The end of the KOLOBOK story

Коллеги, привет.

Мы внутри клуба продаем квартиры, несколько дней тому назад ушла однушка с хорошим ремонтом на Академика Челомея 8к1, 39 квадратов.
Отдали немного дешевле 15 и чуть менее, чем за месяц.

На момент выхода в рекламу цена казалась низкой, сейчас эта цена выглядит высокой.

Есть бывший конкурент в районе 15, который не справился с дофаминовым штормом и буквально пошел по рукам. 

Его квартиру теперь продают три агентства.

Ну типа если роженице будут помогать двое подруг, то родится не один младенец, а целых три.

Подобная же картина наблюдается и в других локациях.

В Нововатутинках, например.

То, что мы продали в декабре за 11,4, теперь стоит 10,5 и движений не видно.

Видим ослабление спроса в ЖК Символ, в ЖК Огни-2.

Также наблюдаю за несколькими серийными флипперскими аккаунтами.

По мелочи что-то уходит, но это похоже на исключение из правил, типа 1 квартира из 15-20.

Есть достаточное число вариантов, которые в экспозиции около 6 месяцев. 

Скорее всего, за это время все стадии от отрицания к принятию уже пройдены и ценник дошел до уровня нулевой доходности.

Хватит ли запаса прочности для того, чтобы дождаться восстановления спроса?

Пока перспективы видятся слабыми.

Во время осеннего безумия люди шагали в проекты с ипотеками под 14-17 ставку, кредитная нагрузка флипперов в массе высокая.

Очень похоже на то, что дальше будет еще хуже.

Послезавтра ставка рефинансирования, скорее всего, останется без движения. 

Это событие не даст поддержки весеннему сезону, который и без того очень короткий.

С середины мая снижающийся спрос еще больше ослабнет.

Это видно по состоянию индикаторов, на сегодняшний день число предложений на вторичке соответствует июлю 2023.

Тогда спрос демонстрировал устойчивость, однако ни о каком фигуральном нересте покупателя не было и речи.

А весь лежалый шлак ушел с рынка в сентябре и декабре.

Банковские эксперты говорят о том, что снижение ставки стоит ждать со второй половины года, однако спрос штука инерционная. То, что усиленно тормозилось год, быстро уже не разгонится. 

Отсутствие движения по ставке еще больше снизит спрос, и теперь терпеть, стиснув зубы, придется до середины августа.

В общем, у нас с Вами есть все шансы, увидеть конец KOLOBOK story, где главный герой ушел и от дедушки, и от бабушки.

В нашем прочтении счастливо миновал на отложенном спросе два хая, чтобы люто уверовать в себя и прокатиться на третьем.

Будет ли конец счастливым - покажет время.

Баловням судьбы, покидающим проекты сегодня, снова рекомендую осмотреться, как и осенью 2023 года.

Повисеть на депозитах, которые еще долго будут радовать доходностью, или отсидеться в займах под залог. 

По ссылке ответы на частые вопросы по размещению займов, а обзор моих испытанных вестников будущего на ближайшие 90 дней смотрите на видео.

Хорошего дня.

Коллеги, привет.

С началом рабочей недели и очередным дайджестом самых читаемых и комментируемых статей от списка Инвест-Мэтры

Стройка дома в Питере на бесплатные ипотечные деньги

Клуб флипперов и конференция Флип-экспо проданы Самолёту

Инвестиции в займы. Доходно или рискованно?

Ошибки работы со строительными бригадами

Про спрос на рынке флиппинга

Как выбрать квартиру для жизни

Повышение НДФЛ

Интересный арендатор в новых ЖК

Аналитика рынка недвижимости за 25 лет



✅ Подписаться в один клик на все каналы здесь (функционал доступен на обновленной версии Telegram).

➡️ По вопросам включения вашего канала в «Инвест-Мэтры» писать @investmetrydigest

Жили - были у отца три сына.
А свои квартиры сдавали.

Этой краткой зарисовкой из особенностей столичной жизни начну пост о том, что для закрытия сделки стоит научиться включать и выключать условного "москвича".

Коллега продает квартиру, приходили покупатели договорились о цене, решили вносить аванс, квартира в ипотеке Росбанка.

После этого риэлтор покупателя на протяжении нескольких дней последовательно и подробно описывал риски своих клиентов в случае, если они станут гасить задолженность продавца своими деньгами.

Коллега-флиппер терпеливо "отрабатывал возражения", пока не выяснилось, что для того, чтобы занудный трип по мозгам закончился, с цены надо сбросить еще 200 к, причем не агенту в карман. Уважение и респект.


- Твоя ошибка в том, что ты излишне адекватен, тебе надо включить москвича,
таков был мой совет для разрешения ситуации.

Логика условного москвича, которого надо было немедленно включить в переговорах, выглядит так:

1. У меня есть квартира, а у вас нет

2. Не я пришел к вам, а вы ко мне

3. Если ты профессионал, то должен уметь работать так, чтобы у твоих клиентов не было рисков. А если ты не умеешь, в Москве полным-полно других и порасторопнее.

(Прислуга, знай свое место)

В чем слабость позиции риэлтора? 

Если риски настолько высокие, то как они станут меньше, если квартира подешевеет на 200 тысяч? 

Выглядит легковесно, манипулятивно и наивно.

Для чего вообще агент занимается этим неблагодарным, на первый взгляд, делом, почему сразу не выйти на сделку и не забрать свои деньги?

Обратимся к человековедению, фундаментальной основе успеха во флиппинге.

Надо знать гласные и негласные правила сложившегося оборота недвижимости и основные профили и мотивации контрагентов.

Поковыряемся в профиле агента:

Риэлторы по профилю делятся на продажников и оформленцев, оформленцы работают немного ниже средней по рынку комиссии и догоняют доход валом. 

Их задача в том, чтобы запомниться своим клиентам по результатам сделки и получать рекомендации в будущем.

Один из вариантов оставить след на долгую память - нудно вычислять и отторговывать копейки от оплаты коммуналки за непрожитые дни при передаче квартиры.

Цель переговоров - максимально облегчить себе работу по оформлению сделки, при этом надолго запомниться своему клиенту.

Здесь агент быстро вычислил мягкого, которого можно прожать без особых проблем.

Как? По разговорному профилю.

На агента не похож по лексикону и плохому знанию сложившихся правил делового оборота МРН. 

Ибо сегодня есть 100500 безопасных способов покупки ипотечной квартиры из-под залога.

На москвича тоже не похож, много говорит и слишком адекватный. 

Можно действовать.

Запомнится ли покупателю человек, отторговавший дополнительные 200 к, не положивший их в свой карман? 

Безусловно.

А еще можно закрепить успех в яростной схватке за пару клиентских копеек при подписании акта приемки-передачи квартиры.

Здесь также возможна ситуация, где агент бросил вызов.


- Марфа Васильевна, мы нашли квартиру, поторговались, хотим вносить аванс.

- А сколько Вы сбросили?

Ха, дайте три дня, и я покажу, кто тут мама.

Как можно было сэкономить время и избежать лишних эмоциональных затрат?

Первое, определить профиль специалиста. 

Здесь оформленец, потому что продажники ходят на квартиры со своими клиентами. 

А если не ходят, то очень жестко инструктируют:

Эмоций не проявлять, деньги не предлагать, все недостатки замечать, но не комментировать.

Второе. Если определение профиля контрагента есть, надо знать его характерные слабости.

Слабость оформленца в том, что любой человек, с которым он говорит о чем угодно, да хоть о погоде, может стать клиентом.
Поэтому оформленец обычно разворачивает вектор силы, утыкаясь в твердое, надо оставаться и нашим, и вашим.

Каким мог быть ответ для того, чтобы продемонстрировать твердость и развернуть человека к следующей возможности проявить себя в бою за коммуналку при подписании АПП?

Включаем москвича, которому по-большому счету, плевать. 

Не сейчас, так позже. Не те, так другие.

Послушайте. Мы уже обо всем договорились.

 (После драки кулаками не машут)

Ни я, ни все риэлторы, которых я знаю, никаких проблем в покупке квартиры из-под залога не видят.

 (Ты вообще кто такая)

Если Вы не умеете покупать квартиры без риска для своего клиента, порекомендую покупателю кого-то пограмотнее.

(Если бы ты умела делать свою работу, мне никогда не попал бы в руки телефон твоего клиента, иди мыть полы на ВИЛС)

Как считали в средневековой Японии, лучший бой тот, что выигрывается до того, как звенящая сталь покидает ножны под блеклым светом весенней луны. 

Все уже когда то случалось. 

Сахар сладкий. Трава зеленая. Вода мокрая. 

Собственник квартиры в Москве - москвич. 

А если нет - есть смысл научиться включать и выключать москвича тогда, когда это выгодно.

Что касается обзора индикаторов спроса - тут ничего нового.

На вторичке и в Москве, и в области плавно снижается.https://youtu.be/0O4WxfvgxKU

#дайжестшерягина

‼️ Зампред ЦБ Евгений Заботкин рассуждает на тему того, что в высокой ключевой ставки нет никаких проблем. Она регулирует баланс спроса и предложения, а при низкой ставке инфляция будет разгоняться, поскольку производители начинают конкурировать за ресурсы. И в долгосрочной перспективе проблем никаких нет, потому что инвестиционные деньги работают на длинном горизонте.

Лично я с 90-х годов слышу о том, что никаких длинных денег в России за все время ее существования не было. О каких деньгах говорит Заботкин, мне пока не понятно.😄

📌 По отчетам ЦБ население значительно увеличило средства на депозитах и при этом расходы тоже растут. Виной всему этому называют рост доходов россиян, которые в четвертом квартале 2023 года приблизились к уровню 2013 года.

📌 Заботкин также говорит о том, что активно обсуждается отмена программы широкой льготной ипотеки и замена ее значительно более адресными программами. И о том, что существование льготной ипотеки требует более сильного сдерживания инфляции, и высокую ставку рефинансирования нужно держать дольше.

📍 Москва, Московская область, Санкт-Петербург и Ленинградская область, по сути, являются главными бенефициарами российской льготной ипотеки. Доля межрегиональных сделок составляет более половины. Жители ЦФО, Тульской, Владимирской областей, Поволжья, Краснодарского края и Волгоградской области приобретают недвижимость в Москве и Московской области.

📌 В общем, гражданин Заботкин никаких проблем в высокой ключевой ставке для торможения экономики не видит. Он говорит о том, что наблюдается небольшое снижение прибыли предпринимателей и ограничивается спрос, но нет проблем в дисбалансе спроса и предложения.🤷

Если банкиров считать тоже предпринимателями, то я знаю предпринимателей, чья прибыль совсем не ограничилась, а наоборот, значительно выросла в период роста высокой ключевой ставки. Очень похоже на то, что это они глаголят устами зампреда ЦБ.

В общем, у этого человека из страны розовых пони все идет по плану, и надежды на снижение ключевой ставки в ближайшее время не оправдаются.🤡


➖➖➖➖➖➖➖

В дополнении о событиях, которые происходят в Клубе Инвесторов и Аналитиков:

1. Разобрали опыт флиппинга в премиуме в ипотеку, закупка 30-60 продажа 50-90
2. Опубликованы 4 объекта на выкуп: однушка 39 м² — 8.6, двушка 54 м²— 11.2, две трешки в ЦАО с изюминкой, 60-73 м² за 16 и 20 соответственно
3. Выдан первый займ под залог квартиры

Хороших выходных! ☀️

.

#дайджестшерягина

— Это оказалось пострашнее, чем СВО и мобилизация. Желтым на графике отмечен период, когда на рынок влияли эти два фактора, а зеленым, когда на рынок влияют регулирующие действия ЦБ РФ. ‼️

Для тех людей, которые торгуют на бирже, ясно, что в такие запилы, которые идут справа, лучше не лезть.

— А вот как рынок начал адаптироваться к этим странным регулирующим воздействиям, причем действуют и застройщики, и банки. Аналитик ЦБ Копылов назвал три опасных схемы, которые сейчас используются для финансирования новостроек. 🏠

Таким образом, банки находят способы обойти проблему невыгодности финансирования льготной ипотеки.

👉 Первая схема — аккредитивная, когда первоначальный взнос поступает на эскроу счет, а оставшаяся часть, которая выдается в ипотеку, поступает на аккредитив, который раскрывается перед самой сдачей объекта в эксплуатацию.

👉 Вторая схема — это уже креатив застройщика.
Продажа квартиры аффилированного лицу по занижайке, а затем уступка этой квартиры конечному пользователю по ДДУ. Как это делается?
💸Первоначально квартира продается своему ООО, скажем, за 1 рубль. Затем эту квартиру уже приобретает конечный пользователь через уступку от аффилированного лица.
Таким образом, аффилированное лицо получает всю сумму ипотечного кредита по льготной ставке на свой счет и распоряжается этим кредитом по своему усмотрению.

👉 Третья схема — так называемая траншевая ипотека.
Покупатель выплачивает очень мало до момента ввода объекта в эксплуатацию. Первоначальный взнос поступает на эскроу счет, остальные ипотечные платежи выдаются частями и также поступают на эскроу счет, но не сразу, а по мере строительства. Таким образом, создаются выгодные условия платежа для заемщика, а банк экономит на расходах, связанных с выдачей льготной ипотеки.

— ЦБ начинает бороться с новыми схемами выдачи.
Думаю, что первый этап этой борьбы уже можно наблюдать👇🏻

Ильшат Нигматуллин, собственник группы «Гранель», стал фигурантом уголовного дела. Ему вменяют дачу взятки в особо крупных размерах, что предполагает до 15 лет лишения свободы. В начале марта Замоскворецкий суд рассматривал меру пресечения и установил запрет на проведение определенных действий. То есть, в офис человек приходить может, но должен каждый день возвращаться домой.
Есть мнение, что таким образом Ильшат пытался решить вопрос с претензиями налоговой инспекции.

🏦Похоже, что рынок девелопмента ждет период большой турбулентности из-за действий ЦБ, направленных на упорядочивание и стабилизацию рынка

Сегодня в Клубе Инвесторов и Аналитиков

Разобрали вход и выход в комфорте 27-36 млн неподалеку от м. Народного Ополчения

Выложил обзор флипперского аккаунта с висяками от 22 до 65 млн на выходе

Привет, коллеги!

Знаю, что среди подписчиков преобладают спекулятивные настроения, а кто-то всерьез задумывался об арендном доходе? Если не принимать во внимание краткий период ковидобесия, арендный бизнес до и после него демонстрировал и продолжает демонстрировать бОльшую устойчивость и стабильность.

Аргументы «за»

✅ Недвижимость растет в цене.
✅ Арендный бизнес требует от предпринимателя значительно меньше навыков и эмоциональных затрат, чем любой другой бизнес, его легко передать по наследству.
✅ Это хороший консервативный актив, из которого не так-то просто переключиться на что-то ненужное и остаться в нем.

Аргументы «против»

❎ Доходность бизнеса невысокая.
❎ Были периоды, когда стоимость недвижимости снижалась.
❎ Арендный бизнес все равно бизнес, который требует внимания.

Например, ошибка при выборе арендатора может уничтожить результаты нескольких лет труда. Помещение нуждается в обслуживании и ремонте. Это не то же самое, что государственные облигации или дивидендные акции.

Исходя из моего опыта, аренда была интересна мне примерно до 2018 года. Я стремился действовать как арендодатель, но потом вмешались спекулятивные сделки. Сейчас снова думаю вернуться к этой сфере, потому что нестабильность, которую вносит регулятор, в этом сегменте влияет гораздо меньше.🤞

📌 По состоянию индикаторов без перемен. На вторичном рынке спрос ослабевает, в фильтре отбора объектов для флиппинга все больше предложений, а реклама новостроек то жарит, то замерзает.

Коллеги, привет! Если заметили, начался рост спроса,📈 и это хорошая возможность выйти из проектов, если что-то зависло.

По моему мнению, есть три причины для этого, и все они переплетаются и влияют друг на друга.

📌 Во-первых, цены не падают, а немного растут. Это видно как из отчета Гильдии Риэлторов Москвы, так и из сообщений людей, активно продающих новостройки.

Девелоперы адаптировались и широко используют схему обхода 214 ФЗ, продавая за копейки аффилированным юридическим лицам и дальнейшей уступки по льготной физическому.

📌 Во-вторых, мы входим в пик короткого весеннего сезона, и следующие три недели открывают возможности, которыми нужно успеть воспользоваться.

📌 В-третьих, заканчивается 90-дневный цикл прохождения массового сознания через пять стадий от отрицания к принятию, который начался 10-15 января.

Люди ожидали падения цен, которое так и не произошло, и наиболее подвижная часть этого сегмента переходит к действиям.

Поэтому всем, кто подвис, желаю огромной удачи. В ближайшие дни все может произойти. 🤞