Про риск-менеджмент

Инвестиции могут приносить не только прибыль, но и убытки, поэтому умение управлять рисками - ключевая компетенция человека, который называет себя инвестором.

Сейчас рынок сильно неопределен, а потому нет смысла строить торговые планы на основе факторов, которые нельзя контролировать.

Например. Можно не покупать квартиры по доверенности, или с неподтвежденными расчетами в истории переходов права, или с наследством в анамнезе, эти риски легко контролировать.

А вот строить загородные поселки в расчете на привлечение инвесторов, которые используют льготную ипотеку для того, чтобы получать доход между платежом в ипотеку и арендным доходом оказалось весьма опрометчиво, решением регулятора первоначальный взнос вырос до 30 процентов, размер кредита порезали вдвое.

Кроме того, часть девелоперов и не мыслила сдавать объекты в аренду, рассчитывая только на высокую прибыль, заложенную в смету на строительство дома и благоустройство участка. Теперь все поселки, росшие по такому принципу, рискуют дефолтнуться и втянуть в дефолт всех инвесторов. 

Арендного дохода нет, а кредитного плеча для прошлой модели недостаточно.

Не стоит рассчитывать на действие нерыночных механизмов. Ты не можешь контролировать действия маркетмейкера, ЦБ РФ. 

Когда начнет снижаться ставка, оставившая рынок без ипотечной ликвидности? Можно только гадать.

Чем дольше рынок останется без ликвидности, тем глубже может откорректироваться.

Очевидно, что цена все равно вернется к прошлым значениям и улетит дальше.

Вопрос в том, как долго будет длиться неопределенность и хватит ли у флиппера запаса прочности.

Несмотря на неопределенность, рынок филиппинга горячий, люди идут в сделки, используют кредитное плечо, привлекают инвесторов под разные схемы оформления отношений.

Удивляться нечему. Вопреки пессимистичным прогнозам, 2023 позволил выйти из всех проектов, покупатели поддержали рынок, несмотря на титанические усилия ЦБ по его торможению. 

Отложенный спрос оказался настолько высоким, что рынок простил все и вознаградил людей за инициативу, решительность и силу намерения к победе.

Однако полагаться исключительно на везение плохой план. Потому что успешная игра с огнем провоцирует идти все дальше и дальше, в самое сердце трепещущих языков пламени.

Люди, вышедшие сухими из воды и уверовавшие в свое серийное везение, обладают огромной притягательностью и силой убеждения, однако инвестору шагать в сделку на эмоциях решительно противопоказано.

Сегодня выскажу свое личное мнение о привлекательности той или иной схемы сотрудничества с флиппером с точки зрения управления рисками инвестора.

Начну со схемы, которой пользуюсь сам. 

1. Инвестор выкупает объект на себя, флиппер делает ремонт за свой счет, прибыль делится пополам. Здесь для инвестора риск всего один. Из-за ошибки флиппера можно ничего не заработать или заработать не то, что было обещано. Шансы потерять деньги критически малы, если хорошо отработать юридические риски на входе.

Далее:

2. Инвестор выкупает объект и делает ремонт за свой счет, прибыль делится пополам или 30/70 в пользу инвестора. На неопределенном рынке риск потерять деньги многократно усиливается, потому что возможность взыскания с ошибшегося серийного флиппера призрачна, ошибка становится серийной и и собственного имущества человека может не хватить.

3. Разного рода заходы инвестора с ипотекой. Здесь можно соглашаться лишь на тот вариант, когда флиппер делает ремонт за свой счет.
В неприкосновенном запасе стоит держать платежи по кредиту на 6-9 месяцев. На всякий случай. Если флиппер обещал платить за ипотеку, но по каким-то причинам не может этого сделать. Чтобы не дефолтнуться и не испортить себе кредитную историю. Напрочь.

4. Схема фиксированных выплат. Квартира оформляется на инвестора, флиппер делает ремонт за свой счет и управляет проектом ограниченное время, по истечению оговоренного срока инвестор продает квартиру, забирает свое и отдает флипперу остаток.

По сути, как и до того, как рынок филиппинга стал горячим, в ходу были лишь первая и 4 схема.

На нынешнем рынке рекомендовал бы четвертую и несильно жадничать, 20-24 процента годовых здесь самое то.

От управления коммерческими рисками перехожу к рискам налоговым, здесь сила в знании, легко влететь не по-детски.

Например, при расчете с валютным нерезидентом по сделке наличными, штраф составляет 100 процентов от стоимости сделки (квартиры).

В среду, в 19.30 по Москве состоится открытый прямой эфир с налоговым консультантом, Екатериной Ахметшиной, участницей Клуба Инвесторов и Аналитиков

•⁠ ⁠ошибки на первичном и вторичном рынке недвижимости;
•⁠ ⁠ошибки нерезидентов;
•⁠ ⁠об использование недвижимости в предпринимательской деятельности;
•⁠ ⁠способы оптимизации налогообложения.

Прибыльных сделок и хорошего вечера.

Коллеги, начали открытые показы в ЖК Огни-2, первому покупателю показали в 8.15, о нем стоит рассказать отдельно.

Было очень интересно отработать этого потенциального покупателя, потому что достойные противники на рынке встречаются редко.

Первоначально сложилось мнение, что девушка хорошо прошаренный риэлтор, потому что в гетконтакте телефон бьется как Маша 2 столицы (имя изменено).

Но потом проверка в боте показала, что профиль человека не похож на пофиль риэлтора.

Девушка вела себя так, что готова вот-вот выйти на сделку, типа из региона прилетела, завтра в 13 часов улетаю.

Однако телефон московского оператора и аккаунт в боте не пустой, есть ссылки на соцсети. Номер не похож на симку, которую купили для того, чтобы звонить по объектам без риска того, что потом риэлторы измучают обратными прозвонами.

Девушка требовала все документы, так обычно себя ведут покупатели, которые действительно торопятся.

В ответ получила краткую справку по составу и сутевой части правоустановки, историей перехода права из которой очевидно, что с документами в порядке и для торга аргументов искать нечего.

Люди, которые покупают новостройки, как правило, подкованы юридически, но в очень узком диапазоне юридических знаний.

В этом диапазоне девушка немного плавала, потому что задавала много лишних вопросов по формулировкам в справке, понятным любому юристу с опытом работы по оформдению новостроек.

В части, касающейся торга, она манипулировала старой риэлторской телегой на тему того, что одно дело хотелки в рекламе, другое дело - цены реальных сделок, хотя было понятно, что у нас достойная планировка и цена на нее в нижнем пределе конкурентного диапазона.

По части торга это замыленный левый прогон, если его не используют в сочетании с каким-то неустранимым недостатком, он в квартире есть, но увидеть его можно только на месте, эта возможность прошла мимо ее глаз.

В качестве контраргумента по существу просто скормили
информацию о том, что у нас в субботу назначен открытый показ и наша задача выйти на справедливую рыночную цену.

Итого по анализу профиля, который на сегодняшнем рынке надо вести по каждому контакту.

Профиль этого покупателя похож на профиль человека, который считает себя знатоком рынка новостроек и продвинутым инвестором, а потому пытается выкружить объект для инвестиций или для перепродажи, делает это для себя, поэтому практикуется редко.

Манипуляция срочностью покупки и стиль поведения - подготовленная декорация, а показали в 8.15 потому, что по законам жанра первого покупателя приводит Бог и чем черт не шутит.

Предполагаю, что взвесив свою переговорную позицию с точки зрения возможности существенного торга, девушка перешла к следующей фазе процесса - поставила сердечко и потерялась, пообещав перезвонить. Вероятно ждет движение цены вниз.

В Москве продается не одна новостройка.

В целом заход оценен позитивно, исполнено талантливо, не хватает глубины проработки схемы, внимания к мелочам и купеческого шика.

Однако, с учетом среднего уровня контрагента по новостройкам в рекламе, телега должна работать.

Начинаем прямой эфир по налогам, вопросы пишите в комментариях к этой записи

Коллеги, привет. Публикую очередной дайджест самых читаемых статей от инвест-мэтров

🔸Кейс про передачу объекта коммерческой недвижимости в управление

🔸Можно ли создать пассивный доход на инвестициях в склады

🔸Доходный гараж. Итог за 2 года

🔸Куда можно вложить 61 млн рублей

🔸Риск-менеджмент в инвестициях

🔸Стоимость кухни в проекте по флиппингу

🔸Быть хорошим выгодно?


✅ Подписаться в один клик на все каналы здесь (функционал доступен на обновленной версии Telegram).

➡️ По вопросам включения вашего канала в «Инвест-Мэтры» писать @investmetrydigest

Про правду

Пока не могу найти, кому принадлежит мысль о том, что у правды может быть три градации

1. Фактическая
2. Абсолютная
3. Неумолимая

Фактическая - как точное соответствие информации каким-то фактам. 

Например, мужчина и женщина хотят снять номер на час, на вопрос администратора: вы муж и жена - люди отвечают "да", потому что каждый из них находится в браке, и будут правы.

Абсолютная правда в том, что они не в браке друг с другом, а потому должны ответить отрицательно.

Неумолимая правда состоит в том, что человек, который находится в браке и честен с самим собой, не оказался бы в подобной ситуации.

Однако понять разницу в градациях честности может только человек, который обладает достаточным объемом предметной информации.

Например, для ребенка неумолимая правда состоит в том, что Дед Мороз существует, потому что а) под елкой появляются подарки б) информация о существовании Деда Мороза получена из источника, который считается абсолютно надежным, от его собственных родителей.

А теперь от туманных параллелей к теме канала.

Фактическая правда о флиппинге состоит в том, что сделки по-прежнему окупаются, значит заходить в сделки есть смысл.

Абсолютная в том, что конкуренция сильно выросла и окупаемость невысокая, а объем работы и требуемых навыков для ведения проекта большой.

А неумолимая в том, что рынок сейчас определяется нерыночными механизмами, и направленность действий маркетмейкера в том, чтобы ограничивать спрос. 

А значит любая сделка может стать убыточной в любой момент.

И это довольно простое объяснение везению новичка, счастье в неведении.

Коллеги, привет.

Примерно 3 недели назад увидел перелом тренда спроса, однако для закрепления тенденции надо было выждать 3 недели для того, чтобы понять истинное движение.

Все, чьи объекты находятся в экспозиции, начали ощущать усиление конкуренции за покупателя.

До конца апреля мы не увидим массового снижения цен предложений в ЦИАН, однако точечные сделки будут идти с дисконтом.

Если к концу апреля мы не увидим снижения ставки рефинансирования, начнется коррекция рекламных цен, которую поддержит сезонный спад.

Насколько она может быть глубокой?

Значительного снижения цен ожидать не стоит, отложенный спрос пока не реализован, его притормаживает негативный информационный фон, который форсят ЛОМы и СМИ.

Банки начали снижать ставки по депозитам, но 15 ставку на три месяца можно получить во многих местах.

Появляются сообщения о том, что к лету стоит ждать крупных изменений и продления льготных программ.

Застройщики сокращают выдачу квартир в рекламе, это защитная реакция на снижение спроса

В целом рынок филиппинга 2024 пока обещает быть сложным, следим за развитием ситуации

Хорошего дня.

Запахло весной.

Коллеги, привет. 

Тут в Клубе флиперов увидел сообщение о том, что год-полтора назад люди сомневались в целесообразности и эффективности хомстейджинга.

Да что говорить о хомстейджинге. 

В 2019 году практически 100 процентов людей, включая риэлторов, буквально били себя пяткой в грудь, утверждая, что капитальный ремонт не окупается.

Потому, что каждый будет делать ремонт под себя. В 2023 не менее 8000 человек из Клуба Флипперов без зазрения совести делали кто под себя, кто под покупателя и делились доходными кейсами.

В 2020 году от многих риэлторов слышал о том, что никакой сезонности в риэлторском бизнесе не существует.

А вот сегодня запахло весной и количество звонков по объектам растет. 

Обычно весенний сезон начинается после первых ярких солнечных дней. Вместе с весенним солнышком и сонной природой пробуждается покупатель, снова не дождавшийся обещанного падения цен на 30-50 процентов.

И да, начинается вторая волна спроса короткого сезона, несмотря на то, что количество предложений в ЦИАН продолжает рост, в том числе и по фильтрам квартир с ремонтом.

Самая сильная, третья волна начнется в начале апреля. Надо ловить момент, если не хотите уйти с продажей на август-сентябрь.

С точки зрения ускорения реализации объекта отлично работает заход в цену снизу с торгом, который может идти не только вниз, но и вверх.

Из последних кейсов:

Однушка на Славянском бульваре, 15

Убитыш с наследством больше года.

Площадь 28.5 метров.

Заход в цену 11990, первые оферты 11 и 11.2

Обычно в этот момент собственника мотивируют на предмет того, что рынок сейчас таков и больше в этот момент из него не выжмешь.

Однако жизнь в этот день не заканчивается, а потому мы работаем с адаптацией открытых показов под потребности инвестора и флиппинговый бизнес, чтобы получить справедливую рыночную цену.

В этом кейсе было понятно, что впереди три волны спроса, а потому после 2 недель торга вышли на сделку за наличку по 12.5

Это было красиво, что-то типа спорта высоких достижений.

Если интересно, сделаю разбор кейса в четверг, разбор будет платный, 5000 руб. Ставьте плюсики в комментариях, если кому интересно.

Также принимаю заявки на выход по объектам открытыми показами, цена фиксированная, 300 тыс руб.

Всем удачной и плодотворной весны.

Про смелость или откуда берутся осторожные люди

Смелость берет города.

В 1799 году, когда сорокалетних людей считали стариками, 69 летний Суворов провел 21000 бойцов через перевал Сен-Готард и вышел в тыл французам.

Незадолго до этого, в 480 году до нашей эры, 300 спартанцев в узком ущелье остановили продвижение 200 тысячной армии персов ценой своей жизни.

В 2024 году милые хрупкие создания шагают в ипотеку под 18 ставку, рулят строителями, тянут за собой инвесторов, не считаясь с противодействием регулятора рынка в погоне за выигрышем, несильно соответствующим уровню рисков.

Вчера нашел сообщение о реализованном проекте: зашли в ноябре вышли в конце февраля, инвестор вложил с ремонтом в районе 14 и заработал 1,6. Флиппинговое агентство взяло 0.9, объект ушел за 17, очень неплохо, но есть нюанс.

Входили с двумя прописанными отказниками от приватизации.

Продолжая тему исторического экскурса, напомню незапамятные для флиппинга времена, когда квартиры с отказниками покупали за 0,5 от реального рынка.
Это было так давно, что сразу не вспомнить, целых четыре года назад.

А еще раньше моя коллега, наслушавшись сладких речей юриста о том, что право пользования подразумевает и обязанности, купила в 2018 трешку на Тимирязевской с проживающим и прописанным отказником на торгах за 5,5 при реальном рынке 11.

Прошло много лет, жизнь идет своим чередом: отказница живет себе в той самой трешке. Инвестор судится, а список забаненных пользователей в вотсапе первого юриста стал длиннее на одну-две строки.

Если говорить о перспективах дела, то истица и ответчица почти ровесницы, кто победит на длинной дистанции - вопрос времени.

Ясно одно: с очень высокой вероятностью выигрыш за детьми, что тоже неплохо.

У меня это пока не укладывается в голове, однако всего за несколько лет дисконт по квартирам с прописанными отказниками снизился практически до нуля.

Дно алого океана флиппинга успешно пробито.

Мне стало понятно, откуда берутся осторожные лыжники, когда очнулся на операционном столе во время четвертой операции от недостатка наркоза. Больше давать было нельзя, а время работало против: промедление с хирургическим вмешательством грозило потерей левой ноги значительно выше колена.

И знаю много историй о том, откуда берутся осторожные флипперы.

В преддверии светлого весеннего праздника.

Милые наши, прекрасные и удивительные.

Если однажды Вам удалось обуздать коня на скаку или выйти с загадочной полуулыбкой из горящей избы, не ждите того, что так будет вечно.

С наступающим Праздником Вас, Любви, Успехов и Вдохновения.

Коллеги, привет.

Очередная подборка самых интересных статей от инвест-мэтров.

Кстати, в эту подборку новости попадают из-за активных пользовательских реакций.

Так что, если возникает желание поставить огонь, лайк или дизлайк - на будущее прошу не стесняться.

Приятного чтения

🔹Сдаете апартаменты, кладовки, машиноместа, торговые площади как ФЛ? Узнайте о последствиях

🔹Про смелость или откуда берутся осторожные люди

🔹Загородное строительство на препродажу, кейс от команды по флиппингу

🔹Заработал на Ламборгини в инвестициях за 2 дня

🔹О чём кричит душа предпринимателя–арендатора

🔹Эфир про рынок коммерческой недвижимости в регионах, загородку и источники финансирования инвестпроектов

🔹Как правильно платить налоги, когда занимаешься флиппингом?

🔹Выбери меня! — 10 качеств идеального инвестора

🔹Авария в инвестициях

🔹Разбор сделки с рынка девелопмента



✅ Подписаться в один клик на все каналы здесь (функционал доступен на обновленной версии Telegram).

➡️ По вопросам включения вашего канала в «Инвест-Мэтры» писать @investmetrydigest

Я по-прежнему подбираю и уступаю объекты по флиппингу, просто на них хватает желающих в закрытом клубе, именно поэтому Вы не видите публикаций недооцененки в открытом доступе.

В общем, несмотря на неожиданный удар по самолюбию, активно работаю и наслаждаюсь развитием.

Заодно сделаю обзор по состоянию индикаторов, на вторичке ничего особенного, цены в домклике стоят, спрос на вторичку по данным Циан снижается и в Москве, и в МО.

А вот с первичкой интереснее. В МО цены стоят на месте, а в Москве двинулись вниз, это по данным Домклик, там ИИ учитывает скидки в том числе, подробнее в видео.

Хорошего дня.

Коллеги, привет.

В пятницу, в 20 часов состоится эфир по залоговым займам, ссылка на трансляцию будет опубликована здесь ближе к этому времени.

Запись будет, выложу здесь.

Начальная информация по залоговым займам публиковалась выше, можно ознакомиться с ней по ссылке, но есть нюанс: годовая доходность теперь не 24 процента, а 30

Хорошего дня