🔝 ТОП-6 онлайн-проверок перед сделкой купли-продажи
(да, это та самая “гигиена”, которая спасает нервы и деньги)

1️⃣ 🧾 Росреестр: характеристики + обременения
Быстро глянуть базу можно через сервис «Справочная информация по объектам». Но для сделки я всегда упираюсь в полную электронную выписку ЕГРН – именно она потом работает как документ, а не как “просмотр”.

2️⃣ 🏢 Дом целиком: кто управляет, что с капремонтом, аварийностью, протоколами
Проверяйте МКД через ГИС ЖКХ – реестр объектов жилищного фонда. Иногда в квартире всё мило, а дом – с сюрпризами, которые продавец “забыл” упомянуть.

3️⃣ ⚖️ Банкротство (ЕФРСБ / Федресурс)
Проверяем продавца как физлицо и как ИП – и лучше не по настроению, а по факту: bankrot.fedresurs.ru.

4️⃣ 🧨 ФССП: исполнительные производства
Долги сами по себе не “аннулируют” сделку, но часто это маркер будущих проблем. Проверка тут: Банк данных ИП ФССП.

5️⃣ 🪪 Паспорт продавца: действителен или нет
Да, это уже можно проверить онлайн: Госуслуги – проверка действительности паспорта. Иногда именно здесь всплывает самое неловкое.

6️⃣ 🖋 Доверенность: подлинность + не отменена ли
Если в сделке представитель – проверяем сразу: реестр доверенностей (оператор – Федеральная нотариальная палата).

И маленькая мысль напоследок – не для драматизма: любая одна проверка ничего не гарантирует. Но шесть вместе обычно очень быстро показывают, где “дым”, пока вы ещё не внесли аванс.

🤌 МосКад в MAX 📲

СТРОЙ ФЕСТ 2026, Казань. Отстрелялся на площадке «Посёлки».

Поймал себя на мысли уже со сцены: рынок ИЖС взрослеет. Не по словам. По боли. Вопросы из зала были не про “как быстрее нарезать”, а про “как не влететь”. И это хороший знак.

Моя главная мысль простая — земля = риск, который должен быть управляемым.
И кадастровый инженер в 2026 либо остаётся человеком “выйти и нарисовать”, либо становится стратегическим партнёром проекта посёлка — до денег, до мастер-плана, до первых продаж 🎯

Что разобрали по сути:
• где посёлки чаще всего теряют сроки и бюджет ⏱️💸
• 5 точек потерь: контур/ЕГРН/факт, ограничения, регламенты, доступ и дороги, сети и коридоры
• почему всё чаще посёлок — это уже комплексная территория, а не “нарезка”, и тут без связки “земля–планировка–инфраструктура–реестр” проект начинает буксовать

И маленький практический хвост, который можно унести прямо сегодня:
перед тем как влюбляться в участок, ответьте себе на 7 вопросов — про контур, конфликты, ограничения, регламент, доступ, сети и общие территории. Если где-то туман — это не “потом решим”. Это “потом заплатим”.

Спасибо организаторам и всем, кто подошёл после выступления 🤝

🤌 МосКад в MAX 📲

💸Налоги при продаже жилья – 5 мифов, на которых люди теряют деньги. Реальные.
1. «Прошло 3 года – я свободен»
По умолчанию минимум 5 лет. 3 года – только в отдельных случаях: наследство, дарение от близких, приватизация, рента – и ещё “единственное жильё” при соблюдении условий.
2. «Куплю новую квартиру дороже – налог исчезнет»
Нет. Но можно уменьшить базу: вычет 1 млн или расходы на покупку – что выгоднее. И важный апдейт: если доход полностью перекрывается вычетом, с 2022 можно не отражать его в 3-НДФЛ.
3. «Многодетным налог не нужен всегда»
Льгота есть, но с условиями: 2+ детей, новое жильё куплено в год продажи или до 30 апреля следующего, есть лимиты и критерии по остальному жилью семьи.
4. «Продал дешевле – можно забыть»
Даже при нулевом налоге логика считается по правилам. И не забывайте про “кадастровую планку”: если цена сделки ниже 70% кадастровой – налоговую базу могут посчитать от КС×0,7.
5. «ФНС сама разберётся»
Разберётся. Но с цифрами: штраф за неподачу декларации – 5% за каждый месяц, минимум 1000 ₽, максимум 30% (ст.119 НК). За неуплату – 20% (ст.122) + пени по дням (ст.75).

Смешное в этих мифах одно – как уверенно их повторяют. Остальное обычно оплачивается по квитанции. 😅

🤌 МосКад в MAX 📲

⚠️ Похоже, история с Telegram входит в новую фазу.

По данным РБК, во власти обсуждают сроки возможной блокировки в первых числах апреля. Без паники, но и без иллюзий - лучше иметь запасной маршрут связи заранее.

Чтобы наш профессиональный диалог не оборвался на полуслове, я уже развернул публичный канал в MAX. Там будет всё то же, что вы читаете здесь - разборы кейсов по земле и ОКСам, кадастрово-градостроительные риски, понятные инструкции, обзоры новых правил.

Если вы со мной по работе - просто подпишитесь сейчас. Один клик. И всё, контакт сохранён 📲

🤌 МосКад в MAX 📲

📚 Архивная справка БТИ по Подмосковью – и да, в БТИ больше не бегаем.

С 1 сентября 2025 нужные архивные документы по объектам Московской области выдаёт ЦГАМО (Госархив МО) – через РПГУ, онлайн. Без «кабинет №7 во вторник».

Что можно получить:
— архивные сведения по объекту недвижимости
— справку об инвентаризационной стоимости
— сведения о наличии/отсутствии права собственности по состоянию на 01.01.1998

Где это спасает: приватизация, наследство, регистрация прав, сделки, очередь на жильё / землю – любые истории, где надо доказать «как было тогда».

Как заказать:
1. На РПГУ МО найдите услугу «Выдача архивных справок госархивом Московской области» (в поиске набирайте «архив»).
2. Выберите цель запроса, заполните форму, приложите подтверждающие документы.
3. Готовая справка придёт в личный кабинет.

Мой маленький чек, чтобы не словить отказ:
✅ проверьте адрес / кадастровый номер и период запроса
✅ прикладывайте документы одним комплектом
✅ если адрес менялся – укажите старый и новый вариант

Сохраните. Эти справки всплывают внезапно 🏠

🤌 МосКад в MAX 📲

🌱 Зима кончилась. Первый день весны.
И ощущение такое - воздух легче, а правила… наоборот, стали плотнее. Тихо подкрутили винты там, где многие годами “делали как привыкли”.

Что реально меняется с 1 марта 2026 по земле и недвижимости:

Земля:
• ВРИ по-новому - единый порядок, только классификатор. Плюс прописали случаи, когда пользоваться участком можно вне ВРИ (некапитальные объекты, геодезические пункты).
• Перевод СХ - «двойной ключ»: регион + Минсельхоз. «ИЖС из поля за месяц» почти исчезает.
• Инвазивные растения - борщевик и не только: выявлять / принимать меры / уничтожать обязан правообладатель.
• ДПТ - частные участки нельзя включать в зоны под дороги / сети «по умолчанию».
• СНТ / ПМТ - без проекта межевания территории нарезка и переразметка будет вставать.

Дом и ЖКХ:
• платежки до 5-го, оплатить до 15-го.
• УК / ТСЖ - годовой отчет в ГИС ЖКХ по единой форме.
• Электронные паспорта домов в ГИС ЖКХ + обновления по газу / ВДГО / ВКГО.

И да - 🪧 вывески и публичная инфа для потребителя на русском, а названия новых ЖК в рекламе - кириллицей. Плюс «подписки-ловушки»: списать с отвязанной карты теперь нельзя.

Сохраните. Перешлите тому, кто живет «по привычке». После 1 марта это начинает стоить дороже.

🤌 МосКад в MAX 📲

📏 Предельные размеры участка: где смотреть и не влететь

Бывает так: в ЕГРН всё «красиво», ВРИ подходит… а потом - «раздел нельзя», «прирезку не пропустили», «уточнение приостановили». Часто причина одна - предельные размеры.

Это минимальная/максимальная площадь, которую задаёт градостроительный регламент ПЗЗ (ст. 38 ГрК РФ). Если по зоне размеры не устанавливаются - в регламенте так и пишут.

Где проверить 🧭
1. Откройте ПЗЗ своего муниципалитета.
2. По карте найдите территориальную зону.
3. В таблице регламентов найдите строку «предельные размеры (площадь)».

Почему это критично
Раздел/образование/объединение/перераспределение: каждый «новый» участок обязан попасть в диапазон мин–макс - иначе будет приостановка/отказ.

Уточнение границ: площадь не должна вырасти больше чем на предельный минимальный размер, а если он не установлен - больше чем на 10% от площади по ЕГРН.

Частая ошибка
Берут чужие цифры «как для всех». Например, в Москве свои ориентиры (минимум 600 м² и максимум 10 000 м² для ряда ВРИ) - но это московское правило.

Мой быстрый алгоритм
— ЕГРН → терзона по ПЗЗ
— мин–макс + отступы/параметры
— расчёт сценария до подачи

Сначала ПЗЗ. Потом математика. И только потом - заявление.

🤌 МосКад в MAX 📲

🌾 С 01.07.2026 границы сельхозугодий начнут появляться в ЕГРН. И я, честно, этого ждал.

Почему это важно: сегодня контуры пашни/сенокоса/пастбища чаще живут в ЕФИС ЗСН, а в ЕГРН «пусто». Из-за этого угодья легко «потерять» в планировке, зонировании и предоставлениях.

Что меняется по механике:
— в реестре границ ЕГРН будут фиксироваться координаты и графика контуров угодий
— границы угодий считаются установленными/изменёнными со дня внесения в ЕГРН
— если участок не из земель сельхозназначения и «налез» на угодья – может сработать приостановка и дальше пойдёт процедура разруливания с уведомлениями
— при уточнении участка из земель сельхозназначения само пересечение с угодьями не должно быть автоматическим стоп-сигналом, но работы прибавит

Мой вывод простой: «купил рядом и потом разберёмся» станет дороже. Лучше проверить наложения координатами до аванса. Спокойно. По-взрослому.

Это закрепил ФЗ от 15.12.2025 № 478-ФЗ.

🤌 МосКад в MAX 📲

Вот это уже не «страшилка из чата», а реальный сигнал рынку.

ВС развернул дело по схеме, когда участок под ИЖС (около 6 соток) нарезали на более мелкие и поставили на учёт, хотя по ПЗЗ / градрегламенту минимальный размер в этой зоне был не меньше 4 соток. Нижестоящие суды пытались уйти в формальности (мол, границы зоны не внесены в ЕГРН, да и администрация адреса присваивала), но ВС сказал по сути – так нельзя. Дело отправлено на новое рассмотрение.

Теперь про главный вопрос: «все ранее нарезанные меньше нормы станут вне закона?»

Не автоматически. Но риск стал ощутимо выше.

Что важно понимать:
• ЕГРН сам по себе не «узаконивает» раздел, если он противоречит ПЗЗ.
• Если участок образован ниже минималки, муниципалитет (а иногда и прокуратура) может пойти в суд – и требовать исключить новые участки из ЕГРН и восстановить исходный.
• «Вернётся к начальному собственнику» – не всегда прямолинейно: если уже были продажи, ипотеки, дома – там начинается отдельная история с правами добросовестных приобретателей и банками. Но сам риск отмены схемы – уже на столе.

Юридическая база тут простая – предельные размеры задаёт градрегламент, и при образовании участков это обязаны соблюдать.

Если у вас / у клиента участок «меньше нормы» – минимум проверьте: дату образования, актуальные ПЗЗ, и был ли это именно раздел, а не «старый исторический надел».

https://vsrf.ru/press_center/news/35516/

🤌 МосКад в MAX 📲

Земельный участок меньше “минималки” по ПЗЗ. Дом строить можно?

Чаще всего - да. Но не “как получится”.

Суть простая: минимальный размер участка - это правило для образования новых участков. А если участок уже стоит в ЕГРН, сам факт “меньше нормы” обычно не запрещает ИЖС.

Дальше включается математика проекта:
• отступы от границ
• пятно застройки
• высота / этажность / процент застройки - что закреплено в ПЗЗ / ГПЗУ

И вот тут маленькие участки “ломаются” не по площади, а по геометрии - дом банально не помещается в параметры.

Если не помещается - есть легальный путь: разрешение на отклонение от предельных параметров. Это прямо предусмотрено ст. 40 ГрК РФ - когда из-за размеров участка или других особенностей невозможно соблюсти предельные параметры, можно оформить отклонение в установленном порядке.

И ещё один момент, тихий, но важный: если участок стал маленьким из “свежей нарезки” в обход ПЗЗ - стройку начинать опасно. Сначала проверьте чистоту образования участка, потом уже проект.

🏠 Лучше потратить день на проверку, чем год на разборки.

🤌 МосКад в MAX 📲

🏠 Есть недвижимость, которую я бы не «боялся»… но проверял вдвойне.

Внешне всё красиво. Документы ровные. Цена приятная.
А потом выясняется, что в квартире есть невидимый пассажир - например отказник по приватизации, который формально не собственник, но может остаться жить.

Или второй сценарий - маткапитал был, а доли детям так и не выделили. И сделка внезапно начинает хрустеть на регистрации.

Третий - квартира куплена в браке, а нотариального согласия супруга нет. И это всплывает не сразу, а когда уже «въехали и выдохнули».

И это только 3 из 7 «красных флажков».
В MAX выложил полный список - плюс что именно запросить у продавца / где смотреть / как фиксировать риски на входе, чтобы потом не бегать по судам.

🤌 МосКад в MAX 📲

6 марта
«ДЕВЕЛОПЕРСКИЙ ПРОДУКТ» 🧱

Мероприятие дня - IX Конференция «Малоэтажная Россия-2026»

10:00-14:00
Конференц-зал «МИЧУРИН», 2-й этаж
Москва, «Тимирязев Центр», Верхняя аллея, 6с1

Модератор - Валерий Казейкин. Среди заявленных спикеров - Ефим Басин, Александр Якубовский, Андрей Ликефет и другие.

Я тоже буду выступать. Коротко, по сути - как закрывать разрыв между “по документам всё нормально” и реальностью на местности, чтобы проекты не тормозили на согласованиях / сервитутах / финансировании.

Если будете на площадке - подходите. Люблю разбирать кейсы прямо “с полей”.
Регистрация: https://www.rsn-expo.ru/programm/tickets/

🤌 МосКад в MAX 📲

📌 ЕРН путают с ЕГРН. И из-за этого рождаются мифы уровня «там всё про вас, включая счета».

Спойлер - нет. Список сведений закрытый. Реестр ведёт ФНС, это «эталон» базовых данных о человеке, собранных из госисточников.

Самое интересное - с 01.01.2026 физлицу по регламенту должны предоставлять сведения из ЕРН. То есть можно увидеть, что именно у государства считается «правильным» по вам.

И ещё момент, который многих успокаивает - в ЕРН нет медкарты, доходов, имущества и биометрии.
Но именно ошибки в «базе» (ФИО, паспорт, семейный статус, адрес) потом внезапно тормозят сделки, наследство, доли, доверенности… да всё, где важна идентификация.

В MAX разложил по полочкам - что там реально есть, чего там точно не искать и где это может больно ударить по недвижимости.

🤌 МосКад в MAX 📲

🖋️ Нотариусы подключились к ЕРН. Да - к реестру населения, не к ЕГРН.

И вот тут у сделок появляется новая скорость.
Раньше часть проверок выглядела как квест - запросы туда, ожидание сюда, «ответ не пришёл». Теперь нотариус может одним запросом через ЕИС нотариата собрать то, что раньше тянули по ведомствам.

Самое вкусное - в историях, где время и люди решают всё: наследство, доли, розыск наследников / сособственников, уведомления о преимущественном праве.

Но… я бы не романтизировал. ЕРН - не волшебная кнопка «проверил всё». В отдельных кейсах нотариусу всё равно придётся идти напрямую в ЗАГС или МВД. И это как раз тот нюанс, на котором многие спотыкаются.

В MAX выложил коротко и по делу - что именно можно получить из ЕРН и где остаются «ручные» места.

🤌 МосКад в MAX 📲

Финиш недели пойман. Можно аккуратно отложить звонки, закрыть вкладки и сделать вид, что нас не существует до понедельника… хотя нет, до вторника 😄

Впереди 3 выходных - и это уже почти официальный повод выдохнуть, выспаться и хотя бы один день не обсуждать границы, риски, выписки и “там только уточнить”.

А потом - короткая рабочая неделя.
То есть жизнь даёт нам редкий, почти кадастрово подтверждённый баланс - отдохнуть успеем, а раскачаться не успеем.

Желаю всем хорошенько перезагрузиться.
Без срочных сюрпризов, без “посмотрите документ на 48 страниц, это на 5 минут”, и с ощущением, что выходные всё-таки существуют не только в календаре ☕️🙂

🤌 МосКад в MAX 📲

🖋️🛡️ Ответственность нотариусов хотят поднять. И я тут, честно, на стороне идеи.

ФНП говорит прямо: страховые суммы отстали от реальности, особенно на сделках с жильём. Обсуждают вариант - увеличить предел с 5 млн до 10 млн.

Почему это вообще важно покупателю
Сегодня для нотариусов, которые удостоверяют сделки с недвижимостью и ипотеку, минимум по страхованию - 5 000 000 ₽.
А цена ошибки в крупных городах часто уже выше этой цифры. И дальше включаются “ступени” - коллективное страхование, личная ответственность нотариуса, потом компенсационный фонд ФНП.

Но нюанс, который многие упускают
Повышение лимита - это не “волшебный щит”. Это просто больше шансов, что ущерб реально покроют без долгой цепочки. Хотя на практике многие выплаты всё равно упираются в процедуру и доказательства.

Что бы я делал как покупатель в 2026
• если сделка нотариальная - фиксируйте расчёты через депозит нотариуса и сохраняйте все подтверждения
• если есть представитель - сразу проверка доверенности в реестре
• и не стесняйтесь уточнить у нотариуса, какая страховая сумма по его полису

🤌 МосКад в MAX 📲

📍Сегодня, кстати, не только 8 Марта.

Во второе воскресенье марта в России отмечают День работников геодезии и картографии. И в 2026 году он действительно выпал именно на 8 марта.

Праздник не случайный - его дата связана с мартом 1720 года, когда при Петре I был издан указ о начале картографической съёмки в России.

Поэтому сегодня отдельно хочу поздравить всех, кто работает с координатами, съёмкой, картами, привязками и точностью. Всех, благодаря кому потом у остальных не возникает любимое: “странно, а почему тут ничего не бьётся?”

Коллеги, с праздником! 🎉

Пусть спутники ловятся уверенно, приборы не капризничают, исходные данные сходятся, а каждая точка - и на местности, и в документах - стоит именно там, где должна быть.

Точности. Крепких нервов. Хороших объектов.
И, конечно, уважения к вашей работе - потому что очень многое в отрасли начинается именно с неё.

🤌 МосКад в MAX 📲