Эволюция девелоперского продукта: стратегии и принципы

Когда финансовые возможности потребителей ограничены, единственным способом пользоваться некоторыми вещами для них становится приобретение их в собственность на длительный срок. С улучшением благосостояния отпадает необходимость владеть вещами, чтобы пользоваться ими – вместо этого они берутся в аренду, что сокращает срок владения.

Это обстоятельство играет ключевую роль в сфере индивидуального жилищного строительства и формировании стратегии создания девелоперского продукта. Чем ниже покупательная способность потребителей, тем на более длительный срок эксплуатации должен быть рассчитан девелоперский продукт. И наоборот, с ростом благосостояния потребителей срок эксплуатации продукта сокращается.

Срок эксплуатации девелоперского продукта определяется не столько его качеством или надёжностью, сколько актуальностью и соответствием краткосрочным и долгосрочным перспективам владения. Долгосрочная перспектива предполагает адаптацию к изменениям в жизни человека на протяжении десятилетий. Продукт должен способствовать накоплению имущества и обеспечивать возможность увеличения жилой площади без серьезных архитектурных, конструктивных или инженерных изменений.

ПОДРОБНЕЕ в статье на нашем сайте.

Девелопмент без границ: как местные условия влияют на глобальный рынок

Девелопмент в каждой стране — это явление, которое тесно связано с её уникальными национальными особенностями. Девелоперские проекты всегда ограничены рамками государственных границ, и даже если конечный потребитель может находиться за пределами страны, продукт остается продуктом той территории, на которой он создан. Основной потребитель, как правило, — это гражданин страны, где проект реализован, но глобализация рынка требует учитывать и международные запросы.

Возникает важный вопрос: в чём заключаются национальные особенности девелоперских продуктов, и как они взаимодействуют с глобальным рынком? Чтобы продвигать девелоперские проекты на международной арене, необходимо глубоко понимать их национальную специфику и факторы, которые её формируют.

ПОДРОБНЕЕ в статье на нашем сайте.

О классификации жилья

Сегодня я хотелось бы порассуждать о классификации жилья. Вообще, можно ли как-то классифицировать жильё? Потому что как таковой классификации жилья не существует. Просто поговорить о возможной классификации, хотя её и нет. И, безусловно, мы не обещаем представить стройную вертикально ориентированную (пирамидальную) классификацию жилья от эконома до премиум. Лишь изложим принципы, которые могут влиять на классификацию, если бы она была.

За отправную точку классификации жилья возьмём такое явление как взаимодействие человека и общества — место и роль общества в жизни человека. Вот такая несколько пафосная категория человек и общество может лежать в основе классификации жилья.

ПОДРОБНЕЕ в статье на нашем сайте.

Инвестиции. Девелопмент. Загород.

В девелопменте территорий предпочтительней те и такие решения, которые обладают минимальным инвестиционным временным периодом. Например, вложив деньги в начале года, – прибыль можно было бы получить в конце того же года. Особенно, эта инвестиционная краткосрочность интересна в период различных экономических пертурбаций, когда деньги не замораживаются на несколько лет.

На основании этого принципа девелопменту территорий оказалось гораздо удобней и предпочтительней работать, например, с индивидуальными домами, как с единицей жилья, чем с многоквартирным домом. На создание и ввод в эксплуатацию индивидуального дома требуется меньше всего времени. К тому же, его ввод в эксплуатацию меньше всего зависит от других индивидуальных домов, как уже введённых в эксплуатацию раньше, так ещё и находящихся в процессе создания.

ПОДРОБНЕЕ в статье на нашем сайте.

Индивидуальные дома, как инвестиция

Самыми благоприятными для инвестиций в недвижимость, по нашим наблюдениям, являются территории, где количественное предложение жилья в виде индивидуальных домов (от отдельно стоящих до таунхаусов) значительно преобладает над предложениями квартир (апартаментов). С чем это связано?

Это связано с тем, что территории, формируемые индивидуальными домами, являются более консервативными (социально устойчивыми и самостоятельными), чем территории, сформированные квартирным жильём. Ждать каких-либо потрясений, резких или внезапных изменений конъюнктуры рынка на таких территориях не стоит. Такой рынок недвижимости можно назвать базовым или фундаментальным.

ПОДРОБНЕЕ в статье на нашем сайте.

Девелопмент. Отдых. Развлечения. Бизнес.


Домостроительный бизнес – это бизнес на менеджменте строительных решений и процессов. Девелоперский бизнес – это бизнес на социально-экономическом функционировании территории — на территории, как на потребителе инженерно-инфраструктурных, общественных, социальных и коммерческих решений.

Иными словами, девелоперский бизнес интересуют те и такие решения, которые можно продать сразу и практически одновременно, если не бесконечному количеству людей, то, по крайней мере, достаточно большому их числу. В идеальных условиях, то или иное девелоперское решение должно продаваться людям не единожды, а многократно. А такими решениями, как раз, и являются инженерно-инфраструктурные, общественные, социальные и коммерческие решения.

ПОДРОБНЕЕ в статье на нашем сайте.

Лакшери и девелопмент

Luxury-девелопменту подвергаются только те участки, на которых экономически не выгодно создавать девелопмент по средней цене на рынке. Например, на бывших фермерских полях возможно создать девелопмент по средней цене на рынке. А на крутых горах, отвесных скалах, или в какой-нибудь глуши этот вариант девелопмента уже не оправдан с экономической точки зрения. Да, большие вложения в девелопмент необходимы и там, и там. Но вопрос даже не во вложениях, а в экономике готового девелоперского продукта. Можно ли на данном земельном участке создать девелопмент по средней рыночной цене? Если да, то таким девелопментом и надо заниматься. А если нет, то уходить в luxury-девелопмент.

Luxury-девелопмент — не совсем про «дорого-бохато» — это про невозможность получить девелоперский продукт по средней рыночной цене. Если такая возможность есть, то к чёрту этот лухари. В общем, одного желания создать luxury-девелопмент мало. Он вырастает из экономической невозможности получить девелопмент по средней рыночной цене. Собственно, через это обстоятельство, в том числе, и формируется уникальность luxury-девелопмента.

ПОДРОБНЕЕ в статье на нашем сайте.

Индивидуальный дом, как социальный капитал

Индивидуальный дом, как предложение девелопера, застройщика потребителю. Что это за предложение? Что предлагается потребителю? И вновь в поиске ответа на эти вопросы обращаемся к теме «человек и общество».

Предложение индивидуального дома потребителю — это предложение «социальной стабильности», некой социальной устойчивости и уверенности в будущем. Это предложение некого социального капитала. Приобретая индивидуальный дом, человек получает уверенность в своём будущем и в будущем своих детей. Это капитал, который легко продаётся, растёт в цене и т.п.

Например, зацикленность некоторых народов на доме является ни чем иным, как желанием приобрести и капитализировать свой, прежде всего, социальный статус. Индивидуальный дом — это своеобразный маркер людей (общества). Люди очень любят и ценят «социальную стабильность» и очень сильно хотят её обеспечить, как себе, так и своим детям.

ПОДРОБНЕЕ в статье на нашем сайте.

Инфраструктурный девелопмент

Какой девелопмент (свойства, характеристики, принципы) приводят человека (застройщика) на сайт готовых проектов индивидуальных домов? Другими словами, в чём специфика девелопмента, результатом которого оказываются индивидуальные земельные участки с индивидуальными домами на них?

Для того, чтобы сформулировать эту суть, думается, надо сформулировать то, что даёт девелопмент, что он создаёт? А создаёт он, как ни странно, инфраструктуру. Так что, формулируем девелопмент, приводящий к созданию индивидуальных домов, как инфраструктурный девелопмент. Есть хорошее английское определение land development и другого, в принципе, не надо. Но из этого определения совсем не понятно, что должен делать девелопер с территорией (land), как и через что он должен её девелоперить?

ПОДРОБНЕЕ в статье на нашем сайте.

Девелопмент и архитектура: как создать качественный продукт

Когда мы смотрим на многие загородные дома, часто возникают вопросы к их планировочным решениям и архитектурному облику. Но ещё большее удивление вызывает их расположение на земельных участках. Откуда берётся такое количество странных и порой необъяснимых решений?

Ответ на этот вопрос кроется не столько в недостатке строительных или архитектурных знаний, сколько в отсутствии системного продуктового подхода к девелопменту. Пренебрежение комплексным развитием территории приводит к появлению непоследовательных архитектурных решений и хаотичных планировок, что мы и наблюдаем в российском загородном строительстве.

Важно понимать, что девелопер — это не строитель. Его задача — создавать пространство, в котором люди будут жить, учиться, работать и отдыхать. Девелопмент — это не просто набор земельных участков с дорогами и коммуникациями. Это продуманный продукт, где каждая деталь — от площади участка до архитектуры домов — должна быть увязана в единую концепцию.

ПОДРОБНЕЕ в статье на нашем сайте.

Аренда недвижимости – ставка на сервис жизни

Помнится, одно время, года два-три тому назад в профессиональной сфере специалистов по недвижимости, среди девелоперов, застройщиков, риэлторов и брокеров активно обсуждалась тема высокого спроса на аренду недвижимости. Некоторые из них даже брали на себя смелость утверждать, что эпоха собственности на недвижимость ушла в прошлое и теперь все современные потребители и все последующие за ними поколения людей поголовно в едином порыве откажутся от собственности на недвижимость и перейдут к ее аренде.

Безусловно, собственность на объект недвижимости, прежде всего жилой, никуда не исчезнет, люди будут продолжать стремиться купить себе жилье в собственность. В первую очередь, это будет касаться индивидуальных домов, а не квартир. Свой собственный дом уже на протяжении многих веков остается, пожалуй, единственным вариантом капитализации жизни человека.

ПОДРОБНЕЕ в статье на нашем сайте.

Малоэтажное жилье: новый импульс для экономики

Экономическое благополучие любой страны зависит не только от объема произведённых товаров и услуг, но и от их потребления. Успех экономики напрямую связан с тем, насколько активно граждане потребляют эти товары и услуги. В этом контексте индивидуальное жилое строительство играет одну из ключевых ролей, выступая важным элементом экономической системы.

Сложившееся доминирование многоэтажного жилья в России может быть объяснено не только историческими или культурными причинами, но и особенностями экономического развития. Жители квартир потребляют значительно меньше товаров и услуг по сравнению с владельцами частных домов и земельных участков. Квартиры в России часто не предусматривают чёткого зонирования на отдельные спальни и гостиные, что напрямую сказывается на потреблении специализированной мебели и сопутствующих товаров. Диваны, используемые одновременно и как место для отдыха, и как спальное место, лишь подтверждают эту тенденцию.

ПОДРОБНЕЕ в статье на нашем сайте.

ПРО ЭКОНОМИКУ ДЕВЕЛОПМЕНТА

Потребитель жилых пространств мотивирован стремлением к комфортной и безопасной жизни. Поэтому, абсолютно любой девелоперский проект создаётся вокруг комфорта и безопасности присутствия человека на территории. Что мотивирует человека на приобретение жилого пространства – то и реализуется девелоперами территорий.

Данная бизнес-концепция широко применяется многими зарубежными девелоперскими компаниями. Она позволяет им реализовывать долгосрочные и весьма успешные стратегии ведения бизнеса. Какой бы ни была социально-экономическая ситуация, какие бы ни были потребительские возможности, пока человек мотивирован на реализацию комфортных и безопасных условий собственной жизни – он будет относится к активной целевой потребительской аудитории девелоперской компании.


ПОДРОБНЕЕ в статье на нашем сайте

Эволюция девелопмента: От индустриального жилья к постиндустриальному рынку

Многоэтажное строительство в России исторически тесно связано с развитием промышленных предприятий. Работники были неразрывно связаны с местом своей работы, и жилье предоставлялось им в соответствии с потребностями завода или фабрики. Эти жилые районы формировались как часть инфраструктуры предприятия, и понятие независимого жилищного рынка в те времена практически отсутствовало. Люди жили там, где работали, создавая замкнутую систему, в которой жилье не рассматривалось как самостоятельный товар на рынке недвижимости.

Подобная модель существовала и за рубежом, где также возводились многоэтажные кварталы для рабочего класса. Однако, с развитием экономики и отходом от зависимости производства и сырья, на первый план вышли человеческие интеллектуальные ресурсы. Это привело к снижению необходимости в строительстве массового жилья для рабочих, и вместо этого стала развиваться предпринимательская деятельность. Здесь проявилась одна из ключевых отличий зарубежного опыта – человек получил свободу выбора, и жилой сектор начал формироваться под его индивидуальные потребности, а не в рамках промышленной необходимости.

ПОДРОБНЕЕ в статье на нашем сайте.

Инвестиционная привлекательность жилищного строительства: Снижение рисков и новые перспективы

В последние годы российские правительственные программы становятся всё более похожими на крупные государственные инвестиционные инициативы. В их числе — национальная программа развития индивидуального жилищного строительства (ИЖС), которая открывает новые возможности для вложений в эту сферу.

Нефтяные доходы: стабильность и её пределы
Начало XXI века ознаменовалось значительным ростом цен на нефть, что позволило ряду стран, включая Россию, укрепить свои бюджеты и стабилизировать экономическую и политическую обстановку. Однако этот рост не мог длиться вечно: цены на нефть оказались подвержены не только резким подъёмам, но и не менее стремительным падениям. Более того, инфляция постоянно угрожает обесценить любые накопления. В условиях нестабильности на сырьевых рынках надёжным способом защиты капитала становится инвестиционная деятельность.

В России всё больше людей выбирают новые способы инвестирования, отказываясь от надежд на спекулятивные доходы от нефти. Это подтверждается активным открытием новых брокерских счетов. Тем не менее, инвесторы стремятся найти более устойчивые и развивающиеся рынки для вложений.

ПОДРОБНЕЕ в статье на нашем сайте.

Индивидуальный дом – устойчивость территории

В чем социально-экономическая специфика индивидуального дома и его производных? О том, что он является основой инфраструктурного девелопмента, мы уже говорили. Это когда через индивидуальный дом начинается освоения территории — ее включение в социально-экономический оборот. Но при этом можно назвать много примеров, когда многоквартирные дома доминируют над индивидуальными при освоении территории. Так в чем же суть индивидуального дома? Почему во многих случаях именно он доминирует над многоквартирными?

Как нам думается, выбор того или иного типа (вида) жилья для реализации девелоперского продукта зависит от предполагаемого места и роли человека в социально-экономической жизни территории. Если девелопер ориентируется на создание прочной (устойчивой/перспективной) социально-экономической основы территории, то, однозначно, он должен выбрать индивидуальный дом, как основу для своего продукта. Если же перед девелопером стоит задача сформировать «пылесос» человеческого, прежде всего, экономического ресурса, то он основывает свой продукт на многоквартирном жилье.

ПОДРОБНЕЕ в статье на нашем сайте.

Индивидуальный дом, как бизнес

Хорошая тема: коммерция в спальных районах под частные инвестиции. Сам по себе индивидуальный дом является инструментом сохранения и накопления денег с низкой процентной ставкой на срок от 25 лет. А вот вопрос бизнеса на недвижимости в спальном районе не так однозначен.

Да, безусловно, коммерческая недвижимость (в первую очередь торговая) широко представлена в спальных районах, и её управлением занимаются большие компании, фонды и т.п. А возможна ли коммерческая недвижимость под частные (отдельные и самостоятельные) инвестиции? И мир девелопмента показывает, что она возможна.

Первый и самый популярный вариант коммерческой недвижимости (частного индивидуального бизнеса в спальном районе) — это аренда индивидуального жилого дома на срок от 1 года и более. Краткосрочная аренда в спальных районах не работает, т.е. крайне нежелательна. Но этот вариант несколько стихийный и сформировался естественным путем. Другое дело, девелоперская инициатива — создать/купить готовый бизнес на недвижимости под частные (индивидуальные/небольшие) инвестиции без образования юридического лица.

ПОДРОБНЕЕ в статье на нашем сайте.