Топ-5 видов апартаментов в Москве.
Не все йогурты одинаково полезные для здоровья, не апартаменты одинаково безвредные.
Итак, рейтинг по возможному геморою.
5 место. Бывшие заводы и фабрики, которые переделали под апарты. Классика жанра - Автозаводская 23к7, 23с928 (корпуса ЗИЛа), Полярная 31с1 - здание бывшей фабрики. Инвестор выкупил здание, нарезал, распродал. Над статусом земли под строением не задумывался - он остался прежним.
4 место. Бывшие гостиницы, которые распродали по номерам. Примера - куча 5-и этажных гостиниц в районе м. Окружная-Владыкино. Тут здания изначально проектировали под заселение, хотя и временное.
3 место. Офисные центры, в которых живут. Пример - здание по проезду Серебрякова 11к.1. Строили как административное здание, по плану туда должна была управа района Свиблово. Потом начали продавать “офисы” со всеми коммуникациями, были предложения по 6 млн и больше.
2 место. Нежилые помещения в обычных многоквартирных домах. Как правило, с мокрой зоной и с небольшим метражом - от 15 до 25 метров. В свое время это были подсобные помещения, но затем Департамент начал продавать их на торгах. Конечно, их покупают, делают ремонт и сдают.
1 место. Апарт-отели и ЖК с апартаментами, построенные в последние годы Лайнер, Алкон Тауер итд
@mosstart
Не все йогурты одинаково полезные для здоровья, не апартаменты одинаково безвредные.
Итак, рейтинг по возможному геморою.
5 место. Бывшие заводы и фабрики, которые переделали под апарты. Классика жанра - Автозаводская 23к7, 23с928 (корпуса ЗИЛа), Полярная 31с1 - здание бывшей фабрики. Инвестор выкупил здание, нарезал, распродал. Над статусом земли под строением не задумывался - он остался прежним.
4 место. Бывшие гостиницы, которые распродали по номерам. Примера - куча 5-и этажных гостиниц в районе м. Окружная-Владыкино. Тут здания изначально проектировали под заселение, хотя и временное.
3 место. Офисные центры, в которых живут. Пример - здание по проезду Серебрякова 11к.1. Строили как административное здание, по плану туда должна была управа района Свиблово. Потом начали продавать “офисы” со всеми коммуникациями, были предложения по 6 млн и больше.
2 место. Нежилые помещения в обычных многоквартирных домах. Как правило, с мокрой зоной и с небольшим метражом - от 15 до 25 метров. В свое время это были подсобные помещения, но затем Департамент начал продавать их на торгах. Конечно, их покупают, делают ремонт и сдают.
1 место. Апарт-отели и ЖК с апартаментами, построенные в последние годы Лайнер, Алкон Тауер итд
@mosstart
👍7
Как дела в коммерческой недвижимости Москвы, в частности у торговых центров?
На букву “х”, но только не подумайте, что хорошо.
Вчера собственник 10-15 ТЦ - ФПК “Гарант-Инвест” в лице директора объявил о том, что нет денег на выплату процентов по облигациями и на оферту. Т.е. технический дефолт.
Злые языки говорят, что после отзыва лицензии у банка “Гарант Инвест” в декабре 2024 года - все это было только дело времени.
Еще более злые языки говорят, что все это очень похоже на скам.
Показательно, что информация вышла в пятницу вечером, к закрытию биржи.
Кстати, рейтинги по облигациям были вполне средние, на уровне BB.
В моем портфеле этих ВДО не было, хотя есть и такие опасные истории как Сегежа, МВидео итд.
@mosstart
На букву “х”, но только не подумайте, что хорошо.
Вчера собственник 10-15 ТЦ - ФПК “Гарант-Инвест” в лице директора объявил о том, что нет денег на выплату процентов по облигациями и на оферту. Т.е. технический дефолт.
Злые языки говорят, что после отзыва лицензии у банка “Гарант Инвест” в декабре 2024 года - все это было только дело времени.
Еще более злые языки говорят, что все это очень похоже на скам.
Показательно, что информация вышла в пятницу вечером, к закрытию биржи.
Кстати, рейтинги по облигациям были вполне средние, на уровне BB.
В моем портфеле этих ВДО не было, хотя есть и такие опасные истории как Сегежа, МВидео итд.
@mosstart
👍4👏2
Зачем нужен опытный риэлтор при сдаче квартиры, например я? Часть 1.
Итак, Питер.
Девушка ищет квартиру. Конечно, квартиру она найдет и снимет. Будет мило улыбаться. Про доходы что-нибудь уверенно наврет.
Потому что ее доходы - это продажа доступа в приватку, донат от фанов, вебкам, проституция. Сценическое имя - Вафля. А еще - она наркозависимая и будет упротреблять вещества прямо в съемной квартире. И снимать свой контент. Но собственник квартиры ни о чем не догадается.
Но вот, на днях, собственнику все рассказали и он выставил Вафлю на улицу.
Пока что она живет на посуточной квартире. А еще, ее побили - или бойфренд, или один из клиентов. А ведь можно было изначально обратить внимание на красные флажки, собрать информацию и просто не заселять.
Одна из задач риэлтора - оградить собственника от подобного контингента.
Что мы и делаем, но в Москве. Если что, в Питере можем порекомендовать ответственного риэлтора.
П.С. Если интересно, расскажу еще одну историю, которая только что произошла в Питере, но с более печальной концовкой.
@mosstart
Итак, Питер.
Девушка ищет квартиру. Конечно, квартиру она найдет и снимет. Будет мило улыбаться. Про доходы что-нибудь уверенно наврет.
Потому что ее доходы - это продажа доступа в приватку, донат от фанов, вебкам, проституция. Сценическое имя - Вафля. А еще - она наркозависимая и будет упротреблять вещества прямо в съемной квартире. И снимать свой контент. Но собственник квартиры ни о чем не догадается.
Но вот, на днях, собственнику все рассказали и он выставил Вафлю на улицу.
Пока что она живет на посуточной квартире. А еще, ее побили - или бойфренд, или один из клиентов. А ведь можно было изначально обратить внимание на красные флажки, собрать информацию и просто не заселять.
Одна из задач риэлтора - оградить собственника от подобного контингента.
Что мы и делаем, но в Москве. Если что, в Питере можем порекомендовать ответственного риэлтора.
П.С. Если интересно, расскажу еще одну историю, которая только что произошла в Питере, но с более печальной концовкой.
@mosstart
👍19🤣7🙈3
Не СКАЗОЧНОЕ БАЛИ, но ЖК “Сказочный лес”.
Привет. Это печальная история началась в 2019-м году. Застройщик с малым опытом в Москве неожиданно получил непростой участок. Прямо в парке Лосиный Остров! Деревья не вырубали (но это не точно), новую дорогу не строили (и это не точно). Просто снесли ангары и расчистили пятно под застройку - это была небольшая промзона.
Цены на старте были такие: студия 21м от 2.6 млн, 1к 29м от 3.4 млн. Срок сдачи - 2021г (но в ДДУ поставили 23-й). И это с отделкой! Также была удобная рассрочка.
Главная фишка ЖК - расположение. Фактически в лесу, как санаторий.
Это стало и плюсом, и жирным минусом.
Покупатели колебались. С одной стороны - внутриМКАДная Москва по цене Мытищ. С другой стороны - до Ярославского шоссе по самой короткой дороге от 2 км и больше. А ведь надо еще доехать до метро. Но самые дешевые лоты быстро разобрали, хотя схема покупки включала повышенные риски.
Почти сразу у ЖК начались проблемы - иск от Минприроды по поводу незаконного строительства на территории Лосиного Острова. Ведь в 150м от природоохранной зоны нельзя строить. Застройщик выиграл иск, покупатели вздохнули с облегчением… Но тут у застройщика начались внутренние проблемы и ЖК Сказочный Лес превратился в долгострой. Впрочем, как и другие московские ЖК этого застройщика.
Итак, сейчас март 2025 года.
Внешне дома выглядят готовыми, но окружающая территория - нет.
Очередной сроки сдачи - 4 квартал 2025 года.
ЖК Сказочный Лес - яркий пример объекта, которые покупают не на последние деньги. И не на предпоследние.
На данный момент квартиры тут продают по переуступке. Цена студий начинается от 7 млн, однушек от 10 млн.
Очень необычная локация для Москвы внутри МКАД. Вокруг парк. Новые дома строить больше негде.
Транспортная доступность. Плохая. До Ярославского шоссе 1.5-2 км или больше.
Общее впечатление от прогулки по локации. Вокруг самый настоящий лес. Аналогов в Москве не найти. Есть дорожки покрупнее, есть поменьше. Иногда Яндекс показывает маршрут прямо через кусты. С фонарями тоже не очень.
Кому подойдет этот ЖК? Кто заинтересован жить в лесу в новой квартире и понимает не только плюсы, но и минусы. В 2-3 км старый обжитой район, но и там с инфраструктурой не очень.
Под аренду. Можно сдавать студентам МГСУ, но с оговорками. Все-таки дорога проходит не слишком удобно, а общественный транспорт пока не ходит. Других нанимателей найти будет непросто.
Под инвестиции. Поезд ушел. При текущих ценах уже не интересно.
@mosstart
Привет. Это печальная история началась в 2019-м году. Застройщик с малым опытом в Москве неожиданно получил непростой участок. Прямо в парке Лосиный Остров! Деревья не вырубали (но это не точно), новую дорогу не строили (и это не точно). Просто снесли ангары и расчистили пятно под застройку - это была небольшая промзона.
Цены на старте были такие: студия 21м от 2.6 млн, 1к 29м от 3.4 млн. Срок сдачи - 2021г (но в ДДУ поставили 23-й). И это с отделкой! Также была удобная рассрочка.
Главная фишка ЖК - расположение. Фактически в лесу, как санаторий.
Это стало и плюсом, и жирным минусом.
Покупатели колебались. С одной стороны - внутриМКАДная Москва по цене Мытищ. С другой стороны - до Ярославского шоссе по самой короткой дороге от 2 км и больше. А ведь надо еще доехать до метро. Но самые дешевые лоты быстро разобрали, хотя схема покупки включала повышенные риски.
Почти сразу у ЖК начались проблемы - иск от Минприроды по поводу незаконного строительства на территории Лосиного Острова. Ведь в 150м от природоохранной зоны нельзя строить. Застройщик выиграл иск, покупатели вздохнули с облегчением… Но тут у застройщика начались внутренние проблемы и ЖК Сказочный Лес превратился в долгострой. Впрочем, как и другие московские ЖК этого застройщика.
Итак, сейчас март 2025 года.
Внешне дома выглядят готовыми, но окружающая территория - нет.
Очередной сроки сдачи - 4 квартал 2025 года.
ЖК Сказочный Лес - яркий пример объекта, которые покупают не на последние деньги. И не на предпоследние.
На данный момент квартиры тут продают по переуступке. Цена студий начинается от 7 млн, однушек от 10 млн.
Очень необычная локация для Москвы внутри МКАД. Вокруг парк. Новые дома строить больше негде.
Транспортная доступность. Плохая. До Ярославского шоссе 1.5-2 км или больше.
Общее впечатление от прогулки по локации. Вокруг самый настоящий лес. Аналогов в Москве не найти. Есть дорожки покрупнее, есть поменьше. Иногда Яндекс показывает маршрут прямо через кусты. С фонарями тоже не очень.
Кому подойдет этот ЖК? Кто заинтересован жить в лесу в новой квартире и понимает не только плюсы, но и минусы. В 2-3 км старый обжитой район, но и там с инфраструктурой не очень.
Под аренду. Можно сдавать студентам МГСУ, но с оговорками. Все-таки дорога проходит не слишком удобно, а общественный транспорт пока не ходит. Других нанимателей найти будет непросто.
Под инвестиции. Поезд ушел. При текущих ценах уже не интересно.
@mosstart
👍10❤2
Можно сказать, что Роберт Кийосаки спер (мягко говоря) сюжет книги “Богатый папа, бедный папа” из биографии Рэя Далио, владельца крупнейшего хедж фонда Bridgewater.
Юный Рэй жил в небогатой семье и его “бедный отец” был музыкантом. Рэй подрабатывал в гольф клубе кэдди, т.е. помощником. Гольф - развлечение богатых и очень богатых. Рэй очень старался быть полезным богачам и подслушивал их разговоры. Особенно много времени он уделял семейству Лейбов, владевшим успешной инвест компанией.
Лейбам приглянулся трудолюбивый вежливый аккуратный паренек с короткой прической, с которым можно было поговорить о музыке (благодаря отцу и подслушанным разговорам других игроков). А главное - у Лейбов был бестолковый хиповатый внук года на 3 младше. И они думали, что Рэй положительно на внука повлияет. А-ля тот самый “сын маминой подруги”, которого ставят в пример. Так оно и получилось.
Впоследствии Лейбы помогли Рэю Далио собрать деньги для Bridgewater. Но деньги быстро закончились. Но тут Рэй познакомился с Барбарой, членом семьи Вандербильт. А это уже “старые деньги”, которые хотят просто сохраниться. Для них главное - избежать риска потери капитала. Такая же стратегия и у пенсионных фондов.
Продолжаю читать “The Fund: Ray Dalio, Bridgewater Associates, and the Unraveling of a Wall Street Legend”
@mosstart
Юный Рэй жил в небогатой семье и его “бедный отец” был музыкантом. Рэй подрабатывал в гольф клубе кэдди, т.е. помощником. Гольф - развлечение богатых и очень богатых. Рэй очень старался быть полезным богачам и подслушивал их разговоры. Особенно много времени он уделял семейству Лейбов, владевшим успешной инвест компанией.
Лейбам приглянулся трудолюбивый вежливый аккуратный паренек с короткой прической, с которым можно было поговорить о музыке (благодаря отцу и подслушанным разговорам других игроков). А главное - у Лейбов был бестолковый хиповатый внук года на 3 младше. И они думали, что Рэй положительно на внука повлияет. А-ля тот самый “сын маминой подруги”, которого ставят в пример. Так оно и получилось.
Впоследствии Лейбы помогли Рэю Далио собрать деньги для Bridgewater. Но деньги быстро закончились. Но тут Рэй познакомился с Барбарой, членом семьи Вандербильт. А это уже “старые деньги”, которые хотят просто сохраниться. Для них главное - избежать риска потери капитала. Такая же стратегия и у пенсионных фондов.
Продолжаю читать “The Fund: Ray Dalio, Bridgewater Associates, and the Unraveling of a Wall Street Legend”
@mosstart
🔥14👍7❤1
Зачем ездить на объекты, или о чем молчит застройщик?
Довольно часто новостройки покупают без просмотра.
Это инвесторы на аукционах, которым все равно.
Это покупатели, которые ориентируются только на цену.
Это покупатели, которые живут не в Москве, а для брони надо торопиться.
Это покупатели, у которых просто нет свободного времени.
Но именно на просмотре можно увидеть нюансы, которых нет на карте и в рекламе.
Характерный пример. Если посмотреть на карте, то свалка ТБО в Саларьево никак не обозначена. Просто некое пустое пространство рядом с речкой.
Последние корпуса строят вплотную к этому “пустому пространству”.
И все это легко можно заметить, если погулять вокруг домов.
Это не повод отказываться от покупки. Это аргумент, чтобы взвесить все за и против, выбрать этаж и куда выходят окна.
Если у вас нет возможности изучить ЖК на местности, я могу это сделать вместо вас.
@mosstart
Довольно часто новостройки покупают без просмотра.
Это инвесторы на аукционах, которым все равно.
Это покупатели, которые ориентируются только на цену.
Это покупатели, которые живут не в Москве, а для брони надо торопиться.
Это покупатели, у которых просто нет свободного времени.
Но именно на просмотре можно увидеть нюансы, которых нет на карте и в рекламе.
Характерный пример. Если посмотреть на карте, то свалка ТБО в Саларьево никак не обозначена. Просто некое пустое пространство рядом с речкой.
Последние корпуса строят вплотную к этому “пустому пространству”.
И все это легко можно заметить, если погулять вокруг домов.
Это не повод отказываться от покупки. Это аргумент, чтобы взвесить все за и против, выбрать этаж и куда выходят окна.
Если у вас нет возможности изучить ЖК на местности, я могу это сделать вместо вас.
@mosstart
❤7👏2👍1
Ловушка апарт-отелей. Не покупай, пока не прочитаешь это!
Сейчас часто рекламируют покупку номеров в апарт-отелях или гостиницах, особенно в Сочи.
Смысл - номер можно сдавать через управляющую компанию, либо самостоятельно, или жить самому. Казалось бы - это удобно. Купил, получаешь доход на карту, ждешь роста стоимости объекта. И никаких хлопот! Некоторые УК могут разрешать пользоваться своими апартами-номером в течение месяца. Отличная идея, если отель в Сочи.
Но тут может быть ловушка.
Итак, Москва, ул. Автозаводская 23c16, апарт-отель. Несколько лет назад владелец здания распродал часть номеров. А потом УК выкатила покупателям свои условия. Или сдайте нам номер за 16 тыс рублей в месяц, или будут проблемы водой и светом. Так и произошло. Отказникам просто отключили коммуникации. Начались суды.
Сейчас в 2025-году, проблему до конца не решили. А ведь прошло более 5 лет…
Объект стал чемоданом без ручки, продать тяжело, эксплуатировать невыгодно.
Пока что для Москвы - это единичные истории, но кто знает…
@mosstart
Сейчас часто рекламируют покупку номеров в апарт-отелях или гостиницах, особенно в Сочи.
Смысл - номер можно сдавать через управляющую компанию, либо самостоятельно, или жить самому. Казалось бы - это удобно. Купил, получаешь доход на карту, ждешь роста стоимости объекта. И никаких хлопот! Некоторые УК могут разрешать пользоваться своими апартами-номером в течение месяца. Отличная идея, если отель в Сочи.
Но тут может быть ловушка.
Итак, Москва, ул. Автозаводская 23c16, апарт-отель. Несколько лет назад владелец здания распродал часть номеров. А потом УК выкатила покупателям свои условия. Или сдайте нам номер за 16 тыс рублей в месяц, или будут проблемы водой и светом. Так и произошло. Отказникам просто отключили коммуникации. Начались суды.
Сейчас в 2025-году, проблему до конца не решили. А ведь прошло более 5 лет…
Объект стал чемоданом без ручки, продать тяжело, эксплуатировать невыгодно.
Пока что для Москвы - это единичные истории, но кто знает…
@mosstart
❤9👍3
Если вернуться на 7 лет назад, когда я начал регулярно покупать российские акции, то какие бы я выбрал на долгосрок?
Только три - Сбер, Лукойл и Ленпреф. Все остальные не прошли проверку временем.
Если к первым двум “пришлют доктора”, а в третьем все-таки изменят устав, то с долгосрочным инвестом можно завязывать.
Норникель? Несколько лет был отличной выбором, но мировая конъюнктура, корпоративные споры и аварии сделали свое дело. Дивов нет, перспективы туманные.
Севсталь, НЛМК, ММК? У каждого свои проблемы, в том числе и с экспортом.
Яндекс? Несколько лет назад радовался, что купил по 2.5-3 тыс. Сейчас акции стоят в районе 4 тыс, дивы символические. А ведь за эти годы компания сильно выросла.
Дочки Россетей вроде - ЦП, Центра итд? Конъюнктура может стремительно измениться, как это было в ЦП. Волга из лидера по доходности скатилась в аутсайдеры, а потом опять нарастила позиции. Сложная система с тарифами, сбытами, долгами и прочим. Надо хорошо разбираться в теме, постоянно мониторить изменения, а еще лучше иметь инсайд.
Банки вроде Т, СПБ? Т имеет показатели хуже Сбера, а дивдоха несопоставима. СПБ - пока еще временная история.
Прочая нефтянка вроде Татнефти, Башнефти, Сургута? Нестабильно, ненадежно. Черные ящики в которых конъюнктура, интересы региональных властей, мажоров итд.
Всякий шлак вроде Газпрома, ВТБ, Россети даже рассматривать нет смысла.
Список “почему нет” можно продолжать и продолжать.
@mosstart
Только три - Сбер, Лукойл и Ленпреф. Все остальные не прошли проверку временем.
Если к первым двум “пришлют доктора”, а в третьем все-таки изменят устав, то с долгосрочным инвестом можно завязывать.
Норникель? Несколько лет был отличной выбором, но мировая конъюнктура, корпоративные споры и аварии сделали свое дело. Дивов нет, перспективы туманные.
Севсталь, НЛМК, ММК? У каждого свои проблемы, в том числе и с экспортом.
Яндекс? Несколько лет назад радовался, что купил по 2.5-3 тыс. Сейчас акции стоят в районе 4 тыс, дивы символические. А ведь за эти годы компания сильно выросла.
Дочки Россетей вроде - ЦП, Центра итд? Конъюнктура может стремительно измениться, как это было в ЦП. Волга из лидера по доходности скатилась в аутсайдеры, а потом опять нарастила позиции. Сложная система с тарифами, сбытами, долгами и прочим. Надо хорошо разбираться в теме, постоянно мониторить изменения, а еще лучше иметь инсайд.
Банки вроде Т, СПБ? Т имеет показатели хуже Сбера, а дивдоха несопоставима. СПБ - пока еще временная история.
Прочая нефтянка вроде Татнефти, Башнефти, Сургута? Нестабильно, ненадежно. Черные ящики в которых конъюнктура, интересы региональных властей, мажоров итд.
Всякий шлак вроде Газпрома, ВТБ, Россети даже рассматривать нет смысла.
Список “почему нет” можно продолжать и продолжать.
@mosstart
👍18❤6
Не все коту масленица и за этот год портфель иностранных акций неплохо сдулся, особенно вчера.
Но табачные компании подросли, как ни странно. Держу в портфеле BTI, MO, PM.
При этом, за прошлый год было почти +50%, за позапрошлый более 20%.
Жаль, что после сентября 2024 нет возможностей пополнить счет из РФ.
Изучаю другие варианты.
@mosstart
Но табачные компании подросли, как ни странно. Держу в портфеле BTI, MO, PM.
При этом, за прошлый год было почти +50%, за позапрошлый более 20%.
Жаль, что после сентября 2024 нет возможностей пополнить счет из РФ.
Изучаю другие варианты.
@mosstart
👍3❤1