Когда несколько лет назад опубликовали списки домов под реновацию, многие сразу же начали искать в них свой адрес. Конечно, надеялись что дом попадет под снос пораньше. Было три этапа. Первый: с 2020 по 2024 год. Второй: с 2025 по 2028 год. Третий: 2029 по 2033 год. Конечно, третья очередь казалась такой же отдаленной, как и срок когда погаснет Солнце. Столько всего может произойти! Сроки сноса могут еще отодвинуть
Но есть один маленький секрет - очередность могут резко изменить и переселить гораздо быстрее. Рассказываю и показываю на конкретном примере. Кстати, пример не единственный.
https://youtu.be/CXYgiQlSYok?si=WsN_wXU6GN81DUI4

Эволюция цен на новый Айфон в Москве. Итак, Apple iPhone 15 Pro Max 256 ГБ.
22 сентября (мировой старт продаж) - 400тыс.
23-24 сентября - уже 250тыс.
25 сентября - 200тыс.
Как они появились 22 сентября в Москве? Энтузиасты делают предзаказ (обычно в Дубае), бегут в магазин к открытию и первым же рейсом в Москву. Некоторые - профи, которые на этом зарабатывают. Некоторые - просто хотят отдохнуть в Дубае и окупить поездку. Конечно, случаются казусы. Например, кража айфонов из багажа. Ведь персонал аэропортов прекрасно знает, что будет лежать в багаже на рейсах из ОАЭ на старте продаж новых Айфонов.
@MosStart

Почему покупатели бегут вприпрыжку за новостройками, фыркая в сторону вторички?

Предположим, средняя семья накопила (получила в наследство, заняла у родни, продала что-то ненужное) 3млн. И хочет приобрести московскую квартиру за 13 млн. Конечно, с помощью ипотеки.
Итак, вторичка. Базовая ставка сейчас 14%, срок 30 лет, ежемесячный платеж 120 тыс. Это много.

А вот для новостройки все выглядит более красиво. Срок тот же - 30 лет, цена тоже 13 млн. А вот ставка с господдержкой уже 8%. Ежемесячный платеж уже 73 тыс! При семейной ипотеке ставка уже 6%, а платеж снижается до 60 тыс! А еще можно маткапом уменьшить тело долга! А еще застройщик может накидать плюшек лично от себя - снизить первоначальный взнос, отсрочка платежей до сдачи дома итд.

Вывод: сейчас активно рекламируют не цену квартиры (машины, айфона итд), а ежемесячный платеж. Если он посильный для покупателя - шансы на заключение сделки резко вырастают. При этом, размер переплаты остается в тени.
@MosStart

Германия, 1920-е. Процесс инфляции растягивался на месяцы. Иногда марка чуть укреплялась и немцам казалось, что худшее позади.
"В такое время мать продала дома, которые сдавала в аренду. Казалось, что она совершила хорошую сделку, потому что она получила в 2 раза больше денег, чем заплатила. Но мебель что она покупала подорожала в 5 раз, а худшее ещё не было позади. Скоро инфляция стартовала ещё с новой силой и сжирала кусок за куском сбережения матери и миллионов других". Из дневника фрау фон Пустау.
@MosStart

Вчера начался очередной ежегодный конкурс ЛЧИ (лучший частный инвестор) от Мосбиржи. Итак, вспомним громкие события.
ЛЧИ-2008. Трейдейр Майтрейд (Алексей Мартьянов) из 63тыс стартовых сделал 3000%
ЛЧИ-2014. Трейдер BULL из 1млн сделал 57млн на лонге доллара с большими плечами. Тогда же Василий Олейник проиграл 5млн.
ЛЧИ-2015. Трейдер Scorp со стартовой 225млн проиграл 137млн на шорте Сбера и Газпрома
ЛЧИ-2016. Победитель в номинации Лучший Активный Трейдер 1M_Dollars впоследствии проиграл и свои, и заемные капиталы на шорте S&P. Тогда 36-и летний трейдер задушил свою 13-и летнюю дочь, а сам повесился. По крайней мере, такова официальная версия.
ЛЧИ-2017. Трейдер Kochubei1960 со стартовой 178млн проиграл 28млн на шорте Норникеля.
ЛЧИ-2018. Трейдер Knight со стартовой 46млн проиграл 20млн.

П.С.Для меня ЛЧИ-2023 станет уже шестым, в котором я участвую. Результат - небольшой плюс или небольшой минус, ибо сделок у меня мало, я чаще всего долгосрочный инвестор.
@MosStart

Читаю книжку «Арабы. История. XVI–XXI вв». Ю.Роган. Отгадайте загадку. В 1517 году произошла битва между войском османов (султан Селим) и войском мамлюков (султан Кансух). Эта битва изменила вектор всей истории арабов. Турки османы выиграли и в итоге добавили к своей империи Египет и Сирию. Султан Селим назначил управляющих тремя важными городами - Каиром, Дамаском, Алеппо.

Так как мамлюки глубже понимали местные особенности и лучше собирали налоги, то в Каир и Дамаск назначили следующих управляющих. Одного назовем Верный-бей. Он отважно сражался за погибшего султана, был ему верен до конца. Селим оценил его верность и решил, что после новой присяги Верный-бей будет также честно служить и османам. Второго назовем Каин-бей. Кстати, так его называл и Селим. Перед решающей битвой Каин-бей предал старого мамлюкского султана (Кансуха), помог Селиму победить. Но осадочек остался, никто не любит предателей. Тем не менее, Селим его наградил и назначил управляющим.

Через 2 года Селим умер, его сын стал наследником. Один из двух управляющих тут же поднял восстание против османов. Он решил, что присяга закончена, ибо Селим умер. А новому султану он ничего не обещал.
Внимание, вопрос. Кто поднял восстание, Верный-бей или Каин-бей?

Арбитраж недвижимости. 3 истории.
17 августа 1998 года, дефолт. Студент Бауманки чудом умудрился забрать свои $3500 из Альфа Банка. Еще несколько дней назад это было всего лишь 21000 рублей, но все быстро меняется. Студент был из Белгородской области и он знал один нюанс. Пока в Москве цены на квартиры считали в долларах, в его регионе уже перешли на рубли. Студент продает доллары (количество рублей выросло в несколько раз) и покупает двушку у себя в регионе. Цены в рублях там не успели измениться. В 1999 году еще одна сделка - бабуля, владелец хрущевки в Москве, хотела переехать к родственникам в Белгородскую область. В то время еще практиковались обмены. Многим казалось, что это безопаснее, чем продавать квартиру, возить наличку, прятать ее от бандитов, покупать квартиру, В итоге студент поменял двушку в регионе на однушку в Москве. Потом будет много другой недвижимости, но это первая московская квартира до сих пор сдается (с моей помощью). Сейчас дом ждет реновацию. Вот она, на фото.

Осень 2014 года. После многолетнего коридора 29-33 руб за доллар, курс начал меняться на глазах. Уже в октябре-ноябре в Москву и другие города начали массово приезжать казахи и белорусы. У кого денег поменьше - в автосалоны, за машинами. Особенно за ТЛК 200, любимой машине казахов. Но ближе к декабрю выгребали все. У кого денег побольше - покупали квартиры, например в Мытищах. Дело в том, что в той же Беларуси народ традиционно все считал в долларах. И сбережения хранил тоже в долларах. Для них цены на авто и квартиры в РФ внезапно упали в 2 раза! Берешь доллары, приезжаешь, меняешь на рубли покупаешь в 2 раза дешевле, чем еще полгода назад.

Май 2022 года. Цена на доллары достигла минимума. Кто тогда купил доллары, то сейчас для них цена недвижки в Москве упала в 2 раза. И наоборот, в мае 2022 была максимальная цены на недвижку в валюте.
@MosStart

Самый ходовой товар на аукционах от департамента - это стандартная однушка в доме по реновации. И действительно - новый дом, квартира с отделкой. Такие любят покупать и для себя, и инвесторы.
Инвесторы тут же набрасывают 500тыс - 1млн (если повезет, то и больше) и выставляют на продажу для ипотечников.
Особое внимание Некрасовке. Главная причина - самая низкая по Москве цене на новострой с метро.
Итак, на днях прошел аукцион.
Однушки, 37м, стартовая цена 7м460тыс
Адрес - улица Лавриненко д.2
Итоговые цены:
18 этаж, пл.36.9м, 8 766 560р
20 этаж пл. 36.8м, 8 771 784р
16 этаж, пл. 36.8м, 8 816 538р
18 этаж, пл. 37.6м, 9 569 826р
@MosStart

Впервые с 2000 года в Америке фиксированные ставки по ипотеке достигли 8% (на 30 лет). Итог: самые низкое количество обращений за ипотекой за 27 лет, минимальное количество сделок за 25 лет. Владельцы домов не хотят их продавать. Ведь еще 1.5 года назад ставка была 3% и при продаже дома ты ее потеряешь. А по новой придется платить 8%. Кстати, у некоторых ставка была еще ниже 3%, например 2% (меньше я не нашел). В Европе были еще меньше, например 1.2% на 25 лет. Как долго это продлится пока неясно.

А что у нас? На прошедшей неделе были две сделки по вторичке с ипотекой Сбера и Альфы. Ставка выше 14%. Говорят, что +1% в ставке по ипотеке это -10% покупателей. Но пока это не ощущается.
@MosStart

Китай, пивной концерн Tsingtao, один из крупнейших в мире (второй в самом Китае). Завирусилось видео, где человек в фирменной одежде концерна ссыт в емкость с будущим пивом. Конечно, потребителям пива это не понравилось, впрочем, как и инвесторам. Акции концерна пошли вниз, на сегодня HKSE -3.3%.
А что если все организовано? Кто-то заплатил работнику, встал в шорт, закинул видео в соцсеть.
Как говорят американцы: "Sergeant Black is turning green, someone pissed in his canteen!" (Сержант Блэк позеленел, кто-то нассал в его фляжку"
@MosStart

Сейчас из каждого утюга пиарят IPO сети магазинов мужской одежды Henderson. Но есть большие сомнения. Самую большую кассу у Зары и других мировых брендов делает женская одежда, хотя есть и мужской отдел. Не удивительно, ведь женщины в разы чаще мужчин покупают новую одежду. Может ли бренд хорошо зарабатывать только на мужской одежде?
Кстати, личный опыт. Делал покупки в Стокмане, Юникло, Фамилии и в некоторых других ретейлерах. Но в Henderson даже ни разу не заходил.
@MosStart

2 года назад с клиентом покупали однушку у инвестора, который скупает квартиры на аукционах и перепродает. Немного пообщались. В чем суть его бизнеса?
За месяц он участвует в 10-20 аукционах. Чаще всего ничего не покупает - цену разгоняют слишком высоко. Но несколько сделок за месяц у него есть. При таком темпе нет времени даже на просмотр стандартных лотов - однушек с отделкой в домах по реновации. Хотя квартиры отличаются - этаж, вид из окна, метраж +-0.7м и даже качество отделки лоджии. После покупки тут же накидывают от 500тыс до 1.5млн и выставляют на продажу. По моим расчетам, его оборотный капитал 50-80млн. Возможно, часть от партнеров-инвесторов. Квартиры оформляет и на себя, и на многочисленных родственников. По нашей сделке тоже пришла родственница. В следующий раз расскажу, что происходило с конкретным домом - как несколько квартир раскупили инвесторы и тут же стали продавать, а мы их смотрели и торговались.
@mosstart

Нужен ваш совет. Сижу на конференции Смартлаба (крупнейшая по фондовому рынка). В 19 часов, но разных залах будут выступать два интересных спикера. 1. Степан Демура. Теоретик, медийный экономист вангователь армагедона. 2. Ладимир Семенов. Практик, уникальный трейдер из Питера. За несколько лет 3-5 млн раскачал до более 200мл. В феврале прошлого года на планках слил до 20млн. Сейчас капитал более 40 млн.
Вопрос. Кого сходить послушать?

Еще летом продал все американские акции в Тинькове, доллары перевел в рубли (курс был 80) и купил российски акции. Доллар еще вырос на 20%, а купленные акции вроде МРСК Центр и ЦП выросли на 40-50%. Иностранными акциями надо торговать у иностранного брокера, например в IB. Кстати, связка для отправки денег Юани-БКС уже не работает. Теперь актуально Турецкие Лиры-БКС.
@MosStart

Интересная закономерность. В Москве за последние 5 лет покупать новостройку выгоднее, чем вторичку в старых домах. Причем не только в моменте, но и на перспективу. Пример с цифрами от коллеги. В конце 2020-го в ипотеку под 6.5% была куплена новостройка - трешка 75м в ЖК Амурский Парк по цене 13.4 млн. Плюс минус за такую же сумму можно было купить квартиру на вторичке, но коллега убедила взять новостройку.
Что сейчас? Трешка в Амурском сдана за 100 тыс. Продать ее можно за 26 млн.
Аналогичная потрёпанная вторичка, которую не купили 3 года назад за те же 13 млн (сорвалась сделка), сейчас стоит 18 млн.
Разница - 8 млн.
И это это не случайное исключение, а твердый тренд - по студиям, однушкам, двушкам и даже трешкам. Старое жилье продолжает терять ликвидность, меньше дорожает при росте цен.
@mosstart

Есть ли сейчас иксы недвижке Москвы?
На фондовом рынке многие жаждут купить акции, которые вырастут в разы. Иногда это удается. Один из примеров - акции банка Санкт-Петербург, которые в 2020-м году стоили 50 руб, а сейчас 250 руб. Но также быстро акции могут подешеветь за один день на 30-50%.
Вернемся к иксам на рынке недвижимости Москвы.
В 2020-м году коллега на стадии строительства за 5.5 млн купила апартаменты в Alcon Tower. Место отличное - на перекрестке Ленинградского проспекта Беговой/Башиловки. Рядом либо старая застройка, либо крепкий бизнес-класс вроде ЖК Царская Площадь.
Недавно ЖК сдали. Студии - с отделкой от застройщика, т.е. не нужно тратить от 1 млн и больше на ремонт. Коллега наполнила студию мебелью из Леруа и сдала за 100 тыс в месяц. Сейчас такие же апартаменты стоят около 15 млн.
По документам - нежилые помещения. Налог скорее всего будет по верхней ставке, т.е. 1.5%. Но кадастровая стоимость студии - 3 млн. Могут ли повысить кадастровую стоимость? Не исключено.
В чем привлекательность студий в Alcon под аренду? Откуда такие цены?
Хороший район для сдачи.
Интересный внешний вид - а-ля Эмпайр-стейт-билдинг в Нью-Йорке
Отличная входная группа, как в ЖК бизнес-класса или даже премиум.

Но есть и крепкий минус - шум. Две оживленные магистрали стоят впритык. Но похоже, нанимателей это не смущает.

Ну и самое важное. Есть ли сейчас проекты в недвижке Москвы, которые могут сделать иксы? Думаю, да. Но найти их сложнее, чем 3 года назад.
Попробуем это сделать!
@mosstart

https://youtube.com/shorts/ex7ohK3FJJI?si=Jwt6iW7TfDI3Ud_N

Как работают флипперы в экономе в Москве?
Задача флиппера в экономе - купить за наличку запущенную квартиру с максимальной скидкой. Чем больше хлама, грязи, вони - тем лучше. Ведь чистенькую, приятную квартиру после хоумстейджинга купят и так, без скидки.
После покупки флиппер делает ремонт квартиры, а некоторые еще устанавливают мебель и декор.
Важнейшая компетенция флиппера - умение быстро и недорого сделать ремонт. Флиппер знает где и что купить, каких работников позвать. Флиппер знает, что выглядит дороже, чем стоит.
А теперь цифры по состоянию на осень 23 года.
Хороший результат - это заработать 1 млн на квартире за 10-13 млн, включая стоимость ремонта. Срок - максимум 2 месяца от покупки до продажи.

Есть флипперы, которые работают в более дорогом сегменте. Покупают новостройку в бетоне, делают актуальный модненький ремонт, ставят мебель, технику, декор и продают готовую к проживанию квартиру. Тут другие цифры, но и цена ошибки выше.

Есть флипперы, которые работают с особо запущенными квартирами. Например бывший владелец умер и долго пролежал в квартире, со всеми вытекающими (в прямом и переносном смысле) последствиями.
Кстати, сам термин “флиппинг” пришел из США, где этой деятельностью занимаются последние лет 200.
@mosstart

Как работают инвесторы в квартиры, которые покупают их у банков?

Предположим, ипотечник понял, что не тянет выплаты. Или просто решил избавиться от квартиры. В типичном случае - можно договориться с банком и выставить квартиру на продажу. Сделка проходит под контролем банка. Банк забирает свой долг, бывший ипотечник - что останется. Я много раз помогал продавать/покупать такие квартиры.

Но некоторые просто перестают платить ежемесячные платежи и общаться с банком. Через несколько месяцев банк запускает судебную процедуру изъятия залога, т.е. квартиры. Затем квартира продается на торгах.

Такая квартира - кот в мешке. Ее не всегда можно посмотреть. В ней могут жить прописанные люди - семья нерадивого ипотечника. Беда, если квартира была просто в залоге (взяли кредит под залог своей квартиры), а там прописан отказник от приватизации.

Мы покупали квартиру у инвестора в такие объекты.
Срок от покупки на аукционе до продажи моему клиенту занял 1.5 года.
Первый год шли суды. Дело в том, что вокруг таких неплательщиков вьются юристы, которые обещают отсрочить время выселения путем подачи исков. Например, о нарушениях при изъятии квартиры, цены продажи итд. Как правило, больше года эти суды не идут.
Еще полгода - выписка и выселение через суд.
Состояние квартиры может быть ужасным. А может и неплохим. Как повезет.
В нашем случае состояние было средним.
У такого инвестора одновременно от 3 до 7 квартир в работе. Каждая на разной стадии. Доходность оценить сложно, потому что за 1.5 года цены меняются. Но в нашем случае инвестор был доволен, ибо он заработал не только на дисконте к рыночной цене в момент покупки, но на росте цен на недвижимость.

П.С. Знаю случай, когда инвестор несколько лет не может зарегистрировать свою покупку. Дело осложнилось тем, что у банка отозвали лицензию, а юристы оказались ушлыми. Бывшие ипотечники живут-поживают в загородном доме и горя не знают. А инвестор грустит…
@mosstart