#Пятничное

Это фото я сделал в Люксембурге.

Если бы этот объект был бы построен в России, возможно ли было бы зарегистрировать на него право в реестре недвижимости, и если да - то к какому виду недвижимости его следовало бы отнести?

Скоро май, а это традиционное время для всяких юридических конференций. Мне прислали приглашения на четыре публичных мероприятия, я от всех отказался. Особенно удивило приглашение выступить на том, что сейчас называется «Петербургский международный юридический форум». Позвали выступать в блоке, который посвящен обороту недвижимости. В панели спикеров - чиновник, чиновник, чиновник, депутат, чиновник, депутат, я. Обещали еще приветствие президента Путина.

От участия в этом мероприятии я тоже отказался.

Почему-то «Одноэтажная Америка» Ильфа и Петрова в подростковом возрасте прошла мимо меня. Сейчас с удовольствием читаю ее по утрам за кофе и наслаждаюсь прекрасным литературным русским языком.

Читаю главу про Калифорнию и натыкаюсь на такой фрагмент про нефтяной бизнес США тридцатых годов прошлого века: «Впрочем, сосут нефть не только крупные компании. Сосут – так сказать, в индивидуальном порядке – и местные жители, владельцы домиков и фордиков. Они делают скважину рядом с нефтеносными землями компаний прямо в своем садике, в гараже или гостиной и сосут себе полегоньку несколько галлонов в день. Такой способ добычи американцы называют почему-то “дикой кошкой”».

С удовлетворением подумал, что у коллег, которые слушали мои лекции по праву недвижимости, этот факт удивления вызывать не должен.

Установка кондиционера на внешней стене многоквартирного дома

Удивительно, но сегодня мы будем хвалить ... гражд. коллегию верх.суда!

Это, конечно, очень странно. Обычно то, что пишут судьи этой коллегии, вызывает у меня или недоумение, или оторопь, или смех.

Но определение, о котором я хочу рассказать, вызвало у меня самые положительные эмоции.

Речь идет об определении № 5-КГ22-150-К2.

В этом деле обсуждается очень важный вопрос - может ли собственник квартиры по своему усмотрению устанавливать на внешней стороне дома внешний блок кондиционера.

Есть такое забавное понимание право собственности на квартиру, которое исходит из взгляда на внешние стены дома на уровне квартиры как части квартиры (вроде бы именно так понимают собственность на квартиры шотландцы).

Собственно, видимо, этот взгляд является господствующим и среди обывателей в России. Для того, чтобы убедиться в верности этого предположения, достаточно посмотреть на фасады многоквартирных домов в наших городах.

Они усеяны внешними блоками кондиционеров. Если они висят на внешних стенах старых советских панельных домов, это еще можно стерпеть.

Но когда кондиционеры уродуют фасады красивых зданий (я говорю даже не памятниках архитектуры, а, например, о вполне симпатичных сталинских зданиях в центре Москвы, которые покрыты блоками кондиционеров), это терпеть невозможно.

Мне эти белые блоки напоминают белых могильных червей, которые вылезли для того, чтобы сожрать красоту старых домов!

Для того, чтобы защищать фасады зданий от этого уродства, есть достаточно простой правовой механизм: правила об использовании общего имущества многоквартирного дома.

Конечно же, внешние стены дома - это то, что по своему существу входит в состав общего имущества. А это, в свою очередь, означает, что любое использование любой части внешней стены должно осуществляться по правилам об использовании общего имущества. То есть, нужно согласие 2/3 собственников квартир. Нет согласие - нельзя и кондиционер вешать.

Именно такой спор и стал предметом рассмотрения в верх.суде. ТСЖ потребовало демонтировать внешний блок кондиционера, так как собственник квартиры установил его без разрешения общего собрания. Первые две инстанции согласились с ТСЖ, кассация – отменила и сказала, что размещение блока кондиционера не является использованием общего имущества (это, конечно, очень странно и заставляет задуматься о квалификации судей, вынесших этот судебный акт).

Гражд.коллегия верх.суда отменила кассационное определение и – зачем-то направив дело на рассмотрение в кассационный суд (почему-то судьи гражд.коллегии панически боятся сами окончательно разрешать правовые вопросы) – сказала, что (1) размещать кондиционеры на внешней стене многоквартирного дома означает пользоваться общим имуществом здания, а значит (2) на это должно быть получено согласие других собственников квартир в здании.

Конечно, я не думаю, что у нас массово начнется антикондиционерная кампания (кстати, хороший вопрос о том, подвергается ли такой иск ТСЖ действию давности; на мой взгляд, нет). Кроме того, у нас же – по меткому выражению председателя Лебедева «нет прецеНдентного права», поэтому обычно нижестоящие суды общей юрисдикции просто не обращают внимания на результаты деятельности гражд. коллегий верховного суда (что, может быть, и правильно, потому что они, как правило, внимания не заслуживают).

Но, в любом случае - да здравствуют наши города, свободные от домов, изуродованных отвратительными кондиционерными блоками!

​​На моем YouTube канале - новое видео. Пообсуждали с коллегами (Андрей Рыбалов, Татьяна Краснова и Михаил Бочаров) проблемы понятия недвижимой вещи.

Мы не углублялись в практические тонкости, а говорили скорее о том, как понимать нормы Гражданского кодекса о недвижимых вещах, их составных частях, сложных недвижимых вещах и единых недвижимых комплексах (ст. 130, 133, 133.1, 134).

На вкус, получилось содержательно, интересно и полезно для тех, кто захочет системно подойти к пониманию того, что есть недвижимость по российскому частному праву.

Ссылка на запись - здесь.

Я всегда искренне считал ФАС Уральского округа лучшим кассационным судом в России.

Это объясняется многими факторами, о которых сейчас не время и не место рассуждать. Солнце было не без пятен (о них тоже - не время и не место), но тем не менее, это совершенно точно лучшая кассация в системе арбитражных судов.

При ФАС УО всегда действовал очень неплохой научно-консультативный совет (НКС), который давал, как правило, дельные рекомендации по сложным правовым вопросам, которые возникали в практике судов. Я - в свою бытность сотрудником судебной системы - очень любил в нем участвовать, это всегда было очень познавательно и полезно для всех.

На днях я наткнулся на рекомендации НКС при ФАС УО по вопросам применения законодательства о недвижимости (№ 2/2022).

Увы и ах, ошибка на ошибке!

Из того, что зацепило больше всего.

Собственник подземного сооружения не имеет права выкупать земельный участок, под которым оно расположено (п. 6). Даже если вход в это сооружение находится на поверхности этого участка. Ему предлагается удовольствоваться... сервитутом!

По всей видимости, авторы этого ответа считают, что земельный участок - это поверхность земли. А сооружение не находится на поверхности (ст. 39.20 ЗК говорит об участках "под" даниями и сооружениями").

Ну ведь даже в ГК написано, что земельный участок включает в себя пространство над и под поверхностью (п. 3 ст. 261). Почему у собственника подземного сооружения есть право на выкуп? Да потому что эта норма - раз уж у нас изначально в ГК не получился т.н. "единый объект" - имеет своей целью "стянуть" в одни руки участок и расположенные в его пределах постройки. Это паллиатив единого объекта. Жаль, что норма была истолкована неправильно.

Другая рекомендация: можно ли принудительно устанавливать сервитут в отношении земельного участка, изъятого из оборота? Это п. 8 рекомендаций.

Конечно нет. Потому что сервитутом обременяется вещь, а объекты, изъятые из оборота - это не вещи (см. обновленную ст. 129 ГК). ЗК, кстати, тоже идет по этому пути и говорит, что в отношении изъятых из оборота земель невозможно совершение никаких сделок.

Установление сервитута - это сделка. То, что у нас подавляющее большинство сервитутов устанавливается принудительно - это "советсткость", которую надо изживать. По классике принудительные сервитуты - это исключение из общего правила, это явление, которое должно встречаться один раз в двадцать лет на всю страну. А у нас это из серии "ахаляй-махаляй", увы... Никакого уважения к частной воле!

Раз в отношении изъятых участков нельзя устанавливать добровольные сервитуты, то и принудительные тоже нельзя. Это же так просто, на уровне школьной математики.

Или еще пример (п. 1). Арендатор публичного земельного участка пошел и оспорил нормативный акт госоргана, которым был установлен размер базовой ставки арендной платы за участки в этом муниципалитете. Могут ли другие арендаторы пересчитывать арендную плату в связи с этим?

Конечно да, потому арендная плата за публичные земли - нормативная. Это означает, что о ней стороны договора аренды не договариваются, она норм. актом устанавливается. Если акта нет - это означает, что для всех арендаторов она не установлена. Поэтому надо применять плату из предыдущего норм. акта.

Но НКС ФАС УО говорит - нет, только тот, кто выиграл дело об оспаривании, может требовать пересчета. А остальные арендаторы, кто не участвовал в этом деле, нет. Это чудовищно просто....

В общем, ФАС УО - суд хороший, но советы ему по вопросам права недвижимости ему дают неправильные.

Небольшое пояснение к опросу. В Гражданском кодексе есть такое понятие: решение гражданско-правового сообщества. Собственники недвижимости в закрытом коттеджном поселке являются таковым. Сообщество может принимать решения, обязательные для всех членов сообщества. Оно может это делать в двух случаях. Первый - когда это установлено законом (про правила поселков в законе ни слова). Второй - когда все члены сообщества единогласно хотят принять какое-то решение. Это и есть наш случай. Следовательно, когда-то все собственники недвижимости единогласно проголосовали за то, чтобы поселок был child free. Пусть все юридически устроено так, что всякий новый покупатель недвижимости должен присоединиться к правилам, иначе он не сможет купить недвижимость в поселке.

Почему-то очень мало пишут и говорят о деле ростовских судей. Хотя это огромный скандал. Судя по прессе, председателя и зампреда областного суда обвиняют в коррупции, у последней дома нашли огромные залежи наличных денег, больше 200 млн. руб.

Речь всего идет о 32 фигурантах в деле, из которых 14 - действующие судьи. Из всех обвиняют в создании преступного сообщества, зарабатывающего на взятках. Прямо этакая операция Grey lord (когда ФБР зачищало от коррупционеров суды Чикаго) а-ля рюс.

В общем, если интересно - погуглите.

Мне особенно нечего добавить к этой новости. Я о «южнорусской судебной аномалии» в свое время уже писал.

Прочитать можно здесь.

Коллеги, недавно у нас вышли две отличные статьи по подрядным спорам от Николая Андрианова, который является большим специалистом в этой сфере:

Подрядчик нарушил срок из-за неисполнения обязательств заказчиком: что ему грозит?

Выдано отрицательное заключение экспертизы проектных работ. Отвечает ли за это проектировщик?

На Ютубе есть замечательный ролик Корнея Чуковского про канцелярит. На 19:23 он восклицает: «Этот чудовищный язык проник даже … в диссертации по гуманитарным наукам».

Да ведь сейчас их только так и пишут! А еще и законы, и иски, и судебные решения и проч.

У Чуковского хорошо: канцелярит чаще всегда используется для того, чтобы скрыть истинный смысл делающегося, чаще всего обратный тому, о чем пытается писать любитель канцелярита.

Я по мере своих сил боролся с редакторами юридических текстов, которые всегда почему-то стремятся исправить мой письменный язык на мертвенные канцелярские обороты.

Люди, сходившие с ума по Кашпировскому и Мавроди, не могли не породить Блиновскую. После этого странно слышать про «самую читающую страну» и «самое лучшее образование в мире». Я даже во самое вкусное мороженое после этого верить не могу ))

На одной из последних лекций по праву недвижимости обсуждали хороший вопрос об аренде объектов, изъятых из оборота. Здесь я вижу два пласта вопросов - об объекте аренды и о регистрации этого договора.

Понятно, что для того, чтобы заключить и даже исполнить договор аренды, вещь - как объект - не нужна. Не нужна и собственность у арендодателя. Аренда - это договор об обеспечении одним лицом (арендодателем) спокойного пользования объектом аренды.

Договор аренды порождает обязательство арендодателя обеспечить арендатору пользование. Оно аналогично в чем-то, скажем, гарантии продавца о том, что вещь - качественная, но при этом даже более содержательное - например, арендодатель - собственник торгового центра - должен обеспечить физическую возможность арендатору секции вести торговлю.

Для того, чтобы принять на себя такое обязательство, объект аренды не обязательно должен быть вещью (это может быть, например, часть вещи - комната в офисном здании, торговая секция, пять квадратных метров, часть крыши), а арендодателю не нужно (хотя и желательно) быть его собственником.

Так и в случае аренды объекта, изъятого из оборота - например, Мавзолея на Красной площади. Это не вещь (он как памятник архитектуры изъят из оборота, поэтому вещью не является), у Российской Федерации на него нет права собственности в смысле Гражданского кодекса (это т.н. публичная собственность, господство по публичному праву). Поэтому, разумеется, обеспечить пользование арендатору Мавзолеем она (РФ) способна.

Более тонкий вопрос - представим, РФ готова отдать Мавзолей в аренду на три года. На первый взгляд, договор договор должен быть зарегистрирован под страхом непротивопоставимости его третьим лицам (п. 3 ст. 433). Однако это невозможно, так как Мавзолей - не недвижимая вещь, его не должно быть в реестре недвижимости (в теории; на практике, я уверен, он там есть, и право собственности РФ было зарегистрировано задолго до изменения ст. 129 ГК и исключения объектов, изъятых из оборота, из числа вещей).

Но, я думаю, что положения ГК о регистрации договоров аренды недвижимости к такого рода объектам вообще не должны применяться, ведь они же - и не недвижимости. Это совсем другой вид аренды, про регистрацию таких договоров в ГК нет ни слова.

Практическое же значение эти рассуждения должны когда-нибудь получить для случаев аренды земельных участков, изъятых из оборота. Например, лесные земельные участки могут быть только в федеральной собственности, это означает, что они - не вещи по ГК (ст. 129), то есть, не недвижимости. Право РФ на такие участки регистрировать в реестре не нужно.

Однако их, разумеется, можно сдавать в аренду. Если такой договор будет заключен на три года, возникает вопрос - надо ли его регистрировать? Если в реестре недвижимости нет записи о собственности РФ на лесной участок, то и зарегистрировать его в принципе невозможно. Поэтому и регистрация договоров аренды таких участков в принципе не должна обсуждаться.

Да что вы знаете о причинно-следственной связи!


====================

#пятничное

Ого, это как-то прошло мимо меня.

При принятии нашумевшего закона об электронных повестках депутаты от КПРФ заявили о том, что они не успели прочитать почти 150 страниц законопроекта за 2 часа, который им дали для этого.

Депутат Останина вообще сказала, что это неуважение к депутатам. И предложила "хотя бы сделать вид, что мы заботимся о наших гражданах".

А Володин на это заявил, что это саботирование решений (чьих?). И вместо того, чтобы рассуждать, лучше б депутаты "встали плечом к плечу с ребятами" (с какими?).

В общем, очень любопытная, хоть и робкая попытка поднять голос...

В парламент внесен законопроект, который устанавливает, что если студент обучался в университете за счет государства, то он обязан проработать после его окончания три года по распределению.

В общем, всё как в Советском Союзе, все как любит поколение шестидесяти-семидесятилетних, которое сейчас составляет политический класс в России ("какое вкусное было мороженое в СССР" и прочие мантры).

Отличие только в том, что по законопроекту можно отказаться от работы по распределению, но тогда надо будет государству возместить стоимость обучения.

Законопроект внесен региональным парламентом (Татарстан), поэтому с вероятностью 99,99% он не будет принят (это такие традиции современного российского парламентаризма).

Однако сам по себе этот факт в очередной раз является поводом задуматься о том, что составляет существо права на "бесплатное высшее образование".

Первый подход - это проявление "социального государства". Оно - государство - за счет средств всех налогоплательщиков содержит университеты. Оно обеспечивает, чтобы самые достойные выпускники школ могли бесплатно в них учиться.

Но при таком подходе никакой обязанности у тех, кто отучился за счет государства быть не должно. Обеспечение высшим образованием - это "предоставление" со стороны государства гражданам, совершаемое просто потому что это социальное государство. Оно не может ничего требовать за это.

Второй подход - то, что возможность получения высшего образования является "платной опцией" для граждан, а государство не обязано обеспечивать всем и каждому возможность учиться в университете бесплатно.

Оно может это делать - но для тех, кто талантлив, но не имеет возможности платить за учебу в университете.

Однако при таком подходе государство очевидно не должно напрямую финансировать университеты из бюджета. Ведь из бюджета финансируют только то, что служит реализации обязанностей государства.

Строго говоря, университеты должны быть независимыми от государства заведениями, которые учат за деньги (частные или государственные, выделяемые в качестве оплаты учебы наиболее способных выпускников школ).

И, конечно, не должно быть никаких "бюджетных мест". Должно быть целевое финансирование школьника, успешно сдавшего ЕГЭ, которое он может отдать в интересующий университет.

И вот здесь еще одна развилка: это финансирование производится потому что государство - социальное, и тогда выпускник не должен ничего государству. Или же - потому что государство что-то хочет взамен. Например, три года работы на него.

После таких рассуждений глупость предложения этой "трехлетней барщины XXI века" становится особенно заметна.

Наконец дошли руки до громкого определения эк. коллегии верх. суда о качестве юридических услуг.

Мне показалось, что судьи (докладчик - судья Грачева) очень старались написать хорошо.

Но получилось не очень, довольно сумбурно и противоречиво. Да еще и в конце определения допустили грубую ошибку.

Почему - можно прочитать на Шортриде здесь.

Поскольку текст важный для всего юридического сообщества, мы решили сделать его открытым.

После прочтения всех комментариев я убедился, что наш законодатель, конечно, ошибся, создав несколько моделей по поводу найма труда.

Видимо, правильным было бы оставить одну: наем труда, "внутри" которой стороны как из конструктора могли бы собирать свой договор: приложение усилий/достижение результата, отвечает за достижение цели/не отвечает за достижение цели, платят просто за труд/за результат и проч.

Это как с личным обеспечением: у нас есть две модели - поручительство и гарантия. И есть путаница, например, как быть если в гарантии стороны заложили связь ее с обеспеченным долгом?

Правильно было бы иметь одну модель личного обеспечения, "внутри" которой стороны бы собирали обеспечение под себя.

Я понял, что уже довольно давно не делал стримов.

Давайте сделаем его в субботу, 6 мая, в 20.00 по Москве.

Стрим пройдёт на моем ютуб-канале. Ссылка - здесь.

Вопросы - о частном праве, юридическом образовании, да и не на правовые темы - задавайте в комментариях к этому посту.

Рекомендации по составлению вопросов- вот здесь.