Почему цены на недвижмость все растут и растут? 📈😰

#глоссарий
#разбор

❗️Сегодня изучим новый термин: Проектное Финансирование.

Друзья, продолжаю рассказывать вам о том, как устроена отрасль недвижимости изнутри💁‍♀️

Во вчерашнем посте я писала, что с 1 июля 2019 года появилась новая реформа долевого строительства.

Она обязала всех российских застройщиков работать через механизм эскроу-счетов.

⁉️Как работает механизм эскроу?

С июля 2019 года деньги за квартиры в новостройках попадают не напрямую от покупателей застройщикам, а на специальные банковские счета (эскроу).

🥶Деньги замораживаются на этих счетах до момента регистрации права собственности на квартиру.


Так откуда же тогда застройщики берут деньги на строительство новых объектов?🤔


Они кредитуются у банков!

Даже, если у них есть свои деньги на стройку, по закону они все равно должны получать «финансирование» от банков под «проект».

✅ Этот механизм выдачи кредитов и называется проектное финансирование.


⁉️Насколько банки интегрируются в этот процесс?

Я вам скажу: очень сильно.

✔️По сути, в строительной отрасли появился мощнейший регулятор и контрольный орган.

✔️Получается, что деньги на финансирование вообще всей деятельности застройщика выдает банк.

✔️Строящиеся по эскроу проекты по умолчанию вызывают больше доверия в силу защищенности дольщиков.


Теперь давайте разберёмся, почему цены будут продолжать свой рост? ❓


🏦Деньги застройщику выдаёт коммерческий банк под % траншами, то есть не сразу всю сумму на весь проект, а частями.

♻️Грубо говоря, застройщику приходится постоянно перекредитовываться в рамках одного и того же проекта.

Теперь по поводу кредита👇🏻

1️⃣ Во-первых, его надо обслуживать, то есть каждый месяц застройщик должен производить платежи.

А значит, ему просто необходимы продажи своих объектов, чтобы были деньги на ежемесячный платёж.

2️⃣ Во-вторых, застройщики кредитуются у коммерческих банков (Сбер, ВТБ, Альфа и тд).

✔️Мы с вами знаем, что коммерческим банкам деньги выдаёт ЦБ под %, равный ключевой ставке.

✔️ Получается, что застройщики напрямую зависят от актуальной ставки ЦБ.

📈 И чем она выше, тем более дорогие кредиты они берут на стройку, а значит все эти расходы они обязаны учитывать в стоимости будущих квартир.

Получается, что у застройщиков вроде как нет выбора не повышать цены?)

Друзья, проголосуйте ниже, насколько вам полезна эта рубрика «Глоссарий»?👇🏻

Ставка 0,1% - это реальность или маркетинг?

#разбор
#ипотека

Во прошлом посте я затронула тему супер-низких ставок по ипотеке.

И обещала рассказать вам про подводные камни.

Речь идёт о ставках от 0,1% до 4%.

❓Что же такое субсидируемая ипотека?

Субсидируемая ипотека – это всегда совместная, партнерская ставка от банка и застройщика.

То есть проще говоря, определённый банк (чаще Сбер и ВТБ) договаривается с надёжным и крупным застройщиком, в котором он уверен, о предоставлении на их объекты специальных условий по ипотеке.

Пониженная ставка достигается тем, что застройщик компенсирует банку разницу между стандартной льготной ставкой.

И вот он, первый подводный камень! 🪨

В 90% случаев из-за этого возникает так называемое «удорожание» объекта.

То есть увеличение стоимости квартиры.

Оооочень мало застройщиков готовы предоставлять пониженные ставки, не компенсируя это удорожанием.

✔️Чаще всего удорожание составляет 10-30%.

✔️В редких случаях может быть больше 40%😳

Удорожание 40% - это когда когда вы покупаете квартиру стоимостью 5 млн за 7 млн, ещё и в ипотеку)

И на эти 2 млн сверху переплачиваете проценты и тд.

Важные моменты:

1️⃣ Всегда есть несколько объектов-бриллиантов 💎, которые можно взять по пониженной ставки БЕЗ УДОРОЖАНИЯ.

Обычно это какая-то супер-акция, которая может действовать неделю и все.

Если за это время успеть попасть в это окно возможностей, то можно очень выгодно войти в сделку.

2️⃣ Если вы покупаете квартиру для жизни, а не для инвестиций, то даже такие предложения с удорожанием могут быть выгодны.

Просто каждый вариант надо в ручную обсчитывать и смотреть, сколько мы переплачиваем процентов и тд.

Опять-таки в ручную находить стоящие варианты.

***

❗️Сейчас многие привыкли везде искать «подвох», и когда слышат про ставки 0,1%, то уверены, что 100% это невыгодно, так как всегда есть удорожание.

Нет, друзья, это не всегда так.

Люди, которые постоянно находятся «в рынке» и глубоко «пропитаны» отраслью недвижимости, знают, что это лишь вопрос постоянного мониторинга предложений.

Ребята, оставляйте реакции на этот пост, если было полезно 👍

И подписывайтесь на канал, здесь будет много полезного контента)

Два способа заработать на Инвест-апартах💰

#Разбор
#Апарты

Продолжаем рассматривать цифры на примере апарт-отеля Yes в самом центре Петербурга.

Его разбор можно почитать в посте выше по ссылке:

https://t.me/investliza22/123


✅ Так вот, зарабатывать на апартах можно в двух местах - это на росте их капитализации (стоимости) и на сдаче в аренду.


1️⃣ Что касается роста капитализации:

▫️Максимальная стоимость метра на этапе строительства была 187 тыс руб.
▫️Сейчас стоимость ~380 тыс руб.

2️⃣ Теперь по поводу дохода от сдачи в аренду.

▫️Изначально эти апарты позиционировались как заточенные на заработок, и инвесторам предлагалась программа «Гарантированный Доход».

▫️Выбравшие эту программу инвесторы получали ежемесячные фиксированные арендные платежи в течение первых трёх лет.

💸Для нашей студии в 27 метров фиксированная ставка ровнялась 27.000 рублей в месяц.

✔️Это очень удобная функция, так как инвестору не нужно самостоятельно искать клиентов, переживать насчёт заполняемости и простоя, наконец обслуживать эти апарты.

Все эти обязанности берет на себя управляющая компания.

❗️Теперь давайте считать.

🏠Студия 27 м кв:

▫️Цена на момент покупки в 2018 году: 4,26 млн руб

▫️Цена сейчас: ~9,75 млн (при цене 380 тыс руб за м кв)

▫️Прирост: 5,74 млн руб (+128% за 4 года, это +32% годовых)

Теперь доход с аренды:

▫️Апарты функционируют с 1 квартала 2020 года, поэтому для расчётов мы возьмём 9 месяцев в 2020 году, 12 месяцев в 2021 году и 3 месяца в 2022 году.

▫️Итого 24 месяца * 27.000 руб = 648 тыс руб.

Это 15% за 2 года, то есть 7,5% в год.

И вот мы выходим на классические показатели доходностей для таких апарт-отелей.

✅ Рост капитализации ~30% в год
✅ Операционный доход: ~8% в год

Уверена, что с учётом нынешних цен на аренду там Управляющая компания увеличит сумму ежемесячного фиксированного дохода.

Так как напомню, сейчас аренда таких апартов стоит 60.000 рублей, если сдавать не через Управляющую компанию, а самостоятельно.

Ставьте 👍, если было интересно читать и подписывайтесь на канал Invest.Liza|Доходная Недвижка

Что «стоит» за ценой на квартиры.

#Разбор

Друзья, решила осветить на канале большую и волнующую всех тему - «Будут ли и дальше расти цены?».

Для этого надо для начала ответить на другой вопрос: откуда вообще они берутся?

📐Цена квадратного метра — это сумма себестоимости строительства и девелоперской маржи.

Застройщики признаются, что в сложные времена маржу можно ужать, а в "жирные" — покрыть убытки и отложить.

Начнём с себестоимости, которая включает в себя:

+ Все затраты, которые застройщик понесёт при строительстве

+ Стоимость земельного участка

+ Стоимость банковского кредита

+ Плата за сопровождение

+ Благоустройство и инженерные сети

+ Обязательства по возведению необходимой инфраструктуры (кабинеты врачей, дороги, детские садики и школы)

+ Затраты на продвижение и рекламу и продажу квартир

❗️Важно: себестоимость объекта зависит от концепции проекта и класса недвижимости. Чем выше класс, тем дороже работы, материалы, логистика.

⇨ Но себестоимость - не константа.

По мере строительства дома (2–3–4 года) она тоже меняется. А точнее, растёт.

Так, с начала года стройматериалы подорожали на 20–30%.

⇨ Растут и затраты на "соцобязательства" от городских властей.

Они понятны и оправданны: все жилые комплексы должны обеспечиваться необходимой инфраструктурой.

❗️Но если 5 лет назад было достаточно 5–10 тыс. рублей на "квадрат" построенного жилья, то сейчас — уже в диапазоне 23–28 тыс. рублей.

И теперь, внимание, вопрос:

Получим ли мы стоимость жилья, если сложим все вышеперечисленные переменные?

Нет. Потому что законы рынка никто не отменял.

Вы знаете, что цена определяется совокупностью спроса и предложения.

✅ И завтра во второй части этого поста мы подробно поговорим с вами об этом и подойдём к ответу на вопрос о росте цен.

Ребята, накидайте ваших реакций, если интересна такая рубрика, где мы вместе стараемся разобраться во «внутренке» отрасли.

​🔖Рубрики канала.

Для вашего удобства я разбила все посты на канале на темы, чтобы вы могли быстро найти их по хештегам:

#Разбор - глубокие, вдумчивые посты, где мы разбираем одну какую-то тему (рынок, ЖК, стратегия и тд).

#Цифры - статистика из мира недвижимости

#ипотека - все, что связано с льготным ипотеками, субсидированными ставками и тем, как это использовать в инвестициях

#инвестидея - готовые идеи по объектам со всеми цифрами и расчётами

#новости - интересные новости из мира недвижимости

#глоссарий - разбираемся в важных терминах (ДДУ, эксроу и тд).

#апарты - серия постов про апартаменты

#маткапитал - как его использовать в инвестициях

#автор - пост-знакомство с автором канала

Если вам интересны инвестиции в недвижимость, то вы можете оставить заявку на бесплатный подбор объектов под ваши условия👇🏻

Просто напишите мне в лс @elizaveta_spb21 и мы обсудим ваш запрос.

​Что «стоит» за ценой квартиры. Часть 2.

#Разбор

В 1 части этого поста мы поговорили о себестоимости и подошли к новой важной части формирования цен - это наличие спроса и предложения.

Вспоминая уроки по экономике в университете, каждый из вас вспомнит, что цена определяется совокупностью спроса и предложения.

Давайте разбираться, как же формируются эти два показателя в недвижке👇🏻

На спрос влияет:

+ Платёжеспособность населения

+ Доступность и разнообразие инструментов кредитования.

На предложение:

+ Наличие свободных участков под застройку, дефицит и соответствующий рост цен.

+ Условия получения разрешительной документации и доступность проектного финансирования.

+ Опосредованно спрос — если его нет, на рынок продукт никто выводить не будет.

Кстати, именно этот последний фактор вызвал рост цен в ковидных 2020–2021 годах.

Ставка по ипотеке упала, платёж по кредиту стал доступен многим, а предложения на рынке было не так много.

В итоге при росте спроса и ограниченности предложения цена устремилась вверх.

С другой стороны, сейчас ставки выросли, с введением санкций денег у покупателей не стало больше.

Значит ли это, что цены пойдут вниз?
И опять нет.

Бесспорно, объём платёжеспособного спроса в Петербурге имеет тренд на снижение.

Поэтому девелоперы будут снижать объём предложения.

И это не сговор застройщиков, просто экономические модели не позволяют выводить проекты, не соответствующие определённому уровню проектной прибыли и стресс–сценариям банков.

Банки при этом становятся более требовательными к выдаче проектного финансирования.

Это связано с повышением рисков роста себестоимости.

В этих условиях девелоперы просто вынуждены держать высокий уровень цен.

Вот что говорят сами застройщики на счёт цен:

«Себестоимость жилого дома как продукта снижаться не будет.

Кроме себестоимости строительства "квадрата" в неё мы включаем цену участка, инженерные сети, а также соцобязательства застройщиков в Петербурге.

Влияет и дефицит предложения, стоимость проектного финансирования, растягивание сроков согласования градостроительной документации и многое другое»

Ребята, оставляйте реакцию на пост👍, если было полезно и подписывайтесь на канал Invest.Liza|Доходная Недвижка

Как происходит весь цикл сделки с инвестиционной недвижимостью.

#Разбор

Вчера на этот канал подписалось много новых ребят - рада вас видеть!

Выше в закреплённых постах вы можете найти пост-знакомство со мной и пост с рубриками канала.

Также я активировала кнопку вверху канала, по которой вы можете заполнить форму на подбор инвестиционной недвижимости

Так как заявок приходит много, то в этом посте я хотела рассказать вам вкратце, как происходит весь цикл сделки с недвижимостью.

1️⃣ Под ваши параметры вам подбирают 3-5 объектов и проводят бесплатную консультацию.

2️⃣ Когда вы определились с объектом, то для проведения будущей сделки за вами закрепляется команда специалистов, которые будут сопровождать вас на всех этапах.

3️⃣ Ипотечный менеджер поможет согласовать ипотеку и получить одобрение (даже если у вас сложная сделка с 3-5 квартирами одновременно).

4️⃣ Менеджер по бронированию проверит ваш ДДУ и отправит на согласование банку.

5️⃣ При необходимости всегда можно проконсультироваться с юристом по тонкостям вашей сделки.

6️⃣ Когда все согласовано, вам нужно будет подписать ДДУ у застройщика (можно дистанционно) и кредитный договор в банке (вас запишут в вашем городе на конкретное время и встретят).

7️⃣ После этого вам подключат личный кабинет инвестора и привяжут туда квартиры.

8️⃣ За вами закрепляется ваш персональный менеджер по всем вопросам.

Все эти услуги для клиентов - бесплатны, так как мы получаем доход в виде комиссии от застройщика, если вы покупаете квартиру.

📲 На картинке ниже вы можете увидеть, как выглядит личный кабинет инвестора.

На мой взгляд, это очень крутая платформа, куда встроен искусственный интеллект и можно подгружать все ваши квартиры, купленные ранее.

Если интересно, могу сделать его небольшой видео-обзор и показать, как это выглядит для клиента.

Проголосуйте ниже👇🏻

​Ипотека с субсидированной ставкой: этот ларчик скоро закроется.

#ипотека
#разбор

Ипотека сегодня – главный и едва ли не единственный драйвер спроса на первичное жилье.

В последние годы доля ипотеки прирастала.

▫️Несколько лет назад доля ипотечных сделок составляла 60-65%.

▫️С ростом цен на недвижимость и со снижением ставок доля ипотеки набирала обороты и стремилась к показателям более 80%.

▫️По предварительным данным, в июне 2022 года госпрограмма и семейная ипотека занимают 95%в структуре ипотечных сделок:

37% – у семейной ипотеки,
58% у господдержки,
4% – стандартные ставки,
1% – IT.

Фактор № 1 при выборе ипотеки – ежемесячный платеж.

▫️Общий тренд 2022 года (чем занимались застройщики и банки) – минимизация платежа.

▫️Это важно покупателю: иметь возможность приобрести квартиру и платить за нее 16-20 тыс. руб. в месяц, чтобы это было соразмерно тому, как снимать квартиру.

▫️Вот что еще важно: застройщики работают в рамках лимитов.

▫️В составе сметной стоимости проекта лимитирована та ее часть, которую они могут направить на оплату услуг.

И эта статья не бесконечна.

▫️Важно понимать, что ипотека с субсидированной ставкой не будет продолжаться долго: этот ларчик скоро закроется.

▫️Застройщик просто не может до бесконечности субсидировать ипотеку, потому что законодатель его лимитировал.

▫️Он не может наращивать услуги по отношению к основным своим затратам при строительстве.

Эта проблематика очень значима.

▫️И многие застройщики вынуждены идти на субсидирование, потому что тренды определяют лидеры рынка (федеральные крупнейшие компании), достигая договоренностей в рамках отношений с банком.

▫️Последнее время мы видели продолжающуюся тенденцию по увеличению доли первичного жилья, спад по вторичному рынку (обоснован периодом высоких ставок).

▫️Но сейчас мы наконец можем говорить о неком оживлении на рынке вторичного жилья, чему мы должны быть безусловно рады.

▫️Плюс в пятницу понизили ключевую ставку, а в след за ней ВТБ и Сбербанк понижают ставки по ипотекам.

▫️Совсем скоро необходимость субсидировать ставки пропадёт, и останутся обычные льготные программы, которые тоже очень выгодны.

​Если вы храните ваши сбережения «под подушкой», то ваша доходность за 2022 год будет -12%.

#цифры
#разбор
#инвестидея

Именно такой прогноз по уровню официальной инфляции за этот год установлен Банком России.

Не все осознают это, но бездействие и нежелание разобраться в инструментах стоит вам денег.

В июле у многих закончились трёхмесячные вклады в банках под 20%.

Люди ищут альтернативу, но по факту выбор не велик.

Вклады возможно сейчас продлить под 6-7% годовых.

При текущей официальной инфляции в 10-11%, получается, что ваши деньги будут «работать» на депозите в минус.

Ваш миллион, размещённый под 6%, по итогу году в цифрах покажет прирост, но в покупательской способности ваши деньги обесценятся.

📲 На калькуляторе инфляции я посчитала, во что превратился 1 миллион за последние пол года.

📆 Я поставила период с января 2022 по июль 2022. Инфляция за этот период составила 11,4%.

Так вот, друзья, 1.000.000 рублей в январе 2022 по покупательской способности эквивалентен 891.991 в июле 2022.

И вот мы столкнулись с важной дилеммой: так а куда же тогда можно разметить деньги, чтобы хотя бы просто уберечь их от инфляции.

Я думаю, никто не будет спорить, что это точно не фондовый рынок в текущих реалиях и уж точно не крипта.

Для меня ответ на этот вопрос сейчас очевиден - это бетон и недвижимость.

Остаётся только найти хороший объект и ипотечную программу.

Сейчас есть вариант вложить 700.000 рублей под 68% годовых на 2 года.

Это пока единственное дельное предложение, которое действует до конца августа.

В сентябре наступит сезон и застройщики уже скорее всего не так готовы будут идти на скидки и субсидировать ипотеки.

Друзья, накидайте реакций на этот пост 👍, если рассказать про этот инвест-вариант подробнее.

Я тогда подготовлю все цифры и распишу в следующем посте.

Как покупать квартиры по самой низкой цене😲

#Разбор

Все очень просто - это покупать их на старте продаж.

Суть в том, что в день продаж застройщик выделяет ограниченный пул квартир, которые разлетаются, как горячие пирожки в первый же день 🥐

Потому что цены действительно ниже рынка.

Я очень внимательно слежу за всеми стартами, чтобы понять для себя, насколько это прибыльно.

🔖Так вот, от старта продаж в течение 2-3 недель квартиры могут прибавить 10-20% сразу.

А если брать весь горизонт строительства, то покупая на старте, мы можем приобрести объект с дисконтом 50-70% от той цены, по которой они будут продаваться по окончанию стройки.

Но «старты» «стартам» - рознь.

Их тоже важно тщательно анализировать, смотреть на застройщика, локацию, сам проект.

Сейчас есть два интересных старта продаж.

Хочу найти самый вкусный вариант и поделиться с вами🤍

Накидайте реакций 👍 на этот пост, если интересно.

И если будет хороший отклик, то в следующем посте я выложу объект.

Комфорт, Бизнес или Премиум: как отличить?

#Разбор

Для начала хочу заметить, что классификация жилья - это субъективное дело.

Единой методики, которой придерживаются все игроки рынка, до сих пор не существует.

Но так как разобраться в этом вопросе многих хочется, то предлагаю рассмотреть разницу между комфортом, бизнесом и премиум-жильём на примере👇🏻

🔐 Давайте разберём, как организована безопасность для разных классов жилья:

🔹В новостройках комфорт-класса есть консьерж, домофон, возможно, ограждение по периметру.

🔹В «бизнесе» к данному списку прибавляются посты охраны и видеонаблюдение.

🔹В премиум-классе проекты дополнительно имеют круглосуточную многоуровневую систему охраны, стойку ресепшен, систему быстрого информирования и реагирования.

Окей, это понятно.

Теперь попробуем выделить основные особенности каждого класса👇🏻

1️⃣ Комфорт-класс:

• Более массовый класс жилья, широкий выбор.

• Район: преимущественно развитые спальные районы.

• Планировки: чаще всего стандартные

• Потолки: чаще ~2,7 метров.

• Отделка: чаще чистовая, либо white box (белые стены и потолки).

• Двор: наземный паркинг, территория может быть огорожена, детские и спортивные площадки.

2️⃣ Бизнес-класс:

• Это уже не массовое жильё. У комплекса бизнес-класса продуманная концепция.

• Район: дорогие участки в центральной части города или экологически чистом пригороде

Отличный район — одно из важнейших требований к бизнес-классу.

• Планировки: более просторные (1к-квартиры по 50 метров)

• Потолки: 2,8-3 метра

• Отделка: качественная чистовая или white box, хорошая шумоизоляция.

• Двор: территория ЖК под охраной и видеонаблюдением.

• Паркинг состоит из наземной и подземной части.

3️⃣ Премиум-класс:

• Эксклюзивная недвижимость. Рассчитана на покупателей, которые ценят роскошь и все её символы.

• Район: центральную часть города, благоустроенные природные зоны, премиальные локации с видовыми характеристиками и тд.

• Планировки: чаще полностью индивидуальные дизайнерские проекты. Нет студий и даже однокомнатных квартир.

• Потолки: не ниже 3 метров.

• Отделка: лучшие стройматериалы, без отделки, так как опять-таки клиенты все делают «по себя».

Парадные напоминают холлы дорогих пятизвёздочных отелей 🌟

• Двор: просторный подземный паркинг, куда можно спуститься на лифте.

🌳 Территория огорожена и охраняется. Над изяществом и удобством двора трудятся ландшафтные дизайнеры.

⛲️ У дома может быть фонтан, искусственное озеро, декоративные скульптуры, цветники, сад.

Ставьте 👍 на пост, если было полезно)