Как продавливают продавцов
На скринах к посту показательный диалог по поводу загородного дома. По коммерческой недвижимости всё происходит ровно по тому же сценарию. Обратите внимание на детали: сразу же давление на представителя продавца. Внушение опасения за будущую сделку и доходы, соответственно. И подчеркивание преимуществ своего предложения для обмена. Так, как будто это единственный и самый выгодный вариант для клиента-продавца в данном случае.
Это прямо как по учебнику, такому ведению переговоров даже учат на некоторых курсах. Расчёт на неопытность, неподготовленность и жадность представителя. Если бы повезло покупателю, представитель продавца стал бы "шпионом в тылу врага" и работал бы против своего клиента. Поэтому представителя нужно выбирать, это не просто "поставь в рекламу, накинь комиссию сверху". Иначе придётся гадать, действительно рынок так плох или это агента уже подкупили.
Кстати, интересная деталь в этом, конкретном случае - покупатель предложил для обмена квартиру в доме, в котором я уже 8 лет управляю большим торговым помещением на первом этаже. И этот дом прекрасно знаю. Свою квартиру покупатель оценил на 50% дороже рынка. Это нюанс, про оценку предметов сделки по обмену, тоже очень важен и непрост.
Чувствую, наступивший год никому расслабиться не даст. Одни хорошо заработают, другие потеряют.
#Менеджер_продавцам
На скринах к посту показательный диалог по поводу загородного дома. По коммерческой недвижимости всё происходит ровно по тому же сценарию. Обратите внимание на детали: сразу же давление на представителя продавца. Внушение опасения за будущую сделку и доходы, соответственно. И подчеркивание преимуществ своего предложения для обмена. Так, как будто это единственный и самый выгодный вариант для клиента-продавца в данном случае.
Это прямо как по учебнику, такому ведению переговоров даже учат на некоторых курсах. Расчёт на неопытность, неподготовленность и жадность представителя. Если бы повезло покупателю, представитель продавца стал бы "шпионом в тылу врага" и работал бы против своего клиента. Поэтому представителя нужно выбирать, это не просто "поставь в рекламу, накинь комиссию сверху". Иначе придётся гадать, действительно рынок так плох или это агента уже подкупили.
Кстати, интересная деталь в этом, конкретном случае - покупатель предложил для обмена квартиру в доме, в котором я уже 8 лет управляю большим торговым помещением на первом этаже. И этот дом прекрасно знаю. Свою квартиру покупатель оценил на 50% дороже рынка. Это нюанс, про оценку предметов сделки по обмену, тоже очень важен и непрост.
Чувствую, наступивший год никому расслабиться не даст. Одни хорошо заработают, другие потеряют.
#Менеджер_продавцам
🤔3👍2👀1😎1
Немного про расчистку снега и земельные участки
Наверняка многие заметили, что всю последнюю неделю длится матч между человеком и природой за главный приз, возможность попасть домой или выехать на автомобиле куда-нибудь. Речь про завалы снега и возмущения, что его никто не чистит.
Вчера в новостях добавили немного огонька, сообщив, что "ДЕПУТАТ РАЗВОРОТНЕВА ПРЕДЛОЖИЛА ЖИЛЬЦАМ САМОСТОЯТЕЛЬНО УБИРАТЬ СНЕГ. В интервью НСН депутат Госдумы Светлана Разворотнева объяснила, почему жителям не следует жаловаться на плохую уборку снега во дворах. Она предложила собственникам самостоятельно собирать средства на привлечении дополнительных дворников в условиях снегопада." (с) https://tsargrad.tv/novost/deputat-razvorotneva-predlozhila-zhilcam-samostojatelno-ubirat-sneg_1518929
В оригинале, правда, было несколько иначе: заместитель председателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ заявляла скорее о том, что штрафы для управляющих компаний приведут только к увеличению их расходов, значит придётся вместо найма дополнительных работников часть денег отправлять на выплату штрафов, то есть для жителей пользы не будет. Но СМИ весь смысл переделали изумительно.
А я хотел бы на этом фоне отметить другой интересный момент:
1) Управляющие компании жилых домов обслуживают по договорам исключительно сам жилой дом и, в частности, общее имущество собственников помещений в конкретном доме. В состав общего имущества жилого дома входит "земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. " (с) - это из статьи 36 Жилищного кодекса РФ.
2) Более никаких других земельных участков управляшки жилых домов обслуживать не должны. Очень часто, когда пишут про уборку дворов от снега, подменивают два термина - придомовая территория и участок, на котором расположен дом. Можно подумать, что речь идёт про одно и то же, но нет - в Жилищном кодексе никакой придомовой территории нет. Такой термин есть в Постановлении Правительства РФ №290 от 2013 года, там пункт 24: "Работы по содержанию земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иными объектами, предназначенными для обслуживания и эксплуатации этого дома (далее - придомовая территория), в холодный период года:"
3) Обратите внимание - по закону УК жилого дома обслуживает только участок, входящий в состав имущества жилого дома. А в Москве, например, у большинства жилых домов до сих пор не образованы земельные участки под домами - есть земля, на которой стоит определённый дом, и формально он принадлежит всему коллективу собственников помещений в этом доме, только распоряжаться этой землёй нельзя, потому что она не оформлена в отдельный участок, то есть юридически не существует предмет для распоряжения им.
4) Поэтому когда где-либо пишут, что за уборку снега со дворов отвечает управляющая компания, потому что по закону она должна следить за придомовой территорией - это враньё, основанное на подмене терминов. УК обслуживает только землю, входящую в состав имущества дома. Если земля не выделена, значит предмет для обслуживания просто неопределён, либо должен быть конкретизирован в договоре. Например, расчистка площадки перед подъездом площадью 3х3 метра. Или тротуара, примыкающего к стороне дома, где расположены жилые подъезды. Если этого ничего нет, то и конкретики просто нет.
5) С дворами ещё проще - они общие и не относятся (обобщаю сейчас) ни к одному жилому дому. Значит за расчистку снега, где все ставят машины, например, вообще ни одна УК по закону не отвечает.
Продолжу следующим постом.
#Менеджер_юридическое
Наверняка многие заметили, что всю последнюю неделю длится матч между человеком и природой за главный приз, возможность попасть домой или выехать на автомобиле куда-нибудь. Речь про завалы снега и возмущения, что его никто не чистит.
Вчера в новостях добавили немного огонька, сообщив, что "ДЕПУТАТ РАЗВОРОТНЕВА ПРЕДЛОЖИЛА ЖИЛЬЦАМ САМОСТОЯТЕЛЬНО УБИРАТЬ СНЕГ. В интервью НСН депутат Госдумы Светлана Разворотнева объяснила, почему жителям не следует жаловаться на плохую уборку снега во дворах. Она предложила собственникам самостоятельно собирать средства на привлечении дополнительных дворников в условиях снегопада." (с) https://tsargrad.tv/novost/deputat-razvorotneva-predlozhila-zhilcam-samostojatelno-ubirat-sneg_1518929
В оригинале, правда, было несколько иначе: заместитель председателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ заявляла скорее о том, что штрафы для управляющих компаний приведут только к увеличению их расходов, значит придётся вместо найма дополнительных работников часть денег отправлять на выплату штрафов, то есть для жителей пользы не будет. Но СМИ весь смысл переделали изумительно.
А я хотел бы на этом фоне отметить другой интересный момент:
1) Управляющие компании жилых домов обслуживают по договорам исключительно сам жилой дом и, в частности, общее имущество собственников помещений в конкретном доме. В состав общего имущества жилого дома входит "земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. " (с) - это из статьи 36 Жилищного кодекса РФ.
2) Более никаких других земельных участков управляшки жилых домов обслуживать не должны. Очень часто, когда пишут про уборку дворов от снега, подменивают два термина - придомовая территория и участок, на котором расположен дом. Можно подумать, что речь идёт про одно и то же, но нет - в Жилищном кодексе никакой придомовой территории нет. Такой термин есть в Постановлении Правительства РФ №290 от 2013 года, там пункт 24: "Работы по содержанию земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иными объектами, предназначенными для обслуживания и эксплуатации этого дома (далее - придомовая территория), в холодный период года:"
3) Обратите внимание - по закону УК жилого дома обслуживает только участок, входящий в состав имущества жилого дома. А в Москве, например, у большинства жилых домов до сих пор не образованы земельные участки под домами - есть земля, на которой стоит определённый дом, и формально он принадлежит всему коллективу собственников помещений в этом доме, только распоряжаться этой землёй нельзя, потому что она не оформлена в отдельный участок, то есть юридически не существует предмет для распоряжения им.
4) Поэтому когда где-либо пишут, что за уборку снега со дворов отвечает управляющая компания, потому что по закону она должна следить за придомовой территорией - это враньё, основанное на подмене терминов. УК обслуживает только землю, входящую в состав имущества дома. Если земля не выделена, значит предмет для обслуживания просто неопределён, либо должен быть конкретизирован в договоре. Например, расчистка площадки перед подъездом площадью 3х3 метра. Или тротуара, примыкающего к стороне дома, где расположены жилые подъезды. Если этого ничего нет, то и конкретики просто нет.
5) С дворами ещё проще - они общие и не относятся (обобщаю сейчас) ни к одному жилому дому. Значит за расчистку снега, где все ставят машины, например, вообще ни одна УК по закону не отвечает.
Продолжу следующим постом.
#Менеджер_юридическое
Телеканал Царьград
Депутат Разворотнева предложила жильцам самостоятельно убирать снег
В интервью НСН депутат Госдумы Светлана Разворотнева объяснила, почему жителям не следует жаловаться на плохую уборку снега во дворах. Она предложила собственникам самостоятельно собирать средства на привлечении дополнительных дворников в условиях снегопада.
👍2
Немножко статистики по жилью в Москве за 2025 год
Росреестр опубликовал данные за весь прошлый год:
По ипотеке зарегистрирован 118 171 договор ипотечного кредитования, это и по новостройкам, и по вторичному рынку вместе.
Динамика год к году такая:
2025: 118 171
2024: 120 881
2023: 136 208
2022: 108 426
2021: 127 637
2020: 104 231
2019: 89 979
2018: 90 641
2017: 54 402
Это на заметку для тех, кто слышит новости про умирающую ипотеку и скорый крах недвиги. Обратите внимание на связки 17-18, 21-22 и 23-24 годы. Про первый отдельно могу отметить, что двухкратный рост выдачи ипотек никак принципиально не поменял на цены - они приходили в себя вплоть до 20-го года после снижения в течение нескольких лет после 2014 года.
По вторичному рынку зарегистрировано 140 595 сделок на основании договоров купли-продажи.
Здесь динамика год к году такая, часть показателей скопировал из моего же поста двухлетней давности:
2025: 140 595
2024: 146 200
2023: 174 952
2022: 132 тысячи сделок
2021: 170 тысяч сделок
2020: 148 тысяч
2019: 145 тысяч
2018: 156 тысяч
2017: 123 тысячи
2016: 126 тысяч
2015: 113 тысяч
2014: 162 тысячи сделок
Я бы такие данные охарактеризовал как "застой", потому что на вторичке, кроме всплесков на 10-20% в два года, за последние 8 лет роста числа сделок нет. А ведь за те же годы в эксплуатацию ввели десятки тысяч новых квартир, то есть количество сделок на вторичке должно расти само по себе, вслед за увеличением общего количества квартир. А этого роста нет. С другой стороны, падения, как в 2015-м тоже нет. Отсюда и получается "застой".
А насчёт скорого краха рынка недвижимости, я полагаю, что такие публикации несут в себе исключительно задачу хайпануть. Объяснение тоже простое - когда осенью 2015 даже самые большие оптимисты среди продавцов стали догадываться, что что-то не так, в СМИ публиковались заметки с примерно таким содержанием:
"Количество сделок с привлечением ипотечного кредитования на столичном рынке недвижимости также снизилось, по данным Росреестра, на 26,8% относительно третьего квартала прошлого года. Риелторы называют ситуацию с ипотекой довольно стабильной: по сравнению с предыдущим кварталом снижение составило всего 1,3%, что вполне можно списать на традиционное летнее затишье, говорится в материалах......."
То есть когда реально была тихая паника, вырванные волосы и хаотичная смена риэлторов в надежде, что на самом деле недвижимость плохо продаётся просто из-за некомпетентного представителя, то в новостях это называли классическим затишьем. Сейчас, когда даже близко не такая же ситуация, периодически кто-нибудь рассказывает про закат бетонного Клондайка.
Предполагаю, эффект инфляции очень сильно недооценён.
#Менеджер_аналитика
Росреестр опубликовал данные за весь прошлый год:
По ипотеке зарегистрирован 118 171 договор ипотечного кредитования, это и по новостройкам, и по вторичному рынку вместе.
Динамика год к году такая:
2025: 118 171
2024: 120 881
2023: 136 208
2022: 108 426
2021: 127 637
2020: 104 231
2019: 89 979
2018: 90 641
2017: 54 402
Это на заметку для тех, кто слышит новости про умирающую ипотеку и скорый крах недвиги. Обратите внимание на связки 17-18, 21-22 и 23-24 годы. Про первый отдельно могу отметить, что двухкратный рост выдачи ипотек никак принципиально не поменял на цены - они приходили в себя вплоть до 20-го года после снижения в течение нескольких лет после 2014 года.
По вторичному рынку зарегистрировано 140 595 сделок на основании договоров купли-продажи.
Здесь динамика год к году такая, часть показателей скопировал из моего же поста двухлетней давности:
2025: 140 595
2024: 146 200
2023: 174 952
2022: 132 тысячи сделок
2021: 170 тысяч сделок
2020: 148 тысяч
2019: 145 тысяч
2018: 156 тысяч
2017: 123 тысячи
2016: 126 тысяч
2015: 113 тысяч
2014: 162 тысячи сделок
Я бы такие данные охарактеризовал как "застой", потому что на вторичке, кроме всплесков на 10-20% в два года, за последние 8 лет роста числа сделок нет. А ведь за те же годы в эксплуатацию ввели десятки тысяч новых квартир, то есть количество сделок на вторичке должно расти само по себе, вслед за увеличением общего количества квартир. А этого роста нет. С другой стороны, падения, как в 2015-м тоже нет. Отсюда и получается "застой".
А насчёт скорого краха рынка недвижимости, я полагаю, что такие публикации несут в себе исключительно задачу хайпануть. Объяснение тоже простое - когда осенью 2015 даже самые большие оптимисты среди продавцов стали догадываться, что что-то не так, в СМИ публиковались заметки с примерно таким содержанием:
"Количество сделок с привлечением ипотечного кредитования на столичном рынке недвижимости также снизилось, по данным Росреестра, на 26,8% относительно третьего квартала прошлого года. Риелторы называют ситуацию с ипотекой довольно стабильной: по сравнению с предыдущим кварталом снижение составило всего 1,3%, что вполне можно списать на традиционное летнее затишье, говорится в материалах......."
То есть когда реально была тихая паника, вырванные волосы и хаотичная смена риэлторов в надежде, что на самом деле недвижимость плохо продаётся просто из-за некомпетентного представителя, то в новостях это называли классическим затишьем. Сейчас, когда даже близко не такая же ситуация, периодически кто-нибудь рассказывает про закат бетонного Клондайка.
Предполагаю, эффект инфляции очень сильно недооценён.
#Менеджер_аналитика
👍3
Статистика по банкротствам за 2025 год
Федеральный реестр опубликован данные по банкротствам за прошедшим год, выпишу оттуда несколько показателей:
1) 636 тысяч граждан обанкротились в прошлом году - это суммарно стандартные процедуры банкротства и внесудебные. Последних 10% от общего количества - они не очень интересны в рамках моей группы, а вот для покупателей нужно понимать, что количество банкротств продолжает расти ударными темпами. Следовательно, риск банкротства продавца обязательно нужно учитывать и принимать меры предосторожности. Пока шли суды с квартирой Долиной я неоднократно писал у себя, что все так перепугались и встревожились насчёт оспаривания сделок по причине обмана и заблуждения продавца, что как-то даже забыли про "скучный" и классический риск банкротства. А он вообще-то никуда не делся. Даже наоборот - рост количества на треть год к году.
2) Примерно 11% - удовлетворено требований из общей суммы требований кредиторов. Это значит, если требования кредитора не обеспечены залогом, фактически с деньгами можно попрощаться.
3) Такая же величина, 11% - удовлетворено денежных требований граждан-дольщиков долевого строительства. Это когда вместо жилья у застройщика приобретают нежилые помещения и, соответственно, после достройки дома не могут претендовать на получение предмета сделки долевого участия, то такие дольщики считаются обычными кредиторами с денежными требованиями. Вот в среднем, в случае банкротства застройщика, они получили те же 11%, что и в целом по денежным требованиям.
В целом, ничего нового - тенденция продолжается, вероятность рисков растёт. Ничего хорошего в этом нет.
#Менеджер_аналитика
Федеральный реестр опубликован данные по банкротствам за прошедшим год, выпишу оттуда несколько показателей:
1) 636 тысяч граждан обанкротились в прошлом году - это суммарно стандартные процедуры банкротства и внесудебные. Последних 10% от общего количества - они не очень интересны в рамках моей группы, а вот для покупателей нужно понимать, что количество банкротств продолжает расти ударными темпами. Следовательно, риск банкротства продавца обязательно нужно учитывать и принимать меры предосторожности. Пока шли суды с квартирой Долиной я неоднократно писал у себя, что все так перепугались и встревожились насчёт оспаривания сделок по причине обмана и заблуждения продавца, что как-то даже забыли про "скучный" и классический риск банкротства. А он вообще-то никуда не делся. Даже наоборот - рост количества на треть год к году.
2) Примерно 11% - удовлетворено требований из общей суммы требований кредиторов. Это значит, если требования кредитора не обеспечены залогом, фактически с деньгами можно попрощаться.
3) Такая же величина, 11% - удовлетворено денежных требований граждан-дольщиков долевого строительства. Это когда вместо жилья у застройщика приобретают нежилые помещения и, соответственно, после достройки дома не могут претендовать на получение предмета сделки долевого участия, то такие дольщики считаются обычными кредиторами с денежными требованиями. Вот в среднем, в случае банкротства застройщика, они получили те же 11%, что и в целом по денежным требованиям.
В целом, ничего нового - тенденция продолжается, вероятность рисков растёт. Ничего хорошего в этом нет.
#Менеджер_аналитика
👀3👍2😎2
Статистика по ипотеке на рынке новостроек Москвы
Хотел бы поделиться интересным наблюдением. Росреестр опубликовал статистику сделок с новостройками в Москве за 2025 год: всего заключено 122 930 ДДУ в Москве, из них 55 809 (45,4%) с привлечением кредитных средств. Значит без кредита приобретено 67 121 договор долевого участия (54,6%).
Добавлю показатели за прошлые годы:
В 2024 году было 137 010 договоров всего, из них 71 796 договоров с кредитными деньгами (52,4%). Без кредита, соответственно, 65 214 договоров (47,6).
2023 год: 166 402 договоров, из них с кредитом - 97 480 (58,6%). Без кредита - 68 922 (41,4%).
2022 год: 122 тысячи сделок всего, из них 65 780 сделок с кредитом (54%). Без кредита - примерно 56 тысяч сделок (46%).
2021 год: 143,9 тысяч сделок всего, из них 68 700 с кредитом (48%). Без кредита - примерно 75 тысяч (52%).
2020: 111 тысяч договоров всего, из них 53 400 с кредитом (48%). Без кредита - примерно 57,7 тысяч (52%).
2019: 82 тысячи ДДУ всего.
2018: 79,7 тысяч ДДУ всего.
2017: 54,2 тысячи ДДУ всего.
2016: 35,6 тысяч ДДУ всего.
2015: 19,7 тысяч ДДУ всего.
-
Из показателей отметил для себя следующее:
1) Бросается в глаза, что объём рынка без ипотеки последние 6 лет не растёт. Видно, как спрос резко растёт в отдельные годы, но в результате возвращается к исходным значениям. Я думаю, постепенный рост имеет естественное происхождение, вслед за таким же постепенным ростом объёмов строительства. В остальном, без каких-либо внешних факторов роста рынка без ипотеки нет. Это интересно на фоне того, как ежегодно рапортуют о новых рекордах на рынке жилья. Цены, ввод жилья, количество сделок и т.д. - а оказывается, без ипотеки все последние годы рынок топчется на месте и как прыгает вперёд от внешнего пинка, так и откатывается обратно в естественное состояние.
2) Соотношение кредитных сделок и за счёт своих средств годами не меняется и примерно равно, что очень удивительно, честно говоря. По тому же новостному шуму создаётся впечатление, что весь рынок новостроек стоит на одной ипотеке и без неё сделок нет. А на самом деле, безусловно, доля внушительная, но это не разгромное соотношение, например, 80/20 или тем более 90/10 в пользу кредитных средств. Нет, покупателей с наличкой тоже хватает, их вообще-то не меньше, чем покупателей с кредитами.
3) При этом, при сохранении пропорции с ипотекой и не очень впечатляющему росту объёмов рынка, за эти годы очень сильно вырос уровень цен. Отсюда напрашивается вывод, что цены на новострой слабо коррелируют с продажами и ипотечными ставками, каким бы странным это не казалось. Здесь могу ошибаться, но эти данные я сохраню и дальше ещё вернусь к изучению новостроек.
Пока что напрашивается вывод, что на спрос и цены влияют больше внешние факторы, чем внутренняя статистика по продажам и размеру ипотечных ставок. Условно, "в 20-м ввели дешёвые кредиты на новострой - щас все побегут (см. следующий год)", "в 22-м началась СВО - щас все побегут (см. следующий год)", в таком порядке.
Продолжу изучать. Всегда отмечал, что коммерческая недвижимость и жилая - это совершенно, кардинально разные рынки, работающие по своим правилам. Настолько разным правилам, что объединяют их наверное только Росреестр и строительные магазины, а дальше одни отличия.
#Менеджер_аналитика
Хотел бы поделиться интересным наблюдением. Росреестр опубликовал статистику сделок с новостройками в Москве за 2025 год: всего заключено 122 930 ДДУ в Москве, из них 55 809 (45,4%) с привлечением кредитных средств. Значит без кредита приобретено 67 121 договор долевого участия (54,6%).
Добавлю показатели за прошлые годы:
В 2024 году было 137 010 договоров всего, из них 71 796 договоров с кредитными деньгами (52,4%). Без кредита, соответственно, 65 214 договоров (47,6).
2023 год: 166 402 договоров, из них с кредитом - 97 480 (58,6%). Без кредита - 68 922 (41,4%).
2022 год: 122 тысячи сделок всего, из них 65 780 сделок с кредитом (54%). Без кредита - примерно 56 тысяч сделок (46%).
2021 год: 143,9 тысяч сделок всего, из них 68 700 с кредитом (48%). Без кредита - примерно 75 тысяч (52%).
2020: 111 тысяч договоров всего, из них 53 400 с кредитом (48%). Без кредита - примерно 57,7 тысяч (52%).
2019: 82 тысячи ДДУ всего.
2018: 79,7 тысяч ДДУ всего.
2017: 54,2 тысячи ДДУ всего.
2016: 35,6 тысяч ДДУ всего.
2015: 19,7 тысяч ДДУ всего.
-
Из показателей отметил для себя следующее:
1) Бросается в глаза, что объём рынка без ипотеки последние 6 лет не растёт. Видно, как спрос резко растёт в отдельные годы, но в результате возвращается к исходным значениям. Я думаю, постепенный рост имеет естественное происхождение, вслед за таким же постепенным ростом объёмов строительства. В остальном, без каких-либо внешних факторов роста рынка без ипотеки нет. Это интересно на фоне того, как ежегодно рапортуют о новых рекордах на рынке жилья. Цены, ввод жилья, количество сделок и т.д. - а оказывается, без ипотеки все последние годы рынок топчется на месте и как прыгает вперёд от внешнего пинка, так и откатывается обратно в естественное состояние.
2) Соотношение кредитных сделок и за счёт своих средств годами не меняется и примерно равно, что очень удивительно, честно говоря. По тому же новостному шуму создаётся впечатление, что весь рынок новостроек стоит на одной ипотеке и без неё сделок нет. А на самом деле, безусловно, доля внушительная, но это не разгромное соотношение, например, 80/20 или тем более 90/10 в пользу кредитных средств. Нет, покупателей с наличкой тоже хватает, их вообще-то не меньше, чем покупателей с кредитами.
3) При этом, при сохранении пропорции с ипотекой и не очень впечатляющему росту объёмов рынка, за эти годы очень сильно вырос уровень цен. Отсюда напрашивается вывод, что цены на новострой слабо коррелируют с продажами и ипотечными ставками, каким бы странным это не казалось. Здесь могу ошибаться, но эти данные я сохраню и дальше ещё вернусь к изучению новостроек.
Пока что напрашивается вывод, что на спрос и цены влияют больше внешние факторы, чем внутренняя статистика по продажам и размеру ипотечных ставок. Условно, "в 20-м ввели дешёвые кредиты на новострой - щас все побегут (см. следующий год)", "в 22-м началась СВО - щас все побегут (см. следующий год)", в таком порядке.
Продолжу изучать. Всегда отмечал, что коммерческая недвижимость и жилая - это совершенно, кардинально разные рынки, работающие по своим правилам. Настолько разным правилам, что объединяют их наверное только Росреестр и строительные магазины, а дальше одни отличия.
#Менеджер_аналитика
👍3😎2🤔1
Forwarded from Суды общей юрисдикции города Москвы
Столичный суд обязал удалить с сайта и телеграмм-канала объявление дискриминационного характера
Савеловский районный суд города Москвы рассмотрел административный иск о признании информации в сети «Интернет» запрещенной к распространению на территории Российской Федерации.
Судом установлено, что на сайте сервиса объявлений "АВИТО" и в телеграмм-канале "ЖИЛЬЕ МОСКВА АРЕНДА СНЯТЬ" было размещено объявление о сдаче жилого помещения на ул. Артюхиной, где предпочтение отдавалось арендаторам славянской национальности.
В тексте объявления содержатся сведения, указывающие на дискриминационный характер размещённой информации, выражающийся в предпочтении при найме жилого помещения лиц определённой национальной (этнической) принадлежности, а дискриминация соискателей объявления по национальному признаку запрещена законом.
Решением суда информация, размещенная по интернет-адресам на указанных сетевых ресурсах, признана запрещенной к распространению в РФ.
Кроме этого суд обязал Роскомнадзор включить эти сетевые адреса в Единый реестр доменных имен, указателей страниц сайтов в сети «Интернет» и сетевых адресов, позволяющих идентифицировать сайты в сети «Интернет», содержащие информацию, распространение которой в Российской Федерации запрещено.
Решение подлежит немедленному исполнению.
#савёловский2025 #адм202а
Савеловский районный суд города Москвы рассмотрел административный иск о признании информации в сети «Интернет» запрещенной к распространению на территории Российской Федерации.
Судом установлено, что на сайте сервиса объявлений "АВИТО" и в телеграмм-канале "ЖИЛЬЕ МОСКВА АРЕНДА СНЯТЬ" было размещено объявление о сдаче жилого помещения на ул. Артюхиной, где предпочтение отдавалось арендаторам славянской национальности.
В тексте объявления содержатся сведения, указывающие на дискриминационный характер размещённой информации, выражающийся в предпочтении при найме жилого помещения лиц определённой национальной (этнической) принадлежности, а дискриминация соискателей объявления по национальному признаку запрещена законом.
Решением суда информация, размещенная по интернет-адресам на указанных сетевых ресурсах, признана запрещенной к распространению в РФ.
Кроме этого суд обязал Роскомнадзор включить эти сетевые адреса в Единый реестр доменных имен, указателей страниц сайтов в сети «Интернет» и сетевых адресов, позволяющих идентифицировать сайты в сети «Интернет», содержащие информацию, распространение которой в Российской Федерации запрещено.
Решение подлежит немедленному исполнению.
#савёловский2025 #адм202а
👍1
Вчера громко прозвучала новость, что в объявлениях об аренде жилья теперь запрещено ставить отметку "только для славян" или что-то в этом роде. Прозвучало очень громко, а источник на самом деле выше - то есть банально кто-то пожаловался на сообщение в одном из бесконечных чатов телеги по аренде жилья, скорее всего жалоба была в прокуратуру. Ну а прокуратура отработала жалобу в стандартном порядке, в результате канал заблокировали.
Это не говорит о том, что теперь нельзя писать в объявлениях "только славянам" - так давно уже нельзя делать по правилам рекламных площадок, на самом деле. Просто, как и раньше, будут отказывать без объяснения причин всем неподходящим арендаторам.
#Менеджер_арендодателям
Это не говорит о том, что теперь нельзя писать в объявлениях "только славянам" - так давно уже нельзя делать по правилам рекламных площадок, на самом деле. Просто, как и раньше, будут отказывать без объяснения причин всем неподходящим арендаторам.
#Менеджер_арендодателям
👍2🤔1👀1
Второй день обсуждают новость, что застройщик "Самолет" просит у правительства льготный кредит https://www.kommersant.ru/doc/8400578
Все почему-то разволновались, мол, неужели мягкой посадки не будет. А ведь ключевой момент, на мой взгляд, открыто заявляется самой компанией: "Обращение за поддержкой к государству с целью оптимизации финансирования группы в рамках действующей жесткой денежно-кредитной политики является нормальной рыночной практикой для многих отраслей, тем более для крупных, системообразующих предприятий. Менеджмент группы обращался, обращается и будет обращаться во все доступные институты государственной власти для дальнейшей устойчивой и эффективной работы компании." (с) https://smart-lab.ru/company/samolet/blog/1261854.php
Да, так и есть, всегда будут обращаться за льготами и субсидиями, публично и скрытно. А почему нет, вдруг дадут?
Если говорить про беспокойства за застройщика, то стоит посмотреть не на письмо с просьбой о льготах, а на выручку за последние 3 года: пик был в 2023-м году, когда выручка составила 287,4 миллиарда рублей.
В 2024-м: 282 миллиарда рублей.
В 2025-м: 272 миллиарда рублей.
Вроде бы снижение выручки, на фоне растущих расходов, видно невооруженным глазом, но если посмотреть чуть шире:
В 2019-м году выручка: 45,7 млрд рублей.
В 2020-м: 59,7 млрд рублей.
В 2021-м: 126,4 млрд рублей.
В 2022-м: 178,9 млрд рублей.
О чём это говорит? Что в компании такой "жирок" должен быть накоплен (только в 22-м году чистая прибыль - 22 млрд рублей), что наверняка посадка ещё нескоро ожидается, летим дальше. А льготы бизнес просит постоянно, как по одиночке, так и хором, это естественно. Не просить же им налоговую нагрузку увеличить.
#Менеджер_аналитика
Все почему-то разволновались, мол, неужели мягкой посадки не будет. А ведь ключевой момент, на мой взгляд, открыто заявляется самой компанией: "Обращение за поддержкой к государству с целью оптимизации финансирования группы в рамках действующей жесткой денежно-кредитной политики является нормальной рыночной практикой для многих отраслей, тем более для крупных, системообразующих предприятий. Менеджмент группы обращался, обращается и будет обращаться во все доступные институты государственной власти для дальнейшей устойчивой и эффективной работы компании." (с) https://smart-lab.ru/company/samolet/blog/1261854.php
Да, так и есть, всегда будут обращаться за льготами и субсидиями, публично и скрытно. А почему нет, вдруг дадут?
Если говорить про беспокойства за застройщика, то стоит посмотреть не на письмо с просьбой о льготах, а на выручку за последние 3 года: пик был в 2023-м году, когда выручка составила 287,4 миллиарда рублей.
В 2024-м: 282 миллиарда рублей.
В 2025-м: 272 миллиарда рублей.
Вроде бы снижение выручки, на фоне растущих расходов, видно невооруженным глазом, но если посмотреть чуть шире:
В 2019-м году выручка: 45,7 млрд рублей.
В 2020-м: 59,7 млрд рублей.
В 2021-м: 126,4 млрд рублей.
В 2022-м: 178,9 млрд рублей.
О чём это говорит? Что в компании такой "жирок" должен быть накоплен (только в 22-м году чистая прибыль - 22 млрд рублей), что наверняка посадка ещё нескоро ожидается, летим дальше. А льготы бизнес просит постоянно, как по одиночке, так и хором, это естественно. Не просить же им налоговую нагрузку увеличить.
#Менеджер_аналитика
Коммерсантъ
«Самолет» попросил у правительства льготный кредит на 50 млрд рублей
Подробнее на сайте
👍1🤔1👀1
Про последствия нецелевого использования
На консультациях постоянно рассказываю клиентам о нюансах приобретения земельных участков и нежилых зданий, про нецелевое использование и последствия такого использования.
Иногда привожу пример помещения на юге Москвы: типичная пристройка к панельному дому, сдана долгосрочно салону красоты. Выглядит очень хорошо, презентабельно, готовый ГАБ, привлекательная низкая доходность, высокая цена и всё в таком духе, всё как обычно. Но в этом случае есть интересная штука - обычно такие пристройки относятся к жилому дому (к которому пристроены и частью которого являются технически), а в этот раз когда-то в 90е сложилось так, что пристройку оформили как отдельное нежилое строение.
В результате теперь это по-прежнему пристройка к панельному дому, но юридически - отдельное нежилое здание на арендуемом у города земельном участке. И вот кульминация: когда-то, в те же 90е, постройку целиком занимала аптека. С тех пор земельный участок так и предназначен только для размещения аптеки. А в аренду-то сдано салону красоты, причём собственник лишён права просто так расторгнуть долгосрочный договор :)
И что получается: с одной стороны, постоянный риск выявления нарушения с последствиями, а с другой - обязательство перед арендатором предоставлять помещение в аренду. То есть закончится всё может тем, что инспекция по недвижимости изымет здание по решению суда, а арендатор потребует также в судебном порядке компенсации убытков из-за вынужденного съезда с помещения.
А к посту прикладываю скрины искового заявления об изъятии объектов недвижимости по причине нецелевого использования - пример, как это выглядит. По факту это типичная история - многоуровневый, отдельный паркинг. Кто-то решает начать бизнес на машиноместах, открывает автосервис, мойку, шиномонтаж. Такое годами может работать, кстати. Периодически продаётся как "готовый, надёжный, налаженный бизнес".
Но вот в этом случае инспекция выявила нарушения, сначала ограничились письмом с требованием прекратить. Не поняли. Выписали штраф. Не поняли. Зато теперь поймут с гарантией - инспекция отправила иск об изъятии объектов недвижимости, в апреле рассмотрение дела по существу.
Будет интересно, выложу потом, чем закончилось. А покупателям на заметку - не надо вестись на уверения, что "всю жизнь так работали, никто не приходил". Нарушение есть, значит уже повод задуматься либо от отказе от сделки, либо договариваться о скидке за риск.
#Менеджер_собственникам
#Менеджер_покупателям
На консультациях постоянно рассказываю клиентам о нюансах приобретения земельных участков и нежилых зданий, про нецелевое использование и последствия такого использования.
Иногда привожу пример помещения на юге Москвы: типичная пристройка к панельному дому, сдана долгосрочно салону красоты. Выглядит очень хорошо, презентабельно, готовый ГАБ, привлекательная низкая доходность, высокая цена и всё в таком духе, всё как обычно. Но в этом случае есть интересная штука - обычно такие пристройки относятся к жилому дому (к которому пристроены и частью которого являются технически), а в этот раз когда-то в 90е сложилось так, что пристройку оформили как отдельное нежилое строение.
В результате теперь это по-прежнему пристройка к панельному дому, но юридически - отдельное нежилое здание на арендуемом у города земельном участке. И вот кульминация: когда-то, в те же 90е, постройку целиком занимала аптека. С тех пор земельный участок так и предназначен только для размещения аптеки. А в аренду-то сдано салону красоты, причём собственник лишён права просто так расторгнуть долгосрочный договор :)
И что получается: с одной стороны, постоянный риск выявления нарушения с последствиями, а с другой - обязательство перед арендатором предоставлять помещение в аренду. То есть закончится всё может тем, что инспекция по недвижимости изымет здание по решению суда, а арендатор потребует также в судебном порядке компенсации убытков из-за вынужденного съезда с помещения.
А к посту прикладываю скрины искового заявления об изъятии объектов недвижимости по причине нецелевого использования - пример, как это выглядит. По факту это типичная история - многоуровневый, отдельный паркинг. Кто-то решает начать бизнес на машиноместах, открывает автосервис, мойку, шиномонтаж. Такое годами может работать, кстати. Периодически продаётся как "готовый, надёжный, налаженный бизнес".
Но вот в этом случае инспекция выявила нарушения, сначала ограничились письмом с требованием прекратить. Не поняли. Выписали штраф. Не поняли. Зато теперь поймут с гарантией - инспекция отправила иск об изъятии объектов недвижимости, в апреле рассмотрение дела по существу.
Будет интересно, выложу потом, чем закончилось. А покупателям на заметку - не надо вестись на уверения, что "всю жизнь так работали, никто не приходил". Нарушение есть, значит уже повод задуматься либо от отказе от сделки, либо договариваться о скидке за риск.
#Менеджер_собственникам
#Менеджер_покупателям
😎2👍1🤔1
На прошлой неделе в Госдуму внесли законопроект, сокращающий срок на оспаривание сделок в банкротстве.
В частности, предлагают сократить трёхлетний срок оспаривания сделок банкротов-физических лиц до 1 года. Скрин пояснительной записки прикрепил к посту. На мой взгляд, для рынка недвижимости предложение бесполезное, а для отрасли банкротства скорее навредит.
Дело в том, что наиболее рискованный период с точки зрения риска банкротства продавца - всего 1 год с даты сделки. Основания для оспаривания сделок в трёхлетний период настолько жёсткие, что добросовестному покупателю, купившему объект по рыночной цене, в целом опасаться нечего. Я бы, наоборот, предложил бы сократить срок оспаривания по другому основанию - не по тому, который указан в законопроекте: вот этот рискованный период в 1 год после сделки я бы предложил сократить до 6 месяцев.
Исхожу из того, что основания для банкротства продавца появляются далеко не сразу, не внезапно. Нет такого, как в известном стихотворении:
Я достаю из широких штанин дубликатом бесценного груза.
Читайте, завидуйте, я - кредитор, а вот кандидат из арбитражного профсоюза.
Судебные разбирательства продавца займут минимум 6 месяцев. С одной стороны, иногда суды длятся даже дольше года (сильно дольше!), но с другой стороны - на дату сделки у продавца формально может быть всё хорошо, но времени по закону всё равно хватит для инициации судебного процесса, просуживания и подачи заявления о несостоятельности.
Сокращение срока на оспаривание по пункту 1 статьи 61.2 закона о банкротстве до 6 месяцев сильно помогло бы покупателям, поскольку в таком случае продавец либо на момент сделки должен находится в процессе судебных разбирательств, либо времени практически с гарантией не хватит на то, чтобы оспорить сделку по причине подозрительно низкой цены. Тогда покупатель будет спокоен: если продавец уже не судится с кем-то как ответчик, то риск оспаривания сделки стремится к нулю.
А вот срок по основаниям, который предлагается в законопроекте, я бы наоборот оставил трёхлетним, поскольку перечень обязательных критериев для оспаривания там такой, что надо действительно помогать собственнику выводить имущество из-под банкротства, чтобы сделку можно было оспорить. Сильно утрирую, но смысл именно такой. Поэтому сокращение срока по пункту 2 статьи 61.2 закона о банкротстве, на мой взгляд, только ущемляет права кредиторов, а для безопасности сделок (и не только по недвижимости) стоит другие правила менять.
Но посмотрим, примут ли поправки или нет.
#Менеджер_юридическое
В частности, предлагают сократить трёхлетний срок оспаривания сделок банкротов-физических лиц до 1 года. Скрин пояснительной записки прикрепил к посту. На мой взгляд, для рынка недвижимости предложение бесполезное, а для отрасли банкротства скорее навредит.
Дело в том, что наиболее рискованный период с точки зрения риска банкротства продавца - всего 1 год с даты сделки. Основания для оспаривания сделок в трёхлетний период настолько жёсткие, что добросовестному покупателю, купившему объект по рыночной цене, в целом опасаться нечего. Я бы, наоборот, предложил бы сократить срок оспаривания по другому основанию - не по тому, который указан в законопроекте: вот этот рискованный период в 1 год после сделки я бы предложил сократить до 6 месяцев.
Исхожу из того, что основания для банкротства продавца появляются далеко не сразу, не внезапно. Нет такого, как в известном стихотворении:
Я достаю из широких штанин дубликатом бесценного груза.
Читайте, завидуйте, я - кредитор, а вот кандидат из арбитражного профсоюза.
Судебные разбирательства продавца займут минимум 6 месяцев. С одной стороны, иногда суды длятся даже дольше года (сильно дольше!), но с другой стороны - на дату сделки у продавца формально может быть всё хорошо, но времени по закону всё равно хватит для инициации судебного процесса, просуживания и подачи заявления о несостоятельности.
Сокращение срока на оспаривание по пункту 1 статьи 61.2 закона о банкротстве до 6 месяцев сильно помогло бы покупателям, поскольку в таком случае продавец либо на момент сделки должен находится в процессе судебных разбирательств, либо времени практически с гарантией не хватит на то, чтобы оспорить сделку по причине подозрительно низкой цены. Тогда покупатель будет спокоен: если продавец уже не судится с кем-то как ответчик, то риск оспаривания сделки стремится к нулю.
А вот срок по основаниям, который предлагается в законопроекте, я бы наоборот оставил трёхлетним, поскольку перечень обязательных критериев для оспаривания там такой, что надо действительно помогать собственнику выводить имущество из-под банкротства, чтобы сделку можно было оспорить. Сильно утрирую, но смысл именно такой. Поэтому сокращение срока по пункту 2 статьи 61.2 закона о банкротстве, на мой взгляд, только ущемляет права кредиторов, а для безопасности сделок (и не только по недвижимости) стоит другие правила менять.
Но посмотрим, примут ли поправки или нет.
#Менеджер_юридическое
👍3🤔2👀2