Доклады о новых механизмах взыскания дебиторской задолженности за ЖКУ в рамках #строительной недели 💫

Имела возможность не только прослушать два доклада о принудительных мерах взыскания долгов за ЖКУ, но и прокомментировать.

📍Судебные споры по долгам за ЖКУ, действительно, занимают 1️⃣ строчку среди жилищных споров. А сами жилищные споры - лидеры среди других категорий дел! Да и затраты на госпошлину составляют львиную долю.

📍 Для примера. В 2022 г. при взыскании долгов за ЖКУ на общую сумму 188, 3 млрд руб. сумма уплаченной госпошлины составила 4,2 млрд руб.

📍 Не отрицая значимости процедурных упрощений и ускорения судопроизводства, напомню, что судебная система перегрета! 😵‍💫 От этого она стала более неэффективной и неспособной обеспечить надлежащее качество правосудия. Это имеет серьезное влияние на процесс судебных разбирательств и результаты.

🔹 Предлагаемые меры по взаимодействию с судами, не имеющие целью их разгрузить от ненужных споров, НЕ РЕШАТ проблему! Да и проблема гораздо глубже😪 (Нам уже «упростили» взыскание долгов с анонимных должников, попутно изуродовав принцип публичности ЕГРН, договорную дисциплину и др.)

🔹 Зато такие меры «решать все проблемы через суды» на 💯% обеспечат заработок юристов и служб по взысканию 😂 + наращивание конфликта в цепочке «потребители - УО, ТСЖ - РСО».

🔹Прежде чем стать медиатором и аналитиком, я была юристом УО, затем юристом консалтером и представляла интересы в административных органах и судах, третейским судьей. Так вот НИ В ОДНОМ из споров вторая (проигравшая) сторона никогда добровольно не исполняла решение. Или исполняла, но через сопротивление, даже пыталась навредить. Семейные, жилищные, договорные споры…Везде одинаково. Суды - не панацея!!! Поверьте, и сами судьи знают об этом!

📍 Необходимо активно внедрять институты досудебного урегулирования споров, включая #медиацию. Вижу, как в других сферах из года в год воплощаются эти институты. А нашей сфере пока еще расти и становится более осознанной❤️

#Киракосян_ЖКХ
#бесконфликтноеЖКХ
#медиацияЖКХ

На злобу дня юристам 😁

Наслушалась в последнее время произношений терминов от юристов, да и не только! Но от юристов как-то очень странно. И эта некорректность добралась до практических пособий, книг! Мамочки! 🤯

🔍 Как отличить юриста от лица с юридическим образованием, знаете? )) По произношению терминов! Такой же тест есть и у других специалистов. Например, настоящего маркетолога с образованием можно определить по термину «мАркетинг».

🔹 Юрист не скажет на сожительство - «гражданский брак», а мену не назовет «бартером», не скажет он и об аренде персонала, аренде жилья. Если скажет, то уточнит, что использует бытовое обозначение. В жилищной сфере такой терминологический бардак, что здесь, конечно, упрощение и ошибки привычное дело. Но есть и общеупотребительные слова для всех юристов:

✔️ ДоговОр - договОры - договОрные отношения.
У нас в офисе в Новороссийске когда-то было на доске написано: «Если договорА, то помидорА»!🍅 И да, когда-то студенты не могли мне сдать зачет из-за неправильного произношения терминов. Жестоко, но очень справедливо! Они потом спасибо говорили! 😁

✔️ срЕдства.

✔️ пЕня.

✔️ ОсуждЁнный и уголовное дело возбуженО
(осУжденный» и «возбУжденнный» - это язык сотрудников правоохранительных органов 😅 Адвокаты с таким произношением обычно родом из этих структур! Обычно так их и вычисляю).

📌 И еще моя фамилия «Киракосян», а отчество «Арсеновна». Про себя тоже наслушалась за последнее время. Выражаю терпимость, ведь и сама порой могу неправильно поставить ударение. Но, честно сказать, неприятно, когда дело не в ударении, а именно в коверкании. Это элемент уважения! 🤦‍♀️

Друзья, вам часто встречается некорректное употребление терминов?!

В журнале «Коммунальный комплекс» опубликован обзор состоявшегося в декабре 2023 г. заседания Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере экономики недвижимости на тему краткосрочного найма жилых помещений⚡️

📌 О том, почему так обострился вопрос краткосрочного найма писала здесь! Напомню! Стимулом к поиску законодательного решения стало постановление КС РФ N 9-П. Появился законопроект по изменению ст. 30 ЖК; в ближайшее время пройдёт 2-е чтение.

☑️ Заседание было полезным🔥Представлены результаты социологических исследований рынка краткосрочного найма:
➖ до 495 млрд руб. дохода ожидается за ближайшие 3 года при условии, что не будет жестких перегибов в регулировании;
➖ для 34 % граждан краткосрочный наем - главный (единственный или основной) источник дохода и 91 % сдает лишь один объект внаем;
➖большинство нанимателей никогда не сталкивались 🙅‍♀️ с конфликтами и не получали жалобы от соседей, таковых оказалось 69 % от общего количества;
➖ частота конфликтов с соседями – собственниками и краткосрочными нанимателями практически идентична, а в некоторых случаях даже ниже с нанимателями, чем с постоянно проживающими собственниками.

☑️В обсуждении участвовали депутат Марат Нуриев, эксперты в сфере недвижимости А. Каньшин, С. Бачурина, представители сферы управления МКД И. Овчинникова, представители крупнейших онлайн-сервисов в сфере недвижимости.

☑️Мой доклад был о балансе интересов собственников соседствующих помещений. Совершенно точно❗️ Соседские споры связаны с нарушениями не только краткосрочных нанимателей, но и собственников, иных пользователей (арендаторов,т.д.). Ежегодно в судах рассматривается до 4 млн. споров! Нужно решать не точечный вопрос, а комплексно проработать тему #соседских отношений, в т.ч. через меры позитивного регулирования (Н., частно-правовое соглашение о проживании/устав) + адекватные частно-правовые меры ответственности за нарушения собственниками правил содержания: индивидуализированной части (помещения) и общего пространства в МКД + меры реагирования.

#киракосян_недвижимость

Продолжая тему краткосрочного найма!

Госдума приняла в третьем чтении законопроект, направленный на исполнение постановления КС РФ, который в 2023 году высказался о праве собственников сдавать квартиры в краткосрочный наем без превращения этого в гостиничный бизнес и не ущемляя права соседей

📍Ко второму чтению в законопроекте появилась обязанность при краткосрочной сдаче соблюдать требования к оснащенности жилых помещений приборами учета энергоресурсов.

✔️ Объективно ничего не изменилось! Давая комментарий на данную тему, высказываю удовлетворение, что, хотя проблему и не решили, но хуже точно не сделали. 😁 Напомнили про соседей, приборы учета, правила содержания общего имущества в МКД.

Только вот возникли вопросы! Кто и как будет контролировать отсуттствие приборов учета в сдаваемых помещениях?! 🤷‍♀️ И зачем написали про то, что при нарушении порядка сдачи помещения соседи могут обратиться за защитой в суд. Прямое указание на «тропу соседской войны». 💣 По моим аналитическим данным с момента публичного обсуждения законопроекта количество споров возросло!

💭 Мысли цивилиста вслух

И снова о концептуальном! Тема краткосрочного найма - это лишь маленький эпизод в разрезе вопроса о регулировании #соседских отношений. Но стоит упомянуть это словосочетание и частенько слышу: «Что?! О чем это?!» 😂 В итоге сложилась парадоксальная ситуация, когда соседские отношения есть, соседскими спорами загружены суды (до 4 млн. дел ежегодно), а регулирования нет!

💎 Хотя! Интересный факт!

В Концепции развития законодательства о вещном праве, рекомендованной Президиумом Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского
законодательства был обозначен институт #соседского права. Он был призван «защитить не публичные интересы (интересы неограниченного круга лиц), а интересы собственников».

Значение этой группы норм имело бы двоякий характер: с одной стороны, они способствовали бы формированию цивилизованных начал во взаимоотношениях между соседями, а с другой – служили бы мерилом противоправных
действий при подаче негаторного иска.

💎 Еще были 2 законопроекта о внесении изменений в ГК и ЖК РФ о соседских отношениях! Их судьба увы ⛔️
⠀
💎 На основе полученных социологических данных, анализа правоприменительной практики, изучения зарубежных практик, я написала статью в журнал ВАК + аналитическую справку ✌️ А спустя 2 недели увидела, что Конституционный Суд сделал во многом схожие выводы на основе сравнительного анализа зарубежного регулирования. 🙌 Вот что значит сила научной аналитики!

💎 Большинство стран имеют «мягкое» регулирование соседских отношений, включая пределы соседского терпения и ответственность за грубые нарушения; возможность определять соседские правила в соглашении/уставе, имеющих юридическую силу. Они не стремятся запрещать бизнес по краткосрочному найму, но создают для него специальное регулирование.

#Киракосян_недвижимость
#Киракосян_ЖКХ

Гамлет: «Быть или не быть...»
ГОСТ Р 56038-2023: «Применять или не применять...»

• И как правильно это делать?
• А как корректно прописать в договоре управления это применение?
• И на что в ГОСТе Р 56038-2023 обратить внимание?

🤬 Об этом вы спрашиваете последнее время постоянно

Ответим 14 марта в 10:00 (МСК) в открытом Telegram-эфире «ГОСТ Р 56038-2023. Услуги управления МКД» на канале Ассоциации «Р1» с Ирэн Парсамян и Сусаной Киракосян.

В Госдуму внесен законопроект об освобождении УО, ТСЖ, ЖСК от возмещения задолженности за коммунальные услуги (за исключением ОДН) РСО, Регоператору по обращению с ТКО в случае, если такая задолженность физлица признана безнадежной задолженностью или задолженностью, в отношении которой гражданин освобожден от дальнейшего исполнения требований кредиторов на основании судебного акта

Законопроект № 575490-8

Для тех, кто был с нами недавно на заседании в ТПП уже известно о данной инициативе, но текст мы не видели.

📌Обоснование законопроекта в пояснительной записке

🔹 При банкротстве физлица (фактического потребителя ресурса) он освобождается от дальнейшего исполнения требований кредиторов. Следовательно, УО, ТСЖ, ЖСК обязаны списать задолженность за потребление коммунальных услуг. Но в свою очередь, у УО, ТСЖ и ЖСК не прекращается обязанность оплаты выставленных ресурсоснабжающей организацией (РСО) счетов, за фактически потребленный коммунальный ресурс гражданином, признанным банкротом.

🔹 Таким образом, у УО, ТСЖ, ЖСК возникает обязанность перед РСО по оплате долга, хотя фактически денежные средства от обанкротившегося физического лица не поступили. При этом РСО списывают долги у должников - банкротов, с кем были заключены прямые договоры.

🔹 Законопроектом предлагается освободить от возмещения задолженности по коммунальным услугам (за исключением ОДН) ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами в случае, если такая задолженность физического лица признана в соответствии с Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)» безнадежной задолженностью или задолженностью, в отношении которой гражданин освобожден от дальнейшего исполнения требований кредиторов на основании судебного акта, тем самым устранить необоснованную нагрузку на управляющую организацию.

💣 Возникли вопросы!

➖ А почему освобождение от долгов «за исключением КР на СОИ»?

➖ Почему избран способ «освобождение от исполнения обязательства» УО перед РСО в части безнадежных долгов? Такого термина в ГК РФ и Законе о банкротстве нет! Речь о прекращении исполнения обязательства?! А почему не включение долгов за ЖКУ в категорию «несписываемых» при банкротстве граждан, почему не уступка права требования от УО к РСО (хотя ответ знаю!)

И если речь идет о «прекращении обязательства» - это, конечно, вариант! За неимением иного в правовом арсенале. Но оно не решает нарастающую проблему банкротств граждан, особенно, когда последнее имеет целью избавиться от долгов ((

➖ Что значит документ о признании задолженности безнадежной к взысканию?

➖ Принятие УО всех мер к взысканию - это каких? Переговоры провели, претензию написали, иск подали, в реестр включились? Мы ведь понимаем, что это оценочная категория 😁 и последует ответ РСО: «Sorry, вы приняли не все меры» )) И ведь вполне справедливый ответ, понимая, что налоговая тоже будет спрашивать с РСО по полной.

❗️Вопросов много 🤔
Делюсь ими, чтобы узнать ваше мнение. Как неравнодушная не только к сфере ЖКХ, но и к качеству законодательной техники и эффективности принимаемых законов, хочу разобраться вместе с коллегами, которым (возможно!) придется это исполнять, и со специалистом по банкротству, имеющим опыт арбитражного управления. У них есть свое мнение о законопроекте и альтернативные предложения. Обсудим их в прямом эфире ориентировочно 27-28 марта.

Моя дорогая коллега с фундаментальными научными знаниями и аналитическими навыками в области уголовного права, Екатерина Грузинская, стала частью команды адвокатского бюро «БВМП» 🙌

Мы с Екатериной долго работали вместе на кафедре в Новороссийске. А наша дружба и сплочение гражданского ➕ уголовного права создали интересные исследования! И еще у нас есть одна общая любовь к юридической технике ❤️ И вот мы снова вместе реализуем наш потенциал в практическом проекте адвокатского бюро!

Мы неоднократно в Инстаграм, а затем и в ТГ канале обсуждали вопросы на стыке гражданского, жилищного и уголовного права. Об оскорблениях в общедомовых чатах, о вредительстве общему имуществу, о подделках решений собраний, о едином законопроекте о тишине.

Дважды после наших публичных обсуждений (#public talk) готовили заключения в порядке ОРВ на проекты нормативных правовых актов 👌 Жду новых встреч и новых тем! Подсказывайте! Пишите!

А еще поздравляю Екатерину с наступающим днем рождения!!!💐

🔔 22 марта в 10:00 прямой эфир!

С коллегами, известными как «Дежурные по ЖКХ», Олесей Лещенко и Станиславом Шубиным, встретимся завтра в 10:00 📣

Место встречи - ТГ-канал Станислава «Тепловичок» (ссылка)📌

Будем разбираться в проблемах проведения ОСС и последней практике Верховного Суда о пределах полномочий ГЖИ в части проверки решений собраний на предмет «отсутствия признаков ничтожности».