🔍 Конституционный Суд рассмотрел вопрос о приобретательной давности: теперь сроки владения можно складывать даже при покупке здания

📌 Причина для обращения в КС РФ: арбитражные суды всех инстанций отказали гражданину в признании права собственности на здание в порядке приобретательной давности.

📎 Суды указали, что ранее зданием владело юр.лицо, с которым гражданин заключил договор купли-продажи здания только в 2019 году. Право собственности Общества в ЕГРН зарегистрировано не было.

При этом гражданин не является правопреемником Общества, в связи с чем он не вправе присоединить ко времени своего владения срок, в течение которого спорным зданием владело это юридическое лицо. По мнению судов, сроки владения были прерваны.

Конституционный суд проанализировал судебную практику и пришел к выводу, что в ней отсутствует единообразие: в одних случаях суды не ставят под сомнение возможность сложения сроков давностного владения в случае отчуждения вещи по договору, в других — говорят, что это возможно лишь при перемене лиц в обязательстве (в силу перевода долга, уступки требования и др.), но не при купле-продаже.

✔️ При этом гражданский оборот объективно нуждается в том, чтобы имущество не выпадало из хозяйственной жизни.

📌 В связи с этим КС РФ пришел к выводу, что правопреемство для целей сложения сроков разных владельцев при приобретательной давности не обязательно должно быть универсальным (наследование, реорганизация). Сингулярное правопреемство (например, покупка объекта) также позволяет присоединить срок владения предыдущего фактического владельца.

☑️ Итог: неопределенность содержания ч. 3 ст. 234 ГК РФ признана несоответствующей Конституции. Норма должна быть доработана.

Данное постановление КС РФ изменит подход к защите прав добросовестных приобретателей, которые купили объект у лица, не имевшего зарегистрированного права, но владевшего им длительное время.

Полный текст постановления от 25 марта 2026 года ⤵️

#лидер #новости #приобретение_недвижимости

⭐️ Наша мотивация

Если вы видите, что наш юрист куда-то бежит, знайте — он бежит на работу разбирать новое дело 👍

#лидер #юмор

☑️ Легализация самовольных построек в Москве: особенности возникновения параллельных процедур

📌 При легализации самостроя нередко возникает ситуация, когда процедура сохранения объекта через Градостроительно-земельную комиссию г. Москвы (ГЗК) осуществляется параллельно с судебным разбирательством.

Даже если вы подали заявку на сохранение во внесудебном порядке превентивно и по своей инициативе, ДГИ впоследствии обязательно выйдет в суд с иском о сносе объекта (если для его сноса необходимо решение суда).

Это нормальная практика, при которой перед юристом встает задача синхронизировать два параллельных процесса сохранения объекта.

📎 Главная сложность заключается в том, что процедура легализации через ГЗК не является основанием для приостановления спора по признанию этого объекта самовольной постройкой, в то время как сроки легализации через ГЗК составляют не менее полугода.

Поэтому в данном случае необходимо в каждом заседании заявлять ходатайство об отложении, каждый раз предоставляя суду новые доказательства продвижения процедуры легализации через ГЗК.

И если арбитражные суды обычно спокойно относятся к многократным отложениям процесса, то судьи в общей юрисдикции часто воспринимают это с негативом, стремясь как можно быстрее назначить экспертизу.  

❗️ Именно поэтому мы рекомендуем, чтобы оба процесса находились в наших руках, что позволяет выстроить единую стратегию с учетом особенностей каждого из них.

Оставьте реакцию, если вам интересно увидеть конкретные примеры подобных дел из нашей практики — покажем, как это реализуется в реальности 💙

#лидер #самострой #легализация

☑️ Подводим итоги недели: за три «судебных» дня у нас состоялось 11 заседаний

📌 7 процессов по изъятию (суммарно более чем на 3 миллиарда рублей) были отложены: где-то еще ждем экспертное заключение, где-то суд вызвал эксперта для дачи пояснений ввиду наличия замечаний, а где-то просто не явился наш оппонент.

📌 2 дела по самострою также попали под отложение: в одном из них эксперт Минюста не успел подготовить заключение, в другом — отложились уже по нашей инициативе, так как объект легализуется на ГЗК.

Долгие часы ожидания в задержках и переносы заседаний — тоже часть нашей работы, без которой не было бы и желаемого результата.

⭐️ Но было на этой неделе и то, с чем нас уже можно поздравить:
🔵 1 отказ Росреестра успешно оспорен в апелляции — решение в нашу пользу наконец вступило в силу.
🔵 1 победа в споре о взыскании более 4,5 миллионов рублей с недобросовестного застройщика: неосновательного обогащения, неустойки, потребительского штрафа и морального вреда (подробности спора раскроем чуть позже).

📌 В свободные от заседаний дни проводили встречи с нашими клиентами, анализировали запросы в рамках первичных консультаций, подавали обращения и заявки в госорганы, готовили процессуальные документы к не менее насыщенной следующей неделе.

#лидер #итоги_работы

🕊 Светлой Пасхи!

Пусть этот день принесёт в дом тишину, тепло и спокойствие.
Берегите себя и своих родных.

Команда «Лидер» 💙

⭐️ С Днём космонавтики!

День, когда наши соотечественники сделали шаг в неизвестность, и доказали, что возможно больше, чем кажется.

Пусть и в вашей жизни будет место смелым решениям, росту и движению вперёд.

Команда «Лидер» 💙

⭐️ Наш кейс: от требований о сносе до отказа от иска

📎 Недавно мы рассказывали, что при легализации самостроя возможно возникновение двух параллельных процессов — судебного и внесудебного (сохранение с помощью Градостроительно-земельной комиссии).

Сегодня на примере реального дела (№ А40-59120/2024) покажем, как грамотная стратегия позволила нам превратить требования о сносе в отказ города от иска.

📌 15.02.2024 собственник самовольно реконструированного здания инициировал процедуру его сохранения во внесудебном порядке.

📌 И уже 21.03.2024 ДГИ обратился в суд с исковым заявлением о признании объекта самовольной постройкой.

Несмотря на процедуру легализации, в суде город заявил ходатайство о назначении строительно-технической экспертизы, настаивал на актуальности заявленных требований.  

❗️ В этой ситуации крайне важно донести до суда, что назначение экспертизы не требуется, поскольку ведется активная работа по легализации вне суда: разработаны все необходимые для этого документы, гарантирована оплата штрафных санкций и т.д.

Ведь судебная экспертиза по самострою влечет за собой еще и существенные расходы, поскольку в большинстве случаев судебные издержки суды возлагают именно на лицо, осуществившее самовольное строительство.

⭐️ Нам понадобилось 9 судебных заседаний и 8 ходатайств об отложении с предоставлением дополнительных доказательств, чтобы довести дело не только до положительного решения ГЗК г. Москвы, но и до исполнения всей «дорожной карты», предусмотренной этим решением, поскольку лишь последним ее этапом является отказ ДГИ от искового заявления.

☑️ В итоге производство по делу было прекращено, а объект — сохранен и исключен из постановления Правительства Москвы от 11.12.2013 № 819-ПП.

👆 Если вам нужна более подробная консультация о возможности легализации вашего объекта — обращайтесь, рассмотрим ситуацию и предложим конкретные пути решения: @mosleader_online

#лидер #итоги_работы #самострой

🌸 Теперь вы знаете правду

Именно такие чувства скрывают наши профессионалы.

#лидер #юмор

⭐️ Когда суд не ждёт ГЗК: реальный кейс с 17 заседаниями и спасённым объектом

📎 На прошлой неделе разбирали на примере нашей практики, как прошли параллельные процессы легализации самостроя через ГЗК г. Москвы и арбитражный суд.

Теперь разберем похожую ситуацию на примере судов общей юрисдикции. Исходя из нашего опыта, судьи в районных судах гораздо менее спокойно реагируют на многократные отложения на основании прохождения процедуры внесудебной легализации.

🔍 Видя, что ДГИ все равно настаивает на экспертизе, стремясь как можно скорее приостановить производство по делу и соблюсти процессуальные сроки, суд назначает экспертизу, не дожидаясь окончания процедуры ГЗК.

Так случилось в одном из наших дел (Дело № 02-0173/2025): 20.11.2024 суд назначил экспертизу, а уже 28.11.2024 было принято положительное решение ГЗК о сохранении объекта.

❓ Почему это проблема: с одной стороны собственнику необходимо оплатить штрафные санкции за самострой на основании решения ГЗК, с другой стороны — уже назначена дорогостоящая экспертиза, в то время как судебные расходы почти всегда взыскиваются с застройщика даже при положительном исходе.

Необходимо было сделать так, чтобы экспертиза не состоялась.

📌 Чтобы добиться возобновления производства по делу в Щербинском суде, нам понадобилось:
— дважды заявить соответствующее ходатайство;
— написать заявление об ускорении на имя председателя суда;
— подать частную жалобу и даже убедить экспертное учреждение вернуть материалы в суд без производства экспертизы.

Когда дело было наконец возобновлено, ДГИ в силу загруженности трижды забывал о том, что необходимо отказаться от иска. Поэтому не обошлось и без еще одной жалобы в Правительство Москвы.

❗️ В общей сложности по данному делу состоялось 17 заседаний, что, конечно, абсолютный рекорд в нашей практике по легализации. Таким образом, объект площадью почти 800 кв. м. был успешно сохранен благодаря немалым усилиям команды «Лидер».

Назначение экспертизы — не приговор для легализации через ГЗК, если ваше дело в руках опытной команды. Обращайтесь за консультацией: @mosleader_online

#лидер #итоги_работы #самострой

✔️ Итоги нашей работы за последние две недели:

🔵 суд кассационной инстанции утвердил решение об установлении выкупной стоимости помещения: благодаря работе с нами клиент сэкономил почти 72 миллиона рублей;
🔵 плюс один сохраненный объект: суд отказал городу в иске о сносе 4-этажного жилого дома площадью более 800 кв. м;
🔵 в 11 раз снизили штраф Росреестра за нецелевое использование земельного участка;
🔵 в 2 раза снизили неустойку в споре с ДГИ по взысканию задолженности за несвоевременное внесение платы за выкуп помещения, что составляет более 2,5 миллионов рублей;
🔵 признали право собственности нашего доверителя на квартиру в порядке приватизации;
🔵 сопроводили сделку по покупке недвижимости;
🔵 приняли участие более чем в 20 судебных заседаниях и в 3 осмотрах объектов;
🔵 следует отдельно отметить, что также в очном формате знакомились с материалами дел, причем не только в судах общей юрисдикции, поскольку теперь и Арбитражный суд города Москвы не предоставляет ознакомление в электронном виде, что осложняет привычные процедуры.

#лидер #итоги_работы

🔍 Как Москва борется с апартаментами: разбираем интересную судебную практику

Необычный способ органы исполнительной власти Москвы изобрели еще в 2022 году, тогда собственникам апартаментов начали предъявлять исковые требования:
🔵 о признании здания объектом незавершенного строительства;
🔵 о запрете осуществлять его раздел на отдельные помещения и проводить техническую инвентаризацию;
🔵 о запрете интернет-агрегаторам (Циан, Авито и т.п.) объявлений по их продаже;
🔵 об изъятии помещений с последующей продажей с публичных торгов в качестве единого лота с обязанностью нового собственника привести здание в первоначальное состояние с возложением на ответчиков расходов.

📌 В 2025 году Арбитражный суд Москвы вынес по одному из дел решение, после которого собственники, казалось бы, выдохнули.

На что указал суд, отказывая городу в удовлетворении иска:
1) Строительство здания завершено. Даже если была частичная реконструкция, новый объект создан не был, поэтому невозможно признать его объектом незавершенного строительства.
2) ДГИ избрал ненадлежащий способ защиты права, который не предусмотрен законодательством.
3) Требования запрета раздела и запрета инвентаризации к собственникам предъявлять нельзя, поскольку они вправе по своему усмотрению совершать любые действия с объектом.
4) Изъятие с продажей в виде единого лота не предусмотрено законом в качестве последствий осуществления самовольной реконструкции.  
5) Отсутствуют факты бесхозяйного использования помещений, использования не по назначению, нарушения прав соседей, не проведения необходимого ремонта, в связи с чем невозможно изъятие на основании ст. 287.7 ГК РФ.

📌 Данное решение могло бы зародить положительную практику для собственников апартаментов, но Арбитражный суд Московского округа решение отменил и направил дело на новое рассмотрение.

💙 Поставьте реакцию, если интересно, с чем именно не согласился суд кассационной инстанции, разберем подробнее.

#лидер #разбор_практики #апартаменты

👆 В продолжение вчерашнего разбора практики рассмотрим позицию Арбитражного суда Московского округа

Ключевые выводы суда кассационной инстанции:

1. Иск о признании здания объектом незавершенного строительства — это допустимый способ защиты, поскольку права ДГИ нарушаются недостоверными сведениями ЕГРН: правовой режим здания и объекта незавершенного строительства (далее – ОНС) различаются. ОНС предоставляет своему собственнику меньший объем прав и порождает обязанности достроить и ввести объект в эксплуатацию предусмотренный законом срок.

2. ОНС не предназначен для использования в иных целях, кроме как продолжение строительства. Объект, подвергшийся реконструкции, и не введенный в эксплуатацию, отвечает характеристикам ОНС, что повлечет запрет его к эксплуатации до момента подтверждения выполнения работ.

3. Судебной экспертизой подтверждено, что коэффициент завершенности конструктивных элементов составляет менее 100%, объект не соответствует градостроительным, строительным, противопожарным нормам и правилам, создает угрозу жизни и здоровью граждан.

4. Проведение любых работ по реконструкции должно быть утверждено путем выдачи разрешения на строительство (реконструкцию) и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

5. При этом относительно требований об изъятии с продажей с торгов суд округа счел правомерными выводы об отсутствии правовых оснований для применения статьи 287.7 ГК РФ к возникшим правоотношениям.

📌 Изложенное явилось основанием для направления дела на новое рассмотрение, которое пока не завершено.
 
Главная угроза данного постановления заключается в возможности распространения сформулированной судом округа позиции о том, что реконструированный объект, не введенный в эксплуатацию, подлежит признанию объектом незавершенного строительства, на споры о сносе самовольных построек.

Ведь в таком случае ДГИ вправе обоснованно заявить требование о возложении на ответчика обязанности в установленный срок получить разрешение на ввод в эксплуатацию. Указанная практика уже имеет место.

В рамках существующих дел наша стратегия заключается в доказывании суду избыточности и необоснованности подобных требований, и пока суды данную позицию поддерживают.

✔️ Несмотря на это всегда стараемся отслеживать правоприменительные тенденции с целью эффективной защиты ваших интересов.
Более подробно с позицией суда можно ознакомиться по ссылке: № А40-302699/22-1-1797.

#лидер #разбор_практики

🌸 С Праздником Весны и Труда!

Этот день про движение вперёд, результаты усердной работы и людей, которые делают своё дело несмотря ни на что.

Желаем вам сил, устойчивости и уверенности в своих решениях.
Пусть труд приносит не только результат, но и ощущение, что вы на своём месте.

Команда «Лидер» 💙

⭐️ Непростое дело с простым и четким исходом: как мы не допустили альтернативного решения

📌 История данного дела (А40-170223/2023) началась еще в 2024 году, когда суд первой инстанции отказал в назначении дополнительной экспертизы, удовлетворив требования ДГИ о сносе мансарды и подвала площадью 678,5 кв. м.

📌 Но Девятый арбитражный апелляционный суд согласился с нашими доводами о необоснованности отказа в доп. экспертизе, в ходе которой было установлено, что выявленные ранее нарушения полностью устранены, угроза жизни и здоровью граждан отсутствует, в связи с чем суд отменил решение и сохранил объект.

Но на этом трудности не закончились, ведь именно в этом деле ДГИ заявил нестандартную кассационную жалобу, доводы которой сводились к следующему:
🔵 подход о том, что снос является крайней мерой, применим только к физическим лицам и жилым домам, а в данном случае ответчики — юр.лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность;
🔵 апелляционный суд должен был не назначать доп. экспертизу, а обязать ответчика разработать проектную документацию и ввести объект в эксплуатацию;
🔵 отказ в признании постройки самовольной не может являться основанием для эксплуатации здания без получения разрешения на ввод в эксплуатацию (именно этот довод мы разбирали в предыдущих постах).

📌 Однако в кассации нам удалось отстоять позицию о том, что:
🔵 снос объекта является крайней мерой вне зависимости от его нахождения в собственности физических или юридических лиц;
🔵 суд апелляционной инстанции обоснованно руководствовался тем, что выявленные в ходе первоначальной экспертизы недостатки уже устранены в полном объеме, а значит не было необходимости обязывать ответчика устранять какие-либо нарушения;
🔵 отсутствие разрешительной документации не может являться единственным основанием для сноса.

✔️ Итог
Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 06.05.2026 здание было сохранено в текущей площади, победа осталась за нами.

В данном случае нам удалось избежать вынесения по делу так называемого «альтернативного решения», о котором просил город (об отказе в сносе только в случае получения разрешения на ввод в эксплуатацию).

Возможен ли такой же положительный исход в вашем деле — разберем в рамках бесплатной консультации, обращайтесь: @mosleader_online.

#лидер #результаты_работы #снос