Причуды Владивостокских строек: Арбитражный суд Приморского края признал строящийся паркинг рядом с ЖК «Аквамарин» самовольной постройкой и обязал застройщика демонтировать здание на улице Бестужева, 33 за свой счет

Что решил суд

- Иск подали администрация Владивостока, управление градостроительства и управление муниципальной собственности города
- Суд удовлетворил их требования и отказал ООО СП «Строитель» во встречном иске о признании права собственности на недостроенный объект.
- Объект представляет собой огнестойкое строящееся здание переменной этажности (4–8 этажей) площадью около 1,2 тыс. кв. м.

Почему постройку признали самовольной

- Земельный участок имеет вид разрешенного использования «хранение автотранспорта»; фактически велось капитальное строительство многоэтажного здания.
- Застройщик не получил разрешение на строительство, при этом продолжал работы, несмотря на отказ администрации выдать разрешение.
- Участок находится в границах охранной зоны памятников исторического центра Владивостока, что накладывает дополнительные ограничения.
- Во время действия обеспечительных мер суда, предусматривающих консервацию объекта, застройщик под видом консервации фактически продолжал строительство.

Дальнейшие действия

Решение суда предусматривает снос спорного объекта посредством демонтажа с освобождением участка; работы должен выполнить застройщик после вступления решения в законную силу.

Похоже, на рынке недвижимости появился новый риск: покупка объектов у чиновников, бывших чиновников и их родственников, если признаны или будут признаны коррупционерами. Это уже не пара громких дел, а устойчивая тенденция. В 2025 году по искам прокуроров у коррупционеров изъяли около 2 000 объектов недвижимости и другого имущества на сумму примерно 1,6 трлн рублей.

Параллельно Генпрокуратура фиксирует взрывной рост нарушений антикоррупционного законодательства — более 150 тыс. за год, и пятый год подряд растёт число самих коррупционных преступлений. Почти тысяча чиновников уволены «в связи с утратой доверия» — то есть официально признаны токсичными для госслужбы.

Что это значит для покупателя квартиры или дома?

- объект, который сегодня «чистый» в Росреестре, завтра может оказаться в списке подлежащих обращению в доход государства;
- если у продавца коррупционное прошлое (или он из «семьи» такого чиновника), ваш будущий актив автоматически попадает в зону повышенного внимания прокуратуры;
- идёт создание спецреестров по коррупционерам и конфискованному имуществу, и государство явно настроено изымать активы до конца.

Юридическое бюро Евгении Мотлоховой при проверке объектов теперь будет учитывать и этот фактор риска. Мы будем смотреть не только на историю переходов прав, обременения и судебные споры по самому объекту, но и на личность продавца: его должности, возможные связи с госслужбой, публичные упоминания, участие в коррупционных делах, сопутствующие иски прокуроров.

В условиях, когда государство только за год забирает в казну имущество коррупционеров на триллионы, экономия на юрпроверке выглядит особенно… ну вы поняли.

Помните, мы говорили, что новый риск на рынке недвижимости — это покупки у действующих и бывших чиновников и их семей? Вот живой пример. В Ивановской области в доход государства ушла квартира в Москве стоимостью свыше 10 млн рублей, оформленная на бывшего депутата местного самоуправления.

Прокурорская проверка показала: в октябре 2022 года депутат купил столичную квартиру, не имея в этот период официальных доходов. Стоимость объекта оказалась выше общего дохода всей его семьи за три предыдущих года. Объяснить, откуда деньги, он не смог.

Дальше всё по классике:

✔️налоговая показывает, что официальных доходов нет;

✔️прокуратура сравнивает доходы и расходы;

✔️подаёт иск об обращении квартиры в доход Российской Федерации;

суд полностью поддерживает прокурора, квартира уходит государству.

Важно: полномочия депутата ещё раньше досрочно прекратили «в связи с утратой доверия» за коррупционные нарушения.

В Приморье эпидемия изъятий недвижимости у бывших чиновников явно не идёт на спад. Сейчас в Советский райсуд Владивостока поступил новый иск прокурора к экс-вице-губернатору края Эдуарду Портнову, его семье и подконтрольным юрлицам об обращении в доход государства их недвижимости.

Прокуратура просит изъять:
- 17 земельных участков;
- 47 зданий;
- 36 помещений;
- 5 машиномест;
- плюс почти 62 млн рублей как эквивалент уже проданных объектов.

Иск уже принят к производству, на имущество наложены обеспечительные меры, предварительное заседание назначено на 28 апреля.

Контекст показателен: Портнов был уволен с поста вице-губернатора ещё в 2017 году после проверки крупных строек во Владивостоке — официально за «несоответствие ожиданиям, отсутствие динамики по стройкам и контроля».

На фоне уже состоявшихся решений об изъятии сотен объектов у других приморских экс-чиновников это выглядит не как единичный случай, а как системная зачистка активов с сомнительным происхождением. В такой реальности покупка недвижимости у бывших высокопоставленных должностных лиц в регионе без глубокой проверки превращается в очень рискованное занятие.

Новости с дальневосточного рынка не движимости от аналитиков ДОМ.РФ

В 2025 году в Дальневосточном федеральном округе было введено 4,72 млн кв. м жилья, из них 1,38 млн кв. м обеспечил Приморский край, то есть около 30% всего объема.

По данным Минархитектуры Приморья со ссылкой на аналитику ДОМ.РФ, регион показал рост ввода жилья на 6% к 2024 году, тогда как совокупный ввод по остальным субъектам ДФО сократился на 1%. В четырех из одиннадцати регионов округа зафиксировано снижение показателей: в Амурской области ввод сократился на 15%, в Сахалинской области – на 13,5%, в Забайкальском крае – на 9%, в Хабаровском крае – на 2,2%.

Аналитики учитывали не только проценты, но и абсолютные объемы. В Чукотском автономном округе формально зафиксирован рост на 100%, однако речь идет об увеличении с 6 тыс. до 12 тыс. кв. м. В Приморском крае за тот же период ввод вырос на 78 тыс. кв. м, регион сохранил статус безусловного лидера по объемам строительства в ДФО и продолжил демонстрировать устойчивый рост.

Ближайшим регионом по объему ввода стала Якутия – 809 тыс. кв. м (17% ввода ДФО), далее Республика Бурятия с 565 тыс. кв. м (11,9%) и Хабаровский край с 558 тыс. кв. м (11,8%).

Отдельно отмечается текущий объем строительства в Приморье. Застройщики возводят 2,8 млн кв. м жилья: по данным ДОМ.РФ на март 2026 года, в регионе строятся 58 тыс. квартир в 271 многоквартирном доме. В 2026 году девелоперы планируют ввести 1,1 млн кв. м – почти вдвое больше, чем в прошлом году (650 тыс. кв. м в МКД).

Согласно планам, в 2027 году ввод составит 850 тыс. кв. м, в 2028 году – 566 тыс. кв. м, в 2029 году – 201 тыс. кв. м. Самый дальний срок сдачи действующих проектов – через десять лет: 32 тыс. кв. м из общего объема актуальных строек запланированы к вводу в 2036 году.

Мало получить лесной участок в аренду — важно уметь им пользоваться и реально выполнять обязанности по охране

В Хабаровском крае арендатор лесного участка заключил договор с правительством региона и взял на себя стандартный набор обязанностей: охрана, защита, воспроизводство лесов и лесоразведение на закрепленной территории. На бумаге все выглядело правильно. На практике на участке выявили незаконную рубку неизвестными лицами, ущерб лесному фонду превысил 300 тыс. рублей.

Прокурор района имени Лазо подал иск о взыскании этого ущерба в федеральный бюджет с арендатора, ссылаясь на то, что именно он должен был обеспечить сохранность леса и не допустил этого. Районный суд сначала отказал: решил, что вины арендатора нет, ведь вырубку совершили «неустановленные лица».

Но на этом история не закончилась. Прокуратура обжаловала решение, указав, что суд первой инстанции не учел ключевые обстоятельства: у арендатора есть не только право пользоваться участком, но и прямая обязанность его охранять. Краевой суд с этим согласился, отменил решение районного суда и полностью удовлетворил иск прокурора.

Вывод для бизнеса и частников простой: право на участок — это всегда пакет обязанностей. Если вы арендовали или получили землю, лес, водный объект и «просто ничего не делали», потому что «это же не я рубил/мусорил/портил», — это не будет работать. Суд вполне может возложить на вас ответственность за ущерб от действий третьих лиц, если вы формально отвечаете за охрану территории.

Продолжаем рубрику «недвижимость Приморья, которую мы заслужили». На этот раз — бар, который так «органично» встроился в жизнь муниципалитета, что администрация подала в арбитраж иск… к арендатору в собственном здании.

Администрация Хасанского округа сдала предпринимателю в аренду 207,4 кв. м в своем административном здании в Славянке под бар. На бумаге — обычный договор аренды муниципального имущества на 5 лет. В реальности — увеселительное заведение по соседству с Единой дежурно‑диспетчерской службой (ЕДДС), которая должна круглосуточно работать, а не нюхать кальян.

По материалам дела, арендатор систематически и грубо нарушал условия договора:
- блокировал дымовые извещатели пожарной сигнализации;
- довел помещение до антисанитарии — тараканы, клопы, мухи и крысы разошлись уже по всему админзданию;
- в ночное время включал громкую музыку, а по коридорам разносились запахи алкоголя и кальяна.

Администрация указала в иске, что это мешает нормальной работе сотрудников ЕДДС и создает угрозу жизни и здоровью людей, а также сохранности муниципального имущества. Требования устранить нарушения предприниматель проигнорировал, бар продолжил работать в прежнем режиме, после чего арендодатель пошел в суд с требованием расторгнуть договор и вернуть помещения. Первое заседание назначено на 23 апреля 2026 года.

Из открытых источников: предприниматель ведет ресторанный бизнес в Славянке с 2003 года, а в 2025‑м в арбитраже уже рассматривался иск о признании ее банкротом на сумму 1,4 млн руб.

Государство придумало, как расшевелить «мертвый» фонд арестованного коррупционного жилья. Теперь такие квартиры, дома, комнаты и даже доли в праве собственности, изъятые по делам о коррупции, планируется продавать без нынешнего ценового фильтра, который допускает к приватизации только объекты с рыночной стоимостью не ниже двойной расчетной.

Как пишут Ведомости, законопроект подготовили депутаты во главе с Викторией Абрамченко и Сергеем Гавриловым: они предлагают изменить закон о приватизации госсобственности, убрать ценовой критерий и ускорить перепродажу за счет отмены полугодовой паузы между несостоявшимися торгами. При этом социальное жилье и спецжилфонд под реформу не попадают.

Логика инициаторов проста: арестованное «коррупционное» имущество сейчас годами висит на балансе государства, которое вынуждено платить за его содержание, но продать многие объекты нельзя из‑за жестких ограничений по цене. В казне уже числится 273 жилых помещения общей площадью около 41 тыс. кв. м и кадастровой стоимостью почти 2 млрд руб., из них 212 — именно по делам о коррупции. При этом из 63 «коррупционных» объектов, прошедших рыночную оценку, только пять вообще подпадали под текущие критерии для продажи.

Юристы и эксперты при этом остужают энтузиазм: финансовый эффект будет разовым, а не системным — речь о продаже накопившегося проблемного фонда, а не о новом постоянном источнике доходов. Дополнительно риск создают доли в квартирах: они традиционно продаются дешевле целых объектов, а при отсутствии прозрачной методики оценки и механизма открытых электронных аукционов сохраняются и опасения занижения цены, и вероятность появления новых коррупционных схем при реализации таких активов.

На сайте журнала Эксперт прочитала статью о возможном кризисе на рынке жилых новостроек. Делюсь с вами основным содержанием.

Квартиры в новостройках продаются всё хуже. К концу 2026 года доля жилья, которое не найдёт покупателя к моменту ввода дома, может вырасти до 35–40%. Сейчас этот показатель составляет около 28%, и это уже заметно выше уровней прошлых лет.

По оценкам участников рынка, в нераспроданных квартирах может «заморозиться» около 3,5 трлн рублей. При этом показатель непроданных новостроек растёт не первый год: если в 2021 году к моменту сдачи дома не успевали продать 16% квартир, то к 2025 году — уже 28%.

В марте продажи новостроек по стране снизились на 14% год к году — до 1,5 млн кв. м. В денежном выражении рынок тоже просел. Но по итогам первого квартала отрасль пока ещё удерживается в плюсе за счёт более сильного начала года.

Сильнее всего избыток предложения заметен в отдельных регионах — например, в Краснодарском и Красноярском краях, а также в Воронежской области. Среди причин — высокая обеспеченность жильём, слабый прирост населения, снижение интереса со стороны инвесторов и большой объём новых проектов. В Москве и Санкт-Петербурге, наоборот, пока сохраняется дефицит предложения.

На этом фоне цены на новостройки в большинстве случаев не снижаются. В регионах с избытком предложения рост стоимости жилья замедляется, а в отдельных случаях может сойти почти к нулю. Но в городах, где сохраняется дефицит, цены продолжают расти быстрее рынка.

Главный вопрос 2026 года — смогут ли застройщики вовремя сократить объёмы запуска новых проектов и удержать баланс между спросом и предложением.

Что думаете? Актуально ли, для дальневосточных регионов?

Конституционный суд объяснил, как считать срок владения жильем для продажи без НДФЛ

Если человеку дали новую квартиру взамен той, которую у него изъяли по решению властей, срок владения теперь нужно считать не только по новой квартире. Конституционный суд указал: в расчет должен идти и срок владения прежним жильем.

Почему это важно? Потому что от этого зависит, нужно ли платить НДФЛ при продаже квартиры. По общему правилу действует минимальный срок владения — обычно пять лет, а в ряде случаев три года. Если срок выдержан, налог при продаже платить не нужно.

До сих пор специальный порядок фактически работал для участников московской реновации: им засчитывали и старое, и новое жилье. А в похожих ситуациях в других регионах такого подхода не было.

Именно на эту несправедливость и указал Конституционный суд.

Поводом стало дело жительницы Салехарда, у которой изъяли жилье в рамках комплексного развития территории. Взамен она получила другую квартиру, а затем продала ее, считая, что срок владения нужно считать с учетом и старого жилья тоже. Налоговая с этим не согласилась, и спор дошел до Конституционного суда.

Суд встал на сторону более логичного подхода: если человек потерял прежнюю квартиру не по своей воле, а из-за решения публичной власти, то нельзя делать вид, что его история владения недвижимостью началась с нуля.

По сути, Конституционный суд сказал важную вещь:
подход к людям в одинаковой ситуации должен быть одинаковым, независимо от того, идет речь о Москве или о любом другом регионе.

Теперь законодателю предстоит изменить регулирование. А до этого момента суды должны применять такой подход и в аналогичных делах — если старое жилье не было аварийным, не подлежало сносу или реконструкции как непригодное для проживания.

Для граждан это хорошая новость. Решение дает больше определенности тем, кто продает квартиру, полученную взамен изъятой. И главное — убирает странную ситуацию, когда налоговые последствия зависели не от сути дела, а от региона и формулировок в законе.

Но есть и важное ограничение: это решение не означает автоматический возврат НДФЛ всем, кто уже заплатил его раньше в похожих обстоятельствах. Конституционный суд отдельно указал, что речь не идет о пересмотре всех старых расчетов и судебных актов.

⚖️ Как потерять здание, которое простояло годы: позиция Верховного суда

История из Владивостока, которая должна отрезвить всех, у кого есть «сомнительные» объекты.

Предприниматель много лет владел зданием кафе у вокзала. Когда‑то он оформил право собственности через суд: был договор купли-продажи «недостроя», потом объект довели до ума, работает бизнес, всё вроде нормально.

Спустя годы администрация города выясняет:
— здание стоит на муниципальной земле;
— участок под такие цели не предоставлялся;
— разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию никто не выдавал;
— документы, на которые ссылался суд раньше, фактически не подтверждаются.

Администрация идёт в суд и говорит:
«Право собственности возникло на объект, который изначально построен с нарушениями. Нельзя превращать незаконную постройку в законную только потому, что когда-то кто-то получил решение суда».

Дальше началась классическая карусель:

— первая инстанция когда-то признала право собственности на кафе;
— апелляция, уже по жалобе администрации, отменила это решение, указав на незаконность строительства и проблемы с землёй;
— кассация решила, что администрация опоздала, её интересы якобы не настолько затронуты, чтобы спустя столько лет ломать старое решение;
— Верховный суд встал на сторону администрации и апелляции.

Ключевой вывод Верховного суда:
нельзя узаконить право собственности на объект, если он изначально создан в обход закона — без разрешений, без надлежащего оформления земли, при несоответствии целевого использования участка.

Суд прямо указал:
— наличие старого судебного решения само по себе не делает незаконную постройку законной;
— администрация, которая распоряжается землёй и выдает разрешения, действительно затронута таким решением и имеет право его оспаривать, даже спустя годы;
— при оценке спора суд обязан смотреть, как вообще возник объект: законно ли он был построен, на каком участке, с какими разрешениями.

Что это значит для бизнеса:

— Здание, которое спокойно стоит 10–15 лет, ещё не гарантирует безопасность права собственности.
— «Когда-то узаконил через суд» — не броня, если в основе лежит самовольная постройка на земле с неправильным статусом.
— В любой момент может появиться администрация или другой публичный орган и сказать: «Извините, но это незаконно, и старое решение суда надо пересмотреть».

Если у вас есть объект, который когда-то «оформляли как могли» — без чёткой истории земли, без полного пакета разрешений на строительство и ввод, — лучше проверить его сейчас, пока это ваш актив, а не потенциальный головняк.

Прокуратура пошла за знаковыми объектами в центре Хабаровска

В Центральный районный суд Хабаровска поступили сразу три иска об обращении имущества в доход государства. Речь идет о ЦУМе, кинотеатре «Гигант» и гостинице «Центральная».

Формулировка у всех исков показательная: прокуратура требует обратить в доход государства движимое и недвижимое имущество в рамках закона о контроле за соответствием расходов чиновников их доходам.

Это первые подобные громкие дела в Хабаровске. До этого недвижимость и другое имущество успешно изымали у собственников из Приморья.

Если говорить проще, это не обычный спор о приватизации и не стандартный имущественный конфликт. Это история про возможную связь активов с чиновником или бывшим чиновником, который, по версии надзорного органа, не может подтвердить законность происхождения средств на такое имущество.

Именно поэтому в каждом из трех дел среди ответчиков фигурирует Сергей Чиханацкий — это ФИО совпадает с данными бывшего министра имущества Хабаровского края, при котором эти объекты переходили в частные руки.

Кроме него, ответчиками проходят и владельцы самих объектов: структуры, связанные с «Гигантом», ЦУМом и гостиницей «Центральная». По отдельным делам также заявлены другие лица, связанные с приватизацией и последующим владением этими зданиями.

Ситуация выглядит особенно громко потому, что речь идет не о рядовой недвижимости, а о знаковых городских объектах в самом центре Хабаровска. По сути, под судебный пересмотр попали результаты приватизации крупных и давно известных активов.

Первым начнут рассматривать дело по кинотеатру «Гигант». Затем — спор по ЦУМу. После этого — дело по гостинице «Центральная».

😅 Операция "швейцарский гектар"

Один гражданин Швейцарии не стал мелочиться: сначала объявил себя королем страны, в которой монархии вообще никогда не было, а потом вполне по закону оформил на себя бесхозные земельные участки. И не один-два, а примерно 11,7 гектара.

Зовут этого героя Джонас Лаувинер. По образованию айтишник, по самоощущению — монарх. Он устроил себе коронацию, назвал дом резиденцией, обзавелся антуражем, «войском» и начал вести себя как человек, который слишком внимательно читает законы и слишком творчески их понимает.

Сработала схема, достойная рубрики «швейцарский гектар».

По местным правилам бесхозную землю можно оформить в собственность, если подать заявку. Лаувинер этим и воспользовался — и собрал по стране десятки участков общей площадью около 117 тысяч квадратных метров.

Самое прекрасное началось потом.
Среди его собственности оказались куски дорог, и новоиспеченный король решил, что раз дороги его, значит, и проезд не бесплатный. В некоторых случаях он стал требовать деньги с тех, кто этими дорогами пользовался, включая соседей и владельцев прилегающих домов.

И вот здесь шутка закончилась, а право началось.
Потому что пока все улыбались на коронации, человек спокойно конвертировал правовую лазейку в актив. А когда таких историй становится много, государство обычно делает одно из двух: либо срочно закрывает пробел в законе, либо получает волну споров, судов и очень раздраженных чиновников.

Собственно, это и произошло.
История привлекла внимание властей, а юристы начали спорить о праве пользования приватизированными дорогами. В отдельных регионах заговорили о поправках, чтобы такие «находки» больше не превращались в частные мини-королевства.

Почему этот кейс так хорош для юристов?
Потому что он идеально показывает старую истину: закон — это не только запреты, но и возможности. Иногда настолько неожиданные, что один человек находит в реестре бесхозные участки, а вся страна потом обсуждает, как у нее внезапно появился король с платными дорогами.

Мораль очень практичная.
Если в законе есть дыра, ее обязательно кто-то монетизирует раньше государства. И обычно это делает не самый титулованный, а самый внимательный.