НИКТО УСПЕШНЫЙ БИЗНЕС ПРОДАВАТЬ НЕ БУДЕТ


Как правило опытные инвесторы продают тогда, когда заприметят купить что-то поинтереснее на их взгляд. А, как говорится в знаменитом мультике, чтобы купить что-нибудь ненужное, надо сначала продать что-нибудь ненужное)

Кстати очень часто у этих опытных инвесторов бывает еще и очень дешевая цена, уж очень они хотят купить то, во что влюбились. И тут важно ловить "окно возможностей", т.к. деньги нужны быстро и может быть ооочень хорошая скидка ( до 20% )💰

Самые лучшие объекты достаются от тех, кто очень профессионален, кто в теме, кто знает всему цену

Хотите отлавливать такие кейсы - следите за каналом.
Кто настроен серьёзно - пишите в личку @shalaev_horbro_ru, поставлю Вас в лист ожидания (человек 7 уже в очереди есть)

МЕРТВЫЕ ФОРМАТЫ. КАК ВЫЙТИ И НЕ ПОТЕРЯТЬ ДЕНЬГИ

1. СКЛАДСКИЕ ПОМЕЩЕНИЯ

Они начинают затухать. Т.е. был на них дикий спрос когда было:
" - импортозамещение.. переносите производство в страну, склады нужны, производственные склады.."
Это все росло, как на дрожжах. Сейчас это все сдувается.
Вчера разговаривал с одним управляющим, у них там целая сеть складов. Он говорит: "- вот еле-еле сейчас, нахожу арендаторов. Прямо вот, говорит, проблема. Т.е. ценник вниз пошел, вакантные площади появляются. Еще попробуй, засели)"

Сегмент этот будет, да. Но пик спроса - он прошел.
Для непрофессионалов влезать туда, я бы, наверное, пока не советовал. Все-таки спад "налицо". Как обычно, новичкам везет тогда, когда рынок, растущий. На растущем рынке любой дурак может заработать. А на падающем рынке это уже искусство. Не каждому это дано.

2. НЕБОЛЬШЫЕ ОБЪЕКТЫ (до 300 кв.м) В НОВОСТРОЙКАХ И СТАРОЙ МОСКВЕ

(Да, кстати, я освещаю только про Московский регион. Про всю Россию говорить не буду, но я думаю, примерно везде одна и та же картина.)

Помещение меньше 300 кв.м. Т.е. куда не зайдет большая продуктовая сеть - Пятерочка, Магнит, Дикси, Верный... Эти сетевики большие, они хорошо берут помещения. Им всегда надо. Всегда его можно пристроить.
Большое помещение, больше 300 кв.м можно нарезать на части или сдать арендатору, который нарезает, чтобы он субаренду сдал (таких операторов сейчас тоже на рынке много развелось)
Большой формат – это такая гарантированная доходность.
Конечно же, не все места, надо тоже башкой думать, что ты покупаешь. Но ошибиться там сложнее.

В маленький формат без хорошего брокера лучше не заходить. Наше агентство не дает лохануться с выбором. Ну, как бы без понимания, кому ты его сдашь, желательно даже подписанный какой-то предварительный договор, лучше в него не влазить. Это правда. Я например лично, как брокер, объекты меньше 300 метров вообще в работу не беру. Но только если мама меня моя попросит, я тогда полезу. Всех остальных я отправляю куда-нибудь в другие агентства, либо на Циан и Авито. Потому что формат очень замерз сейчас.

В общем, многие потеряют деньги. Ну, не потеряют, заморозят их. Заморозят надолго. Не знаю, до каких пор. Будущего уже никто не знает. Но пока перспектив для этих форматов я не вижу. Цена аренды будет падать, доходность будет падать и продать их тоже будет сложно, потому что под арендатора они тоже не нужны.

Точечно, несколько сетей все-таки развиваются в этом формате, но поскольку они становятся на вес золота, то без проводника, без дружбы с сетями (а мы дружим с сетями, потому что мы ездили в отпуска вместе, детей крестили вместе, поэтому у нас шансов больше) лучше туда не лезть.

3. ПОДВАЛЬНЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ В СПАЛЬНЫХ РАЙОНАХ

Подвалы в "спальниках" сейчас печаль - печаль.
Вот центр - в спросе. У нас несколько покупок сейчас там идет, то есть люди покупают. Они считают что в центре - и подвал это тоже хорошая недвижимость.
Да, где-то я с ними согласен. Но, в подвалах всегда проблемы. Ценник маленький, проблемы технического характера: соседи заливают часто, ремонт надо периодически делать..

А "спальники" я бы наверное не рекомендовал. Сейчас проблемы с арендатором. Многие сети на "стопе" развития. Я вообще бы не советовал ни подвал, ни второй этаж.

Но! Есть одно "но" и сейчас этот тренд набирает обороты. Продуктовики открывают так называемые "dark store" - это магазины без покупателей (склады), там лежат те же самые товары, они под доставку собирают заказы и привозят жителям в квартиры. Сейчас они разбирают такие помещения, но там это все происходит как-то хаотично и не предсказуемо, просто на фарт. Вот либо тебе повезет, к тебе придет хороший арендатор, и может даже по хорошей ставке у тебя снять.Но эта история не имеет массового характера и не каждый подвал подойдет.

Вот, например, мы с Пятерочкой сейчас работаем. Пятерочка, по нашей статистике, берет у нас один подвал из двадцати. Потом где-то из этих двадцати - три еще пристроят в другие сети, а остальные пустые так и остаются. Причем надолго.

Частные маклеры - зло?

Вижу в канал подписывается много агентов.

А давайте кто хочет, может в этом канале представиться в комментариях, может клиента себе найдет.

Здесь есть инвесторы, со многими из них я работаю. Но у нас на рынке, есть правило тот кто помог тот и заработал. Так что шансы заполучить клиента есть у каждого.

Так что налетайте в комментариях и не стесняйтесь.

Я не переживаю за конкуренцию, ведь я всегда на стороне успеха.

Восемь лет работы в сетях, зарекомендовали меня с хорошей стороны.

Но не давно, я отпустил одну сделку, на время празднования своего дня рождения в горах.

Приезжаю в родимую Москву, а там такого наворотили. Жесть.

Давайте наберем 10 огоньков, расскажу как частный маклер вкорячил своего клиента на 400 000 ежемесячной не дополученной прибыли, с перепугу😳

Реклама-зло?

О, это моя самая любимая тема для дискуссий.

Как ни будь уделю этой теме большой пост с продолжениями.

Для затравки скажу одно6 те покупатели которые говорят вам присылайте объект только не из рекламы, скорее всего обворовывают свой общак, по заданию которого огни работатют.

Подумайте об этом)

А у меня сейчас вопрос???

Кто сейчас на какую котлету закупает рекламу?

Падение ее эффективности в каком проценте?

И где и как сейчас можно выбить скидки?

Луше пишите в личку, давайте не будем палит серкреты нашего ремесла

Спрос восстанавливается

Это график Авито по просмотром объявлений в сегменте коммерческая недвижимость

Надо брать, надо брать

Как хорошо растет цена квадратного метра коммерческой недвижимости в Новой Москве.

Кому хочется закупиться хорошими объектами не по цене крыла от Боинга как в старой Москве.

Или агентам узнать, почему именно у нас закрытые прайсы и почему мы рады любому распилу сотрудничеству.

Приезжать к нам в офис агентства «Хороший Брокер - Румянцево»

Никогда не разговаривайте с неизвестными

Рынок коммерческой недвижимости наряду с возможностями таит в себе множество рисков, которые могут обернуться значительными финансовыми потерями.

Я настоятельно рекомендую никому не пытаться самостоятельно покупать или арендовать объект без участия профессионального брокера.


1. Комплексность процесса

Сделки с коммерческой недвижимостью требуют глубоких знаний рынка, юридических основ и специфики оформления документов. Даже незначительная ошибка при подготовке или подписании договора может обернуться неприятными последствиями для любого из участников сделки.

2. Подводные камни

Некоторые продавцы и арендодатели могут не раскрыть важные детали, что делает прямые сделки опасными. Например, вам могут не сообщить о скрытых задолженностях на объект, обременениях или юридических проблемах, которые могут возникнуть после заключения сделки.

3. Рыночная стоимость

Профессиональный брокер не только поможет определить реальную цену объекта, но и проанализирует рынок, что позволит избежать переплаты. Часто за привлекательной ценой может скрываться бракованный объект или необоснованно раздутые условия.

4. Юридические услуги

Не буду утомлять вас юридическими подробностями, но в каждом договоре противоположная сторона всегда закладывает подводные камни. В общем, там нюансов ещё больше в каждом договоре, реально, в каждом. И уж как минимум договор надо сверять с тем, что описано в первых 3-х пунктах.


Не рискуйте своими деньгами и доверяйте профессионалам. Они знают, как защитить ваши интересы и имеют доступ к ресурсам, которые помогут избежать неприятных сюрпризов.

Где реальные деньги в 2025? Склад, офис или торговое помещение?

Если вы думаете, куда инвестировать в этом году, не спешите с решением — пока не посмотрите этот разбор. Здесь не будет воды — только реальные кейсы, цифры и скрытые риски, о которых умалчивают.

В этом видео:

■ Какой тип коммерческой недвижимости приносит доход с первых месяцев, а какой — простаивает годами (и что делать, чтобы не влететь)

■ Как выбрать арендатора так, чтобы 10 лет не вспоминать об объекте — и стабильно получать деньги.

■ Реальный пример: как сдать объект за 1 млн ₽ в месяц и за сколько он окупится.

■ Можно ли превратить коммерческую недвижимость в настоящий пассивный доход — без ежедневных забот...

Если вы инвестируете в коммерческую недвижимость или только планируете — обязательно посмотрите.

Вообще-то я еще тот отморозок

И не потому что в моем любимом отмороженном районе Гольяново с детства про меня говорили. - Он не пофигист, просто «по фиг» это его второе имя.

Соглашусь с земляками, это так и есть.

К чему все это?

Я вижу на мой канал подписывается много достойных господ и прекрасных и опасных леди.

У которых я сам с удовольствием бы учился и практиковался без оплаты лишь бы узнать то, что знают эти акулы рынка коммерческой недвижимости.

Предполагаю что вы уважаемые 🙏 можете отписаться.

Подождите не торопитесь.

Я буду выкладывать только то что мне иногда жаль рассказать брокерам нашего агентства. ( Из уважения к своему коллективу, брокерские секреты я не буду палить)

Только все работающие и откровенные фишки инвесторов и прочих участников рынка.

Я не инвестирую в бетон, я люблю вкладываться в производственные коллективы.

Поэтому инвесторы мне не конкуренты.

Мне уже намекали, оставь все фишки в покое, а то набегут дилетанты и разогреют рынок и собьют нашу маржу. Простите, увы.

Сейчас в отъезде вывез детей в Сибирь на лето)

Как приеду, в канале устрою настоящий Хардкор 🤘

Секреты успешного сотрудничества с застройщиком

Кто такой застройщик и с чем его едят

При покупке напрямую у застройщика - каждый шаг нужно продумывать до мелочей. И если вы хотите стать асом в этой игре, слушайте внимательно, потому что я раскрою вам свои секреты, которые действительно работают.

Первое и самое главное — доверие. Без него никакие сделки не состоятся. Вам нужно стать не просто клиентом, а партнёром, с которым строить отношения будет приятно.
Застройщик ценит диалог, открытость и готовность обсуждать условия. Ваша задача — не только говорить, но и слушать. Понимание рынка кстати, совсем не помешает в разговоре.

Знакомьтесь с проектами застройщика. Изучите, как заканчиваются проекты, прошерстите отзывы. Это даст вам не только представление о качестве, но и чёткое понимание его репутации. Времена, когда можно было слепо доверять застройщику, давно прошли.

И вот теперь заходим на более глубокий уровень — рыночные тренды. Если вы не в курсе, что происходит на рынке, считайте, что вы уже отстали. Чем больше вы знаете, тем увереннее будете чувствовать себя в разговоре.

Условия сделки - это ваше поле битвы. Обсуждение сроков, гарантий и цен — основа дела. Каждое "да" или "нет" нужно взвесить. Не игнорируйте детали, хорошее понимание условий сделает вашу сделку гладкой, а сотрудничество — надёжным.

Это была официальная часть. Всем спасибо, расходимся 🤝

А вот и она, самая интересная, подводная часть айсберга (посмотри фото вверху ещё раз))
👇👇👇

Если вы «прикормили» какого-нибудь представителя застройщика - тогда вы знаете что делать.
Но помните. Он не совсем с вами откровенен.
Вы не делаете ни план, ни кассу его организации. Вы делаете только его личный план. Он вообще Вас видит в последний раз. Это из нашей практики.

Лучше обращайтесь к брокерам, которые на конвейере, ежедневно поставляют покупателей к застройщикам. Например к Хорошему Брокеру.
Застройщики выдают нам закрытые прайсы и делают очень щедрые скидки для наших покупателей. Потому что у нас есть репутация в «Узких кругах» 😉

Лето самое лучшее время для охоты на золотые объекты

Особенно в Москве погода благоприятствует этому занятию.

И не холодно и не жарко, и в меру солнечно.

Чтоб не мечтать на работе о пляже с пивом например.

Кто занимается коммерческой недвижимостью, может когда угодно и куда угодно вылететь на любой пляж.

Сколько читал историю Москвы официальную и не очень, никогда не понимал как это лесной район без транспортных артерий стал лидером страны.

Моя версия - климат.

А чем еще заняться, а Москве летом. Только сколачивать капиталы.

Не так ли?

Я немного разгреб дела с агентством, отказался от прочих сторонних проектов.

Все ради того чтоб показать, вам как делать миллион с метра.

Буду держать вас в курсе.

А сейчас выдвигаюсь в тайгу, местные охотники подстрелили медведя людоеда, и просят меня с квадрокоптера поискать раненого монстра.

Пока поохочусь так, если не выйду из тайги.

Не волнуйтесь свои наработки я поставил на авто публикацию на два месяца вперед.

Миллион с метра🤘

Лихие 90-е возвращаются


Звонит, значит, агент из другого агентства нашему агенту. Спрашивает, покажите объект который у вас в продаже на сайте висит.

— А покупатель есть?

Пауза. Спалился короче, нет никакого покупателя.

Наш агент опытный. Отвечает, что будет покупатель – звоните, обязательно покажу.

На следующий день, как ни в чем не бывало, перезванивает девушка, видимо, коллега этого парня. Она, в отличие от своего собеседника, сразу признается, что тоже агент, но покупателя у нее, увы, нет.

Ок. Будет покупатель – покажем, не сомневайтесь.

И что вы думаете, через день снова звонок.
Девушка на проводе гордо сообщает: — Я уже на месте с клиентом, давайте показывать.

Мы говорим: — Зачем вы это сделали, так встречу же не согласовывали..

А на заднем фоне слышится гневный крик той самой девушки из прошлого разговора. Она, надо сказать, не сдерживалась. Если вырезать мат, то смысл её слов примерно следующий: — Да положи ты трубку, давай в обход, кинем этого агента, какая разница, кто покажет!

Наш агент в шоке: — Ребята, я вас слышу) Всё, что вы говорите, слышу.

Но на этом история не заканчивается. Эта же самая девушка потом ещё додумалась позвонить на наш центральный номер с жалобами на нашего агента!
— Как так, не показал объект! Этот негодяй рушит экономику вашей компании!..


Я понимаю желание кинуть, но когда не получилось, звонить в агентство и обвинять агента? Мне кажется это перебор. Да и слово кинуть уже как давно не комильфо, аж с 2020 года.

Уважаемые коллеги по цеху, а что это за истерика сейчас происходят? Что, денег на всех не хватает?

Давайте обсудим в комментариях, я то больше про "деловые связи" в сетях. Не понимаю что за дичь происходит в рекламе.

Тем кто напишет комментарии, с меня бонус - тизер моего авторского курса, который я читаю в нашем агентстве за деньги между прочим "Как обаять торговые сети" 😉

Как думаете, открытое взаимодействие могло бы принести больше пользы как клиентам так и самим агентам?

Хотел написать комментарий, а получается пост

Всем спасибо! За развернутые комментарии, я думаю проведу маленький вебинар как очаровывать мотивировать сети как платно так и бесплатно. Время анонсирую позже, ориентируемся на следующую неделю. Вебинар только для участников данной дискуссии в предыдущем посте, кто хочет попасть на вебинар пишите - пишите, кому интересна эта тема добро пожаловать.

От себя добавлю, еще в 2009 году читал книгу американских авторов в русском переводе, что долгосрочные отношения всегда выгодны, наши же наивные иждивенцы ведут себя как дети, особенно инвесторы любят экономить и отдалять свой успех.

Оно и понятно американскому бизнесу 200 и более лет, нашему же лет 30 не больше, детский сад одним словом

90% инвесторов теряют деньги на коммерческой недвижимости. Почему?

Потому что наступают на одни и те же грабли.

Ты можешь избежать эти ошибки.

В этом видео:

■ Кейc: как деревья перед фасадом похоронили доходный магазин

■ Что будет, если оставить неузаконенную перепланировку

■ Почему без технического аудита вы играете в "русскую рулетку"

■ И главный вопрос: как может закрыться прибыльный магазин… в идеальном месте?

Есть вопросы или уже думаете о первом объекте? Пишите в личку, помогу с выбором объекта - @shalaev_horbro_ru

#новостислухи

Новость:

⚡️«Магнит» запустит в июле новый формат ультра-удобных магазинов «Заряд от Магнита»
- это небольшие удобные магазины в шаговой доступности с акцентом на готовую еду. Первые торговые точки планируется открыть в Москве в июле.

Слух:

🤫 есть еще одна более крутая сеть, сейчас набирает пул объектов для эксперимента. Многие наверное уже догадались кто это. Но не спешите радоваться, у нас они из 20 объектов взяли один, и то который месяц назад отбрили.

Кому надо помочь с наводкой на эту тему, пишите в личку

Три анонса:

1) вебинар будет на следующей неделе, сегодня мы празднуем Второй день рождения агентства, почти 5 лет назад 15 июня 2020 года мы собрались в новь для наживы чтоб нести в этот мир светлое и лучшие практики от лучших менеджеров по развитию сетей на хаотичный рынок коммерческой недвижимости мск региона

2) думаем открыть второй филиал метро Минская кому туда удобно записывайтесь на собеседование у нашего HRD. Мы взяли курс на свободу действий агентов и стажеров, если вы устали что вас обманывают на рынке и не получаете прибыль, приходите я расскажу как пользоваться этим не знанием основной массы рынка

3) выступление на форуме в зале "инвестиции". Меня пригласили выступить на "форуме создателей кино и видео" который пройдет в мск 5-6 июля. Но я к сожалению уже взял в Сибирь билеты, ловить медведя поеду. В это раз он от меня не уйдет, я взял дрон с тепловизором🐻 Прошу ребята или девчата (нужны лидера мнений от индустрии инвестирования) выступите пожалуйста кто-то вместо меня. Я познакомлю с генеральным продюсером форума, поддержите отечественное видео и кино производство💪 Кстати там и доходности хорошие, но это не в этом канале будем обсуждать

Если вы хотите развести/отомстить/наказать/призвать к справедливости

Собственника коммерческого помещения которое арендуете в статусе арендатора/субарендатора.
Пишите вопросы в комментариях, я озвучу каждый на подкасте с юристом высшей категории в этих делах. (Пишемся ровно через неделю в среду вечером 18 июня)

Сети прошу не беспокоиться. Только частный микроб и малый бизнес.

Хороших всем выходных!