Аналитика рынка от компании ИНКОМ-Недвижимость


Вторичный рынок жилья Москвы: четыре тренда года и прогноз на 2026-й
Сделки на вторичном рынке жилья Москвы чаще проходят без ипотеки — это главный тренд 2025 года.

Вторичный рынок жилья остается ключевым индикатором реального состояния рынка недвижимости: цены здесь формируются за счет множества независимых продавцов и покупателей, без прямого влияния госпрограмм. По итогам 2025 года на московской вторичке сформировалось сразу несколько устойчивых тенденций.

Тренд № 1. Покупки без ипотеки
В первой половине 2025 года доля сделок на вторичном рынке без привлечения ипотечных средств стала максимальной с 2016 года. По данным агентства «Инком-Недвижимость», лишь около 10% покупок совершались с использованием банковского кредитования, тогда как 90% сделок приходились на покупателей с собственными средствами. Фактически покупка квартиры в этот период чаще всего предполагала предварительную продажу другого жилья.

Во второй половине года ситуация начала постепенно меняться: доля ипотечных сделок стала расти и к декабрю достигла 20%, однако рынок по-прежнему остается в значительной степени «кэшевым».

Тренд № 2. Спрос смещается в более качественный жилой фонд
В 2025 году на вторичном рынке усилился интерес к квартирам в бюджете выше среднего — в домах с хорошими характеристиками и качественным ремонтом. По оценкам риэлторов, такие объекты формировали около 70% спроса на вторичке.

Одновременно снижается привлекательность старого жилого фонда. Кирпичные дома 1950–1980-х годов постройки, включая сталинки, постепенно теряют статус в глазах покупателей.

Тренд № 3. Дефицит ликвидных объектов
В Москве сейчас экспонируется около 100 тыс. квартир — это всего на 1 процентный пункт больше, чем год назад. При этом, по оценкам участников рынка, до 80% предложения составляют так называемые неликвидные объекты, на которые отсутствует устойчивый спрос.

Многие собственники предпочитают занимать выжидательную позицию и не спешат выходить на рынок. На этом фоне растет число «квартирных туристов» — покупателей, которые активно смотрят объекты и изучают цены, но откладывают покупку на будущее.

Тренд № 4. Стагнация цен
Цены на вторичном рынке Москвы остаются практически неизменными с 2022 года. Для сравнения: медианная стоимость квадратного метра в 2022 году составляла около 276 тыс. руб., в конце 2025 года — порядка 286 тыс. руб.

Прогноз на 2026 год
Ожидания по рынку вторичного жилья в Москве остаются сдержанными.
Базовый сценарий предполагает умеренное оживление спроса без роста цен.

Прогноз на 2026 год достаточно консервативный. При отсутствии непредсказуемых внешних факторов мы ожидаем постепенное снижение ипотечных ставок вслед за ключевой ставкой, но без резких движений. Это приведет к возвращению части ипотечных покупателей, однако взрывного роста спроса мы не ждем. Вероятный прирост — в пределах 10–15%, при этом предпосылок для роста цен пока нет.

Подводя итог, можно сказать, что вторичный рынок жилья Москвы находится в состоянии относительного баланса: текущий уровень спроса в целом соответствует объему предложения. В таких условиях ключевым фактором успешной сделки становится поиск действительно ликвидных объектов, а также готовность сторон к переговорам и корректному торгу по цене.

Еще год .....
Застройщики получили отсрочку по уплате неустойки и иных финансовых санкций до 31 декабря 2026 года
Постановление Правительства РФ от 30.12.2025 N 2227 "О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. N 326"
Так, предусмотрено, что до 31 декабря 2026 года включительно предоставляется отсрочка в отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу постановления Правительства от 18 марта 2024 года N 326.

Отсрочка, предоставленная до 1 января 2026 года, может быть продлена на срок до 31 декабря 2026 года.

Кроме того, до 31 декабря 2026 года включительно предоставляется отсрочка в отношении уплаты застройщиком неустойки (штрафа, пени) и возмещения застройщиком убытков, требования об уплате (возмещении) которых были предъявлены к исполнению застройщику до 1 января 2026 года.
Настоящее постановление вступает в силу с 1 января 2026 года.

Минстрой разъяснил новое постановление Правительства о продлении моратория на штрафы для застройщиков за перенос сдачи

Мораторий отменили. То есть, застройщиков БУДУТ штрафовать за задержку. Но девелоперы получили отсрочку по уплате неустойки до конца 2026 года.

"Поручение президента выполнено. Речь идет о тех проектах, которые были сданы в период действия отмененных сейчас мер поддержки отрасли. На дома, которые вводятся в эксплуатацию с 1 января 2026 года, уже не будет действовать мораторий", - сообщили в пресс-службе Минстроя

Похоже выселять Ларису Долину будут судебные приставы

В первый рабочий день пока мозг вспоминает, что такое работа, последние новости знаменитого шоу Долина - Лурье:

Адвокат Полины Лурье сообщила, что её клиентка уже обратилась в ФССП и ждет возбуждения исполнительного производства.

Оказалось, что Лариса Долина не может подписать акт приема-передачи квартиры, потому что она отдыхает в пятизвёздочной гостинице на берегу Персидского залива в ОАЭ. Артистку вместе с внучкой заметили в отеле Rixos Premium Saadiyat Island на острове Саддият в Абу-Даби.

Журналисты выяснили, что певица живёт в отдельной вилле. Артистка пользуется спа-комплексом, а также посещает рестораны и бассейны. В меню отеля предлагаются блюда японской, итальянской кухни и морепродукты. Стоимость номера в сутки оценивается от нескольких сотен тысяч до миллиона рублей.

Новый год - новые реалии рынка недвижимости.


Появились разъяснения от Сбербанка по нововведениям в Семейной ипотеке с 01 февраля касательно участия обоих супругов в сделке.
 
Основное нововведение:
для клиентов, состоящих в браке, включение супруга/супруги в число созаемщиков станет обязательным. Исключение - супруг является иностранным гражданином.

Что это значит на практике

▪️Пример 1. Стандартная ситуация для новых заемщиков
Ситуация: клиент находится в браке, и ни он, ни его супруга ранее не пользовались ни одной льготной ипотечной программой.
Как будет после 01.02.2026: оформление «Семейной ипотеки» будет возможно только при обязательном добавлении супруги в качестве созаемщика. Оба супруга будут нести ответственность по кредиту.

▪️Пример 2. У одного из супругов была льготная ипотека, оформленная до 23.12.2023
Ситуация: клиент в браке планирует оформить «Семейную ипотеку». Выясняется, что у его супруги в прошлом (до брака или во время брака) была оформлена льготная ипотека (например, ипотека для IT), и дата ее оформления - до 23.12.2023 года.
Как будет после 01.02.2026: оформить новую «Семейную ипотеку» все равно можно, но при обязательном добавлении супруги в состав заемщиков.

▪️Пример 3. У одного из супругов была любая льготная ипотека, оформленная после 23.12.2023
Ситуация: клиент в браке, и у его супруги уже есть действующая льготная ипотека, оформленная после 23.12.2023 года.
После 01.02.2026 года оформить новую «Семейную ипотеку» можно будет только при одновременном выполнении двух условий: в семье родился ребенок и прежняя льготная ипотека полностью погашена. И, разумеется, оформление произойдет с обязательным добавлением супруга в состав заемщиков.


Льготные программы:
• «Ипотека с государственной поддержкой для семей с детьми», Решение Минфина №25-67381-01850-Р;

• «Сельская ипотека», Решение №22-67386-00396-Р;

•«Дальневосточная и Арктическая ипотека», Решение №23-67393-01016-Р;

• «Ипотека для IT», Решение №22-67374-00473-Р;

• «Региональная ипотека» (новые регионы), Решение №24-68903-01277-Р;

• «Льготная ипотека 2020», Решение №22-67374-00473-Р.

Маткапитал на первого ребенка вырастет в феврале до 729 тыс руб:

Сумма сертификата на материнский капитал на первого ребенка увеличится более чем на 38,6 тыс руб до 729 тыс руб.
При рождении второго - семья, которой ранее был оформлен сертификат, дополнительно получит более 234 тыс.
Если же семья не получала поддержку при рождении первого ребенка, то при рождении второго она сразу сможет получить полную сумму - то есть 963 тыс рублей.

Неужели всё закончилось?!

Утром судебные приставы приехали к дому Долиной в центре Москвы.

Срок добровольного выселения певицы из квартиры в Хамовниках истек сегодня.

Лурье получила ключи от квартиры в Хамовниках, принадлежавшей Долиной.

Судебные приставы закончили исполнительное производство, сообщила адвокат Лурье.

⚠️ В Москве упростился порядок регистрации перепланировки в ЕГРН

Росреестр разъяснил порядок внесения сведений о перепланировке в Москве. Теперь столичным собственникам не нужно самостоятельно обращаться в Росреестр - эту функцию взяла на себя Мосжилинспекция, которая передает документы в электронном виде в рамках системы «одного окна».

▪️Порядок действий
Для официального закрепления изменений собственнику необходимо сначала согласовать проект, а после завершения ремонта направить в Мосжилинспекцию уведомление. К нему обязательно прилагается технический план помещения, подготовленный кадастровым инженером. Именно этот орган после проверки уведомляет Росреестр для обновления данных.

▪️Что требует обязательного оформления
К перепланировке относятся любые изменения конфигурации помещения: снос или перенос стен и перегородок, создание новых дверных проемов, объединение комнат или квартир, а также перенос санузлов и кухонь.

🔥
ЦБ снизил ключевую ставку до 15,5%

Самое время присмотреться к покупке вторичной недвижимости.

Поэтому для вас 🤗
Полезняшка или лайфхак про оценку квартиры.

Не секрет, многие считают, что могут справиться с продажей квартиры самостоятельно.
Безусловно, шансы есть.
С чего начать?
С оценки квартиры.

Открываешь ЦИАН — и думаешь: "А вот он, самый точный инструмент оценки!" Ведь это большая рекламная площадка и сама предлагает оценку.
Но не тут-то было...

Например:
📉 Квартира продаётся несколько месяцев.
Реальная цена сделки — 25,5 млн. А ЦИАН дает оценку: 30,8 млн. Откуда? Или он считает, что хрущёвка у ТТК с проводами наружу — это лакшери. На фоне гудящих эстакад особенно спокойно спится.

🧮Другой вариант продажи квартиры, по прогнозу цена 8 млн. А через месяц рекламы ЦИАН оценивает вдруг аж в 6 млн.
Что это? Сбой в расчетах?

📌 Проблема в том, что алгоритмы оценки сейчас — это максимально общий субъективный инструмент.
ЦИАН не знает, что у квартиры старая электрика, нет лифта или один, соседи-скандалисты и вид на мусорку.
Он просто манипулирует цифрами для своей пользы.
Бизнес, ничего личного.
А продавцы — верят.
И покупатели — верят.

🎯 На деле это мешает не просто работе, а сбивает процесс ценообразования:
— Продавец упирается в «цифру от платформы», не готов к торгу.
— Покупатель видит расхождение — думает, что тут подвох.
— Риэлтор тратит время, чтобы доказать, что он не пытается никого обмануть.

А всё это ради чего?
- Чтобы ЦИАН продолжал собирать по 2,5–3 тыс. в месяц за размещение.

📍ВЫВОД:
Не придумали еще качественные алгоритмы для оценки квартир на вторичном рынке.
Каждая квартира - это шкатулка с сюрпризом.
Даже в одном доме две квартиры могут стоить по-разному — из-за света из окон, отделки, соседей, истории или документов.

#недвижимость
#какпродатьквартиру
#риэлтормосква

⁉️Про регистрацию в апартаментах.
Вы спрашиваете, я отвечаю.

⚠️
Конституционный Суд недавно разрешил регистрацию граждан по месту пребывания (т.е. временную) в «апартаментах».

В этой связи МВД России проинформировало, что регистрация возможна по месту пребывания в нежилых помещениях, схожих по характеристикам с квартирами в многоквартирном доме, предназначенных для пребывания граждан и не входящих в номерной фонд средств размещения (т.е. не являющихся гостиничными номерами).

⚠️Важно:
Зарегистрировать можно только собственников - граждан РФ, членов их семей и близких родственников. Регистрация осуществляется в порядке, установленном для жилых помещений.

При этом выдаётся свидетельство о регистрации по месту пребывания.

Необходимые документы:

- Заявление по установленной форме

- Документ, удостоверяющий личность гражданина РФ

- Документ, являющийся основанием для временного проживания гражданина в указанном помещении (договоры найма, поднайма, свидетельство о государственной регистрации права на помещение или заявление лица, предоставляющего гражданину помещение)

- Для подтверждения пригодности помещения: копии документов, подтверждающие строительство соответствующего здания, как предназначенного для пребывания граждан, а также пригодность конкретного нежилого помещения в нем, как сходного по характеристикам с квартирой в многоквартирном доме, именно для такого его использования.

#апартаменты
#апарты #регистрация

Прогрессивная шкала НДФЛ - 2026
Если вы думали, что вырос только НДС....
То нет.

Стандартная ставка 13% сохраняется для доходов до 2,4 млн рублей в год (в среднем до 200 тысяч рублей в месяц), что значительно выше средних зарплат по стране.
Главная особенность в том, что повышенный налог платится не со всей зарплаты, а только с той суммы, которая превысила установленный порог.

Для тех, чей заработок выше среднего, предусмотрены следующие «ступени»: с доходов от 2,4 до 5 млн рублей берется 15%,
от 5 до 20 млн - 18%,
от 20 до 50 млн - 20%,
а суммы свыше 50 млн рублей облагаются по максимальной ставке 22%.

Например, если человек зарабатывает 2,5 млн рублей в год, то повышенная ставка 15% применится только к «лишним» 100 тысячам рублей, из-за чего общая реальная налоговая нагрузка составит 13,08%.


#налог
#ндфл

Помните, недавно девелопер «Самолет» обратился в правительство с просьбой о господдержке?

И рынок новостроек затаил дыхание....

Можно выдыхать:

Группа «Самолет» получила официальный ответ от правительства: Проанализировав отчетность и результаты деятельности группы, государственные органы по сути подтвердили стабильность и устойчивость текущей бизнес-модели и установили, что в прямой субсидии компания не нуждается.

#новостройки
#самолет
#господдержка

С 26 февраля Сбер снижает ставки по рыночной ипотеке — максимально на 0,7%.

Так, на 0,5% ставка снизится при первоначальном взносе от 20,1-30%.
Еще на 0,2% — при покупке недвижимости по программе«Ипотека Плюс» (скидка применяется при оформлении ипотеки на крупные суммы).

от 15,7% на покупку первичного жилья
от 16,5% на покупку вторички
от 17,6% по программе «Строительство жилого дома»

Кроме того, Сбер снижает минимальный размер первоначального взноса по программам «Строительство жилого дома» и «Загородная недвижимость» с 25% до 20%

Другие банки тоже шевелятся.
Все по-разному.
Так что, обращайтесь.


#ипотека
#ставка
#сбер

Очень печально и не хочется верить, но пишут, что
Telegram заблокируют в первых числах апреля, — источник РБК, знакомый с обсуждениями в профильных ведомствах

Два источника, близких к Кремлю, называют это окончательным решением

Роскомнадзор сообщил, что ведомству нечего добавить по информации о полной блокировке Telegram в первых числах апреля.

Присоединяйтесь к моему каналу по ссылке:
https://max.ru/join/GpksydWkJ4qvWIn5I7QFZAgTJyFNtDbjsH8Ej_25Cf8

Аналитика

Сложнее всего накопить на однокомнатную квартиру оказалось жителям Сочи.
По данным аналитиков, здесь потребуется 163 средние зарплаты, чтобы купить «однушку» на вторичном рынке — это худший показатель среди крупных городов России.

Для сравнения:
🔴 в Москве — около 108 зарплат
🔴 в Санкт-Петербурге — 109 зарплат
🔴 в Казани — около 100 зарплат
🔴 а самый доступный город — Новокузнецк, где нужно всего 44 зарплаты

В целом по крупным городам России на покупку однокомнатной квартиры требуется в среднем около 70 зарплат.

Главная причина — разрыв между ценами и доходами.
Например, в Сочи жильё стоит дорого из-за высокого спроса, в том числе со стороны покупателей из других регионов, а зарплаты остаются сравнительно невысокими.

Эксперты предупреждают: в 2026 году копить на квартиру может стать ещё сложнее,
так как❗цены могут ускорить рост
вслед ❗за снижением ипотечных ставок.

Новые правила или,
что изменится в ЖКХ и недвижимости

С марта 2026 года

🔴Оплата ЖКУ — позже и удобнее
Теперь платить за коммунальные услуги можно до 15-го числа месяца, а не до 10-го. Квитанции будут приходить до 5-го числа. Это даст больше времени на оплату и поможет избежать просрочек.

🔴У домов появятся электронные “паспорта”
Все многоквартирные дома внесут в цифровую систему ГИС ЖКХ. Там появится информация о состоянии здания, ремонтах и коммуникациях. Это сделает контроль за домами прозрачнее и поможет быстрее выявлять проблемы.

🔴Управляющие компании станут прозрачнее
УК теперь обязаны публиковать подробные годовые отчёты о расходах и работах. Собственники смогут видеть, куда уходят деньги и что реально сделано.

🔴Новые правила обслуживания газового оборудования
Заключать договоры на обслуживание газа можно будет онлайн, а цены станут регулироваться. При этом, если собственник не пускает специалистов для проверки, газ могут отключить.

🔴Изменятся правила использования земельных участков
Вводится единый классификатор назначения земли. Это упростит изменение вида использования участка, но также усилит контроль.

🔴Обязанность следить за участком
Собственники теперь обязаны уничтожать опасные растения, например борщевик. За нарушение предусмотрены штрафы.

🔴Названия ЖК и вывески — только на русском
Все вывески и названия жилых комплексов должны быть на русском языке. Иностранные названия можно использовать только с обязательным переводом.

Давно известно, что налоговая активно закупала в больших количествах "железо" для своего ведомства.
Зачем?
🔽

Федеральная налоговая служба усилила мониторинг социальных сетей россиян.
В поле анализа попадают фотографии и видео с отпусков, публикации о дорогостоящих покупках и элементы образа жизни, которые могут указывать на незадекларированные доходы. Речь идет не о новой норме, а о расширении цифровых инструментов контроля -
Использование данных из открытых источников, в том числе соцсетей, законно.

Налоговые органы вправе анализировать публичную информацию для выявления возможных нарушений. При этом с развитием технологий и систем на базе искусственного интеллекта такие проверки становятся быстрее и масштабнее. Алгоритмы фиксируют несоответствия, а дальше материалы изучает инспектор. В зоне повышенного внимания оказываются граждане, чей демонстрируемый уровень потребления заметно расходится с официально задекларированными доходами. Это могут быть лица без официальной занятости или с минимальными доходами, при этом регулярно публикующие сведения о дорогих поездках, недвижимости или автомобилях. Чаще других проверяют самозанятых, фрилансеров и тех, кто оказывает услуги без регистрации бизнеса, а также получающих доход от аренды, перепродажи недвижимости или транспорта.

Сами по себе фотографии с отдыха или публикации о покупке имущества не означают автоматического начала проверки. Однако при явном расхождении «картинки» и налоговой отчетности такие материалы могут стать поводом для дополнительного интереса со стороны ФНС.
Инициатива о проверке в этом случае формируется не только алгоритмом, но и сотрудником службы.

✔️Для тех, кто полностью "белый и пушистый" ничего не изменилось.

❗Риски доначислений и штрафов возникают в ситуациях, когда выявляется несоответствие между задекларированными доходами и фактическими расходами.
В более широком масштабе усиление мониторинга может привести к сокращению теневой занятости и повышению сборов налогов за счет вывода доходов из «серой» зоны.
#налоги
#фнс
#сераязона

ЦБ и ФАС напомнили банкам: страхование — дело добровольное и свободное 🔐

Банк России и ФАС выпустили совместное письмо (от 20.02.2026), которое защищает ваше право выбирать страховую компанию самостоятельно.

Что теперь запрещено банкам?
❌ Отказывать в приеме страховки от компаний, которые соответствуют их же критериям
❌ Устанавливать разные ставки по ипотеке в зависимости от того, в какой компании вы застраховались

Вы вправе: выбрать любого страховщика (если он подходит под требования банка) и менять его в любой момент действия кредита.

Проще говоря: банк не может навязывать «свою» страховую и манипулировать ставкой. Экономия на ипотеке теперь честнее.

🤔Мысли вслух:
Несколько лет назад можно было реально сэкономить на страховке 15-20%.
Сейчас....
Экономия будет очень символическая.
ФАС молчит, но у профессионалов рынка недвижимости, есть ощущение сговора.

#Ипотека #ЦБ #ФАС #Страхование #НовостиИпотеки #Права

Кто-то где-то ждёт снижения цен на новостройки?
Не ждите.

Вчера была на очередной презентации застройщика.

Есть очень интересные локации с перспективой развития, правда достаточно далёкой - 2029г.

Минимальная стоимость студии сейчас от 18млн.


И снижение ключевой ставки не изменит тренд повышения цен на новостройки.
Даже при более дешевых деньгах себестоимость остается слишком высокой, чтобы рынок вернулся в режим «массового строительства».

Экспертное мнение:
В 2024 себестоимость строительства выросла на 18%, в 2025 — на 5-7%, а с учетом новых требований стоит прибавить ещё 5-10%. Застройщики уже не смогут продавать дешевле.

Дело не только в удорожании стройматериалов (что-то даже дешевеет), но и в системных изменениях градостроительной политики. Возросли требования к архитектуре и социальным объектам.
Теперь почти в каждом крупном проекте должен быть садик, школа, медучреждение, а территорию нужно благоустроить.
Этакий "город в городе".
Проекты становятся удобнее, факт.

В то же время ожидается, что новые проекты будут появляться реже, но станут отражением современной новой реальности Москвы.
Покупаем, пока есть широкий выбор.

Мысли вслух:
Рост цен новостроек спровоцировала субсидированная ипотека, которая планировалась, как временная, а длится уже 10 лет.

Поделитесь своим мнением.

#ипотека #новостройка
#субсидия #анализ #недвижимость