Утрата недвижимости по электронной сделке 😰

#Судебнаяпрактика_недвижимость

⚔️ Кейс
Мужчина пошел в МФЦ, чтобы оформить межевание участка, а в дальнейшем его продать. Ему было отказано, поскольку он больше года не является собственником 😲 Сделки на продажу его долей в праве собственности на участок были зарегистрированы электронно без его согласия. КАК?!

Мужчина признал, что недавно обсуждал продажу участка с потенциальным покупателем и риелтором. Риелтор помог оформить ЭЦП, разрешение на электронную регистрацию сделок с недвижимостью.

А позднее оказалось, что Росреестр получил документы для проведения электронной регистрации перехода прав по двум сделкам. Как в суде сообщил пострадавший, он не знал, что такое электронная подпись 🙈, как она выглядит и как ею пользоваться, никаких флешек с электронной подписью ему не выдавали.

⚖️ Судебное решение

Суд отменил электронные сделки, указав следующее:

➖ Подписание заявления о согласии на электронную регистрацию сделки не считается эквивалентом подписания самой сделки (при этом оригиналы договоров с подписью собственника не были предоставлены).

➖ Росреестр обязан был уведомить собственника о совершении электронной регистрации сделки с его недвижимостью в тот же день (ч. 5 ст. 36.2 Закона №218-ФЗ).

❗️Это правило действует вне зависимости от наличия отметки, защищая в том числе граждан, которые изъявили свое согласие на электронную подачу документов и позволяет гражданину в случае попытки мошеннических действий с электронными документами максимально быстро принять меры по их пресечению.

☝️ Дело очень поучительное! 

При совершении сделок с недвижимостью, не стоит полагаться на «того парня»: непроверенного «риелтора» и «агентство недвижимости». Увы, но это абсолютно не гарантирует вам компетентность и порядочность! И жаль, но полагаться на сотрудников МФЦ, Росреестра тоже не стоит 😬

❌ На мой скромный взгляд, 90% работающих на рынке недвижимости лиц, именующих себя «агенты», «риелторы», «брокеры» и сотрудники профильных региональных и местных департаментов/управлений нуждаются в фундаментальном обучении правовым основам и жестком контроле! Вот и законодатель, наконец, решает вопрос в части регулирования данной деятельности.

☝️ Несколько примеров из личного опыта взаимодействия с указанными :

➖ Недостаток базовых знаний о различиях между движимым и недвижимым имуществом, а также составной частью недвижимости. А потому запросто продаются элементы общего имущества МКД 🤦‍♀️
➖ Недостаток знаний о различиях между авансом и задатком, между обеспечительным платежом и залогом;
➖ Непонимание разницы между арендой нежилого помещения и наймом жилого помещения;
➖ Уверенность, что регистрация в ЕГРН неопровержима. Конечно, круто так думать, но это не так!;
➖ Недопонимание сущности апартаментов, принимаемых за обычное жилье, и другие смежные вопросы.
➖ Из последних случаев, когда проводила проверку чистоты сделки купли-продажи квартиры. Риелтор заявил: «Подумаешь присоединена неотапливаемая площадь и перенесена мокрая зона (без разрешений!), такое у 90% собственников. Знает или нет управляющая организация, какая разница. Вам только плюс!». «Чем вам мешает это предписание на ремонт/замену газовой плиты? Такие у половины дома, это формальность, можете сами все заменить, это не имеет отношение к сделке!».

⬆️ Так рассуждают риЭлторы (через букву «Э»), но это не позволит себе специалист по недвижимости! Цена такой некомпетентности высока! Немалые деньги и утрата недвижимости, а еще наша с вами безопасность!

🙋‍♀️ Получить знания или повысить свою квалификацию по теме правовых рисков при сделках с недвижимостью можно здесь «Сделки с недвижимостью: правовые риски и защита прав» 🏡

#Киракосян_недвижимость

Часто приходится читать договоры, взятые из интернета, а теперь еще ИИ их делает. 😅 Очередной такой шедевр держу в руках.

🔹 Обратились для урегулирования спорной ситуации между юрлицом и физлицом по договору аренды нежилого помещения. Спор усугублен смертью прежнего собственника и появлением притязаний пока не подтвержденных правопреемников, неоплатой ЖКУ за 6 месяцев.

🔹 Не вдаваясь в подробности самой ситуации, приведу пару забавных пунктов договора аренды (а он весь такой!):

1) Срок договора: в первом пункте указан год, во втором пункте сообщается, что это 11 месяцев. А затем описано, что через год плата вырастет.

В практике, чтобы избежать госрегистрации заключаются договоры аренды зданий/нежилых помещений на 11 месяцев. Но здесь то еще вопрос, о каком сроке идет речь! «Один год равен 11 месяцам» - это уже своя система исчисления 😂

2) «Корреспонденция может направляться по почте, по телексу или с почтовым голубем, или на бересте»

Что это?! Голуби и береста?! 🕊️ 📜 Хотя догадываюсь откуда это всё: ИИ большой шутник!

❗️ Вы знали?!
Юристы в ряде зарубежных стран получают высокие гонорары вовсе не за судебные процессы, а за подготовку договоров. Договору уделяется огромное значение, как регулятору отношений, чтобы сбалансировать интересы всех сторон. А если это недвижимость, то договоры готовятся юристами, специалистами по недвижимости (имеющими разрешение) или нотариусами. При этом обязательно проводится дью дил (проверка чистоты объекта и сопутствующих правовых рисков) + подготовка договора.

🤚 Однако в России мы часто занимаемся самостоятельной подготовкой договоров, берём образцы из интернета (итак сойдет), а теперь еще поручаем чату GPT в надежде на экономию. Не проверяем! А когда возникает конфликт идем к юристу или сразу бежим в суд 😏, чтобы решить конфликт, которого можно было бы избежать.

За годы практики уверена, что бесконфликтная среда начинается с грамотно оформленных договоренностей с учетом интереса всех сторон!

#Киракосян_недвижимость
#Киракосян_медиацияЖКХ
#бесконфликтноеЖКХ

Дистанционные сделки с недвижимостью

На одном из семинаров коллега Олеся Постевая (ЦИАН) поделилась полезной информацией:

🔹 Как, не выходя из дома, проверить объект недвижимости и продавца до сделки;
🔹 Как составить и заключить договор купли-продажи в электронной форме и подать пакет документов в Росреестр;
🔹 Какие основные ограничения, риски и возможные способы их минимизации.

❗️ Полное видео находится по ссылочке.

❗️ Подробности о самой программе повышения квалификации «Сделки с недвижимостью: правовые риски и защита прав» можно узнать здесь ✔️

#Киракосян_недвижимость

🔔 23 мая в 11:00 встречаемся на вебинаре «Как перестроить работу с провайдерами в МКД»

Вместе с коллегами из Подкомитета ТПП РФ по развитию бизнеса в сфере управления жилой недвижимостью: главным редактором справочной системы «Управление МКД», членом нашего Подкомитета ТПП РФ по развитию бизнеса в сфере управления жилой недвижимостью Анной Лежниной и с ПРОактивным директором управляющей организации и председателем Комитета по ЖКХ Кузбасской ТПП (г. Новокузнецк) Еленой Камневой на вебинаре для подписчиков системы «Управление МКД» обсудим:

✔️ что изменилось в доступе интернет-провайдеров в МКД и как изменения влияют на работу управляющих;

✔️ как действовать, если интернет-провайдер обратился за расторжением договора;

✔️ обсудим региональный опыт в выстраивании отношений УО с интернет-провайдерами в условиях меняющегося законодательства.

🙋‍♀️ От себя напомню, что Елена Камнева одна из немногих управляющих, кто заняла ПРОактивную позицию при подготовке заключения на законопроект (ныне закон) и проекта правил Минцифры. И это не все! Елена провела и проводит сейчас очень большую работу по выстраиванию взаимодействия с собственниками и операторами связи. Мы попросили Елену поделиться этим опытом! 🤝


#Киракосян_ЖКХ
#Киракосян_недвижимость

Завтра, 27 мая, стартует обучение по программе «Сделки с недвижимостью: правовые риски и защита прав» 💯

Я идейный вдохновитель и один из лекторов курса. 💁‍♀️ Все приглашённые лекторы просто бомба и профи! Сама буду их слушать!💥 Среди них специалисты по сопровождению сделок с различными видами недвижимости, включая международные сделки. Специалисты по дистанционным сделкам, по судебной работе, управляющие МКД и МФЗ. Также лектор, участвующий в законотворческом процессе. А еще специалист по уголовному праву для тех умельцев, которые «вышли» за рамки гражданского оборота 😉

А я осознала, что это уже четвертый образовательный продукт по недвижимости с моим участием. И везде добавляю много тем по жилой недвижимости + в этот курс добавила тему по медиации на рынке недвижимости.

Итак, мне есть, чем гордиться. На моем счету:

1️⃣ Запуск магистерской программы для юристов в сфере управления недвижимостью.

2️⃣ Онлайн-курс по недвижимости, который занял 1️⃣место в международном конкурсе Edtek Award OOC 2022.

3️⃣ Разработка игрового образовательного симулятора с получением патента! Симулятор сейчас применяется при обучении студентов одного из ведущих федеральных вузов - Финансового университета при Правительстве РФ. (И на нем смогут сыграть слушатели курса по сделкам с недвижимостью).

Ну и более 100 научных и практических трудов по недвижимости. В том числе учебники!

❗️А для всех, кто в последний момент все же решил присоединиться к программе 😉, информация вот здесь 🖇️

#Киракосян_недвижимость

Сегодня стартовала программа по сделкам с недвижимостью!🥳

Хочу сказать, что волновалась и осталась в итоге очень довольна!

⭐️ С приветственным словом выступил председатель Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере экономики недвижимости и
руководитель Общественного совета при Росреестре Каньшин Александр Александрович. Он рассказал о деятельности Совета и перспективных направлениях.

⭐️ А мы со слушателями разобрали вопросы:

* история формирования рынка недвижимости: от Свода законов Российской Империи к последним изменениям в ГК РФ, значение Концепции развития гражданского законодательства;

* структура рынка недвижимости, его субъекты и объекты;

* критерии недвижимости, о которых должен знать каждый специалист с примерами из судебной практики. И почему не стоит доверять на 💯 % отметке в ЕГРН;

* система прав на недвижимость: вещные и обязательственные права;

❗️ 30 мая слушателей ждёт встреча с президентом ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Горским Игорем. ✌️ Ну а на следующей неделе начнутся темы о правовых рисках, ограничениях прав и обременениях недвижимости, дистанционных сделках с потрясающим лектором - главным юристом «Айриэлтор» (ЦИАН), Советником гендиректора АО «Финансовая платформа» Олесей Постевой.

📌 А мне в тему дня с утра прилетели сразу два новых законопроекта по недвижимости на ОРВ, а также проект Стратегии развития Роскадастра! Обещала, что будем на семинарах разбирать все эти законодательные инициативы в живом режиме 👌

#Киракосян_недвижимость
#Киракосян_ЖКХ

🔔 29 мая 2024 года в 14:00 заседание Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства

Тема - «Экономика многоквартирного дома»

📍На повестке дня

Планируется обсудить:
➖вопросы оплаты за содержание жилых помещений, обеспечивающей оптимальные финансовые потребности содержания общего имущества МКД;
➖ методологию формирования стоимости и определения размера платы за содержание жилого помещения, обеспечивающего надлежащее содержание МКД и безопасность проживания граждан.

📍 Видеотрансляция по ссылке: https://youtube.com/live/fBI2br2fNRo

#Киракосян_недвижимость
#Киракосян_ЖКХ

Два дня с очень интересными и крутыми лекторами по программе сделки с недвижимостью!🥳

⭐️ Вчера слушатели (и я попутно с ними!) имели возможность пообщаться с отцом-основателем и экс-руководителем Российской гильдии риелторов, а ныне президентом ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Горским Игорем Анатольевичем.

✔️ Игорь привел ценную аналитику по рынку недвижимости. Щедро делился своими кейсами.
✔️ Рассказал о доходности и окупаемости вложений в жилую и нежилую недвижимость.
✔️ Затронул тему риелторов в процессе сопровождения сделок. На будущих семинарах будут более детальнее раскрыты вопросы об апартаментах и роли риелтора.

⭐️А сегодня был лектор из Аппарата Комитета Государственной Думы РФ по строительству и ЖКХ Егорова Лилия Разиновна, которая рассказала о недавно принятых законах и планируемых в сфере управления недвижимостью.

💪 В ближайшее время участников программы ждут встречи с экспертами из ЦИАН, Адвокатского бюро «БВМП», Управляющая организация ООО «МОСС РАЗВИТИЕ» и другими экспертами в сфере недвижимости.

#Киракосян_недвижимость
#Киракосян_ЖКХ