На рынке недвижимости есть несколько категорий потребителей. Есть её покупатели для личного использования. Есть её арендаторы. А есть совершенно особенная категория – гость. Она не относится ни к одной из выше упомянутых категорий потребителей рынка недвижимости. Даже с категорией арендаторов у неё мало общего.
Покупатели и арендаторы являются, по большому счёту, универсальными потребителями рынка с точки зрения видов и форматов недвижимости. Гость – это особенная категория потребителей.
Под гостевое потребление необходимо создавать специальные виды и форматы недвижимости. Виды и форматы недвижимости, созданные под универсальное потребление в категориях покупателей и арендаторов, за очень и очень редким исключением пригодны для их гостевого потребления.

Девелопмент как драйвер бизнеса

Практика показывает: любой девелоперский проект начинается не с жилья, а с бизнеса. Прежде чем формировать жилую среду, девелопер отвечает на ключевой вопрос — какой формат бизнеса должен появиться на территории и в каком объёме. И речь идёт, прежде всего, о торговле и сервисе, связанном с продуктами питания и общественным питанием. Простые решения вроде кофеен, пекарен, небольших гастрономов или ресторанов становятся фундаментом, на котором затем строится вся экосистема проекта. Производственные или складские форматы в этот контекст не вписываются — они развиваются автономно.

Следующий этап — формирование сферы досуга и развлечений: шопинг, спорт, прогулочные зоны, культурные активности. Всё, что обеспечивает человеку положительные эмоции и удерживает его на территории. Здесь действует простое правило: чем масштабнее территория, тем крупнее бизнес-модели должны в неё заходить. Для локальных проектов в несколько десятков гектаров достаточно стрит-ритейла, небольших рынков или лавок. Для крупных территориальных преобразований требуется привлечение сетевых операторов — от супермаркетов до торгово-развлекательных комплексов.

ПОДРОБНЕЕ в статье на нашем сайте.

Улицы и тупики в девелопменте территорий

Не секрет, чем больше индивидуальных домов создаётся в пределах одной территории, тем более актуальным становится вопрос организации социально-экономического взаимодействия между ними. Никто ни на какой территории не может существовать сам по себе. Любое проявление индивидуализма и независимости разрушает территорию. Поэтому, при девелопменте территорий всегда необходимо закладывать организацию социально-экономического взаимодействия между всеми индивидуальными земельными участками и домами на них расположенными.

Самым первым и простым уровнем организации социально-экономического взаимодействия между всеми индивидуальными земельными участками на территории можно назвать их единую структуру или систему застройки. Это никоим образом не относится к архитектурным или планировочным решениям индивидуальных домов. Они, как раз, могут иметь достаточное разнообразие. Также, это не предполагает нарушение приватности жилого пространства. Единая структура застройки индивидуального земельного участка не отменяет возможность глухих светонепроницаемых заборов, отделяющих один задний двор от других.

ПОДРОБНЕЕ в статье на нашем сайте.

Современные потребительские запросы покупателя загородной недвижимости

Современный покупатель загородной недвижимости стал более требовательным и осведомленным, и его потребительские запросы сегодня имеют свои особенности и основные направления. Он стремится найти идеальное сочетание комфорта, уединения и экологичности, чтобы создать свой личный райский уголок, где можно полностью расслабиться и наслаждаться природой.

Одним из ключевых запросов является экологичность. Современные покупатели все больше обращают внимание на экологическую чистоту и устойчивость загородной недвижимости. Они стремятся к использованию возобновляемых источников энергии, сортировке отходов, а также к созданию условий для экологически чистого образа жизни. Покупатели ищут не только качественное жилье, но и загородные участки с обилием зелени, важной составляющей экологической безопасности.

ПОДРОБНЕЕ в статье на нашем сайте.

Возрождение рынка загородной недвижимости с помощью fintech-решений

С начала 2000-х годов малоэтажная строительная индустрия стремилась создать единое информационное пространство для всех участников загородного рынка недвижимости. Для этого были разработаны различные интернет-порталы и форумы, целью которых было предоставление недостающей информации по строительству загородных домов. На этих ресурсах специалисты и самоучки делились знаниями о том, как и из чего следует строить дома.

Однако, объем информации на этих платформах достиг таких масштабов, что возникла иллюзия возможности самостоятельного строительства без должных компетенций. В результате многие начали строить дома, полагаясь исключительно на интернет-инструкции, что привело к снижению значимости профессий строителя и девелопера. Российский рынок загородной недвижимости остался архаичным и бессистемным, несмотря на многолетние усилия.

ПОДРОБНЕЕ в статье на нашем сайте.

Рынок девелопмента как инструмент формирования общества

Потребительский рынок в девелопменте и домостроении принципиально отличается от производственного: его ядро составляет не процесс и технология, а готовый продукт — здания, жилые комплексы, инфраструктурные проекты. Именно через этот результат рынок взаимодействует с обществом и получает от него признание или отказ.

Фактически готовый продукт становится формой социальной интеграции. Девелопер, создающий жилой комплекс или новый район, не просто реализует строительный проект — он вносит вклад в развитие городской среды, формирует общественные ценности и стандарты качества жизни. Продукт либо принимается обществом, становясь частью его развития, либо отвергается.

ПОДРОБНЕЕ в статье на нашем сайте.

Новая реальность загородного девелопмента

Современный кризис выявил определенные закономерности в поведении потребителей. Сформировавшиеся в ходе кризиса тенденции свидетельствуют о значительном росте индивидуального потребления, при одновременном сокращении спроса на коллективные формы потребления. Кинотеатры и рестораны по всему миру закрываются, тогда как спрос на онлайн-кинотеатры и услуги доставки товаров стремительно увеличивается.

Кризисы неизменно выявляют слабые места существующих бизнес-моделей и стратегий. Кризис показал, что наиболее надежным потребителем является не коллектив, а индивидуум. Люди остаются главными и стабильными потребителями, на которых должны ориентироваться все бизнесы. В этой связи загородный девелопмент, традиционно ориентированный на индивидуального покупателя, не только сохранит свои позиции, но и усилит их.

ПОДРОБНЕЕ в статье на нашем сайте.

АКТИВНЫЙ ДЕВЕЛОПМЕНТ

Заниматься девелоперским бизнесом – значит создавать территории под определённый формат жизни людей. И чем активнее девелопер занимается этим бизнесом, тем более разнообразные форматы жизни он создаёт.
Те из девелоперов, кто занимается, например, созданием территорий под семейный формат жизни, как правило, на одном этом формате не останавливаются. Они стремятся создавать территории также и под другие форматы жизни.

Жизнь людей, в целом, весьма разнообразна. Поэтому, странно было бы видеть игнорирование со стороны девелопера этого разнообразия. Например, выглядит довольно странно желание девелопера заниматься одним каким-нибудь одним форматом жизни и абсолютно не интересоваться другим.

ПОДРОБНЕЕ в статье на нашем сайте.

Автомобилизация как индикатор для стратегий девелопмента

Одной из ключевых задач современного девелопмента является поиск социально-экономических индикаторов, которые могут служить надежной основой для выбора форматов и моделей освоения территорий. Практика показывает: опираться лишь на идеи или абстрактные концепции недостаточно. Гораздо важнее учитывать реальные показатели, отражающие образ жизни и уровень мобильности общества. Один из таких показателей — уровень автомобилизации населения.

Количество личных автомобилей в собственности, динамика продаж и доступность транспорта напрямую влияют на градостроительные решения. Высокий процент автомобилизации формирует устойчивый спрос на индивидуальные земельные участки с полноценными гаражами, а не только с парковочными местами. В свою очередь, это открывает девелоперам возможности для освоения более удалённых территорий, где формат «спальных районов» становится оправданным и востребованным. Парадоксально, но именно автомобилизация обеспечивает жителям тихую и спокойную жизнь вдали от деловых центров.

ПОДРОБНЕЕ в статье на нашем сайте.

Рынок недвижимости – это загородка

Рынок недвижимости живёт, развивается, чахнет за счёт территорий, а не квадратных метров того же жилья. Другими словами, рынок недвижимости — это некая совокупность территорий, подвергнутых девелопменту. Поэтому было бы корректнее говорить о рынке недвижимости используя для обозначения площади не квадратные метры, а хотя бы акры, но лучше гектары.

Отсюда возникает совершенно другие показатели рынка недвижимости, совершенно другая аналитика:

1.Какую территорию занимает рынок недвижимости такой-то страны? Сколько территорий (в гектарах) уже подвергнуто девелопменту? То есть рынок недвижимости какой-либо страны не соответствует её административным границам. Границами рынка недвижимости является условно общая граница всех девелопментов, входящих в её административные границы. Давайте сравним общую площадь Сибири (СФО) с совокупной площадью всех территорий подвергнутых девелопменту, куда войдут не только города, но и загородка. Таким образом, мы получим общее представление о рынке недвижимости Сибири. Словом, рынок недвижимости — это исключительно про девелопмент территорий.

2.Далее пусть будет динамический показатель рынка недвижимости: как прирастает рынок недвижимости такой-то страны? Другими словами, сколько новых девелопментов появляется каждый год, от пятилетки к пятилетке? Каким количеством гектар прирастает рынок недвижимости? Какое количество гектар, например, ежегодно производят девелоперы? Словом, динамическая характеристика рынка недвижимости — это показатель активности девелоперского бизнеса. Сколько территорий производит каждый девелопер и в совокупности все девелоперы ежегодно?

ПОДРОБНЕЕ в статье на нашем сайте.

Разница между гостем и покупателем недвижимости для собственных нужд, как и арендатором заключается в том, что у последних всегда есть время на её социально-экономическое развитие, а у гостя нет.
Когда девелопер создаёт недвижимость под покупателя или арендатора, он, как правило, предполагает достаточно большой срок её развития. Очень странно покупать или арендовать недвижимость, предполагая полностью завершённым её девелопмент.
И всё с точностью до наоборот обстоит дело с недвижимостью под гостей. Невозможно предлагать гостю недвижимость с незавершенным её девелопментом. Гость – потребитель полностью завершённого девелопмента.
В этом состоит уникальность отельного бизнеса. Этим он кардинально отличается от жилого девелопмента. Поэтому, как правило, отель представляет из себя замкнутое локальное решение.

Отели создаются девелопером для того, чтобы дать гостям эмоции и впечатления от места его расположения, сервиса и т.п. И лишь кухня отеля несколько выбивается из этого правила.
Кухня отеля не очень-то и стремится удивить гостей. Пищевые пристрастия людей – очень консервативное явление. Кухня отеля, в первую очередь, стремится дать гостям то, что они уже знают, к чему привыкли. И лишь во вторую очередь то, чего они ещё не знают.
Отель удивляет и поражает гостей на уровне эмоций и впечатлений. А на уровне физического восприятия он, как правило, весьма консервативен и обычен.

Весьма спорно предполагать, что развитие отельного бизнеса способно дать что-либо важное и существенное для жилья. Туда, куда пришли отели – жилью делать нечего. Либо жильё мимикрирует в отели, либо исчезает.
Это явление можно смело назвать удивительным феноменом рынка недвижимости. Гость – очень удивительный потребитель рынка недвижимости. Это единственный тип потребителей, который очень трудно уживается с другими типами потребителей. Если можно так сказать, он их выживает.
Наверное, поэтому отели принято создавать так, чтобы они никак и нигде не пересекались с жильём. Любое отельное решение – это закрытое решение.

Эволюция девелоперского продукта: стратегии и принципы

Когда финансовые возможности потребителей ограничены, единственным способом пользоваться некоторыми вещами для них становится приобретение их в собственность на длительный срок. С улучшением благосостояния отпадает необходимость владеть вещами, чтобы пользоваться ими – вместо этого они берутся в аренду, что сокращает срок владения.

Это обстоятельство играет ключевую роль в сфере индивидуального жилищного строительства и формировании стратегии создания девелоперского продукта. Чем ниже покупательная способность потребителей, тем на более длительный срок эксплуатации должен быть рассчитан девелоперский продукт. И наоборот, с ростом благосостояния потребителей срок эксплуатации продукта сокращается.

Срок эксплуатации девелоперского продукта определяется не столько его качеством или надёжностью, сколько актуальностью и соответствием краткосрочным и долгосрочным перспективам владения. Долгосрочная перспектива предполагает адаптацию к изменениям в жизни человека на протяжении десятилетий. Продукт должен способствовать накоплению имущества и обеспечивать возможность увеличения жилой площади без серьезных архитектурных, конструктивных или инженерных изменений.

ПОДРОБНЕЕ в статье на нашем сайте.

Спальные районы как инструмент девелопмента и механизм их реализации

В структуре массового девелопмента ключевое место занимают именно спальные районы. Это самый масштабируемый и долгосрочный продукт, позволяющий эффективно управлять издержками и производственными цепочками. За их кажущейся простотой скрывается важная экономическая функция: такие проекты не только обеспечивают жильем, но и формируют полноценную технологию освоения территорий, вовлекая их в активный хозяйственный оборот. Фактически, создание спального района — это не завершение девелопмента, а его стартовая точка.

Для потребителя такие проекты привлекательны своей доступностью и комфортом, даже несмотря на относительную «тишину» и отсутствие динамики городской среды. А для девелопера спальный район удобен еще и тем, что заселение может начинаться поэтапно: достаточно построить один дом, чтобы в нем начали жить, чего нельзя сказать о многоквартирных комплексах.


ПОДРОБНЕЕ в статье на нашем сайте.