💰 Разбор стратегии «купил-продал» по критерию «Доходность» (Часть 1).

Спасибо за ваш интерес к теме🤍

Сегодня хочу начать разговор с первого критерия «Доходность».

Я посчитала, что будет правильно, если мы затронем 2 вопроса:

↪️ Рост цен на недвижимость (так как без этого вообще не имеет смысла инвестировать)

↪️ Насколько доходна сама стратегия «купли-продажи»

Итак, начнём по порядку:

1️⃣Комментарии относительно роста цен на недвижимость.

Во-первых, важно покупать объект на старте продаж, так как именно тогда и ещё несколько месяцев после - самые низкие цены.

Чаще всего спустя 1-2 месяца после «старта» застройщик производит плановое повышение цен.

Далее в зависимости от застройщика повышение может происходить от нескольких раз в месяц до нескольких раз в пол года.

❗️Важно: застройщики повышают цены в рамках их взаимоотношений с банками, перед которыми у них кредитные обязательства.

Я писала об этом в посте про проектное финансирование.

↪️ Недавно я общалась с некоторыми застройщиками и спрашивала, в каком случае они могут пойти на снижение цен и какова вероятность этого.

В ответ я услышала, что они просто не могут пойти на снижение из-за обязательств перед банком🤷🏻‍♀️

✔️ Если спрос будет падать - они просто уменьшат темпы ввода нового жилья, чтобы уровнять спрос и предложение.

✔️ Также у них у всех есть ещё очень хороший запас финансовой прочности для стимулирования продаж такими программами, как ипотека 1 рубль и прочее.

В общем, они ясно дали мне понять, что снижение цен в их планах не предусмотрено, но зато есть много запасных вариантов.

Это что касалось роста цен на недвижимость.

Пост получился очень объёмный, поэтому я решила разбить его на две части, чтобы не перегружать вас)

Вечером выложу продолжение с оценкой самой стратегии и выводами по ней.

💰 Разбор стратегии «купил-продал» по критерию «Доходность» (Часть 2).

2️⃣ Комментарии относительно доходности стратегии «купил-продал».

Для достижения максимальной доходности мы должны не только купить объект, который вырастит в цене, но и вложить в него как можно меньше денег.

Это супер важный пункт (!) вложить как можно меньше денег.

Для этого мы покупаем квартиру не за кэш, а с помощью ипотеки.

Да не простой ипотеки, а желательно льготной.

Подробно как это работает я рассказывала в этом посте.

И здесь тоже важно придерживаться ряда правил:

↪️ Заходить с минимальным первым взносом 15%

↪️ Выбирать объекты с низкой ставкой на период стройки (в этом случае можно найти объекты без удорожания)

↪️ Не покупать для инвестиций ничего по программам со ставкой 0,1 и 0,01% на весь срок и того подобного.

В общем, от правильно выбранной ипотечной программы и зависит доходность ваших вложений.

Сразу скажу, что подобрать грамотную ипотеку бывает даже сложнее, чем просто хороший объект.

✅ Выводы:

На данный момент по стратегии «купи-продай» я ориентируюсь на 30-40% годовых на вложенный капитал!

Именно на вложенный!

Инвестиционный горизонт в этом случае составляет 2,5-3 года.

Ещё год назад такая стратегия могла с лёгкостью приносить 60-90% годовых.

Покупать за кеш без ипотеки для перепродажи сейчас не интересно, так как за 2-3 года я допускаю небольшую коррекцию рынка первички до 7-10% вниз, далее возвращение и последующий рост.

При условии, что последние 2,5 года рынок рос на 35-40% в год, то мне кажется вполне адекватным заложить сейчас при прогнозе всего лишь 10% в год - что приравнивается к уровню инфляции.

Так вот при таком раскладе можно достать 30-40% годовых на вложенный капитал.

А это, в свою очередь, очень хорошая доходность.

Оставляйте ❤️ на пост, если было полезно)

Завтра разберём следущий критерий - риски.

💎 Лот#3. Для инвестиций в СПб с отделкой.

Хотела найти что-то супер-доступное и с комфортным платежом.

↪️ В пределах города (не ЛО)

↪️ Отделка чистовая

↪️ 181.000 рублей / метр 2

↪️ Надёжный застройщик

↪️ Близко от метро

• Цена: 3,77 млн
• Первый взнос: 566 тыс
• Ставка 6,7%
• Платёж: 20.697 в месяц
• Горизонт инвестирования: 30 мес

💰Доходность: 30% годовых

Хороший вариант для сохранения денег с дальнейшей возможной перепродажей.

Это тот самый случай, когда по объекту есть разные субсидированные ставки, но сколько бы я ни пересчитывала - классическая ставка 6,7% все равно получается более интересной под инвестиционные цели.

Например, если брать такой лот для жизни, то можно получить платёж 16 тысяч в месяц, но квартира будет дороже на 350к.

При таком платеже в 16к и удорожании эта же самая сделка уже получается с доходностью 24%.

Это как раз то, о чем я писала в предыдущих постах - мало найти объект, надо ещё просчитать множество ипотечных программ и сценариев, чтобы выбрать самый выгодный👌🏻

📱 @elizaveta_spb21

💎 Неогранённый алмаз на рынке недвижимости?

Друзья, всем привет)

Хотела поделиться с вами такой находкой.

Это новый большой строительный проект, о котором пока ещё мало кто говорит.

Здесь можно очень дёшево купить недвижимость, которой предрекают головокружительный рост не в столь далекой перспективе.

Прикладываю фото макета и прошу вас включиться, угадав, что это за страна)

Давайте проголосуем все по максимуму🔥

И потом я поделюсь комментариями)

❓Что такое Ипотека траншами или что придёт на смену ставкам 0,01%?

Последние несколько месяцев все трубят о том, что в начале 2023 года околонулевая ипотека, вероятно, уйдёт в прошлое.

Поэтому вполне возможно, что 2023 год станет активным годом для таншевой ипотеки.

✅ Кстати, помните, не так давно я писала про нашумевшую программу «Ипотека 1 рубль»?

Так вот, это как раз и есть яркий пример траншевой ипотеки.

Давайте разбираться, что же это такое👇

✔️ Траншевая ипотека - это новая форма жилищного кредита, которая предполагает его разделение на несколько частей (траншей).

Причем формально транши - это чаще всего разные кредиты.

Первый обычно составляет 15–30% общей необходимой суммы, поэтому финансовая нагрузка на заемщика на этом этапе получается небольшой.

↪️ В случае с программой «Ипотека 1 рубль», первый транш являлся вообще символическим и составлял 100 рублей.

Поэтому выплаты заёмщика до окончания строительства составляли по 1 рублю в месяц.

Хитро придумали, не правда ли?😉

↪️ Второй транш заемщик получает после сдачи дома в эксплуатацию.

Есть программы, в которых у каждой части кредита своя процентная ставка. 

✅ А что с правом собственности?

Право собственности на квартиру у покупателя возникает с момента уплаты первоначального взноса и получения первого транша.

Так что здесь никаких подводных камней нет.

Основная выгода траншевой ипотеки в том, что до сдачи дома в эксплуатацию проценты начисляются лишь на первый транш, а не на всю сумму кредита.

В итоге вы меньше переплачиваете. 

Плюс за это время действия первого транша можно накопить финансовую подушку и направить эти деньги на ремонт, аренду жилья или частично-досрочное погашение ипотеки. 

✅ Сейчас вижу на рынке разные вариации траншевой ипотеки от разных застройщиков.

«Ипотеку 1 рубль» трансформировали в другие интересные предложения с низким платежом и комфортными условиями для покупки.

Думаю, такая ипотека будет все больше и больше набирать обороты.

Оставляйте ваши реакции на пост, если было полезно😉

🆘Новая невероятно крутая ипотека Set* City и банка Санкт-Петербург.

Спешу поделиться с вами радостностью новостью!)

Наконец-то опять на рынке появилось хорошее предложение💎

Рынок очень ждал, что же придёт на смену нашумевшей программе «Ипотека 1 рубль», и вот Сетл снова порадовал нас.

Как можно не любить его за такие офферы:👇

↪️ Ставка 0,01% на весь срок строительства, затем 6,15% и 5,15% если у вас есть дети 👧🏻

↪️ БЕЗ удорожания

↪️ Первый взнос от 15%

Я все проверила и посчитала - условия реально классные как для жизни, так и для инвестиций)

Вот пример:

🏘 Берем 1кк квартиру за 6.050.21 ₽:

• Первый взнос: 907 504₽

• Ставка: 0,01% на период стройки (30 мес)

• Платеж: 14 307 ₽/мес

• Далее: 29 706 ₽/мес по ставке 6,15%

⏰Инвестиционный горизонт: 33 месяцев

💰 Доходность: 38-57% годовых (по двум разным сценариям).

Очень важно: эта программа действует до 28 декабря, но застройщик анонсировал, что отменить может ее в любой момент.

Напомню, что в прошлый раз ипотека 1 рубль без удорожания просуществовала 3 дня🙏

📱 Имейте это в виду и пишите мне в лс @elizaveta_spb21, чтобы я успела посчитать и подобрать вам варианты за эти выходные.

📡Осталось 25 дней, чтобы приобрести недвижимость по льготной ипотеке.

Минфин РФ заявил об отмене льготной ипотеки по ставке 7% с 1 января 2023 года.

✔️ Ипотека на льготных условиях – это кредит на приобретение квартиры по ставке, ниже рыночной.

В свою очередь, нерыночность применяемой ставки государство компенсирует банкам, предоставляя субсидии.

Остался последний месяц, чтобы купить квартиры с адекватным платежом.

↪️Типовая ставка на первичном рынке сейчас 10,75%, а это означает , что ежемесячный платеж при прочих равных увеличится вплоть до 40%.

✅ Например, за студию стоимостью 4,5 млн руб. с первым взносом 15% надо будет платить около 35.000 рублей в мес.

✅ Для однокомнатной квартиры стоимость 6 млн рублей платёж будет уже 48.000 рублей 🤯🤯🤯

Все выходные я делала расчёты квартир по акции, о которой писала в пятницу.

Рада, что многие из вас осознали ценность этого предложения, и все выходные мы подбирали квартиры.

Скоро на канале я также выложу расчёты на объекты, которые можно взять по ставке 0,01% без удорожания на период стройки, а потом платить под 6,15%.

И мы вместе сравним, сколько эти квартиры будут стоить после Нового года, когда льготную ипотеку отменят.

🟥Новые реалии: однушка за 50к в месяц.

Во вчерашнем посте я рассказывала, что с 1 января 2023 года прекращают действие льготные программы ипотеки на первичном рынке.

При этом стандартная ставка сейчас около 10,75%.

И это минимум, так как в ВТБ, например, это 11,2%, а Альфа банке 11,69%.

↪️Также вчера после этого поста мне позвонили несколько моих знакомых, которые давно хотели взять квартиру для жизни или в качестве сохранения капитала, но откладывали до «лучших времен».

Очевидно, что при ставке в 11% делать это будет просто бессмысленно.

➡️Я сделала им расчёты на 2-евро квартиру с минимальным первым взносом.

И вот такие цифры получились:

• Объект: 2-евро квартира за 5,85 млн ₽

• Первый взнос: 877 тысяч ₽

• Платёж: 13.834 ₽ в мес (18 месяцев)

• Далее платёж: 29.369 ₽

🆘 Платёж по этой же квартире после 1 января 2023 года: 46.417 ₽

И возникает резонный вопрос:

Неужели действительно нас будут ждать такие тенденции на рынке?

И кто будет покупать однокомнатные квартиры с платежами по 50.000 рублей в месяц🤔

↪️ Раз государство отменяет свои субсидии на первичный рынок, но остаётся одна надежда на самих застройщиков, которые могут также субсидировать ставки.

Но и они анонсировали, что все прочтённые программы действуют до конца 2022 и из продление на данный момент не предусмотрено.

📱 Если вы хотите успеть приобрести квартиру в этом году с адекватными платежами, по ставке 0,01% без удорожания, то пишите мне в лс @elizaveta_spb21.

P.S.: Прикладываю планировку квартиры, расчёт которой привела в этом посте.

На данный момент доступно ещё 4 таких варианта.

Ого, как долго я сюда ничего не писала🙈

После моего последнего поста аж от 6 декабря я с головой ушла в подбор объектов, и даже не было времени на канал.

В итоге с частью инвесторов мы скоро выходим на сделки🙏

✅ Напоминаю, что программа под 0,01% без удорожания на период стройки действует до 28 декабря.

А это значит, что на всё про всё осталось полторы недели.

❗️За это время надо успеть одобрить ипотеку, согласовать все документы и подписать договора.

Так что по факту для желающих зайти в эту программу от застройщика Сетл осталось время «на подумать» до понедельника.

💎 Кстати, за эти 10 дней постоянного мониторинга квартир я нашла один ЖК по этой программе, на который спрос явно выше, чем на остальные.

На данный момент там есть планировки, которые остались в единичном экземпляре.

Инвестиционно очень интересное решение.

📱 Просто напишите мне, и я вышлю вам подборку объектов.

Ох уж эти манипуляции рынком🤯

Можно как-нибудь без этого?)

↪️ То уберут ставки 0,1%, то не уберут.

↪️ То отменят ипотеку с господдержкой, то не отменят.

Ну хотя да, почему я решила, что на рынке недвижимости будет как-то иначе в сравнение с тем же фондовым или крипто-рынком, которыми также можно жестко отманипулировать новостями ради достижения чьих-то интересов.

В общем, в сухом остатке:

✅ В.В. Путин на днях выступил за плавное сворачивание льготной ипотеки на первичном рынке.

Ключевое слово здесь - «плавное».

Пока что она будет продлена по всей территории России до 1 июля 2024 года, но ставку в рамках программы увеличат с нынешних 7 до 8%.

❓Что будет с субставками 0,1% и 0,01% - nobody knows на 100%.

Официальная версия на данный момент такая: их свёрнут.

Всё-таки как никак Набиуллина жестко против них … ах, да, она же была и против продления льготной ипотеки на 2023 год😉

Выводы делайте сами, господа)

➡️В целом новостной фон в недвижимости ещё похлеще, чем на фонде.

Целый год я читала тонны новостей о том, что рынок новостроек вот-вот рухнет или пойдёт вниз) ну-ну, так он и пошёл.

Видимо и не пойдёт теперь уже в ближайшее время.

Господдержку продлили, застройщики цены опускать не хотят и не могут из-за обязательств перед банками.

Также не забываем, что стройка - это львиная доля ВВП нашей страны. Государство будет всячески ее поддерживать и стимулировать.

✅ Мое видение следующее: субставки будут, но может быть несколько модифицируются.

Думаю, станет популярной траншевая ипотека, о которой я уже писала.

И в целом, рынок действительно будут выравнивать, но плавно и по чуть-чуть. Без резких движений.

Для жизни вы всегда сможете найти хороший вариант. С инвестициями будет сложнее, но тоже не невозможно.

↪️ Напомню, что сейчас под инвестиции я могу предложить только одну ипотечную программу со ставкой 0,01% на период стройки без удорожания.

Она актуальна до 28 декабря. Это точно.

Так что такие дела.