Не могу пройти мимо поста Сергея Разуваева – директора GMK

Собсно, ниже его пост на важную тему 👇 А следом будут мои комменты с интересными цифрами #наподумать

Несколько дней назад писал о затоваривании рынка, где анализировал положение с точки зрения макроусловий.

Сегодня хочу посмотреть на ситуацию в моменте. Действительно, в последнее время мы видим ускоренное увеличение экспозиции, весь рынок об этом говорит, в том числе Минстрой.

Но я бы хотел обратить ваше внимание на информацию о среднемесячном количестве получения разрешений на строительство. Данные любезно предоставил ЕРЗ и Кирилл Холопик.

Это очень важный параметр. В прошлом году объем разрешений был порядка 3 млн в месяц с небольшим, в этом году – 1,3 млн. Мы видим снижение больше, чем в два раза.

Возможно, это сезонный фактор. Однако даже если сезонность будет сглажена, объем получаемых разрешений, а, следовательно, вывод новых проектов на площадку существенно сокращается. Девелоперы осмысленно сокращают инвестпрограммы, потому что наблюдают определенный перегрев рынка. Они будут выжидать, когда вымоется экспозиция, сформированная ранее.

Если этот тренд продлится значительное время, до конца текущего или середины следующего года, что мы будем иметь?

Посмотрим на 2019 год. Тогда компании выходили на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов, из-за чего количество разрешений в какой-то период было небольшим. На рынке просматривался дисбаланс с точки зрения предложения.

Когда система проектного финансирования заработала, сложился определенный дефицит жилья. Пусть достаточно условный, но, тем не менее, он был. Плюс к этому в пандемию появилась поддержка льготной ипотекой. Все это дало фактически взрывной рост стоимости жилья.

И вот сейчас девелоперу важно смотреть на два показателя:

1. Соотношение экспозиции к выбытию.
2. Количество получений новых разрешений.

Анализировать нужно данные не по всей стране (это, наверно, интересно, но не так важно), а по конкретному региону присутствия.

Когда экспозиция сократится и разрешений будет немного, девелопер, который сумеет в этот момент вывести достаточно большой объем, получит существенную часть рынка.

Это очень важный момент, рекомендую девелоперам пристально наблюдать за этими цифрами.

При всей моей симпатии к Сергею Разуваеву, впихну свои 50 душных центов

Вот Сергей полагает, что для рынка важны два показателя:
1. Соотношение экспозиции к выбытию.
2. Количество получений новых разрешений на строительство.

▪️Отнюдь… Мерить выбытие по экспозиции – ну такое себе. Предложение (экспозиция) штука скользкая. Мы давно научились выпускать проектный объем частями. То убирая лоты из экспозиции, то наоборот выставляя. Поэтому я выбытие предпочитаю оценивать по товарным запасам – нераспроданным остаткам

▪️Число полученных РнС (и тем более, упаси божечки, среднемесячное) – это «непоказательный показатель». Куда важнее то, сколько м² или квартир в этих РнС. Иначе как потом щупать насыщение. Согласитесь, разная история: выдали 100 РнС на 1000 м² или выдали 50 разрешений на 100 000 м²

Солидарен, что смотреть нужно не по больнице, а по регионам. Совершенно разная картинка. Например, вот вам жилая площадь в выданных РнС за 5 мес. 2023 + изменение к аналогичному периоду 2022, 2021 и 2020 гг.:

▫️Подмосковье – наразрешали 1,2 млн м². Это +70 / +4 / +175% к 2022-2020, соответственно
▫️Свердловская обл. – также 1,2 млн м². Или +110 / +77 / +253%
▫️СПб – 0,12 млн м². И провал на минус –85 / –76 / –43%
▫️Ленобласть – 0 м² за 5 мес. 2023. А прошлые 3 года за это время разрешали по 0,3–0,5 млн м²

Также, мы же помним, что путь до РнС занимает приличное время. Поэтому то, что мы наблюдаем сейчас – есть результат решений 2021-2022 гг. И аукнется этот результат в 2024. Допустим, после завершения госипотек. Учитывая, что питать спрос тогда будет нечем, это вполне себе будет норм история

Ибо напомню, например, по сданным в столичном регионе за 2022 проектам, в каждом 3-м / 4-м доме – без спроса осталось более трети площади. А в каждом 5-м / 7-м корпусе – осталась «пустой» больше половины

За аналитику здорового человека @iliilitop

Брусника продолжает экспансию в московские промки. На этот раз договариваются взять половину куска Level на Перовском ш., 21 (экс-завод Станкоагрегат, Нижегородский р-н., ЮВАО) – шепчет Коммерсантъ

Ранее, ГЗК окнуло Левелу здесь стройку на 7,9 га - 297 тыс. м² жилья в ГНС в домах по 8-48 эт. Это порядка 200 тыс. м² продаваемой. И вот, Брусника забирает половину. Ок, наблюдаем

Вспомнить качество и будущее освоение локации можете по скрину карты. Участок в северной части, в конце 2022 Гранель купили у MR. Последние выскочили из этого «треугольника-комфорта». Теперь вот и Level частично сливает. И, говорят, таким ходом вполне может вернуть вложенное бабло. Норм сценарий

А Брусника… ну такое себе местечко тащит в портфель. Место депрессивное ещё лет 7-10 минимум. Их кусок ближе к локомотиворемонтному заводу и ж/д МЦД-3. Будут буфером для Левела. До ТПУ Нижегородская топать целых 17 мин. ЦА локации в основном молодые, одинокие. В т.ч. арендаторы. Семейным сюда не стоит лезть. Если они не местные или не ярые фаны локуса. И такую аудиторию в первую очередь привлекает низкий прайс. А не продуктовые рюши. Поэтому, по мере распродажи соседнего Перовское-2 (ПИК), эстафету подхватит Левел. У них участок "поцентрее" и умеют дать сравнительно недорогое предложение на фоне симпотных картинок. Выйдут по ср. темпам куда-то к уровню Перовского-2. Там последний год ПИК отгружал 50–100 ДДУ в мес. по 250–260 тыр. с метра. Сейчас перед ключами задрали до 280–290 тыр.

Немногочисленные хрущи южнее участка Брусники / Левела, идут под реновацию к 2030. Ближе к ТПУ щас начинают стройку новой стартовой площадки под расселение. Будет 3 дома на 26 тыс. м² жилья. Ещё около 60-70 тыс. м² под реновацию появится где-то рядом с участком. Возятся с ЮВХ, опять же. Так что, с учётом транспортной инфры, здесь вполне себе есть точка роста для масс-сегмента @iliilitop

Ремонт фасада в ЗИЛАрте. Комментарии? Думаю, что все понятно.