📍ЖК «КОД Сокольники», бизнес-класс, застройщик «Новая Эра». Адрес: Москва, ул. Шумкина, 18. Метро + БКЛ «Сокольники» + D3 «Митьково» — 10 минут пешком. Выдача ключей до 12.2030.
Текущие цены от:
Студия (31 м2) — 18,5 млн руб.
1-К (35 м2) — 20,2 млн руб.
3-ЕВРО (61 м2) — 33 млн руб.
4-ЕВРО (81 м2) — 42,5 млн руб.
Знаете, локация на самом деле довольно интересная. Судите сами: до ЦАО каких-то 200 метров по прямой, огромный культовый парк «Сокольники» в 5-ти минутах пешком. К слову, «Сокольники» — это не только масштабный зеленый массив, но и огромный спортивный кластер. Тут расположены: футбольная академия «Спартак», Ледовая арена, теннисная школа, три бассейна с пляжными видами спорта, лыжный и велосипедные маршруты, конная школа, тропы здоровья и еще много чего интересного. В общем — настоящий спортивный рай для детей и их родителей. Причём, всё это великолепие находится в пешей доступности от ЖК.
Продолжу. Транспортная доступность очень неплохая: рядом две станции метро + D3, а до Кремля 14 минут по прямой. Ну а если вы прирожденный автомобилист, то время в пути до ТТК займет 2-3 минуты, а до Садового — 6-8.
Вообще, исторически, в Сокольниках покупают квартиры либо местные, либо семьи с детьми, чей бюджет не позволяет купить квартиру в ЦАО. А вот молодым одиночкам район может и не понравиться, ибо он не заточен под активную ночную жизнь. Жизнь тут течет медленно, и для них это выглядит как «скука».
Если смотрите «под аренду»: знаете, в силу вышеописанных причин я бы в этом проекте рассматривал только семейные форматы. Хорошую ЕВРО-3 сдадите за 180-200 тыс. руб., причём достаточно легко. Под «хорошей» я подразумеваю правильную планировку и с окнами на парк. Благо, пока есть выбор, т. к. застройщик, на удивление, на старте продаж вывел корпуса, которые ближе к парку, а не к ж/д.
Если смотрите «для себя»: как написал выше, для семей с детьми, особенно с маленькими детьми, — это отличная локация и рассматривать её очень даже стоит. Да и наполнение проекта совсем не бедное, в периметре ЖК будут возведены: пляж с шезлонгами, свой пруд, прогулочный бульвар, школа и детский сад, центральный парк, игровые и спортивные площадки.
Если смотрите «под инвест»: есть ли он тут? Считаю, что и «да», и «нет». Почему? Смотрите: это практически ЦАО, не глубинная промзона и рядом с культовым парком. Причём, это масштабный комплексный проект на внушительном участке 10 га.
Есть ли аналогичные предложения в центре, и если есть, то сколько стоят? Задумались? Вот и я о том же, поэтому, считаю, что со временем, на «вторичке», резиденты ЦАО будут пристально смотреть и в сторону этого проекта.
А с другой стороны… ждать ключей еще очень долго. 4,5 года — слишком долгий срок, который перечеркивает всю потенциальную доходность. Припарковать тут часть капитала — может и имеет смысл, а делать ставку на перепродажу — я бы точно не стал.
🔖 Мнение автора: покупку «для себя», в ЖК «КОД Сокольники», я бы рассмотрел. Локация мне нравится и объективно, да и субъективно. Для сохранения капитала проект тоже подойдёт, дешевле тут точно не будет, а спрос со временем станет только нарастать.
.
🔗 Плохо грузятся скриншоты? Можете посмотреть их в MAX
.
#код_сокольники
Текущие цены от:
Студия (31 м2) — 18,5 млн руб.
1-К (35 м2) — 20,2 млн руб.
3-ЕВРО (61 м2) — 33 млн руб.
4-ЕВРО (81 м2) — 42,5 млн руб.
Знаете, локация на самом деле довольно интересная. Судите сами: до ЦАО каких-то 200 метров по прямой, огромный культовый парк «Сокольники» в 5-ти минутах пешком. К слову, «Сокольники» — это не только масштабный зеленый массив, но и огромный спортивный кластер. Тут расположены: футбольная академия «Спартак», Ледовая арена, теннисная школа, три бассейна с пляжными видами спорта, лыжный и велосипедные маршруты, конная школа, тропы здоровья и еще много чего интересного. В общем — настоящий спортивный рай для детей и их родителей. Причём, всё это великолепие находится в пешей доступности от ЖК.
Продолжу. Транспортная доступность очень неплохая: рядом две станции метро + D3, а до Кремля 14 минут по прямой. Ну а если вы прирожденный автомобилист, то время в пути до ТТК займет 2-3 минуты, а до Садового — 6-8.
Вообще, исторически, в Сокольниках покупают квартиры либо местные, либо семьи с детьми, чей бюджет не позволяет купить квартиру в ЦАО. А вот молодым одиночкам район может и не понравиться, ибо он не заточен под активную ночную жизнь. Жизнь тут течет медленно, и для них это выглядит как «скука».
Если смотрите «под аренду»: знаете, в силу вышеописанных причин я бы в этом проекте рассматривал только семейные форматы. Хорошую ЕВРО-3 сдадите за 180-200 тыс. руб., причём достаточно легко. Под «хорошей» я подразумеваю правильную планировку и с окнами на парк. Благо, пока есть выбор, т. к. застройщик, на удивление, на старте продаж вывел корпуса, которые ближе к парку, а не к ж/д.
Если смотрите «для себя»: как написал выше, для семей с детьми, особенно с маленькими детьми, — это отличная локация и рассматривать её очень даже стоит. Да и наполнение проекта совсем не бедное, в периметре ЖК будут возведены: пляж с шезлонгами, свой пруд, прогулочный бульвар, школа и детский сад, центральный парк, игровые и спортивные площадки.
Если смотрите «под инвест»: есть ли он тут? Считаю, что и «да», и «нет». Почему? Смотрите: это практически ЦАО, не глубинная промзона и рядом с культовым парком. Причём, это масштабный комплексный проект на внушительном участке 10 га.
Есть ли аналогичные предложения в центре, и если есть, то сколько стоят? Задумались? Вот и я о том же, поэтому, считаю, что со временем, на «вторичке», резиденты ЦАО будут пристально смотреть и в сторону этого проекта.
А с другой стороны… ждать ключей еще очень долго. 4,5 года — слишком долгий срок, который перечеркивает всю потенциальную доходность. Припарковать тут часть капитала — может и имеет смысл, а делать ставку на перепродажу — я бы точно не стал.
🔖 Мнение автора: покупку «для себя», в ЖК «КОД Сокольники», я бы рассмотрел. Локация мне нравится и объективно, да и субъективно. Для сохранения капитала проект тоже подойдёт, дешевле тут точно не будет, а спрос со временем станет только нарастать.
.
🔗 Плохо грузятся скриншоты? Можете посмотреть их в MAX
.
#код_сокольники
❤15👍13🤔9😁2🙏1
📍Друзья, в своём канале в MAX-е написал, Москварталы вывели в продажу кое-что интересное в ЮЗАО. https://max.ru/labirint_investora/AZ0bkkopU9o Мы сейчас забронировали одну квартиру.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора» / в MAX
.
#мониторинг_рынка
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора» / в MAX
.
#мониторинг_рынка
1🥴43👍19🤨5🗿5😁4❤2🙈2😱1🤬1
Беспроцентная рассрочка от Гранель. Подробности в канале «Гранель + Брокеры».
Агентские комиссии, условия покупки, бронирования, старты продаж застройщик собрал в одном месте, чтобы вы не тратили время на поиск информации.
Что еще в канале:
🔴Актуальные цены, акции и условия выплаты бонусов
🔴Горячие пулы квартир и закрытые старты продаж.
🔴Информация о брокер-турах, профильных ивентах и вебинарах.
🔴Рабочие скрипты и планировки по объектам.
Подписывайтесь, чтобы быть в курсе!
Реклама ООО «Конверсия»
ИНН 9710096328
Erid: 2W5zFHdXB3w
Агентские комиссии, условия покупки, бронирования, старты продаж застройщик собрал в одном месте, чтобы вы не тратили время на поиск информации.
Что еще в канале:
🔴Актуальные цены, акции и условия выплаты бонусов
🔴Горячие пулы квартир и закрытые старты продаж.
🔴Информация о брокер-турах, профильных ивентах и вебинарах.
🔴Рабочие скрипты и планировки по объектам.
Подписывайтесь, чтобы быть в курсе!
Реклама ООО «Конверсия»
ИНН 9710096328
Erid: 2W5zFHdXB3w
🦄8👍5🥴1
📍Есть такой известный принцип: «работает — не трогай». Это я про времена массовых льготных ипотек: есть IT, есть льготная, есть семейная, строят много, поэтому продают быстро и недорого, студии у метро по 7–8 млн руб. с отделкой, бизнес-класс по 350 тыс. руб./м2.
А потом всё перевернулось с ног на голову: льготки нет, семейную срезали, поэтому строят мало, а продают долго и дорого, студии по 12–15 млн руб., бизнес-класс 500+ тыс. руб./м2. Лучше стало? Нет, хуже.
Так вот, сегодня прилетел очередной черный лебедь — это такое труднопрогнозируемое событие с масштабными последствиями.
В общем, похоже, что семейную ипотеку «модифицируют» уже в этом году. Если кратко: новая ставка по семейной ипотеке будет 10%, а не 6%, если у вас один ребёнок.
Что это значит? А это, друзья, очередной сигнал для застройщиков, и строить они, скорее всего, будут… еще меньше. Вон, замглавы Минстроя сегодня уже отреагировал, говорит: донастройка семейной ипотеки приведет к сокращению выдачи.
Думаете, Стасишин сегодня переживал за банковскую сферу? Да нет, конечно. Если перевести с официального языка на общепонятный: продавать будут меньше, поэтому и строить будут меньше. Как теперь выполнять планы по вводу жилья, которые никто не отменял?
🔖 Тыц-тыц, представляете, к какому уравнению мы опять можем прийти? Стройка вниз + ден. масса вверх = цены?
.
🔗 Плохо грузятся скриншоты? Можете посмотреть их в MAX
.
#мониторинг_рынка
А потом всё перевернулось с ног на голову: льготки нет, семейную срезали, поэтому строят мало, а продают долго и дорого, студии по 12–15 млн руб., бизнес-класс 500+ тыс. руб./м2. Лучше стало? Нет, хуже.
Так вот, сегодня прилетел очередной черный лебедь — это такое труднопрогнозируемое событие с масштабными последствиями.
В общем, похоже, что семейную ипотеку «модифицируют» уже в этом году. Если кратко: новая ставка по семейной ипотеке будет 10%, а не 6%, если у вас один ребёнок.
Что это значит? А это, друзья, очередной сигнал для застройщиков, и строить они, скорее всего, будут… еще меньше. Вон, замглавы Минстроя сегодня уже отреагировал, говорит: донастройка семейной ипотеки приведет к сокращению выдачи.
Думаете, Стасишин сегодня переживал за банковскую сферу? Да нет, конечно. Если перевести с официального языка на общепонятный: продавать будут меньше, поэтому и строить будут меньше. Как теперь выполнять планы по вводу жилья, которые никто не отменял?
🔖 Тыц-тыц, представляете, к какому уравнению мы опять можем прийти? Стройка вниз + ден. масса вверх = цены?
.
🔗 Плохо грузятся скриншоты? Можете посмотреть их в MAX
.
#мониторинг_рынка
👍15❤13😁8🦄4🤔2😱2
📍Стартовали закрытые продажи в ЖК «СТОУН Блик» от застройщика «STONE». Премиум-класс, адрес: Москва, Новоданиловская набережная, 12. МЦК «Верхние Котлы» + метро «Тульская» — 13-18 минут пешком. Ввод — конец 2030 года.
Планировки уже можно посмотреть на сайте застройщика. Ну а примерные цены такие:
- Студии (33-35 м2) — от 23,4 млн руб.
- ЕВРО-2 (41-55 м2) — от 25 млн руб.
- ЕВРО-3 (67-88 м2) — от 44,9 млн руб.
- ЕВРО-4 (88-107 м2) — от 65,6 млн руб.
Есть интересная рассрочка: первоначальный взнос от 20%, сроком до 4,5 лет, первые 3 года — без процентов.
Всё это предварительные вводные для ознакомления. Детальный «разбор» проекта сделаю позже, ну а пока на карте вверху отметил, что и где будет построено.
🔖 Впрочем, забегая вперёд, однозначно могу сказать: локация достаточно сложная, со своей скрытой спецификой и нюансами. Обо всём этом, друзья, напишу в подробном «разборе» проекта, но чуть позже.
.
🔗 Плохо грузятся скриншоты? Можете посмотреть их в MAX
.
#мониторинг_рынка
Планировки уже можно посмотреть на сайте застройщика. Ну а примерные цены такие:
- Студии (33-35 м2) — от 23,4 млн руб.
- ЕВРО-2 (41-55 м2) — от 25 млн руб.
- ЕВРО-3 (67-88 м2) — от 44,9 млн руб.
- ЕВРО-4 (88-107 м2) — от 65,6 млн руб.
Есть интересная рассрочка: первоначальный взнос от 20%, сроком до 4,5 лет, первые 3 года — без процентов.
Всё это предварительные вводные для ознакомления. Детальный «разбор» проекта сделаю позже, ну а пока на карте вверху отметил, что и где будет построено.
🔖 Впрочем, забегая вперёд, однозначно могу сказать: локация достаточно сложная, со своей скрытой спецификой и нюансами. Обо всём этом, друзья, напишу в подробном «разборе» проекта, но чуть позже.
.
🔗 Плохо грузятся скриншоты? Можете посмотреть их в MAX
.
#мониторинг_рынка
👍21😐15❤11🤔4😁3🥰1
📍МФК «Гостиничный комплекс Варшавские Ворота». Застройщик «РГ-Девелопмент». Адрес: г. Москва, Варшавское шоссе, вл. 141. Метро «Аннино» — 1 минута пешком. Выдача ключей летом этого года.
Локация вам, скорее всего, знакома. С одной стороны — отличная транспортная доступность, 1 минута пешком до метро. До Кремля можно доехать примерно за 30 минут, причем по прямой и без пересадок. Удобно, быстро, комфортно, ведь серая ветка метро проходит через исторический центр Москвы.
А с другой — проект находится рядом с масштабным КРТ «Красный строитель», где в будущем появятся новые скверы, пешеходные зоны, офисные и торговые центры. Локация со временем станет еще привлекательнее.
Теперь к самому интересному. В составе проекта стартовали продажи гостиничных номеров в МФК «Варшавские Ворота» — цены начинаются от 12,15 млн рублей. Управлять объектом будет отельный оператор «Зенит».
И здесь хочу отдельно «подсветить» один момент. Если вы рассматриваете недвижимость под аренду, но не хотите тратить силы и время на управление, обслуживание, поиск арендаторов и весь операционный процесс, такой формат для вас. Так как все эти хлопоты на себя берет отельный оператор.
Как это работает: вы приобретаете гостиничный номер, а оператор берет на себя ремонт, запуск и дальнейшее операционное управление, предлагая два варианта получения дохода.
Первый: «Гарант» — 10 лет гарантированной доходности вне зависимости от загрузки отеля. Ну или иными словами, «Зенит» арендует ваш апартамент на 10 лет и ежемесячно выплачивает фиксированную арендную ставку.
Второй: «Партнер» — ваш доход зависит от загрузки отеля и сезонных тарифов.
Друзья, сразу же вам скажу. Да, отельный оператор — это коммерческая структура, цель которой — извлечение прибыли, поэтому бесплатно он работать не будет. Но и привлекать отельного оператора — вполне нормально.
Думаете, условный «Mariott» или «Hilton» строят только свои отели? А вот и нет. Они активно берут отели в управление, выступая как оператор для крупных объектов по всему миру.
Для тех, кто ищет недвижимость под арендный доход без погружения в ежедневную рутину управления, вариант заслуживает внимания.
Арендные ставки в этой локации уже сейчас выглядят неплохо: студии в гостиницах сдаются в среднем по 6,6–8,6 тыс. рублей в сутки.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора» / в MAX
Локация вам, скорее всего, знакома. С одной стороны — отличная транспортная доступность, 1 минута пешком до метро. До Кремля можно доехать примерно за 30 минут, причем по прямой и без пересадок. Удобно, быстро, комфортно, ведь серая ветка метро проходит через исторический центр Москвы.
А с другой — проект находится рядом с масштабным КРТ «Красный строитель», где в будущем появятся новые скверы, пешеходные зоны, офисные и торговые центры. Локация со временем станет еще привлекательнее.
Теперь к самому интересному. В составе проекта стартовали продажи гостиничных номеров в МФК «Варшавские Ворота» — цены начинаются от 12,15 млн рублей. Управлять объектом будет отельный оператор «Зенит».
И здесь хочу отдельно «подсветить» один момент. Если вы рассматриваете недвижимость под аренду, но не хотите тратить силы и время на управление, обслуживание, поиск арендаторов и весь операционный процесс, такой формат для вас. Так как все эти хлопоты на себя берет отельный оператор.
Как это работает: вы приобретаете гостиничный номер, а оператор берет на себя ремонт, запуск и дальнейшее операционное управление, предлагая два варианта получения дохода.
Первый: «Гарант» — 10 лет гарантированной доходности вне зависимости от загрузки отеля. Ну или иными словами, «Зенит» арендует ваш апартамент на 10 лет и ежемесячно выплачивает фиксированную арендную ставку.
Второй: «Партнер» — ваш доход зависит от загрузки отеля и сезонных тарифов.
Друзья, сразу же вам скажу. Да, отельный оператор — это коммерческая структура, цель которой — извлечение прибыли, поэтому бесплатно он работать не будет. Но и привлекать отельного оператора — вполне нормально.
Думаете, условный «Mariott» или «Hilton» строят только свои отели? А вот и нет. Они активно берут отели в управление, выступая как оператор для крупных объектов по всему миру.
Для тех, кто ищет недвижимость под арендный доход без погружения в ежедневную рутину управления, вариант заслуживает внимания.
Арендные ставки в этой локации уже сейчас выглядят неплохо: студии в гостиницах сдаются в среднем по 6,6–8,6 тыс. рублей в сутки.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора» / в MAX
🦄19👍13❤7
📍В предыдущем посте разгорелась интересная дискуссия. И суть ее в том, что условная локация ужасна, ибо тут промзона, стройка и трафик большегрузов. В общем, всё как всегда: кто-то видит плюсы, ну а кто-то видит только ужасы.
Ладно, ОК. А теперь предлагаю посмотреть динамику цен на вторичное жилье в подобных локациях, ну или в промзонах с неплохой транспортной доступностью, которые находятся в стадии трансформации.
ЖК «Матвеевский Парк»: прошло чуть больше года после выдачи ключей финальной первой очереди. К слову, эта локация — бывшая промзона, от которой уже мало что осталось. Помните, что об этом месте писали во время стройки? Ужас, плохо, шеф, усё пропало, тут жить никто не будет!
Ну а ваш покорный слуга, упорно рисовал планы города и будущей застройки и писал о том, что проект перспективный. В общем, проверяем. Около года назад ЕВРО-2 на «вторичке» тут стоили 16-16,5 млн руб. А сейчас… 21-24 млн руб. Как вам такое? Рост до 50-ти процентов на вторичке.
ЖК «АЛИЯ»: не промзона, а локация, которая находилась в стадии трансформации. Было: студии — 12 млн руб., ЕВРО-2 — 17 млн руб. Стало: студии — 20 млн руб., ЕВРО-2 — 24-25 млн руб.
Подобных примеров можно привести с десяток, имею в виду, где рост цен на вторичке существенно обогнал рынок. И знаете, почему это произошло? А всё потому, что рынок эффективен в любой момент времени. Ну или иными словами: если в моменте это место мало кому нравится, значит, и цены на недвижимость тут соответствующие. А как только локация начинает нравится людям — цены на недвижимость начинают существенно обгонять рынок.
🔖 Поэтому, друзья, если вы ищете перспективный проект в отличной локации и существенно ниже рынка, то… могу вас огорчить. Миссия практически невыполнима.
Да, теоретически надеяться на то, что найдёте такой лот — можно, законы логики и воображения этого не запрещают. Но это как выиграть в рулетку, ибо еще раз подчеркну: в моменте, на рынке, нет ничего дешевле рынка — вот и весь секрет рынка.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора» / в MAX
.
#мысли_вслух
Ладно, ОК. А теперь предлагаю посмотреть динамику цен на вторичное жилье в подобных локациях, ну или в промзонах с неплохой транспортной доступностью, которые находятся в стадии трансформации.
ЖК «Матвеевский Парк»: прошло чуть больше года после выдачи ключей финальной первой очереди. К слову, эта локация — бывшая промзона, от которой уже мало что осталось. Помните, что об этом месте писали во время стройки? Ужас, плохо, шеф, усё пропало, тут жить никто не будет!
Ну а ваш покорный слуга, упорно рисовал планы города и будущей застройки и писал о том, что проект перспективный. В общем, проверяем. Около года назад ЕВРО-2 на «вторичке» тут стоили 16-16,5 млн руб. А сейчас… 21-24 млн руб. Как вам такое? Рост до 50-ти процентов на вторичке.
ЖК «АЛИЯ»: не промзона, а локация, которая находилась в стадии трансформации. Было: студии — 12 млн руб., ЕВРО-2 — 17 млн руб. Стало: студии — 20 млн руб., ЕВРО-2 — 24-25 млн руб.
Подобных примеров можно привести с десяток, имею в виду, где рост цен на вторичке существенно обогнал рынок. И знаете, почему это произошло? А всё потому, что рынок эффективен в любой момент времени. Ну или иными словами: если в моменте это место мало кому нравится, значит, и цены на недвижимость тут соответствующие. А как только локация начинает нравится людям — цены на недвижимость начинают существенно обгонять рынок.
🔖 Поэтому, друзья, если вы ищете перспективный проект в отличной локации и существенно ниже рынка, то… могу вас огорчить. Миссия практически невыполнима.
Да, теоретически надеяться на то, что найдёте такой лот — можно, законы логики и воображения этого не запрещают. Но это как выиграть в рулетку, ибо еще раз подчеркну: в моменте, на рынке, нет ничего дешевле рынка — вот и весь секрет рынка.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора» / в MAX
.
#мысли_вслух
👍25🦄21❤15🤔2😱1🤬1
📍Завтра в 11:00 состоится старт продаж в ЖК «Муза» от застройщика «Мангазея». Об этом проекте писал тут: https://t.me/labirint_investora/1751.
Предварительные цены от:
1 сп (43 м2) — 40 млн руб.
2 сп (88 м2) — 60 млн руб.
3 сп (85 м2) — 65 млн руб.
Как и ожидалось, цены в «Музе» дороже, чем в соседнем «С5» на старте продаж. Да, новый проект мне нравится, но, какого-то потенциала я не вижу. Локация приятная, проект отличный, поэтому и цены соответствующие.
Прайс на квартиры с одной спальней, честно говоря, чуть выше рынка. Ну а цены на двух- и трехспальные квартиры +- в рынке и даже будут немного дорожать. В целом, если и рассматривать покупку на старте, то только с целью «для себя».
Ну и сегодня в фоновом режиме слушал вебинар «Мангазеи» по этому проекту. Некоторых брокеров очень интересовал вопрос, будет ли застройщик давать разрешение на переуступку. Похоже, коллеги решили презентовать своим клиентам проект как «инвест». Друзья, да забудьте вы о переуступках, не получится. Не продадите. Ну или сработаете в минус. Ибо вам придется конкурировать с застройщиком, у которого есть рассрочки, появится траншевая ипотека и другие плюшки. Как вы будете с ним конкурировать? Правильно, только ценой. В целом, лучше рассчитытвать на то, что продадите только «на ключах» плюс придётся делать ремонт.
🔖 Мнение автора: ЖК действительно неплохой, но это не инвест-проект, а вот «для себя» рассмотреть вполне можно.
.
🔗 Плохо грузятся скриншоты? Можете посмотреть их в MAX
.
#мониторинг_рынка
Предварительные цены от:
1 сп (43 м2) — 40 млн руб.
2 сп (88 м2) — 60 млн руб.
3 сп (85 м2) — 65 млн руб.
Как и ожидалось, цены в «Музе» дороже, чем в соседнем «С5» на старте продаж. Да, новый проект мне нравится, но, какого-то потенциала я не вижу. Локация приятная, проект отличный, поэтому и цены соответствующие.
Прайс на квартиры с одной спальней, честно говоря, чуть выше рынка. Ну а цены на двух- и трехспальные квартиры +- в рынке и даже будут немного дорожать. В целом, если и рассматривать покупку на старте, то только с целью «для себя».
Ну и сегодня в фоновом режиме слушал вебинар «Мангазеи» по этому проекту. Некоторых брокеров очень интересовал вопрос, будет ли застройщик давать разрешение на переуступку. Похоже, коллеги решили презентовать своим клиентам проект как «инвест». Друзья, да забудьте вы о переуступках, не получится. Не продадите. Ну или сработаете в минус. Ибо вам придется конкурировать с застройщиком, у которого есть рассрочки, появится траншевая ипотека и другие плюшки. Как вы будете с ним конкурировать? Правильно, только ценой. В целом, лучше рассчитытвать на то, что продадите только «на ключах» плюс придётся делать ремонт.
🔖 Мнение автора: ЖК действительно неплохой, но это не инвест-проект, а вот «для себя» рассмотреть вполне можно.
.
🔗 Плохо грузятся скриншоты? Можете посмотреть их в MAX
.
#мониторинг_рынка
Telegram
Лабиринт инвестора: новостройки Москвы.
📍Мангазея на днях объявит старт продаж ЖК «Муза», который находится в районе «Аэропорт» на ул. Красноармейской, 11.
Слушайте, визуально проект очень даже симпатичный, всего 309 квартир, высокие потолки, низкоэтажные корпуса, выдача ключей до 10.2029. Ну…
Слушайте, визуально проект очень даже симпатичный, всего 309 квартир, высокие потолки, низкоэтажные корпуса, выдача ключей до 10.2029. Ну…
😁15👍14❤6🤬1🙏1🌚1🤨1
📍Ну что, друзья. Видели, что происходит на рынке аренды? Если кратко — всё не очень хорошо. В столице количество свободных арендных квартир упорно ползёт вверх, ну а в области…
А ситуацию в Московской области можно охарактеризовать словами классика: «тьма, пришедшая со Средиземного моря, накрыла ненавидимый прокуратором город». Ну или иными словами, в области — почти караул, ведь даже в кризисном 22 году свободных арендных квартир было меньше.
В общем, ждите! Скоро во всех заголовках в СМИ: «Аренда рухнула! Квартирные рантье пошли по миру с протянутой рукой!»
Так вот, выше, я не просто так написал фразу из книги «Мастер и Маргарита». Ибо за любой тьмой обычно следует рассвет, даже если сейчас в это трудно поверить. Поэтому, давайте разбираться, что происходит в моменте и что произойдет в будущем:
Много раз писал о том, что высокая ключевая ставка пагубно сказывается на рынке аренды, ибо предприятия в такой период сокращают персонал. Это называется «оптимизация расходов». И есть прямая зависимость: чем меньше рабочих мест, тем больше свободных арендных квартир. Ну и наоборот.
Но я ни разу не писал о том, с каким временным лагом ключевая ставка влияет на рынок аренды, а это очень-очень важно. Так вот, ЦБ прямым текстом пишет, что изменение ключевой ставки отражается на экономике через 2-а — 4-е квартала.
Так вот, друзья, рынок аренды, в текущий момент времени, просто транслирует последствия 18-21% «ключа». Т.е. именно сейчас... мы находимся в высшей точке напряжения, ну или в апогее кризиса.
Теперь, когда мы более-менее разобрались, что на самом деле происходит, можно делать прогнозы. Что у нас с ключевой ставкой? Она медленно, но верно снижается. Что будет с арендой? Она будет реагировать, но с временным лагом 2-4 квартала. Вот, в общем-то и весь секрет.
🔖 Поэтому, друзья, в 2026 году дефицита арендных квартир точно ждать не стоит. А вот следующий год обещает быть очень бурным и интересным. Правда, это произойдёт только при условии, если ЦБ снизит «ключ» до 12% в этом году.
.
🔗 Плохо грузятся скриншоты? Можете посмотреть их в MAX
.
#мысли_вслух
А ситуацию в Московской области можно охарактеризовать словами классика: «тьма, пришедшая со Средиземного моря, накрыла ненавидимый прокуратором город». Ну или иными словами, в области — почти караул, ведь даже в кризисном 22 году свободных арендных квартир было меньше.
В общем, ждите! Скоро во всех заголовках в СМИ: «Аренда рухнула! Квартирные рантье пошли по миру с протянутой рукой!»
Так вот, выше, я не просто так написал фразу из книги «Мастер и Маргарита». Ибо за любой тьмой обычно следует рассвет, даже если сейчас в это трудно поверить. Поэтому, давайте разбираться, что происходит в моменте и что произойдет в будущем:
Много раз писал о том, что высокая ключевая ставка пагубно сказывается на рынке аренды, ибо предприятия в такой период сокращают персонал. Это называется «оптимизация расходов». И есть прямая зависимость: чем меньше рабочих мест, тем больше свободных арендных квартир. Ну и наоборот.
Но я ни разу не писал о том, с каким временным лагом ключевая ставка влияет на рынок аренды, а это очень-очень важно. Так вот, ЦБ прямым текстом пишет, что изменение ключевой ставки отражается на экономике через 2-а — 4-е квартала.
Так вот, друзья, рынок аренды, в текущий момент времени, просто транслирует последствия 18-21% «ключа». Т.е. именно сейчас... мы находимся в высшей точке напряжения, ну или в апогее кризиса.
Теперь, когда мы более-менее разобрались, что на самом деле происходит, можно делать прогнозы. Что у нас с ключевой ставкой? Она медленно, но верно снижается. Что будет с арендой? Она будет реагировать, но с временным лагом 2-4 квартала. Вот, в общем-то и весь секрет.
🔖 Поэтому, друзья, в 2026 году дефицита арендных квартир точно ждать не стоит. А вот следующий год обещает быть очень бурным и интересным. Правда, это произойдёт только при условии, если ЦБ снизит «ключ» до 12% в этом году.
.
🔗 Плохо грузятся скриншоты? Можете посмотреть их в MAX
.
#мысли_вслух
1👍35😁34❤11🍓5🦄5🤔2
Старт продаж в Тверском районе.
Тверской район почти всегда про ограниченное предложение. Новостроек здесь почти нет, а те, что появляются, уходят быстро. На Новослободской появится клубный дом «Энигмия». Всего 92 лота – проект точечный, что для центра Москвы автоматически означает ограниченное предложение.
Разберем конкретные преимущества:
- Два корпуса 16 и 19 этажей
- Мост-сад на высоте 57 метров с зонами отдыха и озеленением
- Подземный паркинг с местами увеличенного формата для премиальных автомобилей и спорткаров, зарядки для электрокаров
- Приватная территория без внешнего трафика и посторонних, с инфраструктурой только для резидентов
- Пространство Апсайд Клуб: зоны для отдыха, встреч, спорта и детского досуга
Локация: 300 м до метро «Менделеевская» и «Новослободская», пешком до Садового и «Депо.Москва».
На старте продаж цены традиционно ниже, чем на финальной стадии строительства. Если смотреть динамику аналогичных проектов в ЦАО, разница между первыми и последними очередями может составлять 20–30%. Но итоговая доходность, как всегда, будет зависеть от темпов строительства, выполнения обязательств девелопером и общей ситуации на рынке.
Тверской район почти всегда про ограниченное предложение. Новостроек здесь почти нет, а те, что появляются, уходят быстро. На Новослободской появится клубный дом «Энигмия». Всего 92 лота – проект точечный, что для центра Москвы автоматически означает ограниченное предложение.
Разберем конкретные преимущества:
- Два корпуса 16 и 19 этажей
- Мост-сад на высоте 57 метров с зонами отдыха и озеленением
- Подземный паркинг с местами увеличенного формата для премиальных автомобилей и спорткаров, зарядки для электрокаров
- Приватная территория без внешнего трафика и посторонних, с инфраструктурой только для резидентов
- Пространство Апсайд Клуб: зоны для отдыха, встреч, спорта и детского досуга
Локация: 300 м до метро «Менделеевская» и «Новослободская», пешком до Садового и «Депо.Москва».
На старте продаж цены традиционно ниже, чем на финальной стадии строительства. Если смотреть динамику аналогичных проектов в ЦАО, разница между первыми и последними очередями может составлять 20–30%. Но итоговая доходность, как всегда, будет зависеть от темпов строительства, выполнения обязательств девелопером и общей ситуации на рынке.
👍14🦄13❤1
📍Помните, Паниковский говорил, что всех продаст, и купит, и снова продаст, но уже дороже! Раньше я считал, что это такой юмор, а сейчас… стал сомневаться. Знаете почему? А потому, что вчера ЦБ опубликовал сногсшибательные данные.
А-а-а, рекорд! Почти 70 триллионов рублей — вот сейчас сколько рублей у людей в банках! А на меня еще некоторые подписчики обижаются, мол, почему я не пишу о том, что нужно подождать и со временем квартиры подешевеют.
Друзья, ну это же не совсем логично, ибо год назад рублей у людей было 60 триллионов, а сейчас 70. А через год, похоже, что будет все 80.
Впрочем, допустить снижение цен на квартиры… тоже можно. Но только при одном условии. Видите на графике две линии? Первая — зелёная, это траектория +- сбалансированного роста рублей у людей. Если бы мы медленно, но верно шли этим путём, то денег у нас сейчас было 35 триллионов.
А вторая — красная, это то, что имеем сейчас. А имеем сейчас — 70 триллионов.
Так вот, если теоретически представить полное уничтожение «излишка» в 35 триллионов рублей, то квартиры подешевеют, причём существенно и точно откатятся к ценам 22 года.
🔖 Ну а как по-другому, друзья? Да, теоретически, можно рассуждать об умеренном росте цен на недвижимость, и это в том случае, если ключевую ставку не снизят. А вот о снижении…
.
🔗 Плохо грузятся скриншоты? Можете посмотреть их в MAX
.
#мысли_вслух
А-а-а, рекорд! Почти 70 триллионов рублей — вот сейчас сколько рублей у людей в банках! А на меня еще некоторые подписчики обижаются, мол, почему я не пишу о том, что нужно подождать и со временем квартиры подешевеют.
Друзья, ну это же не совсем логично, ибо год назад рублей у людей было 60 триллионов, а сейчас 70. А через год, похоже, что будет все 80.
Впрочем, допустить снижение цен на квартиры… тоже можно. Но только при одном условии. Видите на графике две линии? Первая — зелёная, это траектория +- сбалансированного роста рублей у людей. Если бы мы медленно, но верно шли этим путём, то денег у нас сейчас было 35 триллионов.
А вторая — красная, это то, что имеем сейчас. А имеем сейчас — 70 триллионов.
Так вот, если теоретически представить полное уничтожение «излишка» в 35 триллионов рублей, то квартиры подешевеют, причём существенно и точно откатятся к ценам 22 года.
🔖 Ну а как по-другому, друзья? Да, теоретически, можно рассуждать об умеренном росте цен на недвижимость, и это в том случае, если ключевую ставку не снизят. А вот о снижении…
.
🔗 Плохо грузятся скриншоты? Можете посмотреть их в MAX
.
#мысли_вслух
🦄14👍13❤5🤔2
📍Похоже, Прядильная — всё. Помните, в ноябре прошлого года, я хвалил этот проект от «Московских кварталов» и писал, что цена 9 млн руб. за 30 м2 и с полной отделкой — настоящий подарок. Ну и также намекал, что, по всей видимости, городской застройщик, пока не опытный, не слышал об индексации и это окно возможностей, которым стоит воспользоваться.
К слову, вот этот пост от ноября 2025: https://t.me/labirint_investora/1598. Ну а цены были такими: 30 м2 — 9 млн руб., 57 м2 — 16,6 млн руб.
Ну и что вы думаете? По-всей видимости, «Московские кварталы» внедряют аналог индексации цен. Смотрите, что сейчас делают на примере Прядильной. Убрали на пару месяцев проект из продажи и недавно переставили, но… уже по другим ценам: 57 м2 сейчас стоит… 21,1 млн руб.
🔖 В общем, вот такие дела, друзья. Похоже, «Московским кварталам» тоже нужны деньги, хоть это и программа правительства Москвы...
.
🔗 Плохо грузятся скриншоты? Можете посмотреть их в MAX
.
#мысли_вслух
К слову, вот этот пост от ноября 2025: https://t.me/labirint_investora/1598. Ну а цены были такими: 30 м2 — 9 млн руб., 57 м2 — 16,6 млн руб.
Ну и что вы думаете? По-всей видимости, «Московские кварталы» внедряют аналог индексации цен. Смотрите, что сейчас делают на примере Прядильной. Убрали на пару месяцев проект из продажи и недавно переставили, но… уже по другим ценам: 57 м2 сейчас стоит… 21,1 млн руб.
🔖 В общем, вот такие дела, друзья. Похоже, «Московским кварталам» тоже нужны деньги, хоть это и программа правительства Москвы...
.
🔗 Плохо грузятся скриншоты? Можете посмотреть их в MAX
.
#мысли_вслух
😭17👍13❤6😁4
📍Ого, а D2 продлят до Рублёво-Архангельской ветки метро. Интересно-интересно, мощнейший всё-таки админ ресурс у зеленого банка. Вжух… и ЖК «СберСити» получит не только новую ветку метро, но еще и второй диаметр.
Впрочем, считаю, что от продления D2 выиграют еще ЖК «Тетрис» и отчасти «Ильиной», ну а так же вся Павшинская Пойма.
Слушайте, чудеса да и только. Ведь продление второго диаметра включили в Федеральную программу и это распоряжение позавчера подписал сам Мишустин. Ссылка
🔖 Хм-м-м, а не планируют ли Красногорск присоединять к Москве, как это ранее случилось с Митино? Вот это будет по-настоящему новость так новость....
.
🔗 Плохо грузятся скриншоты? Можете посмотреть их в MAX
.
#мониторинг_рынка
Впрочем, считаю, что от продления D2 выиграют еще ЖК «Тетрис» и отчасти «Ильиной», ну а так же вся Павшинская Пойма.
Слушайте, чудеса да и только. Ведь продление второго диаметра включили в Федеральную программу и это распоряжение позавчера подписал сам Мишустин. Ссылка
🔖 Хм-м-м, а не планируют ли Красногорск присоединять к Москве, как это ранее случилось с Митино? Вот это будет по-настоящему новость так новость....
.
🔗 Плохо грузятся скриншоты? Можете посмотреть их в MAX
.
#мониторинг_рынка
❤17👍17🔥13😁2😱2
📍Сегодня все ТГ каналы облетела сногсшибательная новость! Долги россиян впервые достигли 45 трлн рублей! Ну и ключевая мысль этой «новости» в том, что это ужасный ужас, выхода нет, ибо долги запредельные, ипотеку скоро перестанут платить и вообще всё плохо.
Друзья, знаете что я сделал, когда прочитал эту статью? Думаете стал посыпать голову пеплом и готовиться к худшему? Да нет конечно. Я просто проанализировал вводные, ибо это помогает принимать правильные решения и служит хорошей защитой от манипуляций.
Так вот, после визуализации открытых данных ЦБ, приоткрылась чуть другая картина. Да, есть вероятность караула. Но…! Он будет совсем не таким.
Вы только посмотрите, что на самом деле происходит: население-то… недозакредитовано. Да-да, вполне можно сделать именно такой вывод. Почему? А вы взгляните, какой образовался мощнейший разрыв между количеством рублей у людей и кредитами населения.
🔖 И вот этот разрыв, ну или спред, и есть… — абсолютный исторический рекорд. Ну и по всей видимости…, впреди-то нас ждёт скорее бум кредитования в т.ч. ипотечного, а не ужасный ужас. Вот такие дела.
.
🔗 Плохо грузятся скриншоты? Можете посмотреть их в MAX
.
#мысли_вслух
Друзья, знаете что я сделал, когда прочитал эту статью? Думаете стал посыпать голову пеплом и готовиться к худшему? Да нет конечно. Я просто проанализировал вводные, ибо это помогает принимать правильные решения и служит хорошей защитой от манипуляций.
Так вот, после визуализации открытых данных ЦБ, приоткрылась чуть другая картина. Да, есть вероятность караула. Но…! Он будет совсем не таким.
Вы только посмотрите, что на самом деле происходит: население-то… недозакредитовано. Да-да, вполне можно сделать именно такой вывод. Почему? А вы взгляните, какой образовался мощнейший разрыв между количеством рублей у людей и кредитами населения.
🔖 И вот этот разрыв, ну или спред, и есть… — абсолютный исторический рекорд. Ну и по всей видимости…, впреди-то нас ждёт скорее бум кредитования в т.ч. ипотечного, а не ужасный ужас. Вот такие дела.
.
🔗 Плохо грузятся скриншоты? Можете посмотреть их в MAX
.
#мысли_вслух
👍21🦄11🔥5😁3❤2🤔2
📍Эх, приплыли. Dataflat опубликовал данные по продажам новостроек за прошлый месяц. Продано всего 3,2 тыс лотов. И забегая вперёд, с уверенностью могу сказать, что это… катастрофа.
Теперь давайте посмотрим продажи по сегментам:
Комфорт-класс, ну или локомотив отрасли — максимальное снижение, которое можно даже назвать РУХОМ. Смотрите сами: март 2025 — продано 2,1 тыс лотов, март 2026 — 1 тыс лотов. Продажи упали в два раза!
Но это объясняется тем, что «ПИК» практически не выводит новые проекты. Вот это очень плохо, нужно строить много и продавать быстро — тогда и цены будут рыночные.
А сейчас, я даже отчасти понимаю оранжевого застройщика. Предположим он снижает цены процентов на 20-30. Что сделаем мы? Мы всё скупим. А что ему дальше делать? Ведь кредиты пока дорогие, как и рыночная ипотека, поэтому начать новую стройку он не сможет.
М-да, дилемма… Вот поэтому, выше я и написал, что строить нужно много, но пока этому мешает высокая ключевая ставка.
Бизнес-класс — ситуация плюс-минус рыночная: март 2025 продано 2 тыс лотов, март 2026 — 1,5 тыс лотов.
Да, снижение есть, но оно объяснимо и Рухом назвать её нельзя. А теперь обратите внимание на парадоксальность ситуации, которая противоречит здравому смыслу: продажи бизнес-класса обгоняют комфорт на 50%.
Когда такое было? Я что-то такого не припомню, для сравнения напишу, сколько было продано в кризисном мае 2022 года: комфорт-класс — 2,3 тыс лотов, бизнес-класс — 0,6 тыс лотов.
Видите, что сейчас происходит в столице с локомотивом рынка, а именно с комфорт-классом? Его не строят, поэтому и имеем такие продажи.
🔖 Друзья, положа руку на сердце, со всей ответственность заявляю, — такую не рыночную ситуацию срочно нужно исправлять. И исправить ее можно либо введением новых льготных ипотечных программ, либо снижением ключевой ставки. Ибо вы сами видите, что происходит с ценами, когда застройщики перестают строить.
.
🔗 Плохо грузятся скриншоты? Можете посмотреть их в MAX
.
#мониторинг_рынка
Теперь давайте посмотрим продажи по сегментам:
Комфорт-класс, ну или локомотив отрасли — максимальное снижение, которое можно даже назвать РУХОМ. Смотрите сами: март 2025 — продано 2,1 тыс лотов, март 2026 — 1 тыс лотов. Продажи упали в два раза!
Но это объясняется тем, что «ПИК» практически не выводит новые проекты. Вот это очень плохо, нужно строить много и продавать быстро — тогда и цены будут рыночные.
А сейчас, я даже отчасти понимаю оранжевого застройщика. Предположим он снижает цены процентов на 20-30. Что сделаем мы? Мы всё скупим. А что ему дальше делать? Ведь кредиты пока дорогие, как и рыночная ипотека, поэтому начать новую стройку он не сможет.
М-да, дилемма… Вот поэтому, выше я и написал, что строить нужно много, но пока этому мешает высокая ключевая ставка.
Бизнес-класс — ситуация плюс-минус рыночная: март 2025 продано 2 тыс лотов, март 2026 — 1,5 тыс лотов.
Да, снижение есть, но оно объяснимо и Рухом назвать её нельзя. А теперь обратите внимание на парадоксальность ситуации, которая противоречит здравому смыслу: продажи бизнес-класса обгоняют комфорт на 50%.
Когда такое было? Я что-то такого не припомню, для сравнения напишу, сколько было продано в кризисном мае 2022 года: комфорт-класс — 2,3 тыс лотов, бизнес-класс — 0,6 тыс лотов.
Видите, что сейчас происходит в столице с локомотивом рынка, а именно с комфорт-классом? Его не строят, поэтому и имеем такие продажи.
🔖 Друзья, положа руку на сердце, со всей ответственность заявляю, — такую не рыночную ситуацию срочно нужно исправлять. И исправить ее можно либо введением новых льготных ипотечных программ, либо снижением ключевой ставки. Ибо вы сами видите, что происходит с ценами, когда застройщики перестают строить.
.
🔗 Плохо грузятся скриншоты? Можете посмотреть их в MAX
.
#мониторинг_рынка
1👍18😁15❤6
📍Удивительно, но факт. Честно говоря, я думал, что будет небольшой откат, но… рост цен на «вторичке» продолжился. В общем, вчера «Домклик» опубликовал данные за прошлый месяц, и вот что происходит:
После аномального февраля, когда за месяц, медианные цены на «вторичке» в Москве выросли на 13%, по всем канонам рынка должна была прийти коррекция.
Но не тут-то было. Цены в марте… опять подросли. Да, всего на 1,5%, но, честно говоря, это совсем не мало. Я бы даже сказал, что это совсем не мало. Ибо, если считать сложным процентом, полтора процента в месяц — это +20% в год.
🔖 М-да, ситуация чрезвычайно интересная, ведь в текущий момент времени — рынок столичной «вторички» разгоняют депозитчики, а не ипотека, которая пока еще недоступна для большинства покупателей.
Поэтому, этого «большинства» еще пока нет на рынке недвижимости. Но они на него придут. И придут они ближе к концу года, вслед за снижением ключевой ставки. Ибо, люди, в моменте, просто отложили на время покупку жилья, а не окончательно и бесповоротно решили, что им квартира вообще теперь не нужна.
.
🔗 Плохо грузятся скриншоты? Можете посмотреть их в MAX
.
#мониторинг_рынка
После аномального февраля, когда за месяц, медианные цены на «вторичке» в Москве выросли на 13%, по всем канонам рынка должна была прийти коррекция.
Но не тут-то было. Цены в марте… опять подросли. Да, всего на 1,5%, но, честно говоря, это совсем не мало. Я бы даже сказал, что это совсем не мало. Ибо, если считать сложным процентом, полтора процента в месяц — это +20% в год.
🔖 М-да, ситуация чрезвычайно интересная, ведь в текущий момент времени — рынок столичной «вторички» разгоняют депозитчики, а не ипотека, которая пока еще недоступна для большинства покупателей.
Поэтому, этого «большинства» еще пока нет на рынке недвижимости. Но они на него придут. И придут они ближе к концу года, вслед за снижением ключевой ставки. Ибо, люди, в моменте, просто отложили на время покупку жилья, а не окончательно и бесповоротно решили, что им квартира вообще теперь не нужна.
.
🔗 Плохо грузятся скриншоты? Можете посмотреть их в MAX
.
#мониторинг_рынка
1👍15❤9🦄7❤🔥1🤔1
📍Думаю, что некоторые подписчики из региональных городов крайне удивлены и даже пребывают в шоке от того, что происходит на рынке недвижимости Москвы.
И это не удивительно, ибо рынок столицы функционирует по совсем иным законам, чем в большинстве регионов России. В чем же отличия? В сверхвысокой концентрации капитала и населения.
Вы только вдумайтесь в эту цифру: каждый девятый гражданин нашей страны живёт в столице. А валовой региональный продукт Москвы обеспечивает около 20–25% всего ВВП России. Ну или иными словами — четверть всех денег страны находится в одном городе, догадываетесь в каком?
Вот такая ситуация, друзья. Поэтому, если вы находитесь в региональном городе и видите, что квартиры на местах совсем не дорожают — это совсем не значит, что в Москве должно быть так же.
Ну а теперь давайте посмотрим, что происходит с ценами в основных городах-миллионниках.
Средние цены год к году по данным «Домклик»:
Москва — безусловный лидер. Вторичка за год +30%, новостройки +26%. Заметили, что динамика цен в стройке отстаёт? Это абсолютно нормальная и рыночная ситуация, ибо в столице вторичка догоняет накопленную инфляцию. Ну не бывает в Москве так, чтобы колбаса дорожала, а квартиры у метро дешевели. Почему? Написал об этом выше.
Санкт-Петербург: Вторичка +17%, новостройки +23%. Если честно, в Северной Столице ситуация чуть хуже, но вполне объяснима. Деньги тут тоже водятся, активизировались региональные покупатели и вторичка отыгрывает инфляцию. Ну а прайсы в новостройках растут из-за снижения объёмов стройки.
Новосибирск: Вторичка +9%, новостройки +7%. Это стагнация, цены еле-еле отыгрывают инфляцию. Что-то странное происходит в столице Сибири. Нужно разбираться.
Екатеринбург: Вторичка +16%, новостройки +8%. Слушайте, прям эталонный город. Динамика роста цен на вторичное жилье в два раза обгоняет стройку. И очень похоже на то, что в столице Урала свободных денег у населения чуть больше, чем в столице Сибири.
Казань: Вторичка +11%, новостройки +16%. На первый взгляд, рынок немного разбалансирован. Ибо стройка растёт гораздо быстрее вторичного жилья.
Красноярск: Вторичка +9%, новостройки +14%. Ситуация примерно как в Казани, только... хуже.
Нижний Новгород: Вторичка +14%, новостройки +4%. Еще один идеальный город. Ибо в реальных ценах новостройки даже дешевеют, а вторичное жильё растёт в цене.
Челябинск: Вторичка +9%, новостройки -3%. Единственный город, где новостройки подешевели в номинальных ценах. Очень похоже на затоваривание.
Самара: Вторичка +10%, новостройки +9%. Ситуация очень напоминает Новосибирск. В реальных ценах — полная стагнация. По всей видимости, это как-то связано с ситуацией на АВТОВАЗ-е.
Уфа: Вторичка +8%, новостройки +23%. Очень странно, так не должно быть, ибо динамика роста цен в стройке почти в три раза обгоняет вторичный рынок.
Ростов-на-Дону: Вторичка 0%, новостройки +7%. Вот и нашелся город, где в реальных ценах всё дешевеет. И это Ростов-на-Дону!
Краснодар: Вторичка +9%, новостройки +6%. Стагнация, цены практически не отыгрывают инфляцию. И это происходит из-за огромного объема строящегося жилья при недостаточном внешнем спросе. Похоже, в Краснодаре — проблемы с миграцией. Имею в виду, что сейчас в Краснодар не так активно переезжают из других городов.
🔖 Вот такая интересная ситуация, друзья. Цены на недвижимость напрямую зависят от наличия денег в городе, а также от рынка труда и миграции. И очень похоже, что в Ростове-на-Дону и Челябинске с этими вводными пока не всё очень хорошо. Ибо именно в этих городах квартиры… дешевеют.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора» / в MAX
.
#мысли_вслух
И это не удивительно, ибо рынок столицы функционирует по совсем иным законам, чем в большинстве регионов России. В чем же отличия? В сверхвысокой концентрации капитала и населения.
Вы только вдумайтесь в эту цифру: каждый девятый гражданин нашей страны живёт в столице. А валовой региональный продукт Москвы обеспечивает около 20–25% всего ВВП России. Ну или иными словами — четверть всех денег страны находится в одном городе, догадываетесь в каком?
Вот такая ситуация, друзья. Поэтому, если вы находитесь в региональном городе и видите, что квартиры на местах совсем не дорожают — это совсем не значит, что в Москве должно быть так же.
Ну а теперь давайте посмотрим, что происходит с ценами в основных городах-миллионниках.
Средние цены год к году по данным «Домклик»:
Москва — безусловный лидер. Вторичка за год +30%, новостройки +26%. Заметили, что динамика цен в стройке отстаёт? Это абсолютно нормальная и рыночная ситуация, ибо в столице вторичка догоняет накопленную инфляцию. Ну не бывает в Москве так, чтобы колбаса дорожала, а квартиры у метро дешевели. Почему? Написал об этом выше.
Санкт-Петербург: Вторичка +17%, новостройки +23%. Если честно, в Северной Столице ситуация чуть хуже, но вполне объяснима. Деньги тут тоже водятся, активизировались региональные покупатели и вторичка отыгрывает инфляцию. Ну а прайсы в новостройках растут из-за снижения объёмов стройки.
Новосибирск: Вторичка +9%, новостройки +7%. Это стагнация, цены еле-еле отыгрывают инфляцию. Что-то странное происходит в столице Сибири. Нужно разбираться.
Екатеринбург: Вторичка +16%, новостройки +8%. Слушайте, прям эталонный город. Динамика роста цен на вторичное жилье в два раза обгоняет стройку. И очень похоже на то, что в столице Урала свободных денег у населения чуть больше, чем в столице Сибири.
Казань: Вторичка +11%, новостройки +16%. На первый взгляд, рынок немного разбалансирован. Ибо стройка растёт гораздо быстрее вторичного жилья.
Красноярск: Вторичка +9%, новостройки +14%. Ситуация примерно как в Казани, только... хуже.
Нижний Новгород: Вторичка +14%, новостройки +4%. Еще один идеальный город. Ибо в реальных ценах новостройки даже дешевеют, а вторичное жильё растёт в цене.
Челябинск: Вторичка +9%, новостройки -3%. Единственный город, где новостройки подешевели в номинальных ценах. Очень похоже на затоваривание.
Самара: Вторичка +10%, новостройки +9%. Ситуация очень напоминает Новосибирск. В реальных ценах — полная стагнация. По всей видимости, это как-то связано с ситуацией на АВТОВАЗ-е.
Уфа: Вторичка +8%, новостройки +23%. Очень странно, так не должно быть, ибо динамика роста цен в стройке почти в три раза обгоняет вторичный рынок.
Ростов-на-Дону: Вторичка 0%, новостройки +7%. Вот и нашелся город, где в реальных ценах всё дешевеет. И это Ростов-на-Дону!
Краснодар: Вторичка +9%, новостройки +6%. Стагнация, цены практически не отыгрывают инфляцию. И это происходит из-за огромного объема строящегося жилья при недостаточном внешнем спросе. Похоже, в Краснодаре — проблемы с миграцией. Имею в виду, что сейчас в Краснодар не так активно переезжают из других городов.
🔖 Вот такая интересная ситуация, друзья. Цены на недвижимость напрямую зависят от наличия денег в городе, а также от рынка труда и миграции. И очень похоже, что в Ростове-на-Дону и Челябинске с этими вводными пока не всё очень хорошо. Ибо именно в этих городах квартиры… дешевеют.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора» / в MAX
.
#мысли_вслух
👍28❤9🦄5
📍Начну издалека и сразу же с вопроса: что такое индикатор? А это, друзья, такой показатель, с помощью которого вы можете анализировать состояние рынка и прогнозировать движение цен.
На самом деле, это очень полезный инструмент, с помощью которого можно делать очень интересные выводы. Покажу на примере:
Помните, в январе 2025 года ДОМ.РФ ввёл в свой арсенал новый индикатор, а именно — отношение распроданности новостроек к стройготовности. Так вот, сначала я не понял, о чём он яростно сигнализирует, а потом как понял! И сразу написал вот этот пост https://t.me/labirint_investora/1191, в котором описал будущую динамику цен, потенциальный дефицит нового жилья и призывал покупать сейчас, а не ждать.
Представляете, как надо мной смеялись? Ключ — 21%, депозиты — шик и блеск, СМИ пишут о затоваренности рынка, а у Алексея, по всей видимости, ум за разум заходит. Ну или иными словами, он пишет какую-то ересь и мыслит нелогично. Ну а в итоге вы и сами знаете, что произошло, и писать об этом нет никакого смысла.
Так вот, всё вышеописанное было лишь прелюдией, а сейчас начинается самое интересное. Ибо история повторяется:
В одном из предыдущих постов подписчик обратил внимание на одно интересное наблюдение: вторичный рынок в Москве живёт примерно по таким же законам, как и первичный. А именно, если вы хотите спрогнозировать динамику цен, смотреть нужно на соотношение количества квартир к объему продаж. Пока непонятно? Смотрите:
В марте 2026 года на вторичке было продано 12,1 тыс. квартир. Много это или мало? На первый взгляд кажется, что это мало, ибо в другие периоды продавалось и больше. Так если продажи малы, почему цены-то за несколько месяцев выросли? Что вообще происходит, может, врут?
Нет, друзья, не врут. Ибо стоит отметить, что растёт средняя цена — а это значит, что с рынка очень быстро вымывается самые недорогие квартиры. Так почему быстро-то вымываются??? Продажи-то не высоки! Так не бывает! Да бывает, давайте считать:
Исторически, в среднем, соотношение сделок на вторичке к количеству в продаже составляет около 30%. А в прошлом месяце был поставлен исторический рекорд за последние 7 лет — этот показатель резко подскочил до 42%. Хуже было только в 22-м году, когда люди в панике скупали квартиры, а продавцы переписывали ценники.
🔖 Поэтому совершенно не важно, сколько было продано: 12 тыс. квартир или 14. Гораздо важнее именно соотношение. И, по моим наблюдениям, если оно превышает 40%, рынок начинает стремиться к равновесию. Ибо в этом случае некоторые продавцы получают по 5–10 звонков в день и, немного ошалев от такого бурного натиска со стороны покупателей, переписывают цены.
.
🔗 Плохо грузятся скриншоты? Можете посмотреть их в MAX
.
#мониторинг_рынка
На самом деле, это очень полезный инструмент, с помощью которого можно делать очень интересные выводы. Покажу на примере:
Помните, в январе 2025 года ДОМ.РФ ввёл в свой арсенал новый индикатор, а именно — отношение распроданности новостроек к стройготовности. Так вот, сначала я не понял, о чём он яростно сигнализирует, а потом как понял! И сразу написал вот этот пост https://t.me/labirint_investora/1191, в котором описал будущую динамику цен, потенциальный дефицит нового жилья и призывал покупать сейчас, а не ждать.
Представляете, как надо мной смеялись? Ключ — 21%, депозиты — шик и блеск, СМИ пишут о затоваренности рынка, а у Алексея, по всей видимости, ум за разум заходит. Ну или иными словами, он пишет какую-то ересь и мыслит нелогично. Ну а в итоге вы и сами знаете, что произошло, и писать об этом нет никакого смысла.
Так вот, всё вышеописанное было лишь прелюдией, а сейчас начинается самое интересное. Ибо история повторяется:
В одном из предыдущих постов подписчик обратил внимание на одно интересное наблюдение: вторичный рынок в Москве живёт примерно по таким же законам, как и первичный. А именно, если вы хотите спрогнозировать динамику цен, смотреть нужно на соотношение количества квартир к объему продаж. Пока непонятно? Смотрите:
В марте 2026 года на вторичке было продано 12,1 тыс. квартир. Много это или мало? На первый взгляд кажется, что это мало, ибо в другие периоды продавалось и больше. Так если продажи малы, почему цены-то за несколько месяцев выросли? Что вообще происходит, может, врут?
Нет, друзья, не врут. Ибо стоит отметить, что растёт средняя цена — а это значит, что с рынка очень быстро вымывается самые недорогие квартиры. Так почему быстро-то вымываются??? Продажи-то не высоки! Так не бывает! Да бывает, давайте считать:
Исторически, в среднем, соотношение сделок на вторичке к количеству в продаже составляет около 30%. А в прошлом месяце был поставлен исторический рекорд за последние 7 лет — этот показатель резко подскочил до 42%. Хуже было только в 22-м году, когда люди в панике скупали квартиры, а продавцы переписывали ценники.
🔖 Поэтому совершенно не важно, сколько было продано: 12 тыс. квартир или 14. Гораздо важнее именно соотношение. И, по моим наблюдениям, если оно превышает 40%, рынок начинает стремиться к равновесию. Ибо в этом случае некоторые продавцы получают по 5–10 звонков в день и, немного ошалев от такого бурного натиска со стороны покупателей, переписывают цены.
.
🔗 Плохо грузятся скриншоты? Можете посмотреть их в MAX
.
#мониторинг_рынка
👍19❤5😁5🐳2