Думал о том, откуда могла взяться довольно популярная теория (я бы даже сказал, своего рода религия), о том, что главная проблема РФ-экономики – в недостатке денег. Вот понаделаем денег (увеличим денежную массу) и все будет хорошо. Ну, что то должно было бы быть для нее отправной точкой?
А вот что.
Цитата из «Generation «П»
«Но ведь, наверно, нужно не только грузить и разводить, но еще и регулировать? Ведь общество — вещь сложная. А для регулирования нужны какие-то принципы?
— Принцип очень простой, — сказал Морковин. — Чтобы все в обществе было нормально, мы должны всего лишь регулировать объем денежной массы, которая у нас есть. А все остальное автоматически войдет в русло. Поэтому ни во что нельзя вмешиваться.
— А как этот объем регулировать?
— А чтобы он у нас был максимальный.
— И все?
— Конечно. Если он у нас максимальный, это и значит, что все вошло в русло.»

Это шутка, конечно. Но мысль о том, что у экономики есть какой то золотой волшебный ключ, который надо только половчее повернуть – и тут же откроется сказочная дверь к процветанию – это очень «по-нашему»…

Почему в РФ так популярны монетарные теории? Призванные объяснить декаду практически отсутствующего экономического роста, но не только. Ответ, по-моему, довольно очевиден, и лежит он за рамками сугубо экономической науки. Просто монетарные вопросы можно обсуждать. На монетарные вопросы не распространяются ограничения, которые распространяются на публичную речь в других аспектах экономической жизни. Институты, права собственности, вот это всё – это темы такие, потенциально проблемные. А ругать то ли денежную массу, то ли курсовую политику — дело беспроблемное. В этом собственно и есть самая эпистемологическая суть этих теорий: они не «про то как есть», а «про то, что можно легко обсуждать публично».

Наша традиционная подборка транспортных новостей, на которые считают нужным обратить внимание ув. коллеги @infranewsme

РЖД в течение ближайших нескольких лет, хочет увеличить длину контейнерного поезда в 4 раза. За и против

Проблемы вывоза грузов с востока на запад России почти решены. Теперь проблема вывоза с запада на восток. Кроме отсутствия открытого ценообразования на направлении, есть много прочих сложностей (

Растут мировые авиаперевозки. Экономика выздоравливает? Или хуситы и тут виноваты?

Работает ли связь между процентными ставками и спросом на жилье?

На днях подписчик прислал нам очень хороший вопрос про ставки и рынок жилья. Кажется, это хороший повод запустить серию «квартирных собеседников»: вы нам вопрос через @DomusVerus_feedback_bot, мы – вдумчивое рассуждение в ответ.  

ЦБ РФ давно повышает ставку. Она уже выросла более чем в два раза – с 7,5% до 16%. Следом за КС вырос и общий уровень рыночных ставок в экономике. Но кажется, что рынок жилья на это особо не реагирует и вообще живет по какому-то альтернативному экономическому учебнику, где рост ставок приводит к росту цен. Это вообще нормально?

Сегодня ответим на этот вопрос и напомним, по каким экономическим законам живет рынок жилья в России (нет, это не законы Р. Эрдогана).

Начнем с того, что критически важно разделять рынок недвижимости на рынок новостроек, где действуют льготные программы ипотеки, и вторичку, где покупатели и продавцы сталкиваются со всеми прелестями свободного рынка.

1) Сперва о вторичке.

В июле прошлого года (прямо перед тем, как ЦБ начал повышать ставку) мы публиковали результаты модели, согласно которой рост ставки по ипотеке на 1 п.п., при прочих равных, снижает спрос на вторичке на ~10% в штуках в течение года. Пора проверить, сработали ли эти оценки.

• В 1П 2023 г. средняя рыночная ставка на вторичке составляла 11%. К янв-фев 2024 г. ставка выросла до 17%. То есть плюс 6 п.п., а значит выдачи должны были упасть на 60%.

• В 1П 2023 г. в среднем на вторичке выдавалось 85 тыс. кредитов в месяц (с сезонной коррекцией – с.к.). В янв-фев 2024 г. выдачи сократились до 52 тыс. шт. в месяц с.к. То есть выдачи упали на 40%.

В итоге ипотека на вторичке отреагировала на рост ставок немного слабее, чем предсказывала модель. На это есть две причины.

Во-первых, мы уже неоднократно писали о том, что у населения в целом есть деньги – спасибо растущим зарплатам и всяким прочим выплатам. Это позволяет больше платить за ипотеку или накопить большой ПВ, а в кредит взять небольшую часть стоимости квартиры. Кроме того, не исключаем, что некоторые люди рассчитывают рефинансировать ипотеку по более низким ставкам через 1-2 года.

Во-вторых, трансмиссия от повышения ставок еще не завершилась – вероятно, спрос на вторичке еще какое-то время будет снижаться. Хотя до модельных -60% мы вряд ли дойдем (в т.ч. по первой причине).

🗝 Но в целом, видно, что на вторичке действуют нормальные экономические законы. Ставки вверх –> спрос вниз.

2) На первичке ситуация иная.

В начале года почти вся ипотека по ДДУ выдается по льготным программам (~90% всех кредитов). С рынка практически исчезла рыночная ипотека на новостройки. Из-за этого ставка на первичке особо не меняется – в 1П 2023 г. она была вблизи 6% и сохраняется на этом уровне сейчас.

В 1П 2023 г. в среднем выдавалось 47 тыс. кредитов по ДДУ с.к., в янв-фев 2024 г. число выданных кредитов было близким к этом уровню (с сезонной коррекцией). Так что пока рост рыночных ставок на первичку негативно не влиял и не должен был. Даже наоборот – увеличение разницы между рыночными и льготными ставками поддерживало спрос на первичке в прошлом году.

Но ситуация вскоре изменится. После прекращения действия массовой льготной ипотеки и продления семейной в середине этого года может реализоваться два сценария:

а) сокращение доли льготных программ в пользу большей доли рыночной ипотеки –> по более высоким рыночным ставкам ипотеку будут брать наиболее обеспеченные домохозяйства и те, у кого есть свободные деньги для большого ПВ.

б) сохранение доли льготных программ на высоком уровне (благодаря семейке) и по-прежнему отсутствие сделок по рыночным ставкам –> ипотеку на первичке будут брать только активно размножающиеся граждане нашей страны и другие приоритетные группы населения, которым положены льготы.

А остальные будут пристально следить за заседаниями ЦБ и надеяться на скорое снижение ставок или цен.

Скорее всего, итоговый результат на первичке будет где-то по середине этих двух вариантов. Но о социальных последствиях всего происходящего мы поговорим в другой раз.

@DomusVerus

Ситуацию c ипотечными кредитами и перспективы рынка жилья мы попросили прокомментировать ув. Максима Ельцова @yeltsovm

Ситуация с льготной ипотекой постоянно меняется. Сначала Сбер и ВТБ ввели комиссию за выдачу, потом Сбербанк ее существенно снизил, ВТБ - отменил. Некоторые банки приостановили выдачу, в том числе банк «Санкт-Петербург». Часть банков продолжает выдачу, пытаясь обработать в разы большее число заявок (например банк «Дом . РФ» и Россельхозбанк).

Самое время сделать моментальный срез рынка, понять, где мы сейчас и куда движемся.

Ретроспектива: с момента запуска льготной ипотеки (семейная - 2018 год, господдержка - 2020-й) по госпрограммам было выдано более 10 трлн рублей.
Благодаря субсидированию со стороны государства доступным получилось не жилье, а именно ипотека.
Рост цен на новостройки нивелировал преимущества низкой ставки, увеличилась закредитованность населения. Зато банки поставили рекорд по размеру прибыли. Объемы строительства многоквартирного жилья, кстати, тоже не выросли. Возник неоправданный разрыв в ценах новостроек и вторичного жилья.

А еще из-за роста ключевой ставки только в текущем году затраты бюджета на уже выданную льготную ипотеку составят около 800 млрд рублей.
Так что ограничения не просто назрели, они были неизбежны.

Одним из них стало снижение размера компенсации банкам за льготную ипотеку, что сделала ее выдачу невыгодной.
В ответ банки попытались ввести комиссионное вознаграждение за ее выдачу. Это решение вызвало сопротивление застройщиков и неудовольствие ЦБ РФ.
Некоторые кредитные организации вынуждены были отменить комиссию, другие уменьшили.

Третьи нашли альтернативу - какое время держать часть денег (часть уже выданного кредита по ДДУ) на аккредитиве.
И только потом зачислять на эскроу-счет. Это позволяло повысить рентабельность.
То, что ЦБ запретит эту схему - было лишь вопросом времени.
Что и случилось неделю назад. Следствие - приостановка выдачи льготной ипотеки теми, кто выдавал без комиссии.

Выбор у банков непростой: выдача ипотеки (без дополнительных «фишек») не выгодна. Но и терять рынок они не хотят.
При сокращении «льготки» упадут объемы продаж, что тоже нежелательно - стройка осуществляется через проектное финансирование тех же банков.
Простого выхода из этой ситуации нет - ни для правительства, ни для банков, ни для девелоперов.
Сократить объемы господдержки и при этом сохранить объемы продаж - не получится, чудес не бывает.
Зато весна будет интересной.

В продолжение истории о влиянии ключевой ставки на рынок жилья, которую мы начали комментариями ув. коллег
https://t.me/moneyandpolarfox/7668 @domusverus
https://t.me/moneyandpolarfox/7669 @yeltsovm
- мнение ув. Михаила Хорькова, @reburg, Председателя комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов,

Ключевая ставка влияет на рынок жилья и напрямую, и опосредованно. В процессе быстрых перемен ключевой ставки есть мгновенные эффекты, которые мы увидели в прошлом году и есть отложенные, которые только начинают корректировать рынок жилья.

Рост ключевой ставки во второй половине прошлого года не привел резкому обвалу продаж на вторичном рынке. Процесс снижения спроса был медленным и продолжается до сих пор. Частично это связано с тем, что банки сохраняли условия выдачи одобренной ипотеки на срок до 3 месяцев.

Но, краткосрочный эффект от повышения ключевой ставки связан с потребительским восприятием этого изменения. В период высоких инфляционных ожиданий на рынок приходит дополнительный спрос. Не стал исключением и 2023 год. Большая часть таких сделок прошла на первичном рынке, но досталось и вторичке. Покупатели стремились ухватить пока еще недорогую ипотеку. Поэтому конец прошлого года для вторичного рынка прошел относительно безболезненно. Помогло и то, что квартир в большинстве городов немного, конкуренция между продавцами была низкая.
Многие потенциальные покупатели на вторичном рынке являются одновременно и продавцами, поэтому не стремились на рынок. Процесс переоценки рынка остановился.

Реальный эффект от периода дорогой ипотеки вторичный рынок начал ощущать лишь с наступлением весны. Недостаток рыночного оборота должен привести к накоплению продавцов, которым предстоят непростые решения по ценообразованию.
Вторичный рынок, в отличие от новостроек, подстроится под любые внешние условия самостоятельно – дайте срок.

Контраст первичного рынка объясняется льготными ипотечными программами, которые сегодня полностью определяют ситуацию в массовом сегменте.
Но спящий вторичный рынок, и высокая ключевая ставка способны формировать лишь краткосрочный эффект для перераспределения спроса. Далее внутренние особенности первичного и вторичного рынка начинают уравновешиваться. Низкие ставки относительно быстро нивелируются опережающим ростом цен. Недостаток продаж на вторичном рынке ограничивает спрос на более просторные квартиры. А высокая ключевая ставка привела к заметному росту рисков на начальном этапе строительства.
Подорожавшее проектное финансирование вынуждает девелоперов продавать значительную часть квартир даже не на котловане, а на заборе (чем больше средств на эскроу, тем ниже ставка для застройщика). Поэтому скидки на начальной стадии строительства, о которых все забыли, постепенно возвращаются в рыночную практику отдельных компаний. Другие – ждут более комфортных условий по финансированию.

Среди отложенных последствий роста ключевой ставки – проблемы с функционированием рынка за рамками мегаполисов. Города, куда и ранее не стремились девелоперы, в условиях дорого проектного финансирования, стали еще менее привлекательными для бизнеса. А проблемы с функционированием вторичного рынка в них – это в том числе проблема подпитки рынка новостроек в региональных центра