Что лучше: снимать квартиру или покупать недвижимость? Можно ли оплатить аренду дивидендами?

#аренда #недвижимость #квартира #дивиденды

https://www.youtube.com/watch?v=La1QKCI2uis

Как я и обещал, друзья, сегодня мы поговорим о заработке на аренде квартир и на дивидендах. Возьмем "чистые" дивиденды в 3.5% в долларах США после выплаты налогов. Это уже мощный плюс - поскольку по аренде квартир налоги зачастую не платятся. И активная политика государства по "обелению" арендных доходов может сильно удивить владельцев недвижимости, когда им насчитают штрафы и пени.

Пройдемся по некоторым комментариям, авторы которых по старинке утверждают, что это - лучший способ зарабатывать на капитале.

Сергей уверен, что на инвестициях можно заработать меньше, чем на квартире. При этом считает, что для инвестиций нужны миллионы. Да, друзья, возможно, это сюрприз, но чтобы зарабатывать на капитале - нужен капитал. И для пассивного дохода 500$ в месяц или 32500 рублей "прямо сейчас" нужно около 170 тысяч $. Но ведь и квартиру вы не купите за 100 рублей - на нее тоже нужны миллионы.

Например, беглый анализ ставки аренды на сервисе "Яндекс.Недвижимость" в Москве показывает окупаемость не менее 14 лет. И чем ближе к центру - тем окупаемость выше. 14 лет - это ставка аренды около 6.3% в год сложными процентами без учета инфляции.

Александр уверяет, что можно купить квартиру за 5 миллионов рублей и получать аренду 35 тысяч рублей в месяц. К сожалению, мой анализ показывает, что за 5 миллионов рублей можно купить лишь однушку. А за 35 тысяч рублей сдаются уже трешки. И цена трешек - от 7 миллионов рублей. И получается лишь 5.65% в рублях "грязными" - до налогов, амортизации и т.д.

Для однушки ставка аренды 26 000 рублей 6.3% - та сама, которую мы с вами оценили по ставке окупаемости квартир. Это наглядно демонстрирует несостоятельность мечт о 10% доходности с аренды.

Я не специалист в недвижимости Москвы. Но в Кирове ставки близки к этим - 4-6% в рублях.

Друзья, это МЕНЬШЕ, чем по облигациям или в банке!

Хорошо. Быть может сработает аргумент с ростом цен на недвижимость? Как уверяет Глеб квартира дорожает по мере инфляции валюты. Смотрим на динамику цены с 2000 года. В рублях действительно до 2008 года был бурный рост. Но сейчас даже рублевые цены находятся НИЖЕ докризисного уровня. В долларовых ценах динамика еще более плачевная.

Да, те, кто купил квартиру в 2000 году в принципе приумножили свой капитал: цена метра выросла с примерно 600$ до примерно 2700$ или в 4.5 раза. Но акции могли бы принести куда больше денег! Скажем, 3M COMPANY приумножила бы ваш капитал в 4.9 раза в долларах. А с учетом дивидендов - в 5.9 раза. И при этом вы могли бы получать сейчас очень неплохие дивиденды на вложенный капитал!

Да, есть мнение, что в акциях "выше риск". Рынок может упасть - и такое было с 2000 года дважды: два крупных кризиса! Но почему вы думаете, что недвижимость не может обрушиться на 50%? Рынок упал на 50%, а доллар вырос на 50% - формально вы ничего не потеряли в рублях, а в долларах - потеряли. Причем временно, до восстановления рынка.

В случае с недвижимостью произошло то же самое, просто это незаметно. Доллар уже не стоит 30 рублей, но разве рублевые цены на квартиры выросли в 2 раза? Статистика показывает, что нет!

Помните об этом, друзья!

Удачи в инвестициях!

#инвестиции #аренда #недвижимость #деньги #заработок

https://www.youtube.com/watch?v=hIsVubmw6IU

Михаил в своем комментарии подкинул идею для нового видео. На одну из моих любимых тем: сравнение недвижимости и акций. Я неоднократно упоминал, что очень активно занимался недвижимостью. Правда, не арендной, а куплей-продажей с заработком на разнице. Но по аренде у меня тоже есть опыт и много отзывов от клиентов, которые решили сменить стратегию с инвестиций в недвижимость в 2020 году на инвестиции в акции.

Итак, давайте пройдемся по пунктам:

1) Предположение о необходимости иметь 14 миллионов рублей в акциях я бы назвал завышенным: это означает доходность дивидендов лишь в 2.14% годовых в долларах, что близко к дивидендам по S&P500 до налогов.

Хорошие дивиденды по высокодивидендной стратегии 3-4% после налогов. И если взять 3.5%, то получается, что необходим капитал "всего" в 8.6 миллиона рублей. Тоже немало, но все же заметно меньше.

Доходность сдачи квартиры в аренду с другой стороны я считаю завышенной, пусть и немного. Мой анализ арендной доходности как в Кирове, так и в Москве показывает, что доходность аренды скорее ближе к 6%, но допустим так и есть.

2) Окупаемость - неоднозначный вопрос, поскольку сложно решить: что учитывать при окупаемости - рост стоимости акций, рост недвижимости (намного ли выросли квартиры в долларах?), рост дивидендов. Но если мы возьмем только дивиденды, возьмем скромный рост на 7% в год, то на окупаемость одними только дивидендами - без учета возможных девальваций рубля за это время, уйдет около 16-17 лет.

Вы можете сказать - ставка аренды тоже может расти. Может, но вот только я этого не вижу. И та ставка аренды, которую я видел в моем доме в 2013 году, так и осталась актуальна. Вот только доллар стал в 2 раза дороже.

3) По поводу ликвидности соглашусь. Если вы не собираетесь продавать объект, а хотите жить на пассивный доход с него, ликвидность по сути неважна. Но насколько вы уверены, что вы будете готовы жить в этом регионе до конца своих дней? Что не захочется поездить по миру, сменить работу, регион или даже страну проживания?

Квартира - это якорь. И весьма низколиквидный якорь, уж поверьте мне - я знаю, так как с продажами имел самое прямое взаимодействие.

4) Ну и финальный штрих: учтем-ка коммунальные платежи, амортизацию (но почему-то не учтем налоги, которые нужно платить тоже).

Как я упоминал выше - 3.5% в долларах - это доходность дивидендов ПОСЛЕ НАЛОГОВ, потому что я налоги предпочитаю платить. А здесь мы получаем 15 тысяч рублей в месяц ДО НАЛОГОВ. И на обозначенную стоимость квартиры в 4.5 миллиона рублей это лишь 4% в рублях - даже меньше, чем в банке.

Поэтому нет, у меня нет никакого желания "вытаскивать деньги". Мне неважно, что будет с акциями, если наступит кризис или еще "мало ли чего". Стоимость активов меня не волнует - меня волнуют дивиденды.

А они по качественным бумагам крайне стабильны в кризис. И уж точно стабильнее арендных платежей, которые как упали в долларах в 2 раза более 5 лет назад, так до прежнего уровня и не поднялись.

Удачи в инвестициях!

#инвестиции #финансы #аренда #недвижимость #дивиденды

https://youtu.be/HBYKuONbzu4

Когда я рассказывал об акциях и сравнивал их с инвестициями в недвижимость, один из самых главных аргументов противников инвестиций в дивидендные акции был: "А квартиру-то всегда можно сдать и аренду будут платить стабильно! А акции-то сокращают дивиденды в кризис!"

Но вот тут на глаза попалась любопытная статья РКБ, которая очень наглядно демонстрирует заблуждение по поводу "стабильности" недвижимости: как в плане стоимости, так и в плане аренды.

Что касается стоимости, тут все понятно: сами участники рынка ждут падения на 10-20% (а участники рынка, как лица заинтересованные, обычно завышают темпы роста и занижают темпы падения, причем существенно). И это мы не учитываем то обесценивание рубля, которое уже обвалило стоимость квартир в долларовом выражении на 15-20% всего за пару месяцев!

Но вот пришло время и арендной платы: по информации РБК цены на аренду уже снижаются, причем часто инициаторами выступают арендодатели, чтобы не потерять клиентов. Дисконт 20-50% - нормальное дело. Позиционируется он, как временный, но ведь ситуация с коронавирусом еще не нормализована, доходы людей скорее падают, чем растут (и по моему ощущению, будут падать еще долго). Так что вполне вероятно, что цена "со скидкой" может стать нормальной базовой ценой.

То есть владельцы "стабильной" доходной недвижимости и до кризиса-то получали ставку на уровне около банковской (причем ДО НАЛОГОВ). А теперь ситуация и вовсе критическая.

Например, снижение арендной ставки квартиры с 53 т.р. до 45 т.р. в месяц - это само по себе снижение на 15%. Но если учесть долларовый курс, то ситуация куда более серьезная. До обвала рубля это было около 815$, а теперь - около 585$: снижение 29%! А ведь у некоторых падение стоимости аренды более 50% в рублях!

Не очень доходная получилась недвижимость, да?

И сравним с дивидендами. Сейчас мои годовые посленалоговые(!) дивиденды составляют 13047$ или 1 014 201 рубль. До обвала рубля эта сумма составляла бы 848 тысяч рублей.

Если оправдается негативный сценарий, который я озвучивал в видео: 26% падения в долларах, то мой пассивный доход в долларах упадет до 9655$ или 747 418 рублей: снижение лишь 13% в рублях без учета возможной дальнейшей девальвации рубля. Причем практика показывает, что дивиденды быстро наверстывают упущенное, восстанавливаются и растут.

Бетонные метры, стабильная и надежная "крепость капитала", как ни странно, оказывается не такой уж и стабильной? А непонятные циферки на счете, за которыми стоят реальные акции крупных, успешных и прибыльных предприятий, оказываются намного более надежными.

Удачи в инвестициях!

#недвижимость #дивиденды #заработок #финансы #аренда

https://youtu.be/fIwBVuupTsw