Делюсь интересной основными тезисами обзора рынка недвижимости от РБК в Приморье.

Судя по цифрам, у соседей, рынок жилья все заметнее смещается за пределы Владивостока. Если не считать краевой центр, сейчас в Приморье строится 102 многоквартирных дома на 13 тысяч квартир общей площадью 649 тысяч кв. м — это на 19% больше год к году.

То есть новые точки роста формируются уже не только во Владивостоке. Активное строительство идет еще в 13 населенных пунктах края, а самые большие объемы сейчас сосредоточены в Уссурийске — 194 тыс. кв. м, Артеме — 137 тыс. кв. м, Надеждинском округе — 119 тыс. кв. м, Находке — 95 тыс. кв. м и Большом Камне — 61 тыс. кв. м.

Интересно и то, что по планам ввода эта динамика не выглядит разовой. За пределами Владивостока в 2026 году должны ввести 198 тыс. кв. м жилья, в 2027 году — 161 тыс. кв. м, в 2028 году — 190 тыс. кв. м. Это уже похоже на устойчивый тренд, а не на отдельные локальные проекты.

Отдельно обращает на себя внимание Надеждинский округ, где один из самых заметных проектов — «DNS Сити». Мастер-план предусматривает строительство 63 домов для 25 тысяч жителей. Два дома уже введены, сейчас строятся еще пять домов на 87 тыс. кв. м, а еще два дома на 43 тыс. кв. м находятся в стадии проектирования.

Кроме коммерческой застройки, заметную роль продолжают играть и региональные программы. С 2019 года по программе арендного жилья в Приморье уже построен 21 дом на 2,4 тысячи квартир в 7 муниципальных округах. А в 2026 году в эксплуатацию планируют ввести еще 6 арендных домов: в Яковлевке, Артеме, Чугуевке и Находке.

⚡️ 8 лет строгого режима и 199 млн рублей ущерба: как чиновники зарабатывали на земле

На Камчатке вынесли суровый приговор бывшему мэру города Елизово. За растрату, превышение полномочий и взяточничество экс-глава получил 8 лет колонии строгого режима, штраф и обязанность возместить бюджету почти 199 млн рублей.

В чем заключалась схема?
С 2022 по 2024 год экс-мэр вместе с подчиненными из администрации и местным предпринимателем организовали целый конвейер по хищению муниципальной земли.

➖ Участкам незаконно присваивали вид разрешенного использования «для огородничества», что радикально снижало их выкупную стоимость.
➖ Землю оформляли на подставных лиц по фиктивным договорам аренды, закрывая глаза на любые земельные проверки.
➖ Затем участки выкупались за копейки, после чего новый фиктивный собственник менял категорию на «индивидуальное жилищное строительство» (ИЖС) и перепродавал землю уже по полной рыночной цене.

Через эту схему прошло 69 земельных участков. А за содействие в оформлении бумаг через руководителя местной кадастровой фирмы чиновники еще и регулярно получали взятки.

А теперь самое важное для обычных людей:
Суд не только отправил экс-мэра за решетку и арестовал личное имущество фигурантов на 60 млн рублей, но и наложил арест на те самые незаконно отчужденные участки. А ведь многие из них уже наверняка были куплены по рыночной цене людьми, которые ничего не подозревали и просто хотели построить дом. Теперь конечных покупателей ждут долгие судебные разбирательства и риск потери имущества.

И именно такие громкие уголовные дела в очередной раз подтверждают, что недвижимость надо очень тщательно проверять перед покупкой. История перехода прав, основания изменения категории земли и реальная стоимость первоначального выкупа — всё это требует глубокого юридического анализа, чтобы ваша покупка не оказалась вещдоком.

Сегодня Центральный районный суд поставил точку в первой главе истории вокруг хабаровского кинотеатра «Гигант». Суд удовлетворил иск краевой прокуратуры в полном объеме и постановил изъять здание в пользу государства. Поводом стали выводы надзорного органа о том, что приватизация «Гиганта», проведенная около 15 лет назад покойным бизнесменом Игорем Неклюдовым, проходила с нарушениями и признаками коррупции.

После вступления решения в силу объект переходит в федеральную собственность. Как именно это отразится на работе кинотеатра, пока не ясно: на сегодня «Гигант» продолжает принимать зрителей, а билеты на ближайшие сеансы по‑прежнему продаются. В компании‑собственнике ООО «Телеком» рассчитывают отработать хотя бы ближайшие выходные, чтобы выполнить обязательства перед зрителями, уже купившими билеты.

Параллельно юристы «Телеком» готовят апелляционную жалобу. Пока она не рассмотрена и решение не вступило в законную силу, у нынешнего владельца остается формальный контроль над ситуацией. Но вектор уже обозначен: государство последовательно возвращает в свою собственность крупные объекты. До этого массу подобных сделок оспорили во Владивостоке.

В Хабаровске ранее аналогичным образом было принято решение об изъятии здания ЦУМа. Схожий иск подан и в отношении собственника гостиницы «Центральная» — это дело еще находится на рассмотрении.

Что-то подсказывает мне, что на этом власти не остановятся...

Государство продолжает искать деньги. Вот очередной пример из Сибири:

В Иркутске суд по иску прокуратуры почти в четыре раза поднял кадастровую стоимость ТЦ «Сильвер Молл» в Свердловском округе — с 949 млн до более чем 3,6 млрд рублей.

Что произошло

- В 2024 году ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» установило кадастровую стоимость «Сильвер Молла» на уровне 949 млн рублей, что оказалось существенно ниже ориентиров, определенных правительством региона.

- Прокуратура Иркутской области посчитала такую оценку заниженной, поскольку от кадастровой стоимости зависит налог на имущество, поступающий в бюджеты города и области, и подала административный иск об отмене решения оценочного центра.

Позиция суда и экспертиза

- В ходе процесса была назначена судебная оценочная экспертиза, которая выявила нарушения федеральных стандартов оценки в отчете, послужившем основанием для первоначальной кадастровой стоимости.

- С учетом выводов экспертизы Иркутский облсуд признал прежнее решение о стоимости незаконным и установил кадастровую стоимость ТЦ «Сильвер Молл» на уровне его рыночной цены — более 3,6 млрд руб. (3,611 млрд 755 тыс. руб.).

Контроль исполнения и похожие дела

- Решение суда пока не вступило в законную силу, оно может быть обжаловано, однако после вступления в силу его исполнение обещает контролировать прокуратура.

- Ранее в 2026 году Иркутский областной суд уже удовлетворял аналогичный иск прокуратуры по другому крупному ТЦ в Октябрьском округе: тогда кадастровая стоимость была повышена с 1 млрд руб. до примерно 3,087 млрд руб. из‑за выявленных нарушений в оценке.

Апелляционный суд Приморского края признал незаконной приватизацию участков у бухты Муравьиной и вернул землю государству.

В чем суть дела

Земельные участки у бухты Муравьиной были сформированы и переданы гражданам в частную собственность, хотя находятся в границах водного объекта и его береговой полосы. Проверка прокуратуры Артема показала нарушения водного и земельного законодательства при их оформлении. Дополнительно установлено, что проезд к участкам идет через территорию детского лагеря «Юность», что создает риски для отдыхающих детей.

Позиция закона и суда

По Водному кодексу РФ водные объекты находятся в федеральной собственности, а береговая полоса шириной 20 м относится к территориям общего пользования и не подлежит приватизации. Суд первой инстанции ранее отказал прокуратуре, однако апелляция согласилась с доводами надзорного органа. В итоге права собственности граждан на спорные участки признаны отсутствующими, а сами участки подлежат снятию с кадастрового учета и возврату в федеральную собственность.

По всей стране продолжается зачистка проблемных земельных участков — свежий пример пришел с Байкала.

В 2025 году прокуроры проверили более 200 объектов в водоохранной зоне Байкала и признали свыше 60 построек незаконными.
Всего надзорное ведомство выявило около 6000 нарушений экологического законодательства, возбудило 21 уголовное дело, к ответственности привлекли более 570 человек.

В Иркутской области вскрылись классические для бизнеса «схемы»: самовольная застройка, захват земли, изменение ландшафта и вырубка леса под отели, что уже привело к многомиллионным убыткам.
Одна из компаний, не имея разрешений, вырубила лес на арендованном участке, возвела более 30 зданий для гостиничного бизнеса, не вернула участок после окончания аренды в 2024 году и не снесла постройки — теперь это предмет судебных споров и уголовного дела за незаконную рубку.

Прокуратура также массово фиксирует нарушения в местах неорганизованного туризма: только для их устранения вынесено более 1500 представлений и подано около 500 исков в суд.

При этом депутаты указывают на перекос: уголовные дела проще и быстрее возбуждаются по «рыбным» статьям за ловлю омулей, чем по нарушениям земельного и градостроительного законодательства в отношении юрлиц, где процессы тянутся месяцами.

🕒 КС берётся за сроки давности: что это меняет для потерпевших

Владимиру Петрову из Владивостока в 2012 году мошенники украли деньги со счёта. Расследование тянули больше десяти лет, дело 32 раза приостанавливали, а в 2022 году тихо прекратили «по срокам давности» в отношении неустановленного лица.

Суд позже признал такое прекращение незаконным. Но столкнулись с парадоксом: возобновить расследование нельзя, потому что УПК запрещает «оживлять» дело, если срок давности уже прошёл, а подозреваемого так и нет.

Теперь Конституционный суд рассматривает, нарушает ли такая конструкция право потерпевшего на защиту. Представители власти открыто признают: в законе есть пробел — нет механизма, как исправлять нарушения, если дело уже закрыто по срокам.

Решение КС в ближайшие недели может повлиять на тысячи похожих дел, когда материалы годами лежали без движения, а потом их списали в архив «по срокам давности».

Минстрой подтвердил: просто «переименовать» здание не получится – смена его назначения должна оформляться как реконструкция. Это следует из письма ведомства от 10.06.2026 № 35312-ОД/08. Градостроительный регламент в ПЗЗ задает правовой режим земельных участков и всего, что над и под ними, и обязателен для всех правообладателей участков.

Собственник может выбирать любой вид разрешенного использования из перечня по зоне, но изменение функционального назначения здания и ВРИ требует проведения реконструкции по правилам ГрК РФ. При расчете процента застройки учитываются все объекты капитального строительства на участке и считается общий процент без разбивки по зданиям. При этом строения и сооружения могут быть как капитальными, так и некапитальными объектами.

Была сейчас на мероприятии Бизнес фест от Сбербанка!

Выступал Игорь Манн, подписала у него книгу✅ Ну и подарила ему 2 свои последние книги 😁

Фото от организаторов будут позже🤌🏻

В Хабаровске продолжаются битвы за заборы

Жители дома № 17 на улице Краснодарской в Хабаровске добились через арбитражный суд сноса забора, который установили соседи из дома № 21. Ограждение перекрыло проход к магазинам и остановке, сделало подъезды тупиковыми и осложнило проезд спецтехники: при коротком замыкании пожарным пришлось тянуть рукав издалека из‑за невозможности подъехать к дому. В иске жильцы указали, что при оформлении участка дома № 21 туда включили землю общего пользования, а забор встал как раз на этой территории.


Суд назначил геодезическую экспертизу, подтвердившую нарушение границ, и обязал управляющую компанию демонтировать железный забор и сваи, установленные при его возведении, а также установил неустойку на случай неисполнения решения. Однако у ответчика ещё есть право на апелляцию, поэтому конфликт формально не завершён.

Похожий спор из‑за закрытого прохода сейчас разворачивается и вокруг двора ЖК «Нордик» на Тихоокеанской.

🏨 Гостиницу «Центральная» в Хабаровске вернули государству

Центральный районный суд Хабаровска удовлетворил иск краевой прокуратуры и постановил передать гостиницу «Центральная» на площади имени Ленина в собственность Российской Федерации. Здание вместе с земельным участком было приватизировано в 2006 году, и именно эта приватизация стала предметом спора.

По позиции прокуратуры, объект не использовался по назначению, был доведен до аварийного состояния, а обязательное условие для победителя торгов — реконструкция гостиницы — фактически так и не выполнено. Владелец, предприниматель Вячеслав Пак, по словам его адвокатов, за прошедшие двадцать лет пытался согласовать работы: обращался в различные ведомства, вкладывался, в том числе в строительство подстанции для усиления энергомощностей, добивался разрешений. При этом он через суд добился исключения требования о реконструкции из условий приватизации, хотя именно это условие влияло на цену при продаже, что прокуроры расценили как искажение исходных правил сделки.

Отдельная линия конфликта была связана со статусом гостиницы как объекта культурного наследия: несколько лет назад собственник предлагал лишить «Центральную» этого статуса, чтобы превратить её в современный отель, но эксперты отказались, опасаясь утраты исторических элементов или полной перестройки здания. Сейчас гостиница уже давно закрыта и не работает, а после решения суда судьба здания в федеральной собственности пока не определена; владелец и другие ответчики, скорее всего, попытаются обжаловать решение в апелляции.

История «Центральной» не единична: по схожим искам уже были возвращены государству кинотеатр «Гигант» и «Центральный универмаг». Кинотеатр после решения суда прекратил работу, оборудование и кресла вывезены, тогда как универмаг продолжает работать и обслуживать горожан, уже как объект, вернувшийся в госсобственность.

Госдума во втором чтении продлила «гаражную амнистию» еще на 5 лет — до 1 сентября 2031 года. Сейчас механизм должен был закончиться 1 сентября 2026 года, но его решили сохранить из‑за "высокой востребованности", ну и перед очередными выборами.

Что это значит простыми словами:
Если у вас есть капитальный гараж, построенный до конца 2004 года, и он не признан самостроем, оформить право собственности на гараж и землю под ним по упрощённой схеме можно будет дольше — не до 2026 года, а до 2031-го.

Но амнистия работает не для всех объектов. Под неё не подпадают временные металлические гаражи, подземные парковки в многоквартирных домах и офисных зданиях, а также незаконные постройки.


Механизмом уже воспользовались около 800 тысяч человек, а после продления оформить свои права смогут ещё более 500 тысяч граждан.

На что обратить внимание:
Амнистия касается именно капитальных гаражей, построенных до введения действующего Градостроительного кодекса, то есть до конца 2004 года.

Речь идёт не только о самом гараже, но и об участке под ним, если соблюдаются условия закона.

Пока это второе чтение, окончательно правило заработает после принятия закона и официального опубликования.

Если вы хотите оформить гараж, то обращайтесь по кнопке в закрепленном сообщении.

Срок рассмотрения заявлений по программе «Дальневосточный и Арктический гектар» хотят еще сократить. Сейчас в среднем от подачи заявки до договора — 33 дня, к 2027 году планируют выйти на срок менее месяца, а уже к следующему году обещают урезать его еще на 4–5 дней.

За 10 лет в программе поучаствовали около 180 тыс. человек, сейчас ежегодно выдают примерно 20 тыс. участков. Для выдачи доступны примерно 174 млн гектаров, в том числе часть земель лесного фонда, которые по упрощенной процедуре переводят под индивидуальное жилищное строительство.

Землю по-прежнему дают в безвозмездное пользование на 5 лет с последующим переводом в собственность или аренду, если участок реально осваивается и используется по правилам. Но есть нюансы

Хабаровский ЦУМ вернулся в госимущество

Хабаровский краевой суд оставил в силе решение об изъятии в пользу государства недвижимости, связанной с ООО «Центральный универмаг».

Как пишет Дальневосточное обозрение, 6 августа апелляционная инстанция рассмотрела жалобы компании и бывшего министра имущественных отношений края Сергея Чиханацкого. Суд не нашел оснований менять решение первой инстанции и полностью поддержал позицию прокуратуры.

В ходе судебного процесса выяснилось, что краевое имущество было реализовано через структуру, зависимую от профильного министерства. Решение о продаже принималось при участии должностного лица, в ведении которого находилось КГУП «Хабаровский рынок» — покупатель спорных активов.

Отдельно суд оценил стоимость сделки: имущество ушло по цене, которая существенно отличалась от рыночной. В совокупности эти обстоятельства суд расценил как нарушение антикоррупционных требований и незаконное выбытие имущества из государственной собственности.

Теперь спорные объекты подлежат передаче Российской Федерации. Для ответчиков это означает, что спор завершился не просто отказом в жалобах, а утратой недвижимости, которая была предметом приватизационной сделки.

Москва заметно ускорила изъятие недвижимости. Как пишет Коммерсант, за первые семь месяцев 2026 года под городские проекты ушли более 1 тыс. гектаров земли и почти 1 млн кв. м зданий и помещений. Кадастровая стоимость этих объектов превысила 163 млрд рублей.

Что происходит

С января по июль власти Москвы изъяли 1,04 тыс. гектаров земли — это на 37% больше, чем за тот же период прошлого года.

Площадь изъятых зданий и помещений выросла сразу на 85% и составила 938 тыс. кв. м. Количество объектов увеличилось более чем в два раза — до 8,1 тыс.

Изъятия затронули 1,63 тыс. собственников. Это в 2,8 раза больше, чем год назад.

Зачем городу столько земли

Основная причина — комплексное развитие территорий, или КРТ. Речь идет о масштабной перестройке бывших промзон, неэффективно используемых кварталов и крупных городских территорий.

Сейчас в Москве в работе 470 проектов КРТ. Они охватывают более 4,7 тыс. гектаров, а в перспективе на этих участках планируют построить около 73,7 млн кв. м недвижимости.

Вторая причина — инфраструктурные проекты: строительство метро, дорог, развязок, инженерных сетей, жилья и социальных объектов.

Кто инициирует изъятие

В 95,2% случаев инициатором выступают городские структуры. На коммерческих застройщиков и инвесторов приходится только 4,7%.

Год назад баланс был другим: доля коммерческих инициаторов составляла 24,4%. Это говорит о том, что изъятие недвижимости становится прежде всего инструментом масштабной городской политики, а не отдельных девелоперских проектов.

Что происходит с собственниками

Изъятие не означает, что имущество просто забирают без оплаты. Город обязан выплатить собственнику компенсацию.

Но главный спор обычно возникает именно вокруг ее размера. Собственники нередко считают предложенную сумму заниженной и обращаются в суд. Если договориться не удается, Департамент городского имущества сам подает иск об изъятии.

По оценкам юристов, почти каждый второй такой случай доходит до судебного разбирательства.

Что важно понимать владельцам

Если участок, помещение или здание попадает в зону КРТ, строительства дороги, станции метро или другого инфраструктурного объекта, собственнику важно не ждать, пока вопрос решится без него.

Нужно проверять документы по объекту, анализировать основания изъятия, оценивать предложенную компенсацию и при необходимости заказывать независимую оценку. Потому что спор в таких делах чаще всего идет не о самом праве города изъять имущество, а о цене, которую получит собственник.

Для Москвы это только начало: одновременно реализуется большое количество проектов КРТ и инфраструктурных программ. А значит, изъятия недвижимости в ближайшее время останутся массовой практикой.

🏠 Квартира в рассрочку: новые правила для покупателей и застройщиков

Минстрой и Банк России подготовили законопроект, который должен урегулировать долгосрочную рассрочку при покупке квартиры по ДДУ.

Сейчас покупатель может продолжать платить за квартиру уже после сдачи дома, но до полной выплаты стоимости не становится ее собственником. В случае финансовых проблем у застройщика такая схема несет серьезные риски: можно остаться и без квартиры, и без денег.

Что предлагают изменить:

🔹 после ввода дома квартира будет оформляться в собственность дольщика;
🔹 до полного погашения рассрочки квартира останется в залоге у застройщика;
🔹 последний платеж должен быть внесен не позднее трех лет после ввода дома в эксплуатацию;
🔹 при систематической просрочке застройщик сможет потребовать досрочно погасить весь долг, а проценты в таком случае ограничат 20% годовых (при своевременном внесении платежей проценты начисляться не могут);
🔹 сведения о рассрочке попадут в кредитную историю покупателя;
🔹 без согласия банка, финансирующего стройку, застройщик сможет продать в рассрочку не более 25% площади проекта.

По оценкам ЦБ, объем рассрочек уже достиг 1,5 трлн рублей — это 17% портфеля застройщиков. Рассрочка действительно может снизить ежемесячную финансовую нагрузку и стать альтернативой дорогой ипотеке. Но важно помнить: это не «квартира без кредита», а обязательство с конкретным графиком платежей и последствиями за просрочку.

❗️Перед подписанием ДДУ с рассрочкой обязательно проверьте: итоговую стоимость квартиры, срок последнего платежа, условия досрочного погашения и санкции за нарушение графика. А еще лучше - обратитесь к нам за консультацией.

Пока это только законопроект. Предполагается, что новые правила заработают с 1 сентября 2027 года.

🏡 Когда гражданство становится риском для недвижимости

В Швеции хотят принудительно изъять земельный участок рядом с военно-морской базой Мускё в Стокгольмском архипелаге.

Формальный повод — интересы обороны и национальной безопасности: участок принадлежит человеку с российским гражданством, которого шведские военные считают потенциальной угрозой.

По версии властей, территория важна для защиты базы, в том числе от беспилотников. Заявление об экспроприации уже направлено в правительство Швеции, но окончательное решение пока не принято.

И вот здесь начинается самое интересное с точки зрения земельного права.

Экспроприация — это не просто «отобрать участок». Это принудительное отчуждение собственности для публичных нужд. В шведской модели оно предполагает решение государства и компенсацию собственнику, размер которой определяется отдельно, в том числе через суд.

Но вопрос в основании такого решения.

В данном случае ключевой аргумент — не нарушение собственником правил использования земли, не долг по налогам и не самовольная постройка. Основанием называют его российское гражданство, близость участка к военной инфраструктуре и оценку угрозы безопасности. При этом конкретные факты, подтверждающие такую угрозу, в публичных сообщениях не раскрываются.

Получается интересная правовая конструкция: сам участок может быть приобретен законно, оформлен по всем правилам и не использоваться с нарушениями. Но в меняющейся политической обстановке его расположение и статус владельца могут внезапно превратить актив в «угрозу национальной безопасности».

❗️Для владельцев зарубежной недвижимости это важный сигнал.
Право собственности за границей не существует в вакууме. Помимо договора купли-продажи, регистрации и налогов, на него влияют санкционные режимы, миграционный статус, гражданство собственника, близость к стратегическим объектам и изменения в национальном законодательстве.

Шведские власти уже обсуждали изменение правил экспроприации, чтобы при решении таких вопросов можно было учитывать оценки в сфере национальной безопасности.

То есть «страшные русские» в данном кейсе — не юридическая категория. Но на практике российское гражданство может стать фактором повышенного внимания со стороны государства, особенно если недвижимость расположена рядом с военными, транспортными, энергетическими или иными чувствительными объектами.