конъюнктура, интересы региональных властей, мажоров итд.
Всякий шлак вроде Газпрома, ВТБ, Россети даже рассматривать нет смысла.
Список “почему нет” можно продолжать и продолжать.
@mosstart
Только три - Сбер, Лукойл и Ленпреф. Все остальные не прошли проверку временем.
Если к первым двум “пришлют доктора”, а в третьем все-таки изменят устав, то с долгосрочным инвестом можно завязывать.
Норникель? Несколько лет был отличной выбором, но мировая конъюнктура, корпоративные споры и аварии сделали свое дело. Дивов нет, перспективы туманные.
Севсталь, НЛМК, ММК? У каждого свои проблемы, в том числе и с экспортом.
Яндекс? Несколько лет назад радовался, что купил по 2.5-3 тыс. Сейчас акции стоят в районе 4 тыс, дивы символические. А ведь за эти годы компания сильно выросла.
Дочки Россетей вроде - ЦП, Центра итд? Конъюнктура может стремительно измениться, как это было в ЦП. Волга из лидера по доходности скатилась в аутсайдеры, а потом опять нарастила позиции. Сложная система с тарифами, сбытами, долгами и прочим. Надо хорошо разбираться в теме, постоянно мониторить изменения, а еще лучше иметь инсайд.
Банки вроде Т, СПБ? Т имеет показатели хуже Сбера, а дивдоха несопоставима. СПБ - пока еще временная история.
Прочая нефтянка вроде Татнефти, Башнефти, Сургута? Нестабильно, ненадежно. Черные ящики в которых конъюнктура, интересы региональных властей, мажоров итд.
Всякий шлак вроде Газпрома, ВТБ, Россети даже рассматривать нет смысла.
Список “почему нет” можно продолжать и продолжать.
@mosstart
👍18❤6
Не все коту масленица и за этот год портфель иностранных акций неплохо сдулся, особенно вчера.
Но табачные компании подросли, как ни странно. Держу в портфеле BTI, MO, PM.
При этом, за прошлый год было почти +50%, за позапрошлый более 20%.
Жаль, что после сентября 2024 нет возможностей пополнить счет из РФ.
Изучаю другие варианты.
@mosstart
Но табачные компании подросли, как ни странно. Держу в портфеле BTI, MO, PM.
При этом, за прошлый год было почти +50%, за позапрошлый более 20%.
Жаль, что после сентября 2024 нет возможностей пополнить счет из РФ.
Изучаю другие варианты.
@mosstart
👍3❤1
Как использовать брокеров?
Как говорил Уильям Бернстайн - “The average stock broker services his clients in the same way that Baby Faced Nelson serviced banks” т.е. “Средний брокер обслуживает своих клиентов так, как Нельсон Бейби Фейс (известный американский грабитель банков) обслуживал банки.
У многих брокеров есть акции, которые побуждают клиентов совершать больше сделок, набирать плечи, шортить, покупать структурные продукты.
Все это можно использовать для своей выгоды.
Недавно Альфа предложила вернуть расходы по маржиналке на 500 тысяч за 30 дней. Самый надежный способ - это тупо купить на 500 тыс фонды ликвидности и продать через месяц. Но увы, большинство фондов Альфа из акции исключила.
Решил, что ОФЗ 26238 достаточно отпадали и накупил на весь лимит. Передержал, увы. Через 28 дней большую часть продал, за исключением профита - с учетом купона почти 15 тысяч. Мало? Да, но это деньги из воздуха, за счет бесплатного кредита Альфы. Проценты за маржиналку должны вернуть 20-го апреля.
Конечно, все это происходило в конце марта. Сейчас результат был бы хуже.
Также Альфа проводила акцию - маржиналка до 30 тыс по каждому счету бесплатная, но потом порезала лимиты до 5 тыс. Меня эта акция не заинтересовала.
Также Альфа еженедельно проводит турниры и челленджи, начисляет баллы за разные действия (пополнения счета на 300-1000, покупку 1-2 облигаций, акций итд). Баллы тоже обмениваются на виртуальные акции, которые потом продаются за реальные рубли. Мелочь, но несколько сотен в месяц набегает. Отбивает часть комиссии.
Возможно, похожие варианты есть и у других брокеров.
@mosstart
Как говорил Уильям Бернстайн - “The average stock broker services his clients in the same way that Baby Faced Nelson serviced banks” т.е. “Средний брокер обслуживает своих клиентов так, как Нельсон Бейби Фейс (известный американский грабитель банков) обслуживал банки.
У многих брокеров есть акции, которые побуждают клиентов совершать больше сделок, набирать плечи, шортить, покупать структурные продукты.
Все это можно использовать для своей выгоды.
Недавно Альфа предложила вернуть расходы по маржиналке на 500 тысяч за 30 дней. Самый надежный способ - это тупо купить на 500 тыс фонды ликвидности и продать через месяц. Но увы, большинство фондов Альфа из акции исключила.
Решил, что ОФЗ 26238 достаточно отпадали и накупил на весь лимит. Передержал, увы. Через 28 дней большую часть продал, за исключением профита - с учетом купона почти 15 тысяч. Мало? Да, но это деньги из воздуха, за счет бесплатного кредита Альфы. Проценты за маржиналку должны вернуть 20-го апреля.
Конечно, все это происходило в конце марта. Сейчас результат был бы хуже.
Также Альфа проводила акцию - маржиналка до 30 тыс по каждому счету бесплатная, но потом порезала лимиты до 5 тыс. Меня эта акция не заинтересовала.
Также Альфа еженедельно проводит турниры и челленджи, начисляет баллы за разные действия (пополнения счета на 300-1000, покупку 1-2 облигаций, акций итд). Баллы тоже обмениваются на виртуальные акции, которые потом продаются за реальные рубли. Мелочь, но несколько сотен в месяц набегает. Отбивает часть комиссии.
Возможно, похожие варианты есть и у других брокеров.
@mosstart
👍4❤3
Еще несколько лет назад застройщики придумали фичу - крупным шрифтом указывать ежемесячный платеж, а мелким - цену квартиры. Так например, в конце 2020-го года платеж по 1к в ЖК Перовское 2 - 35 тыс в месяц при цене квартиры 6 млн. На днях сдали такую за 59 тыс. Можно было и дороже, но собственница предпочла сдать одной девушке. Сейчас последний корпус этого ЖК сдается в эксплуатацию и ПИК продает остатки за 14.5 млн. Но инвеста тут уже нет.
@mosstart
@mosstart
👏4
Тренды в московской недвижике на примере.
Итак, конец ковидного 2020-го года. Ставка ЦБ на рекордно низком уровне - 4.25%
Сбер выдает ипотеку на вторичку под 7.5-8% с минимальным взносом 15-20%.
В декабре 2020-го года продал маленькую двушку 37м на 2-й Новоостанкинской за 11.5 млн.
Это была реальная рыночная цена, купили ипотечники.
Весна 2025 года. Ставка ЦБ на рекордно высоком уровне - 21%. Сбер выдает ипотеку на вторичку под 25-28%.
В апреле за наличку продал однушку 35.1м на Академика Королева за 12.4 млн.
Квартиры находятся рядом и схожи по потребительским качествам.
Район отлично подходит для жизни - рядом парк Останкино и ВДНХ. Пешая доступность метро, хотя и не в 5-и минутах.
Многоэтажка с лифтом кирпичная (на Новоостанкинской), или блочная (на Ак. Королева)
Качественный ремонт, хотя и не новый. Вся мебель и бытовая техника. Состояние - заезжай, живи.
Что мы видим? За 4.5 года роста цены в номинальных рублях почти не произошло. А учитывая инфляцию - квартира подешевела.
Как так, спросите вы. Ликвидные объекты, отличный район, приятный ремонт, все в порядке с документами, никаких цепочек.
Но дело в том, что:
- В экономе огромное значение имеет доступность ипотеки. Сейчас тарифы заградительные.
- Льготная ипотека на новостройки создала перекос спроса. Зачем покупать вторичку под 25-28% и больше, если можно взять новостройку под 6%?
- Квартира для себя, для удобной комфортной жизни в хорошем районе прямо сейчас, часто имеет слабый инвестиционный потенциал.
@mosstart
Итак, конец ковидного 2020-го года. Ставка ЦБ на рекордно низком уровне - 4.25%
Сбер выдает ипотеку на вторичку под 7.5-8% с минимальным взносом 15-20%.
В декабре 2020-го года продал маленькую двушку 37м на 2-й Новоостанкинской за 11.5 млн.
Это была реальная рыночная цена, купили ипотечники.
Весна 2025 года. Ставка ЦБ на рекордно высоком уровне - 21%. Сбер выдает ипотеку на вторичку под 25-28%.
В апреле за наличку продал однушку 35.1м на Академика Королева за 12.4 млн.
Квартиры находятся рядом и схожи по потребительским качествам.
Район отлично подходит для жизни - рядом парк Останкино и ВДНХ. Пешая доступность метро, хотя и не в 5-и минутах.
Многоэтажка с лифтом кирпичная (на Новоостанкинской), или блочная (на Ак. Королева)
Качественный ремонт, хотя и не новый. Вся мебель и бытовая техника. Состояние - заезжай, живи.
Что мы видим? За 4.5 года роста цены в номинальных рублях почти не произошло. А учитывая инфляцию - квартира подешевела.
Как так, спросите вы. Ликвидные объекты, отличный район, приятный ремонт, все в порядке с документами, никаких цепочек.
Но дело в том, что:
- В экономе огромное значение имеет доступность ипотеки. Сейчас тарифы заградительные.
- Льготная ипотека на новостройки создала перекос спроса. Зачем покупать вторичку под 25-28% и больше, если можно взять новостройку под 6%?
- Квартира для себя, для удобной комфортной жизни в хорошем районе прямо сейчас, часто имеет слабый инвестиционный потенциал.
@mosstart
👍9💯4❤1
Одно время активно продвигали ПИФы по недвижимости. Фонд покупает и сдает объекты коммерческой недвижимости. Обыватель может купить паи и получать доход. Своего рода аналог REIT в Америке.
Я даже был на одной такой промо встрече несколько лет назад. Но там собирали деньги под покупку помещения в Долгопрудном и сдаче его Пятерочке.
Как это выглядит в наших условиях?
Хулиномика, он же Алексей Марков, вложился в такие идеи и вот его результат:
— Aktivo (комм. недвига, с медийным Оскаром Хартманом), 925 тыс ~ за 2 года доходность 11.4%
— SimpleEstate (комм. недвига), 978 тыс ~ за 10 мес доходность 10.7%
Прямо скажем - результат так себе.
@mosstart
Я даже был на одной такой промо встрече несколько лет назад. Но там собирали деньги под покупку помещения в Долгопрудном и сдаче его Пятерочке.
Как это выглядит в наших условиях?
Хулиномика, он же Алексей Марков, вложился в такие идеи и вот его результат:
— Aktivo (комм. недвига, с медийным Оскаром Хартманом), 925 тыс ~ за 2 года доходность 11.4%
— SimpleEstate (комм. недвига), 978 тыс ~ за 10 мес доходность 10.7%
Прямо скажем - результат так себе.
@mosstart
👍4
Мосбиржа запустила внебиржевые торги заблокированными иностранными акциями.
Попробовал на вкус.
Итак, AMD.
Цена в IB $101, я купил в Альфе за 2401 руб + комиссия 12.01 руб.
В теории, есть шанс что цена сравняется.
Но на это могут уйти годы.
Заявка на Эпл по 7520 руб пока не исполнилась (в IB 198.6)
Интересно, дивы по ним начислять будут?
@mosstart
Попробовал на вкус.
Итак, AMD.
Цена в IB $101, я купил в Альфе за 2401 руб + комиссия 12.01 руб.
В теории, есть шанс что цена сравняется.
Но на это могут уйти годы.
Заявка на Эпл по 7520 руб пока не исполнилась (в IB 198.6)
Интересно, дивы по ним начислять будут?
@mosstart
👏4🤔1
Апарт-отели и Москва. Сравним 3 объекта.
Я уже рассказывал про неудачный пример покупки номера в апарт-отеле (УК выкатила покупателям ультиматум - или сдавайте нам за 15-20тыс в месяц, или будут проблемы со светом и водой).
А сейчас будет другая история. В первой половине десятых застройщик Пионер решился на эксперимент. Почему бы не построить с нуля апарт-отель, который будет совмещать функции гостиницы и долгосрочного проживания? В старых детективах Чейза и других авторов, главный герой частенько постоянно жил в отеле. В детстве недоумевал - “как это, ведь в отеле живут сутки-двое, редко когда больше”. Вот и у нас появился отель такого плана. Причем с нуля.
Подразумевалось, что наниматель может остановиться на короткий срок, на недели или месяцы. Особые условия для тех, кто снимает на месяц и больше. Покупатели номеров могут жить сами, сдавать через местную УК (ресепшн, как в обычной гостинице) или самостоятельно.
Какой результат эксперимента для инвестора?
Первый апарт-отель построили в Митино в начале 2015-го года - “Йес Митино”. На тот момент стандартные апартаменты 27м стоили около 5 млн. Это было чуть дешевле, чем цена однушки 38-40м в домах по-соседству (от 6 млн). Сейчас такие выставляют за 8.1-8.7 млн, а однушки уже от 11 до 12 млн. Так себе рост за 10 лет. Аренда номера стоит от 3.5 тыс в сутки (все эти “от” могут вырасти в разы).
Не очень понятно, на какую аудиторию был расчет. Митино - это спальный район за МКАД-ом. Единственная точки притяжения - это Крокус, в котором регулярно проходят выставки. Но и до Крокуса пешком не дойти. Проблема - плохая звукоизоляция, что типично для подобного формата. Еще были жалобы на качество отделки.
Второй апарт-отель построили прямо напротив метро Ботанический Сад 2020-м году - это “Йес Ботаника”. Стандартные апарты (с отделкой) площадью 20м стоили 4 млн + доплата за мебель (по желанию). Это было дешевле однушек рядом (от 5.5 млн). Сейчас такие номера выставляют от 12 млн (однушки рядом начинаются от 10.5млн). Рост в 3 раза за 5 лет - вполне неплохо. Аренда номера стоит от 5 тыс в сутки.
Тут локация для краткосрочной аренды идеальная - метро и МЦК Ботанический сад в 1 минуте пешком. И 2 остановки на МЦК до Окружной, где останавливаются экспрессы из Шереметьево.
Третий апарт-отель построили прямо рядом с метро Технопарк - это “Йес Технопарк”, сдан в 2022 году. В здание можно зайти из метро даже не выходя на улицу. Это были самые дорогие апарт - 8.5 млн за 26 метров, сейчас от 16 млн. Аренда номера стоит от 6 тыс в сутки.
Локация интересная. Рядом несколько БЦ, а также аналог Диснейленда “Парк Мечты”, самое большое сооружение подобного плана в стране. Также 2 остановки на метро до Павелецкого вокзала. А еще, часть самого здания занимают офисы. Есть довольно большой фуд корт. Но есть и минусы - налог на недвижимость по верхней границе - 2% в год от кадастра.
Выводы. Самым интересным инвестом стал “Йес Ботаника” - низкий входной билет, высокая стоимость аренды. Но помним, что это апартаменты, а не квартира. А значит, на вторичке пониженная ликвидность. Впрочем, все это уже включено в цену. На этом Пионер закончил эксперименты с апарт отелями в Москве.
@mosstart
Я уже рассказывал про неудачный пример покупки номера в апарт-отеле (УК выкатила покупателям ультиматум - или сдавайте нам за 15-20тыс в месяц, или будут проблемы со светом и водой).
А сейчас будет другая история. В первой половине десятых застройщик Пионер решился на эксперимент. Почему бы не построить с нуля апарт-отель, который будет совмещать функции гостиницы и долгосрочного проживания? В старых детективах Чейза и других авторов, главный герой частенько постоянно жил в отеле. В детстве недоумевал - “как это, ведь в отеле живут сутки-двое, редко когда больше”. Вот и у нас появился отель такого плана. Причем с нуля.
Подразумевалось, что наниматель может остановиться на короткий срок, на недели или месяцы. Особые условия для тех, кто снимает на месяц и больше. Покупатели номеров могут жить сами, сдавать через местную УК (ресепшн, как в обычной гостинице) или самостоятельно.
Какой результат эксперимента для инвестора?
Первый апарт-отель построили в Митино в начале 2015-го года - “Йес Митино”. На тот момент стандартные апартаменты 27м стоили около 5 млн. Это было чуть дешевле, чем цена однушки 38-40м в домах по-соседству (от 6 млн). Сейчас такие выставляют за 8.1-8.7 млн, а однушки уже от 11 до 12 млн. Так себе рост за 10 лет. Аренда номера стоит от 3.5 тыс в сутки (все эти “от” могут вырасти в разы).
Не очень понятно, на какую аудиторию был расчет. Митино - это спальный район за МКАД-ом. Единственная точки притяжения - это Крокус, в котором регулярно проходят выставки. Но и до Крокуса пешком не дойти. Проблема - плохая звукоизоляция, что типично для подобного формата. Еще были жалобы на качество отделки.
Второй апарт-отель построили прямо напротив метро Ботанический Сад 2020-м году - это “Йес Ботаника”. Стандартные апарты (с отделкой) площадью 20м стоили 4 млн + доплата за мебель (по желанию). Это было дешевле однушек рядом (от 5.5 млн). Сейчас такие номера выставляют от 12 млн (однушки рядом начинаются от 10.5млн). Рост в 3 раза за 5 лет - вполне неплохо. Аренда номера стоит от 5 тыс в сутки.
Тут локация для краткосрочной аренды идеальная - метро и МЦК Ботанический сад в 1 минуте пешком. И 2 остановки на МЦК до Окружной, где останавливаются экспрессы из Шереметьево.
Третий апарт-отель построили прямо рядом с метро Технопарк - это “Йес Технопарк”, сдан в 2022 году. В здание можно зайти из метро даже не выходя на улицу. Это были самые дорогие апарт - 8.5 млн за 26 метров, сейчас от 16 млн. Аренда номера стоит от 6 тыс в сутки.
Локация интересная. Рядом несколько БЦ, а также аналог Диснейленда “Парк Мечты”, самое большое сооружение подобного плана в стране. Также 2 остановки на метро до Павелецкого вокзала. А еще, часть самого здания занимают офисы. Есть довольно большой фуд корт. Но есть и минусы - налог на недвижимость по верхней границе - 2% в год от кадастра.
Выводы. Самым интересным инвестом стал “Йес Ботаника” - низкий входной билет, высокая стоимость аренды. Но помним, что это апартаменты, а не квартира. А значит, на вторичке пониженная ликвидность. Впрочем, все это уже включено в цену. На этом Пионер закончил эксперименты с апарт отелями в Москве.
@mosstart
👍13👏1