Сколько денег за квартиру можно получить по процедуре срочного выкупа недвижимости в 2021 году? За сколько можно продать мою квартиру в ипотеку за дивиденды?

Тут на консультации в Скайпе с клиентом зашел вопрос о моей "Квартире за дивиденды". Обычно на консультации все же обсуждаются инвестиционные вопросы, но иногда время остается - и клиенты задают самые различные вопросы. В конце концов, кто платит, тот и вопросы задает, так что если вопрос входит в рамки моей компетенции и укладывается в рамка приличия, мы обсуждаем самые различные вещи.

И вопрос касался учета стоимости моей квартиры в инвестициях и общем капитале. Учитываю ли я недвижимость при оценке своего Net Worth?

Нет, не учитываю по 2 причинам:

1) Это не инвестиционный объект. Точно так же, я не учитываю свой автомобиль в Net Worth, хотя его можно продать за несколько сотен тысяч рублей.

2) Ипотека еще не закрыта: долг выше, чем выплаченная часть.

Но, если заморочиться, то можно оценить стоимость квартиры по процедуре срочного выкупа недвижимости в 2021 году. Почему именно срочного? Потому что квартира большая, дорогая и смысла держать ее на продаже несколько месяцев, если будут нужны ликвидные деньги, просто нет. Лучше оценивать именно ликвидную стоимость - а это срочный выкуп.

Рыночная стоимость квартиры, которую я заплатил - 6 350 000 рублей. Для Кирова это много, но с другой стороны, стоимость метра - всего 47.5 тысяч рублей за квадратный метр. Как я рассказывал, столько же стоит метр в однушке на окраине. По ипотеке осталось платить 4 587 000 рублей, эти деньги потенциальный покупатель заплатит банку. Так что "остаток" на который могу рассчитывать я - это 1 763 000 рублей.

Но давайте учтем скидку за срочный выкуп, потому что она существенная. Я провел анализ рынка и большинство риэлторских контор готовы выкупить квартиру за 80-85% рыночной стоимости.

То есть теоретически, квартиру ценой 6.35 миллиона рублей выкупят за 5.1 миллиона рублей. Из них озвученные 4.6 миллиона пойдут банку, а мне останется лишь 513 тысяч рублей. Вот это та сумма, которую технически на текущий момент можно заложить в расчеты по стоимости квартиры в Net Worth.

Разумеется, фактические цифры могут отличаться - квартира площадью 133.5 квадратных метра может не заинтересовать риэлторскую компанию, цена может быть выше или ниже. Но сути это не меняет: относительно назначения этой недвижимости, наличия ипотеки, ликвидности и денег, которые я могу получить за нее, целесообразность включения квартиры в расчет Net Worth или общего капитала отсутствует.

А вы, когда считаете "свой капитал", учитываете свою недвижимость и машины? Свое движимое имущество?

Удачи в инвестициях!

#недвижимость #инвестиции #ипотека #капитал #квартира

https://youtu.be/rh5QhjZ9yEE

В рубрике "Ипотека за дивиденды" я показываю на личном примере, как оплатить покупку квартиры пассивным доходом с инвестиций в первоклассные акции.

Мою ипотеку оплачивают дивиденды. И декабрьская выплата больше чем в 3000$ или в 228 739 рублей дала еще один толчок к досрочному закрытию ипотеки. Досрочно, да еще и не вынимая эти деньги из своего кармана? Круто!

Итак, какие у меня планы по погашению ипотеки в ВТБ в 2021 году?

1) Я перевел 228 739 рублей на счет в ВТБ - и использую их для погашения обязательного платежа в январе 2021 года.

2) Обязательный платеж составляет 84394 рубля в месяц.

3) Следующая большая выплата ожидается в марте, а воспользоваться ей я смогу в апреле 2021 года.

4) В течение января и февраля я могу получить более скромные промежуточные выплаты - порядка 500$ (если брать консервативную оценку выплаты) или порядка 35000 рублей (если взять консервативный курс доллара 70₽ за 1$). Фактически, конечно, сумма может быть выше, но лучше занизить ожидания.

И тогда расчеты показывают, что я могу направить на досрочное погашение в январе около 45000 рублей без особого риска.

Если фактические выплаты будут выше - их я тоже буду направлять на досрочное погашение.

Актуальный график платежей по ипотеке банка ВТБ показывает, что на конец года остаток ипотеки должен быть меньше 4 миллионов рублей. Но что самое приятное - сравнить актуальный график с самым первым, который выдали при оформлении ипотеки.

Легко можно видеть, что я пока иду с опережением в пару месяцев, а после очередного досрочного платежа, срок может сократиться еще на 1 месяц!

Стратегия работает - мою квартиру оплачивают мои дивиденды. Мой денежный поток с инвестиций покупает мне недвижимость.

Инвестиции дают невероятные возможности!

Удачи в инвестициях!

#втб #ипотека #недвижимость #кредит #инвестиции

https://youtu.be/jyjZ7N2mq0Y