#ГолосРынка В наше время загородный дом - это уже не просто дача для летнего отдыха, а место для жизни круглый год. В крупных городах, как Санкт-Петербург, до 40% всех домов теперь — это именно дома для постоянного проживания. Такой тренд деурбанизации, когда люди стремятся покинуть шумные мегаполисы в пользу тихой загородной жизни, будет только усиливаться в 2024 году.

Цены на загородную недвижимость продолжат расти из-за ряда факторов: увеличение стоимости стройматериалов, недостаток рабочих рук, а также постоянный спрос, поддерживаемый льготными кредитными программами.

Кроме того, на рынке сейчас есть накопленный спрос, который, возможно, будет удовлетворён в следующем году. И всё больше домов покупается не только для собственного проживания, но и с целью сдачи в аренду, что сейчас становится выгодным бизнесом и обеспечивает стабильный доход.

#ГолосРынка Активность покупателей начала восстанавливаться, но до уровня спроса трехлетней давности нам пока далеко. Так, на сегодняшний день 31% покупателей жилой недвижимости на @cian_official интересуется домом, участком или таунхаусом. Для сравнения: в мае 2020 года 42% просмотров объявлений на «Циан» приходилось на загородные объекты.

Динамика обусловлена не только ситуацией в стране, но и «вымыванием» части предложения. Влияет и то, что в 2020–2021 годах реализовывался «отложенный спрос» — большинство покупателей «созревали» годами, а из-за пандемии резко приняли решение. Однако эксперты уверены, что спрос продолжит восстанавливаться. Этому способствует появление доступных ипотечных программ на строительство жилья, рост популярности льготной и семейной ипотек, а также появление новых интересных поселков.

#ГолосРынка Интересно, что в Московской области цены на загородные дома выросли всего на 1% по сравнению с 2022 годом. А вот стоимость участков увеличилась на 16%. Это неудивительно: в 2023 году растет интерес покупателей не только к готовым домам, что уже давно характерно для рынка, но и к земле под строительство. Тренд на покупку участков легко объясняется тем, что качественного предложения домов после бума спроса в 2020–2021 годах не хватает. Кроме того, развиваются строительные технологии, упрощающие возведение домов. И, конечно, работают льготные ипотечные программы, благодаря которым доля земельных участков в спросе оказалась выше, чем когда бы то ни было прежде. Все это способствует росту популярности строительства загородных домов.

#ГолосРынка Начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов:

На наш взгляд, на объем предложения на рынке масс-маркета влияет, прежде всего, финансово-кредитная политика Центробанка. Так как она существенно не изменилась с прошлого года, вполне вероятно, что итоговый объем предложения 2024 года по Санкт-Петербургу и Ленобласти сохранится примерно на уровне 2023-го.

Строительный цикл каждого ЖК предполагает ряд подготовительных этапов до начала старта продаж, так что все анонсированные проекты, работа над которыми запущена еще в 2023-м, мы увидим в этом году. Однако мы прогнозируем постепенное снижение темпов вывода новых объектов в продажу.

Отмена ипотеки с господдержкой скорее приведет к охлаждению активности спроса на квартиры, так как данная форма оплаты востребована у тех, кому не подходят условия «Семейной ипотеки». Но у покупателей было время, чтобы изучить изменения, касающиеся льготных программ, и подобрать для себя новый комфортный вариант.

#ГолосРынка Руководитель группы маркетинга компании ЦДС Наталья Кукушкина:

По данным Единой информационной системы жилищного строительства, в марте 2020 года – до запуска программы льготной ипотеки – в России строилось 2 млн квартир (100,2 млн кв. м жилой площади). По состоянию на март 2024 года, в стране строится уже 2,2 млн квартир жилой площадью 108 млн кв. м. Таким образом, за четыре года объем строительства в стране вырос примерно на 10%. Безусловно, свой вклад в этот результат внесла и льготная ипотека. Однако это не было главной декларируемой целью программы. В первую очередь, она должна была поддержать россиян, которые хотели улучшить жилищные условия, а также стимулировать строительную отрасль на фоне спада спроса на жилье из-за пандемии.

Можно ожидать, что после отмены льготной ипотеки спад объема строительства составит те же 10-15%. При этом снижение не будет одномоментным. Процесс растянется на срок от трех до пяти лет за счет длительности строительного цикла и будет зависеть от объема платежеспособного спроса.

#ГолосРынка Коммерческий директор Plus Development Елена Тарасова:

Думаю, что сокращения предложения в среднесрочной и долгосрочной перспективе не будет. Льготная ипотека в последние несколько лет была драйвером роста рынка недвижимости, обеспечивала устойчивый растущий спрос. В разных проектах от 70 до 90% сделок совершается именно благодаря льготным программам, к тому же ставки ипотеки по льготным программам еще субсидируются застройщиками, получая околонулевые ставки, тем самым делая предложение еще более привлекательным. Поэтому завершение льготной ипотеки в краткосрочной перспективе приведет к снижению объема продаж и необходимости переформатирования предложений – как со стороны банковского сектора, так и со стороны застройщиков. Но этот процесс не должен быть долгим, стройки запущены, квартиры нужно продавать и для этого требуются эффективные инструменты для покупки. К концу 2024 года рынок адаптируется к новым условиям, накопится отложенный спрос.

Следует сказать и то, что рынок уже не раз переживал изменение каких-либо существенных условий. И каждый раз, после небольшой паузы, происходила адаптация. Например, ответом на ограничения околонулевой ипотеки в прошлом году стала траншевая ипотека. И, скорее всего, при завершении льготной ипотеки, 80-90% ипотечных сделок на покупку жилья в ближайшее время будет происходить с участием именно траншевой ипотеки или рассрочки. При этом возможно, что более доступной станет и базовая ипотека. По крайней мере, определенные ожидания имеются в части снижения Банком России в середине текущего года ключевой ставки.

#ГолосРынка Генеральный директор ГК «Максимум Лайф Девелопмент» Игорь Карцев:

На петербургском загородном рынке после увеличения ставки ЦБ мы наблюдаем сокращение спроса на ипотеку при покупке только земельных участков – таких сделок стало в два раза меньше по сравнению с прошлым годом, привлечь ипотечный кредит по ним можно по ставке 17,5% годовых. Те из покупателей, кто ранее был готов приобрести только землю, в большинстве своем переключились на покупку участков со строительством небольших домов своими силами или с привлечением подрядчиков. В этом случае они имеют право на льготную ипотеку с максимальной суммой до 6 млн рублей. Стимулирует продажи по этой программе и фактор «последнего вагона», так как ипотека с господдержкой завершится в конце нынешнего полугодия. В связи с этим фактором, плюс отсутствием планов ЦБ по серьезному снижению ключевой ставки и правилом «1 льготная ипотека в 1 руки» по итогам года мы можем увидеть снижение объемов ипотечного кредитования на загородном рынке как минимум на 30%.

#ГолосРынка Сворачивание льготных ипотечных программ не станет шоком для акций застройщиков. Важно помнить, что строительные компании учитывают в финансовых результатах выручку со значительным временным лагом, например, у «Самолета» — до двух лет, у ПИК — до девяти лет, подчеркивает эксперт. Даже после исчезновения льгот девелоперы будут обеспечены поступлением денег по мере завершения строительства ранее начатых проектов, поэтому нет оснований ждать существенного упадка в отрасли.

#ГолосРынка В середине мая была озвучена инициатива Москомэкспертизы по отказу в выдаче положительных заключений на строительные проекты, включающие квартиры площадью менее 28 м2. Её сразу же поддержали власти Ленобласти, которые ввели аналогичное правило с 1 июня. Но это оказалось лишь началом кампании по борьбе с малогабаритным жильём. Так, Счётная палата России предложила исключить студии и однокомнатные квартиры из всех программ ипотечного кредитования с государственной поддержкой.

Коммерческий директор ГК "ПСК" Сергей Софронов:

Прямой пересчёт на семью из трёх человек ставит нас перед фактом, что квартира в таком случае должна быть 99,9 м2. Возможно, рассчитывать надо как–то не так, например за вычетом нежилой площади, остающейся общей для всех. Грубо говоря, 25 “квадратов” с санузлами, коридорами, кухней и прочим, плюс 8,3 “чистых” жилых метров на человека равняется целевому показателю. Но так или иначе, это всё статистика.

#ГолосРынка В России за год доля льготных программ ипотеки для приобретения загородной недвижимости выросла в 1,8 раза.

В мае 2024 года доля ипотечных кредитов для покупки загородной недвижимости превысила 68%, в 2023 году этот показатель был на уровне 38,6%. Наиболее популярными стали сельская и семейная ипотека (28% и 27% покупателей соответственно), на ипотеку с господдержкой пришлось 10% спроса, на IT-ипотеку — 2,2%, дальневосточную ипотеку — 0,9%. Оставшиеся 31,9% покупателей выбирали другие программы кредитования.
По прогнозам, спрос на льготную ипотеку может вырасти на 20–25% в начале июня.

#ГолосРынка у компании ЛСР, которая делала ставку на сегмент состоятельных покупателей, могут возникнуть проблемы: застройщик предлагает самый дорогой квадратный метр среди публичных девелоперов. 92% проектов ЛСР представлены только в Москве, Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Аналитики «БКС Мир инвестиций» понизили рекомендацию по ЛСР с целевой ценой — 670 рублей за акцию, что почти на 30% ниже текущей стоимости акций. «Фокус на элитном сегменте делает компанию более уязвимой к ухудшению макроэкономических условий — продажи в 2022 году были на минимуме более чем за 10 лет», — отмечает БКС.

#ГолосРынка В марте этого года каждая четвёртая ипотека в России выдавалась на приобретение или строительство частного дома. Банки выдали на эти цели 32,9 тыс. ипотечных кредитов. Общее же количество выданных ипотек составило 117 тыс. Средняя стоимость кредита на строительство дома достигла 6,68%, а на покупку готового — 11,13%.

Самое дорогое загородное жильё в России нашли в апреле под Петербургом. Один квадратный метр такого объекта в регионе стоит в среднем 132,5 тыс. рублей. Кроме Петербурга, в тройку самых "дорогих" регионов попали Москва и Алтай. Там загородное жильё оценивается в 128,4 тыс. рублей за квадратный метр и в 104,5 тысячи соответственно. А самые дешёвые загородные дома можно найти в Курганской области.

#ГолосРынка Средняя стоимость квадратного метра жилья в Ленинградской области за последний год составляла примерно 146-149 тыс. рублей, что в среднем на 1,5 раза дешевле, чем в Санкт-Петербурге.

Однако на близлежащих к городу территориях, таких как Кудрово, Южное Мурино и Девяткино, цены уже приближаются к городским, колеблясь от 190 до 220 тыс. рублей за квадратный метр. Тем не менее, за пределами этих районов можно найти предложения почти на уровне цен 2020 года.

В условиях изменения рыночных условий и ставок по ипотечным кредитам покупатели становятся склонны к выбору более доступных недвижимостей. Например, в жилом комплексе «Ромашки» в Мурино еще остаются квартиры по цене от 128 тыс. рублей за квадратный метр.