Интересная закономерность. В Москве за последние 5 лет покупать новостройку выгоднее, чем вторичку в старых домах. Причем не только в моменте, но и на перспективу. Пример с цифрами от коллеги. В конце 2020-го в ипотеку под 6.5% была куплена новостройка - трешка 75м в ЖК Амурский Парк по цене 13.4 млн. Плюс минус за такую же сумму можно было купить квартиру на вторичке, но коллега убедила взять новостройку.
Что сейчас? Трешка в Амурском сдана за 100 тыс. Продать ее можно за 26 млн.
Аналогичная потрёпанная вторичка, которую не купили 3 года назад за те же 13 млн (сорвалась сделка), сейчас стоит 18 млн.
Разница - 8 млн.
И это это не случайное исключение, а твердый тренд - по студиям, однушкам, двушкам и даже трешкам. Старое жилье продолжает терять ликвидность, меньше дорожает при росте цен.
@mosstart

Есть ли сейчас иксы недвижке Москвы?
На фондовом рынке многие жаждут купить акции, которые вырастут в разы. Иногда это удается. Один из примеров - акции банка Санкт-Петербург, которые в 2020-м году стоили 50 руб, а сейчас 250 руб. Но также быстро акции могут подешеветь за один день на 30-50%.
Вернемся к иксам на рынке недвижимости Москвы.
В 2020-м году коллега на стадии строительства за 5.5 млн купила апартаменты в Alcon Tower. Место отличное - на перекрестке Ленинградского проспекта Беговой/Башиловки. Рядом либо старая застройка, либо крепкий бизнес-класс вроде ЖК Царская Площадь.
Недавно ЖК сдали. Студии - с отделкой от застройщика, т.е. не нужно тратить от 1 млн и больше на ремонт. Коллега наполнила студию мебелью из Леруа и сдала за 100 тыс в месяц. Сейчас такие же апартаменты стоят около 15 млн.
По документам - нежилые помещения. Налог скорее всего будет по верхней ставке, т.е. 1.5%. Но кадастровая стоимость студии - 3 млн. Могут ли повысить кадастровую стоимость? Не исключено.
В чем привлекательность студий в Alcon под аренду? Откуда такие цены?
Хороший район для сдачи.
Интересный внешний вид - а-ля Эмпайр-стейт-билдинг в Нью-Йорке
Отличная входная группа, как в ЖК бизнес-класса или даже премиум.

Но есть и крепкий минус - шум. Две оживленные магистрали стоят впритык. Но похоже, нанимателей это не смущает.

Ну и самое важное. Есть ли сейчас проекты в недвижке Москвы, которые могут сделать иксы? Думаю, да. Но найти их сложнее, чем 3 года назад.
Попробуем это сделать!
@mosstart

https://youtube.com/shorts/ex7ohK3FJJI?si=Jwt6iW7TfDI3Ud_N

Как работают флипперы в экономе в Москве?
Задача флиппера в экономе - купить за наличку запущенную квартиру с максимальной скидкой. Чем больше хлама, грязи, вони - тем лучше. Ведь чистенькую, приятную квартиру после хоумстейджинга купят и так, без скидки.
После покупки флиппер делает ремонт квартиры, а некоторые еще устанавливают мебель и декор.
Важнейшая компетенция флиппера - умение быстро и недорого сделать ремонт. Флиппер знает где и что купить, каких работников позвать. Флиппер знает, что выглядит дороже, чем стоит.
А теперь цифры по состоянию на осень 23 года.
Хороший результат - это заработать 1 млн на квартире за 10-13 млн, включая стоимость ремонта. Срок - максимум 2 месяца от покупки до продажи.

Есть флипперы, которые работают в более дорогом сегменте. Покупают новостройку в бетоне, делают актуальный модненький ремонт, ставят мебель, технику, декор и продают готовую к проживанию квартиру. Тут другие цифры, но и цена ошибки выше.

Есть флипперы, которые работают с особо запущенными квартирами. Например бывший владелец умер и долго пролежал в квартире, со всеми вытекающими (в прямом и переносном смысле) последствиями.
Кстати, сам термин “флиппинг” пришел из США, где этой деятельностью занимаются последние лет 200.
@mosstart

Как работают инвесторы в квартиры, которые покупают их у банков?

Предположим, ипотечник понял, что не тянет выплаты. Или просто решил избавиться от квартиры. В типичном случае - можно договориться с банком и выставить квартиру на продажу. Сделка проходит под контролем банка. Банк забирает свой долг, бывший ипотечник - что останется. Я много раз помогал продавать/покупать такие квартиры.

Но некоторые просто перестают платить ежемесячные платежи и общаться с банком. Через несколько месяцев банк запускает судебную процедуру изъятия залога, т.е. квартиры. Затем квартира продается на торгах.

Такая квартира - кот в мешке. Ее не всегда можно посмотреть. В ней могут жить прописанные люди - семья нерадивого ипотечника. Беда, если квартира была просто в залоге (взяли кредит под залог своей квартиры), а там прописан отказник от приватизации.

Мы покупали квартиру у инвестора в такие объекты.
Срок от покупки на аукционе до продажи моему клиенту занял 1.5 года.
Первый год шли суды. Дело в том, что вокруг таких неплательщиков вьются юристы, которые обещают отсрочить время выселения путем подачи исков. Например, о нарушениях при изъятии квартиры, цены продажи итд. Как правило, больше года эти суды не идут.
Еще полгода - выписка и выселение через суд.
Состояние квартиры может быть ужасным. А может и неплохим. Как повезет.
В нашем случае состояние было средним.
У такого инвестора одновременно от 3 до 7 квартир в работе. Каждая на разной стадии. Доходность оценить сложно, потому что за 1.5 года цены меняются. Но в нашем случае инвестор был доволен, ибо он заработал не только на дисконте к рыночной цене в момент покупки, но на росте цен на недвижимость.

П.С. Знаю случай, когда инвестор несколько лет не может зарегистрировать свою покупку. Дело осложнилось тем, что у банка отозвали лицензию, а юристы оказались ушлыми. Бывшие ипотечники живут-поживают в загородном доме и горя не знают. А инвестор грустит…
@mosstart

21 ноября прошла сделка по продаже вторички, сегодня передали квартиру.
Ипотека Сбера под 14%.
Выгребают последние “дешевые ставки”, следующие от 16%.
Кто по ним будет покупать? Загадка. Но скоро увидим.
@mosstart

В возрасте 42 года умер старший вице президент Сбера Николай Васев.
Несколько лет назад я был на встрече между риэлторами и руководителями порталов, от Домклика был Николай.
Домклик тогда делал первые шаги и прислушивался к пожеланиям риэлторов. Может и фото еще сохранились, надо поискать.
RIP...

Суды идут несколько лет. А некоторые конторы спокойно продают "это". Ага, трудности со светом и водой якобы "временные и легко решаемые". https://youtube.com/shorts/bL5yVpGs_pY?si=mcLd5qg-wEhYZpjW

“В инвестициях не существует правил. Хорошим вложением могут быть акулы. Может быть говно художника. Может быть картина маслом. Там, снаружи, множество специалистов, которые сумеют позаботиться обо всем, что художник сочтет искусством” Чарльз Саатчи.

"Огромные спекуляции. Миллионы жителей этой страны (Германия) покупают иностранную валюту и хранят ее. Я едва ли знаю одного немца любого пола, который не спекулирует валютой, как австрийские кроны, польские марки и даже рубли Керенского. В той же мере, как падает марка, растут котировки индустриальных акций" 20 сент 1921 год, Joseph Addison, Charge d'Affaires in Berlin

Как работают флипперы с минимальными вложениями?
Покупают убитую квартиру в ипотеку.
Например своих денег - 2 млн, эта сумма - первоначальный взнос по ипотеке.
Далее - ремонт и хоумстейджинг. Для закупок стройматериалов, мебели и декора используют кредитные карты с максимальным грейс периодом. В том же Леруа или Хофе можно оплачивать картами и на сайте, и на кассе.
Но за работу приходится платить наличкой. Впрочем, есть карты где часть лимита можно снять наличкой в счет грейс периода.
За несколько недель квартира превращается из гадкого утенка в белоснежного лебедя и выставляется на продажу.
Да, квартира в залоге у банка. Но у того же ВТБ отработана схема покупки из-под залога. Да и в Сбере можно без проблем.
Задача - вложить проект минимальное количество своих денег.
При своих 2 млн, ипотеке и расходам по кредиткам, хороший результат - это заработать 1-2 млн.
@mosstart

Иностранные акции для резидентов РФ. Что поменялось за год?

Год назад сделал пост с подробным гайдом - как переводить деньги в IB. Некоторые считали, что торговать/инвестировать через Interactive Brokers плохой идеей. Хлопотной идеей. Опасной идеей. То ли дело СПБ биржа или в крайнем случае через прокладки Финама или Фридома.
Что изменилось за это время для резидентов РФ?
Итак, две новости. Начнем с плохой.

Кто покупал американские или китайские акции через СПБ биржу - у них все плохо. Сделки заморожены со 2 ноября 2023 года. Как, когда, кому и на каких условиях можно будет продать эти акции/етф - вопрос пока открытый. Я еще летом успел большей частью выпрыгнуть из этого поезда - продал американские акции (спасибо Тинькову). Зато в Альфе продажа полностью недоступна еще с марта 2022 года. Так и висят у меня LI на несколько сотен долларов. Похоже, навсегда.

Теперь новость хорошая.

Кто покупал американские или китайские акции через IB - у них все хорошо. Можно спокойно заводить и выводить деньги, получать дивиденды, покупать и продавать акции (кроме акций в евро). К сожалению, для резидентов РФ отключили плечи. Также недоступны рыночные цены (смотрю в других источниках). Некоторые провайдеры блокируют доступ к IB, при этом мобильное приложение работает отлично.

За прошедший год несколько раз менялись способы ввода и вывода денег из российских банков.
На данный момент актуально вот что:
Закинуть деньги в IB - турецкие лиры через БКС, евро через Райф (от 20 тыс)
Вывести деньги из IB - юани в БКС, Финам, Райф.

П.С. Что происходит в Финам - сказать не могу, но у них на сайте все еще предлагается торговать иностранными акциями через СПБ биржу.
П.П.С. По отзывам, через казахский Фридом торговать неплохо. Но они сегрегировали клиентов из РФ и РБ в отдельный пул. Торговле это не мешает, по крайней мере пока.

Кстати, год назад доллар стоил всего 62 рубля (сейчас 90), VOO (Vanguard 500 Index Fund) стоил $360 (сейчас $424)
@Mosstart

Что и за сколько уходит на аукционах?
На днях был аукцион с евротрешками 65м с отделкой в Новой Москве, в Коммунарке.
Стартовая цена - около 8 млн, победители предложили 11 млн, на каждый лот от 17 до 29 желающих.
Доки еще не оформлены, но инвесторы уже выставляют их на продажу за 12.95 млн.
Конечно, есть риск зависнуть, ведь ипотека сейчас от 16%, а завтра опять могут повысить ставку ЦБ.
@mosstart

"Он написал в Париж о том, что в Лионе есть три разряда жителей:
1) богачи-преступники;
2) богачи-эгоисты;
3) невежественный рабочий люд, ничему и никому не преданный, не способный ни к добру, ни к злу.
Первых надо гильотинировать; у вторых – отобрать всё состояние, третьих перевезти в другое место и заменить республиканской колонией."
Адольф Тьер “История французской революции”

Позавчера прошла последняя сделка по вторичке, вчера закончилась регистрация, сегодня пришли деньги. Покупка за кэш 1к в Печатниках в панельной девятиэтажке, рядом с метро за 9.1 млн. Что будет с ипотекой при ставках 16% - посмотрим. Обычно интересанты ждут понижения ставки, временно паркуя первоначальный взнос на депозитах. Так формируется отложенный спрос, который может копиться и пару месяцев, и 2-3 года. По новостройкам тоже изменения в льготной ипотеке, которая и двигала рынок. Минимальный взнос 30%, максимальный размер кредита 6 млн. И все это - уже послезавтра, т.е. 23 декабря.
2024 год обещает много интересного.
@mosstart

Исполнилось 5 лет моему ИИС, тип Б.
План был такой: вносить максимальный лимит (1 млн в год) и аккуратно раскачивать.
Но после начала СВО вносить деньги на счет перестал.
С одной стороны, пропустил весь рост 2023 года. С другой стороны, альтернативные инвестиции принесли рост и в долларах, и в рублевой переоценке.
Итоги: за эти годы внес на ИИС 2 млн 905 тыс, на сегодня счет 3.5 млн.
Вывод: лучше бы покупал в 2018-2020 студии в ипотеку в Москве/Сочи. Получил бы 300%, не считая дохода от аренды.
Может сложиться мнение, что покупать недвижку всегда выгодно. Это не так. Напишу об этом пост.
@mosstart

Некоторые думают, что недвижка в Москве только растет.
Но это не так. После невероятного ажиотажа в конце 2014-го, недвижка погрузилась в спячку. И так было до осени 2018 года.
Целых 3.5 года! В 2016 году один из топов Инкома Шлома записал интервью, где рассказал, как работают на падающем рынке. Есть несколько схожих однушек. Кто первый скинет цену, тот продаст. Чем дольше “не торопишься”, тем больше придется скидывать. Ведь конкуренты тоже будут понижать цену.
Некоторые однушки болтались в рекламе по году и более.
А ведь ипотека была вполне посильной - 10-12%.
Но осенью 2018-го отложенный спрос вернулся на рынок.
Цены на вторичку плавно росли до 2020-го года.
В следующий раз расскажу, что происходило в новостройках.
@mosstart

Результат вполне на уровне приличных хедж-фондов.
И это правильно.
Надо отбирать деньги на международном рынке — у фондов, обывателей, банков, пенсионных фондов итд.
В следующем году в планах инвест в аукционную недвижку, от дешевых объектов (1-2 млн руб), до более дорогих.
Буду описывать, как и что.