Зачем ездить на объекты, или о чем молчит застройщик?
Довольно часто новостройки покупают без просмотра.
Это инвесторы на аукционах, которым все равно.
Это покупатели, которые ориентируются только на цену.
Это покупатели, которые живут не в Москве, а для брони надо торопиться.
Это покупатели, у которых просто нет свободного времени.
Но именно на просмотре можно увидеть нюансы, которых нет на карте и в рекламе.
Характерный пример. Если посмотреть на карте, то свалка ТБО в Саларьево никак не обозначена. Просто некое пустое пространство рядом с речкой.
Последние корпуса строят вплотную к этому “пустому пространству”.
И все это легко можно заметить, если погулять вокруг домов.
Это не повод отказываться от покупки. Это аргумент, чтобы взвесить все за и против, выбрать этаж и куда выходят окна.
Если у вас нет возможности изучить ЖК на местности, я могу это сделать вместо вас.
@mosstart
Довольно часто новостройки покупают без просмотра.
Это инвесторы на аукционах, которым все равно.
Это покупатели, которые ориентируются только на цену.
Это покупатели, которые живут не в Москве, а для брони надо торопиться.
Это покупатели, у которых просто нет свободного времени.
Но именно на просмотре можно увидеть нюансы, которых нет на карте и в рекламе.
Характерный пример. Если посмотреть на карте, то свалка ТБО в Саларьево никак не обозначена. Просто некое пустое пространство рядом с речкой.
Последние корпуса строят вплотную к этому “пустому пространству”.
И все это легко можно заметить, если погулять вокруг домов.
Это не повод отказываться от покупки. Это аргумент, чтобы взвесить все за и против, выбрать этаж и куда выходят окна.
Если у вас нет возможности изучить ЖК на местности, я могу это сделать вместо вас.
@mosstart
❤7👏2👍1
Ловушка апарт-отелей. Не покупай, пока не прочитаешь это!
Сейчас часто рекламируют покупку номеров в апарт-отелях или гостиницах, особенно в Сочи.
Смысл - номер можно сдавать через управляющую компанию, либо самостоятельно, или жить самому. Казалось бы - это удобно. Купил, получаешь доход на карту, ждешь роста стоимости объекта. И никаких хлопот! Некоторые УК могут разрешать пользоваться своими апартами-номером в течение месяца. Отличная идея, если отель в Сочи.
Но тут может быть ловушка.
Итак, Москва, ул. Автозаводская 23c16, апарт-отель. Несколько лет назад владелец здания распродал часть номеров. А потом УК выкатила покупателям свои условия. Или сдайте нам номер за 16 тыс рублей в месяц, или будут проблемы водой и светом. Так и произошло. Отказникам просто отключили коммуникации. Начались суды.
Сейчас в 2025-году, проблему до конца не решили. А ведь прошло более 5 лет…
Объект стал чемоданом без ручки, продать тяжело, эксплуатировать невыгодно.
Пока что для Москвы - это единичные истории, но кто знает…
@mosstart
Сейчас часто рекламируют покупку номеров в апарт-отелях или гостиницах, особенно в Сочи.
Смысл - номер можно сдавать через управляющую компанию, либо самостоятельно, или жить самому. Казалось бы - это удобно. Купил, получаешь доход на карту, ждешь роста стоимости объекта. И никаких хлопот! Некоторые УК могут разрешать пользоваться своими апартами-номером в течение месяца. Отличная идея, если отель в Сочи.
Но тут может быть ловушка.
Итак, Москва, ул. Автозаводская 23c16, апарт-отель. Несколько лет назад владелец здания распродал часть номеров. А потом УК выкатила покупателям свои условия. Или сдайте нам номер за 16 тыс рублей в месяц, или будут проблемы водой и светом. Так и произошло. Отказникам просто отключили коммуникации. Начались суды.
Сейчас в 2025-году, проблему до конца не решили. А ведь прошло более 5 лет…
Объект стал чемоданом без ручки, продать тяжело, эксплуатировать невыгодно.
Пока что для Москвы - это единичные истории, но кто знает…
@mosstart
❤9👍3
Если вернуться на 7 лет назад, когда я начал регулярно покупать российские акции, то какие бы я выбрал на долгосрок?
Только три - Сбер, Лукойл и Ленпреф. Все остальные не прошли проверку временем.
Если к первым двум “пришлют доктора”, а в третьем все-таки изменят устав, то с долгосрочным инвестом можно завязывать.
Норникель? Несколько лет был отличной выбором, но мировая конъюнктура, корпоративные споры и аварии сделали свое дело. Дивов нет, перспективы туманные.
Севсталь, НЛМК, ММК? У каждого свои проблемы, в том числе и с экспортом.
Яндекс? Несколько лет назад радовался, что купил по 2.5-3 тыс. Сейчас акции стоят в районе 4 тыс, дивы символические. А ведь за эти годы компания сильно выросла.
Дочки Россетей вроде - ЦП, Центра итд? Конъюнктура может стремительно измениться, как это было в ЦП. Волга из лидера по доходности скатилась в аутсайдеры, а потом опять нарастила позиции. Сложная система с тарифами, сбытами, долгами и прочим. Надо хорошо разбираться в теме, постоянно мониторить изменения, а еще лучше иметь инсайд.
Банки вроде Т, СПБ? Т имеет показатели хуже Сбера, а дивдоха несопоставима. СПБ - пока еще временная история.
Прочая нефтянка вроде Татнефти, Башнефти, Сургута? Нестабильно, ненадежно. Черные ящики в которых конъюнктура, интересы региональных властей, мажоров итд.
Всякий шлак вроде Газпрома, ВТБ, Россети даже рассматривать нет смысла.
Список “почему нет” можно продолжать и продолжать.
@mosstart
Только три - Сбер, Лукойл и Ленпреф. Все остальные не прошли проверку временем.
Если к первым двум “пришлют доктора”, а в третьем все-таки изменят устав, то с долгосрочным инвестом можно завязывать.
Норникель? Несколько лет был отличной выбором, но мировая конъюнктура, корпоративные споры и аварии сделали свое дело. Дивов нет, перспективы туманные.
Севсталь, НЛМК, ММК? У каждого свои проблемы, в том числе и с экспортом.
Яндекс? Несколько лет назад радовался, что купил по 2.5-3 тыс. Сейчас акции стоят в районе 4 тыс, дивы символические. А ведь за эти годы компания сильно выросла.
Дочки Россетей вроде - ЦП, Центра итд? Конъюнктура может стремительно измениться, как это было в ЦП. Волга из лидера по доходности скатилась в аутсайдеры, а потом опять нарастила позиции. Сложная система с тарифами, сбытами, долгами и прочим. Надо хорошо разбираться в теме, постоянно мониторить изменения, а еще лучше иметь инсайд.
Банки вроде Т, СПБ? Т имеет показатели хуже Сбера, а дивдоха несопоставима. СПБ - пока еще временная история.
Прочая нефтянка вроде Татнефти, Башнефти, Сургута? Нестабильно, ненадежно. Черные ящики в которых конъюнктура, интересы региональных властей, мажоров итд.
Всякий шлак вроде Газпрома, ВТБ, Россети даже рассматривать нет смысла.
Список “почему нет” можно продолжать и продолжать.
@mosstart
👍18❤6
Не все коту масленица и за этот год портфель иностранных акций неплохо сдулся, особенно вчера.
Но табачные компании подросли, как ни странно. Держу в портфеле BTI, MO, PM.
При этом, за прошлый год было почти +50%, за позапрошлый более 20%.
Жаль, что после сентября 2024 нет возможностей пополнить счет из РФ.
Изучаю другие варианты.
@mosstart
Но табачные компании подросли, как ни странно. Держу в портфеле BTI, MO, PM.
При этом, за прошлый год было почти +50%, за позапрошлый более 20%.
Жаль, что после сентября 2024 нет возможностей пополнить счет из РФ.
Изучаю другие варианты.
@mosstart
👍3❤1
Как использовать брокеров?
Как говорил Уильям Бернстайн - “The average stock broker services his clients in the same way that Baby Faced Nelson serviced banks” т.е. “Средний брокер обслуживает своих клиентов так, как Нельсон Бейби Фейс (известный американский грабитель банков) обслуживал банки.
У многих брокеров есть акции, которые побуждают клиентов совершать больше сделок, набирать плечи, шортить, покупать структурные продукты.
Все это можно использовать для своей выгоды.
Недавно Альфа предложила вернуть расходы по маржиналке на 500 тысяч за 30 дней. Самый надежный способ - это тупо купить на 500 тыс фонды ликвидности и продать через месяц. Но увы, большинство фондов Альфа из акции исключила.
Решил, что ОФЗ 26238 достаточно отпадали и накупил на весь лимит. Передержал, увы. Через 28 дней большую часть продал, за исключением профита - с учетом купона почти 15 тысяч. Мало? Да, но это деньги из воздуха, за счет бесплатного кредита Альфы. Проценты за маржиналку должны вернуть 20-го апреля.
Конечно, все это происходило в конце марта. Сейчас результат был бы хуже.
Также Альфа проводила акцию - маржиналка до 30 тыс по каждому счету бесплатная, но потом порезала лимиты до 5 тыс. Меня эта акция не заинтересовала.
Также Альфа еженедельно проводит турниры и челленджи, начисляет баллы за разные действия (пополнения счета на 300-1000, покупку 1-2 облигаций, акций итд). Баллы тоже обмениваются на виртуальные акции, которые потом продаются за реальные рубли. Мелочь, но несколько сотен в месяц набегает. Отбивает часть комиссии.
Возможно, похожие варианты есть и у других брокеров.
@mosstart
Как говорил Уильям Бернстайн - “The average stock broker services his clients in the same way that Baby Faced Nelson serviced banks” т.е. “Средний брокер обслуживает своих клиентов так, как Нельсон Бейби Фейс (известный американский грабитель банков) обслуживал банки.
У многих брокеров есть акции, которые побуждают клиентов совершать больше сделок, набирать плечи, шортить, покупать структурные продукты.
Все это можно использовать для своей выгоды.
Недавно Альфа предложила вернуть расходы по маржиналке на 500 тысяч за 30 дней. Самый надежный способ - это тупо купить на 500 тыс фонды ликвидности и продать через месяц. Но увы, большинство фондов Альфа из акции исключила.
Решил, что ОФЗ 26238 достаточно отпадали и накупил на весь лимит. Передержал, увы. Через 28 дней большую часть продал, за исключением профита - с учетом купона почти 15 тысяч. Мало? Да, но это деньги из воздуха, за счет бесплатного кредита Альфы. Проценты за маржиналку должны вернуть 20-го апреля.
Конечно, все это происходило в конце марта. Сейчас результат был бы хуже.
Также Альфа проводила акцию - маржиналка до 30 тыс по каждому счету бесплатная, но потом порезала лимиты до 5 тыс. Меня эта акция не заинтересовала.
Также Альфа еженедельно проводит турниры и челленджи, начисляет баллы за разные действия (пополнения счета на 300-1000, покупку 1-2 облигаций, акций итд). Баллы тоже обмениваются на виртуальные акции, которые потом продаются за реальные рубли. Мелочь, но несколько сотен в месяц набегает. Отбивает часть комиссии.
Возможно, похожие варианты есть и у других брокеров.
@mosstart
👍4❤3
Еще несколько лет назад застройщики придумали фичу - крупным шрифтом указывать ежемесячный платеж, а мелким - цену квартиры. Так например, в конце 2020-го года платеж по 1к в ЖК Перовское 2 - 35 тыс в месяц при цене квартиры 6 млн. На днях сдали такую за 59 тыс. Можно было и дороже, но собственница предпочла сдать одной девушке. Сейчас последний корпус этого ЖК сдается в эксплуатацию и ПИК продает остатки за 14.5 млн. Но инвеста тут уже нет.
@mosstart
@mosstart
👏4
Тренды в московской недвижике на примере.
Итак, конец ковидного 2020-го года. Ставка ЦБ на рекордно низком уровне - 4.25%
Сбер выдает ипотеку на вторичку под 7.5-8% с минимальным взносом 15-20%.
В декабре 2020-го года продал маленькую двушку 37м на 2-й Новоостанкинской за 11.5 млн.
Это была реальная рыночная цена, купили ипотечники.
Весна 2025 года. Ставка ЦБ на рекордно высоком уровне - 21%. Сбер выдает ипотеку на вторичку под 25-28%.
В апреле за наличку продал однушку 35.1м на Академика Королева за 12.4 млн.
Квартиры находятся рядом и схожи по потребительским качествам.
Район отлично подходит для жизни - рядом парк Останкино и ВДНХ. Пешая доступность метро, хотя и не в 5-и минутах.
Многоэтажка с лифтом кирпичная (на Новоостанкинской), или блочная (на Ак. Королева)
Качественный ремонт, хотя и не новый. Вся мебель и бытовая техника. Состояние - заезжай, живи.
Что мы видим? За 4.5 года роста цены в номинальных рублях почти не произошло. А учитывая инфляцию - квартира подешевела.
Как так, спросите вы. Ликвидные объекты, отличный район, приятный ремонт, все в порядке с документами, никаких цепочек.
Но дело в том, что:
- В экономе огромное значение имеет доступность ипотеки. Сейчас тарифы заградительные.
- Льготная ипотека на новостройки создала перекос спроса. Зачем покупать вторичку под 25-28% и больше, если можно взять новостройку под 6%?
- Квартира для себя, для удобной комфортной жизни в хорошем районе прямо сейчас, часто имеет слабый инвестиционный потенциал.
@mosstart
Итак, конец ковидного 2020-го года. Ставка ЦБ на рекордно низком уровне - 4.25%
Сбер выдает ипотеку на вторичку под 7.5-8% с минимальным взносом 15-20%.
В декабре 2020-го года продал маленькую двушку 37м на 2-й Новоостанкинской за 11.5 млн.
Это была реальная рыночная цена, купили ипотечники.
Весна 2025 года. Ставка ЦБ на рекордно высоком уровне - 21%. Сбер выдает ипотеку на вторичку под 25-28%.
В апреле за наличку продал однушку 35.1м на Академика Королева за 12.4 млн.
Квартиры находятся рядом и схожи по потребительским качествам.
Район отлично подходит для жизни - рядом парк Останкино и ВДНХ. Пешая доступность метро, хотя и не в 5-и минутах.
Многоэтажка с лифтом кирпичная (на Новоостанкинской), или блочная (на Ак. Королева)
Качественный ремонт, хотя и не новый. Вся мебель и бытовая техника. Состояние - заезжай, живи.
Что мы видим? За 4.5 года роста цены в номинальных рублях почти не произошло. А учитывая инфляцию - квартира подешевела.
Как так, спросите вы. Ликвидные объекты, отличный район, приятный ремонт, все в порядке с документами, никаких цепочек.
Но дело в том, что:
- В экономе огромное значение имеет доступность ипотеки. Сейчас тарифы заградительные.
- Льготная ипотека на новостройки создала перекос спроса. Зачем покупать вторичку под 25-28% и больше, если можно взять новостройку под 6%?
- Квартира для себя, для удобной комфортной жизни в хорошем районе прямо сейчас, часто имеет слабый инвестиционный потенциал.
@mosstart
👍9💯4❤1
Одно время активно продвигали ПИФы по недвижимости. Фонд покупает и сдает объекты коммерческой недвижимости. Обыватель может купить паи и получать доход. Своего рода аналог REIT в Америке.
Я даже был на одной такой промо встрече несколько лет назад. Но там собирали деньги под покупку помещения в Долгопрудном и сдаче его Пятерочке.
Как это выглядит в наших условиях?
Хулиномика, он же Алексей Марков, вложился в такие идеи и вот его результат:
— Aktivo (комм. недвига, с медийным Оскаром Хартманом), 925 тыс ~ за 2 года доходность 11.4%
— SimpleEstate (комм. недвига), 978 тыс ~ за 10 мес доходность 10.7%
Прямо скажем - результат так себе.
@mosstart
Я даже был на одной такой промо встрече несколько лет назад. Но там собирали деньги под покупку помещения в Долгопрудном и сдаче его Пятерочке.
Как это выглядит в наших условиях?
Хулиномика, он же Алексей Марков, вложился в такие идеи и вот его результат:
— Aktivo (комм. недвига, с медийным Оскаром Хартманом), 925 тыс ~ за 2 года доходность 11.4%
— SimpleEstate (комм. недвига), 978 тыс ~ за 10 мес доходность 10.7%
Прямо скажем - результат так себе.
@mosstart
👍4
Мосбиржа запустила внебиржевые торги заблокированными иностранными акциями.
Попробовал на вкус.
Итак, AMD.
Цена в IB $101, я купил в Альфе за 2401 руб + комиссия 12.01 руб.
В теории, есть шанс что цена сравняется.
Но на это могут уйти годы.
Заявка на Эпл по 7520 руб пока не исполнилась (в IB 198.6)
Интересно, дивы по ним начислять будут?
@mosstart
Попробовал на вкус.
Итак, AMD.
Цена в IB $101, я купил в Альфе за 2401 руб + комиссия 12.01 руб.
В теории, есть шанс что цена сравняется.
Но на это могут уйти годы.
Заявка на Эпл по 7520 руб пока не исполнилась (в IB 198.6)
Интересно, дивы по ним начислять будут?
@mosstart
👏4🤔1