Налоговики пошли по квартирам
В продолжение темы поста и подтверждение озвученных там мыслей относительно активизации службы ФНС и ужесточения налоговых проверок, неожиданно появилась информация от моих клиентов из Санкт-Петербурга. Одна из них, достаточно состоятельная дама, мне сообщила, что ей стали приходить письма-счастья из налоговой с требованием о подаче деклараций за трехлетний период.
И действительно, в Петербурге активизировались сотрудники Федеральной налоговой службы. Они находят владельцев инвестиционных квартир и под угрозой наказаний за сокрытие доходов от сдачи жилья в аренду требуют подать декларации о доходах от этой самой аренды. В ФНС подтвердили массовую рассылку таких писем и сообщили, что намерены приложить все усилия для оказания давления на собственников жилья с целью обеления рынка аренды, сообщает РБК.
По данным агентства, владельцам квартир приходят заказные письма от ФНС с требованием явиться в налоговую инспекцию своего района для «дачи пояснений» по использованию принадлежащих им квартир, поскольку «инспекция располагает информацией, что помещение сдается в аренду». Также налоговики требуют не позднее 2 мая 2023 года подать налоговые декларации не только за прошлый 2022 год, но и за 2021 и 2020 годы.
#полтавскаяонедвижимости
#полтавскаяотвечает
В продолжение темы поста и подтверждение озвученных там мыслей относительно активизации службы ФНС и ужесточения налоговых проверок, неожиданно появилась информация от моих клиентов из Санкт-Петербурга. Одна из них, достаточно состоятельная дама, мне сообщила, что ей стали приходить письма-счастья из налоговой с требованием о подаче деклараций за трехлетний период.
И действительно, в Петербурге активизировались сотрудники Федеральной налоговой службы. Они находят владельцев инвестиционных квартир и под угрозой наказаний за сокрытие доходов от сдачи жилья в аренду требуют подать декларации о доходах от этой самой аренды. В ФНС подтвердили массовую рассылку таких писем и сообщили, что намерены приложить все усилия для оказания давления на собственников жилья с целью обеления рынка аренды, сообщает РБК.
По данным агентства, владельцам квартир приходят заказные письма от ФНС с требованием явиться в налоговую инспекцию своего района для «дачи пояснений» по использованию принадлежащих им квартир, поскольку «инспекция располагает информацией, что помещение сдается в аренду». Также налоговики требуют не позднее 2 мая 2023 года подать налоговые декларации не только за прошлый 2022 год, но и за 2021 и 2020 годы.
#полтавскаяонедвижимости
#полтавскаяотвечает
Telegram
Кофе-брейк с ПОЛТАВСКОЙ
Сегодня делать какие-либо прогнозы — дело неблагодарное. Но в одном точно можно быть уверенным... в дальнейшем ужесточении налоговой системы. Да, звучит не очень оптимистично. Однако, кто предупрежден, тот вооружен.
Глобальные изменения в налоговой отрасли…
Глобальные изменения в налоговой отрасли…
Иммунитет на залоговое жилье возможен
Исполнительский иммунитет — это право на исключение из конкурсной массы единственного жилья Должника. Применяется на основании ст. 446 ГПК РФ и Постановления Пленума Верховного суда РФ от 25.12.2018 за № 48. Мы уже неоднократно о нём говорили и рассказывали о судебной практике, которая выработала достаточно подробный механизм как для защиты единственного имущества должника, так и для недопущения злоупотребления последним. Но не устану повторять, каждый случай уникален. Единого механизма реализации этого права существовать не может по определению.
Однако, исходя из данных Росстата и ЦБ РФ, основная доля приобретения жилых помещений (касается не только новостроек, но и вторичного жилья) приходится на ипотечное кредитование. Возникает вопрос, а распространяется ли исполнительский иммунитет на ипотечное жилье?
Закон говорит — однозначно, «нет!» ...со ссылкой ч. 1 ст. 446 ГПК РФ. На него может быть обращено взыскание (продажа с публичных торгов) в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства. Т.е. на сегодняшний день действующее законодательство предполагает реализацию единственного ипотечного жилья.
При этом, казусом является то обстоятельство, что вырученные деньги с продажи залогового жилья распределяются среди кредиторов, которые к этому жилью не имеют никакого отношения.
При подготовке к текущим судебным делам наткнулась на внесенный в Госдуму законопроект, который дает возможность изменить такого рода отношения. Законодатели предлагают дать суду право утверждать мировое соглашение между должником и кредитором или план реструктуризации долгов, т.е. направлять вырученные денежные средства от продажи заложенного имущества только тому кредитору, с кем был оформлен залог на квартиру.
Пояснительная записка к данному законопроекту не менее интересна, чем сама озвученная идея. Её смысл заключается в обеспечении конституционных гарантий военнослужащих за счет приобретения жилого помещения силами федерального бюджета. Авторы ставят под сомнение возможность изъятия единственного жилья у военнослужащего, если бюджет не будет выполнять полностью принятые на себя обязательства.
Вот таким интересным образом мы можем получить общие изменения по реализации ипотечного (залогового) жилья. Остается только надеяться, что эти изменения затронут всех залоговых должников, а не только военнослужащих.
#полтавскаяонедвижимости
#полтавскаяобанкротстве
Исполнительский иммунитет — это право на исключение из конкурсной массы единственного жилья Должника. Применяется на основании ст. 446 ГПК РФ и Постановления Пленума Верховного суда РФ от 25.12.2018 за № 48. Мы уже неоднократно о нём говорили и рассказывали о судебной практике, которая выработала достаточно подробный механизм как для защиты единственного имущества должника, так и для недопущения злоупотребления последним. Но не устану повторять, каждый случай уникален. Единого механизма реализации этого права существовать не может по определению.
Однако, исходя из данных Росстата и ЦБ РФ, основная доля приобретения жилых помещений (касается не только новостроек, но и вторичного жилья) приходится на ипотечное кредитование. Возникает вопрос, а распространяется ли исполнительский иммунитет на ипотечное жилье?
Закон говорит — однозначно, «нет!» ...со ссылкой ч. 1 ст. 446 ГПК РФ. На него может быть обращено взыскание (продажа с публичных торгов) в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства. Т.е. на сегодняшний день действующее законодательство предполагает реализацию единственного ипотечного жилья.
При этом, казусом является то обстоятельство, что вырученные деньги с продажи залогового жилья распределяются среди кредиторов, которые к этому жилью не имеют никакого отношения.
При подготовке к текущим судебным делам наткнулась на внесенный в Госдуму законопроект, который дает возможность изменить такого рода отношения. Законодатели предлагают дать суду право утверждать мировое соглашение между должником и кредитором или план реструктуризации долгов, т.е. направлять вырученные денежные средства от продажи заложенного имущества только тому кредитору, с кем был оформлен залог на квартиру.
Пояснительная записка к данному законопроекту не менее интересна, чем сама озвученная идея. Её смысл заключается в обеспечении конституционных гарантий военнослужащих за счет приобретения жилого помещения силами федерального бюджета. Авторы ставят под сомнение возможность изъятия единственного жилья у военнослужащего, если бюджет не будет выполнять полностью принятые на себя обязательства.
Вот таким интересным образом мы можем получить общие изменения по реализации ипотечного (залогового) жилья. Остается только надеяться, что эти изменения затронут всех залоговых должников, а не только военнослужащих.
#полтавскаяонедвижимости
#полтавскаяобанкротстве
Кондиционеры вне закона
Занимаясь довольно долго девелопментом, до сих пор ревностно отслеживаю всё, что касается этой тематики.
Немного предыстории...
Лет 15 назад д.ю.н. Бевзенко Р.С. (входит в состав рабочей группы по совершенствованию ГК РФ) начал выступать на юридических семинарах и конференциях, продвигая идею о том, что имуществом многоквартирного дома можно распоряжаться исключительно при согласии 2/3 собственников (в принципе, не вызывающая отторжения идея).
Но к имуществу многоквартирного дома он предлагал отнести все внешние стены, включая балконы (мысль не однозначная, но в тот период была, можно сказать, революционная). Помнится долго я с ним спорила, однако, переубедить его в занятой позиции не представлялось возможным, с учетом постоянной отсылки к опыту зарубежного применения аналогичных норм.
Что прикажете делать с остекленными балконами? С кондиционерами? А продавать это как? На все эти действия необходимо получать согласие собственников всех квартир? Сразу скажу, вопрос эстетики и безусловного порядка и сохранения архитектурного облика здания важен и его необходимо соблюдать. Но другими правовыми методами. Тем не менее, уже много лет как начали считать все внешние стены здания имуществом МКД, а значит, любые манипуляции с ними – вопрос согласования с соседями.
Я почти отчаялась увидеть баталии по поводу балконов и кондиционеров на фасаде МКД на уровне Верховного суда (споры до него не доходили). И тут свершилось…. На днях вышло Определение ВС РФ за № 5-КГ22-150-К2, на радость того самого Бевзенко Р.С.)) К моему сожалению, Верховный суд занял исключительно формальную позицию и решил, что такого рода «уродующие конструкции» необходимо сносить и восстанавливать внешнюю стену здания за счет собственника кондиционера.
Да, баталии среди юристов разгорелись нешуточные, но моя позиция остается неизменной. В этом деле имеется явный перекос в формальном взгляде на общую собственность в МКД. На самом деле, не все можно отнести к индивидуальному имуществу и имуществу всего дома.
#полтавскаяонедвижимости
#судебнаяпрактика
Занимаясь довольно долго девелопментом, до сих пор ревностно отслеживаю всё, что касается этой тематики.
Немного предыстории...
Лет 15 назад д.ю.н. Бевзенко Р.С. (входит в состав рабочей группы по совершенствованию ГК РФ) начал выступать на юридических семинарах и конференциях, продвигая идею о том, что имуществом многоквартирного дома можно распоряжаться исключительно при согласии 2/3 собственников (в принципе, не вызывающая отторжения идея).
Но к имуществу многоквартирного дома он предлагал отнести все внешние стены, включая балконы (мысль не однозначная, но в тот период была, можно сказать, революционная). Помнится долго я с ним спорила, однако, переубедить его в занятой позиции не представлялось возможным, с учетом постоянной отсылки к опыту зарубежного применения аналогичных норм.
Что прикажете делать с остекленными балконами? С кондиционерами? А продавать это как? На все эти действия необходимо получать согласие собственников всех квартир? Сразу скажу, вопрос эстетики и безусловного порядка и сохранения архитектурного облика здания важен и его необходимо соблюдать. Но другими правовыми методами. Тем не менее, уже много лет как начали считать все внешние стены здания имуществом МКД, а значит, любые манипуляции с ними – вопрос согласования с соседями.
Я почти отчаялась увидеть баталии по поводу балконов и кондиционеров на фасаде МКД на уровне Верховного суда (споры до него не доходили). И тут свершилось…. На днях вышло Определение ВС РФ за № 5-КГ22-150-К2, на радость того самого Бевзенко Р.С.)) К моему сожалению, Верховный суд занял исключительно формальную позицию и решил, что такого рода «уродующие конструкции» необходимо сносить и восстанавливать внешнюю стену здания за счет собственника кондиционера.
Да, баталии среди юристов разгорелись нешуточные, но моя позиция остается неизменной. В этом деле имеется явный перекос в формальном взгляде на общую собственность в МКД. На самом деле, не все можно отнести к индивидуальному имуществу и имуществу всего дома.
#полтавскаяонедвижимости
#судебнаяпрактика
Раздел ипотечных обязательств при разводе (ч. 1)
Ко мне за помощью всё чаще обращаются клиенты по вопросам раздела приобретенного в браке ипотечного имущества. Как говорит моя коллега, ничто так не укрепляет семью, как совместная ипотека…. И это вполне обоснованно. Когда супруги разводятся, ипотека-то остаётся на долгие годы. По статистике доля имущества (домов, квартир), приобретенного на кредитные средства, в последние годы достигала 90%! Простите мне мой реализм, как минимум половина обладателей ипотечного жилья — наши клиенты.
Проблема только усугубляется, а полноценной практики по разделению такого рода имущества до сих пор не имеется. Более того, в таких спорах происходит коллизия нескольких правовых институтов: семейного, жилищного, залогового, гражданского. Поэтому я решила подробно раскрыть данную тему в нескольких постах (ибо в одном это сделать невозможно).
Итак, ипотечная квартира приобретена в период брака. Собственником записан муж, он же — заемщик в банке. Бывшая жена обратилась в суд с иском о разделе квартиры и выплате половины её стоимости. Долг перед банком ещё не погашен. Просто взыскать половину невыплаченных по ипотеке обязательств с супруги нельзя, т.к. в заемных правоотношениях она не участвует (подробнее в Определении ВС РФ от 25 мая 2022 года №18-КГ21-149-К4).
В такой ситуации у мужа существует два способа защиты:
▪️просить передачи в собственность доли соразмерно исполняемому им обязательству;
▪️обращаться с требованием к бывшей супруге о взыскании части долга по общему обязательству.
Если идти вторым путем, муж будет поставлен в несправедливое положение. Он будет иметь существенный объем обязательств и перед банком, и перед экс-супругой, которая в свою очередь, получает прирост активов без каких-либо обязательств. Наиболее справедливым решением будет передача мужу доли в бОльшем размере, исходя из размера платежей, которые будут внесены им в счет погашения кредита в будущем.
Такой подход находит отражение и в судебной практике. Если ипотеку продолжает оплачивать муж, то с каждым внесенным платежом его доля увеличивается, т.к. источником финансирования являются его денежные средства. Казалось бы, простые взаморасчёты...
Однако, для такого простого решения по закону необходимо наличие двух факторов: согласие второго супруга, который (чего греха таить) чаще встаёт «в позу», и согласие кредитной организации, получить которое практически невозможно. Заставить стороны согласиться — нельзя, но попробовать договориться, однозначно, стоит.
#полтавскаяонедвижимости
#семейноеправо
Ко мне за помощью всё чаще обращаются клиенты по вопросам раздела приобретенного в браке ипотечного имущества. Как говорит моя коллега, ничто так не укрепляет семью, как совместная ипотека…. И это вполне обоснованно. Когда супруги разводятся, ипотека-то остаётся на долгие годы. По статистике доля имущества (домов, квартир), приобретенного на кредитные средства, в последние годы достигала 90%! Простите мне мой реализм, как минимум половина обладателей ипотечного жилья — наши клиенты.
Проблема только усугубляется, а полноценной практики по разделению такого рода имущества до сих пор не имеется. Более того, в таких спорах происходит коллизия нескольких правовых институтов: семейного, жилищного, залогового, гражданского. Поэтому я решила подробно раскрыть данную тему в нескольких постах (ибо в одном это сделать невозможно).
Итак, ипотечная квартира приобретена в период брака. Собственником записан муж, он же — заемщик в банке. Бывшая жена обратилась в суд с иском о разделе квартиры и выплате половины её стоимости. Долг перед банком ещё не погашен. Просто взыскать половину невыплаченных по ипотеке обязательств с супруги нельзя, т.к. в заемных правоотношениях она не участвует (подробнее в Определении ВС РФ от 25 мая 2022 года №18-КГ21-149-К4).
В такой ситуации у мужа существует два способа защиты:
▪️просить передачи в собственность доли соразмерно исполняемому им обязательству;
▪️обращаться с требованием к бывшей супруге о взыскании части долга по общему обязательству.
Если идти вторым путем, муж будет поставлен в несправедливое положение. Он будет иметь существенный объем обязательств и перед банком, и перед экс-супругой, которая в свою очередь, получает прирост активов без каких-либо обязательств. Наиболее справедливым решением будет передача мужу доли в бОльшем размере, исходя из размера платежей, которые будут внесены им в счет погашения кредита в будущем.
Такой подход находит отражение и в судебной практике. Если ипотеку продолжает оплачивать муж, то с каждым внесенным платежом его доля увеличивается, т.к. источником финансирования являются его денежные средства. Казалось бы, простые взаморасчёты...
Однако, для такого простого решения по закону необходимо наличие двух факторов: согласие второго супруга, который (чего греха таить) чаще встаёт «в позу», и согласие кредитной организации, получить которое практически невозможно. Заставить стороны согласиться — нельзя, но попробовать договориться, однозначно, стоит.
#полтавскаяонедвижимости
#семейноеправо
Back in the USSR…
На днях к нам обратился клиент из культурной столицы, желающий приобрести машиноместа в гаражно-строительном кооперативе путем выкупа пая. За просмотром принесенных сканов желтых страниц Устава 1974 года, невольно вспомнилась борьба за гаражное «место под солнцем» из весьма реалистичного фильма Рязанова. Постановлением Совета министров РСФСР от 24.09.1960 года № 1475 государство разрешило на условиях групповой собственности вносить паи, как плату за вхождение в кооператив. Так гаражи стали заповедной зоной для советского человека, когда о частной собственности на городскую недвижимость нельзя было даже мечтать...
Давайте посмотрим, как сегодня обстоят дела с приобретением ретро-недвижимости)) В СССР до реформирования отношений собственности член ЖСК (ГСК), полностью выплативший паевой взнос, права собственности на объект не приобретал, оставаясь лишь его пользователем. Собственником являлся кооператив. Сегодняшняя ч. 4 ст. 218 ГК РФ устанавливает, что член ЖСК (ГСК), имеющий право на паенакопления, полностью внесший свой паевой взнос, приобретает право собственности на указанное имущество.
Главный вопрос — с какого момента возникает право собственности. Момент внесения паевого взноса или записи в ЕГРН?
Согласно разъяснениям п. 11 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае полной выплаты пая членом потребительского кооператива, в порядке наследования и реорганизации юридического лица (абзацы второй, третий пункта 2, пункт 4 статьи 218 ГК РФ, пункт 4 статьи 1152 ГК РФ). Аналогичное разъяснение содержится в абз. 3 п. 3 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 года № 25.
Но реальную судебную защиту данное положение ГК РФ получило лишь в 2019 году. Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ отделила момент возникновения права собственности при паевом взносе от общих норм регистрации права, указав, что такое право в полном объёме приобретается с момента внесения паевого взноса.
Так что в нынешней реальности не рекомендую никаких паев в кооперативе, если ваша цель — свой гараж, а не членство) Только договор купли-продажи. В противном случае, вы всегда рискуете задним числом получить неожиданно всплывшего «собственника» либо его наследника.
#полтавскаяонедвижимости
На днях к нам обратился клиент из культурной столицы, желающий приобрести машиноместа в гаражно-строительном кооперативе путем выкупа пая. За просмотром принесенных сканов желтых страниц Устава 1974 года, невольно вспомнилась борьба за гаражное «место под солнцем» из весьма реалистичного фильма Рязанова. Постановлением Совета министров РСФСР от 24.09.1960 года № 1475 государство разрешило на условиях групповой собственности вносить паи, как плату за вхождение в кооператив. Так гаражи стали заповедной зоной для советского человека, когда о частной собственности на городскую недвижимость нельзя было даже мечтать...
Давайте посмотрим, как сегодня обстоят дела с приобретением ретро-недвижимости)) В СССР до реформирования отношений собственности член ЖСК (ГСК), полностью выплативший паевой взнос, права собственности на объект не приобретал, оставаясь лишь его пользователем. Собственником являлся кооператив. Сегодняшняя ч. 4 ст. 218 ГК РФ устанавливает, что член ЖСК (ГСК), имеющий право на паенакопления, полностью внесший свой паевой взнос, приобретает право собственности на указанное имущество.
Главный вопрос — с какого момента возникает право собственности. Момент внесения паевого взноса или записи в ЕГРН?
Согласно разъяснениям п. 11 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае полной выплаты пая членом потребительского кооператива, в порядке наследования и реорганизации юридического лица (абзацы второй, третий пункта 2, пункт 4 статьи 218 ГК РФ, пункт 4 статьи 1152 ГК РФ). Аналогичное разъяснение содержится в абз. 3 п. 3 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 года № 25.
Но реальную судебную защиту данное положение ГК РФ получило лишь в 2019 году. Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ отделила момент возникновения права собственности при паевом взносе от общих норм регистрации права, указав, что такое право в полном объёме приобретается с момента внесения паевого взноса.
Так что в нынешней реальности не рекомендую никаких паев в кооперативе, если ваша цель — свой гараж, а не членство) Только договор купли-продажи. В противном случае, вы всегда рискуете задним числом получить неожиданно всплывшего «собственника» либо его наследника.
#полтавскаяонедвижимости
Окончание моратория для застройщиков
Дождались… Наконец-то можно предъявить все полученные исполнительные листы на взыскание штрафов с Застройщиков. Наши заждавшиеся клиенты уже с субботы подали заявления в кредитные организации))
«С 1 июля 2023 года после прекращения срока действия особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных постановлением Правительства РФ № 479, процесс взаимодействия между участниками долевого строительства и застройщиками будет регламентироваться № 214-ФЗ», — рассказали в Минстрое России.
Мораторий на взыскание всех форм неустоек, штрафных санкций и пеней был введен ещё чуть ли не в прошлой жизни при ковидных мероприятиях. В том числе, и для Застройщиков. Однако, только для них он с небольшими перерывами действовал до 30 июня 2023 года.
Безусловно, это очень облегчило жизнь всей отрасли. Формально он распространял свои действия и на дольщиков, но при условии, что почти 90% всех покупок недвижимости проводятся через кредитные средства банков, то вряд ли кто-то почувствовал данное «послабление».
Мы уже писали о том, что мораторий не распространял своё влияние на взыскание судебных расходов и морального вреда. И рекомендовали взыскать хотя бы малую долю от всей суммы. Сейчас пришел черед взыскивать основные суммы, присужденные судом. Дело за малым — наличие денежных средств на счетах самих Застройщиков, которые при этом время явно даром не теряли…
#полтавскаяонедвижимости
#мораторийЮЛ
Дождались… Наконец-то можно предъявить все полученные исполнительные листы на взыскание штрафов с Застройщиков. Наши заждавшиеся клиенты уже с субботы подали заявления в кредитные организации))
«С 1 июля 2023 года после прекращения срока действия особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных постановлением Правительства РФ № 479, процесс взаимодействия между участниками долевого строительства и застройщиками будет регламентироваться № 214-ФЗ», — рассказали в Минстрое России.
Мораторий на взыскание всех форм неустоек, штрафных санкций и пеней был введен ещё чуть ли не в прошлой жизни при ковидных мероприятиях. В том числе, и для Застройщиков. Однако, только для них он с небольшими перерывами действовал до 30 июня 2023 года.
Безусловно, это очень облегчило жизнь всей отрасли. Формально он распространял свои действия и на дольщиков, но при условии, что почти 90% всех покупок недвижимости проводятся через кредитные средства банков, то вряд ли кто-то почувствовал данное «послабление».
Мы уже писали о том, что мораторий не распространял своё влияние на взыскание судебных расходов и морального вреда. И рекомендовали взыскать хотя бы малую долю от всей суммы. Сейчас пришел черед взыскивать основные суммы, присужденные судом. Дело за малым — наличие денежных средств на счетах самих Застройщиков, которые при этом время явно даром не теряли…
#полтавскаяонедвижимости
#мораторийЮЛ
Продажа квартиры с маткапиталом станет проще
Как мы помним, использование маткапитала при покупке жилья обязывает собственников выделять долю детей в такой недвижимости. Предположим, спустя какое-то время после приобретения ипотечной квартиры, семья решила улучшить жилищные условия. Был такой случай в нашем полку, когда вполне мирный переезд из одного города в другой превратился в квест не для слабонервных.
На сегодняшний день при совершении простой (на первый взгляд) сделки большинство семей просто оказываются между молотом и наковальней. С одной стороны банки, которые не хотят снимать обременение, опасаясь неполной выплаты долга, с другой — органы опеки, которые следят за тем, чтобы интересы детей не ущемлялись. Кроме того, приобрести квартиру в новостройке по ДДУ в такой ситуации практически невозможно. Конечно, путём некоторых юридических и риелторских манипуляций, часто умалчивая о вложении маткапитала, на практике сделки всё равно совершают. Однако, когда дело попадает в суд и сделка признается ничтожной, проблемы возникают уже у новых собственников. Признаться, законодательную инициативу, которая бы упростила жизнь всем участникам рынка, мы ждали довольно долго...
Что ж, дождались)) На прошлой неделе в Госдуму внесён соответствующий законопроект. Если поправки одобрят, закон позволит собственникам переносить обязательства о наделении долями с текущего на вновь приобретённое жилье. Устанавливаются более чёткие критерии для органов опеки для определения ухудшения/улучшения имущественного положения несовершеннолетних. Другими словами, семьи получат возможность обменять одно жилье на другое без потери в цене, соблюдая при этом права своих детей. Законопроект также уточняет сроки, когда владелец маткапитала обязан оформить купленное жильё в общую долевую собственность.
Не хватает лишь вишенки на торте — урегулировать вопрос с кредитными организациями при оформлении ипотеки с участием маткапитала...
#полтавскаяонедвижимости
Как мы помним, использование маткапитала при покупке жилья обязывает собственников выделять долю детей в такой недвижимости. Предположим, спустя какое-то время после приобретения ипотечной квартиры, семья решила улучшить жилищные условия. Был такой случай в нашем полку, когда вполне мирный переезд из одного города в другой превратился в квест не для слабонервных.
На сегодняшний день при совершении простой (на первый взгляд) сделки большинство семей просто оказываются между молотом и наковальней. С одной стороны банки, которые не хотят снимать обременение, опасаясь неполной выплаты долга, с другой — органы опеки, которые следят за тем, чтобы интересы детей не ущемлялись. Кроме того, приобрести квартиру в новостройке по ДДУ в такой ситуации практически невозможно. Конечно, путём некоторых юридических и риелторских манипуляций, часто умалчивая о вложении маткапитала, на практике сделки всё равно совершают. Однако, когда дело попадает в суд и сделка признается ничтожной, проблемы возникают уже у новых собственников. Признаться, законодательную инициативу, которая бы упростила жизнь всем участникам рынка, мы ждали довольно долго...
Что ж, дождались)) На прошлой неделе в Госдуму внесён соответствующий законопроект. Если поправки одобрят, закон позволит собственникам переносить обязательства о наделении долями с текущего на вновь приобретённое жилье. Устанавливаются более чёткие критерии для органов опеки для определения ухудшения/улучшения имущественного положения несовершеннолетних. Другими словами, семьи получат возможность обменять одно жилье на другое без потери в цене, соблюдая при этом права своих детей. Законопроект также уточняет сроки, когда владелец маткапитала обязан оформить купленное жильё в общую долевую собственность.
Не хватает лишь вишенки на торте — урегулировать вопрос с кредитными организациями при оформлении ипотеки с участием маткапитала...
#полтавскаяонедвижимости
Неожиданные решения в области строительства и девелопмента
В «Вестнике гражданского процесса» (2023, N 2) опубликована крайне любопытная статья о реформировании строительной отрасли, автор которой считает некоторые аспекты крайне неоднозначными. Полностью поддерживаю его позицию. Специфика арбитражных дел, связанных с исполнением договоров строительного подряда, кроется не столько в увеличении количества споров (сейчас суды рассматривают около 28 000 дел в год), сколько в необходимости привлечения различных специалистов, экспертов, изучения проектной документации и т.п.
Не секрет, что помимо стремительно меняющегося законодательства в строительной области, у нас происходят и институциональные изменения. Тем не менее, предложения по изменению правового механизма урегулирования споров в строительстве путем создания специализированных судов – это действительно неожиданно решение (видимо, по аналогии с судами по интеллектуальным правам). С моей точки зрения, инициатива не просто неоднозначная, но пагубная.
Откуда ноги выросли?
Изначально был опубликован проект «Стратегии развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации до 2030 года с прогнозом на период до 2035 года». Затем, в сентябре 2022 года Правительством РФ была утверждена комплексная государственная программа «Строительство», направленная на создание устойчивых инструментов развития и поддержки в условиях санкционного давления на российскую экономику. И вот, в рамках вышеуказанной программы Правительство РФ принимает решение о внедрении правового механизма разрешения споров и защиты субъектов строительных отношений.
Что предлагается?
▪️Во-первых, усилить-углубить-расширить договорные отношения. Вплоть до разработки стандартов.
▪️Предусмотреть вариативность разрешения споров путем наделения правосубъектностью таких лиц и органов, как инженеры, администраторы контрактов, медиаторы, адъюдикаторы, комиссии по разрешению споров, суды, иные структуры и образования, которые должны служить для устранения конфликта либо минимизации его последствий. К слову, мера более чем похвальная.
▪️И на последнем этапе — создание специализированных судов.
Примечательно, что за основу было принято аналогичное правовое регулирование Великобритании. Но, как говорится, есть нюансы. Прообразом сегодняшнего Суда по технологиям и строительству (ТСС) стал Суд по пожарам, или Пожарный суд (Fire Court), который занимался спорами, связанными с восстановлением домовладений и зданий после Большого Лондонского пожара в 1666 году (!). То есть, в Великобритании именно такая система взаимоотношений логично развивалась и имеет многовековую историю.
Мне лично крайне импонирует, что при разрешении споров стороны должны предложить ТСС варианты разрешения конфликта. Законодательство, регулирующее деятельность Суда по технологиям и строительству, содержит положения, согласно которым в отдельных случаях судьи TCC вправе выступать независимыми арбитрами, медиаторами при наличии волеизъявления сторон. Как отмечают исследователи, такая «перекрестная юрисдикция» оказалась важным связующим звеном между лицами, участвующими в строительных спорах.
К сожалению, данная британская доктрина идет вразрез со всем нашим исторически сложившимся процессуальным законодательством. У нас предмет иска — требования имущественного либо неимущественного характера. Но никак не предложения по урегулированию спора 😊 Конечно, можно вспомнить и о третейских судах в нашем правовом поле. Но эта птица крайне редко встречается в нашей практике. Много лет занимаюсь спорами в строительной отрасли. Считаю, что наша основная проблема — отсутствие должной квалификации у судейского корпуса в разрешении такого рода споров. Так «может что-то в консерватории поменять...?»))
📎 Читать статью.
#полтавскаяонедвижимости
В «Вестнике гражданского процесса» (2023, N 2) опубликована крайне любопытная статья о реформировании строительной отрасли, автор которой считает некоторые аспекты крайне неоднозначными. Полностью поддерживаю его позицию. Специфика арбитражных дел, связанных с исполнением договоров строительного подряда, кроется не столько в увеличении количества споров (сейчас суды рассматривают около 28 000 дел в год), сколько в необходимости привлечения различных специалистов, экспертов, изучения проектной документации и т.п.
Не секрет, что помимо стремительно меняющегося законодательства в строительной области, у нас происходят и институциональные изменения. Тем не менее, предложения по изменению правового механизма урегулирования споров в строительстве путем создания специализированных судов – это действительно неожиданно решение (видимо, по аналогии с судами по интеллектуальным правам). С моей точки зрения, инициатива не просто неоднозначная, но пагубная.
Откуда ноги выросли?
Изначально был опубликован проект «Стратегии развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации до 2030 года с прогнозом на период до 2035 года». Затем, в сентябре 2022 года Правительством РФ была утверждена комплексная государственная программа «Строительство», направленная на создание устойчивых инструментов развития и поддержки в условиях санкционного давления на российскую экономику. И вот, в рамках вышеуказанной программы Правительство РФ принимает решение о внедрении правового механизма разрешения споров и защиты субъектов строительных отношений.
Что предлагается?
▪️Во-первых, усилить-углубить-расширить договорные отношения. Вплоть до разработки стандартов.
▪️Предусмотреть вариативность разрешения споров путем наделения правосубъектностью таких лиц и органов, как инженеры, администраторы контрактов, медиаторы, адъюдикаторы, комиссии по разрешению споров, суды, иные структуры и образования, которые должны служить для устранения конфликта либо минимизации его последствий. К слову, мера более чем похвальная.
▪️И на последнем этапе — создание специализированных судов.
Примечательно, что за основу было принято аналогичное правовое регулирование Великобритании. Но, как говорится, есть нюансы. Прообразом сегодняшнего Суда по технологиям и строительству (ТСС) стал Суд по пожарам, или Пожарный суд (Fire Court), который занимался спорами, связанными с восстановлением домовладений и зданий после Большого Лондонского пожара в 1666 году (!). То есть, в Великобритании именно такая система взаимоотношений логично развивалась и имеет многовековую историю.
Мне лично крайне импонирует, что при разрешении споров стороны должны предложить ТСС варианты разрешения конфликта. Законодательство, регулирующее деятельность Суда по технологиям и строительству, содержит положения, согласно которым в отдельных случаях судьи TCC вправе выступать независимыми арбитрами, медиаторами при наличии волеизъявления сторон. Как отмечают исследователи, такая «перекрестная юрисдикция» оказалась важным связующим звеном между лицами, участвующими в строительных спорах.
К сожалению, данная британская доктрина идет вразрез со всем нашим исторически сложившимся процессуальным законодательством. У нас предмет иска — требования имущественного либо неимущественного характера. Но никак не предложения по урегулированию спора 😊 Конечно, можно вспомнить и о третейских судах в нашем правовом поле. Но эта птица крайне редко встречается в нашей практике. Много лет занимаюсь спорами в строительной отрасли. Считаю, что наша основная проблема — отсутствие должной квалификации у судейского корпуса в разрешении такого рода споров. Так «может что-то в консерватории поменять...?»))
📎 Читать статью.
#полтавскаяонедвижимости
Правда или миф: личные фонды как прерогатива олигархов
На прошлой неделе разбирались с понятием «личный фонд» в рамках защиты нашего клиента от возможной субсидиарной ответственности. Образование новое, непривычное для слуха и понимания, но достойное того, чтобы о нём поговорить отдельно.
Федеральным законом от 1 июля 2021 года № 287-ФЗ «О внесении изменений в части первую и третью Гражданского кодекса Российской Федерации» законодатель расширил существующее ранее понятие «фонда» (общественно полезного, наследственного и личного) зонами применения — в виде некоммерческих образований. И если наследственные и общественно полезные фонды более менее на слуху, то что такое «личный фонд», его зона применения, его правоспособность и диапазон возможностей, совершенно непонятны в рамках действующего и будущего гражданского законодательства.
Итак, личный фонд — это унитарная некоммерческая организация, управляющая имуществом, преданным гражданином или унаследованным от этого гражданина. Его учреждают на определенный срок либо бессрочно (ст. 123.20-4 ГК РФ). Также можно предусмотреть в завещании создание фонда нотариусом после смерти гражданина. Это будет разновидность личного фонда — наследственный фонд.
В личный фонд можно передать любое имущество, но его стоимость при учреждении фонда должна быть не менее 100 млн рублей (п. 4 ст. 123.20-4 ГК РФ). Другими словами, если у физлица есть 100 млн рублей, он может ещё при жизни учредить личный фонд, который будет управлять, скажем, бизнесом сейчас и после его смерти.
На первый взгляд кажется, что это забава исключительно для власть и денег имущих... Однако, речь идёт об общей стоимости всего переданного имущества, причём по экспертной оценке. На самом деле, у многих москвичей квартир и дач по экспертным оценкам вполне может быть и более, чем на эту сумму. А если ещё квартира в Болгарии имеется, в соответствии со ст. 12.15 290-ФЗ можно организовать даже международный личный фонд. Вот такие интересные правовые механизмы существуют. Чем же они интересны?))
▪️Этот инструмент сильнее обязательной наследственной доли. Например, когда у наследодателя есть не лишенный родительских прав биологический родитель, с которым не сложились отношения. При передаче имущества личному фонду такой родитель не сможет претендовать на обязательную долю. В принципе, вы особо не ограничены в своих желаниях в передаче наследства.
▪️Личный фонд может выступать своего рода «неприкосновенным запасом», на который после 3-х лет со дня его создания не смогут претендовать кредиторы при банкротных процедурах (крайне любопытная тема 😉).
▪️Личный фонд при правильном оформлении может обеспечивать высокий уровень конфиденциальности владения активами и позволяет избежать необходимости оформления имущества на т.н. «номинальных собственников».
▪️Это инструмент повышения налоговой эффективности для владельцев крупных объектов недвижимости.
Практики пока нет, а вот вопросов ещё крайне много. Но согласитесь, сам по себе инструмент управления имуществом очень любопытен. Надеюсь, среди моих подписчиков имеются те, кому эта информация будет крайне актуальна. Если что, вы знаете как меня найти 😁
#полтавскаяонаследстве
#полтавскаяобанкротстве
#полтавскаяонедвижимости
На прошлой неделе разбирались с понятием «личный фонд» в рамках защиты нашего клиента от возможной субсидиарной ответственности. Образование новое, непривычное для слуха и понимания, но достойное того, чтобы о нём поговорить отдельно.
Федеральным законом от 1 июля 2021 года № 287-ФЗ «О внесении изменений в части первую и третью Гражданского кодекса Российской Федерации» законодатель расширил существующее ранее понятие «фонда» (общественно полезного, наследственного и личного) зонами применения — в виде некоммерческих образований. И если наследственные и общественно полезные фонды более менее на слуху, то что такое «личный фонд», его зона применения, его правоспособность и диапазон возможностей, совершенно непонятны в рамках действующего и будущего гражданского законодательства.
Итак, личный фонд — это унитарная некоммерческая организация, управляющая имуществом, преданным гражданином или унаследованным от этого гражданина. Его учреждают на определенный срок либо бессрочно (ст. 123.20-4 ГК РФ). Также можно предусмотреть в завещании создание фонда нотариусом после смерти гражданина. Это будет разновидность личного фонда — наследственный фонд.
В личный фонд можно передать любое имущество, но его стоимость при учреждении фонда должна быть не менее 100 млн рублей (п. 4 ст. 123.20-4 ГК РФ). Другими словами, если у физлица есть 100 млн рублей, он может ещё при жизни учредить личный фонд, который будет управлять, скажем, бизнесом сейчас и после его смерти.
На первый взгляд кажется, что это забава исключительно для власть и денег имущих... Однако, речь идёт об общей стоимости всего переданного имущества, причём по экспертной оценке. На самом деле, у многих москвичей квартир и дач по экспертным оценкам вполне может быть и более, чем на эту сумму. А если ещё квартира в Болгарии имеется, в соответствии со ст. 12.15 290-ФЗ можно организовать даже международный личный фонд. Вот такие интересные правовые механизмы существуют. Чем же они интересны?))
▪️Этот инструмент сильнее обязательной наследственной доли. Например, когда у наследодателя есть не лишенный родительских прав биологический родитель, с которым не сложились отношения. При передаче имущества личному фонду такой родитель не сможет претендовать на обязательную долю. В принципе, вы особо не ограничены в своих желаниях в передаче наследства.
▪️Личный фонд может выступать своего рода «неприкосновенным запасом», на который после 3-х лет со дня его создания не смогут претендовать кредиторы при банкротных процедурах (крайне любопытная тема 😉).
▪️Личный фонд при правильном оформлении может обеспечивать высокий уровень конфиденциальности владения активами и позволяет избежать необходимости оформления имущества на т.н. «номинальных собственников».
▪️Это инструмент повышения налоговой эффективности для владельцев крупных объектов недвижимости.
Практики пока нет, а вот вопросов ещё крайне много. Но согласитесь, сам по себе инструмент управления имуществом очень любопытен. Надеюсь, среди моих подписчиков имеются те, кому эта информация будет крайне актуальна. Если что, вы знаете как меня найти 😁
#полтавскаяонаследстве
#полтавскаяобанкротстве
#полтавскаяонедвижимости
Нужно ли готовиться к разводу?
Мы много говорили на тему расторжения брака и раздела совместно нажитого имущества, но сегодня хочу затронуть проблему, озвучить которую меня подтолкнули клиенты — ДДУ и связанная с ним ипотека (вопрос денежных обязательств при разводе разбирала подробно в серии постов). На мой взгляд, есть совершенно очевидные вещи, однако практика показывает, что я ошибалась.
И правда, ранее мы не затрагивали тему режима собственности приобретаемого по ДДУ жилья. Бытует расхожее мнение, что на момент построения объекта недвижимости и подписания Акта приема-передачи, являющегося основанием для внесения записи в Росреестр, можно внести изменения в состав лиц, подписавших ДДУ. Тем самым изменить состав будущих собственников. Как бы не так. ДДУ — это некий аналог предварительного договора. В каком составе вы его подписываете, то и оформляете в дальнейшем. Иными словами, ДДУ и есть полноценный договор, регулируемым целым отдельным Федеральным законом, да ещё и отягощенный государственной регистрацией.
Изменение состава подписантов возможно лишь при определенных обстоятельствах, указанных в законе: переуступка прав, наличие брачного договора, решение суда о разделе имущества и т.п. Важно! С последующей обязательной регистрацией в Росреестре внесенных изменений. Кстати, вносятся они через дополнительные соглашения или переуступку прав. Более того, если вы находитесь в браке, но ваш супруг/супруга не включены в состав лиц, подписавших ДДУ, то при оформлении квартиры в Росреестре режим совместной собственности «включается» автоматически в силу ст. 34 СК РФ. Варианта, что один из супругов не войдёт в состав собственников, быть не может.
В рассматриваемом случае мои клиенты сначала развелись, а затем обратились с просьбой провести раздел всего того, что нажито непосильным трудом. Уважаемые подписчики и читатели, запомните одну простую сентенцию — сначала тщательно продумываем, что и как делать с имуществом, проводим ряд подготовительных мероприятий, а уж только потом подаём заявление на расторжение брака. Данный совет применим к любому процессу, а не только к бракоразводному. Чем крупнее и сложнее процесс, чем больше времени отводится на подготовку, тем больше шансов на успех.
Предполагала, что это очевидные вещи, о которых не имеет смысла напоминать. Однако… Поэтому берегите здоровье, нервы и деньги. При возникновении каких-либо вопросов, лучше обращаться заранее. Объясним, подскажем, поможем. Ведь ничто так не сохраняет брак, как совместно нажитое имущество 😊
#семейноеправо
#полтавскаяонедвижимости
Мы много говорили на тему расторжения брака и раздела совместно нажитого имущества, но сегодня хочу затронуть проблему, озвучить которую меня подтолкнули клиенты — ДДУ и связанная с ним ипотека (вопрос денежных обязательств при разводе разбирала подробно в серии постов). На мой взгляд, есть совершенно очевидные вещи, однако практика показывает, что я ошибалась.
И правда, ранее мы не затрагивали тему режима собственности приобретаемого по ДДУ жилья. Бытует расхожее мнение, что на момент построения объекта недвижимости и подписания Акта приема-передачи, являющегося основанием для внесения записи в Росреестр, можно внести изменения в состав лиц, подписавших ДДУ. Тем самым изменить состав будущих собственников. Как бы не так. ДДУ — это некий аналог предварительного договора. В каком составе вы его подписываете, то и оформляете в дальнейшем. Иными словами, ДДУ и есть полноценный договор, регулируемым целым отдельным Федеральным законом, да ещё и отягощенный государственной регистрацией.
Изменение состава подписантов возможно лишь при определенных обстоятельствах, указанных в законе: переуступка прав, наличие брачного договора, решение суда о разделе имущества и т.п. Важно! С последующей обязательной регистрацией в Росреестре внесенных изменений. Кстати, вносятся они через дополнительные соглашения или переуступку прав. Более того, если вы находитесь в браке, но ваш супруг/супруга не включены в состав лиц, подписавших ДДУ, то при оформлении квартиры в Росреестре режим совместной собственности «включается» автоматически в силу ст. 34 СК РФ. Варианта, что один из супругов не войдёт в состав собственников, быть не может.
В рассматриваемом случае мои клиенты сначала развелись, а затем обратились с просьбой провести раздел всего того, что нажито непосильным трудом. Уважаемые подписчики и читатели, запомните одну простую сентенцию — сначала тщательно продумываем, что и как делать с имуществом, проводим ряд подготовительных мероприятий, а уж только потом подаём заявление на расторжение брака. Данный совет применим к любому процессу, а не только к бракоразводному. Чем крупнее и сложнее процесс, чем больше времени отводится на подготовку, тем больше шансов на успех.
Предполагала, что это очевидные вещи, о которых не имеет смысла напоминать. Однако… Поэтому берегите здоровье, нервы и деньги. При возникновении каких-либо вопросов, лучше обращаться заранее. Объясним, подскажем, поможем. Ведь ничто так не сохраняет брак, как совместно нажитое имущество 😊
#семейноеправо
#полтавскаяонедвижимости