🟩Перепланировка🟩

Начинаем рубрику "Перепланировка с Кадастр.Про".

Будем как всегда делиться реальными случаями из практики, чтобы:
☑️Стало понятнее что можно менять
☑️Для новых идей 👩🏻‍🎨📏🔨

Итак, сегодня попалась на обзор эта #перепланировка

Красным🔴 - демонтируемые конструкции, синим🔵- монтируемые

Здесь самый частый вариант - объединение лоджии с помещением (в данном случае с кухней). Но обратите внимание, что не полностью, а частично, часть остаётся - это обязательное условие. Если изначально в помещении предусмотрен балкон или лоджия(и), то хотя бы 1 должен остаться.

Ну и пара дизайн идей, для удобства : в коридоре появляется небольшая кладовая-шкаф за счёт комнаты, и на кухне небольшое подсобное помещение для хранения.

❓Вид разрешённого использования. Что можно строить❓

Напомню, что есть несколько основных видов разрешённого использования земельного участка (ВРИ):

✅для индивидуального жилищного строительства
✅для ведения личного подсобного хозяйства
✅для садоводства
✅для дачного строительства (участки, образованные до 2019 года).

Итак, что же можно строить на участках с такими параметрами?
Ответ один : на всех этих участках можно построить жилой дом (с правом прописки) и вспомогательные постройки - гараж, сарай, баню, летнюю кухню и прочее.

Единственное отличие : на участках для ведения садоводства (и на приравненных к ним для дачного строительства) можно возвести садовый дом (для сезонного проживания) с назначением "нежилое здание".

На землях же ЛПХ и ИЖС орган Росреестра может отказать в регистрации такого объекта , если посчитает что оно не носит вспомогательное назначение, но это не так страшно , остаётся лишь подобрать нужное наименование объекта, например "флигель" или "гостевой дом", "баня". Тогда право будет зарегистрировано.

Возможно, вы думали, что СНТ по своему определению обязаны находиться только за городской чертой, ведь его название "Садовое", а как это возможно в городе ?

Тут есть доля правды, но отметим, что хоть и по Генеральным планам поселений и муниципальных образований все СНТ выделены в отдельные зоны (СХ-2 обычно), но тем не менее некоторые участки, права на которые зарегистрированы в 90-х гг (а таких всё-таки большинство) имеют в своих характеристиках категорию земель "земли населенных пунктов".

Хорошо это, плохо и чем грозит ?

По большому счету, разница незначительна. Потому что для того, чтобы присоединиться к населенному пункту необходимо, чтобы это было отмечено и решено в Генеральном плане и правилах землепользования и застройки, соответственно все крупные изменения возможны с этого момента.
А пока единственное: при расчете кадастровой стоимости возможно её увеличение по сравнению с сх участком той же территории из-за методики учёта и коэффициентов.
Если всё-таки вы нашли свой участок в черте населенного пункта по генеральному плану - то тут разница становится более явной . Налог становится выше, проявляет сельский тариф на электроэнергию, а также за всю инфраструктуру становится ответственен муниципалитет.

❓ЗОУИТ ❓- зона с особыми условиями использования территории.

Эти зоны обычно или охранные (например, от какого-то природоохранного парка или водоема), или санитарно-защитные (от промышленного объекта и пр.).
Бывают : линейные (от линейных объектов - газопроводов, электросетей и пр), и площадные (соответственно - от площадных объектов). Параметры для зоны определяются в соответствующих регламентах, приказах, постановлениях и пр. (например, 2 метра от электрокабеля или 200 метров от границы парка или водоема).

ЗОУИТ подлежат включению в АИС ЕГРН (Росреестра) путем внесения данных о пространственном их местоположении (координат) и описания характера зоны.
Данные о этих зонах открыты , любой человек может узнать попадает ли участок в какую-либо из зон посмотрев на *публичную кадастровую карту Росреестра" , необходимо лишь подключить этот слой.
Причем, если участок целиком или частично попадает в какую-либо из зон, при заказе выписки из ЕГРН на него, это будет отображено в определенном разделе.

Думаю все наслышаны, что любой объект недвижимости может быть изъят из собственности , если на то необходимо будет государству.

Самые распространенные случаи : для строительства дорог, федеральных трасс, железнодорожных путей , а так же федеральных проектов развития территории (как было, например, при проведении Олимпиады в Сочи в 2014 г.).

Все юридические моменты прописаны в Земельном Кодексе РФ, самое основное, это :
- изъятие это крайняя мера , к нему прибегут только если альтернативнон развитие событий невозможно. Если же это не так, решение об изъятии можно оспорить в судебном порядке
- за изъятие предполагается денежная компенсация, покрывающая стоимость всех объектов, подлежащих изъятию (земельный участок, расположенные на нем зарегистрированные постройки)
- для расчета компенсации применяется рыночная оценка
Поэтому, если Ваш участок может располагаться на территории, теоретически которая может подлежать изъятию - то следите за местной прессой, все решения должны быть опубликованы в официальных источниках. На обжалование даётся 3 месяца.

❓Самозахват❓

Случаи присоединения части территории к своему участку не редкость , они бывают как преднамеренные , так и нет, когда Вы думали, что границы проходят в другом месте, или так заверил покупатель, но итог всегда один - излишек площади .

Что делать ?

Сначала о том, что Категорически делать НЕ НУЖНО :

❌Не нужно возводить на захваченной территории никакие постройки (как ни парадоксально, но есть люди, которые думают, что они таким образом землю себе присвоили, чтобы ее не присвоил кто-то ещё)
❌Не нужно переносить забор ещё дальше, тк по аэрофотосъемке это очень хорошо заметно.

И КАК ЖЕ БЫТЬ?

☑️Если самозахват непреднамеренный, подумайте хорошо, нужен он вам, готовы ли вы на риски и планируете ли его узаканивать . Если нет - вызывайте геодезиста, который вынесет в натуру границы как они должны быть и восстанавливайте забор там, где он должен был быть
☑️Если Вам нужен дополнительный кусок земли, то вызывайте кадастрового инженера и он все измерит, подготовит схему расположения на весь участок , подавайте ее в администрацию, затем снова к инженеру . После того, как Росреестр установит границы по межевому плану, который даст кадастровый инженер - обращайтесь в администрацию по поводу выкупа излишка.
И, конечно, нужно помнить что сейчас периодически проводят съёмку местности , где видно самозахваты. И что это чревато штрафами .

❓Как доказать неверность границ❓

Если так случилось, что Вы и Ваши соседи несогласны смежной границе земельных участков, что делать?
✅Помните, что забор не является границей участка
✅Как бы это не звучало, но установленными границами являются только те, которые уточнил в процессе межевания кадастровый инженер (или до 2010 г. землеустроительная организация). Поэтому первым делом - поднимаем документы и смотрим , какие документы у Вас есть.
1️⃣Если межевание было проведено в соответствии с законом порядке - на публичной кадастровой карте Росреестра , вбивая кадастровый номер, Ваш участок подсвечивается , на него указаны все характеристики. Также и на участок соседей.
2️⃣ Если хотя бы один из участков Вы нашли на карте , далее - заказать у кадастрового инженера или у специалиста геодезиста услугу - вынос границ в натуру. По координам , внесенным в ЕГРН он забьет колья там, где они истинно должны находиться.
3️⃣ Вынос произвели , но по вынесенной границе к согласию Вы так и не пришли ? Данный спор решается в суде.
❇️Если участков нет на кадастровой карте :
Обратиться вместе к кадастровому инженеру и сделать межевание , учитывая все спорные моменты. Проанализировав документы , планы и пр. специалист предложит вам наилучший вариант, который бы устроил всех заинтересованных лиц. Иначе - также решать свой спор в судебном порядке.

Для Вас работает наш сайт, там Вы сможете найти перечень всех услуг и стоимость работ. Московская область. Онлайн-, консультации по всей территории РФ. 50-kadastr.ru

❓ Материнский капитал ❓Строительство своего дома - мечта многих семей.
Посмотрим какие основные условия использования сертификата.
Строительство разрешено как своими силами, так и через подрядные организации. Главное, соблюдать ряд условий:
💠 Средства направляются исключительно на строительство объекта для постоянного проживания. Возведение коммерческой недвижимости маткапиталом не покрывается.
💠Владельцы материнского капитала должны иметь право собственности на землю, на которой будет происходить строительство.

💠Участок, выделенный под строительство, относится к категории ИЖС или СНТ, а дом соответствует требованиям ИЖС: до 3 этажей, не более 20 м в высоту, одноквартирное, обязательное наличие фундамента, основные конструкции должны быть в рабочем состоянии, подключение к канализации, воде и электричеству. Дом, даже если находится на территории СНТ должен быть зарегистрирован как жилой.
💠 Если средства господдержки используются для реконструкции, то обязательно выполнение условий по дате строительства. Дом должен быть в праве собственности не ранее 2007 года, после вступления в силу закона о начислении маткапитала.
💠Воспользоваться деньгами по материнскому капиталу можно не сразу после рождения ребенка, а только спустя 3 года.

❓Свободная планировка ❓

На сегодняшний день, к сожалению, у Росреестра и прочих организациях отсутствует функция проверки перед сделкой - была ли произведена перепланировка или нет.

Можно только сравнить самостоятельно - заказав выписку из ЕГРН, и если в ней будет план помещения, сравнить текущее расположение стен.

Именно поэтому большая часть перепланировок сейчас не узаконивается:
Долго, дорого, или вовсе "у меня помещение свободной планировки и ничего делать не нужно" .

Заметьте, последнее - абсолютный миф.

Тк любое возведение перегородок - подлежит узакониванию, недопустимо менять жилые и нежилые зоны местами, переносить мокрые точки, лишать помещения естественного освещения , если это было предусмотрено и тп.

Помните, это Ваша ответственность , и советуем начинать все ремонтные работы только после получения на них разрешения от Администрации, чтобы не нарваться на штрафы, или более серьезных последствий.

❓Случай из практики ❓

Или добровольный отказ от своей же площади.

Собственник обратился с целью уточнить границы своего участка, т.е. провести межевание.

По документам 6 соток, по результатам обмеров тоже , а вот посадив участок на кадастровый план территории, оказалось что все соседи уже прошли кадастровый учёт, уточнили свои границы, и частично накладываются на наш.

Повезло, и наложение было не такое большое, но и оно убрало от площади 15 кв м. Исправить границы было невозможно, тк там вся улица была сцеплена стык в стык , и собственник согласился уточнить свои границы в меньшую сторону.

Поэтому пусть это будет для кого-то уроком. Не откладывайте процедуру межевания .

#межевание #кадастровыйинженер #кадастровыйинженербалашиха #кадастровыйинженерщелково #земельныйучасток

❓ Раздел жилого дома ❓

Ранее очень часто можно было встретить в зоне малоэтажной жилой застройки (особенно старой) дома, имеющие несколько отдельных входов на несколько хозяев.
По документам, каждое изолированное помещение называлось , как и в многоэтажной застройке, квартирой . И разделы домов, соответственно, также происходили с выделением квартир.

☑️Сегодня практика иная .
Сейчас жилые дома можно разделить только на отдельные изолированные блоки жилого дома🏘️ . Они подлежат координированию, ставятся на кадастровый учёт как здание с наименованием блок жилого дома.

Возможно как по суду, так и без него - главное чтобы был отдельный вход у каждой части и разрешённое использование земельного участка позволяло строительство дома.

#техническийплан #техническийпланздания #кадастровыйинженер #разделдома #кадастроваяпалата #кадастр

❗ Межевание по суду ❗

Бывают случаи, когда с соседями никак не получается договориться по поводу смежных границ , никто не идёт на уступки , видение правды у каждого свое ид тут приходится решать земельный спор в судебном порядке.

Но суду, чтобы понять, на чьей стороне правда, необходимо сначала произвести судебную землеустроительную экспертизу.

Это очень подробное, кропотливое исследование всех имеющихся документов у сторон, планов , геоподоснов.

Выполняет эту экспертизу - специалист эксперт , имеющий соответствующее образование , его обычно суд назначает самостоятельно.

Задача эксперта - предложить все возможные варианты решения земельного спора и предоставить их в суд , а там уже в ходе заседания , выслушав требования всех сторон, выбирает один из них .

В решении суда прописывается какой вариант утвержден , и даются геодезические координаты каждого из участков . Делать дополнительно межевой план обычно не нужно, достаточно предоставить в органы Росреестра вступившее в силу решение суда.

#межевание #кадастровыйинженер #кадастровыйинженербалашиха #кадастроваяпалата #кадастровыйинженермосква #земельныйучасток #землеустройство #экспертиза