​🏨😷📈Гостиницы Сочи от пандемии пока только выиграли

👉Рынок сетевых гостиниц Сочи восстановился от прошлогоднего влияния пандемии и даже выиграл от него, опередив показатели не только тяжелого 2020 года, но и докоронавирусного 2019-го, сообщают аналитики компании JLL👩‍💼.

🏖Отели прибрежного кластера стабильно наращивали загрузку на протяжении 2021 года, и по итогам полугодия достигли 68%📈 против 55% в аналогичном периоде 2019 года. Наиболее высокие показатели загрузки фиксируются в объектах среднего ценового сегмента (4 звезды), которые по результатам шести месяцев были заполнены на 75% (а в активные месяцы апреля и июня данный показатель составлял 80% и более). Тому «виной» закрытость зарубежных направлений, продленные майские выходные, начало сезона аллергии в средней полосе России и другие факторы.

🏔Горный кластер Сочи также смог восстановиться от коронавирусного влияния, правда, не так активно, как морские объекты. Загрузка сетевых отелей Красной Поляны увеличилась по сравнению с 2019 годом на 2,6 п.п.📈 и составила в 1-м полугодии текущего года 66,6%. При этом более дорогие гостиницы горного кластера смогли вернуться на допандемийный уровень (64%), тогда как объекты средних сегментов значительно превзошли его (70% против 64%).

💰Средневзвешенный тариф в отелях у моря увеличился по сравнению с 1-й половиной 2019 года на 31%, до 9,4 тыс. руб., тогда как в Красной Поляне показатель прибавил 65% и достиг 10,4 тыс. руб. Самая значительная динамика наблюдается в высоких сегментах рынка (5 звезд), где показатель вырос более чем в 1,7 раза к 2019 году и достиг 16,8 тыс. руб. на море и 12,5 тыс. руб. в горах.

📌В то же время перспективы июля-августа и 2-го полугодия пока туманны: уже сейчас фиксируется существенное снижение показателей загрузки гостиниц.

🗣«Июнь, судя по всему, станет “рекордным” летним месяцем, успех которого уже не повторится в нынешнем году. Основное падение мы прогнозируем в августе; складывается впечатление, что “межсезонье” в Сочи наступит раньше обычного. В целом ограничения, связанные с COVID-19, и непредсказуемая пандемическая ситуация делают прогнозы на вторую половину года малоэффективными», - прокомментировала Яна Уханова👩‍💼, руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLL.

#Сочи #гостиницы #аналитика #JLL

Краснодарский край оказался в топе регионов, где в июле быстрее всего дорожало жилье на вторичном рынке

За месяц в Краснодаре такое жилье подорожало на 4%, в Сочи — на 3,7%, выяснил ЦИАН. Неожиданно высокий рост — на 5,4% — оказался в Новороссийске. В Москве за это время цены увеличились на 0,7%, в Санкт-Петербурге - на 0,9%.

​Дагомыс - новая территория развития

Дагомыс находится в 14 км к северо-западу от Центрального Сочи и по этой причине не так хорошо известен тем, кто приезжает на отдых в Адлер, Сочи или Красную поляну.

Но при этом имеет ряд преимуществ.
1. Тут одни из самых широких пляжей во всем Большом Сочи.
2. Значительную часть территории Дагомыса занимает частная, малоэтажная застройка.
3. Оздоровительный комплекс "Дагомыс", ранее известный как Интурист. В советское время здесь принимали зарубежных туристов (видео).

В 2013 году была проведена масштабная реконструкция комплекса.
Сейчас комфортный пляж ОК "Дагомыс" за символическую плату в 300 рублей готов принять всех желающих. В стоимость уже входит пользование шезлонгами и зонтиками, современными раздевалками с душем и другие приятные мелочи (детский бассейн и анимация, площадка пляжного волейбола, лаунж-зоны и т.д.). Кстати, пляж был признан лучшим на Черноморском побережье в 2018 и 2019 годах и уже несколько лет подряд отмечен международной наградой "Голубой флаг". Ключевую роль в оценке сыграли чистота воды и оснащенность прибрежной территории.
4. С ж/д станции "Дагомыс" добраться до Красной Поляны или Адлера на скоростном электропоезде "Ласточка" можно за 1.5 часа и 45 минут соответственно.

А теперь, о тех изменениях, которые ждут Дагомыс в ближайшие годы.

1. Идет работа над проектом реконструкции набережной вдоль реки Восточный Дагомыс. В рамках муниципальной программы "Формирование современной городской среды" здесь обновят пешеходную зону на протяжении 500 метров, сделают велодорожки, оборудуют детские и спортивные площадки, установят уличную мебель с теневыми навесами, проведут озеленение. Работы займут около полугода и начнутся после положительного заключения госэкспертизы и получения финансирования.

2. Еще более масштабное развитие Дагомыс получит в рамках строительства ЖК "Аллея Парк" и ТРЦ "Аллея Молл".

Про ЖК "Аллея Парк" расскажу вам в отдельном посте. Сейчас все внимание на ТРК "Аллея Молл".

"Аллея Молл" на ряду с "МореМолл" станет одним из двух самых крупных современных торгово-развлекательных центров в Сочи.
Здесь планируется открыть несколько ресторанов, фудкорт, кинотеатр с лаунж-зоной, большой фитнес-центр и само собой огромное количество магазинов и бутиков самых известных брендов. Также предусмотрена подземная парковка на 800 машиномест.

3. Рядом с ЖК "Аллея Парк" будет построена новая школа и детский сад.

Хотя и сейчас Дагомыс не испытывает острой нехватки учебных заведений, такой как остальной Сочи (тут есть гимназия 76 и школа 82), но безусловно ввод в строй современного детсада и школы сделает его намного привлекательнее для семей с детьми.

4. Строительство альтернативной дороги в Сочи.

Работы по строительству горной дороги "Черниговская-Дагомыс" выполнены на 30%. Видео.


Развитие микрорайона Дагомыс сделает его своеобразным "городом в городе" со своим торговым центром, широкими комфортными пляжами, оздоровительным кластером в виде ОК "Дагомыс", современными прогулочными зонами, полноценной образовательной инфраструктурой для детей.

​Пляжный комплекс делится на три зоны: детскую, общего пользования (в том числе для гостей с ограниченными возможностями здоровья) и зону повышенной комфортности. На пляже находятся летние кафе и бары, магазины курортных товаров, медицинские пункты, специально оборудованные кабинеты для тайского массажа, лодочная станица.

Для маленьких гостей открыт детский бассейн с морской водой, водными аттракционами, фонтанами и красочной вечерней подсветкой. Оборудован городок с надувными батутами, работают детские комнаты под присмотром высококвалифицированных специалистов. Ежедневно в летний сезон проводятся анимационные конкурсы.

Барная зона

На всей территории пляжа находятся летние кафе и бары со средиземноморской, кавказской, европейской и итальянской кухнями, а также выпечкой собственного изготовления и мороженым.

Спорт

Площадка для пляжного волейбола, тренажеры, бильярд, настольный теннис, прокат гидроциклов и катамаранов.

Вход на пляж в летний сезон - 150 руб (детям) и 300 руб (взрослым). В остальное время – свободный.

ЖК «Аллея Парк»

Флагманский жилой комплекс Дагомыса, который находится в его цкнтральной части и в 12 км от Сочи. Состоит из четырех корпусов. Дома спроектированы на комфортном расстоянии друг от друга, почти во всех квартирах продуманы лоджии, в каждом подъезде — просторный холл, ресепшен, современные пассажирские и грузовые лифты.

Всего в комплексе 1671 квартира разных площадей: от 25 до 116 кв. метров. Все квартиры имеют свободную планировку.

Вокруг собрана вся основная инфраструктура: магазины, кафе и рестораны, школа, больница, детские сады. Рядом с комплексом расположена остановка общественного транспорта, чуть дальше — железнодорожная станция, с которой на скоростном поезде можно быстро добраться до Сочи, Красной Поляны и аэропорта.

«Аллея Парк» — первый жилой комплекс в Дагомысе и окрестностях, частью которого стал собственный торговый центр «Аллея Молл». В торговом центре будет несколько уровней с кинотеатром, спортзалом, фудкортом, продуктовым супермаркетом, магазинами одежды, обуви, ювелирных изделий, аптеками, салонами красоты и многим другим.

Интерьеры холлов и мест общего пользования ЖК «Аллея Парк» (видео)

* Строительство ведется по 214-ФЗ
* Кол-во этажей: 20
* Кол-во квартир в доме: 411
* Кол-во квартир в жилом комплексе: 1641
* Класс дома: бизнес
* Лифты Kleemann. 2 пассажирских и 2 грузо-пассажирских
* Материал перекрытий: монолитные железобетонные
* Сейсмостойкость: 8 баллов
* Высота потолков: 3.1 метра
* Коммуникации: центральные
* Окна: алюминиевые металлоконструкции панорамные в пол со светоотражением
* Территория: закрытая с 2 въездами
* Балконы: c 1 по 4 этаж отсутствуют, c 5 этажа и выше - есть
* Площадь земельного участка: 5.5 га
* Многоуровневый паркинг на 1020 машиномест
* Взрослый и детский бассейн с кафетерием
* Теннисные корты и спортивные площадки
* Расстояние до моря: 1.6 км (20 минут пешком)
* Фасады: c 1 по 4 этаж – вентилируемый фасад из керамогранита, c 5 этажа и выше – декоративная штукатурка
* Планируемый интернет-провайдер: Дагомыс Телеком
* Примерный график реализации проекта строительства.
3 квартал 2019 года – 20% готовности
3 квартал 2020 года – 40% готовности
4 квартал 2021 года – 60% готовности
3 квартал 2022 года – 80% готовности
4 квартал 2022 года – получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию
* Ввод в эксплуатацию ТРЦ «Аллея Молл» - 2024 год.

После периода ажиотажного спроса и серьезного поднятия цен застройщиками Сочи в первой половине этого года, сейчас наблюдается следующая тенденция: вторичная недвижимость (в том числе переуступки от физических лиц в тех же жилых комплексах) продается на 3-20% дешевле, чем у застройщиков.

На данный момент опытные покупатели и агенты переходят на вторичный рынок (предложения по переуступкам).

Ипотечные ставки на вторичном рынке выше, чем на первичном, но за счет дисконта (до 20%) покупатель получает такой же ежемесячный платеж по ипотеке или даже ниже, чем при покупке объекта у застройщика.

При этом при досрочном погашении ипотеки или покупке за наличные средства можно серьезно съэкономить.

Если вы хотите приобрести квартиру в Сочи выгодно, напишите нам @investm2_bot

​Срочные текущие предложения 🔥

1. ЖК "Аллея Парк", корпус 3.
Дом бизнес-класса
Площадь: 29.92 м²
Этаж: 14
Сдача: 4 квартал 2022 года
Цена: 8.4 млн рублей

Для сравнения.
Цена у застройщика:
11.9 млн рублей (18 этаж)

Цена по переуступке у подрядчика:
9.8 млн (12 этаж)
8.5 млн (8 этаж)

2. ЖК "Мадрид-5"
Дом бизнес-класса
Площадь: 26 м²
Этаж: 6
Сдан: 3 квартал 2019 года
Цена снижена до 6.9 млн рублей 🔥

Для сравнения.
В строящемся рядом ЖК "Кислород" студия 18 м² стоит 7.5 млн рублей.
Сдача дома: 2 квартал 2023 года.

По всем вопросам пишите @investm2_bot

📞 8 918 074 54 25

Интересное международное сопоставление основных показателей жилищного рынка от Дом РФ.

Россия 🇷🇺
Китай 🇨🇳
Канада 🇨🇦
США 🇺🇸
Германия 🇩🇪
Великобритания 🇬🇧
Франция 🇫🇷

@ipotekahouse

Сочинские архитекторы предлагают ввести в городе ограничения на строительство гостиниц

Союз архитекторов Сочи предлагает запретить строить в центре курорта гостиницы категорией ниже трех звезд. Инициативу объясняют заботой о комфорте отдыхающих и внешнем виде Сочи. Отельеры считают, что это хорошая идея, которая положительно скажется на архитектурном облике города. Финансовые аналитики говорят, что такие ограничения не приведут к резкому изменению спроса на гостиничный бизнес в ближайшее время, спрос может снизиться в следующие два года. В частности, это произойдет потому, что отдых в Сочи станет менее доступен для малообеспеченных представителей российского среднего класса.
Подробнее - в материале Виктории Колгановой "Меньше трех звезд не предлагать" https://www.kommersant.ru/doc/4946648
Фото: Василий Дерюгин / Коммерсантъ

Жилье в Сочи хотят купить 5% населения России

5% россиян, которые планируют купить жилье, собираются сделать это в Сочи.

Такой же процент потенциальных покупателей недвижимости хотели бы приобрести ее в Краснодаре. Лидером спроса является Москва, где стремятся приобрести жилье четверть участников исследования. На втором месте Санкт-Петербург с 12%, сообщает РИА «Новости».

По 3% опрошенных выделили Екатеринбург и Нижний Новгород. По 2% респондентов желают приобрести недвижимость в Казани, Ростове-на-Дону, а также в городах Крыма.

Жилая недвижимость в последний год сильнее всего дорожает в туристически привлекательных городах России, но доходность вложений в недвижимость в целом снижается из-за того, что рост стоимости аренды не успевает за увеличением цен на жилье, сообщили опрошенные @ria_realty эксперты.

🔝По словам управляющего партнера компании "Метриум" Надежды Коркки, без учета Москвы в топ городов России по росту средних цен на квадратный метр на "первичке" за год вошли Туапсе (132 тысячи рублей за "квадрат", прирост с августа 2020 года - 120%), Новороссийск (135 тысяч, +118%), Краснодар (110 тысяч, +115%), Сочи (271 тысяча, +113%), Геленджик (185 тысяч, +105 %), Анапа (135 тысяч, +93%) и Кисловодск (95 тысяч, +73%).

Она отметила, что большинство из этих городов расположены в туристически привлекательных локациях, поэтому часто приобретающие в собственность квартиры люди рассчитывают на их выгодную сдачу в аренду.

В то же время руководитель аналитического центра "Циан" Алексей Попов указал на парадоксальную тенденцию, говоря о том, что в целом, несмотря на рост цен (как в курортных регионах, так и в городах с ограничениями по выводу нового предложения), доходность вложений в недвижимость снижается. Цены на жилье устойчиво растут в России последние 15 месяцев (это касается и первичного, и вторичного рынков), а ставки аренды стагнируют.

"Цены на первичном рынке выросли в среднем на 35%, "вторичка" подорожала на 20%, а ставки аренды в среднем по крупным городам выросли 4%, при этом есть и локации, где они снизились", - прокомментировал представитель "Циан".

Инвесторам, купившим новостройки на старте льготной ипотеки, не так просто их выгодно перепродать, считает аналитик, а сценарий "сдавать в аренду" во многих городах стал сопоставим с доходностью по депозитам (в среднем по городам-миллионникам доходность от сдачи в аренду – 5,6%, а по депозитам - около 5%).

Сбербанк с 1 октября поднял ставки по ипотечным кредитам по своим основным программам, сообщается на сайте банка.

Так, стоимость ипотеки на покупку квартиры в новостройке увеличилась на 0,4 п.п., до 8,4% годовых. Минимальная ставка по ипотеке для молодых семей на жилье на вторичном рынке выросла с 7,7 до 8,1%, а базовая ставка для остальных заемщиков на вторичку — с 8,1 до 8,5% годовых.

Сбербанк является одним из основных игроков на рынке ипотеки. Поэтому можно прогнозировать последующий рост ставки и в других банках.

Вкупе с изменением условий по программе люготной ипотеки (снижение максимального кредита до 3 млн рублей), произошедших 1 июля, это приведет к заметному снижению выданных кредитов на жилье.

А если учитывать, что цены на недвижимость сейчас сильно выросли по сравнению с началом года, становится ясно, что нас ждет период охлаждения на рынке недвижимости.

Если с начала года росту ежемесячного платежа по новым ипотечным кредитам способствовал рост цен на квартиры, то теперь таким факторам станет выросшая ставка по кредиту. Высокий платеж отсекает все больше потенциальных покупателей, что приводит к заметному падению спроса.

Инвесторы начали активно продавать квартиры в Сочи

В Сочи активно начали продавать квартиры, которые были куплены специально для последующей реализации.

Те, кто покупал жильё в Сочи для перепродажи, делал это лет так через пять. Теперь же владельцы недвижимости делают это через год-два.

За последние пять лет цены за квадратный метр на вторичном рынке жилья выросли с 109,8 тысячи до 239,7 тысячи рублей за квадратный метр. Причем больше всего подорожали объекты не на береговой линии, а более удаленные, но находящиеся в шаговой доступности.

​Возвращаясь к последнему посту, хотелось бы отметить факторы, которые, на мой взгляд, будут способствовать в ближайший год выходу на рынок недвижимости Сочи все большего количества квартир от инвесторов и продавцов, что приведет как минимум к стагнации, а скорее даже к снижению цен.

1. Доходы населения с 2013 года упали на 10% в реальном выражении (РБК), а цены на недвижимость заметно выросли. Доступность квартир обеспечивалась за счет развития и роста ипотечного кредитовпния.

2. Но в июле 2021 года условия льготной ипотеки были скорректированы и она фактически потеряла свою актуальность, т.к теперь подходит лишь очень незначительному кол-ву покупателей.

3. Увеличение центробанком ключевой ставки с 4.25% до 6.75% в течение этого года привело к росту ипотечной ставки. Размер платежа для новых заемщиков рос весь 2021 год за счет увеличения цен на недвижимость. Сейчас цены стабилизировались, но ежемесячный платеж по новым ипотечным кредитам продолжит расти за счет увеличения процентной ставки. К чему это приведет? К значительному падению объемов выдачи ипотеки.

4. К чему приведет падение объемов выдачи ипотеки?

По разным оценкам на ипотеку сейчас приходится до 80% от всех сделок на рынке. Ведомости и Дом.рф

То есть именно ипотечные сделки преобладают сейчас на рынке и играют определяющую роль. При падении объемов выдачи ипотеки в 2-3 раза соответствующим образом просядет и спрос.

А теперь поразмышляем, что будет происходить с предложением.

1. Несколько лет подряд недвижимость в Сочи стабильна росла как минимум на 10-20% в год. Но в этом году произошел стремительный скачок и сейчас очевидно, что цены уперлись в свой потолок. Мы уже видим, что некоторые застройщики начали давать существенные дисконты.
Ситуация для людей, покупавших квартиры с целью увеличения капитала, принципиально изменилась. Если в течение года их актив покажет нулевую или отрицательную доходность, станет ясно, что стоит рассмотреть другие варианты для вложения средств.

А покупатели, использующие ипотечное плечо, рискуют вдвойне. Год владения квартирой, не растущей в цене, обходится им в 12 ежемесячных платежей (погашение тела кредита в начале крайне незначительное) или в 7-8% от стоимости объекта.

Таким образом, попытки продать инвестиционные квартиры, купленные с помощью ипотеки, будут более стремительными и срочными, а в условиях стагнации цен - это чаще всего происходит с хорошим дисконтом к рыночной цене.

Как в случае разгона цен льготной ипотекой, так и в случае их падения, ипотечным покупателям отведена роль основной движущей силы на рынке.

2. В момент, когда сочинская недвижимость обогнала в цене питерскую и вплотную приблизилась к московской, часть людей за несколько лет до этого переехавших из других регионов в Сочи и купивших тут жилье, получили возможность без особых ухудшений жилищных условий, перебраться в Москву или Санкт-Петербург. Города с климатической точки зрения менее благоприятные, но более развитые, как по уровню зарплат, медицинского обслуживания, школьного и высшего образования, так и по уровню инфраструктуры.

Реализация этой возможности, скорее всего, массовой не станет, но вполне способна вывести на вторичный рынок значительное количество квартир, которые вкупе с инвестиционными "уронят" рынок.

3. Несмотря, на мораторий строительства в г. Сочи, на рынке есть нескольких крупных жилых комплексов с большим объемом нереализованных квартир.

4. В период аномального роста цен в текущем году был реализован в том числе и опережающий спрос, то есть покупатели, которые не собирались покупать прямо сейчас, были вынуждены ускориться, чтобы зафиксировать цену.

Итак, сейчас есть все предпосылки к серьезному росту предложения и падению спроса на рынке недвижимости Сочи, что с большой долей вероятности приведет к снижению цен.