ФУНДАМЕНТАЛЬНЫЕ ОШИБКИ ПРИ ПОКУПКЕ КВАРТИРЫ. 1/15
Начинаю свою серию постов про фундаментальные ошибки. Первая и самая массовая ошибка: пытаться делегировать поиск квартиры риелтору.
Обычно это выглядит так: вы думаете, что ничего не понимаете в недвижимости, обращаетесь к риелтору и ожидаете, что он найдёт вам некую “квартиру мечты”. Ну вы ж ему заплатили!
Далее вы озвучиваете свои хотелки…а когда он начинает присылать варианты, вы смотрите на это и думаете: А что это за хрень? Я вообще не такое хочу.
И вот корень проблемы: вы пытаетесь делегировать то, что обязаны сделать сами. Но почему поиск квартиры - это ваша личная задача?
1. В этом нет никаких секретных знаний
Открываете Авито или Циан, ставите параметры и весь рынок у вас перед глазами. Риелтор не обладает какой-то волшебной базой секретных вариантов. Всё, что видите вы, видит и он.
2. Вы сами не знаете, чего хотите, пока не увидите, что вообще предлагается.
Пока вы не посмотрели десятки, а то и сотни объявлений, ваше «хочу» - просто набор абстракций. На практике людей цепляют часто очень неожиданные мелочи. Планировка, вид из окна, состояние подъезда, странная фишка дома… что угодно.
Бывает так: человек видит какой-то абсолютно нелогичный вариант и вдруг: «ХОЧУ! Берём!» Как риелтор может угадать вашу внезапную любовь к чему-то, о чём вы сами не подозревали?
3. Пока вы сами не увидите, что предлагается на рынке, вы не поймёте, где адекватная цена, а где завышенная.
Когда вы просмотрели 50-100 объявлений, в вашей голове формируется чёткая картина: кто продаёт по адекватной цене, а кто абсолютно невменяем. Без этого каждое объявление, которое присылает риелтор, выглядит как вырванное из контекста: вот квартира, вот цена. И… что? С чем её сравнивать?
4. Самостоятельный анализ формирует адекватное восприятие рынка, а оно меняется в процессе.
Интересный факт: более чем в половине случаев люди в итоге покупают НЕ то, что хотели изначально. Почему? Потому что по мере просмотра и изучения вариантов у вас появляется контекст, понимание рынка, понимание себя. Вы начинаете осознавать, как устроены цены, какие компромиссы нормальные, а какие - нет. Ваша первоначальная хотелка постепенно трансформируется в реалистичный запрос. А риелтор при этом продолжает присылать вам то, что вы хотели в самом начале. Но это вам уже давно не подходит.
Итог:
Поиск квартиры на порталах - это не прихоть и не лишняя работа. Это обязательный этап, который экономит деньги, время и нервы. Только самостоятельное погружение в рынок позволяет понять, что вам действительно нужно и сколько это реально стоит.
Вы обязаны пройти этот трудоёмкий путь сами!
{ ЮРИСТЭЙТ про то, что лучше сделать самому
Начинаю свою серию постов про фундаментальные ошибки. Первая и самая массовая ошибка: пытаться делегировать поиск квартиры риелтору.
Обычно это выглядит так: вы думаете, что ничего не понимаете в недвижимости, обращаетесь к риелтору и ожидаете, что он найдёт вам некую “квартиру мечты”. Ну вы ж ему заплатили!
Далее вы озвучиваете свои хотелки…а когда он начинает присылать варианты, вы смотрите на это и думаете: А что это за хрень? Я вообще не такое хочу.
И вот корень проблемы: вы пытаетесь делегировать то, что обязаны сделать сами. Но почему поиск квартиры - это ваша личная задача?
1. В этом нет никаких секретных знаний
Открываете Авито или Циан, ставите параметры и весь рынок у вас перед глазами. Риелтор не обладает какой-то волшебной базой секретных вариантов. Всё, что видите вы, видит и он.
2. Вы сами не знаете, чего хотите, пока не увидите, что вообще предлагается.
Пока вы не посмотрели десятки, а то и сотни объявлений, ваше «хочу» - просто набор абстракций. На практике людей цепляют часто очень неожиданные мелочи. Планировка, вид из окна, состояние подъезда, странная фишка дома… что угодно.
Бывает так: человек видит какой-то абсолютно нелогичный вариант и вдруг: «ХОЧУ! Берём!» Как риелтор может угадать вашу внезапную любовь к чему-то, о чём вы сами не подозревали?
3. Пока вы сами не увидите, что предлагается на рынке, вы не поймёте, где адекватная цена, а где завышенная.
Когда вы просмотрели 50-100 объявлений, в вашей голове формируется чёткая картина: кто продаёт по адекватной цене, а кто абсолютно невменяем. Без этого каждое объявление, которое присылает риелтор, выглядит как вырванное из контекста: вот квартира, вот цена. И… что? С чем её сравнивать?
4. Самостоятельный анализ формирует адекватное восприятие рынка, а оно меняется в процессе.
Интересный факт: более чем в половине случаев люди в итоге покупают НЕ то, что хотели изначально. Почему? Потому что по мере просмотра и изучения вариантов у вас появляется контекст, понимание рынка, понимание себя. Вы начинаете осознавать, как устроены цены, какие компромиссы нормальные, а какие - нет. Ваша первоначальная хотелка постепенно трансформируется в реалистичный запрос. А риелтор при этом продолжает присылать вам то, что вы хотели в самом начале. Но это вам уже давно не подходит.
Итог:
Поиск квартиры на порталах - это не прихоть и не лишняя работа. Это обязательный этап, который экономит деньги, время и нервы. Только самостоятельное погружение в рынок позволяет понять, что вам действительно нужно и сколько это реально стоит.
Вы обязаны пройти этот трудоёмкий путь сами!
{ ЮРИСТЭЙТ про то, что лучше сделать самому
👍10❤4🔥2👏1
ЦИАН: Подберет? Проверит? Сопроводит?
Зацепился сегодня глазами за баннер от ЦИАН. Большими буквами обещает: "ЦИАН: подберет, проверит, сопроводит". Звучит солидно и надежно, как будто у вас появится личный эксперт, который возьмет за руку и доведет до новоселья.
Вот только загвоздка в том, что ЦИАН этим не занимается. Вообще.
Давайте по порядку. ЦИАН - это прежде всего крупная IT-компания и агрегатор. Их бизнес модель - продажа трафика (ваших заявок и звонков) тем, кто уже платит за место на их сайте: застройщикам и агентствам недвижимости.
Что это значит на практике, когда вы нажимаете на одну из многочисленных кнопок "Получить консультацию", "Помощь в подборе" и т.п.?
"Подберет" - нет.
Вашу заявку рандомизируют и передадут одной из множества компаний, купивших доступ. Вы не знаете, кому именно. Это лотерея, а не подбор.
"Проверит" - нет.
ЦИАН не несет ответственности за честность и профессионализм компании-получателя. Он лишь передает контакт. Проверять документы, историю объекта и "чистоту" сделки будет кто-то другой (или не будет).
"Сопроводит" - тем более нет.
После передачи контакта ваше общение с ЦИАНом, как правило, заканчивается. Вся дальнейшая работа и ответственность на той стороне, которой вы достались.
Получается, баннер создает иллюзию сервиса, который компания не оказывает. Вы думаете, что обращаетесь к большому и надежному "ЦИАНу", а на деле вас перенаправляют в неизвестное стороннее агентство, о качестве которого вы понятия не имеете.
К чему это приводит? Люди надеются на экспертизу и контроль со стороны бренда, которому доверяют, но попадают в обычную рулетку. И хорошо, если к адекватным специалистам. А если нет?
Вывод простой: ЦИАН - это мощная база объявлений и канал связи. Но не сервис полноценного сопровождения. Все обещания с баннера - по сути, обещания третьих, неизвестных вам лиц.
Всегда помните, кому на самом деле вы отдаете свои контакты. И кто будет нести ответственность, если что-то пойдет не так.
{ ЮРИСТЭЙТ про маркетинг в недвижимости
Зацепился сегодня глазами за баннер от ЦИАН. Большими буквами обещает: "ЦИАН: подберет, проверит, сопроводит". Звучит солидно и надежно, как будто у вас появится личный эксперт, который возьмет за руку и доведет до новоселья.
Вот только загвоздка в том, что ЦИАН этим не занимается. Вообще.
Давайте по порядку. ЦИАН - это прежде всего крупная IT-компания и агрегатор. Их бизнес модель - продажа трафика (ваших заявок и звонков) тем, кто уже платит за место на их сайте: застройщикам и агентствам недвижимости.
Что это значит на практике, когда вы нажимаете на одну из многочисленных кнопок "Получить консультацию", "Помощь в подборе" и т.п.?
"Подберет" - нет.
Вашу заявку рандомизируют и передадут одной из множества компаний, купивших доступ. Вы не знаете, кому именно. Это лотерея, а не подбор.
"Проверит" - нет.
ЦИАН не несет ответственности за честность и профессионализм компании-получателя. Он лишь передает контакт. Проверять документы, историю объекта и "чистоту" сделки будет кто-то другой (или не будет).
"Сопроводит" - тем более нет.
После передачи контакта ваше общение с ЦИАНом, как правило, заканчивается. Вся дальнейшая работа и ответственность на той стороне, которой вы достались.
Получается, баннер создает иллюзию сервиса, который компания не оказывает. Вы думаете, что обращаетесь к большому и надежному "ЦИАНу", а на деле вас перенаправляют в неизвестное стороннее агентство, о качестве которого вы понятия не имеете.
К чему это приводит? Люди надеются на экспертизу и контроль со стороны бренда, которому доверяют, но попадают в обычную рулетку. И хорошо, если к адекватным специалистам. А если нет?
Вывод простой: ЦИАН - это мощная база объявлений и канал связи. Но не сервис полноценного сопровождения. Все обещания с баннера - по сути, обещания третьих, неизвестных вам лиц.
Всегда помните, кому на самом деле вы отдаете свои контакты. И кто будет нести ответственность, если что-то пойдет не так.
{ ЮРИСТЭЙТ про маркетинг в недвижимости
❤8🔥5👍1👏1
Какой сервис использовать при расчетах за квартиру на вторичном рынке?
Этот вопрос задают практически все: и продавцы и покупатели квартир. Давайте разберемся.
Начнём с аккредитива.
Это классический банковский механизм контроля. Деньги покупателя блокируются на специальном счёте, и банк становится независимой стороной сделки. Продавец получит деньги только после предоставления заранее согласованных и прописанных в договоре документов. Речь идет именно про документы. Пока все документы не будут предоставлены деньги остаются под контролем банка.
Сервис безопасных расчётов устроен иначе. Здесь банк не проверяет условия сделки. Он ориентируется только на один факт - регистрацию перехода права собственности в Росреестре. Как только регистрация прошла, система автоматически перечисляет деньги продавцу.
И это принципиальный момент для покупателя. Если после регистрации обнаруживаются проблемы с квартирой: технические, юридические или фактические, вернуть деньги в сервисе безопасных расчётов практически невозможно.
Если говорить простым языком, сервис безопасных расчётов - это инструмент самой базовой защиты сделки. Он выгоден больше продавцу и снижает участие банка. Аккредитив - это инструмент защиты покупателя, где банк выполняет функцию контролёра исполнения условий сделки.
На текущем рынке вторички я рекомендую покупателям выбирать аккредитив. И обязательно закладывать в условия выплаты не только регистрацию права, но и акт приёма-передачи, а также подтверждение отсутствия обременений и зарегистрированных лиц. Ну и другие документы, но это зависит уже от конкретной сделки.
Аккредитив стоит дороже и занимает больше времени. Но это плата не за услугу, а за контроль и безопасность. В сделках с недвижимостью это именно то, на чём не стоит экономить.
{ ЮРИСТЭЙТ про термины
За юридическим сопровождением сделок по всей РФ - сюда 👈
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍10❤5🥰1
Инвестиции в недвижимость - одна из самых мифологизированных тем на рынке. Вокруг неё слишком много иллюзий, громких обещаний и людей, которые зарабатывают не на недвижимости, а на вас. Поэтому давайте сразу к реальности, без сказок.
Первое и главное: в недвижимости вы обязаны разбираться сами.
Причем на серьезном уровне. Инвестору нужно понимать, как устроен рынок целиком: циклы, ликвидность, реальную структуру спроса, ценообразование, комиссии, скрытые издержки, поведение покупателей. И когда вы действительно в этом разберетесь, приходит неприятное, но честное понимание: на сегодняшнем рынке инвестиции возможны либо в коммерческую недвижимость, либо в бизнес-класс и элитку. Всё остальное - не инвестиции, а надежда на окупаемость.
Второе: инвестиции в рост квадратного метра, на котором раньше мог зарабатывать каждый дурак, давно умерли.
Это не вопрос мнения, это математика рынка. Сегодня разница между ценой покупки и реальной ценой продажи легко может доходить до 30–40%. О мифическом росте рынка я напишу следующий пост. Закладывать рост цены в расчёт доходности сейчас - откровенная глупость. Это не стратегия, а самообман.
Третье: для реальных инвестиций нужны большие живые деньги.
Коммерция и элитка не покупаются на последние, не берутся в ипотеку и не заходят в рассрочки с удорожанием. Деньги должны быть у вас на счёте или в кармане. Забудьте про инвестиции с парой, тройкой или даже пятью миллионами рублей.
Четвертое: на рынке не существует специалистов, которые заработают вам деньги.
Если вы видите в инсте улыбчивого дядю в костюме, который обещает вам «заработать на недвижимости» с несколькими миллионами, знайте: его цель одна - получить комиссию с вашей сделки. Что будет дальше с вашим "активом", его не волнует вообще. В лучшем случае вы выйдете в ноль. В реальности - зафиксируете жёсткий минус.
И последнее, но ключевое: за вас никто ничего не сделает.
Никто не возьмёт на себя ваши риски. Никто не заработает за вас деньги. Вся ответственность только на вас. Поэтому, пока у вас нет серьёзного багажа знаний, понимания рынка и холодного расчёта, не лезьте в инвестиции в недвижимость.
Недвижимость - это не кнопка “бабло”. Это сложный, жёсткий и очень дорогой рынок. И он беспощаден к тем, кто приходит туда без головы.
{ ЮРИСТЭЙТ про грустную правду рынка недвижимости
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍8🔥5
Сказка про рост рынка недвижимости, на самом деле - самая ужасная и самая опасная сказка из всех, потому что выглядит она действительно очень правдоподобно для обывателя. То есть тут спорить и что-то доказывать даже бесполезно. Тебя тыкнут носом в любой график и скажут: ты че слепой или дурак, вон все растет.
Однако проблема заключается в том, что этот рост вообще ничем не оправдан. Классические законы рынка гласят: спрос растет - цена растет. Спрос падает - цена падает. Но наш рынок растет даже при минимальном уровне спроса (по крайней мере в крупных городах).
Почему так? У этого есть 4 причины.
Но экономические законы не обманешь. Они как законы физики. Можно стоять под деревом и кидать яблоко вверх. Если на дереве сидит человек, который это яблоко поймает и снова подкинет вверх, а на ветке выше сидит еще один и также подкинет вверх, можно какое-то время создавать иллюзию, что законы физики не работают. Но в один момент ветки закончатся и выше сидеть никто не будет. И яблоко грохнется вниз.
Поэтому цены растут, но рынок скатывается на дно. И бесконечно это продолжаться не может. Однажды обязательно наступит "день икс". Наступит незаметно, когда его никто не будет ждать.
{ ЮРИСТЭЙТ про законы экономики
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👏5❤4🔥2
Что это значит?
Так называемый "пробив" собственника - лишь один из многочисленных шагов, необходимых для заключения о юридической чистоте квартиры перед покупкой. Он включает в себя проверку продавца на его благонадежность. Перед покупкой квартиры нам необходимо убедиться, что лицо, у которого мы ее собираемся покупать:
- не мутный тип, у которого есть проблемы с законом
- не по уши в финансовых проблемах
- не какой-то там неадекват, который вечно со всеми судится по поводу и без (да, такие тоже есть).
Для чего это?
Это нужно для того, чтобы вам после покупки квартиры не получить гору проблем, которых можно было избежать, просто поискав альтернативный вариант. В особенности, расторжение сделки по решению суда.
Что проверять?
- долги (кредиты, алименты, налоги, штрафы)
- исполнительные листы по решениям суда
- иски о взыскании долгов, признании сделок недействительными, разделе имущества, банкротстве
- иски от банков/МФО
- кредитная история и кредитный рейтинг
- уголовные дела (мошенничество, незаконные сделки), иски потерпевших
- семейные споры: разводы, раздел имущества, иски бывших супругов
Купив такую квартиру, сделка может быть оспорена, а на квартиру наложен арест по решению суда.
Как проверять?
- ФССП
- ГАС "Правосудие"
- Федресурс
- КАД "Арбитр"
- Анализ судебных решений
- Коммерческие платные сервисы (название писать не могу, но, думаю, при желании найдете)
- В особых случаях можно воспользоваться сервисами проверки по закрытым базам (к которым нет общего доступа)
Однако, я повторяю это постоянно, повторю и в этот раз: важно не просто "пробить" собственника, важно правильно проанализировать полученную информацию и сделать верные логические выводы. Даже если вы видите какие-то проблемы, это совсем не значит, что у человека нельзя покупать квартиру. Нужно оценивать контекст и совокупность факторов.
Мы проверяем собственника на все возможные существующие и потенциальные проблемы. Заказать юридическое сопровождение сделки с недвижимостью в любом регионе РФ - пишите вот сюда.
{ ЮРИСТЭЙТ о базовой защите
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍8🔥7🤝1
Обсуждать цену своей недвижимости - это как говорить о возрасте. Все хотят, чтобы было дороже, чем есть. Мы легко приписываем квартире ценность «ремонта, в который вложили душу», «особенной атмосферы» или «самого солнечного окна». Но рынок живет по своим законам. И первый самый важный принцип, который нужно принять, звучит жестко:
Ваша квартира стоит ровно столько, за сколько у вас ее купили. Ни копейкой больше, ни копейкой меньше.
Но как определить, за сколько в итоге нужно квартиру продавать? Какую цену выставить в объявлении? Ваша главная задача - не угадать эту цену в уме, а найти ее методом осознанного эксперимента.
А как провести этот эксперимент правильно, чтобы не продешевить, но и не превращать продажу в многолетний марафон ожидания «того самого покупателя»?
Шаг 1: Старт с иллюзией
Первое, что нужно сделать - выставить цену в объявлении. И начинать стоит... со своих ощущений. Да, они точно будут завышены. И это абсолютно нормально! Ваша квартира для вас особенная. Выставите ту цену, которая кажется вам справедливой, даже если она будет сильно выше среднерыночной. Этот шаг важен психологически: вы даете себе право на дорогую оценку. Но одновременно вы должны понимать: это лишь стартовая точка, отправная станция в путешествии к реальной цене. Параллельно, конечно, изучите объявления на Циан и Авито, поймите, кто ваши конкуренты и их хотелки.
Шаг 2: Стать сенсором рынка
Здесь кроется главное отличие самостоятельной продажи, которое играет вам на руку, от работы через риелтора,.
Риелтор фильтрует звонки, общается с покупателями, транслирует вам только итог. Его задача - быстрая сделка за любую разумную цену, чтобы получить комиссию. Ваша потенциальная выгода его интересует постольку поскольку.
Продавая самостоятельно, вы становитесь главным приёмником информации. Вы сами отвечаете на звонки, слышите интонацию, сами проводите показы, ловите взгляды, слышите вопросы: «А почему так дорого?», «Потолки низковаты», «А ремонт свежий?», «О, какой вид!». Вы накапливаете не сухие цифры, а живой массив данных.
Эта эмпирическая информация бесценна. Через 2-3 недели у вас в голове сложится четкая картина: «Звонило 30 человек, 10 просто спросили цену и бросили трубку, 5 доехали до просмотра. Из них троим не понравилась кухня, один был готов рассмотреть скидку, а одна пара в восторге, но ищет дешевле». Вы превращаетесь в эксперта по спросу на ваш собственный объект.
Но что, если звонков нет, а ваша цена оказалась завышена? Продолжение завтра во 2 части...
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍8🔥4❤2
Продолжим.
Шаг 3: Тактичное снижение и ловля импульса
Если после этапа сбора данных вы понимаете, что серьезных покупателей, готовых обсуждать сделку, нет, значит ваша цена завышена. Ждать «сезона» или «нужного человека» - самая большая ошибка. Чуда не случится, увы.
Действуйте системно:
Снижайте цену. Но не на 20% разом, а регулярно и по чуть-чуть: на 3-5% раз в одну неделю - в две недели - в месяц. Частота снижения зависит от вашей срочности.
Наблюдайте за откликом. После каждого снижения будет небольшой всплеск интереса. Ваша цель - поймать момент, когда количество просмотров от заинтересованных людей перерастет в качество. Как только у вас наберется 5-7 организованных просмотров от разных людей - вы близки к цели. Обязательно кто-то из них окажется вашим покупателем.
Шаг 4: Финальная игра: уступить или стоять насмерть?
И вот кульминационный момент. К вам приходит человек, который говорит: «Беру. Но уступите 300 тысяч?». Толп желающих нет, но этот реален.
Здесь правило простое: если предложение находится в разумных пределах (обычно 2-5% от цены), а покупатель готов покупать - лучше согласиться.
Жадность на финишной прямой - самый главный враг. Отказав, вы теряете не только эту сделку, но и время, силы, а также обрекаете себя на дальнейшее, возможно, большее снижение. Десятки случаев подтверждают: финальный, разумный дисконт - это не поражение, а логичное закрытие сделки. Вы уже провели огромную работу по поиску истинной цены. Эта последняя уступка - и есть та самая реальная цена вашей квартиры, которую вы искали.
Итог: цена вашей квартиры - не догма, а гипотеза, которую вы проверяете на рынке. Начните с субъективной оценки, станьте детективом собственного спроса, корректируйте цену смело и без эмоций, и спокойно закрывайте сделку на финальном, адекватном предложении. Только так вы продадите не «быстро и дёшево» и не «дорого и никогда», а по оптимальной цене за оптимальный срок.
{ ЮРИСТЭЙТ честно и откровенно
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍15🔥6❤1
📄 Сделка по доверенности: а стоит ли доверять?
Сделки по доверенности у нас не любят. И часто небезосновательно. Хотя они абсолютно законны, рисков здесь больше, чем в стандартной ситуации.
Но если вы столкнулись с таким вариантом, паниковать не стоит. Нужно просто знать, на что смотреть. Разложу всё по полочкам.
Что нужно проверять в доверенности?
ВСЁ.
1. Но главный вопрос - деньги.
В доверенности обязательно должно быть прописано право на приём задатка/аванса. Часто там же пишут право на получение полной суммы за квартиру. Внимание! Даже если это есть, рассматривать такой вариант нельзя. Это ваш главный риск. Правило железное: задаток можно передавать доверенному лицу. Основной расчёт только собственнику наличными или безналом на его счёт.
2. Полномочия доверенного лица.
Доверенному лицу нужно собрать кучу бумаг: выписки, справки. На это тоже нужны полномочия. Если их в доверенности нет, а пакет документов собран, сразу вопрос: как? А если говорят «собственник сам собрал», то возникает другой законный вопрос: а почему тогда он сам не продаёт?
Вывод: смотрим на общую картину: собственник, доверенное лицо, объект. Всё должно сходиться.
Как проверить доверенность?
Не верьте «бумажке» на слово. Проверка обязательна и бесплатна.
1. Онлайн-проверка в реестре.
Идём на сайт Нотариальной палаты РФ. Вбиваем реестровый номер, дату, ФИО нотариуса. Проверяем, что доверенность существует и не отменена. Но есть нюанс: проверить можно только факт выдачи. Текст полномочий в реестре не показывают.
2. Физический осмотр.
Злоумышленники могут взять реквизиты настоящей доверенности и вписать их в поддельный бланк с «нужным» текстом. Поэтому смотрим на бланк, печать, подпись нотариуса (опытный юрист «насмотрен» на такие вещи). Ищем QR-код (новые доверенности им оснащаются и он ведёт на страницу проверки). Проверяем дважды: перед задатком и прямо в день сделки.
Проверяем собственника.
Помимо всех стандартных проверок, о которых я писал вот тут, нам нужно проверить...жив ли он. Что делать, если собственник далеко? (за границей, в море, в другом городе)
Обязательно выходим на видеосвязь:
Перед задатком и в день расчёта и подачи документов. Просим показать в камеру паспорт, задаём вопросы. Нужно убедиться, что человек есть, он жив, адекватен и подтверждает сделку.
Ну и конечно же, проверяем саму квартиру. Как это сделать я напишу в одном из следующих постов.
{ ЮРИСТЭЙТ про важность тщательной проверки
Сделки по доверенности у нас не любят. И часто небезосновательно. Хотя они абсолютно законны, рисков здесь больше, чем в стандартной ситуации.
Но если вы столкнулись с таким вариантом, паниковать не стоит. Нужно просто знать, на что смотреть. Разложу всё по полочкам.
Что нужно проверять в доверенности?
ВСЁ.
1. Но главный вопрос - деньги.
В доверенности обязательно должно быть прописано право на приём задатка/аванса. Часто там же пишут право на получение полной суммы за квартиру. Внимание! Даже если это есть, рассматривать такой вариант нельзя. Это ваш главный риск. Правило железное: задаток можно передавать доверенному лицу. Основной расчёт только собственнику наличными или безналом на его счёт.
2. Полномочия доверенного лица.
Доверенному лицу нужно собрать кучу бумаг: выписки, справки. На это тоже нужны полномочия. Если их в доверенности нет, а пакет документов собран, сразу вопрос: как? А если говорят «собственник сам собрал», то возникает другой законный вопрос: а почему тогда он сам не продаёт?
Вывод: смотрим на общую картину: собственник, доверенное лицо, объект. Всё должно сходиться.
Как проверить доверенность?
Не верьте «бумажке» на слово. Проверка обязательна и бесплатна.
1. Онлайн-проверка в реестре.
Идём на сайт Нотариальной палаты РФ. Вбиваем реестровый номер, дату, ФИО нотариуса. Проверяем, что доверенность существует и не отменена. Но есть нюанс: проверить можно только факт выдачи. Текст полномочий в реестре не показывают.
2. Физический осмотр.
Злоумышленники могут взять реквизиты настоящей доверенности и вписать их в поддельный бланк с «нужным» текстом. Поэтому смотрим на бланк, печать, подпись нотариуса (опытный юрист «насмотрен» на такие вещи). Ищем QR-код (новые доверенности им оснащаются и он ведёт на страницу проверки). Проверяем дважды: перед задатком и прямо в день сделки.
Проверяем собственника.
Помимо всех стандартных проверок, о которых я писал вот тут, нам нужно проверить...жив ли он. Что делать, если собственник далеко? (за границей, в море, в другом городе)
Обязательно выходим на видеосвязь:
Перед задатком и в день расчёта и подачи документов. Просим показать в камеру паспорт, задаём вопросы. Нужно убедиться, что человек есть, он жив, адекватен и подтверждает сделку.
Ну и конечно же, проверяем саму квартиру. Как это сделать я напишу в одном из следующих постов.
{ ЮРИСТЭЙТ про важность тщательной проверки
👍6❤4🔥2
Все вокруг орут про отмену программы и повышение ставок. При этом, официальных данных об этом никогда не было. Нагнетают панику те, кому выгодно, чтобы вы скорее бежали покупать новостройку.
Программа жива. Но её затянули по самую шею. Что же изменилось по-настоящему?
Льгота теперь не ваша, а вашего ребенка.
Это главное. Раньше вы получали сниженную ставку как родитель. Теперь банк смотрит на конкретного малыша, как на основание для скидки. Это меняет все схемы.
Совместная ответственность.
Больше нельзя оформить два отдельных кредита на мужа и жену. Только один договор на двоих как на созаёмщиков. Это сразу отсекает кучу маневров.
Ответ: Льгота за ребенком. С кем фактически будет проживать ребенок, тому родителю будет положен льготный кредит.
У супруга убитая кредитная история. Есть шанс?
Ответ: Нет. Вы - созаёмщики. Банк проверит обоих. Плохая история у одного = отказ для семьи.
Двое детей после развода живут поровну: один с мамой, один с папой. Какие права?
Ответ: Теоретически, у каждого родителя право на свою ипотеку под своего ребенка. Практически - банки будут изучать конкретный "кейс". Трактовка семьи теперь жестче. Идти на разговор с банком нужно с готовым пакетом документов и железным терпением.
А если раньше уже брали ипотеку с гос.поддержкой?
Ответ: если кредит был взят до октября 2024 года, то для банков вы - чистый клиент. Семейку брать можно.
Уже есть семейная ипотека на первого ребенка. Родился второй. Можно взять новую семейку?
Ответ: Можно, но только если первую вы уже полностью погасили. Новая логика программы: одна льгота = одна квартира для семьи. Условия выдачи второй семейной ипотеки созданы для расширения жилплощади в связи с рождением нового ребенка, а не для инвестиций и не для второй недвижимости.
Итог:
Семейная ипотека никуда не делась, но стала менее гибкой и более адресной. Хорошо ли это для торгашей недвижимостью? Ужасно! Хорошо ли это для рынка в целом? Определенно.
{ ЮРИСТЭЙТ про то, как постоянно меняют правила
📍Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью - пишите сюда
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🔥5👍4❤3
Одним из таких классических приёмчиков является манипуляция с остатками.
Объясняю. Присмотрели вы себе интересную планировку, сохранили ее и дальше пошли изучать рынок и напитываться информацией, дабы принять верное взвешенное решение.
А через пару недель заходите на сайт застройщика и в ужасе обнаруживаете, что вашей квартиры нет в продаже! И более того, подобных планировок было 15, а осталось 3, и то только на низких этажах! И вы в панике! КВАРТИРЫ РАСКУПИЛИ!!! А те, что остались, стали дороже процентов на 10!
У вас ШОК! Буквально на следующий день вы дрожащими руками оплачиваете бронь одной из оставшихся квартир. И вы уже забыли, что рассматривали что-то другое, как хотели проехать прогуляться по новым для себя локациям, в которых видели перспективу.
Еще через пару недель вы подписываете договор покупки, благодаря бога, что успели запрыгнуть в последний вагон.
А еще через месяц заходите на сайт застройщика и обнаруживаете, что откуда не возьмись появились еще пачка таких же квартир, так еще и по цене, дешевле, чем купили вы.
Что случилось? Застройщик просто вывел часть квартир из продажи, создав искусственный дефицит.
Застройщики проводят очень серьезные маркетинговые исследования и понимают не просто как эффект дефицита работает в целом в недвижимости, но и как он будет работать в случае конкретного жилого комплекса. И успешно вами манипулируют.
Поэтому, если вы видите такую ситуацию, ни в коем случае не бегите покупать.
НО как узнать, что застройщик припрятал у себя в загашнике квартиры?
Легких сисюсекундных решений не будет. Я опять вернусь к той мантре, о которой талдычу постоянно: готовиться к покупке квартиры нужно сильно заранее. Изучать рынок, следить за остатками, ездить по локациям, смотреть, слушать, анализировать. Только это позволит вам купить максимально удачный вариант по максимально выгодной цене.
Самый поверхностный анализ позволит вам понять, сколько квартир застройщик припрятал и если ли среди них та, которую вы рассматриваете.
{ЮРИСТЭЙТ не позволит застройщикам вас обдурить
За юридическим сопровождением сделок в Санкт-Петербурге или проверкой квартиры и собственника по всей РФ пишите вот сюда
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
❤9👍7🔥1
Выложил тут на днях видео в инст (кстати, вот оно), в котором осветил довольно важную тему на примере другого короткого ролика.
В обозреваемом мною ролике одна девушка показывает, как она занимается изучением рынка недвижимости. Зачем она этим занимается? Да все просто: она очень хочет купить себе квартиру, поэтому взяла все в свои руки и каждый день заходит на Авито и смотрит объявления.
Я такой подход крайне приветствую и считаю, что каждый человек, который хочет купить себе квартиру, должен начать самостоятельно заниматься изучением рынка сильно заранее до того, как у него появится возможность покупать. Ведь именно осведомленность позволит не попасть в лапы впаривателей, которые расставили свои сети-схемки и ждут пока в них попадет очередной "лох", которому они потом продадут какой-нибудь шлак. А рынок кишит такими специалистами...также как и кишит покупателями, которые не хотят разбираться сами. И они находят друг друга (очень часто, к несчастью для вторых).
Так вот. Стоило выложить видео, как тут же набежали риелторы, которые стали в своей привычной манере (насмешки, оскорбления, обвинения в некомпетентности) оправдывать в комментариях свою необходимость. Причем забавно то, что ничего такого ужасного не сказал. Я не говорил, что риелторы не нужны вообще, я лишь сказал, что они не нужны конкретно героине видео. Но их уже было не остановить... Аргументы в пользу того, что без них девушка буквально обречена, сыпались один за одним.
Что я хочу этим сказать. Да. рынок недвижимости не простой. В нем крутятся большие деньги, а там где большие деньги, там много обмана. Но любой человек, обладающий минимальной способностью к логическому мышлению, если решит серьезно подойти к вопросу, сможет найти себе хорошую квартиру по хорошей цене самостоятельно. При этом, да, в процессе изучения вы можете попасть в ловушку фейков, лидогенераторов, даже попасть на откровенных мошенников. НО! Денег на покупку то у вас нет и вы при этом ничем не рискуете. Зато получаете бесценный опыт, который, когда придет время, очень сильно вам поможет!
Поэтому, также как и героиня видео, берите все в свои руки и никогда не слушайте того, кто убеждает вас, что сами вы не справитесь.
ЮРИСТЭЙТ в вас верит
За юридическим сопровождением сделок в Санкт-Петербурге и Москве или проверкой квартиры и собственника по всей РФ пишите вот сюда
В обозреваемом мною ролике одна девушка показывает, как она занимается изучением рынка недвижимости. Зачем она этим занимается? Да все просто: она очень хочет купить себе квартиру, поэтому взяла все в свои руки и каждый день заходит на Авито и смотрит объявления.
Я такой подход крайне приветствую и считаю, что каждый человек, который хочет купить себе квартиру, должен начать самостоятельно заниматься изучением рынка сильно заранее до того, как у него появится возможность покупать. Ведь именно осведомленность позволит не попасть в лапы впаривателей, которые расставили свои сети-схемки и ждут пока в них попадет очередной "лох", которому они потом продадут какой-нибудь шлак. А рынок кишит такими специалистами...также как и кишит покупателями, которые не хотят разбираться сами. И они находят друг друга (очень часто, к несчастью для вторых).
Так вот. Стоило выложить видео, как тут же набежали риелторы, которые стали в своей привычной манере (насмешки, оскорбления, обвинения в некомпетентности) оправдывать в комментариях свою необходимость. Причем забавно то, что ничего такого ужасного не сказал. Я не говорил, что риелторы не нужны вообще, я лишь сказал, что они не нужны конкретно героине видео. Но их уже было не остановить... Аргументы в пользу того, что без них девушка буквально обречена, сыпались один за одним.
Что я хочу этим сказать. Да. рынок недвижимости не простой. В нем крутятся большие деньги, а там где большие деньги, там много обмана. Но любой человек, обладающий минимальной способностью к логическому мышлению, если решит серьезно подойти к вопросу, сможет найти себе хорошую квартиру по хорошей цене самостоятельно. При этом, да, в процессе изучения вы можете попасть в ловушку фейков, лидогенераторов, даже попасть на откровенных мошенников. НО! Денег на покупку то у вас нет и вы при этом ничем не рискуете. Зато получаете бесценный опыт, который, когда придет время, очень сильно вам поможет!
Поэтому, также как и героиня видео, берите все в свои руки и никогда не слушайте того, кто убеждает вас, что сами вы не справитесь.
ЮРИСТЭЙТ в вас верит
За юридическим сопровождением сделок в Санкт-Петербурге и Москве или проверкой квартиры и собственника по всей РФ пишите вот сюда
🔥15❤4👍3
Сейчас будет большой, но крайне важный текст про персональные данные. Тема довольно сложная, но понимать, как все устроено нужно каждому.
Сейчас очень модно беспокоиться о персональных данных. Парадокс в том, что больше всех переживают те, кто оставляет номер телефона на сайтах с рекламой матрасов со скидкой 90%, а потом искренне возмущается, когда его просят отправить документы по квартире на проверку. Люди представляют утечку данных как конец света, думая, что они тщательно оберегают свою приватность. Но все совсем не так: мы путаем источник угрозы и путаем, какие данные действительно опасны.
Какие данные существуют и кому они нужны.
В массовом сознании все персональные данные смешались в кучу, но логичнее разделять их по цели использования злоумышленниками.
Первый пласт - это контактные и потребительские данные: имя, номер телефона, история покупок, интересы в интернете. Они нужны маркетологам, спамерам и отделам продаж. Итог работы с такими данными предсказуем: вам звонят, предлагают курсы, стоматологию или кредиты.
Второй пласт - юридическая идентификация: паспортные данные, ИНН, СНИЛС, информация о собственности и составе семьи. Это уже инструмент для мошенников, которые берут кредиты или пытаются подделать вашу личность.
Кто на самом деле сливает данные.
Подавляющее большинство утечек происходит не от того, что вы скинули паспорт в мессенджере. Их сливают компании, которым вы вынуждены доверять без раздумий: банки, страховые, каршеринги, крупные ретейлы, операторы связи. Ужесточение законодательства и штрафы за утечки не остановили черный рынок. Данные продавались и будут продаваться.
Более того, сегодня любые данные о любом человеке можно купить. И речь идет не только об утечках из коммерческих структур. Существует целый теневой слой - прямые запросы в государственные базы. Достаточно иметь определенную сумму, чтобы получить сведения из МВД, ГИБДД, Росреестра, налоговой или ЗАГСа. Это работающая индустрия. Ваши паспортные данные, адрес прописки, наличие недвижимости, автомобили, штрафы, сведения о родственниках: всё это может в любой момент оказаться в руках заинтересованного лица вне зависимости от того, как бережно вы хранили свои документы.
Почему ваш разворот паспорта никому не нужен.
Многие переживают, что если они скинули разворот паспорта покупателю с Авито или в чат поддержки, то их жизнь закончена. Нет. На черном рынке чистый паспорт гражданина РФ стоит копейки, потому что за последние годы базы с паспортными данными сливали миллионами записей. Если злоумышленнику действительно понадобится ваша личность, он найдет эти данные в одной из сотен уже утекших. Он сделает это без вашей помощи. Ваше беспокойство по поводу случайно отправленного фото - это иллюзия контроля. Если вы стали целью, данные достанут. Если вы не стали целью, ваше фото паспорта никому не интересно.
Реальные риски.
Однако неприятная ситуация действительно может произойти: на вас могут оформить кредит. Мошенники используют методы сим-свопа. Это восстановление вашей сим-карты через салоны связи с подкупом сотрудников или по поддельным документам. При этом проблема решается проще простого. Зайдите на Госуслуги и установите самозапрет на кредиты. Этот механизм блокирует возможность оформления любых кредитов без вашего личного присутствия. Всё. Теперь можете спать спокойно и не бояться отправлять фото своего паспорта и другие документы, когда это действительно необходимо.
{ЮРИСТЭЙТ
За юридическим сопровождением сделок в Санкт-Петербурге и Москве или проверкой квартиры и собственника по всей РФ пишите вот сюда
Сейчас очень модно беспокоиться о персональных данных. Парадокс в том, что больше всех переживают те, кто оставляет номер телефона на сайтах с рекламой матрасов со скидкой 90%, а потом искренне возмущается, когда его просят отправить документы по квартире на проверку. Люди представляют утечку данных как конец света, думая, что они тщательно оберегают свою приватность. Но все совсем не так: мы путаем источник угрозы и путаем, какие данные действительно опасны.
Какие данные существуют и кому они нужны.
В массовом сознании все персональные данные смешались в кучу, но логичнее разделять их по цели использования злоумышленниками.
Первый пласт - это контактные и потребительские данные: имя, номер телефона, история покупок, интересы в интернете. Они нужны маркетологам, спамерам и отделам продаж. Итог работы с такими данными предсказуем: вам звонят, предлагают курсы, стоматологию или кредиты.
Второй пласт - юридическая идентификация: паспортные данные, ИНН, СНИЛС, информация о собственности и составе семьи. Это уже инструмент для мошенников, которые берут кредиты или пытаются подделать вашу личность.
Кто на самом деле сливает данные.
Подавляющее большинство утечек происходит не от того, что вы скинули паспорт в мессенджере. Их сливают компании, которым вы вынуждены доверять без раздумий: банки, страховые, каршеринги, крупные ретейлы, операторы связи. Ужесточение законодательства и штрафы за утечки не остановили черный рынок. Данные продавались и будут продаваться.
Более того, сегодня любые данные о любом человеке можно купить. И речь идет не только об утечках из коммерческих структур. Существует целый теневой слой - прямые запросы в государственные базы. Достаточно иметь определенную сумму, чтобы получить сведения из МВД, ГИБДД, Росреестра, налоговой или ЗАГСа. Это работающая индустрия. Ваши паспортные данные, адрес прописки, наличие недвижимости, автомобили, штрафы, сведения о родственниках: всё это может в любой момент оказаться в руках заинтересованного лица вне зависимости от того, как бережно вы хранили свои документы.
Почему ваш разворот паспорта никому не нужен.
Многие переживают, что если они скинули разворот паспорта покупателю с Авито или в чат поддержки, то их жизнь закончена. Нет. На черном рынке чистый паспорт гражданина РФ стоит копейки, потому что за последние годы базы с паспортными данными сливали миллионами записей. Если злоумышленнику действительно понадобится ваша личность, он найдет эти данные в одной из сотен уже утекших. Он сделает это без вашей помощи. Ваше беспокойство по поводу случайно отправленного фото - это иллюзия контроля. Если вы стали целью, данные достанут. Если вы не стали целью, ваше фото паспорта никому не интересно.
Реальные риски.
Однако неприятная ситуация действительно может произойти: на вас могут оформить кредит. Мошенники используют методы сим-свопа. Это восстановление вашей сим-карты через салоны связи с подкупом сотрудников или по поддельным документам. При этом проблема решается проще простого. Зайдите на Госуслуги и установите самозапрет на кредиты. Этот механизм блокирует возможность оформления любых кредитов без вашего личного присутствия. Всё. Теперь можете спать спокойно и не бояться отправлять фото своего паспорта и другие документы, когда это действительно необходимо.
{ЮРИСТЭЙТ
За юридическим сопровождением сделок в Санкт-Петербурге и Москве или проверкой квартиры и собственника по всей РФ пишите вот сюда
🔥9❤4🥰1
Что такое, так называемая, "папка добросовестного покупателя" и почему ее обязан собрать каждый покупатель квартиры.
Это натуральная физическая папка, в которой будет хранится ВСЁ, что связано с покупкой вашей квартиры и которая в случае чего (а от этого "чего", как говориться, не зарекайся) станет вашим "алиби", подтверждающим честность и законность покупки.
Что туда должно входить.
1. Оригиналы документов, подтверждающих вашу покупку:
- договор купли-продажи, предварительный договор купли продажи (если он был).
- договор задатка или аванса.
- кредитный договор, если покупали в ипотеку .
- акт приема-передачи квартиры.
- документы, подтверждающие оплату (с отметкой банка).
- нотариально заверенное согласие вашей супруги(га), если покупаете в браке и собственность не долевая.
2. Копии документов собственника, которые он предоставляет для проверки.
- фото паспорта (разворот, прописка).
- нотариально заверенное согласие супруга(ги), если есть.
3. Копии документов на квартиру собственника.
- расширенная выписка из ЕГРН, актуальная на момент сделки.
- чистая форма 9.
- форма 12.
- документ-основание возникновения права собственности.
- документы об оплате квартиры, если собственник ее покупал.
4. Отчеты о проверке финансового состояния продавца.
- отчеты с открытых баз (ФССП, Фердресурс, ГАС правосудие и тд)
5. Скриншоты, фотографии, объявления.
- скриншот объявления на портале недвижимости или на других ресурсах с объявлениями (заголовок, фотографии, текст, цена, дата размещения).
- ссылка на объявлении (понятно, что объявление будет снято с публикации, но внутри сервиса оно будет храниться).
- фотографии квартиры до покупки.
- скриншоты переписки с продавцом или риелтором.
6. Расходы и расчеты
- чеки об оплате гос. пошлин, услуг МФЦ, нотариуса и тд.
- расписка на передачу денег по задатку/авансу
- договор с вашим юристом или риелтором.
- другие расходы, напрямую связанные со сделкой.
На всякий случай, оцифруйте все эти документы и закиньте в облако. Поверьте, лишним не будет. Вы все равно так или иначе будете держать все эти документы в руках или получите в виде файлов в свой мессенджер. Пара лишних движений по архивации подарит вам дополнительное спокойствие, гарантирую.
Кстати, мы всегда помогаем нашим клиентам собрать такую папку. За юридическим сопровождением сделок в Санкт-Петербурге и Москве или проверкой квартиры и собственника по всей РФ пишите вот сюда.
{ЮРИСТЭЙТ думает о вашей безопасности
Это натуральная физическая папка, в которой будет хранится ВСЁ, что связано с покупкой вашей квартиры и которая в случае чего (а от этого "чего", как говориться, не зарекайся) станет вашим "алиби", подтверждающим честность и законность покупки.
Что туда должно входить.
1. Оригиналы документов, подтверждающих вашу покупку:
- договор купли-продажи, предварительный договор купли продажи (если он был).
- договор задатка или аванса.
- кредитный договор, если покупали в ипотеку .
- акт приема-передачи квартиры.
- документы, подтверждающие оплату (с отметкой банка).
- нотариально заверенное согласие вашей супруги(га), если покупаете в браке и собственность не долевая.
2. Копии документов собственника, которые он предоставляет для проверки.
- фото паспорта (разворот, прописка).
- нотариально заверенное согласие супруга(ги), если есть.
3. Копии документов на квартиру собственника.
- расширенная выписка из ЕГРН, актуальная на момент сделки.
- чистая форма 9.
- форма 12.
- документ-основание возникновения права собственности.
- документы об оплате квартиры, если собственник ее покупал.
4. Отчеты о проверке финансового состояния продавца.
- отчеты с открытых баз (ФССП, Фердресурс, ГАС правосудие и тд)
5. Скриншоты, фотографии, объявления.
- скриншот объявления на портале недвижимости или на других ресурсах с объявлениями (заголовок, фотографии, текст, цена, дата размещения).
- ссылка на объявлении (понятно, что объявление будет снято с публикации, но внутри сервиса оно будет храниться).
- фотографии квартиры до покупки.
- скриншоты переписки с продавцом или риелтором.
6. Расходы и расчеты
- чеки об оплате гос. пошлин, услуг МФЦ, нотариуса и тд.
- расписка на передачу денег по задатку/авансу
- договор с вашим юристом или риелтором.
- другие расходы, напрямую связанные со сделкой.
На всякий случай, оцифруйте все эти документы и закиньте в облако. Поверьте, лишним не будет. Вы все равно так или иначе будете держать все эти документы в руках или получите в виде файлов в свой мессенджер. Пара лишних движений по архивации подарит вам дополнительное спокойствие, гарантирую.
Кстати, мы всегда помогаем нашим клиентам собрать такую папку. За юридическим сопровождением сделок в Санкт-Петербурге и Москве или проверкой квартиры и собственника по всей РФ пишите вот сюда.
{ЮРИСТЭЙТ думает о вашей безопасности
👍12❤7🔥7
Мне тут клиент вопрос задал про налоги. Я по налогам не эксперт, поэтому перенаправил его нашему сотруднику, который в вопросе разбирается, а пока ждал его ответ, решил спросить у нейросети.
Сформулировал вопрос, написал его "Чату Джипити" и нажал кнопку. Спустя пару секунд нейронка выдала мне довольно подробный и совершенно однозначный ответ.
Затем я задал точно такой же вопрос нейросети "Дипсик". А спустя пару секунд получил ответ ровно противоположный. Условно говоря, "Чат Джипити" сказал "не надо", а Дипсик сказал "надо".
Я решил продолжить эксперимент и задал вопрос о детских долях, ответ на который я прекрасно знаю. И какой же ответ я получил? Абсолютную ахинею.
Дальше накинул еще пару вопросов: про наследство и доверенность. Ответ про наследство меня, в целом, удовлетворил, а вот про доверенность нейронки опять таки намудрили, хотя Дипсик справился чуть лучше.
А через какое-то время подъехал ответ от нашего специалиста по налогам. Оказалось, не правы были обе нейросети и, как говориться, "не всё так однозначно".
Так вот, не советую я искать ответы на сложные юридические вопросы в нейросетях. Особенно, когда вам нужно принимать решение быстро. Слишком дорого может обойтись.
Сформулировал вопрос, написал его "Чату Джипити" и нажал кнопку. Спустя пару секунд нейронка выдала мне довольно подробный и совершенно однозначный ответ.
Затем я задал точно такой же вопрос нейросети "Дипсик". А спустя пару секунд получил ответ ровно противоположный. Условно говоря, "Чат Джипити" сказал "не надо", а Дипсик сказал "надо".
Я решил продолжить эксперимент и задал вопрос о детских долях, ответ на который я прекрасно знаю. И какой же ответ я получил? Абсолютную ахинею.
Дальше накинул еще пару вопросов: про наследство и доверенность. Ответ про наследство меня, в целом, удовлетворил, а вот про доверенность нейронки опять таки намудрили, хотя Дипсик справился чуть лучше.
А через какое-то время подъехал ответ от нашего специалиста по налогам. Оказалось, не правы были обе нейросети и, как говориться, "не всё так однозначно".
Так вот, не советую я искать ответы на сложные юридические вопросы в нейросетях. Особенно, когда вам нужно принимать решение быстро. Слишком дорого может обойтись.
❤8🔥4
Тут относительно недавно приняли закон об отказниках от приватизации и многие восприняли его как: "наконец-то сделали что-то хорошее для людей". Но на деле не всё так замечательно. Рисков стало меньше, но они не исчезли полностью. Давайте разберемся.
Кто такие отказники? Это те граждане, которые отказались от своей доли при приватизации, но при этом сохранили право пожизненного проживания в квартире. То есть, купил ты квартиру, проглядел отказника и вот он приходит к тебе в гости после покупки и заявляет: "я теперь буду жить с вами". И практически никаких законных оснований выгнать его нет.
Для юристов по недвижимости отказники - самый геморройный вид сделки, так как чтобы к такой сделке подготовиться, нужно пройти настоящий бюрократический квест. Что именно нужно делать я напишу как-нибудь в другой раз.
Так вот одной из основных проблем всегда являлась - не только "договориться" с отказником, сводить его к нотариусу и тд, а еще и обнаружить, что он вообще существует. Да, представляете, в основном пакете документов вы его никогда в жизни не найдете. Приходится копать.
И вот приняли закон... Казалось бы, что в нем хотелось бы увидеть? Ну, для начала, что отказник больше не имеет права пожизненного проживания. Логично, правда? Пусть получает обязательную долю в квартире, хотя бы символическую. Зато теперь без его участия никто ничего не продаст и его, беднягу, никто не обманет. Но при этом данный закон на 100% искоренил бы любые мошенничества с отказниками.
Но что приняли по факту? А то, что теперь отказник может подать заявление в Росреестр о включении информации о нем в выписку из ЕГРН и покупатель будет видеть отказника сразу же. Может подать, а может не подать, так как не обязан. Ну, спасибо, конечно, что защитили бедного отказника. А что насчет покупателей то? То есть, если отказник сам является участником мошеннической схемы и не пошел ничего никуда вносить, по сути, ничего не изменилось: квартиру могут продать со скрытым отказником, а затем он заявится и будет, например, требовать миллиончик за то, чтобы он никогда в данной квартире больше не появлялся.
Вот вроде задумка то хорошая была, был шанс закрыть вопрос с отказниками, но нет. Не хотят наши дорогие законодатели хоть в чем-то на 100% защитить покупателя квартиры.
Ребят, не пренебрегайте юридической защитой вашей сделки. Пишите в личку, проверим все досконально.
Кто такие отказники? Это те граждане, которые отказались от своей доли при приватизации, но при этом сохранили право пожизненного проживания в квартире. То есть, купил ты квартиру, проглядел отказника и вот он приходит к тебе в гости после покупки и заявляет: "я теперь буду жить с вами". И практически никаких законных оснований выгнать его нет.
Для юристов по недвижимости отказники - самый геморройный вид сделки, так как чтобы к такой сделке подготовиться, нужно пройти настоящий бюрократический квест. Что именно нужно делать я напишу как-нибудь в другой раз.
Так вот одной из основных проблем всегда являлась - не только "договориться" с отказником, сводить его к нотариусу и тд, а еще и обнаружить, что он вообще существует. Да, представляете, в основном пакете документов вы его никогда в жизни не найдете. Приходится копать.
И вот приняли закон... Казалось бы, что в нем хотелось бы увидеть? Ну, для начала, что отказник больше не имеет права пожизненного проживания. Логично, правда? Пусть получает обязательную долю в квартире, хотя бы символическую. Зато теперь без его участия никто ничего не продаст и его, беднягу, никто не обманет. Но при этом данный закон на 100% искоренил бы любые мошенничества с отказниками.
Но что приняли по факту? А то, что теперь отказник может подать заявление в Росреестр о включении информации о нем в выписку из ЕГРН и покупатель будет видеть отказника сразу же. Может подать, а может не подать, так как не обязан. Ну, спасибо, конечно, что защитили бедного отказника. А что насчет покупателей то? То есть, если отказник сам является участником мошеннической схемы и не пошел ничего никуда вносить, по сути, ничего не изменилось: квартиру могут продать со скрытым отказником, а затем он заявится и будет, например, требовать миллиончик за то, чтобы он никогда в данной квартире больше не появлялся.
Вот вроде задумка то хорошая была, был шанс закрыть вопрос с отказниками, но нет. Не хотят наши дорогие законодатели хоть в чем-то на 100% защитить покупателя квартиры.
Ребят, не пренебрегайте юридической защитой вашей сделки. Пишите в личку, проверим все досконально.
👍7🔥6😱1
Скажу вам честно и откровенно. Шанс нарваться на юридически проблемную квартиру довольно высок, но при этом шанс, что эти проблемы в итоге взорвутся под вами, реально низкий.
Почему? Потому что далеко не каждый собственник - мошенник. Мало у кого есть преступный умысел. В основной массе люди не хотят никого обманывать, а большинство проблемных квартир появляются на рынке не из злого умысла, а по довольно прозаичным причинам.
Кому-то банально лень запариваться и бегать собирать бумажки и вообще разбираться, что именно надо собирать.
Кто-то физически не может собрать нужные бумаги. Например, бывший муж уехал в неизвестном направлении и нотариальное согласие не получить. И человек решает, что "ну продам так, может проскочим". Или частая история, когда люди продают квартиру без разрешения опеки, потому что новые детские доли некуда выделять.
Кто-то прекрасно понимает, что если он сейчас выложит полный пакет документов, покупатель соскочит. Поэтому он осознанно ищет того, кто не будет интересоваться лишними бумажками. Но не для того, чтобы обмануть, а просто чтобы вообще продать.
Еще есть люди, которые искренне не понимают, что их квартира проблемная и продают они мину замедленного действия. Причем продают с чистыми глазами, которые очень сильно расширяются от удивления, когда им говоришь, что у вас тут полный п...ц.
Короче, да, большинство продавцов - именно такие. И покупать без проверки в надежде на благоприятный исход можно...Но я все же не советую. Потому, что если п...ц всё таки случится, то вас накроют такие проблемы, которые вы точно не хотите представить даже в страшном сне.
Почему? Потому что далеко не каждый собственник - мошенник. Мало у кого есть преступный умысел. В основной массе люди не хотят никого обманывать, а большинство проблемных квартир появляются на рынке не из злого умысла, а по довольно прозаичным причинам.
Кому-то банально лень запариваться и бегать собирать бумажки и вообще разбираться, что именно надо собирать.
Кто-то физически не может собрать нужные бумаги. Например, бывший муж уехал в неизвестном направлении и нотариальное согласие не получить. И человек решает, что "ну продам так, может проскочим". Или частая история, когда люди продают квартиру без разрешения опеки, потому что новые детские доли некуда выделять.
Кто-то прекрасно понимает, что если он сейчас выложит полный пакет документов, покупатель соскочит. Поэтому он осознанно ищет того, кто не будет интересоваться лишними бумажками. Но не для того, чтобы обмануть, а просто чтобы вообще продать.
Еще есть люди, которые искренне не понимают, что их квартира проблемная и продают они мину замедленного действия. Причем продают с чистыми глазами, которые очень сильно расширяются от удивления, когда им говоришь, что у вас тут полный п...ц.
Короче, да, большинство продавцов - именно такие. И покупать без проверки в надежде на благоприятный исход можно...Но я все же не советую. Потому, что если п...ц всё таки случится, то вас накроют такие проблемы, которые вы точно не хотите представить даже в страшном сне.
🔥9👍4❤2
«Пошел обанкротился, да и все».
Это самый распространенный комментарий под моими видео о том, что вам все равно придется платить ипотеку, если вы лишитесь ипотечной квартиры по решению суда.
Вообще, комментарии то справедливые, особо не поспоришь. Но только в том случае, если кроме этой самой ипотечной квартиры у вас больше вообще ничего нет.
Но вот если у вас есть: деньги на счетах (вклады, депозиты и тд), любая другая недвижимость (квартира, дом, участок, гараж), транспорт (автомобиль, мотоцикл, лодка, мопед), то «просто пойти обанкротиться» - увы, не вариант. Заберут всё.
А если попытаетесь перед этим что-то переоформить на родственников, фиктивно продать, спрятать, то откатят, найдут и отнимут.
Именно поэтому люди, попавшие в подобные ситуации, годами судятся, платя банку ни за что. И их можно понять. Представьте, у вас ипотека на 5 миллионов рублей и есть, например, загородный дом, стоимостью 10. Не будешь платить, распрощаешься с домом. А продавать дом для того, чтобы закрыть ипотеку на квартиру, которой нет - тоже такое себе: а вдруг удастся отстоять ее в суде.
Короче, ситуация патовая. Не дай бог кому то в нее попасть.
_____________________
За юридическим сопровождением сделок с недвижимостью можно написать сюда
Это самый распространенный комментарий под моими видео о том, что вам все равно придется платить ипотеку, если вы лишитесь ипотечной квартиры по решению суда.
Вообще, комментарии то справедливые, особо не поспоришь. Но только в том случае, если кроме этой самой ипотечной квартиры у вас больше вообще ничего нет.
Но вот если у вас есть: деньги на счетах (вклады, депозиты и тд), любая другая недвижимость (квартира, дом, участок, гараж), транспорт (автомобиль, мотоцикл, лодка, мопед), то «просто пойти обанкротиться» - увы, не вариант. Заберут всё.
А если попытаетесь перед этим что-то переоформить на родственников, фиктивно продать, спрятать, то откатят, найдут и отнимут.
Именно поэтому люди, попавшие в подобные ситуации, годами судятся, платя банку ни за что. И их можно понять. Представьте, у вас ипотека на 5 миллионов рублей и есть, например, загородный дом, стоимостью 10. Не будешь платить, распрощаешься с домом. А продавать дом для того, чтобы закрыть ипотеку на квартиру, которой нет - тоже такое себе: а вдруг удастся отстоять ее в суде.
Короче, ситуация патовая. Не дай бог кому то в нее попасть.
_____________________
За юридическим сопровождением сделок с недвижимостью можно написать сюда
❤10👍3
Что значит "планирование взаиморасчетов" между сторонами и почему это крайне важный этап подготовки к сделке? Объясняю на конкретном примере. А то часто слышу: "да че там планировать, сам договорюсь..."
При сопровождении покупателя на вторичном рынке нашим обязательным условием является чистая «форма 9». Проще говоря, перед сделкой из покупаемой квартиры должен выписаться сам продавец и все остальные, кто там прописан.
Не буду сорить буквами и рассказывать, для чего это нужно. Разговор не об этом. Разговор о том, что в каждом правиле бывают исключения.
В данном случае речь идет о цепочке, когда продавец покупает в ипотеку (это важно) другую недвижимость на деньги от продажи своей квартиры. Для получения ипотеки у собственника на момент подписания кредитного договора должна быть действующая прописка. Поэтому он не может выписаться из квартиры по нашему требованию, иначе ипотеку ему не выдадут.
Получается замкнутый круг. С одной стороны у продавца действительно уважительная причина. С другой, купить квартиру с зарегистрированными жильцами мы не можем, так как не можем допустить ситуацию, когда наш клиент-покупатель месяцами бегает за продавцом умоляя его выписаться. Или, еще чего хуже, выписывать его через суд. А "на слово" мы не верим никому и никогда! (что и вам рекомендуем).
Так что же делать?
Когда возникают подобные ситуации (а возникают они довольно часто) мы поступаем следующим образом. Мы выдвигаем компромиссное условие: покупаем квартиру с зарегистрированным людьми, но разбиваем сумму покупки на 2 части. Основную часть продавец получает сразу после регистрации договора в Росреестре, а остаток мы кладем на аккредитив, условием раскрытия которого будет являться чистая "форма 9". При этом важно, чтобы сумма этого остатка была значительна для продавца и у него был реальный стимул не затягивать снятие с регистрации.
Собственники часто начинают брыкаться и говорить, что им нужна вся сумма сразу, но мы на такие условия никогда не соглашаемся. Компромисс должен работать в обе стороны, иначе это не компромисс, а уступка. А на уступки в юридических вопросах, как я уже говорил, мы не идем никогда.
Но даже если продавец согласен на разделение оплаты, это еще не значит, что не надо проверять достоверность его слов. Мы обязательно требуем подтверждение его цепочки, анализируем его поведение и пытаемся уловить, нет ли расхождений в его «показаниях». И если оснований ему не доверять у нас нет, планируем сделку.
Задача юриста - заключить сделку, а не сорвать ее, поэтому мы стараемся всегда находить адекватные решения спорных ситуаций. Очень просто сказать «НЕЛЬЗЯ ПОКУПАТЬ, ИЩИТЕ ДРУГУЮ КВАРТИРУ», а вот вы попробуйте сделать так, чтобы покупка стала возможной, но при этом исключить все риски для покупателя. Тут надо уметь с людьми общаться и договариваться.
____________________
Если нужно сопровождение сделки, пишите сюда
При сопровождении покупателя на вторичном рынке нашим обязательным условием является чистая «форма 9». Проще говоря, перед сделкой из покупаемой квартиры должен выписаться сам продавец и все остальные, кто там прописан.
Не буду сорить буквами и рассказывать, для чего это нужно. Разговор не об этом. Разговор о том, что в каждом правиле бывают исключения.
В данном случае речь идет о цепочке, когда продавец покупает в ипотеку (это важно) другую недвижимость на деньги от продажи своей квартиры. Для получения ипотеки у собственника на момент подписания кредитного договора должна быть действующая прописка. Поэтому он не может выписаться из квартиры по нашему требованию, иначе ипотеку ему не выдадут.
Получается замкнутый круг. С одной стороны у продавца действительно уважительная причина. С другой, купить квартиру с зарегистрированными жильцами мы не можем, так как не можем допустить ситуацию, когда наш клиент-покупатель месяцами бегает за продавцом умоляя его выписаться. Или, еще чего хуже, выписывать его через суд. А "на слово" мы не верим никому и никогда! (что и вам рекомендуем).
Так что же делать?
Когда возникают подобные ситуации (а возникают они довольно часто) мы поступаем следующим образом. Мы выдвигаем компромиссное условие: покупаем квартиру с зарегистрированным людьми, но разбиваем сумму покупки на 2 части. Основную часть продавец получает сразу после регистрации договора в Росреестре, а остаток мы кладем на аккредитив, условием раскрытия которого будет являться чистая "форма 9". При этом важно, чтобы сумма этого остатка была значительна для продавца и у него был реальный стимул не затягивать снятие с регистрации.
Собственники часто начинают брыкаться и говорить, что им нужна вся сумма сразу, но мы на такие условия никогда не соглашаемся. Компромисс должен работать в обе стороны, иначе это не компромисс, а уступка. А на уступки в юридических вопросах, как я уже говорил, мы не идем никогда.
Но даже если продавец согласен на разделение оплаты, это еще не значит, что не надо проверять достоверность его слов. Мы обязательно требуем подтверждение его цепочки, анализируем его поведение и пытаемся уловить, нет ли расхождений в его «показаниях». И если оснований ему не доверять у нас нет, планируем сделку.
Задача юриста - заключить сделку, а не сорвать ее, поэтому мы стараемся всегда находить адекватные решения спорных ситуаций. Очень просто сказать «НЕЛЬЗЯ ПОКУПАТЬ, ИЩИТЕ ДРУГУЮ КВАРТИРУ», а вот вы попробуйте сделать так, чтобы покупка стала возможной, но при этом исключить все риски для покупателя. Тут надо уметь с людьми общаться и договариваться.
____________________
Если нужно сопровождение сделки, пишите сюда
❤5🔥5👍3
Какие риски существуют для продавца квартиры?
А то все только и твердят (не безосновательно, конечно) про риски покупателя. Разумеется, мне было бы выгодно нафантазировать пятьсот восемьдесят шесть видов рисков, присыпать их юридическими терминами и подавать напуганному продавцу вместе с упакованной услугой сопровождения при продаже.
Но я скажу честно. Если начать детально разбирать все возможные сценарии, можно понять, что критических рисков для добросовестного продавца (который намеренно не совершает мошенничество), сопоставимых с потерей квартиры и денег (как в случае с покупателями), не существует.
Самый распространенный риск - продать квартиру, на которую претендуют третьи лица: другие наследники, бывшие/нынешние супруги, дети (если был мат.капитал). В этом случае может быть применена двусторонняя реституция, которая обяжет вернуть квартиру продавцу, а деньги покупателю.
Но вот тут наступает ключевой момент. С квартирой всё понятно: она физически существует, её возвращают. А что с деньгами?
Если продавец положил деньги на счёт или купил на них ликвидный актив, который можно быстро продать - проблемы нет. Вернул и разошлись. Но если он их потратил? Отдал долг, пропил, проел - неважно. Денег нет. А продать квартиру повторно невозможно, потому что на неё претендуют третьи лица. Вот тут может быть проблемка. Тем не менее, она все равно не идет ни в какое сравнение с проблемой покупателя, так как деньги у продавца были. Он их держал в руках и потратил так, как посчитал нужным и что-то на эти деньги получил.
Какие еще есть риски? Ну, например, продать с занижением. Но тут тоже для продавца это такой себе риск... Ну да, если налоговая выявит факт занижения, доначислят налогов и штраф. Да, там могут быть последствия посерьёзней, но на практике, все обычно этим ограничивается.
Короче, можно выдумывать различные сценарии очень долго. Например, вспомнить еще про вывод недвижимого актива из под банкротства. Но все равно, ничего критически страшного продавцу не грозит.
Так вот, нужен ли юрист для сопровождения при продаже? Ответьте на этот вопрос сами. Наши клиенты берут услугу чисто для того, чтобы их интересы при продаже кто-то представлял и защищал. Чтобы сторона покупателя не давила, не манипулировала, не обманывала, не перекладывала расходы покупателя при подготовке к сделке и, самое главное, не включала в соглашение об обеспечительном платеже и в договор купли-продажи условия, являющиеся не выгодными для продавца. Ну и просто, чтобы его никто не дергал лишний раз запросами разных документов: один раз все собрали, подготовили и отдыхай до сделки.
_____________________
Проверка квартиры и собственника по всей РФ. Полное сопровождение при покупке и продаже квартиры. Писать сюда
А то все только и твердят (не безосновательно, конечно) про риски покупателя. Разумеется, мне было бы выгодно нафантазировать пятьсот восемьдесят шесть видов рисков, присыпать их юридическими терминами и подавать напуганному продавцу вместе с упакованной услугой сопровождения при продаже.
Но я скажу честно. Если начать детально разбирать все возможные сценарии, можно понять, что критических рисков для добросовестного продавца (который намеренно не совершает мошенничество), сопоставимых с потерей квартиры и денег (как в случае с покупателями), не существует.
Самый распространенный риск - продать квартиру, на которую претендуют третьи лица: другие наследники, бывшие/нынешние супруги, дети (если был мат.капитал). В этом случае может быть применена двусторонняя реституция, которая обяжет вернуть квартиру продавцу, а деньги покупателю.
Но вот тут наступает ключевой момент. С квартирой всё понятно: она физически существует, её возвращают. А что с деньгами?
Если продавец положил деньги на счёт или купил на них ликвидный актив, который можно быстро продать - проблемы нет. Вернул и разошлись. Но если он их потратил? Отдал долг, пропил, проел - неважно. Денег нет. А продать квартиру повторно невозможно, потому что на неё претендуют третьи лица. Вот тут может быть проблемка. Тем не менее, она все равно не идет ни в какое сравнение с проблемой покупателя, так как деньги у продавца были. Он их держал в руках и потратил так, как посчитал нужным и что-то на эти деньги получил.
Какие еще есть риски? Ну, например, продать с занижением. Но тут тоже для продавца это такой себе риск... Ну да, если налоговая выявит факт занижения, доначислят налогов и штраф. Да, там могут быть последствия посерьёзней, но на практике, все обычно этим ограничивается.
Короче, можно выдумывать различные сценарии очень долго. Например, вспомнить еще про вывод недвижимого актива из под банкротства. Но все равно, ничего критически страшного продавцу не грозит.
Так вот, нужен ли юрист для сопровождения при продаже? Ответьте на этот вопрос сами. Наши клиенты берут услугу чисто для того, чтобы их интересы при продаже кто-то представлял и защищал. Чтобы сторона покупателя не давила, не манипулировала, не обманывала, не перекладывала расходы покупателя при подготовке к сделке и, самое главное, не включала в соглашение об обеспечительном платеже и в договор купли-продажи условия, являющиеся не выгодными для продавца. Ну и просто, чтобы его никто не дергал лишний раз запросами разных документов: один раз все собрали, подготовили и отдыхай до сделки.
_____________________
Проверка квартиры и собственника по всей РФ. Полное сопровождение при покупке и продаже квартиры. Писать сюда
❤5🔥4👍2🤮1