Кейс: снижение кадастровой стоимости без фактического сноса

В нашу компанию обратился клиент с запросом повышенной кадастровой стоимости элементов благоустройства.

Наши специалисты, рассмотрев запрос предложили несколько вариантов решений:

1. Классический метод - снижение КС через отчет об оценке
2. Устранение ошибок в учете объектов недвижимости (ВАЖНО: при работах не приходится сносить фактически и снимать с кадастрового учета элементы благоустройства)

Была выбрана вторая стратегия, это позволило сократить налоговую нагрузку за счёт корректировки сведений в системе кадастрового учета, а не за счёт капитальных работ.

❗️При продаже объекты недвижимости в таком случае НЕ облагаются налогом.

Объекты в работе:
🔵Автодорога от пионерского лагеря
🔵Сети водопроводные
🔵Ограждение лагеря
🔵Тротуары и площадки
🔵Водопровод с корпусом и ПП
🔵Сбросной коллектор
🔵Инженерные коммуникации
🔵Наружная сеть канализации

Часть этой инфраструктуры фактически утратила хозяйственное значение, но продолжала формировать значительную кадастровую стоимость и налоговую базу.

🔑Наш подход
Мы проанализировали техническую документацию и правовой статус объектов и подготовили обоснование для их исключения из системы кадастрового учета без физического сноса.

В результате:
общая кадастровая стоимость была снижена на 168 млн руб.

Такой подход востребован у муниципалитетов, собственников крупных имущественных комплексов и компаний, где часть объектов фактически не используется, но продолжает числиться в системе кадастрового учета и увеличивать расходы.

Если у вас есть подобные объекты, мы готовы проанализировать ваш кейс и предложить законный механизм снижения кадастровой стоимости без дорогостоящего сноса.

👉- PRO МДЦ | Выгодная недвижимость
МАХ - PRO МДЦ | Выгодная недвижимость
💬 - PRO МДЦ | Выгодная недвижимость

⬇️ Снижаем кадастровую стоимость без сноса объектов

На фото – реальные объекты, которые продолжали числиться в системе кадастрового учета и формировать высокую кадастровую стоимость, хотя фактически утратили хозяйственное значение.

Мы не сносили их физически, а провели работу с документами и сведениями в ЕГРН: уточнили характеристики, статус и назначение, добившись законного снижения кадастровой стоимости и, как следствие, налоговой нагрузки для клиента.

В результате:
общая кадастровая стоимость была снижена на 168 млн руб.

❗️Если у вас есть объекты инфраструктуры, благоустройства или старые строения, увеличивают ваши расходы, их тоже можно оптимизировать без демонтажа.

Обращайтесь за консультацией, проанализируем ваш имущественный комплекс и предложим решение по снижению кадастровой стоимости с опорой на действующее законодательство.

👉- PRO МДЦ | Выгодная недвижимость
МАХ - PRO МДЦ | Выгодная недвижимость
💬 - PRO МДЦ | Выгодная недвижимость

Оптимизация недвижимости начинается с полной картины

Если у вас несколько объектов недвижимости, важно оценивать не каждый объект отдельно, а весь портфель в целом.

Мы проводим аналитическую работу по объектам наших клиентов и рассматриваем возможные способы оптимизации:

— налоговой нагрузки;
— расходов на содержание и эксплуатацию;
— структуры владения и использования объектов;
— договоров аренды и условий сотрудничества;
— кадастровых и правоустанавливающих данных;
— рисков, связанных с проверками и изменениями законодательства.

❗️Но эффективная работа невозможна без участия собственника

Чтобы найти подходящие решения, нам необходимо изучить актуальную информацию по объектам: документы, сведения о собственниках, назначение и фактическое использование недвижимости, договоры аренды, расходы и другие важные данные.

Чем полнее исходная информация, тем точнее анализ и практичнее рекомендации.

Мы не предлагаем универсальные решения. Для каждого клиента формируется индивидуальный план с учётом его целей, структуры бизнеса и особенностей объектов.

✍️ Если вы хотите понять, какие возможности для оптимизации есть именно в вашем случае, направьте нам информацию по своей недвижимости (это может быть просто кадастровый номер или правоустанавливающий документ)

Мы изучим данные, выявим риски и подготовим возможные варианты дальнейших действий.

Напишите нам, чтобы начать анализ вашего портфеля недвижимости @Ignatmdc

👉- PRO МДЦ | Выгодная недвижимость
МАХ - PRO МДЦ | Выгодная недвижимость
💬 - PRO МДЦ | Выгодная недвижимость

Почему универсальных схем оптимизации не существует

Одинаковая схема может быть выгодной для одного собственника и невыгодной для другого.

На результат влияют:

🟡 регион;
🟡 вид объекта;
🟡 кадастровая стоимость;
🟡 налоговый режим;
🟡 структура владения;
🟡 наличие арендаторов;
🟡 цели собственника;
🟡 планы продажи, реконструкции или строительства.

Поэтому мы начинаем с вопросов:

⚪️ как объект используется сейчас;
⚪️ какие расходы и налоги он создаёт;
⚪️ какие ограничения существуют;
⚪️ какие изменения действительно дадут экономический эффект;
⚪️ какие риски появятся после изменений.

Законная оптимизация – это управленческое решение, основанное на цифрах и документах.

Обращайтесь за консультацией, проанализируем ваш имущественный комплекс и предложим решение по снижению кадастровой стоимости с опорой на действующее законодательство.

👉- PRO МДЦ | Выгодная недвижимость
МАХ - PRO МДЦ | Выгодная недвижимость
💬 - PRO МДЦ | Выгодная недвижимость

🏢 Кадастровую оценку теперь курирует «Роскадастр»: что это значит для вашего бизнеса

С 2026 года в России изменилась система кадастровой оценки.

Если у вас есть коммерческая недвижимость, эти изменения влияют на то, как рассчитывается налог на имущество и как вы можете оспорить завышенную кадастровую стоимость.

⌛ Раньше данные о кадастровой оценке хранились в Росреестре. Теперь за это отвечает «Роскадастр» - ведёт единую базу данных, формирует списки объектов для оценки и вносит сведения о кадастровой стоимости в ЕГРН.

Сама оценка по-прежнему проводится региональными бюджетными учреждениями (ГБУ), но теперь все данные проходят через единую цифровую платформу.

Почему это важно для собственника бизнеса
Налог на имущество зависит от кадастровой стоимости
Если кадастровая стоимость завышена, вы переплачиваете налог каждый год. Теперь все данные аккумулируются в единой системе, и ошибки в них могут повторяться из года в год.

2. Перечни объектов формируются автоматически
«Роскадастр» использует цифровую платформу для формирования списков объектов, которые будут оцениваться. Если в ЕГРН указаны неверные данные (площадь, назначение, вид использования), ваш объект может попасть в оценку с неправильными параметрами

3. Оспорить стоимость стало сложнее, но важнее

С 2026 года в процедуре оспаривания появились новые требования:
• нужно согласие собственника на установление кадастровой стоимости в размере рыночной;

• собственник получает уведомление о поступлении заявления;

•сроки и порядок применения новых сведений стали строже.

❗️Если вы упустите срок или подадите заявление с ошибкой, результат может быть отказ или приостановка.

Что делать собственнику ⬇️

↪️ Проверьте данные об объекте

Закажите выписку из ЕГРН и сверьте:

кадастровый номер;
адрес;
площадь;
назначение объекта;
вид разрешённого использования земельного участка.

Любое расхождение может повлиять на кадастровую стоимость и налог.

↪️ Отслеживайте оценку в своём регионе
Узнайте, когда в вашем регионе проводится очередная кадастровая оценка. Эта информация публикуется на сайтах региональных ГБУ и «Роскадастра».

Если стоимость завышена - действуйте!

Закон позволяет установить кадастровую стоимость в размере рыночной. Для этого нужен отчёт об оценке и заявление в уполномоченный орган.

С 2026 года требования к документам стали строже, поэтому важно подготовить всё правильно с первого раза.

❗️ Если у вашего бизнеса несколько объектов недвижимости, мы можем:

• проверить сведения ЕГРН по каждому объекту;
• выявить расхождения и ошибки;
• подготовить отчёт об оценке для оспаривания;
• сопроводить процедуру до внесения новых сведений в реестр.

Нужна консультация? Пишите в сообщения сообщества – обсудим вашу ситуацию и подскажем, есть ли смысл оспаривать кадастровую стоимость в вашем случае.

Материал носит информационный характер. Порядок оспаривания и состав документов зависят от региона, типа объекта и конкретной ситуации.

👉- PRO МДЦ | Выгодная недвижимость
МАХ - PRO МДЦ | Выгодная недвижимость
💬 - PRO МДЦ | Выгодная недвижимость

Проект Отчета о новой ГКО (государственной кадастровой оценке) земли разместили!

✅Подпишитесь, чтобы не пропускать важное

Что изменилось в расчёте ДСД в 2026 году

❗️Выход участника из ООО больше не считается по шаблону.

📅 В 2025 году в Закон об ООО внесли изменения (ФЗ № 514‑ФЗ), а в апреле 2026 вышли новые Методические рекомендации МР‑3/25(2).

Суть изменений:
• легализован альтернативный порядок: ДСД можно считать не по бухгалтерской отчётности, а на основании рыночной стоимости активов и обязательств;
• систематизированы подходы к учёту забалансовых и неучтённых активов;
• чётко прописано: ДСД – это доля чистых активов, а не «рыночная цена доли» со скидками и премиями.

❓Что это значит для собственника? Размер выплаты теперь сильнее зависит от того, какую дату, отчётность и метод оценки вы выберете. Ошибки в этих пунктах могут стоить миллионы.

Хотите коротко понять, как новые правила влияют именно на вашу компанию?

Напишите нам «ДСД» — предложим формат индивидуального разбора.