Выдача ипотеки в июле резко сократилась.

📣 Исследовательская компания Frank RG отрапортовала о сокращении объёма ипотечного кредитования в июле на 20% (м/м) до 436,7 млрд руб. Показатель упал на 5-месячный минимум!

📊 Такая динамика во многом вызвана эффектом изменения льготной государственной программы с 1 июля: максимальная ставка выросла с 6,5 до 7,0%, а предельную сумму кредита снизили до 3 млн руб.

📉При этом число принятых заявок и размер выданных кредитов по льготной программе упали более чем в три раза.

Если не принимать во внимание льготную гос.программу, то ставки по ипотечным кредитам летом увеличились вслед за ростом ключевой ставки ЦБ, что также не добавляет оптимизма заемщикам.

❗️Ипотека является главным драйвером роста доходов отечественных застройщиков. Снижение объёма кредитования окажет негативное влияние на выручку и чистую прибыль строительной отрасли.

👉 Если кто-то из вас думает об увеличении в своих портфелях бумаг строительных компаний, то делать это нужно очень осторожно и избирательно, избегая покупку наиболее перегретых бумаг в свой портфель.

🔸 К примеру, капитализация лидера отрасли, Группы ПИК, за последние 12 месяцев увеличилась на 136%, и сокращение доходов из-за охлаждения рынка ипотечного кредитования может спровоцировать сильную коррекцию в бумагах компании.

🔸 Аналогичная ситуация вполне может случиться и с бумагами компании Самолёт, чьи акции с момента IPO осенью минувшего года подорожали уже на 169%!

🔸 В этом смысле покупка акций ЛСР на текущих уровнях представляется в моих глазах куда более разумной и консервативной идеей, учитывая отсутствие хайпа и возможное возвращение дивидендной привлекательности, после двух скомканных лет.

#SMLT #PIKK #LSRG

​​Какие компании уже отказались выплачивать дивиденды за 2021 год?

🤦‍♂️ Все мы с большой надеждой смотрели в дивидендный сезон-2022, предвкушая рекордные выплаты за 2021 год, на фоне сильных финансовых результатов по большинству российских компаний, однако геополитическая ситуация распорядилась по-другому, и теперь вместо этого мы видим признаки деглобализации мировой финансовой системы, массу мощных (но пока не смертельных) обрушившихся на нас антироссийских санкций, фактическую изоляцию РФ на мировой арене, и в целом совершенно новую реальность, в которой мы ещё никогда не жили. И которая с такими темпами массовой антироссийской риторики (я бы даже сказал истерии) грозит перерасти в нечто большее. Честно говоря, очень не хотелось бы…

🙅🏻‍♂️ В рамках данного поста я хотел бы отметить те российские компании, которые уже успели сообщить об отказе от дивидендных выплат за 2021 год (финальные или годовые). Почему они приняли такое решение понять можно: в текущей неопределённости направлять кэш на выплаты акционерам - не самая лучшая идея, особенно если речь идёт о компаниях с зарубежными мажоритариями (об этом мы уже рассуждали ранее), либо о компаниях из санкционного списка (к тому же, попасть туда сейчас может совершенно любой эмитент, без веских на то оснований).

Бизнес каждой российской компании уже никогда не будет прежним - это надо чётко усвоить всем нам. Так или иначе, все они в той или иной степени испытают на себе влияние целого ряда факторов: перестройка рынков сбыта и логистических цепочек (прежде всего речь об экспорте), технологические перемены (в отсутствии зарубежного оборудования и технологий), серьёзный пересмотр финансирования бизнеса компаний (с учётом закрытия внешних рынков), изменение методов обслуживания долга, и т.д. и т.п.

Я насчитал на текущий момент 7 российских компаний (независимо от их юридической прописки) с гордым хэштегом #отказники, которые уже успели сообщить об отказе от дивидендных выплат за 2021 год:

❌ Энел Россия (#ENRU)
❌ Русагро (#AGRO)
❌ EVRAZ (#EVR)
❌ Черкизово (#GCHE)
❌ ЛСР (#LSRG)
❌ Распадская (#RASP)
❌ X5 Group (#FIVE)

🤔 И это только начало! Не сомневайтесь, что этот список в ближайшие недели и месяцы очень сильно вырастет, в то время как российских компаний, желающих выплатить дивиденды за 2021 год, будет раз-два и обчёлся. Да и то, в этих редких случаях, когда речь будет идти об уникальных в своём роде и очень стабильных в финансовом плане историях (в том числе из моего вочлиста, с которым прекрасно знакомы участники моего премиума), которые наименее подвержены глобальной блокаде со стороны Запада.

👍 Пока на ум приходит только НОВАТЭК (#NVTK), который несмотря на все трудности решил всё-таки порадовать своих акционеров финальными дивидендами, оказавшимися не ниже расчётных прогнозов. Искренне хочется верить, что этот случай будет не единичным, и подобных позитивных историй на резко погрустневшем российском фондовом рынке будет как можно больше в этом году!

❤️ Друзья! Не забывайте ставить лайк! Для меня это главная мотивация радовать вас и дальше качественной авторской аналитикой, новостями и мыслями по рынку.

💰 А не пора ли нам актуализировать список российских компаний, которые на текущий момент времени всё ещё изъявляют желание выплатить дивиденды за 2021 год, а также тех, кто уже успел отказаться от этого намерения, на фоне всей этой неопределённости (с кликабельными ссылками на соответствующий пост).

👍 Обещают выплатить дивиденды за 2021 год:

➕ BELUGA GROUP (#BELU) : 43,77 руб. на акцию
➕ НОВАТЭК (#NVTK): 43,77 руб. на акцию
➕ КуйбышевАзот (#KAZT) : 17,4 руб. на акцию
➕ Ростелеком (#RTKM) : в начале марта подтверждал намерение выплатить 6 руб. на одну обыкновенную и привилегированную акцию
➕ Positive Technologies (#POSI) : 14,4 руб. на акцию
➕ Таттелеком (#TTLK) : 0,04285 руб. на акцию
➕ FixPrice (#FIXP) : 6,8 руб. на акцию
➕ Интер РАО (#IRAO) : 0,24 руб. на акцию
➕ Сегежа (#SGZH) : 0,64 руб. на акцию

👎 НЕ выплатят дивиденды за 2021 год (#отказники):

➖ Северсталь (#CHMF)
➖ Аэрофлот (#AFLT)
➖ Русагро (#AGRO)
➖ НЛМК (#NLMK)
➖ Polymetal (#POLY)
➖ Мать и Дитя (#MDMG)
➖ Энел Россия (#ENRU)
➖ X5 Group (#FIVE)
➖ GlobalTrans (#GLTR)
➖ Группа ЛСР (#LSRG)
➖ Группа Черкизово (#GCHE)
➖ Распадская (#RASP)
➖ Московская биржа (#MOEX)
➖ EVRAZ (#EVR)

❤️ Друзья! Не забывайте ставить лайк! Для меня это главная мотивация радовать вас и дальше качественной авторской аналитикой, новостями и мыслями по рынку.
@invest_or_lost

​​🌇 Ну а продолжая тему недвижимости, на сей раз предлагаю вспомнить всё-таки публичную историю на нашем отечественном фондовом рынке под названием ЛСР.

📓 Компания на днях представила свои операционные результаты за 1 кв. 2022 года, и предлагаю на них жадно наброситься! В нынешние времена это большая экзотика, на фоне того, как активно отказываются от публикации отчётностей целый ряд российских эмитентов.

Ну что я могу сказать: в то время как изначально все ждали слабых результатов от застройщиков, которые крайне чувствительно реагируют на все экономические кризисы (на сей раз на фоне роста ипотечных ставок), по факту первый блин (в данном случае речь о Группе ЛСР) не вышел комом.

📈Так, продажи с января по март увеличились по сравнению с прошлым годом более чем вдвое - до 41 млрд руб. Позитивная динамика вызвана как высокими ценами на жильё, так и высоким спросом. Население активно скупало недвижимость, опасаясь обесценения своих накоплений из-за рисков дальнейшей девальвации рубля и высокой инфляции. Согласитесь, февральские события мало кто ожидал и мог предсказать, а потому уровень страха и эмоций, вызванный прежде всего дальнейшей неопределённостью, у многих зашкаливает и сейчас. А потому все массово принялись скупать недвижку - традиционно самый надёжный инструмент для вложения денежных средств у россиян.

Возвращаясь к Группе ЛСР, следует отметить, что компания зафиксировала высокий спрос на жильё в Питере и Екатеринбурге, в то время как в столице ажиотажа не наблюдалось. Не берусь судить закономерность это или нет - это покажет только время, ну и операционные результаты других российских застройщиков, публикацию которых мы тоже ждём с нетерпением.

📈 Доля заключённых контрактов с участием ипотечных средств выросла на 12 п.п. до 75%. В этом смысле потенциально негативное влияние подорожавшей ипотеки нужно держать в голове в отношении ЛСР.

Радует, что российское правительство сохранило на этот год условия льготной семейной ипотеки под ставку 6%, а также утвердило новую программу льготных кредитов для IT-специалистов под ставку 5%. А вот льготные гос.программы по ипотечному кредитованию в новостройках изменились – ставка выросла с 7% до 12%, но при этом в 4 раза вырос максимальный размер кредита. В целом такие условия можно ещё считать адекватными, особенно с учётом того, что текущая инфляция сейчас оценивается куда выше подросшей ставки.

👉 Сохранение льготных программ будет оказывать благоприятное влияние на строительный сектор. В условиях двузначной инфляции выгодно покупать жилье.

Если же нас ждёт иранский сценарий развития экономики, то двузначная инфляция пришла к нам надолго. Кстати, в Иране недвижимость стабильно дорожает, и застройщики чувствуют себя в этой стране прекрасно.

Очень хочется написать, что по ценникам 400+ руб. бумаги ЛСР (#LSRG) могут быть интересны для долгосрочных покупок. Но, пожалуй, воздержусь от подобных рекомендаций, ввиду целого ряда неопределённостей и рисков снижения продаж квадратных метров уже в перспективе ближайших месяцев.

❗️ Давайте лучше в качестве заключения к сегодняшнему повествованию я обрадую наших премиум-подписчиков хорошей новостью, что уже завтра утром их ждёт мощный пост по отечественной недвижке, в котором мы очень подробно разберём, как текущая ситуация может отразиться на акциях застройщиков, что происходит на рынке недвижимости прямо сейчас, и какие публичные девелоперы (ЛСР, Эталон, ПИК, Самолёт) находятся в наиболее выигрышном или проигрышном положении и почему.

​​🏗 Доступная ипотека – драйвер роста строительного рынка!

📉 Сбер (#SBER) снизил размер минимального первоначального взноса по двум программам жилищного кредитования.

По программе «Приобретение готового жилья» минимальный взнос уменьшается с 20 до 15% от стоимости недвижимости. По программе «Ипотека по двум документам» – при приобретении готового либо строящегося жилья без подтверждения дохода – с 30 до 20%.

🤵‍♂️«Все эти меры в совокупности делают ипотеку от Сбера доступнее и улучшают обеспеченность россиян собственным жильём», - поведал вице-президент Сбера, директор дивизиона Домклик Николай Васёв.

Председатель правления Сбера Герман Греф на выходных заявил журналистам, что госбанк начал рефинансировать ипотечные кредиты, взятые клиентами банка весной 2022 года. Согласно этой инициативе, клиенты банка могут снизить ставку по действующей ипотеке на 1,5-2,4 п.п.

👨‍💼«Ставки снизились и вернулись на уровень допандемийного 2019 года», - поведал Герман Греф.

Поскольку на Сбер приходится почти половина ипотечного рынка в России, то улучшение условий кредитования будет способствовать росту строительного рынка.

👉Значительный объём продаж недвижимости через ипотеку наблюдается у ЛСР (#LSRG), Самолета (#SMLT) и ПИКа (#PIKK). Именно эти застройщики, как самые крупные игроки отечественного рынка, могут продемонстрировать неплохой рост продаж во втором полугодии.

Эталон (#ETLN) меньше всех выигрывает от улучшения условий ипотечного кредитования, сейчас объясню почему. Компания фокусируется на строительстве элитного жилья, а в кризисы в этом сегменте обычно спрос сильно падает, что также не добавляет оптимизма.

​​🏗 Группа ЛСР представила на минувшей неделе операционные результаты за 6 мес. 2022 года.

📈 Стоимость заключённых новых договоров выросла с января по июнь на 12,7% (г/г) до 53 млрд руб. Позитивная динамика во многом вызвана результатами 1 квартала, когда в феврале-марте наблюдался повышенный спрос, поскольку население скупало недвижимость, на опасениях сильного роста цен в кризис.

А вот во втором квартале спрос сложился в два раза во всех регионах присутствия компании, в том числе и в Питере, где ЛСР исторически демонстрирует высокие темпы роста бизнеса.

📈 В отчётном периоде компания увеличила ввод жилья в эксплуатацию на 41% (г/г) до 348 тыс. кв. м, что в совокупности с запуском госпрограммы льготного ипотечного кредитования позволяет рассчитывать на улучшение динамики продаж в 3 квартале.

💼 Доля заключенных контрактов с участием ипотечных средств выросла на 7 п.п. до 75%, что неудивительно, на фоне продления программы льготной ипотеки и взятому курсу ЦБ на снижение ключевой ставки, которая буквально в пятницу была агрессивно снижена с 9,5% до 8,0%. Именно ипотека является главным драйвером роста в строительной отрасли.

В продолжение ипотечной тематики отмечу, что в минувший четверг президент РФ Владимир Путин поручил правительству подготовить предложения для роста в 2022 году портфеля ипотечных кредитов. Подробности мы узнаем во второй половине августа, и для девелоперов это могут быть очень позитивные новости!

👉 С точки зрения инвестиций, в строительном секторе мне больше импонирует Группа Самолет (#SMLT), которая демонстрирует самые высокие темпы роста в отрасли, имеет самый большой земельный банк и амбициозную команду менеджеров. Свои полугодовые операционные результаты компания опубликует 25 июля, и мы обязательно их проанализируем. Ну а пока я являюсь счастливым обладателем недавно размещённых на рынке облигаций Самолета с двузначной годовой доходность, но за динамикой акций тоже продолжаю следить.

Что касается ЛСР (#LSRG), то эту компанию я считаю крепким середнячком, и до тех пор, пока дивидендная история не станет прозрачной и прогнозируемой, я не готов наращивать свою позицию в этих бумагах.

❤️ Напоминаю, что лайки под этим постом приветствуются! Для меня это главная мотивация радовать вас и дальше качественной авторской аналитикой, новостями и мыслями по рынку.

​​🧮 Группа «Самолет» представила финансовые результаты по МСФО за 6 мес. 2022 года

📈Выручка компании с января по июнь выросла на 99% (г/г) до 66,3 млрд руб. Доступная ипотека – ключевой драйвер роста выручки девелоперов. А учитывая, что доля контрактов, заключённых с участием ипотечных средств, у Группы Самолет по итогам отчётного периода составила 73,3%, динамика активности на ипотечном рынке очень важна. При этом, что важно - значительная часть их предложения подпадает под условия льготных программ и приходится, пожалуй, на самый платежеспособный регион страны, Москву и Московскую область.

📈 Скорректированный показатель EBITDA увеличился в отчётном периоде на 125% (г/г) до 18,3 млрд руб., благодаря сильному росту операционных доходов, при этом рост себестоимости удалось сдержать.

📊 Конкуренты в лице ЛСР (#LSRG) и Эталон (#ETLN) ранее уже опубликовали свои операционные результаты – продажи первого увеличились на 12,8% (г/г), а продажи второго и вовсе сократились на 29% (г/г). Группа «ПИК» ещё не представила свои результаты, но её менеджмент отмечал, что они не сильно будут отличаться от прошлогодних – в 2021 год девелопер нарастил выручку на 28%. Но уже сейчас можно сделать вывод, что Самолет по-прежнему является самым быстрорастущим девелопером, что не может не радовать.

👩 «В условиях сохраняющегося дефицита качественного жилья на рынке и роста спроса мы запускаем новые очереди в существующих проектах, выводим на рынок новые проекты и увеличиваем доступность жилья для клиентов, предлагая совместно с банками-партнерами субсидированные ставки по ипотечным кредитам», - поведала заместитель генерального директора группы «Самолет» по экономике и финансам Наталья Грознова.

💰 Совет директоров с оптимизмом смотрит в будущее и анонсировал дивиденды за 2 кв. 2022 года в размере 41 руб., что сулит квартальную ДД=1,3%. Закрытие реестра намечено на 12 октября. С одной стороны может показаться, что доходность весьма скромная, но в июле уже были выплачены дивиденды за 1 кв. 2022 года – 41 руб. на акцию, а в декабре компания планирует уже третий транш – 82 рубля! К слову, «Самолёт» — единственный публичный застройщик, который платит дивиденды акционерам, несмотря на кризис, а это дорогого стоит!

🇷🇺 К этому остаётся добавить, что Правительство РФ оказывает комплексную поддержку строительному сектору. В частности, недавно ставка по льготной ипотеке была снижена до 7%, а к 2030 году стоит цель увеличить ввод нового жилья до 120 млн м² в год (+29,6% к уровню 2021 года).

По данным Центробанка, выдача ипотечных кредитов в июле выросла на 35% до 342 млрд рублей (с 253 млрд в июне), что позволяет рассчитывать на сохранение высоких темпов роста выручки «Самолета» не только в 3 кв. 2022 года, но и далее.

🏢Какая основная мотивация для покупки квартиры? Ну конечно же улучшение жилищных условий! Обеспеченность жильем в России на 20% ниже, чем в странах Восточной Европы. Более того, порядка 7% семей снимают жильё, и их также можно считать потенциальными клиентами девелоперов.

Несмотря на бурный рост ипотечного рынка в последние годы, в России по-прежнему невысокий уровень охвата ипотекой: отношение ипотечных кредитов к ВВП составляет 10%, при среднем показателе на развивающихся рынках порядка 15%. Благодаря льготным гос.программам и снижению процентных ставок, ипотечный рынок шаг за шагом будет приближаться к отметке 15%, что благоприятно для роста финансовых показателей застройщиков.

👉 По итогам этого года менеджмент Группы Самолет планирует выйти на показатель скорректированной EBITDA в 65+ млрд руб., а учитывая ударные темпы роста бизнеса и комфортный уровень долга, текущая капитализация в 185 млрд руб. указывает на недооценку рынком компании. Акции (#SMLT) нацелены на тестирование полугодового максимума, который расположен на отметке 3500 руб., и складывается ощущение, что им это вполне по силам!

Более того, "Открытие Инвестиции" и вовсе делает прогноз, что покорение цели 4000 руб. котировками акций Группы Самолет не за горами! С большим любопытством будем наблюдать за дальнейшим развитием событий.

© Инвестируй или проиграешь

​​📊 Любопытная статистика специально для тех, кто никак не может решить, куда лучше инвестировать - в недвижимость или акции отечественных девелоперов (#LSRG, #SMLT, #ETLN, #PIKK).

На самом деле, я конечно лукавлю. В инвестициях самое главное - это диверсификация. Т.е. если капитал позволяет, то лучше иметь за душой и квадратные метры (в том числе и для сдачи в аренду), и акции, и облигации, и другие инструменты, позволяющие если не преумножить ваш капитал, но хотя бы не проиграть инфляции.

Ну а что касается инвестиционной составляющей вложений в квадратные метры, то из расчёта средней стоимости квартиры в новостройке площадью до 32 м² и средней ставки долгосрочной аренды по каждому городу получилось, окупаемость недвижимости в РФ получилась от 9 до 24 лет, в зависимости от регионов.

​​🏗 Рынок недвижимости приуныл

📉 Портал «Индикаторы рынка недвижимости» фиксирует падение спроса на жилую недвижимость в Москве и Московской области: количество сделок в октябре сократилось на -40% (г/г). Спрос сократился до показателей в первую волну пандемии COVID-19. В первой половине ноября риелторы фиксируют сохранение негативной динамики.

На этом фоне цены на большинство объектов недвижимости начинают постепенно снижаться: по сравнению с сентябрём показатель упал в среднем на 1%, правда к уровню годичной давности ценники по-прежнему выше в среднем на 20%.

🤦Население теряет интерес к новостройкам ещё с июня, и в октябре тенденция усилилась (по понятным причинам, о которых уже не принято говорить вслух). Масла в огонь подлил ещё и Минфин РФ, который заявил о том, что не собирается продлевать льготную ипотеку под 7% с 2023 года.

🤵‍♂️«Без скидки сейчас очень трудно что-то продать как на первичном, так и на вторичном рынке, потому что уровень цен, раздутых ещё в предыдущие два года, всё меньше соответствует актуальному уровню спроса и платежеспособности потенциальных покупателей», - поведал руководитель портала «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.

И в этих словах есть определённая истина. Судите сами: за последние 4 года коэффициент доступности жилья, который показывает, за сколько лет домохозяйство сможет накопить средства для покупки стандартной квартиры площадью 54 кв. м, если будет сберегать все свои годовые доходы, увеличился с 3,2 до 3,6.

На Западе рост данного показателя в течение продолжительного времени всегда приводил к проблемам на рынке недвижимости, и по всей видимости нас ожидает аналогичный тренд.

🏢 Видя обвал спроса, девелоперы понемногу притормаживают новые стройки. По данным Росстата, в октябре было введено в эксплуатацию 3,55 млн кв. м² в жилых многоквартирных домах, что почти на 13% ниже результатов аналогичного периода прошлого года.

Под основным ударом сейчас будут находиться мелкие и средние девелоперы, которые имеют высокую долговую нагрузку – скорее всего, именно они станут объектами для поглощения со стороны первой тройки в лице Группы ПИК (#PIKK), Самолета (#SMLT) и ЛСР (#LSRG).

👉 Применительно к фондовому рынку, российским частным инвесторам можно осторожно присматриваться к акциям Группы «Самолет», и в случае падения котировок к уровню 2000+ руб. начинать формировать долгосрочную позицию в этих бумагах. Если конечно эта история вам по душе.

​​📣 Замглавы Минстроя Никита Стасишин дал интервью газете «Известия», основные тезисы которого я предлагаю вашему вниманию:

✔️За 9m2022 в России введено в эксплуатацию 87,8 млн м² жилья, что является историческим максимумом. Позитивная динамика достигнута благодаря всем мерам поддержки, которые системно оказывались последние три года.

✔️Минфин предлагает 31 декабря 2022 года завершить программу льготной ипотеки под 7%. При этом семейная ипотека сохранится до конца 2023 года, а дальневосточная ипотека - до 2030 года.

✔️Решение по льготным ипотечным программам в последние годы принимает Владимир Путин, и Минстрой считает, что все программы нужно сохранить. Вклад в ВВП от строительной отрасли очень серьезный, и меры поддержки необходимо продлить на будущий год.

✔️Рынок жилой недвижимости сейчас сбалансирован, и цены не будут расти выше инфляции. Цены на большинство стройматериалов стабилизировались: у застройщиков теперь есть понимание, как оптимизировать издержки. Со своей стороны Минстрой добивается сокращения административных барьеров, которые уменьшают цикл строительства.

✔️Большинство застройщиков (#LSRG, #PIKK, #ETLN, #SMLT) получают проектное финансирование по плавающей ставке: «ключевая ставка ЦБ +». Соответственно, сильное повышение ставки ЦБ будет негативно для отрасли.

🏗 Помимо всего прочего, на этой неделе проходит форум «Российский промышленник», где глава Северстали (#CHMF) Алексей Мордашов поведал о том, что строительный сектор всегда был и останется ключевым драйвером для черной металлургии.

По мнению главы Северстали, в России есть гигантский потенциал в использовании стальных металлоконструкций в строительстве зданий – доля стального каркаса на текущий момент не превышает 1%, в то время как в большинстве стран показатель составляет 15-60%. Такое решение позволит девелоперам сократить сроки строительства, а сталевары смогут нарастить продажи.

👉 Если Минстрой сможет пролоббировать сохранение льготной ипотеки под 7%, то отечественные застройщики получат прекрасный импульс для роста бизнеса в следующем году. Будем следить за развитием ситуации и робко надеяться, что льготную ипотеку всё-таки продлят и на следующий год!

© Инвестируй или проиграешь

​​❓Почему сейчас не нужно торопиться с покупкой акций застройщиков?

🏛Центробанк России каждый месяц публикует статистику по отечественному банковскому сектору, где помимо всего прочего можно увидеть важные тренды для рынка недвижимости. В частности, ЦБ в своей статистике указывает динамику ипотечного кредитования и остатки на эскроу-счетах.

✔️ С ипотекой дела обстоят более-мене неплохо: она растет двузначными темпами, просроченная задолженность по ней редко превышает 1%, и для банкиров такой формат кредитования очень выгоден. На первый взгляд, может показаться, что бурный рост ипотеки однозначно указывает нам на аналогичное ралли и на рынке новостроек, что благоприятно для акций девелоперов, однако дьявол кроется в деталях.

✔️ При анализе сектора застройщиков необходимо в первую очередь смотреть на динамику эскроу-счетов, поскольку ипотеку население использует не только для покупки жилья в новостройках, но и для сделок по вторичному рынку.

ЦБ ежемесячно раскрывает данные как в целом по стране, так и по регионам в частности. И эта динамика в последнее время огорчает: показатель достиг пика в октябре 2022 года, и с тех пор неуклонно снижается, причем в январе падение только ускорилось.

Динамика эскроу-счетов – это своего рода прокси на динамику новостроек: если сокращается объем эскроу-счетов, то снижаются и темпы строительства.

🤷‍♂️ Исходя из динамики ипотечного кредитования и эскроу-счетов можно прийти к выводу, что потребительский спрос постепенно переходит на вторичный рынок. Об этом также рассказывает портал «Индикаторы рынка недвижимости», который в середине февраля провёл опрос среди крупнейших отечественных риэлторских агентств и пришел к выводу, что благодаря скидкам 5-10% спрос на вторичном рынке немного подрос. На такие дисконты сейчас согласны порядка 90% продавцов.

Масла в огонь дополнительно подливает и Центробанк, который с 1 мая 2023 года повышает надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам, которые выдаются на покупку жилья в новостройках. Регулятору не нравятся кредиты с экстремально низкими ставками, и он прямо сигнализирует рынку о том, что нужно отказываться от предоставления субсидированной ипотеки. При этом ЦБ признает, что из-за вводимых мер рост ипотечного кредитования может замедлиться, зато будут минимизированы риски ценового пузыря. Который сейчас, судя по всему, уже начинает надуваться в первичке.

👉 Я по-прежнему считаю, что торопиться с покупкой акций застройщиков сейчас, пожалуй, не стоит, и если рассуждать о том, какие инвестиционные истории в этом секторе выглядят более предпочтительнее, а какие менее, ещё раз тезисно повторю свой взгляд:

📌 Эталон (#ETLN) – самый пострадавший от снижения спроса застройщик 2022 года, к тому же дополнительно отягощённый риском депозитарных расписок.

📌 Бизнес ЛСР (#LSRG) хоть и неплох с точки зрения оценки и показателей, однако совершенно отвернувшийся от миноритарных акционеров (в том числе из-за приостановки выплаты дивидендов)

📌 Также с серьезным скепсисом смотрю пока на акции группы ПИК (#PIKK), которая перестала публиковать свои отчёты и результаты, платить дивиденды и вообще полностью отгородилась от частных инвесторов.

📌 В этом смысле единственным лучиком надежды остаётся Самолет (#SMLT) — одна из самых быстрорастущих публичных компаний в России. Однако и здесь я рекомендую не спешить и терпеливо дожидаться коррекции в котировках.

© Инвестируй или проиграешь

📈 Котировки акций публичных российских девелоперов (ЛСР, Etalon, ПИК, Самолет) активно прибавляют на протяжении последних двух дней. Учитывая, что тенденция эта носит общеотраслевой характер, причины этой тенденции нужно искать в каком-то общем драйвере и общих факторах этого роста.

🏙 Прошедший год получился для сектора девелоперов крайне нестабильным и сложным. За этот год рынок недвижимости (как впрочем и вся страна в целом) испытал два значительных шока: начало СВО в феврале и частичную мобилизацию в сентябре. В некоторые моменты становилось по-настоящему страшно за спрос на новостройки и, казалось, что рынок жилья ждёт не просто коррекция, а самый настоящий крах.

Но реальность, как всегда, оказалась не такой прямолинейной и предсказуемой. Благодаря своевременным действиям государства, банков и моментами неожиданным поведением населения, худших сценариев удалось избежать. Более того, на рынке сложился коктейль из различных факторов, далеко не все из которых негативны для застройщиков.

➕ Из положительных факторов отметим:

1️⃣ Продление льготной ипотеки до середины 2024 года под ставку 8%. Да, ставка выросла на один процентный пункт, но прочие условия сохранились. Максимальная сумма, которую можно взять в кредит, для ключевых рынков осталась на уровне 12 млн. рублей, а с учетом возможности для комбинирования различных программ - на уровне 30 млн.

2️⃣ Ажиотажный спрос на новостройки в декабре (об этом ещё пойдёт речь ниже).

3️⃣ Материальная поддержка участников боевых действий и их семей (многие из которых уже давно хотят улучшить свои жилищные условия).

4️⃣ Продолжающийся тренд на приток населения в крупные города и их агломерации.

🙇🏽‍♂️ Вообще, у каждого девелопера есть свои плюсы и минусы. У кого-то больше, у кого-то меньше. Давайте я вас порадую очередным постом с нашего премиума, который мы публиковали там некоторое время назад, и в рамках которого подводили итоги 2022 года в этом секторе. Пост получился большим и мощным:

https://teletype.in/@invest_or_lost/DQaVQt9U8xU

❤️ Ну а в знак благодарности с вас по традиции лайк!

#LSRG #PIKK #SMLT #ETLN

​​💰 Дивидендные качели

Вчерашний день оказался очень богатым на дивидендные новости. И если некоторые из этих новостей смогли порадовать акционеров, другие - напротив, серьёзно расстроили, обвалив в моменте котировки акций. Давайте соберём воедино весь этот дивидендный информационный фон последних дней, отметив каждую новость с положительной или отрицательной стороны:

➕ МТС (#MTSS) по итогам 2022 года рекомендовал направить акционерам 34,29 руб. на бумагу, что по текущим котировкам сулит ДД=11,1%! По-настоящему щедрый подарок для российских инвесторов в четверг вечером, а рекомендованный размер дивидендов в инвестиционном кейсе МТС оказался выше ожиданий рынка и моих собственных прогнозов - ведь в лучшем случае я рассчитывал на 30 руб. с небольшим "хвостиком", но в итоге этот "хвостик" оказался гораздо больше. И это прекрасно!

➕ ЛСР (#LSRG) совершенно неожиданно взял и рекомендовал в качестве дивидендов за 2022 год 78 руб. на акцию. Да-да, те самые 78 руб., которые мы не видели с далёкого 2018 года! По текущим котировкам это сулит потенциальную ДД=13,6%, однако нужно дождаться ещё официального одобрения дивидендной рекомендации на ГОСА (26 июня 2023 года), и теоретически здесь могут быть неприятные сюрпризы.

➖ А вот Сургутнефтегаз (#SNGS, #SNGSP) взял - и рекомендовал направить на выплаты 0,8 руб. на оба типа акций, что оказалось существенно ниже как ожиданий рынка, так и моих собственных прогнозов и расчетов. Тот неловкий момент, когда доходность по обычкам Сургута (ДД=3,3%) превышает доходность по префам Сургута (ДД=2,5%). О возможных причинах столь неожиданного дивидендного решения я сегодня порассуждал отдельно в премиуме, в рамках большого поста на эту тему, но если попытаться подытожить, то то я не вижу ни одного фактора, который поддержал бы котировки префов Сургута в краткосрочной перспективе. А вот в среднесрочной и долгосрочной перспективе этот инвестиционный кейс может нормализоваться.

➕ Башнефть (#BANE, #BANEP), о публичном существовании которой я периодически забываю, напомнила о себе, рекомендовав в качестве дивидендов за 2022 год 199,99 руб. на оба типа акций (по обычкам ДД=11,9%, по префам ДД=13,2%). Рекомендованные дивиденды оказались выше наших ожиданий, и вариантов тут ровно два: либо компания получила рекордную чистую прибыль в своей истории (142 млрд руб.) и распределила акционерам 25% от этой суммы, согласно своей див.политике, либо прибыль оказалась скромнее при большей норме выплат. Склоняюсь всё же к первому варианту, но в любом случае это приятный подарок акционерам!

➖ Акрон (#AKRN) оставил своих акционеров без дивидендов за 2022 год, но вряд ли для акционеров компании это стало большим сюрпризом. Ещё в декабре прошлого года, во время прожарки компании, я отмечал, что дивидендные перспективы Акрона из-за люксембургской прописки “Редбрик Инвестментс” (31% в капитале Акрона) по-прежнему весьма туманны и поставлены на паузу. Отметил знаком минус данную новость, но никакого удивления лично у меня она не вызвала.

➖ Распадская (#RASP) на состоявшемся вчера ГОСА одобрила мартовскую рекомендацию Совета директоров не выплачивать дивиденды за 2022 год. Впрочем, здесь глупо было надеяться на чудо, учитывая тот момент, что ключевой акционер в лице EVRAZ зарегистрирован в недружественной юрисдикции.

🟰 Фосагро (#PHOR): вчерашний ажиотаж с негативным оттенком вокруг компании мне совершенно не понятен, и я очень удивлён, что отсутствие дивидендных рекомендаций от Совета директоров в день проведения собрания воспринимается столь негативно инвестиционной общественностью. Терпение, друзья, только терпение! Просто абстрагируйтесь от этой истории и в самое ближайшее время ждите хороших новостей от компании (я надеюсь).

❤️ Обязательно поставьте лайк под этим постом, не стесняйтесь вступать в наш премиум (ведь тогда все ссылки из наших постов станут для вас открытыми) и любите дивиденды также сильно, как их люблю я! Ударной вам и плодотворной пятницы и насыщенных выходных!

© Инвестируй или проиграешь

​​Споры девелоперов и риэлторов: на чьей стороне правда?

📣 На минувшей неделе в Сочи состоялся форум недвижимости «Движение», на который приехали крупнейшие отечественные застройщики и риэлторы. Мы подготовили вашему вниманию основные тезисы и предлагаем с ними ознакомиться:

🏗 Риэлторы считают, что цены на новостройки в 2023 году будут находится на прошлогоднем уровне, а в следующем году, возможно, мы увидим небольшое снижение. Застройщики считают, что в 2023-2024 гг. цены снижаться не будут и либо сохранятся на прошлогоднем уровне, либо даже вырастут на уровень инфляции.

Девелоперы и риэлторы всегда находятся по разные стороны баррикад. Скорее всего, истина где-то посередине: ценник сохранится на прошлогоднем уровне.

🏗 Можно выделить два разносторонних фактора, которым под силу вызвать сильное изменение цен на горизонте ближайшего года:

а) при новой волне девальвации рубля население увеличит покупки недвижимости, чтобы сохранить свои сбережения;
б) при новой волне мобилизации цены могут упасть на 20-30%, особенно на вторичном рынке.

🏗 Рост населения в ближайшие годы будет происходить в первую очередь в пригородах городов-миллионников, а также в Москве и Питере, за счёт оттока населения из региональных центров.

🏗 На рынке в последнее время появилось порядка 5 тыс. мелких компаний, которые занимаются строительством загородного жилья. Крупные застройщики вынуждены реагировать на изменение потребительских предпочтений и выходить на рынок индивидуального жилищного строительства (ИЖС).

🏗 Весной наблюдалось сильное падение продаж недвижимости у многих застройщиков. У некоторых компаний продажи сократились на треть, даже несмотря на скидки и бонусы для клиентов.

🏗 Отмена “околонулевой” ипотеки негативно сказалась на рынке, однако со временем люди ко всему привыкают. По прогнозам ЦБ, в этом году ипотечное кредитование вырастет на +14,5% до 5,5 трлн руб.

🏗 Всё больше покупателей отдают предпочтение квартирам с меблировкой. В ближайшие годы на такой формат будет приходится более половины продаж недвижимости. И те застройщики, которые уже сейчас наладили соответствующие бизнес-процессы, смогут нарастить продажи.

👉 Ситуация на рынке недвижимости оставила у нас двоякое впечатление. С одной стороны, часто звучат лозунги о грядущем падении спроса и цен на жильё. С другой стороны, мы прекрасно понимаем, что финансовые власти вынуждены будут пойти на девальвацию рубля, чтобы пополнить федеральную казну, на фоне ожидаемого сокращения нефтегазовых доходов и увеличения расходов. Не трудно догадаться, что в таком случае ценник на жильё может вырасти.

🔸В строительном секторе я отдаю предпочтение в первую очередь Самолету (#SMLT), который расширяет географию продаж, продает квартиры с меблировкой и выходит в сегмент ИЖС, то есть соответствует критериям роста, которые были озвучены на форуме «Движение». Но здесь нужно ждать коррекцию котировок акций куда-нибудь в область 2300+ руб., чтобы со спокойной совестью можно было добавить бумаги в свой портфель.

🔸 Также после неожиданно рекомендованных Советом директоров дивидендов в размере 78 рублей, более позитивными красками заиграла инвестиционная история в ЛСР (#LSRG). Держу бумаги компании с давних пор и очень надеюсь, что на ГОСА, запланированном на 26 июня 2023 года, эти выплаты будут благополучно утверждены.

🔸 ПИК (#PIKK) ушёл в глубокое подполье и перестал раскрывать о себе какую-либо информацию, и такие истории я предпочитаю обходить стороной.

🔸 Эталон (#ETLN) строит дорогое жильё, продажи которого стагнируют в кризис.

❤️ Не забывайте ставить лайк под этим постом и покупайте только те бумаги в свой портфель, которые приходятся вам по душе!

©Инвестируй или проиграешь!

​​🤔 Московский рынок новостроек затоварен. Кто из застройщиков в зоне риска?

🏗 Бурный рост столичного рынка недвижимости в 2020-2021 гг. заметно приободрил девелоперов, и они стали активно вводить в эксплуатацию новые объекты. Прошло пару лет, и в 2023 году на рынке уже образовался дисбаланс спроса и предложения – ситуация, когда квартир и апартаментов настроили много, а спрос сжимается и уходит на вторичный рынок.

📊 За период с января по июнь текущего года совокупная площадь лотов в продаже выросла на +30% (г/г) до 3 млн м², при этом спрос сокращается - как из-за высоких цен на новостройки, так и из-за действий ЦБ, регуляторные ограничения которого привели в итоге к сворачиванию субсидированных программ от застройщиков.

Крупные риэлторские агентства заявляют о том, что многие столичные застройщики вынуждены предлагать скидки и бонусы своим клиентам, средний дисконт которых составляет в среднем 7%, а некоторое компании предлагают покупателям недвижимости в качестве приятного бонуса бесплатное машино-место. Столь щедрые спец.предложения не встречались даже в прошлом году!

💼 Основным драйвером, который до сих пор поддерживает спрос на новостройки и удерживает рынок от обвала, является ипотека с гос.поддержкой. По расчётам ипотечного подразделения Росбанка, её доля в общем объёме выданных жилищных кредитов на новостройки составляет 95%. Соответственно, лишь 5% ипотечных кредитов - это те, которые не подходят под льготные программы с гос.поддержкой.

Вице-премьер Марат Хуснуллин накануне поведал о том, что лимит средств, выделенных в федеральном бюджете на льготную ипотеку, может исчерпаться уже в этом году, однако Правительство РФ не планирует досрочно заканчивать данную программу, и на 1 полугодие 2024 года обещают найти на эти цели доп.объём средств.

Также Хуснуллин считает, что нагрузка на бюджет от реализации льготной ипотеки высокая, и есть большие сомнения, что власти будут долго сохранять данную программу, тем более в текущих условиях, когда расходы гос.бюджета резко выросли. Впрочем, Минфин и ЦБ были изначально против продления данной опции до середины 2024 года, и, скорее всего, они будут вновь агитировать за сворачивание льгот.

📈 Зато на вторничном рынке столичной недвижимости ситуация кардинально противоположная: потребительский спрос существенно опережает предложение, в том числе за счёт перетока части клиентов с первичного рынка.

👩‍🔧“Люди начали привыкать к новой реальности и, соответственно, стали, несмотря ни на что, соглашаться на сделки с недвижимостью: как продавать, так и покупать", – поведала вице-президент Гильдии риелторов Москвы Екатерина Никитина.

🔸 В строительном секторе я отдаю предпочтение в первую очередь Самолету (#SMLT), который расширяет географию продаж, продаёт квартиры с мебелировкой и выходит в сегмент ИЖС, то есть соответствует всем необходимым критериям роста. Но здесь нужно ждать коррекцию котировок акций куда-нибудь в область 2300-2500 руб., для комфортного формирования позиции.

🔸 Также после неожиданно рекомендованных Советом директоров дивидендов в размере 78 руб., более позитивными красками заиграла история в ЛСР (#LSRG). Держу бумаги компании с давних пор и очень надеюсь, что выплаты вновь станут регулярными и будут радовать нас околодвузначной ДД.

🔸 ПИК (#PIKK) ушёл в глубокое подполье и перестал раскрывать какую-либо информацию, и такие истории я предпочитаю обходить стороной. Плюс ко всему, это лидер на московском рынке новостроек с долей 21%, который может больше других пострадать из-за ожидаемого затоваривания столичного рынка.

🔸 Эталон (#ETLN) строит дорогое жильё, продажи которого стагнируют в кризис. Однако на фоне состоявшейся консолидации активов компании «ЮИТ Россия» девелопер сможет порадовать высоким темпом роста бизнеса. Долговая нагрузка у компании более чем комфортная (1х), шансы на редомициляцию достаточно высокие, и коррекцию в котировках в район 70+ руб. вполне можно использовать для долгосрочных покупок.

©Инвестируй или проиграешь!

​​Льготной ипотеке быть!

🤔 В своём декабрьском предновогоднем посте в одном из пунктов я написал, что ещё до президентских выборов ожидаю продление льготной ипотеки, и вчерашнее заявление Владимира Путина теперь можно считать практически проектом закона, а его принятие - лишь делом времени. Думаю, ни у кого из вас нет сомнений на этот счёт:

«Здесь важно, чтобы эта программа льготной ипотеки была, как минимум, продолжена. Льготная семейная ипотека под 6% — это мы точно сделаем»,— сказал Владимир Путин.

💪 Учитывая, что по статистике 90% жилья на первичном рынке недвижимости покупается с помощью льготной ипотеки, тяжело переоценить значимость продления этой программы в первую очередь для застройщиков и строителей (банки, как вы помните, всегда найдут способ выкрутиться и переложить дополнительные издержки на девелоперов). Даже несмотря на то, что российский президент уже не первый раз делает акцент именно на продлении льготной семейной ипотеки, это в любом случае окажет серьёзный положительный эффект, т.к. по статистике доля семейной ипотеки в выдаче жилищных кредитов по льготным программам составляет примерно 50%.

Плюс ко всему, в течение последних нескольких лет российское правительство расширило «Семейную ипотеку». Если раньше кредит по этой программе под 6% годовых могли оформить семьи, где хотя бы один ребенок родился после 1 января 2018 года, то теперь программа доступна для всех семей, где есть двое детей, которым еще не исполнилось 18 лет. Т.е. сроки рождения детей фактически теперь не имеют значения, что значительно расширяет количество семей, подпадающих под действие этой льготной программы.

❗️ Вы скажете: да как можно верить в светлое будущее застройщиков и строителей при такой высокой ключевой ставке? Отвечаю: если в прошлом десятилетии при сильном росте процентных ставок мы наблюдали сильное падение цен на жильё, то сейчас не стоит ждать повторения такого сценария, поскольку система эскроу-счетов просто не позволяет девелоперам сильно снижать ценники. Скидки в пределах 3-7% конечно возможны, но на более щедрые подарки рассчитывать не стоит, поскольку в проектном финансировании нет места для больших дисконтов.

Раньше не было эскроу-счетов, поэтому и механизмы ценообразования были другими - это нужно усвоить раз и навсегда!

🏢 По статистике, около 2/3 жилищного фонда в России построено до 1995 года. Качество данного жилья уже явно не соответствует современным потребностям, а 1/3 от совокупного жилищного фонда в РФ — это и вовсе дома, которым больше 50 лет, и которые давно нуждаются в обновлении. Какой вывод приходит на ум? Правильно! Реновация – один из потенциальных драйверов роста строительного рынка в среднесрочной перспективе. Это тоже нужно держать в уме.

👉 Таким образом, крупнейшим отечественным девелоперам, среди которых особенно хочется отметить Самолет (#SMLT), Эталон (#ETLN), ну и с большой натяжкой ЛСР (#LSRG), вполне по силам в ближайшие пару лет и дальше наращивать свои финансовые показатели, как минимум за счёт роста цен на недвижимость и увеличения объемов строительства жилья. Хотя нивелирующих факторов тоже предостаточно, поэтому лучше всего подкупать акции девелоперов не по текущим ценникам, а всё-таки на коррекциях, пусть даже небольших. Так всё-таки спокойнее.

❤️ Не ленитесь ставить лайки под этим постом, всегда старайтесь инвестировать часть заработанных денег (а не только тратить), ну и конечно же любите свою страну в целом и российский фондовый рынок в частности!

©Инвестируй или проиграешь!

​​ТОП-20 крупнейших застройщиков РФ

📊 Буквально на днях был опубликован свежий рейтинг российских застройщиков и девелоперов, по состоянию на 1 февраля 2024 года:

1️⃣ Первое место по объёмам текущего строительства сохранил за собой Самолет (#SMLT), ещё больше упрочив своё положение: по итогам января лидер рынка увеличил объём текущего строительства на 138 тыс. м² (с 5,33 млн м² до 5,47 млн м²), при этом в строительстве у девелопера 57 жилых комплексов, в которых возводится 251 многоквартирный дом и 18 домов с апартаментами.

2️⃣ Второе место по-прежнему уверенно занимает застройщик ПИК (#PIKK), который в январе увеличил объём текущего жилищного строительства на 10 тыс. м² (с 4,55 млн м² до 4,56 млн м²).

3️⃣ Замыкает тройку лидеров, как и в предыдущем ранжировании, Группа ЛСР (#LSRG), которая уменьшила объём текущего жилищного строительства на 144 тыс. м² (с 2,25 млн м² до 2,11 млн м²). Удивительно, но среди перечисленных трёх крупнейших застройщиков только ЛСР может похвастаться рейтингом 5.0, который по 5-бальной шкале оценивает соблюдение декларируемого срока ввода жилья в эксплуатацию и/или передачи квартир дольщикам. У Самолета и ПИКа этот рейтинг составляет 4.5.

🧐 Всего десятка крупнейших российских девелоперов на 1 февраля 2024 года возводит 21,78 млн м² жилья (19,57% от объёма текущего строительства всех застройщиков России). Месяцем ранее эти же компании имели в текущем строительстве 21,46 млн м² жилья (19,09%).

🧐 На тройку лидеров приходится 12,13 млн м², или 10,9% строящегося жилья в стране.

🧐 ТОП-20 застройщиков вместе строят 26,5% жилья, ТОП-50 — 37,6%, а сотня крупнейших девелоперов — 48,2%.

🧐 За последние 12 месяцев доля тройки крупнейших застройщиков практически не изменилась, т. е. можно говорить о незначительном росте конкуренции среди застройщиков среднего размера.

❤️ Ставьте лайк под этим постом, если вы дочитали его до конца и для вас он оказался действительно полезным и интересным.

© Инвестируй или проиграешь

​​📈 Группа ЛСР: откуда взялся оптимизм в котировках акций?

Вчерашний рост котировок акций Группы ЛСР сразу на 7-8% оказался весьма неожиданным, и скорее всего связан он с тем, что участники рынка начали вдруг со временем впитывать сильные операционные результаты компании за 4Q2023 и 12m2023, закладывая потенциально более высокие дивиденды, нежели привычные 78 руб. на акцию, которые по текущим котировкам сулят весьма скромную по текущим меркам ДД=9%.

📌 Давайте восстановим в памяти основные моменты из операционной отчётности Группы ЛСР:

✅ Компания сообщила о рекордных продажах жилья с октября по декабрь 2023 года, как по объёму продаж - 71 млрд руб. (+114,8% г/г), так и по количеству квадратных метров - 324 тыс. м² (+134,8% г/г). Этот впечатляющий рост объясняется ажиотажным спросом на недвижимость, вызванным ожиданиями изменений в программе льготной ипотеки, а также маркетинговой стратегией самой компании.

✅ Что касается географического разреза, то если в прошлом году доля Санкт-Петербурга в продажах составляла 65,5%, то в отчетном периоде этот показатель снизился до 47,9%. В то же время доля Москвы в структуре продаж, наоборот, увеличилась на 15,5 п.п. и составила 46,5%, а доля Екатеринбурга выросла на 2,2 п.п. до 5,6%.

✅ В общей сложности Москва и Санкт-Петербург составляют вместе почти 95% продаж компании, и сейчас это является скорее не преимуществом, а одним из ключевых рисков на 2024 год, и сейчас попытаемся объяснить почему.

Аналитики ЦИАН провели исследование и оценили, как изменится количество продаваемых квартир в новостройках в российских городах-миллионниках, после ужесточения условий льготной ипотеки с 23 декабря 2023 года. Согласно их подсчётам, доля недвижимости, соответствующей новым условиям, в Санкт-Петербурге составит 35%, а в Москве - и вовсе всего 15%.

↘️ На этом фоне бизнес ЛСР может столкнуться с серьезным замедлением показателей в текущем году, из-за преобладающей концентрации продаж в двух крупнейших городах России - Москве и Санкт-Петербурге, которые могут оказаться главными пострадавшими от ужесточения условий по льготной ипотеке. Драматизировать ситуацию раньше времени конечно не нужно, но в голове держать этот потенциальный риск всё-таки рекомендую.

💰 Что касается дивидендов, то в прошлом году ЛСР порадовала своих акционеров выплатами в размере 78 руб. на акцию. Да-да, те самые 78 руб., которые мы не видели с далёкого 2018 года, и которые компания до этого исправно платила в 2014-2018 гг. Несмотря на то, что данный уровень официально не прописан в уставе, лично я настраиваюсь именно на такой консервативный дивидендный сценарий и по итогам 2023 года, что сулит по текущим котировкам ДД=9%.

И если это действительно подтвердится на практике, то можно будет говорить о том, что рынок уже “заложил” ожидания выплаты дивидендов в размере 78 руб. в котировки, и слишком сильного роста акций после решения Совета директоров мы вряд ли увидим. Более того, если девелопер вдруг решит подстраховаться из-за неблагоприятной рыночной конъюнктуры и сократит выплаты ниже этой величины, то мы увидим сильные распродажи в бумагах, можно даже не сомневаться. Есть ещё конечно самый оптимистичный вариант развития событий, но давайте про него раньше времени не вспоминать, чтобы не спугнуть удачу.

👉 Разумеется, я не планирую докупать акции ЛСР (#LSRG) в свой портфель по текущим ценникам, но и продавать свою долю (0,9% от портфеля) у меня тоже большого желания нет, тем более дивидендное ожидание, пусть даже со скромной по нынешним меркам ДД в районе 9%, скрашивает это пребывание в бумагах. Более того, на каком-нибудь "задёрге" котировок акций вверх, куда-нибудь ближе к 1000 руб., я бы радостно бы избавился от своей доли акций ЛСР по хорошим ценникам. Ну а пока жду и сильно не форсирую события.

❤️ Ставьте лайк, если дочитали этот пост до конца, и он оказался для вас полезным и интересным.

"Запомни букву T"

© Инвестируй или проиграешь

​​Проблемы ЛСР в отсутствие активной региональной экспансии

🏗 Девелопер ЛСР представил накануне свои операционные результаты за 6m2024, поэтому самое время по горячим следам заглянуть в них и проанализировать вместе с вами.

📈 Продажи жилья с января по июнь увеличились на +28,4% (г/г) до 86 млрд руб. Этот рост был обусловлен в первую очередь увеличением цен на жильё, в то время как количество проданных квадратных метров за этот же период сократилось почти на -3% (г/г) по сравнению с прошлым годом.

Здесь важно отметить два момента:

1️⃣ ЛСР почему-то в своём пресс-релизе снова решила скрыть данные о введённых в эксплуатацию квадратных метров. По всей видимости, это становится своеобразным трендом (в операционных итогах за 1 кв. 2024 года, напомню, таких данных тоже приведено не было). Видимо, компании есть что скрывать?

2️⃣ Ещё больше сомнений закрадывается с учётом того, что что конкуренты в лице Эталона (#ETLN) и Самолета (#SMLT) продемонстрировали за отчётный период более позитивные результаты продаж, увеличив их на +131% и +75% соответственно. И что-то мне подсказывает, по вводу в эксплуатацию у них тоже дела обстоят получше.

Очевидно, что ЛСР всё больше сталкивается с проблемами в динамике своего развития, что связано с отсутствием активного расширения в регионы. В то время как конкуренты компании, напротив, активно развивают свой бизнес в регионах, где существует неудовлетворённый спрос на качественное жильё, при относительно низких ценах на недвижимость по сравнению с Москвой и Санкт-Петербургом.

В отношении Питера, кстати, хочется отдельно отметить, что Группа ЛСР традиционно занимала прочные позиции на рынке этого города, но в течение последних двух кварталов подряд здесь наблюдается снижение объёмов продаж. При этом конкуренты активно расширяют своё присутствие в том числе и на этом рынке, "отгрызая" тем самым у ЛСР рыночную долю.

🧮Напомню, что Группа ЛСР активно работает на рынке недвижимости в Москве, Санкт-Петербурге и Екатеринбурге. Согласно последним данным от РБК, после отмены льготной ипотеки с 1 июля 2024 года, жители этих городов, которые не могут воспользоваться семейной или IT ипотекой, должны будут иметь зарплату не менее 234 тыс. руб. в Москве, 165 тыс. руб. в Санкт-Петербурге и 100 тыс. руб. в Екатеринбурге для оформления ипотечного кредита на рыночных условиях.

Согласно данным Росстата, средняя зарплата в Москве достигает 157 тыс. руб., в Санкт-Петербурге - 104 тыс. руб., а в Екатеринбурге - 85 тыс. руб. Таким образом, только уральский рынок остается относительно устойчивым к отмене льготной ипотеки, в то время как Москва и Питер в этом смысле пострадают, в плане количества потенциальных ипотечных заёмщиков.

Здесь важно отметить, что РБК проводил свои расчёты, основываясь на текущей ключевой ставке Центробанка, которая составляет 16%. Однако есть высокая вероятность того, что уже в следующую пятницу регулятор повысит "ключ" до 18%, что может привести к дальнейшему сокращению доступности ипотечного кредитования для жителей вышеуказанных городов.

На этом фоне вспоминаются известные слова главы Сбера Германа Грефа о том, что ипотечный рынок в России после сворачивания льготной ипотеки под 8% "будет болеть" пару лет.

👉В нынешней ситуации акции ЛСР (#LSRG) не входят в список моих приоритетов, и я очень рад, что ещё по четёрыхзначным отметкам успел тогда избавиться от половины своей позиции. Вторую половину, к сожалению, продать тогда не успел, т.к. прозевал ранний майский дивидендный гэп, и как-то засел в этой истории. Ну да ладно, спасибо и на этом, продавать по текущим вторую половину акций уже как-то не хочется - посижу, пожалуй. Вдруг Молчанов и в следующем году порадует дивидендами, хоть какой-то бальзам на душу будет :)

❤️Не забывайте ставить лайк под этим постом и внимательно следите за датами дивидендных отсечек! Иначе однажды вы тоже можете стать вынужденным акционером компании, акции которой собирались продать по хорошим ценам, но прозевали удачный момент.

© Инвестируй или проиграешь