В каких случаях сделка может быть признана недействительной

Недействительность сделки означает, что она заключена с нарушением требований закона. Подобные сделки могут быть двух видов (ст. 166 ГК РФ):

📌оспоримые — признаются недействительными судом по заявлению заинтересованного лица;
📌ничтожные — недействительны сами по себе независимо от решения суда.

При признании сделки недействительной продавец обязан вернуть другой стороне все полученные деньги, а покупатель — объект недвижимости. Срок исковой давности по ничтожной сделке составляет три года, по оспоримой — год.

Разберёмся, в каких случаях сделка может быть признана недействительной.

1️⃣Покупка доли в квартире
При приобретении доли в квартире важно соблюдение одного главного условия – согласие на сделку других владельцев долей. В противном случае другие собственники могут оспорить сделку.

2️⃣Продавец-банкрот
Собственник на стадии банкротства может начать распродавать свою недвижимость, однако кредитор в течение двух лет после сделки в праве потребовать признание такой сделки недействительной. Как итог – жильё может быть изъято по решению суда.

Проверить собственника на банкротство можно на сайте Федерального реестра сведений о банкротстве или на сайте картотеки арбитражных дел. Для этого понадобятся его ФИО или ИНН.

3️⃣Сделка совершена лицом, не способным оценивать происходящее
Сделка может быть признана недействительной, если была совершена человеком, который не признан судом недееспособным, но по состоянию здоровья вынужденным принимать сильнодействующие лекарства, воздействующие на мышление, интеллект, восприятие происходящего.

4️⃣Скрытые собственники
Скрытые собственники — это лица, которые не указаны в выписке из ЕГРН, но имеющие право на долю в приобретаемой квартире. Например, это могут быть дети, достигшие возраста 18 лет, либо выписанный из квартиры безвестно отсутствующий гражданин. То же самое касается ситуаций, когда есть отказники. Это ранее прописанные в квартире лица, отказавшиеся от приватизации, которые имеют право пользования данной жилой недвижимостью, поскольку не отказывались от него.

5️⃣Сделки с маткапиталом
Речь идет о ситуации, когда не были выделены детские доли или нет разрешения органов опеки и попечительства, что является обязательным условием.

Также, если есть несовершеннолетние собственники квартиры, при продаже необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства. Если же продавец состоит в браке, то необходимо согласие супруга на продажу недвижимости. Иначе сделка может быть оспорена и признана недействительной.

6️⃣Заниженная стоимость
Продавец в договоре зачастую занижает стоимость, чтобы платить меньше налога с продажи. Однако для покупателя это несет риски. Покупатель может быть признан недобросовестным в случае судебных разбирательств, а саму сделку могут признать недействительной. В таком случае покупателю придется вернуть объект недвижимости, в качестве компенсации он получит ту сумму, которая была указана в договоре.