Снимаю эту поездку на ходу – в сторис в инстаграме больше живых кадров, чем влезает сюда. Ссылка: https://www.instagram.com/lovetsky_live/

Первое впечатление 🇻🇳

Я во Вьетнаме уже 6 дней. Был 2 дня в Хошимине и 3 дня в Нячанге. Вчера вылетел обратно в Хошимин – завтра прилетает клиент, который планирует покупать недвижимость в Хошимине. Он работает с местным агентством, и моя задача – посмотреть, как работают другие: что предлагают и чем продают инвестиции во Вьетнам и в Хошимин в частности.

Моё впечатление за это время.
Хошимин – город с вайбом азиатского мегаполиса. Ему далеко до Бангкока, но потенциал колоссальный. Шумно, трафик и очень душно. Этот город не для отдыха и путешествий – это город для жизни, бизнеса и местного населения.

Я понимаю, почему агентства предлагают недвижимость в этой локации, и правда в их стратегии есть. Единственное – мне и нашей компании эта стратегия не подходит.

Нячанг – это туристическая мекка Вьетнама. Очень много наших соотечественников, сильно больше, чем в Таиланде. Многие говорят, что Пхукет на сезон превращается в Анапу, – но нет. Во Вьетнаме сейчас «не сезон», но, несмотря на это, пляжи ломятся от туристов, а русская речь слышна из каждого сувенирного магазинчика. И это не плохо – наоборот, это круто, что столько людей выбирают Азию!

Теперь короткий вывод за почти неделю изучения рынка: потенциал огромный – законы сложные.

В Хошимине много проектов с возможностью низкого входа, цены от $1 000 за м². Но! Продавать или сдавать в аренду вы будете местному населению, а значит, будете работать с местным локальным агентством, у которого в 99% случаев будет плохо говорящий на английском сотрудник, – а о русскоговорящих и не думайте. А теперь про потенциал: рост стоимости метра возможен, но важно помнить и про гигантское количество свободной земли и строительство сотен тысяч квадратных метров. Конкуренция будет соответствующей.

В Нячанге работать можно, но здесь 2 проекта, и пока больше не планируется. Посмотрим на один старт, попробуем зайти в перепродажу. Потенциал я тут вижу, но из-за отсутствия предложения работать будет сложно – или вторичка, или сидеть и ждать следующих стартов. Цены за квадрат стартуют от $3,000. Земли на первой линии мало, почти нет, поэтому можно заходить даже с такой ценой за м².

Помимо этого, здесь есть законы – и не каждый Петя может продавать недвижимость. На Пхукете и в Паттайе с этим сильно проще, поэтому из каждого утюга вещает тот или иной Петя о высокодоходной инвестиции. О законах буду писать в следующем посте – нужно доукомплектовать информацию.

Если тебе интересно будет узнать о старте в Нячанге, пиши, зайдём в проект вместе 🫡

Вьетнам. Итоги 🇻🇳

Я летел туда с мыслью, что это может быть новое направление.
Но вернулся с выводом, что Таиланд сейчас перспективнее.
Сам не ожидал такого финала (честно).

Если коротко – потенциал у рынка огромный, но государство будто связывает руки.

Строгая регуляция, которая тормозит и рост, и иностранного инвестора. Например, на прибрежных территориях почти нет возможности строить, так как все эти территории являются оборонительными – это уже истоки большой вьетнамской войны.

По городам.

Хошимин – мимо.
Это мегаполис, а мы четыре года работаем с курортной недвижимостью. Мы понимаем спрос на курортку, умеем ею управлять и понимаем перспективу и риски.

В Хошимине пришлось бы работать с местным населением – а это совсем другая история. Там есть рабочая модель под перепродажу местным в районах с заводами и микрогородами. Но это не наша история. Мне её сложно проверить, не вижу живых кейсов. Пока точно нет.

Нячанг.
Это курорт, и здесь понятен покупатель.
Когда я объезжал локации, я заметил столько крутых площадок под проекты, которые разлетелись бы среди иностранного инвестора, как горячие пирожки.

Но. Под аренду Нячанг я бы не рассматривал – чек примерно вдвое ниже Пхукета при сопоставимой цене за квадрат.

А цены, кстати, не ниже тайских. Студия в новом проекте – около 2 400 000 бат (≈ $74 000 / ≈ 5,4 млн ₽), доходность от сдачи 3,5–4%.

Под перепродажу есть пара проектов. Но это горизонт пяти лет без гарантии роста – лизхолд 50 лет, и стоимость амортизируется пропорционально сроку владения. Чем ближе к концу срока – тем тяжелее продать.

А вот что меня по-настоящему удивило – это качество.
Я объехал застройщиков и шоурумы ещё до встречи с юристами. Отделка и стройка – чуть выше тайской. Не каждый проект, естественно.

Суть – во Вьетнаме разрешено работать иностранным подрядчикам. Строят японцы, сингапурцы, китайцы. Жирный плюс.

И ещё две вещи удивили.

Куча недостроев – ковид, запреты властей, банкротства инвесторов, причины разные.

И неожиданно много туристов из СНГ. Вот этого я не ждал совсем.

Итог простой.

Потенциал колоссальный, но регуляция, квоты, количество проектов сейчас перевешивают.

Поэтому фокус остаётся на Таиланде – он прозрачнее и предсказуемее под нашу стратегию. Рынок понятный, а живых кейсов хватает.

Вьетнам также присутствует в нашей проектной разработке, но только под конечного покупателя, для жизни, отдыха, релокации.

А вы бы зашли в рынок с таким потенциалом?

Подписывайся на канал – @lovetskyreal

Заметил за собой кое что странное.

Я сейчас в Москве. Решил остановиться в центре и выбрал одну из семи высоток.

Захожу в фойе Высотки на Котельнической – одна из семи реализованных сталинских высоток в Москве. Потолок метров 12-15, колонны, всё огромное – и ловлю себя на мысли, что масштаб и монументальность, поражают. Вызывает уважение, трепет.

Мне захотелось поделиться этим с вами, и рассказать, что это всё не просто так. Это архитектурный приём – называется монументальный масштаб.

Идея простая – здание специально делают намного больше человека. Чтобы мы чувствовали не себя центром, а пространство или здание чем-то большим.

Наш мозг постоянно сравнивает всё с телом. И когда видишь здания, которые в десятки раз больше привычного, включается то, что психологи зовут awe (чувство трепета) – это смесь восхищения и ощущения собственной малости.

В этот момент человек чуть более способен принять авторитет. Меньше думает о себе и сильнее чувствует значимость места.

Этим тысячи лет пользуются все, кому надо впечатлить: пирамида Гизы – власть фараона, собор Святого Петра – величие религии, Версаль – могущество монархии.

Режимы любили это особенно. Огромные площади, широкие проспекты, массивные колоннады. Человек на такой площади выглядит крошечным.

Самое интересное – дело не в красоте. Дело в том, что мозгу в этот момент приходится перестраиваться.

Психологи называют это «эффектом малого я». Когда видишь нечто несоизмеримо больше себя, привычная картинка ломается – и мозг вынужден её собирать заново. А в момент, пока он собирает, мы открыты. Легче доверяем, охотнее соглашаемся, сильнее чувствуем себя частью чего то общего.

Любопытно, что у этого две стороны.

Светлая – трепет делает нас добрее и щедрее. Люди после переживания awe чаще помогают другим, меньше думают о собственной выгоде.

И тёмная – та же открытость отлично подходит, чтобы внушить. Внушить, минуя голову. Поэтому масштаб так любят там, где спорить с нами не собираются.

Германия. Самый честный и неприятный пример. Архитектор Шпеер строил Гитлеру новую Рейхсканцелярию так, чтобы дипломат шёл к кабинету через ряд залов метров двести. Одна только мраморная галерея – 146 метров. И сделано это было специально – чтобы к моменту встречи человек уже чувствовал себя маленьким. А ещё планировали Зал Народа с куполом 290 метров на 180 тысяч человек. Не успели.

И вот что меня зацепило.

Я стою у высотки на Котельнической, всё про этот приём знаю – а он всё равно работает. Трепет включается.

Может, в этом и нет ничего плохого. Просто полезно знать, что чувство величия места – это иногда идея, а не случайность.

А вы где-то ловили подобное ощущение?

Я всегда рос об людей.

Сейчас нахожусь на интересной стадии своего развития. То окружение, которое есть, — это мои коллеги, партнёры, скилл и важность каждого человека, незаменимые по-своему и безусловно. Но я не получаю тех эмоций, энергии и планок роста, которые получал раньше.

Например, на двух предыдущих местах работы были собственники компаний, с которых я мог брать пример и на которых я равнялся. Мне было важно понять, как человек пришёл к тому, что у него есть сейчас. Именно поэтому я старался проводить с ними больше времени, задавать вопросы и анализировать их действия.

Пара примеров.

ICON — генеральный директор и основатель строительной компании, в которой я вырос с должности менеджера по продажам строительных услуг до директора по развитию бизнеса. Он брал напором и не боялся рисковать. Чтобы забрать проект, мы заходили с нескольких сторон: я — через линейных сотрудников, он — через лиц, принимающих решение. Стратегия входа + отсутствие страха проиграть давали свой результат. За два года мы стали номером один по объёмам выполненных работ на рынке промышленных полов.

От него я взял навык осознанного риска и твёрдость в принятии решений.

Bright Rich — партнёр и основатель компании. Навык выстраивания команды и внутренней коммуникации. Общение с командой, бранчи с каждым сотрудником, пример личности CEO как лидера. С этим человеком люди работают более 10 лет — это больше, чем некоторые живут в браке. В этом случае я наблюдал за тем, как выстраивался процесс, влияние, общение, психология. Достаточно тонко и очень умело.

Для себя я взял навыки коммуникации и личных взаимоотношений с каждым человеком в команде.

Я всегда рос об людей. Просто не сразу начал это понимать.

У всеми ненавистного Зеланда есть одна фраза: «Если вы упрямо и непреклонно будете крутить в мыслях своё кино и шагать к цели, реальность рано или поздно придёт в соответствие с ним».

Встраивая слайды успешных людей в своё кино, используя их хорошие навыки, усилился и Я сам.

Сейчас я ищу людей, благодаря которым смогу расти выше и помогать расти тем, кто со мной. Буду делать это через бизнес-сообщества, но только качественные — это ключевое. Инфобиз и «успешный успех» меня не привлекают, на Пхукете я уже один раз сходил на такое мероприятие, ушёл как лимонов поел)

Сегодня пообщался с сообществом «Основатели». Чтобы попасть к ним, нужно пройти два интервью и проверку службы безопасности. Нахожусь в процессе! Но идея и люди оказались мне очень близки.

Буду писать сюда о том, что будет дальше происходить в моём стремлении к личному росту!

А вам желаю найти своих людей, об которых вы будете расти.

Спасибо, что дочитали! Хорошего дня 🤝

PropTech — что за зверь?

Рынок PropTech оценивают примерно в $47 млрд в 2025 году, с прогнозом до ~$209 млрд к 2035-му.

Отдельная индустрия размером с небольшую экономику родилась ещё в момент появления персональных компьютеров (1980) и любимого нами Excel (1985). Но лицом к пользователю она развернулась только в начале 2000-х.

В «проптех» входят не только маркетплейсы и листинги. Это все компании, сервисы и цифровые решения, которые делают покупку, продажу, аренду, управление и инвестиции в недвижимость удобнее и эффективнее.

Но я хочу поговорить именно о маркетплейсах.

На Западе законодатели — Trulia (2005), Zillow (2006), Zoopla (2007). Нашему брату они незнакомы — разве что тем, кто живёт или часто бывает за рубежом.

ЦИАН (2001) старше их всех!
По нему и по Авито (2007) и пробежимся. Две площадки, на которых мы оставляем рекламные бюджеты. Но зарабатывают они по-разному.

ЦИАН продаёт лиды.
Размещение для собственника бесплатно — платят агенты и застройщики. Причём с застройщика берут за каждый целевой звонок, а не за факт публикации.

7,68 млрд ₽ на размещении и 4,7 млрд ₽ на лидах за 2025-й.

Продвигается профильностью — это чистая недвижка, поэтому в ЦИАН идут те, кто реально ищет квартиру (ну или просто полистать). Лидером стал, захватив рынок объявлений — 57% всех листингов страны при аудитории 20 млн человек в месяц.

Авито продаёт показ.
Тут платим не за объявление, а за место в выдаче — поднятие, выделение, те самые «иксы» х2/х5/х10.

Продвигается охватом. Это супермаркет всего подряд, и недвижка там — лишь одна категория из пяти. Зато с трафиком, — 72 млн пользователей в месяц.
Лидером стал именно за счёт этой массы — куда бы человек ни зашёл, он уже на Авито.

А теперь то, ради чего всё это писал.

Раньше мы лили на эти площадки активно. Сейчас, как и многие, уходим в SEO и вкладываемся в собственный маркетинг.
Причина простая — лид дорогой, конкуренция колоссальная, чек низкий. Ты платишь всё больше за всё более холодного клиента, который параллельно пишет ещё пятерым агентам из той же выдачи.

Бодаться с такими мамонтами в лоб невозможно. Только нишево — туда, куда их руки не дотягиваются. Хотя соблазн поиграть на их поле есть всегда, чего греха таить 🙂‍↕️

Мой вывод за эти годы — арендовать чужой трафик можно, но строить на нём бизнес нельзя. В какой-то момент выгоднее перестать платить за вход к покупателю и начать растить свой.

Знаю, что среди читателей канала есть агенты. Вопрос к вам — на каких площадках сидите?

И главное: видите, как с годами меняется лид — дороже, холоднее, конкурентнее? Или у вас иначе?

В июне команда закрыла 56 сделок.

Это наш новый рекорд!
А ещё мы получили награду от главного застройщика качественных метров в Паттайе.

Безумно горжусь ребятами. Продавать недвижимость – это непросто, мягко говоря. Да ладно, давайте без мягкости – это пиздец!

Я сам работал с клиентами и понимаю, насколько это энергозатратно. Тебе нужно учитывать много факторов, помогать разбираться, проговаривать одно и то же сотни раз. От тебя перестают брать трубки, не отвечают на сообщения, грубят.

В конце концов тебе могут написать: «Мы купили с другим агентом, там нам хорошую скидку дали».

Я считаю, что работа честного, умного, разбирающегося в рынке агента сегодня очень недооценивается. И я рад, что рынок – медленно, скрипя всеми шарнирами – но начинает разворачиваться в сторону умных агентов.

А ещё я очень счастлив, что наш подход помогает рынку генерить таких людей!

Дорогие мои коллеги! Спасибо вам огромное за вашу тяжёлую, сложную, но очень качественную работу!

Мы лучшие)

P.s. мы с Полиной вам такой корпоратив готовим, вы с ума сойдёте 🙂‍↕️

Запах полыни и 14% годовых.

Завис на поле, наблюдая вдаль. Мы с друзьями отправились на выходные в Суздаль – и я понял, что это ровно то, о чём я мечтал с тех пор, как переехал в Таиланд.

Деревня на 9-10 тысяч человек. После гигантских мегаполисов и азиатских городов хотелось впустить в себя настоящий, чистый аромат русской деревни.

У меня остались только положительные эмоции от этой поездки! Городок мы обошли вдоль и поперёк за три дня. Завтракали в Русском Доме чаепития, обедали в Харчевне, ужинали в Генеральской даче.

Сделали фотографии крупноформатным фотоаппаратом 1880 года. Один из самых приятных сувениров из этого маленького путешествия.

Ну и про сам Суздаль, конечно. На его территории – больше 30 храмов и 5 монастырей. Почему так вышло? В XII–XIII веках Суздаль был столицей княжества, то есть каждый князь строил свой собор, чтобы застолбить власть. А дальше городу просто повезло – он не стал промышленным центром, заводы вокруг храмов не строили, советская власть не снесла всё под ноль ради очередного завода. Город как будто застыл в своей архитектурной логике, пока вся страна вокруг менялась.

И рынок аренды в этом маленьком городке очень живой! Я, конечно, уверен, что присутствует фактор сезонности, но думаю, что он не очень-то явный. Возможно, весна простаивает и в дождливый осенний период.

Мы арендовали дом с тремя уютными спальнями, большой гостиной и дворовой территорией. Две ночи обошлись нам в 90 000 рублей. Бронировали заранее, за 2 месяца, потому что занято всё, абсолютно.

Конкретно этот дом я нашёл на ЦИАНе. 32 500 000 – цена этого чуда. Если посчитать на коленке, при загруженности 60%, доходность будет примерно 14% (уже чистыми, я убрал налоги, УК, инфляцию, амортизацию). Но, возможно, я ошибаюсь с арендной загруженностью. В любом случае, если этот дом рассматривать как инвестицию, нужно делать дьюдил и только после этого принимать решение.

К чему я это всё. Нас окружает недвижимость. Мы пользуемся ей каждый день. И всем этим кто-то владеет. Веками. Я тоже к этому стремлюсь и стараюсь сеять это в массы. Если не хочешь рассчитывать на пенсию, детей и внуков, начинай строить свой капитал сейчас!

А вы бывали в местах, которые сохранились именно потому, что их обошла стороной «модернизация»?

Ниже, несколько фотографий из поездки ⬇️

Недавно я погрузился в мир гонок.

Сначала посмотрел фильм с Брэдом Питтом «F1», потом мне посоветовали сериал Netflix — «Формула 1: Драйв выживания».

И знаете что? Я начал проводить для себя параллели между бизнесом агентства недвижимости и гоночной командой.

Например: команда и пилот / агентство и агент.

В F1 машина и работа конструкторов — это около 60% результата (недаром существует Кубок конструкторов), пилот — остальное. Команда помогает пилоту, направляет его, анализирует телеметрию и другие метрики, чтобы он улучшал свой результат круг за кругом. Руководитель команды ведёт переговоры, ищет спонсоров, формирует бюджет, чтобы постоянно улучшать болид и условия, в которых работает вся команда.

В недвижимости примерно так же. Маркетинг, стратегия, бренд — всё это работает как единая команда. Метрики, инструменты, идеи, процессы, реализация — всё это помогает агенту улучшать свой финансовый результат. Агент, как и пилот, должен постоянно быть в тонусе, знать рынок, качественно проводить переговоры и быстро реагировать.

Но чем глубже я погружаюсь в эту тему, тем больше вижу не просто сходство, а взаимную зависимость.

Фернандо Алонсо — один из сильнейших пилотов в истории — оставался без побед почти десятилетие, выступая на недостаточно конкурентоспособных машинах. Но не потому, что разучился ездить быстро. Просто без команды даже гений вынужден крутить руль почти вслепую.

И наоборот: болид без пилота — всего лишь дорогой кусок карбона, который сам никуда не поедет.

У нас в агентстве та же связка.

Можно быть блестящим переговорщиком, но без бэкофиса, который формирует базу, без финансового сопровождения, которое помогает провести оплату клиенту, без бренда, которому доверяют покупатели, один агент физически не довезёт клиента до финиша.

И наоборот: можно построить сильную систему, CRM и красивый сайт, но сделку в итоге закрывает конкретный человек, который сидит напротив клиента.

Я в этой аналогии, скорее, руководитель команды, чем пилот на трассе.

Я не закрываю сделки лично. Я настраиваю болид, формирую бюджет, создаю условия, слежу за тем, чтобы каждый на трассе доехал до финиша, а не сошёл с дистанции.

Именно поэтому я точно знаю: даже самый талантливый пилот без команды — это просто человек, который красиво сидит в машине.

А самая сильная команда без пилота — это просто дорогой гараж.

Сейчас мы усиливаем нашу команду опытными «пилотами». Приглашаем консультантов, чтобы повысить эффективность нашей системы и команды.

Мы никогда не будем уверены на 100%, что каждое решение окажется правильным. Но если не пробовать, невозможно стать быстрее. 😏