📊 Любопытная статистика специально для тех, кто никак не может решить, куда лучше инвестировать - в недвижимость или акции отечественных девелоперов (#LSRG, #SMLT, #ETLN, #PIKK).
На самом деле, я конечно лукавлю. В инвестициях самое главное - это диверсификация. Т.е. если капитал позволяет, то лучше иметь за душой и квадратные метры (в том числе и для сдачи в аренду), и акции, и облигации, и другие инструменты, позволяющие если не преумножить ваш капитал, но хотя бы не проиграть инфляции.
Ну а что касается инвестиционной составляющей вложений в квадратные метры, то из расчёта средней стоимости квартиры в новостройке площадью до 32 м² и средней ставки долгосрочной аренды по каждому городу получилось, окупаемость недвижимости в РФ получилась от 9 до 24 лет, в зависимости от регионов.
На самом деле, я конечно лукавлю. В инвестициях самое главное - это диверсификация. Т.е. если капитал позволяет, то лучше иметь за душой и квадратные метры (в том числе и для сдачи в аренду), и акции, и облигации, и другие инструменты, позволяющие если не преумножить ваш капитал, но хотя бы не проиграть инфляции.
Ну а что касается инвестиционной составляющей вложений в квадратные метры, то из расчёта средней стоимости квартиры в новостройке площадью до 32 м² и средней ставки долгосрочной аренды по каждому городу получилось, окупаемость недвижимости в РФ получилась от 9 до 24 лет, в зависимости от регионов.
🏗 Группа «Эталон» представила операционные результаты за 3 кв. 2022 года, которые оказались весьма неубедительными, также как и инвестиционные перспективы компании.
📉 Продажи с июля по сентябрь сократились на 28% (г/г) до 13,3 млрд руб. Как вы помните, Группа «Эталон» фокусируется на продаже дорого жилья, а средний класс в России сейчас экономит, поскольку не понимает, когда завершится острая фаза текущего геополитического кризиса.
В то время как девелоперы, которые специализируются на строительстве жилья эконом-класса (Самолет, ПИК, частично ЛСР) чувствуют себя гораздо лучше, благодаря программам льготной ипотеки, на фоне высокой доли ипотечных сделок в продажах своих квадратных метров.
📉 Продажи в квадратных метрах у Группы «Эталон» сократились и вовсе на 31% (г/г) до 67 тыс. м². При этом средняя стоимость м² выросла на 4% (г/г) до 199 тыс. руб., но такой скромный рост не смог компенсировать сокращение заявок на приобретение недвижимости.
Важный момент: доля заключённых контрактов с участием ипотечных средств снизилась на 11 п.п. до 55%. Открою секрет: у компании много жилья стоимостью более 12 млн руб., и такие проекты не попадают под условия ипотеки с господдержкой. Таким образом, компания не может в полной мере воспользоваться преимуществами льготной ипотеки, как это делают конкуренты.
🤵♂️«В текущих условиях приоритетом Компании является повышение доступности продукта, которое позволит поддерживать хорошую динамику продаж и увеличить наше присутствие на региональных рынках», - поведал президент Группы «Эталон» Геннадий Щербина.
🤦С высокой долей вероятности «Эталон» будет аутсайдером отрасли по итогам этого года, поскольку за 9 мес. 2022 года продажи компании сократились на 28% (г/г) до 42,6 млрд руб., и маловероятно, что в четвёртом квартале мы увидим позитивную динамику.
Иностранная прописка эмитента также не добавляет оптимизма, поскольку компания не имеет возможности выплачивать дивиденды своим акционерам.
Хотя и без этого фактора маловероятно, что Совет директоров отважился бы на распределение прибыли, учитывая серьёзное падение продаж. А теперь давайте вспомним, что в кризис страдают преимущественно мелкие застройщики, а потому компании гораздо целесообразней направить кэш на сделки M&A для увеличения земельного банка, что также позитивно для долгосрочного развития бизнеса, но сейчас у нас фондовый рынок во власти физлиц, у которых в приоритете именно дивиденды.
👉 В качестве резюме оставлю однозначную ремарку: не планирую покупать бумаги Эталона (#ETLN) в свой инвестиционный портфель, но конечно же продолжу наблюдать за ситуацией в отрасли и дальше. Кто читал наш большой пост по недвижимости в премиум-канале не даст соврать!
©Инвестируй или проиграешь!
📉 Продажи с июля по сентябрь сократились на 28% (г/г) до 13,3 млрд руб. Как вы помните, Группа «Эталон» фокусируется на продаже дорого жилья, а средний класс в России сейчас экономит, поскольку не понимает, когда завершится острая фаза текущего геополитического кризиса.
В то время как девелоперы, которые специализируются на строительстве жилья эконом-класса (Самолет, ПИК, частично ЛСР) чувствуют себя гораздо лучше, благодаря программам льготной ипотеки, на фоне высокой доли ипотечных сделок в продажах своих квадратных метров.
📉 Продажи в квадратных метрах у Группы «Эталон» сократились и вовсе на 31% (г/г) до 67 тыс. м². При этом средняя стоимость м² выросла на 4% (г/г) до 199 тыс. руб., но такой скромный рост не смог компенсировать сокращение заявок на приобретение недвижимости.
Важный момент: доля заключённых контрактов с участием ипотечных средств снизилась на 11 п.п. до 55%. Открою секрет: у компании много жилья стоимостью более 12 млн руб., и такие проекты не попадают под условия ипотеки с господдержкой. Таким образом, компания не может в полной мере воспользоваться преимуществами льготной ипотеки, как это делают конкуренты.
🤵♂️«В текущих условиях приоритетом Компании является повышение доступности продукта, которое позволит поддерживать хорошую динамику продаж и увеличить наше присутствие на региональных рынках», - поведал президент Группы «Эталон» Геннадий Щербина.
🤦С высокой долей вероятности «Эталон» будет аутсайдером отрасли по итогам этого года, поскольку за 9 мес. 2022 года продажи компании сократились на 28% (г/г) до 42,6 млрд руб., и маловероятно, что в четвёртом квартале мы увидим позитивную динамику.
Иностранная прописка эмитента также не добавляет оптимизма, поскольку компания не имеет возможности выплачивать дивиденды своим акционерам.
Хотя и без этого фактора маловероятно, что Совет директоров отважился бы на распределение прибыли, учитывая серьёзное падение продаж. А теперь давайте вспомним, что в кризис страдают преимущественно мелкие застройщики, а потому компании гораздо целесообразней направить кэш на сделки M&A для увеличения земельного банка, что также позитивно для долгосрочного развития бизнеса, но сейчас у нас фондовый рынок во власти физлиц, у которых в приоритете именно дивиденды.
👉 В качестве резюме оставлю однозначную ремарку: не планирую покупать бумаги Эталона (#ETLN) в свой инвестиционный портфель, но конечно же продолжу наблюдать за ситуацией в отрасли и дальше. Кто читал наш большой пост по недвижимости в премиум-канале не даст соврать!
©Инвестируй или проиграешь!
📣 Замглавы Минстроя Никита Стасишин дал интервью газете «Известия», основные тезисы которого я предлагаю вашему вниманию:
✔️За 9m2022 в России введено в эксплуатацию 87,8 млн м² жилья, что является историческим максимумом. Позитивная динамика достигнута благодаря всем мерам поддержки, которые системно оказывались последние три года.
✔️Минфин предлагает 31 декабря 2022 года завершить программу льготной ипотеки под 7%. При этом семейная ипотека сохранится до конца 2023 года, а дальневосточная ипотека - до 2030 года.
✔️Решение по льготным ипотечным программам в последние годы принимает Владимир Путин, и Минстрой считает, что все программы нужно сохранить. Вклад в ВВП от строительной отрасли очень серьезный, и меры поддержки необходимо продлить на будущий год.
✔️Рынок жилой недвижимости сейчас сбалансирован, и цены не будут расти выше инфляции. Цены на большинство стройматериалов стабилизировались: у застройщиков теперь есть понимание, как оптимизировать издержки. Со своей стороны Минстрой добивается сокращения административных барьеров, которые уменьшают цикл строительства.
✔️Большинство застройщиков (#LSRG, #PIKK, #ETLN, #SMLT) получают проектное финансирование по плавающей ставке: «ключевая ставка ЦБ +». Соответственно, сильное повышение ставки ЦБ будет негативно для отрасли.
🏗 Помимо всего прочего, на этой неделе проходит форум «Российский промышленник», где глава Северстали (#CHMF) Алексей Мордашов поведал о том, что строительный сектор всегда был и останется ключевым драйвером для черной металлургии.
По мнению главы Северстали, в России есть гигантский потенциал в использовании стальных металлоконструкций в строительстве зданий – доля стального каркаса на текущий момент не превышает 1%, в то время как в большинстве стран показатель составляет 15-60%. Такое решение позволит девелоперам сократить сроки строительства, а сталевары смогут нарастить продажи.
👉 Если Минстрой сможет пролоббировать сохранение льготной ипотеки под 7%, то отечественные застройщики получат прекрасный импульс для роста бизнеса в следующем году. Будем следить за развитием ситуации и робко надеяться, что льготную ипотеку всё-таки продлят и на следующий год!
© Инвестируй или проиграешь
✔️За 9m2022 в России введено в эксплуатацию 87,8 млн м² жилья, что является историческим максимумом. Позитивная динамика достигнута благодаря всем мерам поддержки, которые системно оказывались последние три года.
✔️Минфин предлагает 31 декабря 2022 года завершить программу льготной ипотеки под 7%. При этом семейная ипотека сохранится до конца 2023 года, а дальневосточная ипотека - до 2030 года.
✔️Решение по льготным ипотечным программам в последние годы принимает Владимир Путин, и Минстрой считает, что все программы нужно сохранить. Вклад в ВВП от строительной отрасли очень серьезный, и меры поддержки необходимо продлить на будущий год.
✔️Рынок жилой недвижимости сейчас сбалансирован, и цены не будут расти выше инфляции. Цены на большинство стройматериалов стабилизировались: у застройщиков теперь есть понимание, как оптимизировать издержки. Со своей стороны Минстрой добивается сокращения административных барьеров, которые уменьшают цикл строительства.
✔️Большинство застройщиков (#LSRG, #PIKK, #ETLN, #SMLT) получают проектное финансирование по плавающей ставке: «ключевая ставка ЦБ +». Соответственно, сильное повышение ставки ЦБ будет негативно для отрасли.
🏗 Помимо всего прочего, на этой неделе проходит форум «Российский промышленник», где глава Северстали (#CHMF) Алексей Мордашов поведал о том, что строительный сектор всегда был и останется ключевым драйвером для черной металлургии.
По мнению главы Северстали, в России есть гигантский потенциал в использовании стальных металлоконструкций в строительстве зданий – доля стального каркаса на текущий момент не превышает 1%, в то время как в большинстве стран показатель составляет 15-60%. Такое решение позволит девелоперам сократить сроки строительства, а сталевары смогут нарастить продажи.
👉 Если Минстрой сможет пролоббировать сохранение льготной ипотеки под 7%, то отечественные застройщики получат прекрасный импульс для роста бизнеса в следующем году. Будем следить за развитием ситуации и робко надеяться, что льготную ипотеку всё-таки продлят и на следующий год!
© Инвестируй или проиграешь
🏗 Группа Эталон представила операционные результаты за 4 кв. 2022 г.
📉 Продажи компании с октября по декабрь в денежном выражении существенно сократились по сравнению с прошлым годом - сразу на -36% (г/г) до 16 млрд руб. Спад продаж наблюдается уже третий квартал кряду, что вызвано бизнес-моделью компании, подразумевающей акцент на столичный регион и жильё премиум-сегмента.
Средний класс сейчас экономит, поскольку геополитический кризис затянулся и мало кто понимает, когда начнется деэскалация российско-украинского конфликта, часть потенциальных приобретателей квадратных метров и вовсе покинули нашу страну после объявления частичной мобилизации в сентябре, ну а цены на недвижимость в Москве были изначально слишком перегреты, а потому коррекция продолжается уже четвёртый месяц подряд.
Как следствие - внушительное падение продаж и по итогам всего 2022 года - сразу на -30%.
🏦 Удивительно, но несмотря на премиум-сегмент, доля заключенных контрактов с участием ипотечных средств увеличилась на 9 п.п. до 79%. Однако потенциал ипотеки практически исчерпан, поскольку компания вышла на исторический максимум по этому показателю.
📈 Ввод жилья в эксплуатацию увеличился на 72% (г/г) до 408,8 тыс. м², благодаря консолидации активов компании «ЮИТ Россия».
🤵♂️«Активное расширение портфеля, повышение доступности продукта и запуск новых корпусов помогли в конце года вернуться к траектории роста продаж месяц к месяцу. Дальнейшая работа в этом направлении, в совокупности с запуском свыше 850 тыс. кв. м новых площадей, позволит нам обеспечить устойчивый рост бизнеса и достичь стратегических целей до 2024 года», - поведал президент Группы «Эталон» Геннадий Щербина.
⚖️ Результаты компании оставили у меня двоякое впечатление.
🔽 С одной стороны, продажи жилья у Эталона сильно упали, и в 1 кв. 2023 года негативная динамика сохранится, на фоне высокой базы прошлого года. При этом средняя цена реализации за последние три месяца сократилась на 2%, что также не добавляет оптимизма.
🔼 С другой стороны, по мере окончания кризиса компания сможет значительно нарастить продажи недвижимости, за счет рекордного ввода жилья в эксплуатацию. Правда, учитывая высокие темпы ввода нового жилья в нашей стране, главным риском на 2023 год, в том числе и для Эталона, остаётся чрезмерное затоваривание рынка, на фоне снижения спроса, что может поспособствовать дополнительному давлению на цены.
🔽 Кроме того, не забываем про риски, связанные с депозитарными расписками, в форме которых Эталон (#ETLN) торгуется на Московской бирже. С инвестиционной точки зрения в новой реальности это серьёзный фактор давления, а потому будем внимательно наблюдать за желанием и действиями компании, направленными на процесс редомициляции. Смена юридической "прописки" позволит в первую очередь мажоритарию компании в лице АФК Система получать дивиденды от своей "дочки".
👉 Поскольку результаты за 1 кв. 2023 года, скорее всего, будут слабыми, сейчас не стоит торопиться с покупкой бумаг Эталона. Весной мы можем увидеть более привлекательные уровни. Да и в секторе первичной недвижимости у застройщиков сейчас рисков хоть отбавляй.
Кстати, буквально вчера для подписчиков Инвестируй или проиграешь PREMIUM был опубликован мощнейший пост с большим разбором публичных девелоперов, ситуации в отрасли и инвестиционных перспектив. Уверен, все его оценили по достоинству.
📉 Продажи компании с октября по декабрь в денежном выражении существенно сократились по сравнению с прошлым годом - сразу на -36% (г/г) до 16 млрд руб. Спад продаж наблюдается уже третий квартал кряду, что вызвано бизнес-моделью компании, подразумевающей акцент на столичный регион и жильё премиум-сегмента.
Средний класс сейчас экономит, поскольку геополитический кризис затянулся и мало кто понимает, когда начнется деэскалация российско-украинского конфликта, часть потенциальных приобретателей квадратных метров и вовсе покинули нашу страну после объявления частичной мобилизации в сентябре, ну а цены на недвижимость в Москве были изначально слишком перегреты, а потому коррекция продолжается уже четвёртый месяц подряд.
Как следствие - внушительное падение продаж и по итогам всего 2022 года - сразу на -30%.
🏦 Удивительно, но несмотря на премиум-сегмент, доля заключенных контрактов с участием ипотечных средств увеличилась на 9 п.п. до 79%. Однако потенциал ипотеки практически исчерпан, поскольку компания вышла на исторический максимум по этому показателю.
📈 Ввод жилья в эксплуатацию увеличился на 72% (г/г) до 408,8 тыс. м², благодаря консолидации активов компании «ЮИТ Россия».
🤵♂️«Активное расширение портфеля, повышение доступности продукта и запуск новых корпусов помогли в конце года вернуться к траектории роста продаж месяц к месяцу. Дальнейшая работа в этом направлении, в совокупности с запуском свыше 850 тыс. кв. м новых площадей, позволит нам обеспечить устойчивый рост бизнеса и достичь стратегических целей до 2024 года», - поведал президент Группы «Эталон» Геннадий Щербина.
⚖️ Результаты компании оставили у меня двоякое впечатление.
🔽 С одной стороны, продажи жилья у Эталона сильно упали, и в 1 кв. 2023 года негативная динамика сохранится, на фоне высокой базы прошлого года. При этом средняя цена реализации за последние три месяца сократилась на 2%, что также не добавляет оптимизма.
🔼 С другой стороны, по мере окончания кризиса компания сможет значительно нарастить продажи недвижимости, за счет рекордного ввода жилья в эксплуатацию. Правда, учитывая высокие темпы ввода нового жилья в нашей стране, главным риском на 2023 год, в том числе и для Эталона, остаётся чрезмерное затоваривание рынка, на фоне снижения спроса, что может поспособствовать дополнительному давлению на цены.
🔽 Кроме того, не забываем про риски, связанные с депозитарными расписками, в форме которых Эталон (#ETLN) торгуется на Московской бирже. С инвестиционной точки зрения в новой реальности это серьёзный фактор давления, а потому будем внимательно наблюдать за желанием и действиями компании, направленными на процесс редомициляции. Смена юридической "прописки" позволит в первую очередь мажоритарию компании в лице АФК Система получать дивиденды от своей "дочки".
👉 Поскольку результаты за 1 кв. 2023 года, скорее всего, будут слабыми, сейчас не стоит торопиться с покупкой бумаг Эталона. Весной мы можем увидеть более привлекательные уровни. Да и в секторе первичной недвижимости у застройщиков сейчас рисков хоть отбавляй.
Кстати, буквально вчера для подписчиков Инвестируй или проиграешь PREMIUM был опубликован мощнейший пост с большим разбором публичных девелоперов, ситуации в отрасли и инвестиционных перспектив. Уверен, все его оценили по достоинству.
👉 В этом смысле единственным лучиком надежды остаётся Самолет (#SMLT) — одна из самых быстрорастущих публичных компаний в России. Думаю в акциях компании уже началась новая волна роста - в 2021 году для роста в 3 раза акциям понадобилось всего 3 месяца.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🇷🇺 Начинается эпоха долгожданных редомициляций?!
Вчера Совет директоров VK одобрил возможность редомициляции компании с Британских Виргинских островов в Россию. Таким образом, компания не планирует проводить делистинг с Мосбиржи, и это хороший пример для других публичных эмитентов из нашей страны, юридически "прописанных" за рубежом.
Кстати, буквально на прошлой неделе крупнейший отечественный портовый оператор Global Ports (#GLPR), который мы с вами прожаривали ещё в далёком 2020 году, также заявил о намерении провести редомициляцию с Кипра в Россию. Бумаги компании торгуются на Лондонский бирже, и эмитент запланировал провести делистинг.
О планах провести редомициляцию ранее также говорили в Polymetal (#POLY) и Русагро (#AGRO), при этом менеджмент обоих эмитентов рассматривал регистрацию не в России, а в дружественных юрисдикциях. Но по большому счёту движение даже в этом направлении - уже большой шаг вперёд.
🤔 Совсем скоро пойдет второй год СВО, и российские эмитенты в статусе эмигрантов, видимо, смирились с тем, что, “как раньше уже точно не будет”. Хотя в течение прошлого года периодически в прессе появлялись слухи о возможных переговорах между РФ и Украиной, особенно в первые месяцы после начала СВО. По всей видимости, публичные эмитенты искренне и наивно надеялись, что ситуация стабилизируется со временем и наступит мир, однако к настоящему моменту таких надежд уже ни у кого не осталось.
❓Кто следующим может объявить о редомициляции?
✔️ IT-компании в лице Яндекса (#YNDX), OZON (#OZON), ЦИАН (#CIAN), HeadHunter (#HHRU), скорее всего, будут медленно и неохотно возвращаться в родные пенаты, поскольку им нет необходимости распределять дивиденды среди акционеров.
✔️ Другая группа компаний в лице Globaltrans (#GLTR), Русагро (#AGRO), Эталон (#ETLN), X5 Group (#FIVE) и QIWI (#QIWI) скопили неплохой объем кэша в прошлом году, и их мажоритарии явно заинтересованы в получении щедрых дивидендов. В отсутствии возможности производить выплату дивидендов и проводить байбэки, данные эмитенты стали активнее действовать в сделках M&A, но в любом случае запаса наличности хватит как на инвестиционную программу, так и на выплаты акционерам.
📌 Все вышеперечисленные эмитенты из второй группы сейчас торгуются дешевле, чем до старта СВО:
🔸Globaltrans - на 32%;
🔸Русагро - на 31,4%;
🔸Эталон - на 26,3%;
🔸QIWI - на 11,9%;
🔸X5 Group - на 11.8%.
👉 Из этого списка особенно хочется отметить Globaltrans и Русагро, которые потенциально выглядят интересными для покупок. Globaltrans обычно в конце марта проводит конференц-колл по итогам минувшего года, где мы обязательно поучаствуем, позадаем вопросы и, быть может, получим хоть какую-то конкретику по редомициляции (пост будет доступен премиум-подписчикам). А у Русагро конференц-колл запланирован на 28 февраля, и мы также подготовим большой аналитический пост на эту тему.
©Инвестируй или проиграешь!
Вчера Совет директоров VK одобрил возможность редомициляции компании с Британских Виргинских островов в Россию. Таким образом, компания не планирует проводить делистинг с Мосбиржи, и это хороший пример для других публичных эмитентов из нашей страны, юридически "прописанных" за рубежом.
Кстати, буквально на прошлой неделе крупнейший отечественный портовый оператор Global Ports (#GLPR), который мы с вами прожаривали ещё в далёком 2020 году, также заявил о намерении провести редомициляцию с Кипра в Россию. Бумаги компании торгуются на Лондонский бирже, и эмитент запланировал провести делистинг.
О планах провести редомициляцию ранее также говорили в Polymetal (#POLY) и Русагро (#AGRO), при этом менеджмент обоих эмитентов рассматривал регистрацию не в России, а в дружественных юрисдикциях. Но по большому счёту движение даже в этом направлении - уже большой шаг вперёд.
🤔 Совсем скоро пойдет второй год СВО, и российские эмитенты в статусе эмигрантов, видимо, смирились с тем, что, “как раньше уже точно не будет”. Хотя в течение прошлого года периодически в прессе появлялись слухи о возможных переговорах между РФ и Украиной, особенно в первые месяцы после начала СВО. По всей видимости, публичные эмитенты искренне и наивно надеялись, что ситуация стабилизируется со временем и наступит мир, однако к настоящему моменту таких надежд уже ни у кого не осталось.
❓Кто следующим может объявить о редомициляции?
✔️ IT-компании в лице Яндекса (#YNDX), OZON (#OZON), ЦИАН (#CIAN), HeadHunter (#HHRU), скорее всего, будут медленно и неохотно возвращаться в родные пенаты, поскольку им нет необходимости распределять дивиденды среди акционеров.
✔️ Другая группа компаний в лице Globaltrans (#GLTR), Русагро (#AGRO), Эталон (#ETLN), X5 Group (#FIVE) и QIWI (#QIWI) скопили неплохой объем кэша в прошлом году, и их мажоритарии явно заинтересованы в получении щедрых дивидендов. В отсутствии возможности производить выплату дивидендов и проводить байбэки, данные эмитенты стали активнее действовать в сделках M&A, но в любом случае запаса наличности хватит как на инвестиционную программу, так и на выплаты акционерам.
📌 Все вышеперечисленные эмитенты из второй группы сейчас торгуются дешевле, чем до старта СВО:
🔸Globaltrans - на 32%;
🔸Русагро - на 31,4%;
🔸Эталон - на 26,3%;
🔸QIWI - на 11,9%;
🔸X5 Group - на 11.8%.
👉 Из этого списка особенно хочется отметить Globaltrans и Русагро, которые потенциально выглядят интересными для покупок. Globaltrans обычно в конце марта проводит конференц-колл по итогам минувшего года, где мы обязательно поучаствуем, позадаем вопросы и, быть может, получим хоть какую-то конкретику по редомициляции (пост будет доступен премиум-подписчикам). А у Русагро конференц-колл запланирован на 28 февраля, и мы также подготовим большой аналитический пост на эту тему.
©Инвестируй или проиграешь!
❓Почему сейчас не нужно торопиться с покупкой акций застройщиков?
🏛Центробанк России каждый месяц публикует статистику по отечественному банковскому сектору, где помимо всего прочего можно увидеть важные тренды для рынка недвижимости. В частности, ЦБ в своей статистике указывает динамику ипотечного кредитования и остатки на эскроу-счетах.
✔️ С ипотекой дела обстоят более-мене неплохо: она растет двузначными темпами, просроченная задолженность по ней редко превышает 1%, и для банкиров такой формат кредитования очень выгоден. На первый взгляд, может показаться, что бурный рост ипотеки однозначно указывает нам на аналогичное ралли и на рынке новостроек, что благоприятно для акций девелоперов, однако дьявол кроется в деталях.
✔️ При анализе сектора застройщиков необходимо в первую очередь смотреть на динамику эскроу-счетов, поскольку ипотеку население использует не только для покупки жилья в новостройках, но и для сделок по вторичному рынку.
ЦБ ежемесячно раскрывает данные как в целом по стране, так и по регионам в частности. И эта динамика в последнее время огорчает: показатель достиг пика в октябре 2022 года, и с тех пор неуклонно снижается, причем в январе падение только ускорилось.
Динамика эскроу-счетов – это своего рода прокси на динамику новостроек: если сокращается объем эскроу-счетов, то снижаются и темпы строительства.
🤷♂️ Исходя из динамики ипотечного кредитования и эскроу-счетов можно прийти к выводу, что потребительский спрос постепенно переходит на вторичный рынок. Об этом также рассказывает портал «Индикаторы рынка недвижимости», который в середине февраля провёл опрос среди крупнейших отечественных риэлторских агентств и пришел к выводу, что благодаря скидкам 5-10% спрос на вторичном рынке немного подрос. На такие дисконты сейчас согласны порядка 90% продавцов.
Масла в огонь дополнительно подливает и Центробанк, который с 1 мая 2023 года повышает надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам, которые выдаются на покупку жилья в новостройках. Регулятору не нравятся кредиты с экстремально низкими ставками, и он прямо сигнализирует рынку о том, что нужно отказываться от предоставления субсидированной ипотеки. При этом ЦБ признает, что из-за вводимых мер рост ипотечного кредитования может замедлиться, зато будут минимизированы риски ценового пузыря. Который сейчас, судя по всему, уже начинает надуваться в первичке.
👉 Я по-прежнему считаю, что торопиться с покупкой акций застройщиков сейчас, пожалуй, не стоит, и если рассуждать о том, какие инвестиционные истории в этом секторе выглядят более предпочтительнее, а какие менее, ещё раз тезисно повторю свой взгляд:
📌 Эталон (#ETLN) – самый пострадавший от снижения спроса застройщик 2022 года, к тому же дополнительно отягощённый риском депозитарных расписок.
📌 Бизнес ЛСР (#LSRG) хоть и неплох с точки зрения оценки и показателей, однако совершенно отвернувшийся от миноритарных акционеров (в том числе из-за приостановки выплаты дивидендов)
📌 Также с серьезным скепсисом смотрю пока на акции группы ПИК (#PIKK), которая перестала публиковать свои отчёты и результаты, платить дивиденды и вообще полностью отгородилась от частных инвесторов.
📌 В этом смысле единственным лучиком надежды остаётся Самолет (#SMLT) — одна из самых быстрорастущих публичных компаний в России. Однако и здесь я рекомендую не спешить и терпеливо дожидаться коррекции в котировках.
© Инвестируй или проиграешь
🏛Центробанк России каждый месяц публикует статистику по отечественному банковскому сектору, где помимо всего прочего можно увидеть важные тренды для рынка недвижимости. В частности, ЦБ в своей статистике указывает динамику ипотечного кредитования и остатки на эскроу-счетах.
✔️ С ипотекой дела обстоят более-мене неплохо: она растет двузначными темпами, просроченная задолженность по ней редко превышает 1%, и для банкиров такой формат кредитования очень выгоден. На первый взгляд, может показаться, что бурный рост ипотеки однозначно указывает нам на аналогичное ралли и на рынке новостроек, что благоприятно для акций девелоперов, однако дьявол кроется в деталях.
✔️ При анализе сектора застройщиков необходимо в первую очередь смотреть на динамику эскроу-счетов, поскольку ипотеку население использует не только для покупки жилья в новостройках, но и для сделок по вторичному рынку.
ЦБ ежемесячно раскрывает данные как в целом по стране, так и по регионам в частности. И эта динамика в последнее время огорчает: показатель достиг пика в октябре 2022 года, и с тех пор неуклонно снижается, причем в январе падение только ускорилось.
Динамика эскроу-счетов – это своего рода прокси на динамику новостроек: если сокращается объем эскроу-счетов, то снижаются и темпы строительства.
🤷♂️ Исходя из динамики ипотечного кредитования и эскроу-счетов можно прийти к выводу, что потребительский спрос постепенно переходит на вторичный рынок. Об этом также рассказывает портал «Индикаторы рынка недвижимости», который в середине февраля провёл опрос среди крупнейших отечественных риэлторских агентств и пришел к выводу, что благодаря скидкам 5-10% спрос на вторичном рынке немного подрос. На такие дисконты сейчас согласны порядка 90% продавцов.
Масла в огонь дополнительно подливает и Центробанк, который с 1 мая 2023 года повышает надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам, которые выдаются на покупку жилья в новостройках. Регулятору не нравятся кредиты с экстремально низкими ставками, и он прямо сигнализирует рынку о том, что нужно отказываться от предоставления субсидированной ипотеки. При этом ЦБ признает, что из-за вводимых мер рост ипотечного кредитования может замедлиться, зато будут минимизированы риски ценового пузыря. Который сейчас, судя по всему, уже начинает надуваться в первичке.
👉 Я по-прежнему считаю, что торопиться с покупкой акций застройщиков сейчас, пожалуй, не стоит, и если рассуждать о том, какие инвестиционные истории в этом секторе выглядят более предпочтительнее, а какие менее, ещё раз тезисно повторю свой взгляд:
📌 Эталон (#ETLN) – самый пострадавший от снижения спроса застройщик 2022 года, к тому же дополнительно отягощённый риском депозитарных расписок.
📌 Бизнес ЛСР (#LSRG) хоть и неплох с точки зрения оценки и показателей, однако совершенно отвернувшийся от миноритарных акционеров (в том числе из-за приостановки выплаты дивидендов)
📌 Также с серьезным скепсисом смотрю пока на акции группы ПИК (#PIKK), которая перестала публиковать свои отчёты и результаты, платить дивиденды и вообще полностью отгородилась от частных инвесторов.
📌 В этом смысле единственным лучиком надежды остаётся Самолет (#SMLT) — одна из самых быстрорастущих публичных компаний в России. Однако и здесь я рекомендую не спешить и терпеливо дожидаться коррекции в котировках.
© Инвестируй или проиграешь
🏗 Группа Эталон представила финансовые результаты за 2022 год.
📉 Выручка компании за этот период сократилась на -8% до 80,5 млрд руб. Очевидно, что кризис оказывает негативное влияние на застройщиков, реализующих жилье в бизнес и комфорт сегментах (по сравнению с более доступным и бюджетным жильём). Средний класс не понимает сроков окончания СВО в Украине и старается что называется "затягивать пояса".
📉 Операционные результаты компании мы с вами подробно рассматривали здесь, поэтому сразу перейдем к показателю EBITDA, который по итогам 2022 года продемонстрировал ровно такую же динамику, как и выручку, сократившись на -8% до 16,5 млрд руб.
📈 А вот выгодная покупка девелопера «ЮИТ Россия» позволила в итоге отразить в финансовой отчётности рост чистой прибыли более чем в 4 раза до 13 млрд руб.
💼 При этом долговая нагрузка по соотношению чистый корпоративный долг к EBITDA на конец отчётного периода составил 0,8х, что существенно ниже целевого уровня в 2х–3x. Объем средств на счетах эскроу достиг 60,4 млрд рублей. В конце 2023 года произойдет значительное раскрытие эскроу-счетов, что увеличит свободный денежный поток.
🤵♂️«В 2022 году мы проделали большую работу для повышения качества нашего портфеля, в том числе за счет приобретения других игроков с привлекательным банком земли», - поведал президент Группы Эталон Геннадий Щербина.
👉 Результаты компании Эталона вышли в рамках наших ожиданий. Девелопер сможет порадовать инвесторов ростом финансовых результатов в 2023-2024 гг., благодаря консолидации активов компании «ЮИТ Россия». Есть лишь один единенный вопрос: насколько сильный рост бизнеса мы увидим в перспективе ближайших лет?
Риэлторы дружно твердят, что нынешний год будет трудным для девелоперов. В 1Q2023 мы наблюдали падение количества сделок на первичном рынке, из-за свертывания околонулевой ипотеки и давления ЦБ на застройщиков. Эльвира Набиуллина явно не в восторге от ипотечных схем банков и готова всячески лоббировать ипотечный закон в Госдуме.
На рынке уже давно сложился консенсус, что "в живых" в этом бизнесе останутся только сильные застройщики, а значит в обозримом будущем мы можем увидеть значительнее количество сделок M&A. Поскольку Эталон имеет иностранную прописку и не имеет возможности выплачивать дивиденды своим акционерам, а объем кэша в конце года вырастет благодаря раскрытию эскроу-счетов, то у компании есть отличные шансы для поглощения региональных девелоперов.
Поскольку в данный момент никто из отечественных "эмигрантов" не прояснил ситуацию с редомициляцией (GlobalTrans - яркий такой пример), то маловероятно, что от Эталона мы получим какие-то подвижки в этом плане, поэтому разумно рассчитывать всё же на то, что свободный денежный поток будет направлен в итоге на расширение бизнеса. Что, впрочем, тоже неплохо.
Если вас не смущают инфраструктурные риски в виде депозитарных расписок эмитента, то бумаги Эталона (#ETLN) могут быть интересными для покупок на коррекциях, где-нибудь в районе 50+ руб. Но моё отношение к этой инвестиционной истории вы прекрасно знаете, я пока продолжаю находиться в стороне.
P.S. Участникам нашего премиума категорически рекомендую вернуться к нашему большому февральскому посту на тему недвижимости и перечитать его, он продолжает оставаться совершенно актуальным и на сегодняшний день. Тем более, на календаре выходные, и это время нужно потратить с пользой!
❤️ Не ленитесь ставить лайки под этим постом, любите папу и умейте отдыхать, а не только работать! И хороших вам выходных, друзья!
©Инвестируй или проиграешь!
📉 Выручка компании за этот период сократилась на -8% до 80,5 млрд руб. Очевидно, что кризис оказывает негативное влияние на застройщиков, реализующих жилье в бизнес и комфорт сегментах (по сравнению с более доступным и бюджетным жильём). Средний класс не понимает сроков окончания СВО в Украине и старается что называется "затягивать пояса".
📉 Операционные результаты компании мы с вами подробно рассматривали здесь, поэтому сразу перейдем к показателю EBITDA, который по итогам 2022 года продемонстрировал ровно такую же динамику, как и выручку, сократившись на -8% до 16,5 млрд руб.
📈 А вот выгодная покупка девелопера «ЮИТ Россия» позволила в итоге отразить в финансовой отчётности рост чистой прибыли более чем в 4 раза до 13 млрд руб.
💼 При этом долговая нагрузка по соотношению чистый корпоративный долг к EBITDA на конец отчётного периода составил 0,8х, что существенно ниже целевого уровня в 2х–3x. Объем средств на счетах эскроу достиг 60,4 млрд рублей. В конце 2023 года произойдет значительное раскрытие эскроу-счетов, что увеличит свободный денежный поток.
🤵♂️«В 2022 году мы проделали большую работу для повышения качества нашего портфеля, в том числе за счет приобретения других игроков с привлекательным банком земли», - поведал президент Группы Эталон Геннадий Щербина.
👉 Результаты компании Эталона вышли в рамках наших ожиданий. Девелопер сможет порадовать инвесторов ростом финансовых результатов в 2023-2024 гг., благодаря консолидации активов компании «ЮИТ Россия». Есть лишь один единенный вопрос: насколько сильный рост бизнеса мы увидим в перспективе ближайших лет?
Риэлторы дружно твердят, что нынешний год будет трудным для девелоперов. В 1Q2023 мы наблюдали падение количества сделок на первичном рынке, из-за свертывания околонулевой ипотеки и давления ЦБ на застройщиков. Эльвира Набиуллина явно не в восторге от ипотечных схем банков и готова всячески лоббировать ипотечный закон в Госдуме.
На рынке уже давно сложился консенсус, что "в живых" в этом бизнесе останутся только сильные застройщики, а значит в обозримом будущем мы можем увидеть значительнее количество сделок M&A. Поскольку Эталон имеет иностранную прописку и не имеет возможности выплачивать дивиденды своим акционерам, а объем кэша в конце года вырастет благодаря раскрытию эскроу-счетов, то у компании есть отличные шансы для поглощения региональных девелоперов.
Поскольку в данный момент никто из отечественных "эмигрантов" не прояснил ситуацию с редомициляцией (GlobalTrans - яркий такой пример), то маловероятно, что от Эталона мы получим какие-то подвижки в этом плане, поэтому разумно рассчитывать всё же на то, что свободный денежный поток будет направлен в итоге на расширение бизнеса. Что, впрочем, тоже неплохо.
Если вас не смущают инфраструктурные риски в виде депозитарных расписок эмитента, то бумаги Эталона (#ETLN) могут быть интересными для покупок на коррекциях, где-нибудь в районе 50+ руб. Но моё отношение к этой инвестиционной истории вы прекрасно знаете, я пока продолжаю находиться в стороне.
P.S. Участникам нашего премиума категорически рекомендую вернуться к нашему большому февральскому посту на тему недвижимости и перечитать его, он продолжает оставаться совершенно актуальным и на сегодняшний день. Тем более, на календаре выходные, и это время нужно потратить с пользой!
❤️ Не ленитесь ставить лайки под этим постом, любите папу и умейте отдыхать, а не только работать! И хороших вам выходных, друзья!
©Инвестируй или проиграешь!
📈 Котировки акций публичных российских девелоперов (ЛСР, Etalon, ПИК, Самолет) активно прибавляют на протяжении последних двух дней. Учитывая, что тенденция эта носит общеотраслевой характер, причины этой тенденции нужно искать в каком-то общем драйвере и общих факторах этого роста.
🏙 Прошедший год получился для сектора девелоперов крайне нестабильным и сложным. За этот год рынок недвижимости (как впрочем и вся страна в целом) испытал два значительных шока: начало СВО в феврале и частичную мобилизацию в сентябре. В некоторые моменты становилось по-настоящему страшно за спрос на новостройки и, казалось, что рынок жилья ждёт не просто коррекция, а самый настоящий крах.
Но реальность, как всегда, оказалась не такой прямолинейной и предсказуемой. Благодаря своевременным действиям государства, банков и моментами неожиданным поведением населения, худших сценариев удалось избежать. Более того, на рынке сложился коктейль из различных факторов, далеко не все из которых негативны для застройщиков.
➕ Из положительных факторов отметим:
1️⃣ Продление льготной ипотеки до середины 2024 года под ставку 8%. Да, ставка выросла на один процентный пункт, но прочие условия сохранились. Максимальная сумма, которую можно взять в кредит, для ключевых рынков осталась на уровне 12 млн. рублей, а с учетом возможности для комбинирования различных программ - на уровне 30 млн.
2️⃣ Ажиотажный спрос на новостройки в декабре (об этом ещё пойдёт речь ниже).
3️⃣ Материальная поддержка участников боевых действий и их семей (многие из которых уже давно хотят улучшить свои жилищные условия).
4️⃣ Продолжающийся тренд на приток населения в крупные города и их агломерации.
🙇🏽♂️ Вообще, у каждого девелопера есть свои плюсы и минусы. У кого-то больше, у кого-то меньше. Давайте я вас порадую очередным постом с нашего премиума, который мы публиковали там некоторое время назад, и в рамках которого подводили итоги 2022 года в этом секторе. Пост получился большим и мощным:
https://teletype.in/@invest_or_lost/DQaVQt9U8xU
❤️ Ну а в знак благодарности с вас по традиции лайк!
#LSRG #PIKK #SMLT #ETLN
🏙 Прошедший год получился для сектора девелоперов крайне нестабильным и сложным. За этот год рынок недвижимости (как впрочем и вся страна в целом) испытал два значительных шока: начало СВО в феврале и частичную мобилизацию в сентябре. В некоторые моменты становилось по-настоящему страшно за спрос на новостройки и, казалось, что рынок жилья ждёт не просто коррекция, а самый настоящий крах.
Но реальность, как всегда, оказалась не такой прямолинейной и предсказуемой. Благодаря своевременным действиям государства, банков и моментами неожиданным поведением населения, худших сценариев удалось избежать. Более того, на рынке сложился коктейль из различных факторов, далеко не все из которых негативны для застройщиков.
➕ Из положительных факторов отметим:
1️⃣ Продление льготной ипотеки до середины 2024 года под ставку 8%. Да, ставка выросла на один процентный пункт, но прочие условия сохранились. Максимальная сумма, которую можно взять в кредит, для ключевых рынков осталась на уровне 12 млн. рублей, а с учетом возможности для комбинирования различных программ - на уровне 30 млн.
2️⃣ Ажиотажный спрос на новостройки в декабре (об этом ещё пойдёт речь ниже).
3️⃣ Материальная поддержка участников боевых действий и их семей (многие из которых уже давно хотят улучшить свои жилищные условия).
4️⃣ Продолжающийся тренд на приток населения в крупные города и их агломерации.
🙇🏽♂️ Вообще, у каждого девелопера есть свои плюсы и минусы. У кого-то больше, у кого-то меньше. Давайте я вас порадую очередным постом с нашего премиума, который мы публиковали там некоторое время назад, и в рамках которого подводили итоги 2022 года в этом секторе. Пост получился большим и мощным:
https://teletype.in/@invest_or_lost/DQaVQt9U8xU
❤️ Ну а в знак благодарности с вас по традиции лайк!
#LSRG #PIKK #SMLT #ETLN
Teletype
Застройщики: под влиянием противоречивых факторов
🏙 Прошедший год получился для сектора девелоперов крайне нестабильным и сложным. За этот год рынок недвижимости (как впрочем и вся...
🏗 Группа Эталон представила операционные результаты за январь–апрель 2023 года.
📉 По итогам первых четырёх месяцев текущего года продажи Группы сократились на -13,8% (г/г) до 20,7 млрд руб., что вызвано снижением цен на недвижимость в бизнес и комфорт сегментах. Что, впрочем, совершенно неудивительно, учитывая, что именно в данных сегментах наблюдается двузначное падение цен на жильё. В то время как в сегменте эконом-класса ценник находится на прошлогоднем уровне, и никто из крупных застройщиков не планирует предлагать здесь большие скидки.
Особенно внимательные из вас вспомнят, что Эталон всегда публиковал квартальные операционные результаты, однако сейчас мы получили статистику за 4 месяца. Как вы думаете почему? Правильно, это хитрая и красивая игра цифрами! Всё дело в том, что именно в апреле продажи в годовом выражении выросли на +67% (г/г) до 7,3 млрд руб., красиво выровняв куда более печальную динамику первых трёх месяцев. Эффект высокой базы прошлого года сходит на нет (все помнят, как взлетели цены на квадратные метры после начала СВО?), и на фоне состоявшейся консолидации активов компании «ЮИТ Россия» в ближайшие месяцы девелопер сможет порадовать инвесторов высоким темпом роста бизнеса.
К слову, в апреле 2023 года средняя стоимость квадратного метра находилась на прошлогоднем уровне. Если "дно" где-то рядом, то для застройщиков это точно будет глотком свежего воздуха, хотя по одному месяцу выводы делать рано.
🤵♂️ «В 2023 году мы планируем к запуску около 850 тыс. кв. м – на 30% больше, чем годом ранее, что будет способствовать дальнейшей диверсификации предложения компании и позволит нам выйти на траекторию устойчивого роста», - поведал президент Группы «Эталон» Геннадий Щербина.
📣 В середине мая застройщик анонсировал планы по получению первичного листинга на Мосбирже — и это может стать первым шагом к полноценной редомициляции. Напомню, сейчас компания зарегистрирована на Кипре и имеет первичный листинг на Лондонской фондовой бирже, а смена юрисдикции позволит акционерам вновь рассчитывать на дивиденды. И больших препятствий для этого не наблюдается, т.к. у компании низкая долговая нагрузка: соотношение NetDebt/EBITDA на конец отчётного периода составило 1х, что в два раза ниже допустимого комфортного значения.
🤵♂️«Комфортный уровень долговой нагрузки и высвобождение дополнительной ликвидности за счет раскрытия эскроу-счетов обеспечивает нам возможности для дальнейшей реализации стратегических программ по расширению регионального присутствия и технологическому развитию компании», - отметил финансовый директор Группы «Эталон» Илья Косолапов.
👉 Мажоритарий Эталона в лице АФК Система (#AFKS) также заинтересована в получении дивидендов, поскольку сейчас дивидендный поток генерирует только МТС, в то время как Сегежа перегружена долгом. Шансы на редомициляцию у Эталона (#ETLN) достаточно высокие, и коррекцию в котировках бумаг куда-нибудь в район 70+ руб. вполне можно использовать для долгосрочных покупок.
❤️ Не забывайте ставить лайк под этим постом, любите квадратные метры и старайтесь инвестировать в них любым удобным вам способом!
© Инвестируй или проиграешь
📉 По итогам первых четырёх месяцев текущего года продажи Группы сократились на -13,8% (г/г) до 20,7 млрд руб., что вызвано снижением цен на недвижимость в бизнес и комфорт сегментах. Что, впрочем, совершенно неудивительно, учитывая, что именно в данных сегментах наблюдается двузначное падение цен на жильё. В то время как в сегменте эконом-класса ценник находится на прошлогоднем уровне, и никто из крупных застройщиков не планирует предлагать здесь большие скидки.
Особенно внимательные из вас вспомнят, что Эталон всегда публиковал квартальные операционные результаты, однако сейчас мы получили статистику за 4 месяца. Как вы думаете почему? Правильно, это хитрая и красивая игра цифрами! Всё дело в том, что именно в апреле продажи в годовом выражении выросли на +67% (г/г) до 7,3 млрд руб., красиво выровняв куда более печальную динамику первых трёх месяцев. Эффект высокой базы прошлого года сходит на нет (все помнят, как взлетели цены на квадратные метры после начала СВО?), и на фоне состоявшейся консолидации активов компании «ЮИТ Россия» в ближайшие месяцы девелопер сможет порадовать инвесторов высоким темпом роста бизнеса.
К слову, в апреле 2023 года средняя стоимость квадратного метра находилась на прошлогоднем уровне. Если "дно" где-то рядом, то для застройщиков это точно будет глотком свежего воздуха, хотя по одному месяцу выводы делать рано.
🤵♂️ «В 2023 году мы планируем к запуску около 850 тыс. кв. м – на 30% больше, чем годом ранее, что будет способствовать дальнейшей диверсификации предложения компании и позволит нам выйти на траекторию устойчивого роста», - поведал президент Группы «Эталон» Геннадий Щербина.
📣 В середине мая застройщик анонсировал планы по получению первичного листинга на Мосбирже — и это может стать первым шагом к полноценной редомициляции. Напомню, сейчас компания зарегистрирована на Кипре и имеет первичный листинг на Лондонской фондовой бирже, а смена юрисдикции позволит акционерам вновь рассчитывать на дивиденды. И больших препятствий для этого не наблюдается, т.к. у компании низкая долговая нагрузка: соотношение NetDebt/EBITDA на конец отчётного периода составило 1х, что в два раза ниже допустимого комфортного значения.
🤵♂️«Комфортный уровень долговой нагрузки и высвобождение дополнительной ликвидности за счет раскрытия эскроу-счетов обеспечивает нам возможности для дальнейшей реализации стратегических программ по расширению регионального присутствия и технологическому развитию компании», - отметил финансовый директор Группы «Эталон» Илья Косолапов.
👉 Мажоритарий Эталона в лице АФК Система (#AFKS) также заинтересована в получении дивидендов, поскольку сейчас дивидендный поток генерирует только МТС, в то время как Сегежа перегружена долгом. Шансы на редомициляцию у Эталона (#ETLN) достаточно высокие, и коррекцию в котировках бумаг куда-нибудь в район 70+ руб. вполне можно использовать для долгосрочных покупок.
❤️ Не забывайте ставить лайк под этим постом, любите квадратные метры и старайтесь инвестировать в них любым удобным вам способом!
© Инвестируй или проиграешь
