🌍 Тайланд и недвижимость. Часть 1.

Всем привет, друзья)

Спасибо за активность на последние посты про зарубежную недвижимость🤍

Вижу ваш интерес, а это значит, что целую неделю мы посвятим трём странам - Тайланд, Турция и Дубай.

Сегодня поговорим о Тайе❤️

Преимущества страны:

🥇Bloomberg назвал Таиланд лучшей страной в мире для инвестиций за 2021 год (примечательно, что Россию тот же Bloomberg поставил на 2 место в этом рейтинге).

↪️ Национальная валюта БАТ - стабильная и не подвержена кризисам.

↪️ Сезон круглый год!

↪️ Стабильная экономическая и политическая обстановка в стране

↪️ Легкость в получении долгосрочной визы для постоянного проживания

↪️ Законное владение недвижимостью - иностранцы законно могут покупать и оформлять недвижимость в ПОЛНУЮ собственность

↪️ Остров Пхукет - круглогодичный курорт, одно из немногих мест в мире, с мягким климатом, который позволяет отдыхать в любое время года

↪️ Спрос на аренду всегда превышает предложения

↪️ Безвизовый въезд (виза ставится на 30-45 дней по прилету)

↪️ Дружественная нам страна

✅ Минимальные расходы на покупку и небольшой налог на доход - 5%.

✅ НЕТ запретов и сложностей по оплате и переводу денежных средств на покупку недвижимости

✅ Возможна оплата КРИПТОВАЛЮТОЙ застройщикам

✅ Земля на острове - ценный ресурс, за 10 лет она подорожала на 400%!

✅ ЛУЧШИЕ условия для покупки - первоначальный взнос от 20%, рассрочка платежа до 7 лет

✅ Минимальная налоговая ставка на владение недвижимостью - 0,02%

✅ Доходность от аренды составляет от 7% до 9% годовых

✅ Рост стоимости недвижимости от этапа котлована до окончания строительства 30%-40% 

✅ Средний срок окупаемости 8-9 лет за счет аренды и естественного прироста стоимости из-за дефицита земли на острове

Сегодня вечером по 2 части по Тай я расскажу про налоги и миграцию.

Оставляйте реакции 👍 на этот пост, если было полезно)

💎 Тайланд и недвижимость (Часть 2).

Налоги.

В Таиланде существует две формы собственности - Freehold и Leasehold.

✔️Freehold – полная форма собственности.

Аналог стран постсоветского пространства.

Налог при оформлении составляет 6,3% (зачастую застройщик предлагает фиксированную стоимость за оформление) + доплата застройщику в среднем 10.000 - 15.000 $.

Квартиры, которые продаются в собственность Freehold, всегда стоят дороже и для инвестиций этот вариант не выгодный.

✔️ Leasehold – собственность, ограниченная во времени 90 годами.

Т.е. собственник обладает всеми правами: может продавать, сдавать в аренду, делать перепланировки, дарить и завещать недвижимость).

В случае смены собственника (продажа, дарение, наследование) для нового собственника отсчет 90 лет начинается заново.

Т.е. фактически срок владения неограничен.

Налог при оформлении в Leashold - 1,1%.

Налог на покупку оплачивается когда проект сдан и оплачено 100%.

✔️ Ежегодный налог (на владение недвижимостью) - 0,02-0,03% от стоимости недвижимости

✔️ Налог на доходы - 5 % (при сдаче через управляющую компанию оплачивает УК).

Миграция.

Для отдыха - въезд в Таиланд сейчас свободен.

Виза ставится по прилету на 45 дней для граждан РФ, 30 дней для граждан Украины и Казахстана.

В Таиланде нет классического ВНЖ (вида на жительство), ПМЖ (постоянного места жительства) и гражданство иностранным гражданам Таиланд не предоставляет. 

Для легального долгосрочного проживания в Таиланде нужно оформить долгосрочную визу.

Список доступных виз:

• Пенсионная
• Студенческая
• Ученическая
• Туристическая
• Долгосрочная виза 5-20 лет

Завтра в 3 части расскажу подробнее про визы и разберём популярные вопросы касательно Тайланда.

💛 Как вам такой контент? Полезно?

🔠Тайланд и недвижимость (Часть 3).

Вчера мы остановились на вопросе миграции и типах виз.

1️⃣Пенсионная виза. Условия:

• возраст от 50 лет и выше
• разместить на депозите в Тайском банке на 2 месяца 30 тыс$. 
• виза выдается на заявителя и ближайших родственников (муж/жена, дети)

2️⃣ Студенческая. Условия:

• ограничений по возрасту нет.

Записываетесь на языковые курсы в специальную школу. На сами курсы можно не ходить, но школа предоставляет визу. 

• сроки от 6 до 12 мес на выбор
• стоимость от 800$
• выдается только на заявителя

3️⃣ Ученическая для ребенка+опекун. Условия:

• ребенок поступает на обучение в международную школу, школа оформляет визу на ребенка + один опекун. 
• срок на весь период обучения в школе. Виза выдается бесплатно

4️⃣ Туристическая от 3 до 9 месяцев. Условия:

• оформляется на территории 3-й страны. Не в Таиланде. 
• необходимо подтвердить оплату жилья, билеты в Таиланд и из Таиланда
• оформить мед страховку на весь срок пребывания
• выдается только на заявителя
• стоимость от 80$

5️⃣Долгосрочная туристическая виза «Элит» сроком действия от 5 до 20 лет с неограниченным количеством въездов и выездов. 

• При покупке недвижимости стоимостью от 300.000$ можно оформить визу «Элит» на 5 лет.

Популярные вопросы.

✔️ Основой тайского рынка является недвижимость-апартаменты в кондоминиумах, это комплексы с инфраструктурой отельного типа и виллы.

Апартаменты и виллы можно использовать как для жизни, так и для сдачи в аренду.

✔️ В каждом комплексе есть управляющая компания, которая занимается сдачей в аренду апартаментов и вилл.

✔️ Стоимость недвижимости от 90.000$

✔️ Доходность в среднем 7-9% годовых доход от аренды в валюте.

Отличительные характеристики недвижимости и подход к строительству на острове:

↪️ Недвижимость продается с ремонтом, мебелью и всем что указано на визуализации.
Вплоть до полотенец и посуды.

↪️ Если недвижимость приобретается на стадии строительства - планы оплат привязаны к проделанной работе.

То есть после того, как застройщик провел очередную стадию стройки и отправил отчет клиенту, вносится платеж.

↪️ При сдаче апартаментов управляющей компании по окончанию срока действия договора застройщик возвращает владельцу апартаменты в идеальном первозданном состоянии👌🏻

Ребята, как вам инфо про Тай? 💛

Завтра начну также разбирать Турцию 🇹🇷

🆕🆕🆕🆕🆕Тем временем Минфин анонсировал прекращение выдачи льготной ипотеки под 7% в 2023 году.

Немного переместимся из солнечного Тайланда к нам на Родину)

В министерстве финансов России считают, что первичный рынок жилья больше не нуждается в господдержке.

Совет Федерации рекомендует всё-таки продлить программу.

Думаю, что есть очень высокая вероятность отмены льготной ипотеки для всех. Оставят только семейную и IT-ипотеку.

Сейчас я рассматриваю недвижимость в России (в частности МСК и СПб) - в первую очередь как способ сохранить деньги, а не заработать 60-70% годовых как это было ранее.

Доходность, на которую можно ориентироваться при стратегии перепродажи это 25-30% годовых на вложенный (!) капитал.

✔️ Брать объекты с горизонтом стройки от 2 лет, закладывать в свою стратегию минимум пол года на продажу с демпингом цены 10-15% от застройщика и если что быть готовыми сдавать.

В общем, чтобы спекулятивно сейчас покупать недвижимость, важно учесть все возможные сценарии и адекватно понимать, как этот инструмент работает.

💡 При этом покупка недвижки с целью сохранения денег и защиты от инфляции - это всегда отличная идея.

И для этих целей программа льготной ипотеки идеально подходит.

Что касается покупки для жизни:

Опять-таки если вы не попадаете под семейную и IT-ипотеку, то до конца года у вас есть возможность взять квартиру с большой скидкой, супер низкой ставкой и на очень хороших условиях. Это факт.

Подготовить для вас 3-5 горячих объекта на разный вкус и кошелёк?

Для жизни и сохранения денег?

Ставьте 🔥 если актуально, и в течение нескольких дней я соберу самые интересные предложения по рынку СПб и МСК и поделюсь с вами)

P.S.: Ну а вечером, как и обещала, выйдет первый пост про Турцию)

❔Турция и недвижимость.

По скорости роста цен на недвижимость Турция находится на одном из первых мест в мире.

Так, например, в годовом выражении индекс цен на жилье в марте 2022 года составил 110%, а в апреле 127% 👀

В реальном выражении с учетом инфляции квартиры подорожали на 32-35% по отношению к тем же периодам 2021 года.

Цены на квартиры в Турции в основном растут по двум причинам:

1️⃣ Беспрецедентная инфляция.

Лира стремительно падает с марта 2021 года.

В июне 2022 года по сравнению с прошлым годом лира потеряла 60% стоимости.

2️⃣ Дефицит жилья.

Спрос заметно превышает предложение.

Потребность покупателей - 800 тыс объектов в год, в то время как на продажу выставляется только 500 тысяч.

При этом, по данным Национального института статистики, в мае 2022 года иностранцы купили недвижимости в Турции на 236% больше в сравнении с аналогичным периодом прошлого года - почти 6000 объектов.

🥇И больше всего жилья в стране приобрели граждане России - 1275 квартир.

🥈Вторую и третью строчку занимают иранцы, которые купили 736 объектов, и иракцы - 617 квартир.

✔️ Что и у кого пользуется спросом.

Квартиры планировок «1+1» (с одной спальней) и «2+1» (с двумя спальнями) – самые ходовые в плане перепродажи и аренды.

Для ПМЖ выбирают «2+1», «3+1» и дуплексы.

✔️ Важные изменения в законодательстве, которые повлияли на спрос.

• С 14 июня 2022 года повышен порог стоимости недвижимости по программе «гражданство за инвестиции» с $250 000 до $400 000.

• C 5 мая 2022 года для получения ВНЖ с целью последующего получения гражданства необходимо инвестировать в квадратные метры не любую сумму, как было ранее, а $75 000 для крупных городов и $50 000 для небольших населённых пунктов.

• Для оформления ВНЖ туристического типа, которое выдаётся сроком от 6 месяцев до 2 лет с возможностью продления, ограничений по объёму вложений нет.

• В июне 2022 принят регламент, согласно которому до июля 2023 года в стране нельзя будет повышать арендную плату более, чем на 25%.

↪️ Принимаемые правительством Турции меры направлены на ограничения для иностранных инвесторов.

Так как на фоне экономического кризиса, повышения цен, удорожания стоимости жизни растёт недовольство местного населения, для которого становится недоступной покупка и аренда квартиры.

Завтра рассмотрим на цифрах, какие квартиры можно купить в популярных у россиян провинциях Турции.

👍 на пост, если тема турецкой недвижимости вам интересна и актуальна)

💎Твоя 2-евро квартира в 10 минутах от центра за 19 тыс. в месяц.

#лоты

Вариант для жизни (!)

Друзья, поскольку остаётся всего полтора месяца до окончания действия льготной ипотеки «для всех», ближайшее время я буду выкладывать подборки по квартирам для вас.

Возможно, вы просто откладывали с покупкой, потому что так и не нашли подходящий вариант.

Каждый день я буду размещать 1-2 объекта в таком формате.

↪️ Если вас что-то заинтересует - пишите мне в лс @elizaveta_spb

Итак, поехали.

✔️ Лот #1 - уютная однушечка формата 2-евро 34,3 метра в пешей доступности от метро и в 10 минутах до центра на авто.

Интересен этот объект тем, что:

• В целом достаточно хорошее соотношение цена/локация

• Квартира сдаётся с чистовой отделкой - заезжай и живи

• Надёжный застройщик, который 100% достроит

• На квартиру действуют интересные ипотечные программы, в частности ставка 0,1% на весь срок

Благодаря этому квартиру можно взять в собственность с комфортным ежемесячным платежом.

🚇 Обводный канал, 15 минут пешком. В 2027 году планируется станция «Боровая» в 3 минутах пешком

🌳 Закрытые дворы-парки

👧🏻 Современные детские и спортивные площадки

🏠 Парадные с колясочными и лобби

🪟 Увеличенные окна

🏛3 детских сада и своя школа

🌇 Очень развитая инфраструктура с парками, тренажёрными залами, торговыми центрами

Ставьте 👍, если нравится такой вариант и интересен такой формат постов-подборок)

Поговорим о стратегии перепродажи недвижимости.

#Разбор

Решила поделиться с вами своими мыслями и наблюдениями относительно такой популярной последние несколько лет стратегии «купил-продал» на рынке недвижимости.

Когда речь идёт о любом инвестиционном инструменте, то его важно оценивать по 3 критериям:

💰 Доходность
🆘 Риски
⏰ Ликвидность

И тут важно понять, что нет идеального инструмента, который даёт высокую доходность, не несёт в себе риски и обладает сверхбыстрой ликвидностью одновременно.

Такого просто не бывает.

Казалось бы, я говорю банальные вещи, но за последние 5 лет, что я занимаюсь инвестициями, постоянно слышу такие разговоры относительно разных инструментов:

↪️ Вклады и депозиты: «Не интересно, так как низкая доходность»

- Ну да, окей, зато высокая безопасность и ликвидность, захотел и вывел деньги день в день.

↪️ Акции: «Могут обвалиться в любой момент, и в этом надо разбираться».

- Ну да, этот риск возможен, поэтому ваша премия за риск - более высокая доходность, чем по депозитам и облигациям.

- Ну да, действительно придется освоить базовые навыки работы на фондовом рынке - иначе с чего вдруг вам будут платить 20-25%. Придётся поднапрячься)

↪️ Крипта - аналогично акциям, только потенциальная доходность в разы, а то и в десятки раз выше, а значит выше риски и ниже ликвидность.

К чему я это все?

Так вот, к тому, что все эти три составляющие - доходность, ликвидность и риски - полностью переплетены друг с другом и находятся в определённой корреляции.

❗️Чем выше доходность - тем выше риски и ниже ликвидность

Хотите более безопасный инструмент?

Будьте готовы к меньшей доходности.

Хотите больше 25-30%?

Будьте готовы к рискам.

✔️Из моей практики скажу, что превалирующее большинство инвесторов хотят получать профит более 25%.

Опытные инвесторы понимают, что 25-30% годовых - отличная доходность.

Новички, пирамидчики (сетевые «инвест»-компании) и халявщики грезят о сверхдоходностях 50-100%, ничего не делая и не неся никакие риски :)

Но я уверена, что вы не относитесь к последним категориям, а значит с пониманием подходите к выбору инструментов.

Для вас я хочу разобрать стратегию «купил-продал» по этим трём критериям в рамках текущих реалий.

Ставьте огонёк🔥 на пост, если интересно)