Новые положения об общем имуществе собственников 🫧

ФЗ N 47538-6/13

Гражданский кодекс пополнится нормами об общем имуществе, и это касается не только общего имущества в МКД, но и нежилых зданий, коттеджных поселков, СНТ, ГСК! 13 июля 2023 г. Госдума в окончательном чтении приняла Закон.

Это часть некогда единого, но затем разделенного на 12 частей проекта Закона, который был внесен в Госдуму в 2012 году Президентом РФ. Но сам текст был из-за вмешательства «творцов» упрощен и местами искажен. Поправки вступят в силу 1 октября 2023 г.

📄 Новый § 2 главы 16«Общее имущество собственников недвижимых вещей» содержит четыре статьи:

1️⃣ Конкретизировано право общей долевой собственности собственников на общее имущество (ст. 259.1)

➖ Указан критерий назначения общего имущества: для удовлетворения общих потребностей собственников при создании или образовании недвижимости, а также имущество, приобретенное, созданное или образованное в дальнейшем для этой же цели (общее имущество).

➖Состав общего имущества может быть определен в соответствии с законом.

➖ Собственник недвижимости вправе получать информацию о любых решениях, принятых общим собранием собственников, от лиц, на которых в силу закона или решения общего собрания возложены обязанности по хранению такой информации.

➖ Если определены границы общей территории и предусмотрено создание на ней общего имущества, то собственникам земельных участков на этой территории, принадлежат также доли в праве на земельные участки общего назначения (если иное не предусмотрено законом).

2️⃣ Доля в праве общей собственности на общее имущество следует судьбе права собственности на недвижимость (ст. 259.2)

➖ Запрещено выделять долю в натуре и отчуждать отдельно от права собственности на недвижимую вещь.

➖ Сделки, совершенные с нарушением этих положений, ничтожны ❌

3️⃣ Владение, пользование и распоряжение общим имуществом (ст. 259.3)

➖ Передача общего имущества во владение или пользование 3-м лицам осуществляется на основании решения собственников, принятого не менее чем 2/3 голосов собственников.

4️⃣ Определяется общее правило о бремени содержания общего имущества (ст. 259.4)

➖ Каждый собственник недвижимости обязан участвовать в издержках и расходах по содержанию и сохранению общего имущества соразмерно со своей долей в праве на общее имущество.

📌 Оговорка: если иное не установлено единогласным решением собственников.

➖Собственник, в результате действий или бездействия которого возникают дополнительные издержки и расходы по содержанию и сохранению общего имущества, обязан их покрывать

Верховный Суд оценит законность продажи с банкротных торгов теплового пункта в нежилом здании ⚖️

⚔️ Кейс
Застройщик нежилого здания в Москве признан банкротом. Конкурсный управляющий продал на торгах подвальное помещение (15,9 кв. м за 351 тыс), в котором расположен индивидуальный тепловой пункт (ИТП). Чтобы вернуть помещение в состав общего имущества ТСН «Клубный дом «Скай Паркс», действующий от имени собственников, обратился в суд 👨‍⚖️ с заявлением об исключении подвального помещения из конкурсной массы должника, а впоследствии и о недействительности торгов по его реализации.

Кроме того, в отношении помещения с ИТП ранее застройщик и ТСН подписали договор безвозмездной передачи помещения с ИТП. Ведь по данным ЕГРН объект находился в собственности у застройщика. Но Росреестр отказал в регистрации права собственности по данному договору )) Предмет договора - помещение с ИТП - входит в состав нежилого здания, а значит подлежит передаче в общедолевую собственность собственников помещений.

⚖️ Суд первой инстанции

➖ Суд признал торги недействительными и исключил общее имущество из конкурсной массы должника.

➖ Суд исходил из того, что ИТП относится к объектам жизнеобеспечения, входящим в состав здания. А потому не мог быть реализован на торгах в составе имущества должника.

⚖️ Апелляция и Кассация

➖ Апелляционный суд отменил определение суда первой инстанции, а Кассация поддержала.

➖ Суды исходили из того, что в отсутствие решения собрания собственников помещений о судьбе общедомового имущества приоритет при установлении правообладателя такого имущества имеют внесенные в ЕГРН сведения о должнике как собственнике подвального помещения.

📌 Спойлер: запись в ЕГРН имеет опровержимый характер и предоставляет право только, если сделка (акт госоргана и т.д.), на основании которой была внесена запись, является действительной

➖ В качестве основания для отказа указано и на ненадлежащего истца - ТСН. По мнению двух инстанций, ТСН не является лицом, обладающим вещными и/или обязательственными правами в отношении спорного объекта.

📌 Спойлер: ТСН не имеет самостоятельного экономического интереса, отличного от интересов его членов, правомочно обращаться с исками в защиту общего имущества.

❓Верховный Суд
Жалоба подана в Верховный Суд, дело будет рассмотрено 14 августа.

🔔 О том, чем закончится это дело и как обеспечить защиту общего имущества в МКД от «захватов» и иных неправомерных действий расскажу на конференции Информационного портала «Управление ЖКХ» в Санкт-Петербурге 17-18 августа.

Гордость быть частью команды и советником по вопросам недвижимости адвокатского бюро «БВМП» 🙌

Адвокатов и юристов очень много 😉 Но в адвокатском бюро «БВМП» нашла идеальное сочетание глубоких теоретических и прикладных знаний по всем значимым направлениям защиты бизнеса. Это мощная команда!

🔹Сопровождение бизнеса: структурирование и сопровождение сделок,
аудит уязвимостей бизнеса и разработка стратегии
🔹Правовая экспертиза и подготовка заключений по различным вопросам правоприменения
🔹Практика разрешения споров
🔹Практика по банкротству
🔹Инвестиционная практика
🔹Защита по уголовным делам
🔹Корпоративные расследования
🔹Практика по недвижимости

Руководство Бюро:

🥇Андрей Бежан, управляющий партнер, к.ю.н., адвокат, 18-летний стаж. Входит в международные рейтинги Best Lawyers в номинации «Корпоративное право» и «Судебные споры», рейтинги Право-300 и ИД КоммерсантЪ по практике «Банкротство».

🥇Юрий Мороз, старший партнер, генерал-лейтенант юстиции в отставке, заслуженный работник Следственного комитета РФ. 30 лет на руководящих должностях в Генпрокуратуре РФ, СК РФ, ветеран боевых действий.

🥇Иван Вятченков, старший партнер, 20 лет аналитической и экспертной деятельности по корпоративным спорам, спорам с госорганами.

Советники Бюро:
🔹 Руслан Ахметов,советник Инвестиционной практики, MBA, Global Management
🔹 Дмитрий Палин,советник Практики по банкротству и антикризисному управлению, к.ю.н.
🔹 Сусана Киракосян,советник Практики по недвижимости, медиатор,к.ю.н.👌

Интересные проекты:
🔹Восстановление корпоративного контроля за российским отделением международной компании.
🔹 Сопровождение сделки по строительству крупного промышленного объекта с привлечением инвестиционных программных средств РФ
🔹 Антикризисное управление компаниями: высокотехнологичной; сельскохозяйственной.
🔹 Сопровождение банкротства компании ТЭК, основной кредитор - Газпром.
🔹 Сопровождение банкротства нефтесервисной компании
🔹 Урегулирование спора по инвестконтракту при реконструкции и отселении 100% жителей из МКД

#адвокатское_бюро_бвмп

⛔️ Последние полторы недели эксперты ЖКХ и управляющие МКД дружно ознаменовали сказочным слоганом «Горшочек, не вари!», так много изменений стали реальностью из-за принятых законопроектов.

🔥 Разбираемся в открытом Telegram-эфире вместе с Сусаной Киракосян и Ирэн Парсамян, что же за каша наварена.

Присоединяйтесь 26 июля в 10:00 к бесплатной трансляции в Telegram-канале Ассоциации «Р1». Скучно не будет.

1. ГК РФ: общее имущество собственников (законопроект 47538-6/13)
2. ЖК РФ: выбор УО, некачественное оказание услуг (законопроект № 201813-8)
3. ЖК РФ: порядок проведения ОСС (законопроект № 285045-8)

#Ассоциация_Р1
#Киракосян
#Парсамян

Освободить организации от госпошлины при взыскании задолженности за ЖКУ

С такой инициативой выступил депутат Владимир Кошелев. Он полагает, что освобождение от уплаты пошлины снизит финансовое бремя как для организаций, так и для граждан. И заодно улучшит ситуацию на рынке долгов за ЖКУ.

А другой депутат добавил: «Взыскание госпошлины накладывает дополнительную нагрузку на судебную систему: бумажная волокита, оформления».

❓ Чем конкретно поможет эта мера в решении вопроса с долгами? 🤷‍♀️ И почему подобное исключение в виде освобождения от госпошлины должно оказаться в процессуальном законе (юристы-процессуалисты поймут и надеюсь найдут основательные аргументы!)?

🔹 Поделилась с газетой #Известия статистикой.
Госпошлина, действительно, немаленькая. В 2022 году при взыскании задолженности за ЖКУ на 188,3 млрд руб. сумма госпошлины составила 4,2 млрд руб.

Но❗️ Не забываем, что и количество споров по долгам за ЖКУ зашкаливает. 👆 При этом суммы взысканий в судах общей юрисдикции в 70 % случаев до 50 тыс. руб., а 15 % споров прекращаются (чаще всего по причине отказа от заявления/иска самого взыскателя).

🔹 Чтобы разгрузить суды, обеспечить качество правосудия и улучшить отношения сторон нужны принципиально иные меры❗️

А вот предложенная мера никак не поспособствует ни снижению задолженности за ЖКУ, ни гарантирует качество правосудия! Но еще больше спровоцирует на судебные споры. А это не соотносится с курсом государства на разгрузку судебной системы. Это ведь настолько очевидно. И вряд ли председатель Верховного Суда РФ это оценит 😁

Необходимо думать не над тем, как освобождать компании от госпошлины, а как создать условия, при которых большинство споров по долгам в принципе не попадёт в суды.

В Новокузнецке состоялись две встречи жилищных активистов, активных ПСД и просто неравнодушных собственников по нашумевшему законопроекту «о доступе провайдеров в дома»

Встречу вела Елена Камнева, руководитель СРО Ассоциации предприятий ЖКХ Кемеровской области-Кузбасса, член Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере ЖКХ.

🔹 Елена рассказала председателям советов МКД текущие условия пользования общим имуществом МКД и последствия проведения в жизнь законопроекта по вопросу размещения оборудования интернет-провайдеров в МКД.

🔻🔻🔻🔻🔻🔻🔻🔻🔻🔻🔻🔻
❗️Напомню❗️

29 июня 2023 года принят в первом чтении законопроект о доступе провайдеров в МКД, который предполагает размещение оборудования провайдера без решения общего собрания собственников, без оплаты за пользование общим имуществом и без учета технической возможности размещения.

Да-да, тот самый законопроект, который так горячо обсуждался в конце 2022 г. и в начале 2023 г. На выходе после первого чтения видим оставленный без изменений текст законопроекта🤷‍♀️

Комитет Госдумы по строительству и ЖКХ (соисполнитель) дал заключение. Но будет ли что-то исправлено ко 2-му чтению?! Неизвестно!
🔺🔺🔺🔺🔺🔺🔺🔺🔺🔺🔺🔺

🔹 По итогам встречи советы домов и собственники подготовили открытое письмо ✍️ в адрес уполномоченных органов (Комитеты Госдумы (исполнитель и соисполнитель), Комиссию Госдумы по обеспечению жилищных прав граждан, Общественная палата РФ, ОНФ). И выразили свою гражданскую позицию, обратились к законодателям с требованием соблюдать права собственников в многоквартирных домах.

📌 Все, кто готов присоединиться к данной инициативе, прошу писать сюда ➡️ rassvet@inbox.ru

Уловимые жители: вандалы заплатят за порчу подъездов и засоры канализации 🚫

Такой заголовок имеет публикация в газете #Известия

📍О чем речь?
С 1 октября 2023 года вступает в силу ст. 259.4 Гражданского кодекса, которая предостерегает о материальной ответственности собственника недвижимости, «в результате действий или бездействия которого возникают дополнительные расходы и издержки по содержанию и сохранению общего имущества».

🔹 Это касается не только собственников, проживающих в МКД, но также в апарт-комплексах, других МФЗ, коттеджных посёлках, где есть общее имущество.

🔹 Общее - значит ничье! Или принадлежит государству, а может даже ТСЖ, ЖК, управляющей организации. Так, к сожалению, сегодня воспринимают общее имущество 80% собственников.

📌 Может показаться, что новая статья Гражданского кодекса декларативная. Но это не так! Она станет правовым основанием для привлечения к ответственности нерадивых собственников и стимулом к хозяйскому отношению к общему имуществу. Но, безусловно, важно корректное использование статьи ➕ профилактика нарушений ➕ поддержка правоприменителя.

📍 Что сейчас?

🔹 Статья 30 ЖК РФ рамочно устанавливает обязанность собственника соблюдать правила содержания общего имущества.

🔹 В Приказе Минстроя о правилах пользования жилыми помещениями № 292 ни слова про ответственность в части общего имущества 🤷‍♀️ Только про собственное жилье.

🔹 Нет прямого указания на возмещение издержек, связанных с действиями и бездействием собственников. Для привлечения к ответственности нерадивых собственников используются общие нормы ГК РФ о бремени содержания и об ответственности за вред. Но практика крайне редкая! 🤚 Ведь самое сложное - найти виновника и привлечь его к ответственности. Особенно, когда речь о засорах канализации и мусоропровода, рисунках на стенах подъездов.

🖌️ Делитесь вашими примерами про вред общему имуществу и как искали виновников. В сентябре тему обязанностей и ответственности собственников обсудим на заседании Комитета ТПП 🇷🇺 по предпринимательству в сфере ЖКХ.

📚 Если интересно почитать на тему обязанностей собственников, делюсь своей небольшой аналитической заметкой.

С 1 сентября, дорогие ученики и учителя, родители, бабушки и дедушки! 💐 Успехов, открытий и глубоких знаний!

Знания - жизненная необходимость и золото нового времени! Как говорится, «кто владеет информацией ,тот владеет миром». 🌎 Они источник вдохновения и развития. А с годами надо еще больше заставлять свой мозг работать, загружать новой информацией. Согласны?

❤️ Открываю учебный год и среднюю школу вместе с дочкой, радуюсь за ее возможность впитывать в себя что-то увлекательно новое, изучать новые языки: французский, немецкий + вероятно китайский/арабский. Помимо русского и английского 😅 И волнуюсь! Честно сказать, очень…

❤️ А у меня на учебный год планов громадье! Учиться самой новому и учить тех, кто в этом заинтересован! Мероприятия по недвижимости и ЖКХ, консалтинг в адвокатском бюро «БВМП», собственный курс по #медиации в ЖКХ. Программа допобразования 🙌 Остальное по ходу ))

Так уж сложилось за 15 лет в образовательной системе, что измеряю года учебными, а не календарными 😂 А значит и планы строю также.

Идея обязательного досудебного разрешения споров начинает овладевать умами 👌

1️⃣ Обязательный досудебный порядок разрешения споров в сфере лицензирования и иной разрешительной деятельности. Управляющие, это касается споров об отказе в выдаче (продлении срока действия) лицензии!

🔹 Законопроект устанавливает:

➖ обязательность досудебного обжалования решений и действий (бездействия) разрешительных органов, предоставляющих госуслуги по лицензированию, а также госуслуги в рамках других видов разрешительной деятельности;
➖ возможность подать жалобу через Госуслуги;
➖ сроки подачи и рассмотрения жалобы;
➖ основания для отказа.

🔹 Цель поправок - снижение нагрузки на суды и упрощение процедуры обжалования для бизнеса. Авторы ссылаются на успешный опыт применения аналогичного механизма в сфере госконтроля.

2️⃣ Досудебное обжалование решений госрегистратора о приостановлении регистрации прав на недвижимость.

🔹 Росреестр говорит, что нагрузка на суды возросла. И законопроект для блага владельцев недвижимости!

💭 Мысли вслух 🧏‍♀️

Будучи медиатором и сторонником #переговоров, #медиации и любых иных видов АРС, убеждена, что законодателю важно стимулировать цивилизованное разрешение конфликтов. Особенно жилищных! Досудебка нужна во всей цепочке взаимодействия, в том числе и на уровне «контролируемое лицо - административный орган» или «заявитель - уполномоченный орган власти».

🔹 Но законопроекты опять не решают вопрос конфликтов между собственниками, организациями ЖКХ. Как недавно услышала от судьи, «да пересудитесь между собой, мне то, что… Ваше право». 😵‍💫

🔹 Нужны законодательные стимулы 🎯 к урегулированию споров оппонентов, не доводящие до стадии обращения в административный орган или суд. Как раз в целях избежать эскалации конфликта!!! Избежать ненужных проверок, штрафов там, где частные отношения! И не выносить спор из избы, идя с ним к прокурору, инспектору ГЖИ.

🔹 Сама идея урегулирования споров между участниками жилищных отношений жестко «замыливается», искажается, не воспринимается большинством чиновников…

Вот такой депрессивный пост получился, возможно осень 🍁🍂. Готовлю обращение в Минюст с надеждой на понимание ситуации и необходимости в рамках проводимого реформирования в сфере #АРС обратить внимание на жилищную сферу.

13.09 (ср) в 15:00 в канале Teplovichok состоится эфир открытого разговора на тему «Концепция модели рынка управления МКД».

Участники разговора:
🎙 Сусана Киракосян, к.ю.н., доцент, председатель Подкомитета ТПП РФ по развитию бизнеса в сфере управления жилой недвижимостью.
🎙 Андрей Широков, д.ю.н., председатель Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере ЖКХ.

Вы можете задать свои вопросы в комментариях к данному посту или написать мне в личку @shustas. И тогда я смогу задать их коллегам (или некоторые из них).