Почему ЦБ РФ «пугает» разрыв между стоимостью первички и вторички (просто мнение).

Цены на первичке "порой" завышены, в первую очередь за счет историй с комиссиями от застройщиков банкам и разных схем, где застройщику нужно кому-то платить, когда застройщик просто поднимает цену на величину комиссии вне зависимости от рыночной коньюктуры.

Если заемщику потребуется продать такое жилье, его цена на вторичном рынке окажется существенно ниже, чем при покупке на этапе строительства, и может не покрыть величину долга заемщика в случае низкого первого взноса. Ситуация с проблемными кредитами и продажей недвижимости через торги еще хуже, т.к. цены там еще ниже.

Банк рискует не возместить свои расходы по кредитам с переоцененной недвижимостью. А если таких кредитов будет много...А если таоке будет у всех банков... Кроме того, появление на торгах вот таких переоцененных проблемных объектов приведет к еще большему снижению стоимости. Это как "снежный ком". Это системные риски.

Поэтому повышается первоначальный взнос и именно там, где ЦБ видит риски, поэтому вводятся дополнительные ограничения на такие кредиты. Чтобы избежать системных рисков, как говорит ЦБ РФ. Прикрепленная картинка из январского обзора ЦБ РФ за декабрь 2023.

👉Думаете по другому, пишите в комментариях.

@ipotekahouse #цбрф

С 1 марта банки очень внимательнее стали относится к расчету коэффициента ПНД (показатель долговой нагрузки). Конечно, этот показатель и раньше считался, но с первым днем весны он стал серьезно влиять на финансовые нормативы самого банка, при определенных обстоятельствах увеличивая нагрузку банка на его баланс. Потому как банк при выдаче одного кредита, в котором при низком первом взносе еще и ПДН высокий, вынужден теперь сразу откладывать в долгий резерв 9-кратную сумму. Поэтому банки теперь вынуждены либо отказывать в таком кредите, либо стимулировать заемщика повышать ПВ и снижать кредитную нагрузку.

Об одном таком способе рассказала глава пресс-службы Сбербанка Полина Тризонова.

Основной посыл в том, что нужно закрыть лишние кредитные карты или хотя бы снизить лимит по ним, т.е. даже неиспользуемые гражданином кредитные карты учитываются в расчетах.

«Открытые кредитные карты учитываются при расчете ПДН, даже если клиенты ими не пользовались или вовсе забыли, что они у них есть. И из-за этого долговая нагрузка также увеличивается»

Напомним, что изначально при введении показателя ПДН в действие Центральный банк предложил банкам два способа учета карт: не менее 5% от лимита по карте или 10% от фактического долга. Не уверены, есть ли у банков сейчас выбор способа учета карт, скорее посчитают по обоим вариантам и возьмут большее значение.

@ipotekahouse #ипотекаинедвижимость #цбрф

📣 ЦБ РФ ожидаемо оставил без изменения ключевую ставку на уровне 1️⃣6️⃣%

@ipotekahouse #цбрф

⏰ Следующие заседания ЦБ РФ по ключевой ставке в 2024 году:

26 апреля
7 июня
26 июля
13 сентября
25 октября
20 декабря

@ipotekahouse #цбрф

Количество банков, участвующих в ипотечном кредитовании в динамике от ЦБ РФ

1 кв 2019 года - 474 банка

4 кв 2023 года - 361 банк

👉Полный обзор «Сведения о рынке ипотечного жилищного кредитования в России» за февраль 2024 года тут

👉Статистика ипотеки от ЦБ РФ за февраль 2024 тут.

@ipotekahouse #ипотекаинедвижимость #цбрф

📣 ЦБ РФ ожидаемо оставил без изменения ключевую ставку на уровне 16%

@ipotekahouse #цбрф

❌ЦБ видит повышенные риски для покупателей в распространении новых сомнительных схем при покупке строящегося жилья.

👉ЦБ пояснил банкам, что залог прав требований по ДДУ может учитываться как обеспечение по ипотеке, только если кредитные средства полностью зачислены на счет эскроу.

👉ЦБ проинформировал ипотечных заемщиков о схеме с аккредитивами и ее рисках (страховое покрытие в размере 10 млн руб не распространяется на средства, размещенные на аккредитиве, в отличие от средств на счете эскроу).

👉ЦБ передал предложение в Минфин, чтобы выдача ипотеки с господдержкой стала возможной только в случае полного зачисления кредитных средств на счет эскроу.

👉ЦБ работает над рядом изменений в регулирование. Как отмечает регулятор, завышение стоимости жилья за счет комиссий (прямых или косвенных, как в схеме с аккредитивом) должно соразмерно отражаться на показателях оценки финансового риска (LTV, коэффициентах риска в расчете нормативов достаточности капитала и макропруденциальных надбавок к ним, в перспективе – на МПЛ).

@rusipoteka #цбрф

Банк России может смягчить денежно-кредитную политику при замедлении роста ипотечного кредитования.

Завершение льготных программ и изменение условий по семейной ипотеке может привести к снижению спроса на ипотеку и на смежные виды кредитования и, как следствие, к замедлению инфляции. В результате ЦБ может пойти на смягчение кредитно-денежной политики, заявила на конференции Ассоциации банков России (АБР) директор департамента финансовой стабильности ЦБ Елизавета Данилова.

💬«Прекращение льготных программ с 1 июля и изменение условий семейной программы будет означать ужесточение условий в целом, снижение спроса на ипотеку, на жилье, на смежные виды кредитования.

Если мы увидим, что ипотека замедляется, замедляются другие виды кредитов, может быть смягчение ДКП, снижение процентных ставок»

#цбрф

При этом, ЦБ РФ заметил, что инфляция в апреле ускорилась в 48 регионах.

В среднем по России годовая инфляция возросла на 0,12 п.п., до 7,84%.
В Приволжском и Сибирском федеральных округах рост цен ускорился сильнее всего, в Южном федеральном округе инфляция замедлилась #цбрф #инфляция

ЦБ РФ ужесточает ограничения на кредитование заемщиков с высокой долговой нагрузкой.

В частности, на 3-й квартал сокращены макропруденциальные лимиты по потребительским кредитам и займам. Кроме того, банки и МФО не смогут выдавать такие займы или повышать по ним лимиты, если ПДН заемщика будет превышать 80%.

Меры позволят ограничить закредитованность граждан. В первую очередь, ограничить заемщиков с предельной долговой нагрузкой выше 50% на уровне 20% от объема выданных потребительстких ссуд (во II квартале было 25%).

#цбрф #пдн

Из Обзора финансовой стабильности за IV квартал 2023 – I квартал 2024 года от ЦБ РФ. Про ипотеку:

После повышения ключевой ставки и  ужесточения условий госпрограмм рост ипотеки существенно замедлился в 1-м квартале 2024 года.

С начала года 70% объема ипотеки обеспечено льготными программами.

Сохраняется большой разрыв цен между первичным и вторичным рынками жилья. По данным Росстата, на 01.04.2024 разница между средним уровнем цен в России на первичном и вторичном рынках составила 55% (в начале 2020 – 9%), а согласно данным «Домклик» – 45% (в 4-м квартале 2023 - 43%).

Систематическое завышение стоимости жилья в данных сделках приводило к тому, что фактический уровень LTV (соотношение суммы кредита к стоимости залога) в момент заключения договоров зачастую превосходил 100%. По той части кредитов, где значение LTV было занижено, ЦБ будет рекомендовать банкам скорректировать оценку стоимости залога.

Доля высокорискованных заемщиков снижается. Доля кредитов, предоставленных заемщикам с ПДН более 80%, снизилась с 45% выдач в 4-м квартале 2023 до 34% в 1-м квартале 2024.

Доля кредитов с низким первоначальным взносом (менее 20%) снизилась с 52% в 4-м квартале 2022 до 17% в 1-м квартале 2024, в т.ч. на первичном рынке – с 69 до 2%.

Качество обслуживания ипотечных кредитов на данный момент остается хорошим.

#ипотекаинедвижимость #цбрф #статистика

Банк России может сохранить ключевую ставку на уровне 16% годовых до конца 2024 года, не исключает все большее число аналитиков.

Хотя некоторые считают, что ставку могут и повысить, но вряд ли выше 17%.

На минувшей неделе зампред ЦБ Алексей Заботкин заявил, что вариант повышения ключевой ставки будет рассматриваться и на предстоящем заседании в июне.

Вопрос роста ставки с нынешних 16% до 17% поднимался и в апреле, но тогда было принято решение ставку не менять.

С тех пор инфляционные ожидания населения выросли с 11% до 11,7%, а инфляция по итогам апреля, по данным Росстата, повысилась до 7,8%.

В таких условиях аналитики активно сдвигают ожидания начала цикла снижения ключевой ставки на более поздний период. Не раньше следующего года.

#цбрф #ключеваяставка

Ключевая ставка в этом году может вырасти и выше 17%

Совет директоров Банка России на заседании 7 июня может принять решение о повышении ключевой ставки с 16% до 17% или 18%. Такой прогноз дал главный экономист по России Bloomberg Economics Александр Исаков.

«По нашим оценкам, Банк России скорее повысит ставку до 17-18% в июне-июле, чем сохранит ее неизменной. Хотя инфляционное давление снизилось по сравнению с концом прошлого года, выбор между сохранением ставки без изменения и повышением выглядит крайне ассиметрично.

О снижении доверия к возможности достичь целевой инфляции говорит и рост стоимости заимствования для федерального правительства. Ставка по 5-летнему долгу превысила 15% и не была такой высокой с начала 2015 года — то есть почти последние 10 лет».

#ключеваяставка #цбрф

ТАСС: ЦБ с сентября может постепенно начать снижать ключевую ставку, считает глава комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков:

"Ясно, что наращивать расходные обязательства государство будет очень аккуратно, соответственно, инфляция будет под контролем. Если будет она под контролем, значит, и у Центрального банка появится возможность в третьем квартале, то есть начиная, например, с сентября, постепенно снижать ключевую ставку" #цбрф

🟢 ЦБ РФ оставил ключевую ставку на прежнем уровне 16%.

@ipotekahouse #цбрф