Зачем нужен опытный риэлтор при сдаче квартиры, например я? Часть 1.
Итак, Питер.
Девушка ищет квартиру. Конечно, квартиру она найдет и снимет. Будет мило улыбаться. Про доходы что-нибудь уверенно наврет.
Потому что ее доходы - это продажа доступа в приватку, донат от фанов, вебкам, проституция. Сценическое имя - Вафля. А еще - она наркозависимая и будет упротреблять вещества прямо в съемной квартире. И снимать свой контент. Но собственник квартиры ни о чем не догадается.
Но вот, на днях, собственнику все рассказали и он выставил Вафлю на улицу.
Пока что она живет на посуточной квартире. А еще, ее побили - или бойфренд, или один из клиентов. А ведь можно было изначально обратить внимание на красные флажки, собрать информацию и просто не заселять.
Одна из задач риэлтора - оградить собственника от подобного контингента.
Что мы и делаем, но в Москве. Если что, в Питере можем порекомендовать ответственного риэлтора.
П.С. Если интересно, расскажу еще одну историю, которая только что произошла в Питере, но с более печальной концовкой.
@mosstart
Итак, Питер.
Девушка ищет квартиру. Конечно, квартиру она найдет и снимет. Будет мило улыбаться. Про доходы что-нибудь уверенно наврет.
Потому что ее доходы - это продажа доступа в приватку, донат от фанов, вебкам, проституция. Сценическое имя - Вафля. А еще - она наркозависимая и будет упротреблять вещества прямо в съемной квартире. И снимать свой контент. Но собственник квартиры ни о чем не догадается.
Но вот, на днях, собственнику все рассказали и он выставил Вафлю на улицу.
Пока что она живет на посуточной квартире. А еще, ее побили - или бойфренд, или один из клиентов. А ведь можно было изначально обратить внимание на красные флажки, собрать информацию и просто не заселять.
Одна из задач риэлтора - оградить собственника от подобного контингента.
Что мы и делаем, но в Москве. Если что, в Питере можем порекомендовать ответственного риэлтора.
П.С. Если интересно, расскажу еще одну историю, которая только что произошла в Питере, но с более печальной концовкой.
@mosstart
👍19🤣7🙈3
Не СКАЗОЧНОЕ БАЛИ, но ЖК “Сказочный лес”.
Привет. Это печальная история началась в 2019-м году. Застройщик с малым опытом в Москве неожиданно получил непростой участок. Прямо в парке Лосиный Остров! Деревья не вырубали (но это не точно), новую дорогу не строили (и это не точно). Просто снесли ангары и расчистили пятно под застройку - это была небольшая промзона.
Цены на старте были такие: студия 21м от 2.6 млн, 1к 29м от 3.4 млн. Срок сдачи - 2021г (но в ДДУ поставили 23-й). И это с отделкой! Также была удобная рассрочка.
Главная фишка ЖК - расположение. Фактически в лесу, как санаторий.
Это стало и плюсом, и жирным минусом.
Покупатели колебались. С одной стороны - внутриМКАДная Москва по цене Мытищ. С другой стороны - до Ярославского шоссе по самой короткой дороге от 2 км и больше. А ведь надо еще доехать до метро. Но самые дешевые лоты быстро разобрали, хотя схема покупки включала повышенные риски.
Почти сразу у ЖК начались проблемы - иск от Минприроды по поводу незаконного строительства на территории Лосиного Острова. Ведь в 150м от природоохранной зоны нельзя строить. Застройщик выиграл иск, покупатели вздохнули с облегчением… Но тут у застройщика начались внутренние проблемы и ЖК Сказочный Лес превратился в долгострой. Впрочем, как и другие московские ЖК этого застройщика.
Итак, сейчас март 2025 года.
Внешне дома выглядят готовыми, но окружающая территория - нет.
Очередной сроки сдачи - 4 квартал 2025 года.
ЖК Сказочный Лес - яркий пример объекта, которые покупают не на последние деньги. И не на предпоследние.
На данный момент квартиры тут продают по переуступке. Цена студий начинается от 7 млн, однушек от 10 млн.
Очень необычная локация для Москвы внутри МКАД. Вокруг парк. Новые дома строить больше негде.
Транспортная доступность. Плохая. До Ярославского шоссе 1.5-2 км или больше.
Общее впечатление от прогулки по локации. Вокруг самый настоящий лес. Аналогов в Москве не найти. Есть дорожки покрупнее, есть поменьше. Иногда Яндекс показывает маршрут прямо через кусты. С фонарями тоже не очень.
Кому подойдет этот ЖК? Кто заинтересован жить в лесу в новой квартире и понимает не только плюсы, но и минусы. В 2-3 км старый обжитой район, но и там с инфраструктурой не очень.
Под аренду. Можно сдавать студентам МГСУ, но с оговорками. Все-таки дорога проходит не слишком удобно, а общественный транспорт пока не ходит. Других нанимателей найти будет непросто.
Под инвестиции. Поезд ушел. При текущих ценах уже не интересно.
@mosstart
Привет. Это печальная история началась в 2019-м году. Застройщик с малым опытом в Москве неожиданно получил непростой участок. Прямо в парке Лосиный Остров! Деревья не вырубали (но это не точно), новую дорогу не строили (и это не точно). Просто снесли ангары и расчистили пятно под застройку - это была небольшая промзона.
Цены на старте были такие: студия 21м от 2.6 млн, 1к 29м от 3.4 млн. Срок сдачи - 2021г (но в ДДУ поставили 23-й). И это с отделкой! Также была удобная рассрочка.
Главная фишка ЖК - расположение. Фактически в лесу, как санаторий.
Это стало и плюсом, и жирным минусом.
Покупатели колебались. С одной стороны - внутриМКАДная Москва по цене Мытищ. С другой стороны - до Ярославского шоссе по самой короткой дороге от 2 км и больше. А ведь надо еще доехать до метро. Но самые дешевые лоты быстро разобрали, хотя схема покупки включала повышенные риски.
Почти сразу у ЖК начались проблемы - иск от Минприроды по поводу незаконного строительства на территории Лосиного Острова. Ведь в 150м от природоохранной зоны нельзя строить. Застройщик выиграл иск, покупатели вздохнули с облегчением… Но тут у застройщика начались внутренние проблемы и ЖК Сказочный Лес превратился в долгострой. Впрочем, как и другие московские ЖК этого застройщика.
Итак, сейчас март 2025 года.
Внешне дома выглядят готовыми, но окружающая территория - нет.
Очередной сроки сдачи - 4 квартал 2025 года.
ЖК Сказочный Лес - яркий пример объекта, которые покупают не на последние деньги. И не на предпоследние.
На данный момент квартиры тут продают по переуступке. Цена студий начинается от 7 млн, однушек от 10 млн.
Очень необычная локация для Москвы внутри МКАД. Вокруг парк. Новые дома строить больше негде.
Транспортная доступность. Плохая. До Ярославского шоссе 1.5-2 км или больше.
Общее впечатление от прогулки по локации. Вокруг самый настоящий лес. Аналогов в Москве не найти. Есть дорожки покрупнее, есть поменьше. Иногда Яндекс показывает маршрут прямо через кусты. С фонарями тоже не очень.
Кому подойдет этот ЖК? Кто заинтересован жить в лесу в новой квартире и понимает не только плюсы, но и минусы. В 2-3 км старый обжитой район, но и там с инфраструктурой не очень.
Под аренду. Можно сдавать студентам МГСУ, но с оговорками. Все-таки дорога проходит не слишком удобно, а общественный транспорт пока не ходит. Других нанимателей найти будет непросто.
Под инвестиции. Поезд ушел. При текущих ценах уже не интересно.
@mosstart
👍10❤2
Можно сказать, что Роберт Кийосаки спер (мягко говоря) сюжет книги “Богатый папа, бедный папа” из биографии Рэя Далио, владельца крупнейшего хедж фонда Bridgewater.
Юный Рэй жил в небогатой семье и его “бедный отец” был музыкантом. Рэй подрабатывал в гольф клубе кэдди, т.е. помощником. Гольф - развлечение богатых и очень богатых. Рэй очень старался быть полезным богачам и подслушивал их разговоры. Особенно много времени он уделял семейству Лейбов, владевшим успешной инвест компанией.
Лейбам приглянулся трудолюбивый вежливый аккуратный паренек с короткой прической, с которым можно было поговорить о музыке (благодаря отцу и подслушанным разговорам других игроков). А главное - у Лейбов был бестолковый хиповатый внук года на 3 младше. И они думали, что Рэй положительно на внука повлияет. А-ля тот самый “сын маминой подруги”, которого ставят в пример. Так оно и получилось.
Впоследствии Лейбы помогли Рэю Далио собрать деньги для Bridgewater. Но деньги быстро закончились. Но тут Рэй познакомился с Барбарой, членом семьи Вандербильт. А это уже “старые деньги”, которые хотят просто сохраниться. Для них главное - избежать риска потери капитала. Такая же стратегия и у пенсионных фондов.
Продолжаю читать “The Fund: Ray Dalio, Bridgewater Associates, and the Unraveling of a Wall Street Legend”
@mosstart
Юный Рэй жил в небогатой семье и его “бедный отец” был музыкантом. Рэй подрабатывал в гольф клубе кэдди, т.е. помощником. Гольф - развлечение богатых и очень богатых. Рэй очень старался быть полезным богачам и подслушивал их разговоры. Особенно много времени он уделял семейству Лейбов, владевшим успешной инвест компанией.
Лейбам приглянулся трудолюбивый вежливый аккуратный паренек с короткой прической, с которым можно было поговорить о музыке (благодаря отцу и подслушанным разговорам других игроков). А главное - у Лейбов был бестолковый хиповатый внук года на 3 младше. И они думали, что Рэй положительно на внука повлияет. А-ля тот самый “сын маминой подруги”, которого ставят в пример. Так оно и получилось.
Впоследствии Лейбы помогли Рэю Далио собрать деньги для Bridgewater. Но деньги быстро закончились. Но тут Рэй познакомился с Барбарой, членом семьи Вандербильт. А это уже “старые деньги”, которые хотят просто сохраниться. Для них главное - избежать риска потери капитала. Такая же стратегия и у пенсионных фондов.
Продолжаю читать “The Fund: Ray Dalio, Bridgewater Associates, and the Unraveling of a Wall Street Legend”
@mosstart
🔥14👍7❤1
Зачем ездить на объекты, или о чем молчит застройщик?
Довольно часто новостройки покупают без просмотра.
Это инвесторы на аукционах, которым все равно.
Это покупатели, которые ориентируются только на цену.
Это покупатели, которые живут не в Москве, а для брони надо торопиться.
Это покупатели, у которых просто нет свободного времени.
Но именно на просмотре можно увидеть нюансы, которых нет на карте и в рекламе.
Характерный пример. Если посмотреть на карте, то свалка ТБО в Саларьево никак не обозначена. Просто некое пустое пространство рядом с речкой.
Последние корпуса строят вплотную к этому “пустому пространству”.
И все это легко можно заметить, если погулять вокруг домов.
Это не повод отказываться от покупки. Это аргумент, чтобы взвесить все за и против, выбрать этаж и куда выходят окна.
Если у вас нет возможности изучить ЖК на местности, я могу это сделать вместо вас.
@mosstart
Довольно часто новостройки покупают без просмотра.
Это инвесторы на аукционах, которым все равно.
Это покупатели, которые ориентируются только на цену.
Это покупатели, которые живут не в Москве, а для брони надо торопиться.
Это покупатели, у которых просто нет свободного времени.
Но именно на просмотре можно увидеть нюансы, которых нет на карте и в рекламе.
Характерный пример. Если посмотреть на карте, то свалка ТБО в Саларьево никак не обозначена. Просто некое пустое пространство рядом с речкой.
Последние корпуса строят вплотную к этому “пустому пространству”.
И все это легко можно заметить, если погулять вокруг домов.
Это не повод отказываться от покупки. Это аргумент, чтобы взвесить все за и против, выбрать этаж и куда выходят окна.
Если у вас нет возможности изучить ЖК на местности, я могу это сделать вместо вас.
@mosstart
❤7👏2👍1
Ловушка апарт-отелей. Не покупай, пока не прочитаешь это!
Сейчас часто рекламируют покупку номеров в апарт-отелях или гостиницах, особенно в Сочи.
Смысл - номер можно сдавать через управляющую компанию, либо самостоятельно, или жить самому. Казалось бы - это удобно. Купил, получаешь доход на карту, ждешь роста стоимости объекта. И никаких хлопот! Некоторые УК могут разрешать пользоваться своими апартами-номером в течение месяца. Отличная идея, если отель в Сочи.
Но тут может быть ловушка.
Итак, Москва, ул. Автозаводская 23c16, апарт-отель. Несколько лет назад владелец здания распродал часть номеров. А потом УК выкатила покупателям свои условия. Или сдайте нам номер за 16 тыс рублей в месяц, или будут проблемы водой и светом. Так и произошло. Отказникам просто отключили коммуникации. Начались суды.
Сейчас в 2025-году, проблему до конца не решили. А ведь прошло более 5 лет…
Объект стал чемоданом без ручки, продать тяжело, эксплуатировать невыгодно.
Пока что для Москвы - это единичные истории, но кто знает…
@mosstart
Сейчас часто рекламируют покупку номеров в апарт-отелях или гостиницах, особенно в Сочи.
Смысл - номер можно сдавать через управляющую компанию, либо самостоятельно, или жить самому. Казалось бы - это удобно. Купил, получаешь доход на карту, ждешь роста стоимости объекта. И никаких хлопот! Некоторые УК могут разрешать пользоваться своими апартами-номером в течение месяца. Отличная идея, если отель в Сочи.
Но тут может быть ловушка.
Итак, Москва, ул. Автозаводская 23c16, апарт-отель. Несколько лет назад владелец здания распродал часть номеров. А потом УК выкатила покупателям свои условия. Или сдайте нам номер за 16 тыс рублей в месяц, или будут проблемы водой и светом. Так и произошло. Отказникам просто отключили коммуникации. Начались суды.
Сейчас в 2025-году, проблему до конца не решили. А ведь прошло более 5 лет…
Объект стал чемоданом без ручки, продать тяжело, эксплуатировать невыгодно.
Пока что для Москвы - это единичные истории, но кто знает…
@mosstart
❤9👍3
Если вернуться на 7 лет назад, когда я начал регулярно покупать российские акции, то какие бы я выбрал на долгосрок?
Только три - Сбер, Лукойл и Ленпреф. Все остальные не прошли проверку временем.
Если к первым двум “пришлют доктора”, а в третьем все-таки изменят устав, то с долгосрочным инвестом можно завязывать.
Норникель? Несколько лет был отличной выбором, но мировая конъюнктура, корпоративные споры и аварии сделали свое дело. Дивов нет, перспективы туманные.
Севсталь, НЛМК, ММК? У каждого свои проблемы, в том числе и с экспортом.
Яндекс? Несколько лет назад радовался, что купил по 2.5-3 тыс. Сейчас акции стоят в районе 4 тыс, дивы символические. А ведь за эти годы компания сильно выросла.
Дочки Россетей вроде - ЦП, Центра итд? Конъюнктура может стремительно измениться, как это было в ЦП. Волга из лидера по доходности скатилась в аутсайдеры, а потом опять нарастила позиции. Сложная система с тарифами, сбытами, долгами и прочим. Надо хорошо разбираться в теме, постоянно мониторить изменения, а еще лучше иметь инсайд.
Банки вроде Т, СПБ? Т имеет показатели хуже Сбера, а дивдоха несопоставима. СПБ - пока еще временная история.
Прочая нефтянка вроде Татнефти, Башнефти, Сургута? Нестабильно, ненадежно. Черные ящики в которых конъюнктура, интересы региональных властей, мажоров итд.
Всякий шлак вроде Газпрома, ВТБ, Россети даже рассматривать нет смысла.
Список “почему нет” можно продолжать и продолжать.
@mosstart
Только три - Сбер, Лукойл и Ленпреф. Все остальные не прошли проверку временем.
Если к первым двум “пришлют доктора”, а в третьем все-таки изменят устав, то с долгосрочным инвестом можно завязывать.
Норникель? Несколько лет был отличной выбором, но мировая конъюнктура, корпоративные споры и аварии сделали свое дело. Дивов нет, перспективы туманные.
Севсталь, НЛМК, ММК? У каждого свои проблемы, в том числе и с экспортом.
Яндекс? Несколько лет назад радовался, что купил по 2.5-3 тыс. Сейчас акции стоят в районе 4 тыс, дивы символические. А ведь за эти годы компания сильно выросла.
Дочки Россетей вроде - ЦП, Центра итд? Конъюнктура может стремительно измениться, как это было в ЦП. Волга из лидера по доходности скатилась в аутсайдеры, а потом опять нарастила позиции. Сложная система с тарифами, сбытами, долгами и прочим. Надо хорошо разбираться в теме, постоянно мониторить изменения, а еще лучше иметь инсайд.
Банки вроде Т, СПБ? Т имеет показатели хуже Сбера, а дивдоха несопоставима. СПБ - пока еще временная история.
Прочая нефтянка вроде Татнефти, Башнефти, Сургута? Нестабильно, ненадежно. Черные ящики в которых конъюнктура, интересы региональных властей, мажоров итд.
Всякий шлак вроде Газпрома, ВТБ, Россети даже рассматривать нет смысла.
Список “почему нет” можно продолжать и продолжать.
@mosstart
👍18❤6
Не все коту масленица и за этот год портфель иностранных акций неплохо сдулся, особенно вчера.
Но табачные компании подросли, как ни странно. Держу в портфеле BTI, MO, PM.
При этом, за прошлый год было почти +50%, за позапрошлый более 20%.
Жаль, что после сентября 2024 нет возможностей пополнить счет из РФ.
Изучаю другие варианты.
@mosstart
Но табачные компании подросли, как ни странно. Держу в портфеле BTI, MO, PM.
При этом, за прошлый год было почти +50%, за позапрошлый более 20%.
Жаль, что после сентября 2024 нет возможностей пополнить счет из РФ.
Изучаю другие варианты.
@mosstart
👍3❤1
Как использовать брокеров?
Как говорил Уильям Бернстайн - “The average stock broker services his clients in the same way that Baby Faced Nelson serviced banks” т.е. “Средний брокер обслуживает своих клиентов так, как Нельсон Бейби Фейс (известный американский грабитель банков) обслуживал банки.
У многих брокеров есть акции, которые побуждают клиентов совершать больше сделок, набирать плечи, шортить, покупать структурные продукты.
Все это можно использовать для своей выгоды.
Недавно Альфа предложила вернуть расходы по маржиналке на 500 тысяч за 30 дней. Самый надежный способ - это тупо купить на 500 тыс фонды ликвидности и продать через месяц. Но увы, большинство фондов Альфа из акции исключила.
Решил, что ОФЗ 26238 достаточно отпадали и накупил на весь лимит. Передержал, увы. Через 28 дней большую часть продал, за исключением профита - с учетом купона почти 15 тысяч. Мало? Да, но это деньги из воздуха, за счет бесплатного кредита Альфы. Проценты за маржиналку должны вернуть 20-го апреля.
Конечно, все это происходило в конце марта. Сейчас результат был бы хуже.
Также Альфа проводила акцию - маржиналка до 30 тыс по каждому счету бесплатная, но потом порезала лимиты до 5 тыс. Меня эта акция не заинтересовала.
Также Альфа еженедельно проводит турниры и челленджи, начисляет баллы за разные действия (пополнения счета на 300-1000, покупку 1-2 облигаций, акций итд). Баллы тоже обмениваются на виртуальные акции, которые потом продаются за реальные рубли. Мелочь, но несколько сотен в месяц набегает. Отбивает часть комиссии.
Возможно, похожие варианты есть и у других брокеров.
@mosstart
Как говорил Уильям Бернстайн - “The average stock broker services his clients in the same way that Baby Faced Nelson serviced banks” т.е. “Средний брокер обслуживает своих клиентов так, как Нельсон Бейби Фейс (известный американский грабитель банков) обслуживал банки.
У многих брокеров есть акции, которые побуждают клиентов совершать больше сделок, набирать плечи, шортить, покупать структурные продукты.
Все это можно использовать для своей выгоды.
Недавно Альфа предложила вернуть расходы по маржиналке на 500 тысяч за 30 дней. Самый надежный способ - это тупо купить на 500 тыс фонды ликвидности и продать через месяц. Но увы, большинство фондов Альфа из акции исключила.
Решил, что ОФЗ 26238 достаточно отпадали и накупил на весь лимит. Передержал, увы. Через 28 дней большую часть продал, за исключением профита - с учетом купона почти 15 тысяч. Мало? Да, но это деньги из воздуха, за счет бесплатного кредита Альфы. Проценты за маржиналку должны вернуть 20-го апреля.
Конечно, все это происходило в конце марта. Сейчас результат был бы хуже.
Также Альфа проводила акцию - маржиналка до 30 тыс по каждому счету бесплатная, но потом порезала лимиты до 5 тыс. Меня эта акция не заинтересовала.
Также Альфа еженедельно проводит турниры и челленджи, начисляет баллы за разные действия (пополнения счета на 300-1000, покупку 1-2 облигаций, акций итд). Баллы тоже обмениваются на виртуальные акции, которые потом продаются за реальные рубли. Мелочь, но несколько сотен в месяц набегает. Отбивает часть комиссии.
Возможно, похожие варианты есть и у других брокеров.
@mosstart
👍4❤3