Иммунитет на залоговое жилье возможен
Исполнительский иммунитет — это право на исключение из конкурсной массы единственного жилья Должника. Применяется на основании ст. 446 ГПК РФ и Постановления Пленума Верховного суда РФ от 25.12.2018 за № 48. Мы уже неоднократно о нём говорили и рассказывали о судебной практике, которая выработала достаточно подробный механизм как для защиты единственного имущества должника, так и для недопущения злоупотребления последним. Но не устану повторять, каждый случай уникален. Единого механизма реализации этого права существовать не может по определению.
Однако, исходя из данных Росстата и ЦБ РФ, основная доля приобретения жилых помещений (касается не только новостроек, но и вторичного жилья) приходится на ипотечное кредитование. Возникает вопрос, а распространяется ли исполнительский иммунитет на ипотечное жилье?
Закон говорит — однозначно, «нет!» ...со ссылкой ч. 1 ст. 446 ГПК РФ. На него может быть обращено взыскание (продажа с публичных торгов) в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства. Т.е. на сегодняшний день действующее законодательство предполагает реализацию единственного ипотечного жилья.
При этом, казусом является то обстоятельство, что вырученные деньги с продажи залогового жилья распределяются среди кредиторов, которые к этому жилью не имеют никакого отношения.
При подготовке к текущим судебным делам наткнулась на внесенный в Госдуму законопроект, который дает возможность изменить такого рода отношения. Законодатели предлагают дать суду право утверждать мировое соглашение между должником и кредитором или план реструктуризации долгов, т.е. направлять вырученные денежные средства от продажи заложенного имущества только тому кредитору, с кем был оформлен залог на квартиру.
Пояснительная записка к данному законопроекту не менее интересна, чем сама озвученная идея. Её смысл заключается в обеспечении конституционных гарантий военнослужащих за счет приобретения жилого помещения силами федерального бюджета. Авторы ставят под сомнение возможность изъятия единственного жилья у военнослужащего, если бюджет не будет выполнять полностью принятые на себя обязательства.
Вот таким интересным образом мы можем получить общие изменения по реализации ипотечного (залогового) жилья. Остается только надеяться, что эти изменения затронут всех залоговых должников, а не только военнослужащих.
#полтавскаяонедвижимости
#полтавскаяобанкротстве
Исполнительский иммунитет — это право на исключение из конкурсной массы единственного жилья Должника. Применяется на основании ст. 446 ГПК РФ и Постановления Пленума Верховного суда РФ от 25.12.2018 за № 48. Мы уже неоднократно о нём говорили и рассказывали о судебной практике, которая выработала достаточно подробный механизм как для защиты единственного имущества должника, так и для недопущения злоупотребления последним. Но не устану повторять, каждый случай уникален. Единого механизма реализации этого права существовать не может по определению.
Однако, исходя из данных Росстата и ЦБ РФ, основная доля приобретения жилых помещений (касается не только новостроек, но и вторичного жилья) приходится на ипотечное кредитование. Возникает вопрос, а распространяется ли исполнительский иммунитет на ипотечное жилье?
Закон говорит — однозначно, «нет!» ...со ссылкой ч. 1 ст. 446 ГПК РФ. На него может быть обращено взыскание (продажа с публичных торгов) в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства. Т.е. на сегодняшний день действующее законодательство предполагает реализацию единственного ипотечного жилья.
При этом, казусом является то обстоятельство, что вырученные деньги с продажи залогового жилья распределяются среди кредиторов, которые к этому жилью не имеют никакого отношения.
При подготовке к текущим судебным делам наткнулась на внесенный в Госдуму законопроект, который дает возможность изменить такого рода отношения. Законодатели предлагают дать суду право утверждать мировое соглашение между должником и кредитором или план реструктуризации долгов, т.е. направлять вырученные денежные средства от продажи заложенного имущества только тому кредитору, с кем был оформлен залог на квартиру.
Пояснительная записка к данному законопроекту не менее интересна, чем сама озвученная идея. Её смысл заключается в обеспечении конституционных гарантий военнослужащих за счет приобретения жилого помещения силами федерального бюджета. Авторы ставят под сомнение возможность изъятия единственного жилья у военнослужащего, если бюджет не будет выполнять полностью принятые на себя обязательства.
Вот таким интересным образом мы можем получить общие изменения по реализации ипотечного (залогового) жилья. Остается только надеяться, что эти изменения затронут всех залоговых должников, а не только военнослужащих.
#полтавскаяонедвижимости
#полтавскаяобанкротстве
Кондиционеры вне закона
Занимаясь довольно долго девелопментом, до сих пор ревностно отслеживаю всё, что касается этой тематики.
Немного предыстории...
Лет 15 назад д.ю.н. Бевзенко Р.С. (входит в состав рабочей группы по совершенствованию ГК РФ) начал выступать на юридических семинарах и конференциях, продвигая идею о том, что имуществом многоквартирного дома можно распоряжаться исключительно при согласии 2/3 собственников (в принципе, не вызывающая отторжения идея).
Но к имуществу многоквартирного дома он предлагал отнести все внешние стены, включая балконы (мысль не однозначная, но в тот период была, можно сказать, революционная). Помнится долго я с ним спорила, однако, переубедить его в занятой позиции не представлялось возможным, с учетом постоянной отсылки к опыту зарубежного применения аналогичных норм.
Что прикажете делать с остекленными балконами? С кондиционерами? А продавать это как? На все эти действия необходимо получать согласие собственников всех квартир? Сразу скажу, вопрос эстетики и безусловного порядка и сохранения архитектурного облика здания важен и его необходимо соблюдать. Но другими правовыми методами. Тем не менее, уже много лет как начали считать все внешние стены здания имуществом МКД, а значит, любые манипуляции с ними – вопрос согласования с соседями.
Я почти отчаялась увидеть баталии по поводу балконов и кондиционеров на фасаде МКД на уровне Верховного суда (споры до него не доходили). И тут свершилось…. На днях вышло Определение ВС РФ за № 5-КГ22-150-К2, на радость того самого Бевзенко Р.С.)) К моему сожалению, Верховный суд занял исключительно формальную позицию и решил, что такого рода «уродующие конструкции» необходимо сносить и восстанавливать внешнюю стену здания за счет собственника кондиционера.
Да, баталии среди юристов разгорелись нешуточные, но моя позиция остается неизменной. В этом деле имеется явный перекос в формальном взгляде на общую собственность в МКД. На самом деле, не все можно отнести к индивидуальному имуществу и имуществу всего дома.
#полтавскаяонедвижимости
#судебнаяпрактика
Занимаясь довольно долго девелопментом, до сих пор ревностно отслеживаю всё, что касается этой тематики.
Немного предыстории...
Лет 15 назад д.ю.н. Бевзенко Р.С. (входит в состав рабочей группы по совершенствованию ГК РФ) начал выступать на юридических семинарах и конференциях, продвигая идею о том, что имуществом многоквартирного дома можно распоряжаться исключительно при согласии 2/3 собственников (в принципе, не вызывающая отторжения идея).
Но к имуществу многоквартирного дома он предлагал отнести все внешние стены, включая балконы (мысль не однозначная, но в тот период была, можно сказать, революционная). Помнится долго я с ним спорила, однако, переубедить его в занятой позиции не представлялось возможным, с учетом постоянной отсылки к опыту зарубежного применения аналогичных норм.
Что прикажете делать с остекленными балконами? С кондиционерами? А продавать это как? На все эти действия необходимо получать согласие собственников всех квартир? Сразу скажу, вопрос эстетики и безусловного порядка и сохранения архитектурного облика здания важен и его необходимо соблюдать. Но другими правовыми методами. Тем не менее, уже много лет как начали считать все внешние стены здания имуществом МКД, а значит, любые манипуляции с ними – вопрос согласования с соседями.
Я почти отчаялась увидеть баталии по поводу балконов и кондиционеров на фасаде МКД на уровне Верховного суда (споры до него не доходили). И тут свершилось…. На днях вышло Определение ВС РФ за № 5-КГ22-150-К2, на радость того самого Бевзенко Р.С.)) К моему сожалению, Верховный суд занял исключительно формальную позицию и решил, что такого рода «уродующие конструкции» необходимо сносить и восстанавливать внешнюю стену здания за счет собственника кондиционера.
Да, баталии среди юристов разгорелись нешуточные, но моя позиция остается неизменной. В этом деле имеется явный перекос в формальном взгляде на общую собственность в МКД. На самом деле, не все можно отнести к индивидуальному имуществу и имуществу всего дома.
#полтавскаяонедвижимости
#судебнаяпрактика
Раздел ипотечных обязательств при разводе (ч. 1)
Ко мне за помощью всё чаще обращаются клиенты по вопросам раздела приобретенного в браке ипотечного имущества. Как говорит моя коллега, ничто так не укрепляет семью, как совместная ипотека…. И это вполне обоснованно. Когда супруги разводятся, ипотека-то остаётся на долгие годы. По статистике доля имущества (домов, квартир), приобретенного на кредитные средства, в последние годы достигала 90%! Простите мне мой реализм, как минимум половина обладателей ипотечного жилья — наши клиенты.
Проблема только усугубляется, а полноценной практики по разделению такого рода имущества до сих пор не имеется. Более того, в таких спорах происходит коллизия нескольких правовых институтов: семейного, жилищного, залогового, гражданского. Поэтому я решила подробно раскрыть данную тему в нескольких постах (ибо в одном это сделать невозможно).
Итак, ипотечная квартира приобретена в период брака. Собственником записан муж, он же — заемщик в банке. Бывшая жена обратилась в суд с иском о разделе квартиры и выплате половины её стоимости. Долг перед банком ещё не погашен. Просто взыскать половину невыплаченных по ипотеке обязательств с супруги нельзя, т.к. в заемных правоотношениях она не участвует (подробнее в Определении ВС РФ от 25 мая 2022 года №18-КГ21-149-К4).
В такой ситуации у мужа существует два способа защиты:
▪️просить передачи в собственность доли соразмерно исполняемому им обязательству;
▪️обращаться с требованием к бывшей супруге о взыскании части долга по общему обязательству.
Если идти вторым путем, муж будет поставлен в несправедливое положение. Он будет иметь существенный объем обязательств и перед банком, и перед экс-супругой, которая в свою очередь, получает прирост активов без каких-либо обязательств. Наиболее справедливым решением будет передача мужу доли в бОльшем размере, исходя из размера платежей, которые будут внесены им в счет погашения кредита в будущем.
Такой подход находит отражение и в судебной практике. Если ипотеку продолжает оплачивать муж, то с каждым внесенным платежом его доля увеличивается, т.к. источником финансирования являются его денежные средства. Казалось бы, простые взаморасчёты...
Однако, для такого простого решения по закону необходимо наличие двух факторов: согласие второго супруга, который (чего греха таить) чаще встаёт «в позу», и согласие кредитной организации, получить которое практически невозможно. Заставить стороны согласиться — нельзя, но попробовать договориться, однозначно, стоит.
#полтавскаяонедвижимости
#семейноеправо
Ко мне за помощью всё чаще обращаются клиенты по вопросам раздела приобретенного в браке ипотечного имущества. Как говорит моя коллега, ничто так не укрепляет семью, как совместная ипотека…. И это вполне обоснованно. Когда супруги разводятся, ипотека-то остаётся на долгие годы. По статистике доля имущества (домов, квартир), приобретенного на кредитные средства, в последние годы достигала 90%! Простите мне мой реализм, как минимум половина обладателей ипотечного жилья — наши клиенты.
Проблема только усугубляется, а полноценной практики по разделению такого рода имущества до сих пор не имеется. Более того, в таких спорах происходит коллизия нескольких правовых институтов: семейного, жилищного, залогового, гражданского. Поэтому я решила подробно раскрыть данную тему в нескольких постах (ибо в одном это сделать невозможно).
Итак, ипотечная квартира приобретена в период брака. Собственником записан муж, он же — заемщик в банке. Бывшая жена обратилась в суд с иском о разделе квартиры и выплате половины её стоимости. Долг перед банком ещё не погашен. Просто взыскать половину невыплаченных по ипотеке обязательств с супруги нельзя, т.к. в заемных правоотношениях она не участвует (подробнее в Определении ВС РФ от 25 мая 2022 года №18-КГ21-149-К4).
В такой ситуации у мужа существует два способа защиты:
▪️просить передачи в собственность доли соразмерно исполняемому им обязательству;
▪️обращаться с требованием к бывшей супруге о взыскании части долга по общему обязательству.
Если идти вторым путем, муж будет поставлен в несправедливое положение. Он будет иметь существенный объем обязательств и перед банком, и перед экс-супругой, которая в свою очередь, получает прирост активов без каких-либо обязательств. Наиболее справедливым решением будет передача мужу доли в бОльшем размере, исходя из размера платежей, которые будут внесены им в счет погашения кредита в будущем.
Такой подход находит отражение и в судебной практике. Если ипотеку продолжает оплачивать муж, то с каждым внесенным платежом его доля увеличивается, т.к. источником финансирования являются его денежные средства. Казалось бы, простые взаморасчёты...
Однако, для такого простого решения по закону необходимо наличие двух факторов: согласие второго супруга, который (чего греха таить) чаще встаёт «в позу», и согласие кредитной организации, получить которое практически невозможно. Заставить стороны согласиться — нельзя, но попробовать договориться, однозначно, стоит.
#полтавскаяонедвижимости
#семейноеправо
Back in the USSR…
На днях к нам обратился клиент из культурной столицы, желающий приобрести машиноместа в гаражно-строительном кооперативе путем выкупа пая. За просмотром принесенных сканов желтых страниц Устава 1974 года, невольно вспомнилась борьба за гаражное «место под солнцем» из весьма реалистичного фильма Рязанова. Постановлением Совета министров РСФСР от 24.09.1960 года № 1475 государство разрешило на условиях групповой собственности вносить паи, как плату за вхождение в кооператив. Так гаражи стали заповедной зоной для советского человека, когда о частной собственности на городскую недвижимость нельзя было даже мечтать...
Давайте посмотрим, как сегодня обстоят дела с приобретением ретро-недвижимости)) В СССР до реформирования отношений собственности член ЖСК (ГСК), полностью выплативший паевой взнос, права собственности на объект не приобретал, оставаясь лишь его пользователем. Собственником являлся кооператив. Сегодняшняя ч. 4 ст. 218 ГК РФ устанавливает, что член ЖСК (ГСК), имеющий право на паенакопления, полностью внесший свой паевой взнос, приобретает право собственности на указанное имущество.
Главный вопрос — с какого момента возникает право собственности. Момент внесения паевого взноса или записи в ЕГРН?
Согласно разъяснениям п. 11 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае полной выплаты пая членом потребительского кооператива, в порядке наследования и реорганизации юридического лица (абзацы второй, третий пункта 2, пункт 4 статьи 218 ГК РФ, пункт 4 статьи 1152 ГК РФ). Аналогичное разъяснение содержится в абз. 3 п. 3 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 года № 25.
Но реальную судебную защиту данное положение ГК РФ получило лишь в 2019 году. Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ отделила момент возникновения права собственности при паевом взносе от общих норм регистрации права, указав, что такое право в полном объёме приобретается с момента внесения паевого взноса.
Так что в нынешней реальности не рекомендую никаких паев в кооперативе, если ваша цель — свой гараж, а не членство) Только договор купли-продажи. В противном случае, вы всегда рискуете задним числом получить неожиданно всплывшего «собственника» либо его наследника.
#полтавскаяонедвижимости
На днях к нам обратился клиент из культурной столицы, желающий приобрести машиноместа в гаражно-строительном кооперативе путем выкупа пая. За просмотром принесенных сканов желтых страниц Устава 1974 года, невольно вспомнилась борьба за гаражное «место под солнцем» из весьма реалистичного фильма Рязанова. Постановлением Совета министров РСФСР от 24.09.1960 года № 1475 государство разрешило на условиях групповой собственности вносить паи, как плату за вхождение в кооператив. Так гаражи стали заповедной зоной для советского человека, когда о частной собственности на городскую недвижимость нельзя было даже мечтать...
Давайте посмотрим, как сегодня обстоят дела с приобретением ретро-недвижимости)) В СССР до реформирования отношений собственности член ЖСК (ГСК), полностью выплативший паевой взнос, права собственности на объект не приобретал, оставаясь лишь его пользователем. Собственником являлся кооператив. Сегодняшняя ч. 4 ст. 218 ГК РФ устанавливает, что член ЖСК (ГСК), имеющий право на паенакопления, полностью внесший свой паевой взнос, приобретает право собственности на указанное имущество.
Главный вопрос — с какого момента возникает право собственности. Момент внесения паевого взноса или записи в ЕГРН?
Согласно разъяснениям п. 11 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае полной выплаты пая членом потребительского кооператива, в порядке наследования и реорганизации юридического лица (абзацы второй, третий пункта 2, пункт 4 статьи 218 ГК РФ, пункт 4 статьи 1152 ГК РФ). Аналогичное разъяснение содержится в абз. 3 п. 3 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 года № 25.
Но реальную судебную защиту данное положение ГК РФ получило лишь в 2019 году. Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ отделила момент возникновения права собственности при паевом взносе от общих норм регистрации права, указав, что такое право в полном объёме приобретается с момента внесения паевого взноса.
Так что в нынешней реальности не рекомендую никаких паев в кооперативе, если ваша цель — свой гараж, а не членство) Только договор купли-продажи. В противном случае, вы всегда рискуете задним числом получить неожиданно всплывшего «собственника» либо его наследника.
#полтавскаяонедвижимости
Окончание моратория для застройщиков
Дождались… Наконец-то можно предъявить все полученные исполнительные листы на взыскание штрафов с Застройщиков. Наши заждавшиеся клиенты уже с субботы подали заявления в кредитные организации))
«С 1 июля 2023 года после прекращения срока действия особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных постановлением Правительства РФ № 479, процесс взаимодействия между участниками долевого строительства и застройщиками будет регламентироваться № 214-ФЗ», — рассказали в Минстрое России.
Мораторий на взыскание всех форм неустоек, штрафных санкций и пеней был введен ещё чуть ли не в прошлой жизни при ковидных мероприятиях. В том числе, и для Застройщиков. Однако, только для них он с небольшими перерывами действовал до 30 июня 2023 года.
Безусловно, это очень облегчило жизнь всей отрасли. Формально он распространял свои действия и на дольщиков, но при условии, что почти 90% всех покупок недвижимости проводятся через кредитные средства банков, то вряд ли кто-то почувствовал данное «послабление».
Мы уже писали о том, что мораторий не распространял своё влияние на взыскание судебных расходов и морального вреда. И рекомендовали взыскать хотя бы малую долю от всей суммы. Сейчас пришел черед взыскивать основные суммы, присужденные судом. Дело за малым — наличие денежных средств на счетах самих Застройщиков, которые при этом время явно даром не теряли…
#полтавскаяонедвижимости
#мораторийЮЛ
Дождались… Наконец-то можно предъявить все полученные исполнительные листы на взыскание штрафов с Застройщиков. Наши заждавшиеся клиенты уже с субботы подали заявления в кредитные организации))
«С 1 июля 2023 года после прекращения срока действия особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных постановлением Правительства РФ № 479, процесс взаимодействия между участниками долевого строительства и застройщиками будет регламентироваться № 214-ФЗ», — рассказали в Минстрое России.
Мораторий на взыскание всех форм неустоек, штрафных санкций и пеней был введен ещё чуть ли не в прошлой жизни при ковидных мероприятиях. В том числе, и для Застройщиков. Однако, только для них он с небольшими перерывами действовал до 30 июня 2023 года.
Безусловно, это очень облегчило жизнь всей отрасли. Формально он распространял свои действия и на дольщиков, но при условии, что почти 90% всех покупок недвижимости проводятся через кредитные средства банков, то вряд ли кто-то почувствовал данное «послабление».
Мы уже писали о том, что мораторий не распространял своё влияние на взыскание судебных расходов и морального вреда. И рекомендовали взыскать хотя бы малую долю от всей суммы. Сейчас пришел черед взыскивать основные суммы, присужденные судом. Дело за малым — наличие денежных средств на счетах самих Застройщиков, которые при этом время явно даром не теряли…
#полтавскаяонедвижимости
#мораторийЮЛ
Продажа квартиры с маткапиталом станет проще
Как мы помним, использование маткапитала при покупке жилья обязывает собственников выделять долю детей в такой недвижимости. Предположим, спустя какое-то время после приобретения ипотечной квартиры, семья решила улучшить жилищные условия. Был такой случай в нашем полку, когда вполне мирный переезд из одного города в другой превратился в квест не для слабонервных.
На сегодняшний день при совершении простой (на первый взгляд) сделки большинство семей просто оказываются между молотом и наковальней. С одной стороны банки, которые не хотят снимать обременение, опасаясь неполной выплаты долга, с другой — органы опеки, которые следят за тем, чтобы интересы детей не ущемлялись. Кроме того, приобрести квартиру в новостройке по ДДУ в такой ситуации практически невозможно. Конечно, путём некоторых юридических и риелторских манипуляций, часто умалчивая о вложении маткапитала, на практике сделки всё равно совершают. Однако, когда дело попадает в суд и сделка признается ничтожной, проблемы возникают уже у новых собственников. Признаться, законодательную инициативу, которая бы упростила жизнь всем участникам рынка, мы ждали довольно долго...
Что ж, дождались)) На прошлой неделе в Госдуму внесён соответствующий законопроект. Если поправки одобрят, закон позволит собственникам переносить обязательства о наделении долями с текущего на вновь приобретённое жилье. Устанавливаются более чёткие критерии для органов опеки для определения ухудшения/улучшения имущественного положения несовершеннолетних. Другими словами, семьи получат возможность обменять одно жилье на другое без потери в цене, соблюдая при этом права своих детей. Законопроект также уточняет сроки, когда владелец маткапитала обязан оформить купленное жильё в общую долевую собственность.
Не хватает лишь вишенки на торте — урегулировать вопрос с кредитными организациями при оформлении ипотеки с участием маткапитала...
#полтавскаяонедвижимости
Как мы помним, использование маткапитала при покупке жилья обязывает собственников выделять долю детей в такой недвижимости. Предположим, спустя какое-то время после приобретения ипотечной квартиры, семья решила улучшить жилищные условия. Был такой случай в нашем полку, когда вполне мирный переезд из одного города в другой превратился в квест не для слабонервных.
На сегодняшний день при совершении простой (на первый взгляд) сделки большинство семей просто оказываются между молотом и наковальней. С одной стороны банки, которые не хотят снимать обременение, опасаясь неполной выплаты долга, с другой — органы опеки, которые следят за тем, чтобы интересы детей не ущемлялись. Кроме того, приобрести квартиру в новостройке по ДДУ в такой ситуации практически невозможно. Конечно, путём некоторых юридических и риелторских манипуляций, часто умалчивая о вложении маткапитала, на практике сделки всё равно совершают. Однако, когда дело попадает в суд и сделка признается ничтожной, проблемы возникают уже у новых собственников. Признаться, законодательную инициативу, которая бы упростила жизнь всем участникам рынка, мы ждали довольно долго...
Что ж, дождались)) На прошлой неделе в Госдуму внесён соответствующий законопроект. Если поправки одобрят, закон позволит собственникам переносить обязательства о наделении долями с текущего на вновь приобретённое жилье. Устанавливаются более чёткие критерии для органов опеки для определения ухудшения/улучшения имущественного положения несовершеннолетних. Другими словами, семьи получат возможность обменять одно жилье на другое без потери в цене, соблюдая при этом права своих детей. Законопроект также уточняет сроки, когда владелец маткапитала обязан оформить купленное жильё в общую долевую собственность.
Не хватает лишь вишенки на торте — урегулировать вопрос с кредитными организациями при оформлении ипотеки с участием маткапитала...
#полтавскаяонедвижимости
Неожиданные решения в области строительства и девелопмента
В «Вестнике гражданского процесса» (2023, N 2) опубликована крайне любопытная статья о реформировании строительной отрасли, автор которой считает некоторые аспекты крайне неоднозначными. Полностью поддерживаю его позицию. Специфика арбитражных дел, связанных с исполнением договоров строительного подряда, кроется не столько в увеличении количества споров (сейчас суды рассматривают около 28 000 дел в год), сколько в необходимости привлечения различных специалистов, экспертов, изучения проектной документации и т.п.
Не секрет, что помимо стремительно меняющегося законодательства в строительной области, у нас происходят и институциональные изменения. Тем не менее, предложения по изменению правового механизма урегулирования споров в строительстве путем создания специализированных судов – это действительно неожиданно решение (видимо, по аналогии с судами по интеллектуальным правам). С моей точки зрения, инициатива не просто неоднозначная, но пагубная.
Откуда ноги выросли?
Изначально был опубликован проект «Стратегии развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации до 2030 года с прогнозом на период до 2035 года». Затем, в сентябре 2022 года Правительством РФ была утверждена комплексная государственная программа «Строительство», направленная на создание устойчивых инструментов развития и поддержки в условиях санкционного давления на российскую экономику. И вот, в рамках вышеуказанной программы Правительство РФ принимает решение о внедрении правового механизма разрешения споров и защиты субъектов строительных отношений.
Что предлагается?
▪️Во-первых, усилить-углубить-расширить договорные отношения. Вплоть до разработки стандартов.
▪️Предусмотреть вариативность разрешения споров путем наделения правосубъектностью таких лиц и органов, как инженеры, администраторы контрактов, медиаторы, адъюдикаторы, комиссии по разрешению споров, суды, иные структуры и образования, которые должны служить для устранения конфликта либо минимизации его последствий. К слову, мера более чем похвальная.
▪️И на последнем этапе — создание специализированных судов.
Примечательно, что за основу было принято аналогичное правовое регулирование Великобритании. Но, как говорится, есть нюансы. Прообразом сегодняшнего Суда по технологиям и строительству (ТСС) стал Суд по пожарам, или Пожарный суд (Fire Court), который занимался спорами, связанными с восстановлением домовладений и зданий после Большого Лондонского пожара в 1666 году (!). То есть, в Великобритании именно такая система взаимоотношений логично развивалась и имеет многовековую историю.
Мне лично крайне импонирует, что при разрешении споров стороны должны предложить ТСС варианты разрешения конфликта. Законодательство, регулирующее деятельность Суда по технологиям и строительству, содержит положения, согласно которым в отдельных случаях судьи TCC вправе выступать независимыми арбитрами, медиаторами при наличии волеизъявления сторон. Как отмечают исследователи, такая «перекрестная юрисдикция» оказалась важным связующим звеном между лицами, участвующими в строительных спорах.
К сожалению, данная британская доктрина идет вразрез со всем нашим исторически сложившимся процессуальным законодательством. У нас предмет иска — требования имущественного либо неимущественного характера. Но никак не предложения по урегулированию спора 😊 Конечно, можно вспомнить и о третейских судах в нашем правовом поле. Но эта птица крайне редко встречается в нашей практике. Много лет занимаюсь спорами в строительной отрасли. Считаю, что наша основная проблема — отсутствие должной квалификации у судейского корпуса в разрешении такого рода споров. Так «может что-то в консерватории поменять...?»))
📎 Читать статью.
#полтавскаяонедвижимости
В «Вестнике гражданского процесса» (2023, N 2) опубликована крайне любопытная статья о реформировании строительной отрасли, автор которой считает некоторые аспекты крайне неоднозначными. Полностью поддерживаю его позицию. Специфика арбитражных дел, связанных с исполнением договоров строительного подряда, кроется не столько в увеличении количества споров (сейчас суды рассматривают около 28 000 дел в год), сколько в необходимости привлечения различных специалистов, экспертов, изучения проектной документации и т.п.
Не секрет, что помимо стремительно меняющегося законодательства в строительной области, у нас происходят и институциональные изменения. Тем не менее, предложения по изменению правового механизма урегулирования споров в строительстве путем создания специализированных судов – это действительно неожиданно решение (видимо, по аналогии с судами по интеллектуальным правам). С моей точки зрения, инициатива не просто неоднозначная, но пагубная.
Откуда ноги выросли?
Изначально был опубликован проект «Стратегии развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации до 2030 года с прогнозом на период до 2035 года». Затем, в сентябре 2022 года Правительством РФ была утверждена комплексная государственная программа «Строительство», направленная на создание устойчивых инструментов развития и поддержки в условиях санкционного давления на российскую экономику. И вот, в рамках вышеуказанной программы Правительство РФ принимает решение о внедрении правового механизма разрешения споров и защиты субъектов строительных отношений.
Что предлагается?
▪️Во-первых, усилить-углубить-расширить договорные отношения. Вплоть до разработки стандартов.
▪️Предусмотреть вариативность разрешения споров путем наделения правосубъектностью таких лиц и органов, как инженеры, администраторы контрактов, медиаторы, адъюдикаторы, комиссии по разрешению споров, суды, иные структуры и образования, которые должны служить для устранения конфликта либо минимизации его последствий. К слову, мера более чем похвальная.
▪️И на последнем этапе — создание специализированных судов.
Примечательно, что за основу было принято аналогичное правовое регулирование Великобритании. Но, как говорится, есть нюансы. Прообразом сегодняшнего Суда по технологиям и строительству (ТСС) стал Суд по пожарам, или Пожарный суд (Fire Court), который занимался спорами, связанными с восстановлением домовладений и зданий после Большого Лондонского пожара в 1666 году (!). То есть, в Великобритании именно такая система взаимоотношений логично развивалась и имеет многовековую историю.
Мне лично крайне импонирует, что при разрешении споров стороны должны предложить ТСС варианты разрешения конфликта. Законодательство, регулирующее деятельность Суда по технологиям и строительству, содержит положения, согласно которым в отдельных случаях судьи TCC вправе выступать независимыми арбитрами, медиаторами при наличии волеизъявления сторон. Как отмечают исследователи, такая «перекрестная юрисдикция» оказалась важным связующим звеном между лицами, участвующими в строительных спорах.
К сожалению, данная британская доктрина идет вразрез со всем нашим исторически сложившимся процессуальным законодательством. У нас предмет иска — требования имущественного либо неимущественного характера. Но никак не предложения по урегулированию спора 😊 Конечно, можно вспомнить и о третейских судах в нашем правовом поле. Но эта птица крайне редко встречается в нашей практике. Много лет занимаюсь спорами в строительной отрасли. Считаю, что наша основная проблема — отсутствие должной квалификации у судейского корпуса в разрешении такого рода споров. Так «может что-то в консерватории поменять...?»))
📎 Читать статью.
#полтавскаяонедвижимости
Правда или миф: личные фонды как прерогатива олигархов
На прошлой неделе разбирались с понятием «личный фонд» в рамках защиты нашего клиента от возможной субсидиарной ответственности. Образование новое, непривычное для слуха и понимания, но достойное того, чтобы о нём поговорить отдельно.
Федеральным законом от 1 июля 2021 года № 287-ФЗ «О внесении изменений в части первую и третью Гражданского кодекса Российской Федерации» законодатель расширил существующее ранее понятие «фонда» (общественно полезного, наследственного и личного) зонами применения — в виде некоммерческих образований. И если наследственные и общественно полезные фонды более менее на слуху, то что такое «личный фонд», его зона применения, его правоспособность и диапазон возможностей, совершенно непонятны в рамках действующего и будущего гражданского законодательства.
Итак, личный фонд — это унитарная некоммерческая организация, управляющая имуществом, преданным гражданином или унаследованным от этого гражданина. Его учреждают на определенный срок либо бессрочно (ст. 123.20-4 ГК РФ). Также можно предусмотреть в завещании создание фонда нотариусом после смерти гражданина. Это будет разновидность личного фонда — наследственный фонд.
В личный фонд можно передать любое имущество, но его стоимость при учреждении фонда должна быть не менее 100 млн рублей (п. 4 ст. 123.20-4 ГК РФ). Другими словами, если у физлица есть 100 млн рублей, он может ещё при жизни учредить личный фонд, который будет управлять, скажем, бизнесом сейчас и после его смерти.
На первый взгляд кажется, что это забава исключительно для власть и денег имущих... Однако, речь идёт об общей стоимости всего переданного имущества, причём по экспертной оценке. На самом деле, у многих москвичей квартир и дач по экспертным оценкам вполне может быть и более, чем на эту сумму. А если ещё квартира в Болгарии имеется, в соответствии со ст. 12.15 290-ФЗ можно организовать даже международный личный фонд. Вот такие интересные правовые механизмы существуют. Чем же они интересны?))
▪️Этот инструмент сильнее обязательной наследственной доли. Например, когда у наследодателя есть не лишенный родительских прав биологический родитель, с которым не сложились отношения. При передаче имущества личному фонду такой родитель не сможет претендовать на обязательную долю. В принципе, вы особо не ограничены в своих желаниях в передаче наследства.
▪️Личный фонд может выступать своего рода «неприкосновенным запасом», на который после 3-х лет со дня его создания не смогут претендовать кредиторы при банкротных процедурах (крайне любопытная тема 😉).
▪️Личный фонд при правильном оформлении может обеспечивать высокий уровень конфиденциальности владения активами и позволяет избежать необходимости оформления имущества на т.н. «номинальных собственников».
▪️Это инструмент повышения налоговой эффективности для владельцев крупных объектов недвижимости.
Практики пока нет, а вот вопросов ещё крайне много. Но согласитесь, сам по себе инструмент управления имуществом очень любопытен. Надеюсь, среди моих подписчиков имеются те, кому эта информация будет крайне актуальна. Если что, вы знаете как меня найти 😁
#полтавскаяонаследстве
#полтавскаяобанкротстве
#полтавскаяонедвижимости
На прошлой неделе разбирались с понятием «личный фонд» в рамках защиты нашего клиента от возможной субсидиарной ответственности. Образование новое, непривычное для слуха и понимания, но достойное того, чтобы о нём поговорить отдельно.
Федеральным законом от 1 июля 2021 года № 287-ФЗ «О внесении изменений в части первую и третью Гражданского кодекса Российской Федерации» законодатель расширил существующее ранее понятие «фонда» (общественно полезного, наследственного и личного) зонами применения — в виде некоммерческих образований. И если наследственные и общественно полезные фонды более менее на слуху, то что такое «личный фонд», его зона применения, его правоспособность и диапазон возможностей, совершенно непонятны в рамках действующего и будущего гражданского законодательства.
Итак, личный фонд — это унитарная некоммерческая организация, управляющая имуществом, преданным гражданином или унаследованным от этого гражданина. Его учреждают на определенный срок либо бессрочно (ст. 123.20-4 ГК РФ). Также можно предусмотреть в завещании создание фонда нотариусом после смерти гражданина. Это будет разновидность личного фонда — наследственный фонд.
В личный фонд можно передать любое имущество, но его стоимость при учреждении фонда должна быть не менее 100 млн рублей (п. 4 ст. 123.20-4 ГК РФ). Другими словами, если у физлица есть 100 млн рублей, он может ещё при жизни учредить личный фонд, который будет управлять, скажем, бизнесом сейчас и после его смерти.
На первый взгляд кажется, что это забава исключительно для власть и денег имущих... Однако, речь идёт об общей стоимости всего переданного имущества, причём по экспертной оценке. На самом деле, у многих москвичей квартир и дач по экспертным оценкам вполне может быть и более, чем на эту сумму. А если ещё квартира в Болгарии имеется, в соответствии со ст. 12.15 290-ФЗ можно организовать даже международный личный фонд. Вот такие интересные правовые механизмы существуют. Чем же они интересны?))
▪️Этот инструмент сильнее обязательной наследственной доли. Например, когда у наследодателя есть не лишенный родительских прав биологический родитель, с которым не сложились отношения. При передаче имущества личному фонду такой родитель не сможет претендовать на обязательную долю. В принципе, вы особо не ограничены в своих желаниях в передаче наследства.
▪️Личный фонд может выступать своего рода «неприкосновенным запасом», на который после 3-х лет со дня его создания не смогут претендовать кредиторы при банкротных процедурах (крайне любопытная тема 😉).
▪️Личный фонд при правильном оформлении может обеспечивать высокий уровень конфиденциальности владения активами и позволяет избежать необходимости оформления имущества на т.н. «номинальных собственников».
▪️Это инструмент повышения налоговой эффективности для владельцев крупных объектов недвижимости.
Практики пока нет, а вот вопросов ещё крайне много. Но согласитесь, сам по себе инструмент управления имуществом очень любопытен. Надеюсь, среди моих подписчиков имеются те, кому эта информация будет крайне актуальна. Если что, вы знаете как меня найти 😁
#полтавскаяонаследстве
#полтавскаяобанкротстве
#полтавскаяонедвижимости
Нужно ли готовиться к разводу?
Мы много говорили на тему расторжения брака и раздела совместно нажитого имущества, но сегодня хочу затронуть проблему, озвучить которую меня подтолкнули клиенты — ДДУ и связанная с ним ипотека (вопрос денежных обязательств при разводе разбирала подробно в серии постов). На мой взгляд, есть совершенно очевидные вещи, однако практика показывает, что я ошибалась.
И правда, ранее мы не затрагивали тему режима собственности приобретаемого по ДДУ жилья. Бытует расхожее мнение, что на момент построения объекта недвижимости и подписания Акта приема-передачи, являющегося основанием для внесения записи в Росреестр, можно внести изменения в состав лиц, подписавших ДДУ. Тем самым изменить состав будущих собственников. Как бы не так. ДДУ — это некий аналог предварительного договора. В каком составе вы его подписываете, то и оформляете в дальнейшем. Иными словами, ДДУ и есть полноценный договор, регулируемым целым отдельным Федеральным законом, да ещё и отягощенный государственной регистрацией.
Изменение состава подписантов возможно лишь при определенных обстоятельствах, указанных в законе: переуступка прав, наличие брачного договора, решение суда о разделе имущества и т.п. Важно! С последующей обязательной регистрацией в Росреестре внесенных изменений. Кстати, вносятся они через дополнительные соглашения или переуступку прав. Более того, если вы находитесь в браке, но ваш супруг/супруга не включены в состав лиц, подписавших ДДУ, то при оформлении квартиры в Росреестре режим совместной собственности «включается» автоматически в силу ст. 34 СК РФ. Варианта, что один из супругов не войдёт в состав собственников, быть не может.
В рассматриваемом случае мои клиенты сначала развелись, а затем обратились с просьбой провести раздел всего того, что нажито непосильным трудом. Уважаемые подписчики и читатели, запомните одну простую сентенцию — сначала тщательно продумываем, что и как делать с имуществом, проводим ряд подготовительных мероприятий, а уж только потом подаём заявление на расторжение брака. Данный совет применим к любому процессу, а не только к бракоразводному. Чем крупнее и сложнее процесс, чем больше времени отводится на подготовку, тем больше шансов на успех.
Предполагала, что это очевидные вещи, о которых не имеет смысла напоминать. Однако… Поэтому берегите здоровье, нервы и деньги. При возникновении каких-либо вопросов, лучше обращаться заранее. Объясним, подскажем, поможем. Ведь ничто так не сохраняет брак, как совместно нажитое имущество 😊
#семейноеправо
#полтавскаяонедвижимости
Мы много говорили на тему расторжения брака и раздела совместно нажитого имущества, но сегодня хочу затронуть проблему, озвучить которую меня подтолкнули клиенты — ДДУ и связанная с ним ипотека (вопрос денежных обязательств при разводе разбирала подробно в серии постов). На мой взгляд, есть совершенно очевидные вещи, однако практика показывает, что я ошибалась.
И правда, ранее мы не затрагивали тему режима собственности приобретаемого по ДДУ жилья. Бытует расхожее мнение, что на момент построения объекта недвижимости и подписания Акта приема-передачи, являющегося основанием для внесения записи в Росреестр, можно внести изменения в состав лиц, подписавших ДДУ. Тем самым изменить состав будущих собственников. Как бы не так. ДДУ — это некий аналог предварительного договора. В каком составе вы его подписываете, то и оформляете в дальнейшем. Иными словами, ДДУ и есть полноценный договор, регулируемым целым отдельным Федеральным законом, да ещё и отягощенный государственной регистрацией.
Изменение состава подписантов возможно лишь при определенных обстоятельствах, указанных в законе: переуступка прав, наличие брачного договора, решение суда о разделе имущества и т.п. Важно! С последующей обязательной регистрацией в Росреестре внесенных изменений. Кстати, вносятся они через дополнительные соглашения или переуступку прав. Более того, если вы находитесь в браке, но ваш супруг/супруга не включены в состав лиц, подписавших ДДУ, то при оформлении квартиры в Росреестре режим совместной собственности «включается» автоматически в силу ст. 34 СК РФ. Варианта, что один из супругов не войдёт в состав собственников, быть не может.
В рассматриваемом случае мои клиенты сначала развелись, а затем обратились с просьбой провести раздел всего того, что нажито непосильным трудом. Уважаемые подписчики и читатели, запомните одну простую сентенцию — сначала тщательно продумываем, что и как делать с имуществом, проводим ряд подготовительных мероприятий, а уж только потом подаём заявление на расторжение брака. Данный совет применим к любому процессу, а не только к бракоразводному. Чем крупнее и сложнее процесс, чем больше времени отводится на подготовку, тем больше шансов на успех.
Предполагала, что это очевидные вещи, о которых не имеет смысла напоминать. Однако… Поэтому берегите здоровье, нервы и деньги. При возникновении каких-либо вопросов, лучше обращаться заранее. Объясним, подскажем, поможем. Ведь ничто так не сохраняет брак, как совместно нажитое имущество 😊
#семейноеправо
#полтавскаяонедвижимости
Вернёмся к делам насущным
Наша кассационная жалоба была по достаточно проходному делу — о взыскании неустойки в рамках договора ДДУ. Первая инстанция взыскала почти всё заявленное нами в полном объеме, а вот Мосгорсуд урезал решение аж наполовину. Причём сделал это настолько топорно и непрофессионально, что мой юридический разум возмутился и решил восстановить хотя бы простейшие профессиональные основы юриспруденции.
Возможно, ни для кого не секрет, что в московском регионе давно установлена некая негласная «планка» сумм, которые удовлетворяют суды по неустойкам за несвоевременно переданную квартиру дольщику. Это сумма в размере 250-350 тысяч рублей. И да, через меня прошли сотни дел, но я нигде не видела мотивированного и логичного обоснования снижения неустойки, несмотря на все многочисленные требования ВС РФ.
Всё, что свыше этой суммы, подлежит секвестированию. В нашем случае, путём применения ключевой ставки в полтора раза меньше (без привязки к данным ЦБ РФ) и полным исключением штрафа. Вишенкой на торте являлось то, что обо всём этом великолепии мы узнали по факту, когда уже было принято решение...
Моя жалоба была достойной. Выполнена строго в классическом стиле, коротко, ясно и с применением «legal design» 💪🏻 Собственно, как истинный перфекционист, всегда старалась доводить процессуальные документы до красоты и чистоты восприятия. Только недавно узнала, что сейчас этому посвящено целое направление. Однако, судьи это читать не стали, оставили решение апелляции в силе...
Тем временем, в Тюменском городском суде у нас рассматривалось более интересное дело. Но об этом расскажу завтра.
#полтавскаяонедвижимости
#судебнаяпрактика
#финансыивзыскание
Наша кассационная жалоба была по достаточно проходному делу — о взыскании неустойки в рамках договора ДДУ. Первая инстанция взыскала почти всё заявленное нами в полном объеме, а вот Мосгорсуд урезал решение аж наполовину. Причём сделал это настолько топорно и непрофессионально, что мой юридический разум возмутился и решил восстановить хотя бы простейшие профессиональные основы юриспруденции.
Возможно, ни для кого не секрет, что в московском регионе давно установлена некая негласная «планка» сумм, которые удовлетворяют суды по неустойкам за несвоевременно переданную квартиру дольщику. Это сумма в размере 250-350 тысяч рублей. И да, через меня прошли сотни дел, но я нигде не видела мотивированного и логичного обоснования снижения неустойки, несмотря на все многочисленные требования ВС РФ.
Всё, что свыше этой суммы, подлежит секвестированию. В нашем случае, путём применения ключевой ставки в полтора раза меньше (без привязки к данным ЦБ РФ) и полным исключением штрафа. Вишенкой на торте являлось то, что обо всём этом великолепии мы узнали по факту, когда уже было принято решение...
Моя жалоба была достойной. Выполнена строго в классическом стиле, коротко, ясно и с применением «legal design» 💪🏻 Собственно, как истинный перфекционист, всегда старалась доводить процессуальные документы до красоты и чистоты восприятия. Только недавно узнала, что сейчас этому посвящено целое направление. Однако, судьи это читать не стали, оставили решение апелляции в силе...
Тем временем, в Тюменском городском суде у нас рассматривалось более интересное дело. Но об этом расскажу завтра.
#полтавскаяонедвижимости
#судебнаяпрактика
#финансыивзыскание
Проблемы эскроу-счетов в строительстве (ч. 1)
В последнее время за консультацией зачастили клиенты по вопросам заключения договора долевого участия (ДДУ) с открытием счета эскроу. И хотя реформа законодательства долевого строительства у нас в перманентном состоянии, с июля 2019 года появилось серьезное нововведение. Компании больше не могут напрямую привлекать средства дольщиков для возведения жилья. Деньги граждан хранятся на эскроу-счетах. Застройщики получают к ним доступ только после сдачи объектов в эксплуатацию.
По расчетам Центробанка, к концу этого года недостроенных домов (по старым схемам) в России оставаться почти не должно. При этом практика проектного финансирования с использованием эскроу-счетов начала распространяться и на ИЖС. Росреестр сообщил, что в сентябре 2023 года на рынке новостроек Москвы уже зарегистрировано более 17,7 тысяч ДДУ с использованием таких счетов. Это на 85,5% больше в сравнении с аналогичным периодом 2022 года.
Казалось бы, всё хорошо, государство выполняет свою первоначальную функцию, в т.ч. социальной защиты граждан. Но, как говорится, есть нюансы… Сегодня поговорим про риски для граждан.
▪️Между застройщиком и дольщиком теперь стоит банк. Лишняя структура не создает больше доверия и понимания. На денежные средства, которые лежат «мертвым грузом» в банке, не распространяются никакие начисления процентов.
▪️Теперь имеется риск не только застройщика, но и банка, который страхует сумму не выше 10 млн рублей (да простит меня не московская аудитория, квартиры в Москве часто стоят намного больше).
▪️Усложняется процедура расторжения ДДУ. Ну и да, если раньше нужно было изучить один договор, то сейчас таких договоров два: ДДУ и трехсторонний договор между застройщиком, банком и дольщиком. Помимо того, что их необходимо изучить, нужно ещё и проявить недюжинные способности по сопоставлению этих документов между собой.
Для разрешения этой ситуации, застройщики часто предлагают сразу оформить доверенность на своих сотрудников, которые сопровождают всю техническую документацию. Но в таком случае гражданам остаётся надеяться исключительно на порядочность самих сотрудников.
Одна из основных проблем — канцеляризм в законодательных актах, касающихся 214-ФЗ и Гражданского Кодекса. Именно на их основе составляются необходимые договоры, как правило, просто переписывающие часть статей. Представляется, в первую очередь, они должны быть понятны для адресатов. Но многочисленные деепричастные обороты, ссылки на нормативные акты, приложения, дополнения, схемы и т.п. могут ввести в ступор даже специалистов.
Поэтому я однозначно рекомендую консультироваться с профессионалами на всех этапах сделки. Своевременная помощь юриста поможет выявить все возможные риски ещё ДО подписания договора и предотвратить множество будущих проблем.
Подписаться на канал
Вопросы 👉🏻 @VictoriaPoltavskaya
#полтавскаяонедвижимости
В последнее время за консультацией зачастили клиенты по вопросам заключения договора долевого участия (ДДУ) с открытием счета эскроу. И хотя реформа законодательства долевого строительства у нас в перманентном состоянии, с июля 2019 года появилось серьезное нововведение. Компании больше не могут напрямую привлекать средства дольщиков для возведения жилья. Деньги граждан хранятся на эскроу-счетах. Застройщики получают к ним доступ только после сдачи объектов в эксплуатацию.
По расчетам Центробанка, к концу этого года недостроенных домов (по старым схемам) в России оставаться почти не должно. При этом практика проектного финансирования с использованием эскроу-счетов начала распространяться и на ИЖС. Росреестр сообщил, что в сентябре 2023 года на рынке новостроек Москвы уже зарегистрировано более 17,7 тысяч ДДУ с использованием таких счетов. Это на 85,5% больше в сравнении с аналогичным периодом 2022 года.
Казалось бы, всё хорошо, государство выполняет свою первоначальную функцию, в т.ч. социальной защиты граждан. Но, как говорится, есть нюансы… Сегодня поговорим про риски для граждан.
▪️Между застройщиком и дольщиком теперь стоит банк. Лишняя структура не создает больше доверия и понимания. На денежные средства, которые лежат «мертвым грузом» в банке, не распространяются никакие начисления процентов.
▪️Теперь имеется риск не только застройщика, но и банка, который страхует сумму не выше 10 млн рублей (да простит меня не московская аудитория, квартиры в Москве часто стоят намного больше).
▪️Усложняется процедура расторжения ДДУ. Ну и да, если раньше нужно было изучить один договор, то сейчас таких договоров два: ДДУ и трехсторонний договор между застройщиком, банком и дольщиком. Помимо того, что их необходимо изучить, нужно ещё и проявить недюжинные способности по сопоставлению этих документов между собой.
Для разрешения этой ситуации, застройщики часто предлагают сразу оформить доверенность на своих сотрудников, которые сопровождают всю техническую документацию. Но в таком случае гражданам остаётся надеяться исключительно на порядочность самих сотрудников.
Одна из основных проблем — канцеляризм в законодательных актах, касающихся 214-ФЗ и Гражданского Кодекса. Именно на их основе составляются необходимые договоры, как правило, просто переписывающие часть статей. Представляется, в первую очередь, они должны быть понятны для адресатов. Но многочисленные деепричастные обороты, ссылки на нормативные акты, приложения, дополнения, схемы и т.п. могут ввести в ступор даже специалистов.
Поэтому я однозначно рекомендую консультироваться с профессионалами на всех этапах сделки. Своевременная помощь юриста поможет выявить все возможные риски ещё ДО подписания договора и предотвратить множество будущих проблем.
Подписаться на канал
Вопросы 👉🏻 @VictoriaPoltavskaya
#полтавскаяонедвижимости
Проблемы эскроу-счетов в строительстве (ч. 2)
В продолжение темы предыдущего поста предлагаю посмотреть на продажу строящегося жилья через эскроу-счета и со стороны застройщиков, вынужденных брать денежные средства для строительства через банки. И хотя проектное финансирование обеспечивает некую стабильность строительства, как мы помним, застройщики в принципе лишились возможности привлечения денежных средств на этапе стройки. Теперь они привлекаются исключительно через банковское финансирование, а значит, и с дополнительными условиями и с дополнительными процентами.
Не уверена, что сами банки в восторге от этой идеи, т.к. вынуждены заниматься совершенно не свойственной для них функцией — контролем за ведением стройки, оценкой рисков проектирования. Собственно, отсюда возникает официальный список банков (публикуется на сайте ЦБ РФ) и неофициальный список застройщиков. Девелоперы вынуждены мириться с отсутствием должной квалификации некоторых сотрудников и огромным количеством дополнительных условий, которые банки выдвигают на своё усмотрение.
Ещё одна проблема кроется в несовершенстве законодательной базы. Сегодня многие девелоперы повсеместно сталкиваются с отказом в проектном финансировании из-за несоответствия действующих генеральных планов муниципалитетов и правил землепользования и застройки (ПЗЗ) с установленными территориальными зонами.
На мой скромный взгляд юриста-практика с опытом в девелопменте более 10 лет, данная мера поддержки дольщиков просто избыточна, и единственным бенефициаром такого рода новшеств являются банки. Был хорошо отлаженный механизм по реализации норм Закона 214-ФЗ с достаточно жёсткими и серьёзными штрафными санкциями. Рубль — лучший регулятор для рынка. Но институт приобретения недвижимости у застройщика на этапе строительства потихоньку изживает себя. Вырастает многоступенчатая система, где необходимо маневрировать между застройщиками, банками, принимающимися нормативными актами и технологическими регламентами.
Вместе с тем, правосубъектность непосредственного покупателя сведена исключительно к перечислению денежных средств. Возможно, вы скажете «да оно и к лучшему! Пусть все проблемы решают крупные и серьезные участники рынка».
Не уверена. Документы на руках моих клиентов и их вопросы говорят об обратном...
Подписаться на канал
Задать вопрос ✍🏻 @VictoriaPoltavskaya
#полтавскаяонедвижимости
В продолжение темы предыдущего поста предлагаю посмотреть на продажу строящегося жилья через эскроу-счета и со стороны застройщиков, вынужденных брать денежные средства для строительства через банки. И хотя проектное финансирование обеспечивает некую стабильность строительства, как мы помним, застройщики в принципе лишились возможности привлечения денежных средств на этапе стройки. Теперь они привлекаются исключительно через банковское финансирование, а значит, и с дополнительными условиями и с дополнительными процентами.
Не уверена, что сами банки в восторге от этой идеи, т.к. вынуждены заниматься совершенно не свойственной для них функцией — контролем за ведением стройки, оценкой рисков проектирования. Собственно, отсюда возникает официальный список банков (публикуется на сайте ЦБ РФ) и неофициальный список застройщиков. Девелоперы вынуждены мириться с отсутствием должной квалификации некоторых сотрудников и огромным количеством дополнительных условий, которые банки выдвигают на своё усмотрение.
Ещё одна проблема кроется в несовершенстве законодательной базы. Сегодня многие девелоперы повсеместно сталкиваются с отказом в проектном финансировании из-за несоответствия действующих генеральных планов муниципалитетов и правил землепользования и застройки (ПЗЗ) с установленными территориальными зонами.
На мой скромный взгляд юриста-практика с опытом в девелопменте более 10 лет, данная мера поддержки дольщиков просто избыточна, и единственным бенефициаром такого рода новшеств являются банки. Был хорошо отлаженный механизм по реализации норм Закона 214-ФЗ с достаточно жёсткими и серьёзными штрафными санкциями. Рубль — лучший регулятор для рынка. Но институт приобретения недвижимости у застройщика на этапе строительства потихоньку изживает себя. Вырастает многоступенчатая система, где необходимо маневрировать между застройщиками, банками, принимающимися нормативными актами и технологическими регламентами.
Вместе с тем, правосубъектность непосредственного покупателя сведена исключительно к перечислению денежных средств. Возможно, вы скажете «да оно и к лучшему! Пусть все проблемы решают крупные и серьезные участники рынка».
Не уверена. Документы на руках моих клиентов и их вопросы говорят об обратном...
Подписаться на канал
Задать вопрос ✍🏻 @VictoriaPoltavskaya
#полтавскаяонедвижимости
Навигационный гайд от Полтавской
С учётом рестайлинга обновим и навигацию на нашем ТГ-канале. Систематизировали практически все публикации, вышедшие с мая 2022 года (время создания канала).
Познакомиться со мной можно здесь 😊 https://t.me/lawhomepol/5 и на онлайн-дискуссии https://youtu.be/1oRVx6wksL8.
Наши сайты.
Решение вопросов физлиц:
pravmsk.ru
сайт для юридических лиц в процессе доработки.
➡️ Также живые кейсы и судебная практика, субсидиарка, споры с арбитражными управляющими
#полтавскаяобанкротстве
#банкротствоФЛ
➡️ Семейное право, взыскание алиментов, наследственные споры, интересные решения судов по данным вопросам
#семейныеспоры
#взысканиеалиментов
#полтавскаяонаследстве
➡️ Недвижимость и сохранение личных активов
#полтавскаяонедвижимости
➡️ Если вас интересует исключительно судебная практика по освещаемым на канале темам
#судебнаяпрактика
➡️ Анализ зарубежной практики или полезное правовое инакомыслие
#вчужомогороде
➡️ Огромный пласт информации, касающийся непростой темы
#полтавскаяомобилизации
➡️ Размышления о правовых и экономических тенденциях, о жизни и сегодняшнем дне, в котором всегда можно найти отклик с т.з. исторических событий, можно почитать в рубриках
#пятницасполтавской
#заметкинаполях
➡️ Оцифровываемся в ногу со временем по тэгу
#цифрысполтавской
➡️ Говорим о налогах по тэгу
#налогисполтавской
➡️ Закулисье наших будней, успехи и поражения (иногда и они не чужды)
#тяжелаинеказиста
➡️ Без чувства юмора в нашем деле тоже никак
#котикивзаконе
➡️ Ответы на актуальные вопросы подписчиков
#полтавскаяотвечает и #полезныепамятки
Напоминаю, вы также можете отправлять свои вопросы на почту ubpoltavskoy@bk.ru
Я и моя команда ответим на них в кратчайшие сроки.
С учётом рестайлинга обновим и навигацию на нашем ТГ-канале. Систематизировали практически все публикации, вышедшие с мая 2022 года (время создания канала).
Познакомиться со мной можно здесь 😊 https://t.me/lawhomepol/5 и на онлайн-дискуссии https://youtu.be/1oRVx6wksL8.
Наши сайты.
Решение вопросов физлиц:
pravmsk.ru
сайт для юридических лиц в процессе доработки.
➡️ Также живые кейсы и судебная практика, субсидиарка, споры с арбитражными управляющими
#полтавскаяобанкротстве
#банкротствоФЛ
➡️ Семейное право, взыскание алиментов, наследственные споры, интересные решения судов по данным вопросам
#семейныеспоры
#взысканиеалиментов
#полтавскаяонаследстве
➡️ Недвижимость и сохранение личных активов
#полтавскаяонедвижимости
➡️ Если вас интересует исключительно судебная практика по освещаемым на канале темам
#судебнаяпрактика
➡️ Анализ зарубежной практики или полезное правовое инакомыслие
#вчужомогороде
➡️ Огромный пласт информации, касающийся непростой темы
#полтавскаяомобилизации
➡️ Размышления о правовых и экономических тенденциях, о жизни и сегодняшнем дне, в котором всегда можно найти отклик с т.з. исторических событий, можно почитать в рубриках
#пятницасполтавской
#заметкинаполях
➡️ Оцифровываемся в ногу со временем по тэгу
#цифрысполтавской
➡️ Говорим о налогах по тэгу
#налогисполтавской
➡️ Закулисье наших будней, успехи и поражения (иногда и они не чужды)
#тяжелаинеказиста
➡️ Без чувства юмора в нашем деле тоже никак
#котикивзаконе
➡️ Ответы на актуальные вопросы подписчиков
#полтавскаяотвечает и #полезныепамятки
Напоминаю, вы также можете отправлять свои вопросы на почту ubpoltavskoy@bk.ru
Я и моя команда ответим на них в кратчайшие сроки.
Замерзающее Подмосковье (ч. 1)
Новогодние праздники 2024 в Московском регионе ознаменовались большим количеством аварий и запомнятся коммунальным коллапсом в населенных пунктах. По состоянию на утро 9 января, Президент лично взял на контроль ситуацию с подачей тепла и электричества в жилые дома. Подключили МЧС, ну и СК РФ, куда же без него. Трудно было пройти мимо этой новости и не вспомнить историю вопроса. На истину не претендую, но как бывший девелопер, сопровождающий в т.ч. и массовые застройки на протяжении 15 лет, позволю себе высказать версию возможных ЧС.
Деловая практика ведения девелоперской деятельности всё время претерпевала изменения. Ранее строили всё по «инвестиционным контрактам» в соответствии с Законом об инвестициях, вплоть до исторического Постановления 10/22, которое фактически отменило понятие инвестиционного строительства. С 2010 года все застройщики (теперь они именно так называются) уже в добровольно-принудительном порядке переходят на заключение договоров долевого участия. Однако, наблюдая за развитием данного сегмента, уверена, что и ДДУ скоро канут в лету... в своей массе будучи замещенными обычными договорами купли-продажи недвижимого имущества.
Но это лишь видимая часть айсберга. Публично-обсуждаемая с подкреплением многочисленной судебной практики. А что происходило с коммуникациями? Изначально, при заключении контракта с Администрацией города девелопер должен был получить технические условия (ТУ) на подключение к коммуникациям (электричество, вода/канализация, тепло/газ). Т.е. вокруг пятна застройки рассматривались все возможные варианты подключения. Собственно, исполнение этих ТУ и есть основа проектной документации будущей стройки, проходящей государственную экспертизу.
Далее шли переговоры с поставщиками воды, тепла, энергии. С электричеством было попроще. А вот поставщики тепла и воды, не имея собственных денежных средств на обновление приходящего потихоньку в упадок коммунального хозяйства, выставляли в этих ТУ соответствующие требования и указывали точку подключения. Как правило, требования касались увеличения проходной мощности труб (переложить трубы большего диаметра), прокладки новой сети или увеличения мощности котельных.
Всё это съедало значительную часть денег всего проекта, поэтому за получение более «лакомых» условий ТУ шли серьезные баталии. Запитывались в т.ч. от старых производств, которые сами по себе уже интереса не представляли, а вот их коммунальное хозяйство было востребовано. У меня в практике периодически возникали ситуации, когда на совершенно развалившемся заводе какой-то собственник (часто подставной) сидел исключительно ради имеющейся там котельной. Ждал, когда начнут застраивать рядом земельный участок, придут к нему за ТУ и вот он тут…)))
Время шло. Всё чаще переговоры заходили в тупик. Тупик состоял в том, что ни при каких раскладах большее количество потребителей подключить было уже нельзя. Тогда бизнес пошёл по иному пути — начали проектировать и строить котельные сами. Причём с запасом, с учетом дополнительных мощностей для тех, кто придет после них (тоже получить хорошую маржу с выдаваемых ТУ соседям 😉). К слову, у меня есть пример одной питерской компании, которая выделила это направление в отдельный сегмент и сейчас успешно занимается строительством и последующим обслуживанием котельных.
Замечу, что законодательно процесс получения ТУ, строительства частных котельных, их последующее обслуживание и возможная передача на баланс муниципалитетам до сих пор никак не урегулирован. Бизнес вырос и начал сам себя регулировать. И вот тут в 2013-2014 г.г. Правительство решило заменить все выдаваемые ТУ договорами на технологическое присоединение. Продолжение следует...
#полтавскаяонедвижимости
Новогодние праздники 2024 в Московском регионе ознаменовались большим количеством аварий и запомнятся коммунальным коллапсом в населенных пунктах. По состоянию на утро 9 января, Президент лично взял на контроль ситуацию с подачей тепла и электричества в жилые дома. Подключили МЧС, ну и СК РФ, куда же без него. Трудно было пройти мимо этой новости и не вспомнить историю вопроса. На истину не претендую, но как бывший девелопер, сопровождающий в т.ч. и массовые застройки на протяжении 15 лет, позволю себе высказать версию возможных ЧС.
Деловая практика ведения девелоперской деятельности всё время претерпевала изменения. Ранее строили всё по «инвестиционным контрактам» в соответствии с Законом об инвестициях, вплоть до исторического Постановления 10/22, которое фактически отменило понятие инвестиционного строительства. С 2010 года все застройщики (теперь они именно так называются) уже в добровольно-принудительном порядке переходят на заключение договоров долевого участия. Однако, наблюдая за развитием данного сегмента, уверена, что и ДДУ скоро канут в лету... в своей массе будучи замещенными обычными договорами купли-продажи недвижимого имущества.
Но это лишь видимая часть айсберга. Публично-обсуждаемая с подкреплением многочисленной судебной практики. А что происходило с коммуникациями? Изначально, при заключении контракта с Администрацией города девелопер должен был получить технические условия (ТУ) на подключение к коммуникациям (электричество, вода/канализация, тепло/газ). Т.е. вокруг пятна застройки рассматривались все возможные варианты подключения. Собственно, исполнение этих ТУ и есть основа проектной документации будущей стройки, проходящей государственную экспертизу.
Далее шли переговоры с поставщиками воды, тепла, энергии. С электричеством было попроще. А вот поставщики тепла и воды, не имея собственных денежных средств на обновление приходящего потихоньку в упадок коммунального хозяйства, выставляли в этих ТУ соответствующие требования и указывали точку подключения. Как правило, требования касались увеличения проходной мощности труб (переложить трубы большего диаметра), прокладки новой сети или увеличения мощности котельных.
Всё это съедало значительную часть денег всего проекта, поэтому за получение более «лакомых» условий ТУ шли серьезные баталии. Запитывались в т.ч. от старых производств, которые сами по себе уже интереса не представляли, а вот их коммунальное хозяйство было востребовано. У меня в практике периодически возникали ситуации, когда на совершенно развалившемся заводе какой-то собственник (часто подставной) сидел исключительно ради имеющейся там котельной. Ждал, когда начнут застраивать рядом земельный участок, придут к нему за ТУ и вот он тут…)))
Время шло. Всё чаще переговоры заходили в тупик. Тупик состоял в том, что ни при каких раскладах большее количество потребителей подключить было уже нельзя. Тогда бизнес пошёл по иному пути — начали проектировать и строить котельные сами. Причём с запасом, с учетом дополнительных мощностей для тех, кто придет после них (тоже получить хорошую маржу с выдаваемых ТУ соседям 😉). К слову, у меня есть пример одной питерской компании, которая выделила это направление в отдельный сегмент и сейчас успешно занимается строительством и последующим обслуживанием котельных.
Замечу, что законодательно процесс получения ТУ, строительства частных котельных, их последующее обслуживание и возможная передача на баланс муниципалитетам до сих пор никак не урегулирован. Бизнес вырос и начал сам себя регулировать. И вот тут в 2013-2014 г.г. Правительство решило заменить все выдаваемые ТУ договорами на технологическое присоединение. Продолжение следует...
#полтавскаяонедвижимости
Замерзающее Подмосковье (ч. 2)
При согласовании ТУ поставщики тепла вполне могли выдать точку подключения км за 3-5 от пятна застройки, да ещё и без учета рельефа местности и свободных от обременений коридоров для прокладки магистральных сетей. При таких расчетах рентабельность инвестиционных проектов стремилась к нулю… а вопрос со строительством котельной не всегда мог быть решен технически и административно.
Вот тут застройщики и инвесторы начали роптать и ставить в пример реализацию инвестиционных объектов в недружественных сегодня странах. Там всё достаточно чётко. Вы выигрываете на определенных условиях возможность строительства на свободном от обременений земельном участке, а все согласования, ТУ подключения и оставшиеся непрогнозируемые риски берет на себя «государство». Собственно, этот красивый путь и был принят за основу.
С 2013 года начали внедрять уже на законодательном уровне практику заключения договоров присоединения. Так все финансово-строительно- административные работы по подключению коммуникаций окончательно перешли в разряд денежных отношений. Федеральное законодательство устанавливает принцип и метод формирования платы за присоединение, но разрешает региональным властям снижать и увеличивать значение исходных данных (т.е. четких ценовых ориентиров так и не стало). Вот на этих условиях и заключается договор между застройщиком и ресурсоснабжающей организацией, которой и выплачиваются деньги. Вместо ТУ.
Однако, во всей этой вроде «правильной» истории существуют откровенно неправильные пчёлы... У меня есть серьёзные сомнения относительно объективности региональных властей и относительно дальнейшего расходования полученных денежных средств. Правового регулирования данного вопроса (модернизации инфраструктуры) как не было 30 лет назад, так и нет до настоящего времени. Хотя нет… как бы мы не относились к Чубайсу, который долгое время возглавлял электросетевое хозяйство, вот там у нас сегодня минимальные проблемы. Именно в Россетях проводились масштабные реконструкции, на которых всё, похоже, и держится.
Итак, к чему мы пришли сегодня и что важно урегулировать на законодательном уровне:
▪️отсутствие внятного правового статуса построенных частных котельных и их дальнейшая судьба (национализацию не рассматриваю);
▪️отсутствие четкого механизма и правового регулирования построенных коммуникационных сетей, связывающих новые объекты недвижимости с магистральными трубопроводами (муниципалитеты не горят желанием брать их на баланс);
▪️отсутствие реальной ответственности ресурсоснабжающих организаций, которые не выполняют условия заключенных договоров на присоединение;
▪️полная разбалансировка системы контроля, учёта и содержания всех коммуникационных систем;
▪️отсутствие программ по обновлению систем в муниципальных образваниях в условиях всё более уплотняющейся застройки;
▪️огромное количество бесхозных сетей, которые имеют достаточно хаотичную структуру, оставшуюся ещё со времен СССР.
Если мы все эти обостряющиеся проблемы наложим на более чем сомнительную реформу муниципального образования, которую запустили с 2015 года (это отдельная боль), то получим то, что имеем. Что делать? Как говорится, есть слона по кусочкам... Как минимум, провести ревизию всех инфраструктурных объектов. Взять их на баланс. Нанять грамотных специалистов. Дальше закрывать глаза уже просто преступно. Мы всё время наталкиваемся в новостных лентах на сообщения об износе жилых домов «лохматых» годов постройки. Но мы не видим аналогичных сообщений об износе коммуникационных и инфраструктурных сетей.
#полтавскаяонедвижимости
При согласовании ТУ поставщики тепла вполне могли выдать точку подключения км за 3-5 от пятна застройки, да ещё и без учета рельефа местности и свободных от обременений коридоров для прокладки магистральных сетей. При таких расчетах рентабельность инвестиционных проектов стремилась к нулю… а вопрос со строительством котельной не всегда мог быть решен технически и административно.
Вот тут застройщики и инвесторы начали роптать и ставить в пример реализацию инвестиционных объектов в недружественных сегодня странах. Там всё достаточно чётко. Вы выигрываете на определенных условиях возможность строительства на свободном от обременений земельном участке, а все согласования, ТУ подключения и оставшиеся непрогнозируемые риски берет на себя «государство». Собственно, этот красивый путь и был принят за основу.
С 2013 года начали внедрять уже на законодательном уровне практику заключения договоров присоединения. Так все финансово-строительно- административные работы по подключению коммуникаций окончательно перешли в разряд денежных отношений. Федеральное законодательство устанавливает принцип и метод формирования платы за присоединение, но разрешает региональным властям снижать и увеличивать значение исходных данных (т.е. четких ценовых ориентиров так и не стало). Вот на этих условиях и заключается договор между застройщиком и ресурсоснабжающей организацией, которой и выплачиваются деньги. Вместо ТУ.
Однако, во всей этой вроде «правильной» истории существуют откровенно неправильные пчёлы... У меня есть серьёзные сомнения относительно объективности региональных властей и относительно дальнейшего расходования полученных денежных средств. Правового регулирования данного вопроса (модернизации инфраструктуры) как не было 30 лет назад, так и нет до настоящего времени. Хотя нет… как бы мы не относились к Чубайсу, который долгое время возглавлял электросетевое хозяйство, вот там у нас сегодня минимальные проблемы. Именно в Россетях проводились масштабные реконструкции, на которых всё, похоже, и держится.
Итак, к чему мы пришли сегодня и что важно урегулировать на законодательном уровне:
▪️отсутствие внятного правового статуса построенных частных котельных и их дальнейшая судьба (национализацию не рассматриваю);
▪️отсутствие четкого механизма и правового регулирования построенных коммуникационных сетей, связывающих новые объекты недвижимости с магистральными трубопроводами (муниципалитеты не горят желанием брать их на баланс);
▪️отсутствие реальной ответственности ресурсоснабжающих организаций, которые не выполняют условия заключенных договоров на присоединение;
▪️полная разбалансировка системы контроля, учёта и содержания всех коммуникационных систем;
▪️отсутствие программ по обновлению систем в муниципальных образваниях в условиях всё более уплотняющейся застройки;
▪️огромное количество бесхозных сетей, которые имеют достаточно хаотичную структуру, оставшуюся ещё со времен СССР.
Если мы все эти обостряющиеся проблемы наложим на более чем сомнительную реформу муниципального образования, которую запустили с 2015 года (это отдельная боль), то получим то, что имеем. Что делать? Как говорится, есть слона по кусочкам... Как минимум, провести ревизию всех инфраструктурных объектов. Взять их на баланс. Нанять грамотных специалистов. Дальше закрывать глаза уже просто преступно. Мы всё время наталкиваемся в новостных лентах на сообщения об износе жилых домов «лохматых» годов постройки. Но мы не видим аналогичных сообщений об износе коммуникационных и инфраструктурных сетей.
#полтавскаяонедвижимости
Страхование в нашей жизни
Совершенно эпичные кадры пожара склада Wildberries и последующие противоречивые комментарии относительно его страхования заставили немного поразмыслить на эту тему. Сразу вспомнила свой опыт...
Дисклеймер. Я не являюсь профессиональным экспертом рынка страховых услуг. Моё видение ситуации основано на опыте взаимодействия с ведущими страховщиками, а также на решении правовых коллизий, в т.ч. через судебную систему. Хотя вряд ли моё отношение к страховым организациям будет сильно дессонировать с общими тенденциями.
Страховой бизнес у нас скорее похож на красивую обертку, которая должна быть «как у всех». Если коротко, то на мировых рынках страховые компании зарабатывают на инвестициях, в России — на страховых премиях. Обязательное страхование на законодательном уровне, например, предусмотрено для крупных контрактов в строительстве. Страхование частных лиц и кредитных организаций — тема отдельная и болезненная.
К слову, наш подход к страховому бизнесу достаточно хорошо иллюстрирует пример страхования ДДУ в период 2014-2017 гг. Результатом стало создание компенсационного фонда. Внесенные в 214-ФЗ изменения предусматривали заключение ДДУ при выполнении обязательного условия: либо страхование, либо банковская гарантия (поручительство). Последний вариант был не популярен, ввиду своей дороговизны (3–6% за год, а то и более). Поэтому на застройщиков обрушился шквал предложений от страховщиков. Так страхование стало популярным, хоть и вынужденным форматом работы «по закону».
Таким образом, все застройщики стали отчислять порядка 1% от всех продаж по ДДУ (застраховано было возмещение убытков гражданам, в случае прекращения строительства) и приняли это как некую вынужденную плату. Поправьте меня, если я не права, но мне не приходилось слышать ни об одном случае страховых выплат...
Пожалуй, самой громкой стала история ГК «Су-155» и её бессменного лидера Михаила Балакина. На пике развития годовая выручка компании составляла больше ста миллиардов рублей. 10 лет подряд (вплоть до 2014 года) «Су-155» сдавала больше миллиона «квадратов» жилья ежегодно. Т.е. нетрудно посчитать сколько требовалось выплачивать страховым компаниям. Злые языки поговаривали, что настоящие проблемы у застройщика № 1 начались именно тогда, когда он категорически отказался выплачивать страховые премии...
Вот такие неожиданные повороты мыслей случаются от прочитанных новостей))) Тем не менее, если собрать всю разрозненную информацию и нацепить её на некоторое понимание принципа работы страховых компаний, то можно почти с уверенностью сказать, что были застрахованы именно товары на складе. И все-таки, мне не дает покоя один факт. Полная компенсация всех убытков! Причем как поставщикам, так и покупателям (пишут даже, что по рыночной стоимости).
По разным подсчетам, сумма убытков от пожара достигает 17 млрд рублей (!) У меня в голове не укладывается модель частного бизнеса, при которой можно вот так просто вытащить астрономическую сумму и отдать, не обрушив всё остальное. Может все-таки страховщики помогли и молчат..?) Что ж, дай Бог нам всем иметь такие возможности 😁
#полтавскаяонедвижимости
P.S. в тему сегодняшнего поста и страхования ⬇️
Совершенно эпичные кадры пожара склада Wildberries и последующие противоречивые комментарии относительно его страхования заставили немного поразмыслить на эту тему. Сразу вспомнила свой опыт...
Дисклеймер. Я не являюсь профессиональным экспертом рынка страховых услуг. Моё видение ситуации основано на опыте взаимодействия с ведущими страховщиками, а также на решении правовых коллизий, в т.ч. через судебную систему. Хотя вряд ли моё отношение к страховым организациям будет сильно дессонировать с общими тенденциями.
Страховой бизнес у нас скорее похож на красивую обертку, которая должна быть «как у всех». Если коротко, то на мировых рынках страховые компании зарабатывают на инвестициях, в России — на страховых премиях. Обязательное страхование на законодательном уровне, например, предусмотрено для крупных контрактов в строительстве. Страхование частных лиц и кредитных организаций — тема отдельная и болезненная.
К слову, наш подход к страховому бизнесу достаточно хорошо иллюстрирует пример страхования ДДУ в период 2014-2017 гг. Результатом стало создание компенсационного фонда. Внесенные в 214-ФЗ изменения предусматривали заключение ДДУ при выполнении обязательного условия: либо страхование, либо банковская гарантия (поручительство). Последний вариант был не популярен, ввиду своей дороговизны (3–6% за год, а то и более). Поэтому на застройщиков обрушился шквал предложений от страховщиков. Так страхование стало популярным, хоть и вынужденным форматом работы «по закону».
Таким образом, все застройщики стали отчислять порядка 1% от всех продаж по ДДУ (застраховано было возмещение убытков гражданам, в случае прекращения строительства) и приняли это как некую вынужденную плату. Поправьте меня, если я не права, но мне не приходилось слышать ни об одном случае страховых выплат...
Пожалуй, самой громкой стала история ГК «Су-155» и её бессменного лидера Михаила Балакина. На пике развития годовая выручка компании составляла больше ста миллиардов рублей. 10 лет подряд (вплоть до 2014 года) «Су-155» сдавала больше миллиона «квадратов» жилья ежегодно. Т.е. нетрудно посчитать сколько требовалось выплачивать страховым компаниям. Злые языки поговаривали, что настоящие проблемы у застройщика № 1 начались именно тогда, когда он категорически отказался выплачивать страховые премии...
Вот такие неожиданные повороты мыслей случаются от прочитанных новостей))) Тем не менее, если собрать всю разрозненную информацию и нацепить её на некоторое понимание принципа работы страховых компаний, то можно почти с уверенностью сказать, что были застрахованы именно товары на складе. И все-таки, мне не дает покоя один факт. Полная компенсация всех убытков! Причем как поставщикам, так и покупателям (пишут даже, что по рыночной стоимости).
По разным подсчетам, сумма убытков от пожара достигает 17 млрд рублей (!) У меня в голове не укладывается модель частного бизнеса, при которой можно вот так просто вытащить астрономическую сумму и отдать, не обрушив всё остальное. Может все-таки страховщики помогли и молчат..?) Что ж, дай Бог нам всем иметь такие возможности 😁
#полтавскаяонедвижимости
P.S. в тему сегодняшнего поста и страхования ⬇️
Согласование сделок с иностранными компаниями
При обсуждении одного из потенциальных банкротных производств обнаружили, что у компании была проведена сделка с недружественной страной. Ну как сделка.... корпоративная форма вывода акционера, которая прошла более года назад. Но для банкротчиков — это сделка. А для государства, похоже, ещё и 100% основание признать её недействительной. Справедливости ради, я не смогла найти среди своих коллег опыт согласования такого рода сделок в правкомиссиях. Однако, это не значит, что его нет.
С 2022 года российским компаниям, гражданам и другим резидентам РФ для совершенния целого ряда операций (покупка /продажа недвижимости, сделки с долями в уставном капитале российских юрлиц, денежные переводы и валютные операции), в которых участвуют контрагенты из недружественных стран, необходимо получать разрешение Правительственной комиссии по контролю за иностранными инвестициями. В противном случае, такая сделка может быть аннулирована.
В октябре 2023 года суд впервые признал недействительной сделку, совершенную без согласия правкомиссии. Интересно, что иск подала одна из сторон договора — компания, когда сменилось её руководство. Конечно, сами контрагенты массово вряд ли побегут в суд. Но ведь есть другие лица — государство, кредиторы... Поэтому данный прецедент может существенно повлиять на развитие судебной практики, в том числе, в банкротстве.
По сути, совершать подобные сделки «в обход» системы никому невыгодно. Её просто невозможно будет исполнить. Нотариус не удостоверит документы, банк не произведет расчеты, а Росреестр откажет в её оформлении. Тем более, не за горами и административная ответственность, грозящая конскими штрафами (от 20-40% от суммы несогласованной сделки). Минфин уже подготовил соответствующий законопроект. Поэтому проще «отчитаться», хотя и не очень хочется))
Какие документы нужны и как их подавать? В какие органы лучше обращаться? В каких случаях могут отказать в разрешении на сделку? Кому актуально, оставлю ссылку на подробную статью с полезными рекомендациями.
#полтавскаяобанкротстве
#полтавскаяонедвижимости
При обсуждении одного из потенциальных банкротных производств обнаружили, что у компании была проведена сделка с недружественной страной. Ну как сделка.... корпоративная форма вывода акционера, которая прошла более года назад. Но для банкротчиков — это сделка. А для государства, похоже, ещё и 100% основание признать её недействительной. Справедливости ради, я не смогла найти среди своих коллег опыт согласования такого рода сделок в правкомиссиях. Однако, это не значит, что его нет.
С 2022 года российским компаниям, гражданам и другим резидентам РФ для совершенния целого ряда операций (покупка /продажа недвижимости, сделки с долями в уставном капитале российских юрлиц, денежные переводы и валютные операции), в которых участвуют контрагенты из недружественных стран, необходимо получать разрешение Правительственной комиссии по контролю за иностранными инвестициями. В противном случае, такая сделка может быть аннулирована.
В октябре 2023 года суд впервые признал недействительной сделку, совершенную без согласия правкомиссии. Интересно, что иск подала одна из сторон договора — компания, когда сменилось её руководство. Конечно, сами контрагенты массово вряд ли побегут в суд. Но ведь есть другие лица — государство, кредиторы... Поэтому данный прецедент может существенно повлиять на развитие судебной практики, в том числе, в банкротстве.
По сути, совершать подобные сделки «в обход» системы никому невыгодно. Её просто невозможно будет исполнить. Нотариус не удостоверит документы, банк не произведет расчеты, а Росреестр откажет в её оформлении. Тем более, не за горами и административная ответственность, грозящая конскими штрафами (от 20-40% от суммы несогласованной сделки). Минфин уже подготовил соответствующий законопроект. Поэтому проще «отчитаться», хотя и не очень хочется))
Какие документы нужны и как их подавать? В какие органы лучше обращаться? В каких случаях могут отказать в разрешении на сделку? Кому актуально, оставлю ссылку на подробную статью с полезными рекомендациями.
#полтавскаяобанкротстве
#полтавскаяонедвижимости
Тот самый момент «я же говорила»
Моё девелоперское прошлое периодически триггерят темы вот с таким содержанием. Все помнят истошные вопли из всех утюгов о том, что застройщики — мошенники, желающие урвать побольше прибыли, а результатом необузданной накрутки цен и их жадности становятся обманутые дольщики.
Помнится, на всех проводимых по данной тематике конференциях, я пыталась донести спикерам одну несложную мысль — раздача такого клейма застройщикам не объясняет реальную ситуацию на рынке. В ценообразовании имеется т.н. «административная составляющая», которая не всегда может быть просчитана. Ну что, сейчас «административная составляющая» у нас должна была быть сведена к минимуму, если не исчезнуть полностью. Именно благодаря огосударствлению строительной отрасли.
Предлагаю ознакомиться с реальными цифрами, опубликованными редакцией «РИА Недвижимость» за 2013-2023 г.г. Что ж, статистика — вещь упрямая и крайне любопытная. Собственно, что я предполагала, но в то время доказать так и не смогла.
И да. Совершенно точно могу заявить, что по состоянию на начало 2016 года в Московской области не было ни одного обманутого дольщика. Говорю это как человек, который непосредственно занимался формированием политики регистрации, расселения и компенсацией для тех, кто пострадал от нерадивых застройщиков, попадая под определение «обманутый дольщик».
#полтавскаяонедвижимости
#пятницасполтавской
Моё девелоперское прошлое периодически триггерят темы вот с таким содержанием. Все помнят истошные вопли из всех утюгов о том, что застройщики — мошенники, желающие урвать побольше прибыли, а результатом необузданной накрутки цен и их жадности становятся обманутые дольщики.
Помнится, на всех проводимых по данной тематике конференциях, я пыталась донести спикерам одну несложную мысль — раздача такого клейма застройщикам не объясняет реальную ситуацию на рынке. В ценообразовании имеется т.н. «административная составляющая», которая не всегда может быть просчитана. Ну что, сейчас «административная составляющая» у нас должна была быть сведена к минимуму, если не исчезнуть полностью. Именно благодаря огосударствлению строительной отрасли.
Предлагаю ознакомиться с реальными цифрами, опубликованными редакцией «РИА Недвижимость» за 2013-2023 г.г. Что ж, статистика — вещь упрямая и крайне любопытная. Собственно, что я предполагала, но в то время доказать так и не смогла.
И да. Совершенно точно могу заявить, что по состоянию на начало 2016 года в Московской области не было ни одного обманутого дольщика. Говорю это как человек, который непосредственно занимался формированием политики регистрации, расселения и компенсацией для тех, кто пострадал от нерадивых застройщиков, попадая под определение «обманутый дольщик».
#полтавскаяонедвижимости
#пятницасполтавской
Третий мораторий. И только для застройщиков
Тяжелые события последних дней, безусловно, выбивают из колеи. Смерть и насилие не могут и не должны иметь никаких оправданий и объяснений! Оторопь и непонимание… И если шок проходит, то непонимание только усиливается. Остаётся главный вопрос — зачем? Простите, профессиональная деформация. Пока не смогу понять мотивы, всё время буду возвращаться к этой мысли... Но жизнь продолжается. И продолжает подкидывать новые необъяснимые сюжеты...
Я имею ввиду анонсированный третий моратории для застройщиков. Такого рода «поблажки» для строительного бизнеса уже практиковались неоднократно и зарекомендовали себя крайне положительно. Мы подробно разбирали их в серии постов. Можно найти все по хэштегу #мораторийЮЛ.
В этот раз ничего нового. Практически такие же условия сроком до 31 декабря 2024 года, за исключением одного. Честно говоря, сначала я подумала, что выпущенное и появившееся в соц. сетях Постановление Правительства — фейк. Именно потому, что никаких внешних и видимых факторов для принятия этой достаточно серьезной меры внесения изменений в законодательство (214-ФЗ) не имеется. Первый раз мораторий на выплату процентов и штрафных санкций вводился в 2020 году в период коронавируса и покрывал собой весь бизнес. Логично. Второй раз мораторий вводился в 2022 году, в период начала СВО и имел хоть и более избирательный характер, но также распространялся практически на весь бизнес. Логика введения понятна и здесь. Сегодня же так и хочется спросить, а что случилось…? 🤔
При более чем серьезных инфляционных процессах с обесцениванием долгосрочных вложений (а ДДУ — это вложения от полугода) Правительство решает, что никакие проценты и штрафные санкции на просрочки исполнения обязательств со стороны застройщиков до конца года начисляться не будут. У нас проблемы со сдачей объектов в эксплуатацию приобретают столь массовый характер? При практически запредельных ипотечных ставках и введенных ограничений на выдачу льготных кредитов данная мера, пожалуй, может иметь иной, отличный от задуманного характер. Хотя, нам пока совершенно не понятна логика задумщиков.
#полтавскаяонедвижимости
Тяжелые события последних дней, безусловно, выбивают из колеи. Смерть и насилие не могут и не должны иметь никаких оправданий и объяснений! Оторопь и непонимание… И если шок проходит, то непонимание только усиливается. Остаётся главный вопрос — зачем? Простите, профессиональная деформация. Пока не смогу понять мотивы, всё время буду возвращаться к этой мысли... Но жизнь продолжается. И продолжает подкидывать новые необъяснимые сюжеты...
Я имею ввиду анонсированный третий моратории для застройщиков. Такого рода «поблажки» для строительного бизнеса уже практиковались неоднократно и зарекомендовали себя крайне положительно. Мы подробно разбирали их в серии постов. Можно найти все по хэштегу #мораторийЮЛ.
В этот раз ничего нового. Практически такие же условия сроком до 31 декабря 2024 года, за исключением одного. Честно говоря, сначала я подумала, что выпущенное и появившееся в соц. сетях Постановление Правительства — фейк. Именно потому, что никаких внешних и видимых факторов для принятия этой достаточно серьезной меры внесения изменений в законодательство (214-ФЗ) не имеется. Первый раз мораторий на выплату процентов и штрафных санкций вводился в 2020 году в период коронавируса и покрывал собой весь бизнес. Логично. Второй раз мораторий вводился в 2022 году, в период начала СВО и имел хоть и более избирательный характер, но также распространялся практически на весь бизнес. Логика введения понятна и здесь. Сегодня же так и хочется спросить, а что случилось…? 🤔
При более чем серьезных инфляционных процессах с обесцениванием долгосрочных вложений (а ДДУ — это вложения от полугода) Правительство решает, что никакие проценты и штрафные санкции на просрочки исполнения обязательств со стороны застройщиков до конца года начисляться не будут. У нас проблемы со сдачей объектов в эксплуатацию приобретают столь массовый характер? При практически запредельных ипотечных ставках и введенных ограничений на выдачу льготных кредитов данная мера, пожалуй, может иметь иной, отличный от задуманного характер. Хотя, нам пока совершенно не понятна логика задумщиков.
#полтавскаяонедвижимости
Быть или не быть маленьким квартирам?
В сети появилась новость о введении запрета на строительство малогабаритных квартир и студий. Как человека с большим опытом в девелопменте, меня сразу забросали вопросами, что это за закон, распространяется ли он на уже приобретенное жилье и т.п. Что ж, давайте разбираться.
Во-первых, никакого ФЗ на данный счет не существует и существовать в рамках действующего градостроительного и жилищного законодательства не может. Имеются социальные нормы, рекомендованные субъектами федераций, которых придерживаются застройщики. Не потому, что хотят осчастливить всех желающих квартирами, а потому, что в противном случае, им не согласуют строительно-проектную документацию.
Во-вторых, ноги у этой новости растут от подписанного 7 мая 2024 года Указа Президента № 309 «О национальных целях развития Российской Федерации на период до 2030 года и на перспективу до 2036 года».
В числе прочих правильно декларируемых целей, имеется задача по достижению национальной цели «Комфортная и безопасная среда для жизни», в которую и попадает интересующий нас пассаж:
☑️ обеспечение граждан жильем общей площадью не менее 33 кв.м на человека к 2030 году;
☑️ и не менее 38 кв.м к 2036 году.
При этом, отдельного нацпроекта по жилищному строительству не будет. Скорее всего, все вопросы будут интегрированы в иные нацпроекты. Например, «Инфраструктура для жизни». Задачи увеличения объема жилищного строительства признаны утратившими силу. Видимо, вместо прежней цели увеличения объемов строительства, провозглашена новая — повышение доступности жилья и его качество. Так, в рамках программы «Семейная ипотека» планируется ограничить покупку жилья площадью менее 35 кв.м.
И вот после этого «пошла писать губерния…» ДОМ.РФ тут же выдал информацию, что застройщикам больше не выдадут разрешения на строительство домов, если проектом предусмотрены однокомнатные квартиры менее 28 «квадратов»...
Я тоже не сторонник маленьких квартир-студий. Но объективно, они довольно успешно разрешали задачу расселения и получения собственного жилья. Имея довольно большую долю в первичном рынке недвижимости, безусловно, они создали некий тренд. Видимо, тот редкий случай, когда проблемы с демографией сильнее, чем интересы экономики)
#полтавскаяонедвижимости
В сети появилась новость о введении запрета на строительство малогабаритных квартир и студий. Как человека с большим опытом в девелопменте, меня сразу забросали вопросами, что это за закон, распространяется ли он на уже приобретенное жилье и т.п. Что ж, давайте разбираться.
Во-первых, никакого ФЗ на данный счет не существует и существовать в рамках действующего градостроительного и жилищного законодательства не может. Имеются социальные нормы, рекомендованные субъектами федераций, которых придерживаются застройщики. Не потому, что хотят осчастливить всех желающих квартирами, а потому, что в противном случае, им не согласуют строительно-проектную документацию.
Во-вторых, ноги у этой новости растут от подписанного 7 мая 2024 года Указа Президента № 309 «О национальных целях развития Российской Федерации на период до 2030 года и на перспективу до 2036 года».
В числе прочих правильно декларируемых целей, имеется задача по достижению национальной цели «Комфортная и безопасная среда для жизни», в которую и попадает интересующий нас пассаж:
При этом, отдельного нацпроекта по жилищному строительству не будет. Скорее всего, все вопросы будут интегрированы в иные нацпроекты. Например, «Инфраструктура для жизни». Задачи увеличения объема жилищного строительства признаны утратившими силу. Видимо, вместо прежней цели увеличения объемов строительства, провозглашена новая — повышение доступности жилья и его качество. Так, в рамках программы «Семейная ипотека» планируется ограничить покупку жилья площадью менее 35 кв.м.
И вот после этого «пошла писать губерния…» ДОМ.РФ тут же выдал информацию, что застройщикам больше не выдадут разрешения на строительство домов, если проектом предусмотрены однокомнатные квартиры менее 28 «квадратов»...
Я тоже не сторонник маленьких квартир-студий. Но объективно, они довольно успешно разрешали задачу расселения и получения собственного жилья. Имея довольно большую долю в первичном рынке недвижимости, безусловно, они создали некий тренд. Видимо, тот редкий случай, когда проблемы с демографией сильнее, чем интересы экономики)
#полтавскаяонедвижимости
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM