#Мнение #ЗападныйОпыт Многие люди, переезжающие из деревни в город, говорят о том, как они рады вырваться из тесного мирка, где все друг друга знают и постоянно обсуждают проблемы и поступки своих близких и дальних знакомых. Но сегодня все чаще наблюдается обратная тенденция — жители мегаполисов устают от напряженного ритма жизни, уровня стресса и стремятся переехать туда, где спокойнее.

Как развиваются сообщества в современных городах и какие проблемы они помогают решить?

В США тенденцию к переезду из крупных городов в менее густонаселенные районы эксперты отметили еще в 2014 году. Согласно аналитическому исследованию Brookings, разрыв в приросте населения между мегаполисами и малыми городами с 2010-го по 2015-й ежегодно сокращался. К 2014 году рост населения больших городов составил 1,02%, в то время как сельские поселения приросли на 0,99%. К 2016 году баланс изменился — 0,82% и 0,89%.

Действительно, с одной стороны, большой город позволяет затеряться в толпе, жить своей жизнью, держась обособленно даже от соседей. Но при этом чувство принадлежности к обществу помогает людям ощущать себя более счастливыми и уверенными в своем будущем. Так, Абрахам Маслоу в своей известной пирамиде потребностей в качестве одной из наиболее важных выделял потребность в принадлежности к какой-либо социальной группе.

Развитие сообществ может успешно происходить в малых городах, особенно молодых, которые в урбанистическом смысле представляют собой нечто среднее между городом и деревней.

Это подтверждают цифры, представленные в материале Bloomberg на тему сокращения разрыва в качестве жизни между мегаполисами и сельскими поселениями в США. Авторы материала отмечают, что в период с 2010 по 2016 год в небольших сельских округах рост доли выпускников колледжей составил от 1,4% до 1,8%. Разрыв с мегаполисами, где рост доли составил за тот же период 2,4%, сократился по сравнению с результатами исследований за предыдущие периоды.

#Мнение #ЗападныйОпыт Если в старых городах влияние сообществ не слишком велико из-за разномастного состава населения, то в современных молодых городах их роль приобретает все большее значение.

Более того, сами жители (а в такие города они собираются «по интересам», устав от разобщенности и мизантропии мегаполисов), заинтересованы в том, чтобы не просто стать частью сообщества, но и активно участвовать в его формировании и развитии. При этом развитие городских сообществ может быть интересно и властям городов.

Что дает наличие сообществ в городе?! Во-первых, повышается удовлетворенность населения. Большое количество исследований по психологии и социологии подтверждает потребность людей чувствовать себя частью определенной социальной группы.

Кроме того, снижается уровень преступности. В населенном пункте, где между жителями существуют тесные связи, происходит постоянное взаимодействие, меньше вероятность появления чужих людей, на которых никто не обратит внимания.

#Мнение #ЗападныйОпыт Исследование, проведенное в 2021 году среди родителей детей от восьми до десяти лет в провинции Британская Колумбия, Канада, показало, что взрослые видят прямую зависимость между прочностью социальных связей и безопасностью. Анализ подтвердил, что доля жителей провинции, готовых предоставить детям возможность выходить на прогулки без взрослых, в два раза выше в тех локальных сообществах, где между соседями существуют глубокие социальные связи.

Наличие общих активностей, интересных для самых разных групп жителей, позволяет наполнить досуг полезными занятиями. Например, один из польских муниципалитетов с развитым городским сообществом смог уменьшить уровень преступности в неблагополучном районе, организовав встречи для знакомства жителей друг с другом. В районе даже заработал волонтерский клуб с бесплатными занятиями для взрослых и детей — уроками английского, кинопоказами, другими активностями.

#Мнение #ЗападныйОпыт Немаловажно, что местное сообщество поддерживает развитие малого и среднего предпринимательства. Согласно данным, собранным в 2014 году юридической компанией Rocket Lawyer, 63% владельцев малого бизнеса в США уверены, что небольшие города лучше подходят для старта.

В США переезд горожан в провинцию можно проследить по росту доли фрилансеров в работающем населении и по темпам развития сетевой инфраструктуры.

Ожидается, что благодаря развитию технологий количество фрилансеров увеличится с 30% до 50% от всего работающего населения. О росте технологической оснащенности компактных сообществ можно судить по результатам опроса, проведенного Конференцией мэров США в 2018 году. Более 30% проектов умных городов осуществляются в населенных пунктах с населением менее 150 тыс. человек.

Такие факторы, как развитие инфраструктуры и возможность работать из любого места, демонстрируют преимущества небольших городов — транспортную доступность, прочные добрососедские отношения и т. д.

​Новелла уходящего года: частные дома будут строить с эскроу. Что это значит? Распространение схемы эскроу на строительство частных домов повысит защиту средств граждан, увеличит долю ипотеки в сегменте и сделает рынок малоэтажного домостроения более белым. Но стоимость загородного строительства может вырасти, считают эксперты. Процитирую их мнения по тегам #ИЖС #Эскроу #Мнение

В конце ноября Госдума приняла в первом чтении поправки, по которым механизм эскроу-счетов распространяется на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) по договорам подряда. Как будет работать механизм и что он даст загородному рынку жилья? В чем суть готовящихся изменений?

Сегодня эскроу-счета широко применяются на рынке новостроек. В марте прошлого года этот механизм был распространен на коттеджные поселки (малоэтажные жилые комплексы), которые состоят из индивидуальных жилых домов и возводятся девелоперской компанией. Этот механизм отлично себя зарекомендовал. С одной стороны, он дает финансовые гарантии гражданину — участнику строительства, с другой — открывает возможности проектного финансирования застройщику. По данным института жилищного развития, сейчас в стране ведется строительство шести таких малоэтажных жилых комплексов с использованием эскроу-счетов. Но существует большой запрос со стороны населения на точечную застройку, не только в рамках организованного поселка.

​Что такое счет эскроу? #ИЖС #Эскроу #Мнение Счет эскроу — это специальный счет в банке, на котором деньги замораживаются до выполнения застройщиком обязательств перед дольщиками. Средства за купленный объект недвижимости вносятся на счет после регистрации договора долевого участия в строительстве и остаются на нем до момента регистрации права собственности. Застройщик получает деньги покупателя только после передачи объекта, а строительство объекта он ведет на собственные или заемные средства.

«Строительство таких жилых домов должно будет осуществляться с использованием домокомплектов или типового проекта. Это позволит защитить средства граждан, поскольку использоваться будут счета эскроу, а значит, подрядчик получит оплату своей работы только после завершения строительства», — отметил замглавы Минстроя @minstroyrf России Никита Стасишин. «Механизм будет являться опциональным и не лишит граждан возможности приобретать объекты ИЖС действующими сейчас способами», — добавил замминистра.

Подрядчик получит право заключать договор подряда с эскроу при наличии уникального идентификатора в порядке, установленном Минстроем. Строительство дома по договору подряда с использованием эскроу-счетов может вестись с привлечением ипотеки. В таком случае эскроу-счет открывается в банке, который выдал целевой кредит. Средства на эскроу-счете будут застрахованы на сумму до 10 млн руб. Это позволит защитить покупателя ИЖС в случае банкротства банка. Кроме того, поправки содержат преференции для самих подрядчиков. Так, их работа по строительству индивидуальных домов с использованием счетов эскроу не будет облагаться НДС по аналогии с работой застройщиков МКД, пояснили в Минстрое.

​В конце ноября Госдума приняла в первом чтении поправки, по которым механизм эскроу-счетов распространяется на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) по договорам подряда. Что это даст рынку: обеление и рост ипотеки. #ИЖС #Эскроу #Мнение

Основная цель распространения эскроу-счетов на ИЖС с подрядом — защита средств граждан, которые выбирают строительство загородных домов, а также создание цивилизованного загородного рынка и развитие ипотеки в сегменте. «Данный механизм повысит востребованность рынка ИЖС среди россиян, а его использование за счет применения типовых проектов или домокомплектов будет способствовать созданию понятного для кредиторов залога, что в свою очередь приведет к развитию рынка ипотеки ИЖС», — считает Никита Стасишин (@minstroyrf). Кроме того, использование механизма эскроу-счетов будет способствовать стимулированию производства домокомплектов, что позволит обеспечить дополнительное развитие отрасли дерево- и металлообработки, отметил он.

Внедрение эскроу-счетов в сегменте ИЖС открывает большие возможности на рынке частного домостроения, прежде всего для более масштабного использования ипотеки в сегменте ИЖС. По оценкам института жилищного развития, сейчас c помощью ипотеки в России строится каждый пятый дом, а в перспективе может возводиться каждый второй. Кроме того, возможность использования льготных кредитов позволит подрядным организациям вести строительство сразу нескольких домов одновременно. Это прежде всего дает возможность подрядным организациям масштабировать бизнес, позволяет прогнозировать свою деятельность в перспективе.

​#ИЖС #Эскроу #Мнение Уже сейчас действует пилотный проект, который позволяет строить загородный дом по договору подряда с использованием эскроу-счетов. Такой пилот реализует @domrf_bank. По нему подрядчики могут открыть в банке возобновляемые кредитные линии в размере до 500 млн руб., а физлица — получить дополнительно скидку в 1% к ставке по ипотеке как по льготным, так и по рыночным программам. Такой механизм дает преимущества всем участникам ИЖС: обеспечивает качественным жильем, гарантируя финансовую безопасность и проверку финансовой устойчивости подрядчика. Более того, он повышает доступность ипотечного кредитования граждан и способствует масштабированию бизнеса подрядных организаций, а также производителей домокомплектов за счет стимулирования спроса на их продукцию.

​Основная цель распространения эскроу-счетов на ИЖС с подрядом — защита средств граждан, которые выбирают строительство загородных домов, а также создание цивилизованного загородного рынка и развитие ипотеки в сегменте. #ИЖС #Эскроу #Мнение

Другие банки поддерживают идею распространения эскроу-счетов на загородный рынок. Широкое распространение этого механизма на сегмент ИЖС позволит снизить риски ипотечного кредитования, низкого качества и задержки ввода эксплуатацию объектов и в сегменте частного строительства. Сегодня в продуктовой линейке ВТБ не представлены программы кредитования покупки индивидуальных домов с использованием счетов эскроу, но они их прорабатывают. В Сбербанке тоже поддерживают нововведение. Новый вариант расчетов сделает невозможными ситуации, когда дольщик, оплатив девелоперу полную стоимость дома, в случае замораживания строительства остается и без денег, и без недвижимости.

Кроме того, стоит помнить, что население опережает застройщиков по строительству жилья. Сегодня людьми самостоятельно строится более половины жилья в стране. По данным Росстата, всего с января по октябрь 2023 года в России построено 86,1 млн кв. м, из них населением — 50,1 млн кв. м жилья, или 58% от общего объема. Однако доля ипотечного кредитования в сегменте ИЖС, несмотря на свой бурный рост за последнее время, пока остается невысокой — около 14–16%.

​Строительство загородных домов может подорожать #ИЖС #Эскроу #Мнение

Эксперты видят риски реализации механизма эскроу на рынке ИЖС. Среди них они называют трудности объективной оценки качества проекта при его передаче покупателю и недостаточное количество профессиональных застройщиков на рынке. По мнению части маркетологов, внедрение механизма приведет к укрупнению сегмента загородного строительства жилья и, конечно, росту доли ипотеки.

Внедрение эскроу-счетов может привести к подорожанию строительства индивидуальных домов, которое наблюдалось на рынке новостроек. Отчасти на удорожание повлияет и введение эскроу-счетов, добавятся издержки на процентные ставки, пусть и субсидированные на первом этапе, но не для всех участников рынка. Есть мнение, что распространение механизма приведет к росту цен, поскольку подрядчик не сможет напрямую использовать деньги покупателя. При этом механизм имеет преимущество — есть возможность сдавать дома маленькими пулами, быстрее раскрывая эскроу.

​#ИЖС #Эскроу #Мнение В «ДомРФ» считают, что распространение эскроу-счетов на ИЖС с подрядом не приведет к существенному удорожанию конечной стоимости строительства для граждан. За счет использования типовых проектов и домокомплектов создаются естественные предпосылки для дополнительного снижения ипотечных ставок. Во-вторых, по мере наполнения эскроу-счетов у подрядчика появляется возможность привлекать корпоративное кредитование по приемлемым ставкам. В-третьих, оптимизация налогообложения в виде освобождения услуг подрядчика от уплаты НДС вносит весомый вклад в снижение себестоимости стройки.

​#ИЖС #Эскроу #Мнение Банки не видят риска заметного подорожания загородного жилья с внедрением эскроу-счетов. «Мы не предполагаем роста цен на дома, поскольку ставка для подрядчиков по таким кредитам около 1%, выдаются траншами — это снижает стоимость обслуживания кредита», — пояснил «ДомРФ». «Существенного влияния на стоимость загородных объектов это не окажет», — заявили в ВТБ.

Аналитики «Домклик» Сбербанка также считают, что такого роста цен, какой был в многоквартирном строительстве после перехода на эскроу, не должно произойти. «Однако необходимо отметить, что внедрение счетов эскроу подразумевает проектное финансирование, расходы на которое подрядчики будут закладывать в стоимость строительства», — отметили эксперты. Рынку потребуется время, чтобы привыкнуть к механизму, добавили они.

#Мнение Земля в большом коттеджном поселке с концепцией может быть выставлена на продажу примерно по 500 тыс. рублей за сотку, включая подведение коммуникаций к участку.

Заявленную в иных больших проектах нового года инфраструктуру в условиях формата централизованной застройки не встретишь в Петербурге, она более характерна для столицы. Всё это дает основание пока посмотреть. Однозначно любой проект станет интересен покупателю при условии привлекательных цен и возможности приобрести лоты в ипотеку.

#Мнение У покупателей ИЖС уже давно есть запрос на качественный продукт с развитой социальной инфраструктурой, который мало кто реализует (представлены только единичные проекты).

В Ленобласти постоянно появляются новые объекты инфраструктуры: строятся или расширяются магистрали, открываются спортивные, коммерческие и крупные социальные объекты, увеличивается радиус доставки маркетплейсов. В отсутствие этих факторов у жителей Петербурга раньше не было желания переезжать за город.

Надо учитывать, что темп продаж в реализуемых проектах может колебаться, что также влияет на сроки окончания строительства. Девелопер вправе привлекать других застройщиков для более быстрой разработки территории и ее освоения, но здесь есть риски того, что качество строительства может разниться.

#Мнение Человек, принявший решение жить в загородном доме, неизбежно сталкивается с вопросом: «Как получить качественный продукт и не потерять деньги, время и нервы?» Для бизнеса вопрос надежности партнеров или производителей не менее важен. Для ответа на него нужны глубокая экспертиза в строительной сфере и опыт. Как вариант, такую экспертизу можно получить на крупных выставках недвижимости.

Госдума в третьем окончательном чтении приняла законопроект о применении эскроу-счетов при строительстве частных домов. #ИЖС #Эскроу #Мнение

@minstroyrf в конце 2023 года по поручению президента разработал законопроект, по которому механизм эскроу-счетов распространяется на строительство ИЖС подрядными организациями. Считается, что закон позволит повысить безопасность и качество домов, а также нацелен защитить денежные средства граждан.

Согласно инициативам гражданин сможет выбрать домокомплект, который будет стандартизирован и состоять из конструкций, произведенных заводским способом. После покупки такой домокомплект устанавливает подрядчик, который также проходит регистрацию в информационной системе жилищного строительства. В базе данных будут полные данные о таких компаниях, о домокомплектах, стоимости и сроках работ, а также уполномоченном банке, в котором должен быть открыт счёт эскроу.

"Все процессы - прозрачны и публичны. По итогам заключения договора подрядчик размещает в системе информацию о договоре и финальных результатах его исполнения. Таким образом формируется деловая репутация компаний на рынке строительства индивидуальных домов, чего ранее не было. Основанием раскрытия счета эскроу будет являться, по аналогии с квартирами, регистрация права собственности гражданином на построенный жилой дом. До этого момента вложенные деньги граждан будут находиться под защитой. Отдельно хочу уточнить, что средства материнского капитала также будет возможно использовать для указанных целей", - сообщил глава комитета по ЖКХ Сергей Пахомов.

Ожидается, что закон вступит в силу с 1 марта 2025 года.