ЮАР, мы всё обрели! Часть 2.

Первые 4 дня поездки я провёл в Кейптауне: исследовал местные достопримечательности, пляжи и рестораны. Машину арендовал в SIXT – небольшой кроссовер Toyota отлично сопровождал нас все эти дни. Ни единой проблемы с машиной не было.

Да, пешие прогулки по Кейптауну – не лучшая идея. Передвигаться на такси или арендованной машине в разы удобнее. UBER работает в ЮАР – и для поездок, и для доставки. Кстати, помните, что он когда-то работал и в России?

Город растянут вдоль побережья, а некоторые районы расположены на горных склонах. Чтобы не таскать с собой рюкзак, лучше оставлять вещи в машине – в багажнике и вне видимости. Эта простая рекомендация сэкономит вам время и нервы.

После Кейпа мы отправились в частный сафари-лодж Botlierskop. Для первого раза я выбрал именно такой формат – с рейнджером, который знает территорию и помогает найти животных. В следующий раз, скорее всего, поеду в Национальный парк Крюгера – за более «диким» сафари.

2 ночи и 3 выезда на сафари (один из них – на лошадях) – этого вполне достаточно, чтобы увидеть главных героев «большой африканской пятёрки». Да, есть и такой термин. Раньше его использовали охотники, чтобы собрать 5 трофеев: лев, леопард, слон, носорог и буйвол. Сейчас это скорее игровой формат – найти всех в сафари-парке. Скажу сразу: мы нашли всех, кроме льва. Видели только его следы и… доказательства присутствия.

Дорога от Кейптауна до парка заняла около 4 часов, но это того стоило. Прокатиться на машине по ЮАР – отдельное удовольствие. Пейзажи впечатляют, а по пути – уютные заправки с магазинами и кафе: от жареных крылышек до вполне «здоровых» обедов.

Всего в ЮАР я провёл 12 дней. Этого хватило, чтобы понять, как и чем живёт страна на самом деле, а не по пугающим роликам на YouTube.

И теперь небольшая подборка-рекомендация мест в которых я был и остался доволен:

Парки и природа:
• https://maps.app.goo.gl/Bw72uni5KBvDE5gJ6?g_st=ic
• https://maps.app.goo.gl/1SFjFpaN1r8gWw8d7?g_st=ic
• https://maps.app.goo.gl/nfBdr83Y83F6EVd36?g_st=ic
• https://maps.app.goo.gl/NNqbwTSV44zb7N7X8?g_st=ic
• https://maps.app.goo.gl/FZisoEMrnYcD2tmU9?g_st=ic

Сафари-лодж:
• https://www.botlierskop.co.za/

Кафе и рестораны:
• https://maps.app.goo.gl/R3Tj7bzkTDFznimS9?g_st=ic
• https://maps.app.goo.gl/uCA5mN116PjAGXCM6
• https://maps.app.goo.gl/KarccpRhias4HYLo7?g_st=ic
• https://maps.app.goo.gl/LxWDYuggJ7iNJjTV9
• https://maps.app.goo.gl/ynQnjsLKusEexsey7?g_st=ic

Аренда машины:
• https://maps.app.goo.gl/xeNBeGD6hyY2vvvJ8

Аренда апартаментов:
• ссылка
• ссылка

Эта небольшая подборка может быть полезна тем, кто планирует путешествие в ЮАР 🇿🇦. Или мечтает об этом, как когда-то мечтал я.

За эту поездку я успел осуществить несколько своих мечт: побывал на сафари, прокатился на спортивном олдскульном маслкаре, увидел эффект «скатерти» из облаков на Столовой горе.

Мечтай. Делай. Не сиди на месте – всё сбудется! 🙌🏼

И, конечно, я был бы не я, если бы не посмотрел недвижимость в этом регионе. Это подводка к следующему посту – ты всё правильно понял(а).

Сейчас я живу на Пхукете.

Я наблюдаю, как остров меняется не в сторону хаотичной застройки, а в сторону осознанного развития.

Первое – это инфраструктура.
Строятся экопарки, прогулочные зоны, экотропы. При этом сохраняют природу, а не уничтожают её.

Например, район Лаян – рядом с новыми проектами остаётся нетронутым национальный парк.

На Сурине появляются благоустроенные маршруты среди соснового леса – и при этом в шаге море.

Второе – события и уровень жизни.

На остров регулярно приезжают артисты, проходят выставки, бизнес-ивенты, частные мероприятия.
Пхукет становится не просто курортом, а местом, где хочется жить.

Что все видят сейчас – путь к другому Пхукету.

Больше качественной инфраструктуры.
Больше возможностей.
И при этом – зелень, море и ощущение пространства и дикой природы остаются.

Именно поэтому я считаю, что сегодня Пхукет – одна из самых перспективных локаций для жизни и инвестиций в Азии.

Тебе интересно узнать как здесь можно жить долгое время?

❤️ – интересно
🆒 – классно, но пока дома посижу

Подписаться на канал по ссылке: https://t.me/lovetskyreal

Таиланд – как жить и не терять?

Начну с конкретной истории. Реальная сделка, которую мы проводим прямо сейчас.

Февраль 2025 года. Клиент покупает квартиру в SKYPARK Aurora, Laguna, Phuket. 8,310,000 бат (21 606 000 ₽). В рассрочку, спокойно, без спешки – выплачивает и живёт.

Апрель 2026 года. Владелец продаёт эту же квартиру нашему клиенту за 10,500,000 бат (27 300 000 ₽).

14 месяцев. Плюс 2,190,000 бат (5 694 000 ₽). Это больше 26% на вложенный капитал.

Да такие сделки происходят не каждый день, но в этом нет магии. Просто правильный объект в правильной локации в правильный момент.

Я живу на Пхукете. Я вижу рынок не только из аналитических отчётов крупных агентств, а вижу его из сделок которые мы проводим, здесь на земле.

Свободных участков под застройку стало меньше – это факт, который отражается в ценах. Небольшие застройщики перестали запускать новые проекты. Они дорабатывают текущие и продают остатки, а цены отличаются от стартовых на 10-20%. Новых стартов всё меньше.

Почему я сам верю в этот рынок?

Во-первых, я здесь живу и сам вкладываю в недвижимость.

Во-вторых, Пхукет – остров. Земля не прибавляется (об этом мы писали в тг-канале ATHOME https://t.me/athomeasia/6001). Геополитика в мире не успокаивается, и люди продолжают искать стабильную базу в нейтральной стране с тёплым климатом и нормальной инфраструктурой. Таиланд — один из немногих, кто под это описание подходит почти идеально.

Рынок растёт – спокойно и уверенно. И именно такой рост – самый надёжный.

Что покупать?

Лучшее решение для релокации с сохранением капитала – кондоминиум во фрихолд. Полное право собственности, понятные условия при продаже, никаких вопросов через 30 лет.

Камерные проекты с ограниченным числом юнитов – отдельная история. Там нет 400 одинаковых квартир, которые конкурируют между собой при аренде и перепродаже. Есть дефицит, есть спрос, есть цена которая держится.

Паттайя – для тех, кому нужна мобильность и более доступный вход. Земля на первой линии там тоже уходит. Кто заходит на старте – фиксирует цену на 7-12% ниже финальной. История та же, просто другая локация в Таиланде.

Квартира которую купили даже не на старте за 8,3 млн – сейчас уходит за 10,5 млн.

Земля на острове Пхукет не прибавляется, как и первая линия в Паттайе.
Хорошие проекты разбирают на старте.

Думаешь о релокации или выводе капитала в Таиланд – напиши, разберём твою ситуацию 🫡

Не забудь подписаться на канал: https://t.me/lovetskyreal

Привет, я Тарас, и это мой телеграм-журнал.

Мама говорила мне стать риелтором с самого детства.

Я, естественно, не слушал.

Вместо этого я занимался всем подряд – продажами: пылесосов Kirbi, автозапчастей, алкоголя, открывал свой ларёк с шавермой, работал со строительными материалами и девелопментом. Руководил отделом продаж, закрывал сделки, строил карьеру в консалтинге.

И только в 26 лет – через строительный бизнес, через опыт и несколько жёстких жизненных поворотов – я пришёл в недвижимость. Работал с крупными игроками на рынке коммерческой недвижимости: Leroy Merlin, IKEA, OZON, Лента, Wildberries и другими.
Мама была права. Но я не жалею – я дошёл до этого сам.

Опыт в строительстве помог глубже разбираться в проектах. Годы в продажах – грамотно выстраивать сделки и делать результат. А жизненный опыт показал, что честность, справедливость и улыбка открывают большое количество закрытых дверей.

Сейчас мне 34. Восемь лет я стабильно в недвижимости. Четыре из них – в Таиланде, строю с партнёром Полиной лучшее агентство недвижимости ATHOME.ASIA.

Моя команда продаёт жилую недвижимость и управляет курортными объектами. Для себя я называю это просто: управление активами через курортную недвижимость.

Звучит серьёзно. По сути – мы помогаем людям купить правильный объект в правильный момент и сделать так, чтобы он работал на них, а не наоборот.

Здесь не будет много обзоров проектов, я не буду продавать тебе недвижимость – для этого есть самый крупный телеграм-канал о недвижимости в Таиланде: @athomeasia

В инстаграме больше живых историй, здесь и сейчас: https://www.instagram.com/lovetsky_live/

В этом канале – про рынок Таиланда, про недвижимость и её историю, про сделки, путешествия, жизнь на острове и про то, как мы развиваем компанию. И мои личные истории побед и поражений. Без воды. Иногда с иронией. Всегда честно.

Напиши в комментарии, какая тема тебя интересует – недвижимость, бизнес или саморазвитие?

Кейптаун – что с недвижкой?

Я провёл там две недели. Вернулся, было время, чтобы разобраться с цифрами. Делюсь.

Сначала контекст. Кейптаун – это не вся ЮАР. Это отдельный рынок внутри страны со своей идеей, логикой и характером. Глобальный туристический магнит мирового масштаба!

С 2010 года цены на жильё в Кейптауне выросли на 141%. На это сильно повлияли несколько факторов: глобальный спрос + ограниченное предложение + слабая валюта + туризм + внутренняя миграция + lifestyle-премия (вид на океан, горы, в общем премия за локацию и комфорт жизни).

В октябре 2025 года рост цен в Кейптауне составил 10% за год. По стране в целом – 6,8%. То есть Кейптаун продолжает разгоняться.
За последние 10 лет недвижимость здесь подорожала на 120% в номинале. С учётом инфляции – реальный рост 55%.

Важная ремарка: в Кейптауне иностранец может владеть землей и недвижимостью в полную собственность!

Что по ценам прямо сейчас.
Осторожно, много цифр.

Студии (25-40 м²): 900 000 – 1 400 000 рандов (~4,4-6,9 млн ₽).
В премиальных районах – Sea Point, City Bowl – до 2,2 млн рандов (~10,8 млн ₽).
Однушки (40-60 м²): 1,3-2,1 млн рандов (~6,4-10,3 млн ₽).
В Green Point и Sea Point – до 3 млн рандов (~14,7 млн ₽).
Премиум-локации (Clifton, Camps Bay, Bantry Bay): 70 000–180 000 рандов за квадрат.

Аренда.
Для ориентира смотрим на данные по Airbnb.

В Кейптауне почти 18 000 активных листингов. Средний хост зарабатывает 451 000 рандов в год (~2,2 млн ₽) при загрузке 71% и средней цене 1 719 рандов за ночь (~8 400 ₽).
Валовая доходность от Airbnb – 10-15% годовых против 4-7% от долгосрочной аренды. Чистыми, после расходов и УК, на руки остаётся 5-9%.

Но есть нюансы. Лучшие локации (Sea Point, Camps Bay, Clifton, City Bowl) перенасыщены. Однушки занимают 56% всего предложения – конкуренция жёсткая.
Сезонность тоже жёсткая: декабрь – 47 000 рандов в месяц, июль – 21 000. И на горизонте 2-3 лет правительство ЮАР готовит лицензирование и налоги на короткую аренду.

Кейптаун vs Таиланд

Пхукет для меня выглядит ровнее. Валовая доходность 8-12%, чистая 5-8%, но сезон длиннее и азиатский, внутренний турпоток сглаживает низкий период. Регулирование уже понятное – есть правила, которые давно приняты, работаем по ним.

Мой личный вывод.

Рынок интересный, но вижу много нюансов. Самые очевидные: ярко выраженная сезонность, волатильность местной валюты, перегрев в потенциально интересных районах.

Поглядываю на новые проекты, которые появляются, если будет что-то интересное, возможно зайду. Но пока у меня другая стратегия по которой я работаю на Пхукете и в Паттайе. Здесь и рынок понятный и живых кейсов достаточно много.

И у меня теперь к вам вопрос: а какие рынки для вас интересны?

Хочу посмотреть на Испанию. Один из наших клиентов уже приобрёл там недвижимость. Посмотрю, всё узнаю и расскажу вам.

Хороших выходных!

Пляж Banana, остров Пхукет. 2-е Мая 2026 года.

Моя мысль – мы так часто видим красивое, что уже отвыкли думать, что может быть по-другому. И ценим эту красоту соответственно.

Вот и я сегодня собирался работать вместо того, чтобы выделить время на море.

А товарищ сказал – ты гонишь, работа не волк, в лес не убежит, поехали на пляж!

И ведь прав. Лучшее решение для выходного – отдых.

А ты не забываешь отдыхать?

В четверг выйдет пост на тему работы с командой, когда пишу такое, выглядит как инсайт для предпринимателей. Будет интересно узнать как вы работаете в команде/с командой.

Лидер и племя.

Несколько лет назад я прочитал книгу Лидер и племя. Тогда зашло, но показалось, что там слишком много теории – пять стадий, культура, язык, всё красиво.

А в прошлую пятницу до меня дошло. На очень неприятном разговоре с одним из уже бывших сотрудников.

Не буду пересказывать детали. Суть в том, что мы несколько месяцев давали человеку шанс. Один, второй, пятый. Мы с РОПом подкручивали процессы, корректировали работу, и у человека начало получаться. А потом всплыли вещи, с которыми я работать не готов и не буду: неуважение, сплетни, саботаж за спиной.

И в этот момент я поймал себя на мысли, которую раньше даже не формулировал.

Я думал, что моя задача как руководителя – вытянуть каждого. Что хороший лидер – это тот, кто верит в людей до последнего. Даст ещё шанс. И ещё. И ещё.

Так вот – нет.

Это не лидерство. Это моя слабость, замаскированная под доброту.

Моя задача как лидера – не спасать одного человека. Моя задача – защищать команду.

Давать бесконечные шансы тому, кто тянет вниз и отравляет атмосферу, – это не доброта. Это несправедливость по отношению к тем, кто работает честно, берёт ответственность и верит в то, что мы строим.

Вот что важно.

Для команды я не «Тарас Валентинович». Я их коллега. Я уважаю опыт каждого, прислушиваюсь, не задерживаю бонусы, а часто стараюсь выплатить их ещё до того, как оплатит застройщик. Мы поощряем честную и ответственную работу. Мы понятные и последовательные.

Люди не уходят оттуда, где их ценят и где правила одинаковы для всех.

Костяк команды уже сложился – и это главное.

И вот эта история стала для меня точкой, где я перестал путать доброту с лидерством.

Доброта – это когда я выплачиваю человеку полную комиссию по офферу, не аннулирую визу и даю спокойно найти место, куда перевестись, даже если мы расстаёмся. Именно так я и сделал.

Лидерство – это когда я всё равно принимаю решение расстаться, даже если хочется дать ещё один шанс. Даже если человек закрывает сделки. Потому что за моей спиной стоят те, ради кого всё это вообще строится.

Мы не роботы в корпорации. Мы люди, и мы разговариваем. Но разговариваем честно – и в обе стороны.

У нас есть «наводки», у вас есть сделки. © Гленгарри Глен Росс

Мы в рынке Таиланда почти 4 года. И за первый год мы продали 25 квартир. Да, всего лишь 25!

Но что-то мне подсказывает, что это был хороший результат для первого года и команды из двух человек. Ух, сколько было ручного труда и бесконечных тестов гипотез… Хотя в тот момент я не осознавал, что мы «тестируем гипотезы».

В апреле этого года мы закрыли 29 сделок. И я чётко понимаю, что это не предел.

К чему я всё это. У нас есть план, есть цель, есть задачи. Всё, что мы делаем – результат работы команды.

Нам нужны люди, которые готовы работать в курортных регионах Таиланда и других стран. Люди, готовые расти вместе с нами – или, как говорят, «об нас».

Кто нам нужен:
• Брокеры по недвижимости для работы в Азии
• Партнёры в РФ
• РОПы в Азии

Что мы даём со своей стороны – поток входящих заявок, команду, рабочие связки и реальные сделки, а не обещания. Релокация, обучение, финансовая модель – обсуждаем индивидуально.

Адрес моей рабочей почты – lt@athome.asia

Если есть интерес, мотивация и желание – присылай резюме. Прочитаю и свяжусь сам, чтобы обсудить детали.

Кайф в том, что мы растём и останавливаться не планируем.
Хочешь с нами?

Лечу во Вьетнам 🇻🇳

Мой первый раз в этой азиатской стране. Я не планировал лететь сюда как турист, потому что особого интереса не было. Азия культурно плюс-минус похожа друг на друга, так что я ждал подходящего момента. И командировка выглядит вполне логичной причиной 🤔

Еду смотреть рынок недвижимости — Хошимин, Дананг, Нячанг, Фокуок. Хочу понять и увидеть своими глазами, можно ли там сделать то, что мы уже четыре года делаем в Таиланде.

Во Вьетнаме совсем другая история с недвижимостью. Землёй иностранцу владеть нельзя в принципе (как и в Таиланде, хотя плюс-минус, через некоторые инвестиционные решения это возможно). Квартирами — можно, но с ограничением в 30% на здание для иностранцев (не граждан Вьетнама) и правом собственности на 50 лет (читай — «аренда»).

То есть половина того, что я знаю про Таиланд, здесь просто не работает. И это как раз интересно.

План на поездку получился плотный: юристы и проверка схем владения, встречи с застройщиками напрямую (а не через посредников), первые локальные агентства-партнёры, разведка по конкурентам — кто уже работает с русскоязычной аудиторией.

Пункт №1: найти переводчика из индустрии (с юридическим уклоном) и сделать список вопросов юристам, по которому буду сравнивать всех между собой. Потому что красиво рассказать про законы можно. А вот сколько у юриста реальных сделок с иностранцами за год — говорит куда больше.

Чек-листы по задачам написаны, билеты куплены, встречи назначены. Звучит как план)

Это разведка с правом на пробный запуск. Если цифры сойдутся — заходим.

Буду стараться показывать всё прямо из поездки: что увидел, что удивило, где Вьетнам оказался лучше Таиланда, а где — наоборот.

А вы как думаете — Вьетнам сейчас это возможности или мутная история?

Снимаю эту поездку на ходу – в сторис в инстаграме больше живых кадров, чем влезает сюда. Ссылка: https://www.instagram.com/lovetsky_live/

Первое впечатление 🇻🇳

Я во Вьетнаме уже 6 дней. Был 2 дня в Хошимине и 3 дня в Нячанге. Вчера вылетел обратно в Хошимин – завтра прилетает клиент, который планирует покупать недвижимость в Хошимине. Он работает с местным агентством, и моя задача – посмотреть, как работают другие: что предлагают и чем продают инвестиции во Вьетнам и в Хошимин в частности.

Моё впечатление за это время.
Хошимин – город с вайбом азиатского мегаполиса. Ему далеко до Бангкока, но потенциал колоссальный. Шумно, трафик и очень душно. Этот город не для отдыха и путешествий – это город для жизни, бизнеса и местного населения.

Я понимаю, почему агентства предлагают недвижимость в этой локации, и правда в их стратегии есть. Единственное – мне и нашей компании эта стратегия не подходит.

Нячанг – это туристическая мекка Вьетнама. Очень много наших соотечественников, сильно больше, чем в Таиланде. Многие говорят, что Пхукет на сезон превращается в Анапу, – но нет. Во Вьетнаме сейчас «не сезон», но, несмотря на это, пляжи ломятся от туристов, а русская речь слышна из каждого сувенирного магазинчика. И это не плохо – наоборот, это круто, что столько людей выбирают Азию!

Теперь короткий вывод за почти неделю изучения рынка: потенциал огромный – законы сложные.

В Хошимине много проектов с возможностью низкого входа, цены от $1 000 за м². Но! Продавать или сдавать в аренду вы будете местному населению, а значит, будете работать с местным локальным агентством, у которого в 99% случаев будет плохо говорящий на английском сотрудник, – а о русскоговорящих и не думайте. А теперь про потенциал: рост стоимости метра возможен, но важно помнить и про гигантское количество свободной земли и строительство сотен тысяч квадратных метров. Конкуренция будет соответствующей.

В Нячанге работать можно, но здесь 2 проекта, и пока больше не планируется. Посмотрим на один старт, попробуем зайти в перепродажу. Потенциал я тут вижу, но из-за отсутствия предложения работать будет сложно – или вторичка, или сидеть и ждать следующих стартов. Цены за квадрат стартуют от $3,000. Земли на первой линии мало, почти нет, поэтому можно заходить даже с такой ценой за м².

Помимо этого, здесь есть законы – и не каждый Петя может продавать недвижимость. На Пхукете и в Паттайе с этим сильно проще, поэтому из каждого утюга вещает тот или иной Петя о высокодоходной инвестиции. О законах буду писать в следующем посте – нужно доукомплектовать информацию.

Если тебе интересно будет узнать о старте в Нячанге, пиши, зайдём в проект вместе 🫡

Вьетнам. Итоги 🇻🇳

Я летел туда с мыслью, что это может быть новое направление.
Но вернулся с выводом, что Таиланд сейчас перспективнее.
Сам не ожидал такого финала (честно).

Если коротко – потенциал у рынка огромный, но государство будто связывает руки.

Строгая регуляция, которая тормозит и рост, и иностранного инвестора. Например, на прибрежных территориях почти нет возможности строить, так как все эти территории являются оборонительными – это уже истоки большой вьетнамской войны.

По городам.

Хошимин – мимо.
Это мегаполис, а мы четыре года работаем с курортной недвижимостью. Мы понимаем спрос на курортку, умеем ею управлять и понимаем перспективу и риски.

В Хошимине пришлось бы работать с местным населением – а это совсем другая история. Там есть рабочая модель под перепродажу местным в районах с заводами и микрогородами. Но это не наша история. Мне её сложно проверить, не вижу живых кейсов. Пока точно нет.

Нячанг.
Это курорт, и здесь понятен покупатель.
Когда я объезжал локации, я заметил столько крутых площадок под проекты, которые разлетелись бы среди иностранного инвестора, как горячие пирожки.

Но. Под аренду Нячанг я бы не рассматривал – чек примерно вдвое ниже Пхукета при сопоставимой цене за квадрат.

А цены, кстати, не ниже тайских. Студия в новом проекте – около 2 400 000 бат (≈ $74 000 / ≈ 5,4 млн ₽), доходность от сдачи 3,5–4%.

Под перепродажу есть пара проектов. Но это горизонт пяти лет без гарантии роста – лизхолд 50 лет, и стоимость амортизируется пропорционально сроку владения. Чем ближе к концу срока – тем тяжелее продать.

А вот что меня по-настоящему удивило – это качество.
Я объехал застройщиков и шоурумы ещё до встречи с юристами. Отделка и стройка – чуть выше тайской. Не каждый проект, естественно.

Суть – во Вьетнаме разрешено работать иностранным подрядчикам. Строят японцы, сингапурцы, китайцы. Жирный плюс.

И ещё две вещи удивили.

Куча недостроев – ковид, запреты властей, банкротства инвесторов, причины разные.

И неожиданно много туристов из СНГ. Вот этого я не ждал совсем.

Итог простой.

Потенциал колоссальный, но регуляция, квоты, количество проектов сейчас перевешивают.

Поэтому фокус остаётся на Таиланде – он прозрачнее и предсказуемее под нашу стратегию. Рынок понятный, а живых кейсов хватает.

Вьетнам также присутствует в нашей проектной разработке, но только под конечного покупателя, для жизни, отдыха, релокации.

А вы бы зашли в рынок с таким потенциалом?

Подписывайся на канал – @lovetskyreal

Заметил за собой кое что странное.

Я сейчас в Москве. Решил остановиться в центре и выбрал одну из семи высоток.

Захожу в фойе Высотки на Котельнической – одна из семи реализованных сталинских высоток в Москве. Потолок метров 12-15, колонны, всё огромное – и ловлю себя на мысли, что масштаб и монументальность, поражают. Вызывает уважение, трепет.

Мне захотелось поделиться этим с вами, и рассказать, что это всё не просто так. Это архитектурный приём – называется монументальный масштаб.

Идея простая – здание специально делают намного больше человека. Чтобы мы чувствовали не себя центром, а пространство или здание чем-то большим.

Наш мозг постоянно сравнивает всё с телом. И когда видишь здания, которые в десятки раз больше привычного, включается то, что психологи зовут awe (чувство трепета) – это смесь восхищения и ощущения собственной малости.

В этот момент человек чуть более способен принять авторитет. Меньше думает о себе и сильнее чувствует значимость места.

Этим тысячи лет пользуются все, кому надо впечатлить: пирамида Гизы – власть фараона, собор Святого Петра – величие религии, Версаль – могущество монархии.

Режимы любили это особенно. Огромные площади, широкие проспекты, массивные колоннады. Человек на такой площади выглядит крошечным.

Самое интересное – дело не в красоте. Дело в том, что мозгу в этот момент приходится перестраиваться.

Психологи называют это «эффектом малого я». Когда видишь нечто несоизмеримо больше себя, привычная картинка ломается – и мозг вынужден её собирать заново. А в момент, пока он собирает, мы открыты. Легче доверяем, охотнее соглашаемся, сильнее чувствуем себя частью чего то общего.

Любопытно, что у этого две стороны.

Светлая – трепет делает нас добрее и щедрее. Люди после переживания awe чаще помогают другим, меньше думают о собственной выгоде.

И тёмная – та же открытость отлично подходит, чтобы внушить. Внушить, минуя голову. Поэтому масштаб так любят там, где спорить с нами не собираются.

Германия. Самый честный и неприятный пример. Архитектор Шпеер строил Гитлеру новую Рейхсканцелярию так, чтобы дипломат шёл к кабинету через ряд залов метров двести. Одна только мраморная галерея – 146 метров. И сделано это было специально – чтобы к моменту встречи человек уже чувствовал себя маленьким. А ещё планировали Зал Народа с куполом 290 метров на 180 тысяч человек. Не успели.

И вот что меня зацепило.

Я стою у высотки на Котельнической, всё про этот приём знаю – а он всё равно работает. Трепет включается.

Может, в этом и нет ничего плохого. Просто полезно знать, что чувство величия места – это иногда идея, а не случайность.

А вы где-то ловили подобное ощущение?

Я всегда рос об людей.

Сейчас нахожусь на интересной стадии своего развития. То окружение, которое есть, — это мои коллеги, партнёры, скилл и важность каждого человека, незаменимые по-своему и безусловно. Но я не получаю тех эмоций, энергии и планок роста, которые получал раньше.

Например, на двух предыдущих местах работы были собственники компаний, с которых я мог брать пример и на которых я равнялся. Мне было важно понять, как человек пришёл к тому, что у него есть сейчас. Именно поэтому я старался проводить с ними больше времени, задавать вопросы и анализировать их действия.

Пара примеров.

ICON — генеральный директор и основатель строительной компании, в которой я вырос с должности менеджера по продажам строительных услуг до директора по развитию бизнеса. Он брал напором и не боялся рисковать. Чтобы забрать проект, мы заходили с нескольких сторон: я — через линейных сотрудников, он — через лиц, принимающих решение. Стратегия входа + отсутствие страха проиграть давали свой результат. За два года мы стали номером один по объёмам выполненных работ на рынке промышленных полов.

От него я взял навык осознанного риска и твёрдость в принятии решений.

Bright Rich — партнёр и основатель компании. Навык выстраивания команды и внутренней коммуникации. Общение с командой, бранчи с каждым сотрудником, пример личности CEO как лидера. С этим человеком люди работают более 10 лет — это больше, чем некоторые живут в браке. В этом случае я наблюдал за тем, как выстраивался процесс, влияние, общение, психология. Достаточно тонко и очень умело.

Для себя я взял навыки коммуникации и личных взаимоотношений с каждым человеком в команде.

Я всегда рос об людей. Просто не сразу начал это понимать.

У всеми ненавистного Зеланда есть одна фраза: «Если вы упрямо и непреклонно будете крутить в мыслях своё кино и шагать к цели, реальность рано или поздно придёт в соответствие с ним».

Встраивая слайды успешных людей в своё кино, используя их хорошие навыки, усилился и Я сам.

Сейчас я ищу людей, благодаря которым смогу расти выше и помогать расти тем, кто со мной. Буду делать это через бизнес-сообщества, но только качественные — это ключевое. Инфобиз и «успешный успех» меня не привлекают, на Пхукете я уже один раз сходил на такое мероприятие, ушёл как лимонов поел)

Сегодня пообщался с сообществом «Основатели». Чтобы попасть к ним, нужно пройти два интервью и проверку службы безопасности. Нахожусь в процессе! Но идея и люди оказались мне очень близки.

Буду писать сюда о том, что будет дальше происходить в моём стремлении к личному росту!

А вам желаю найти своих людей, об которых вы будете расти.

Спасибо, что дочитали! Хорошего дня 🤝

PropTech — что за зверь?

Рынок PropTech оценивают примерно в $47 млрд в 2025 году, с прогнозом до ~$209 млрд к 2035-му.

Отдельная индустрия размером с небольшую экономику родилась ещё в момент появления персональных компьютеров (1980) и любимого нами Excel (1985). Но лицом к пользователю она развернулась только в начале 2000-х.

В «проптех» входят не только маркетплейсы и листинги. Это все компании, сервисы и цифровые решения, которые делают покупку, продажу, аренду, управление и инвестиции в недвижимость удобнее и эффективнее.

Но я хочу поговорить именно о маркетплейсах.

На Западе законодатели — Trulia (2005), Zillow (2006), Zoopla (2007). Нашему брату они незнакомы — разве что тем, кто живёт или часто бывает за рубежом.

ЦИАН (2001) старше их всех!
По нему и по Авито (2007) и пробежимся. Две площадки, на которых мы оставляем рекламные бюджеты. Но зарабатывают они по-разному.

ЦИАН продаёт лиды.
Размещение для собственника бесплатно — платят агенты и застройщики. Причём с застройщика берут за каждый целевой звонок, а не за факт публикации.

7,68 млрд ₽ на размещении и 4,7 млрд ₽ на лидах за 2025-й.

Продвигается профильностью — это чистая недвижка, поэтому в ЦИАН идут те, кто реально ищет квартиру (ну или просто полистать). Лидером стал, захватив рынок объявлений — 57% всех листингов страны при аудитории 20 млн человек в месяц.

Авито продаёт показ.
Тут платим не за объявление, а за место в выдаче — поднятие, выделение, те самые «иксы» х2/х5/х10.

Продвигается охватом. Это супермаркет всего подряд, и недвижка там — лишь одна категория из пяти. Зато с трафиком, — 72 млн пользователей в месяц.
Лидером стал именно за счёт этой массы — куда бы человек ни зашёл, он уже на Авито.

А теперь то, ради чего всё это писал.

Раньше мы лили на эти площадки активно. Сейчас, как и многие, уходим в SEO и вкладываемся в собственный маркетинг.
Причина простая — лид дорогой, конкуренция колоссальная, чек низкий. Ты платишь всё больше за всё более холодного клиента, который параллельно пишет ещё пятерым агентам из той же выдачи.

Бодаться с такими мамонтами в лоб невозможно. Только нишево — туда, куда их руки не дотягиваются. Хотя соблазн поиграть на их поле есть всегда, чего греха таить 🙂‍↕️

Мой вывод за эти годы — арендовать чужой трафик можно, но строить на нём бизнес нельзя. В какой-то момент выгоднее перестать платить за вход к покупателю и начать растить свой.

Знаю, что среди читателей канала есть агенты. Вопрос к вам — на каких площадках сидите?

И главное: видите, как с годами меняется лид — дороже, холоднее, конкурентнее? Или у вас иначе?

В июне команда закрыла 56 сделок.

Это наш новый рекорд!
А ещё мы получили награду от главного застройщика качественных метров в Паттайе.

Безумно горжусь ребятами. Продавать недвижимость – это непросто, мягко говоря. Да ладно, давайте без мягкости – это пиздец!

Я сам работал с клиентами и понимаю, насколько это энергозатратно. Тебе нужно учитывать много факторов, помогать разбираться, проговаривать одно и то же сотни раз. От тебя перестают брать трубки, не отвечают на сообщения, грубят.

В конце концов тебе могут написать: «Мы купили с другим агентом, там нам хорошую скидку дали».

Я считаю, что работа честного, умного, разбирающегося в рынке агента сегодня очень недооценивается. И я рад, что рынок – медленно, скрипя всеми шарнирами – но начинает разворачиваться в сторону умных агентов.

А ещё я очень счастлив, что наш подход помогает рынку генерить таких людей!

Дорогие мои коллеги! Спасибо вам огромное за вашу тяжёлую, сложную, но очень качественную работу!

Мы лучшие)

P.s. мы с Полиной вам такой корпоратив готовим, вы с ума сойдёте 🙂‍↕️