Хорошая новость!

Вышел новый том комментария к Гражданскому кодексу из серии Глосса. Он посвящен комментированию норм о договоре аренды.

Его можно купить в бумажном виде на сайте издательства Статут, можно бесплатно скачать в электронном виде на сайте М-Логос Книги.

Я написал для этой книги комментарии к статьям 607 (объект аренды) и 608 (арендодатель), которые являются (вместе со ст. 606) ключевыми для понимания существа договора аренды, а также к почти ко всем нормам об аренде недвижимости.

В том не вошли комментарии к нормам о прокате (это потребительское право, очень специфичное), об аренде транспортных средств (это еще более специфичная сфера, которая заслуживает отдельного тома), об аренде предприятий (это как сменяемость власти в России - на бумаге есть, а в жизни - нет) и финансовой аренде (лизинге, которая на самом деле не является арендой, а представляет собой финансирование под титульное обеспечение).

Несколько слов о формате комментария Глосса.

Напомню, что юридическая литература бывает четырех видов: учебная, научная, профессиональная и публицистическая.

Глосса относится к третьему. Это инструмент для помощи в ежедневной работе юриста. При написании текстов авторы стремятся показать либо господствующий (в догме, в судебной практике) взгляд на правовые проблемы, либо (при отсутствии такового) показать возможные пути решения проблемы и анализируют их преимущества и недостатки.

Неправильно рассматривать Глоссу как научное исследование, она просто в силу законов жанра таковым быть не может.

И еще одна новость в связи с выходом Глоссы.

5 декабря в 18:00 состоится презентация книги. Она пройдет в оффлайн формате в Москве.

Точно будем мы с Михаилом Церковниковым, возможно, к нам присоединятся и другие авторы.

Мы расскажем о том, что мы думаем о договоре аренды, как писалась книга и ответим на ваши вопросы.

Участие в презентации требует регистрации. Ссылка на регистрацию - вот.

Долевая собственность детей на недвижимую вещь, оплаченную средствами материнского капитала, возникает без записи в реестре

Коллеги, занимающиеся недвижимостью - обратите внимание на свежее определение гражд.коллегии верх.суда N 5-КГ23-92-К2.

Есть известная норма о том, что если при оплате недвижимости был использован материнский капитал, то «собственность оформляется в долях на детей».

Что она означает? Что родители обязаны наделить детей долями в праве или что дети без всяких записей становятся долевыми сособственниками?

Я в свое время писал, что второе. Это исключение от общего принципа возникновения прав на недвижимость в силу внесения записи в реестр (п. 2 ст. 8.1 ГК). Сам Кодекс это допускает, а законодатель охотно делает ради защиты какой-то социально незащищенной группы собственников.

Я писал об этом в «Введении в право недвижимости» (пар. 529 и далее). Одно похожее дело уже было у верх.суда в 2018, вот еще одно.

Детям, конечно, от такого решения хорошо. А вот покупателям или залогодержателям, которые как-то должны изловчиться и понять, не оплачивалась ли приобретаемая или закладываемая им недвижимость мат.капиталом, - не очень.

В Аргентине новый президент, который хочет отменить аргентинскую валюту (песо) и ввести в обращение доллары США.

Я подумал, что если это произойдет, то на этом примере хорошо будет объяснять юридическую природу наличных денег. Как когда-то парадоксально выразился один Американский экономист, деньги - это то, что используется как деньги, не более того.

Представим, что некто в Аргентине не стал менять наличные песо на доллары, и со дня Х они перестали быть законным платежным средством.

Но при этом они остались движимыми вещами. Которые, кстати, оборотоспособны, их можно продать за доллары в качестве, например, сувениров. Я видел такое в Зимбабве - они тоже отказались от собственной валюты в пользу долларов США, и старые зимбабвийские купюры с десятками нулей туристы охотно покупают на память о поездке в Зимбабве.

На моем ютуб-канале новое видео - небольшая лекция о природе договора участия в долевом строительстве.

Почему это важно понимать? Потому что, не понимая природу сделки, вы не сможете разрешать казусы, которые прямо не решены в законе. А жизнь показывает, что таких большинство.

Ссылка на запись - здесь.

Адм.коллегия верх.суда в очередной раз доказала, что она не хочет, чтобы этот суд был настоящим, полноценным судом. То есть, был третьей властью. (Хотя, с учетом всех сегодняшних обстоятельств, может это и хорошо).

Предметом рассмотрения было такое дело. Суд признал правила застройки города Краснодара недействующими в части определенного участка, на котором планировалось построить на этом участке детский сад. Суд счел, что это нарушает права собственника участка и обязал местный законодательный орган принять новые правила. Этого законодательный орган так и не сделал.

Напомню, что «стараниями» верх.суда наложить на местное заксобрание астрент в сумме, скажем, 150 тыс. руб. в день больше нельзя. А деньги были бы самым лучшим стимулом исполнить решение суда!

Заявитель потребовал вынести определение о разъяснении решения и обязании изменить градостроительный план так, чтобы исключить детский сад из плана застройки. Суды удовлетворили заявление, но верхсуд отменил, сказав, что суды не должны подменять собой орган, компетентный принимать решения.

Это дело - очередной повод вспомнить, что в сфере нормоконтроля существует два основных подхода к тому, что должен делать суд при рассмотрении споров о признании недействующими нормативных актов:

1) при осуществлении нормоконтроля суды ограничиваются лишь проверкой того, был ли акт издан в соответствии с компетенцией государственного органа, не противоречит ли он акту бОльшей юридической силы и соблюдена ли процедура издания акта;

2) при осуществлении нормоконтроля суды проверяют не только компетенцию и процедуру, а также соответствие актам вышестоящим в иерархии правовых актов, но и могут оценивать целесообразность того или иного правового решения, даже если оно формально укладывается в рамки допустимого (с точки зрения более значимого по юридической силе регулирования).

Я убежден, что подлинный нормоконтроль в правопорядке, в котором действует принцип сдержек и противовесов, а суд признается самостоятельной ВЛАСТЬЮ, может осуществляться только в рамках второго подхода. 

Аргумент о том, что судья, мол, не чиновник (управленец) и ему не ведомы какие-то конкретные нужды, вызвавшие принятие того или иного решения, я не считаю убедительным.

Прекрасное качество гражданского процесса - состязательность - как раз и поможет выявить, какое управлеченское решение могло бы быть лучшим: то, что принято чиновниками, или то, которое предлагают лица, оспаривающие решение государственного органа. 

Приведу такой пример.
Допустим, принят правовой акт (правила землепользования и застройки), в соответствии с которым государственный орган предполагает допустить строительство неких  зданий (например, церквей) в пределах границ некоторой территории (например, занятой парками, скверами и зонами рекреации.

Горожане против, они не хотят церковь, они хотят парки и скверы. Они оспаривают акт в суде.

При первом подходе суд скажет: компетенция при издании акта соблюдена (госорган может принимать соответствующие решения), процедура соблюдена (все формальные стадии подготовки такого акты выполнены), именем Российской Федерации - отказать. 

При втором подходе суд скажет:  так, давайте разбираться. А точно ли нам нужны здесь церкви? Горожане доказывают, что по соседству уже есть четыре храма, что они бОльшую часть времени пустуют, опросы показывают, что верующих, которые следует обрядам и ходят в церковь хотя бы еженедельно очень мало и имеющихся церквей достаточно.

И тогда на основе такого состязания суд говорит: меня не убедили, что так делать правильно, да, формально все соблюдено, но это не соответствует здравому смыслу и интересам общества.

Поэтому именем Российкой Федерации - акт признать недействующим.

Риторический вопрос: в каком из случаев суд действительно является СУДОМ (то есть, ВЛАСТЬЮ), а в каком - он просто "оформитель", "подмахиватель" решений администрации? Ответ, в общем-то, очевиден

Вышло определение эк.коллегии верх.суда по громкому делу о заградительных комиссиях за банковский перевод от юридического лица к физическому (№ 310-ЭС23-14161).

В определении есть важные рассуждения, на которые надо обратить внимание. Я выделил следующие:

(1) договорное условие является незаконным, когда оно нарушает явно выраженный запрет, установленный законом, или противоречит существу регулирования отношений (конец стр. 6, начало стр. 7; увы, верх.суд по-прежнему не хочет нумеровать абзацы в своих текстах и делать их более удобными для юристов).

(2) договорное условие, наделяющее банк правом в одностороннем порядке изменять тарифы, не является несправедливым договорным условием, так как оно экономически оправдано и чрезвычайно распространено в обороте (середина стр. 7).

(3) судебный контроль осуществляется не только за содержанием договорных условий (через признание их незаконными или несправедливыми), но и за их реализацией. Суд осуществляет это через применение принципа объективной добросовестности (конец стр. 7, начало стр. 8, конец стр. 8).

(4) Применение принципа объективной добросовестности заключается в сравнении поведения стороны конкретного спора с абстрактной фигурой разумного и честного участника оборота (это прямо не написано в определении, но следует из рассуждений, изложенных в середине стр. 8 определения). Кроме того, для того, чтобы одностороннее изменение условия о цене было добросовестным, важно наличие экономического обоснования такого изменения.

(5) В частности, о недобросовестном характере поведения свидетельствует такое изменение условия о размере комиссии, при котором она становится экономически неразумной для контрагента банка (в середине стр. 9).

(6) Тот факт, что практика взимания повышенных комиссий за подобные операции принята на рынке ("все банки делают это"), не имеет никакого значения для рассмотрения спора о недобросовестном поведении конкретного банка (начало стр. 11).

(7) Контролируя реализацию банком права на одностороннее изменение размера комиссии за перевод, суд не претендует на то, чтобы контролировать стоимость банковских услуг, это суд делать не вправе (внизу стр. 10). К сожалению, важный вывод - о том, что суд не властен над ценами сделок, он может лишь аннулировать сделку если цена была чрезмерной из-за пороков воли, в определении явно не выражен, хотя именно он лежит в основе озвученного выше тезиса.

(8) правовые позиции Президиума ВАС из обзора № 147 по корпоративным кредитам по-прежнему актуальны и должны применяться судами (конец стр. 8).

Немного тонкой юриспруденции на ночь.

Эти рассуждения навеяны чтением статьи проф. Вилинга о соотношении записи в реестре недвижимости и соглашении о передаче права (Prof. Wieling, Die Grundbucheintragung).

Немецкое право исходит из следующего правила: для приобретения права на недвижимую вещь необходимо соглашение об этом и внесение записи в реестр. Запись в реестре - это не административное действие, а форма, в которой существует частноправовое волеизъявление.

Под «соглашением» понимается однозначно выраженная воля, направленная на передачу права или установление ограниченного права (ипотеки, сервитута и проч.). Это не купля-продажа (мена, дарение и проч ), так как этот договор порождает лишь обязательство передать собственность, но не само вещное право.

Соглашение о передаче права (Auflassung) - это воля, выраженная, например, продавцом и покупателем перед нотариусом (по немецкому праву нотариальная форма обязательна для передачи собственности на недвижимость), что-то типа «я передаю право, я приобретаю это право». Однако, как я уже написал, одного этого соглашения мало, чтобы сделать покупателя собственником. Надо, чтобы регистратор, которому нотариус направил это волеизъявление, внес запись о переходе права в реестр.

За сто лет действия БГБ (гражданский кодекс Германии) судебная практика выработала следующий подход относительно последовательности этих действий. Неважно, что было сначала - соглашение или запись (разумеется, обычно соглашение предшествует записи, но могут быть и обратные случаи, с ними-то и сталкивались суды). Право переходит в момент совершения более позднего из этих двух действий.

Какое это имеет отношение к российской практике в сфере недвижимости?

Самое непосредственное. Да, у нас нет однозначно принятой доктрины вещного соглашения (Auflassung). Но нечто похожее на него - это совместное заявление продавца и покупателя в Росреестре о регистрации перехода права. Более того, по нашему праву кроме этого соглашения (и, разумеется, записи в реестре) нужно, чтобы это заявление было основано на действительной обязательственной сделке (ст. 218 ГК). Например, купле-продажи.

Теперь, собственно, практический пример, который невозможно решить, не зная описанного выше немецкого подхода (собственно, в этом и польза сравнительного правоведения).

Представим, что некто А. был назначен наследником в завещании Х. У него было еще два наследника по закону, которым не причитается обязательная доля.

Х. умер, А. вступил в наследство, зарегистрировал за собой собственность и подарил унаследованную недвижимую вещь Б. На имя последнего была внесена запись о переходе права собственности.

Параллельно один из наследников оспорил завещание и суд признал его недействительным. Представим, что запись о праве собственности Б. в суде не оспаривалась.

Что это означает? Что А. никогда не был собственником (несмотря на запись в реестре), стало быть, не мог передать это право Б. (так как никто не может передать прав больше чем имеет сам), он тоже не собственник (хотя и записан в реестре). Собственниками вещи являются А. и два других наследника в силу закона, у каждого из них по 1/3.

Представим, что А. смог договориться с другими наследниками, они отказались от своих долей в наследстве в пользу А. И уже после этого А. подтвердил в соглашении с Б., что дарение в силе.

Спрашивается, надо ли «перерегистрировать» право собственности Б. на подаренную ему вещь по новому основанию? Как это сделать процедурно? Погасить старую запись о собственности Б. и внести новую? Как быть с предыдущей записью о собственности А., надо ли ее как-то объявлять вообще не имевшей силы? Или достаточно нового заявления А. (ставшего собственником в силу наследования) и Б., помещенного в регистрационное дело вместе с новым соглашением о том, что А. и Б. подтвердили дарение?

Если принять немецкую догму о том, что порядок распорядительного волеизъявления не имеет значения, то никаких новых записей вносить не надо, достаточно лишь приобщить в материалы регистрационного дела новое соглашение, новое заявление и изменить основание для регистрации права Б. Он станет собственником с момента подачи заявления.

Если этому подходу не следовать, то надо сделать следующее. Как-то отразить в реестре, что запись о праве А. никогда не имела юридической силы (так как завещание было признано недействительным), погасить запись о собственности Б., затем опять зарегистрировать право собственности А. (как единственного наследника по закону), а затем внести запись о переходе права собственности к Б. на основании нового соглашения.

Надо ли доказывать, что второй путь запутанный и сложный, а первый - простой и элегантный?

Можно вспомнить еще массу похожих случаев. Например, некто зарегистрировал право собственности на постройку, она оказалась самовольной, и по иску зарегистрированного в реестре лица она была легализована. Надо ли «перерегистрировать» право? И так далее.

Кстати, раз уж заговорили о праве недвижимости. Мои коллеги их Пепеляев Групп завели отдельный канал про это. На нем публикуются новости и аналитика из этой сферы права.

Подписаться можно по этой ссылке.

Михаил Церковников правильные слова написал.

Мне очень нравится идея, когда все практикующие юристы (неважно - адвокаты, судьи, прокуроры, юрисконсульты) это члены одного bar’а.

Почему это важно, Михаил написал. От себя добавлю, что я считаю главным общие этические стандарты для всех представителей юридической профессии.

Надеюсь, что мы до этого дорастем в обозримом будущем.

Верх.суду теперь надо признать экстремистскими:

- вашингтонский обком;

- бильдербергский клуб;

- всемирную масонскую ложу;

- рептилоидную клику;

- собрание сионских мудрецов;

- организацию Чипа и Дейла (просто по фану).

Ассоциация юристов России вручила звание «Юрист года» С.С. Собянину.

Смело! Это практически фронда по нынешним временам.

Кажется, главные распространители омерзительного, отвратительного псевдоюридического канцелярита - это даже не чиновники исполнительной власти (которые прикрывают им отсутствие смыслов в том, что они делают).

Это правоохранительные органы. Всякие прокуратуры, полиции и прочие фсб.

Читаю в новостях.

В Иркутской области задержали подозреваемых в жестоком бытовом убийстве подростка.

Местный следственный комитет говорит, что подозреваемые «на почве малозначительного словесного конфликта стали наносить им [потерпевшим] телесные повреждения».

Почему в пресс-релизе нельзя написать «после словесной перепалки они начали избивать потерпевших»?

Я не понимаю, почему вместо нормального языка, понятного и доступного людям, надо пользоваться этими чудовищными казенными оборотами для того, чтобы высказать такую простую мысль?

Разумеется, этот кликабельный заголовок - повод задуматься о том, что такое выпавший на земельный участок снег.

Снежный покров на участке - это очевидно движимая вещь (но не составная часть земельного участка).

Причем, видимо, движимая вещь появляется в момент, когда снег ложится на участок или его составные части. Снежинки, которые находятся еще в воздухе, вещами не являются.

Любопытно, что ни один из указанных в ГК способов приобретения права собственности, для приобретения права собственности на снежный покров не подходит. Наверное, самый близкий - это приобретение права на бесхозяйную вещь. Но, строго говоря, для применения этой нормы нужна вещь, у которого нет собственника.

Снежный покров, как я уже написал, становится вещью с момента как он образовался на участке. И в этот же момент собственник участка приобретает право собственности на него.

Кроме того, в ст. 225 ГК написано, что право собственности на бесхозяйную вещь приобретается по общему в силу приобретательной давности.

Для движимых вещей она составляет три года. Пока в Россию все еще приходят календарные весна и лето и сезоны сменяют друг друга (в отличие от принципа сменяемости власти и президента Путина). Поэтому приобрести право собственности на снеговой покров в силу давности, увы, не получится.

Можно предположить, что одну юридическую секунду выпавший снег является бесхозяйным, а потом приобретается собственником участка по ст. 225. Но это довольно искусственное объяснение. Ведь собственник может даже не знать о том, что у него на участке выпал снег, а без волевого момента приобретение собственности выглядит сомнительно.

Выходит, надо искать какое-то другое объяснение, почему только собственник участка имеет право на выпавший на него снег.

Когда снег ложится в границах земельного участка, он попадает в сферу исключительного господства собственника участка и поэтому никто кроме него не может притязать на снежный покров. Следовательно, он может принадлежать только собственнику участка

Как известно, 5 лет открытого владения движимой вещью (15 лет - недвижимой) превращают простое владение в право собственности.

То есть, время преобразует неправовое состояние переходит в правовое.

Если следовать этой логике, то 5 (или 15) лет простого сожительства (конкубината) должны превращать его в брак.

Хорошая законодательная инициатива для какой-нибудь "Единой России" в будущий Год семьи.

Небольшой комментарий к последнему делу Конст.суда об арбитрабильности споров о недвижимости

Я убежден, что учебник - это самый сложный жанр юридической литературы. Надо писать кратко, но содержательно, ясно и интересно.

Была попытка написать учебник частного права, когда я преподавал в ВШЭ, я даже писал какие-то главы, которые были мне распределены. Но, насколько я знаю, учебник так и не вышел.

Единственный учебник по частному праву, в написании которого я участвовал, это учебник Томского университета под ред. Е.С. Болтановой.

Я очень удивился, когда Елена Сергеевна любезно пригласила меня стать соавтором учебника. У меня нет никакой аффиляции с Томском или Томским университетом (кроме близкой дружбы с несколькими его выпускниками).

Так или иначе, я согласился и стал частью авторского коллектива.

В учебнике общей части гражданского права я написал главу об обеспечении, а в томе по особенной части - параграфы об общих положениях об аренде и о лизинге.

На мой взгляд, мне особенно удался параграф о понятии аренды. Недавно я заметил, что этот том учебника появился в Консультант Плюс и поэтому решил рассказать о нем.

Так что если вы пользуетесь этой системой, он вам доступен.

Первый том учебника (в котором я являюсь автором главы об обеспечении обязательств) есть в продаже в формате электронной книги вот здесь.