⚡️⚡️с 1 мая ЦБ повышает надбавки к коэффициентам риска по ипотеке

Причины решения от ЦБ во вчерашнем релизе

▪️Риски по качеству ипотеки достигли своих рекордных значений. В 4 квартале 2022 уже 44% ипотек одобрили тем, кто отдаёт по своим долгам больше 80% дохода (ПДН* 80+%). Причём, учитывая отчёт середины 2022, доля тех кто отдаёт кредиторам больше 100% дохода – уже в районе 30%

▪️В новострое 69% имеют LTV (долг к реальной цене залога) более 80%. Практика завышения цены квартир при субсидировании застроями привела к тому, что даже при первом взносе 30%, LTV составляет 90-100%. А уж при взносе 20% – все 100-115%

Расчёт, почему залоги 70% нынешних ипотечников не покрываются вообще – я приводил ВОТ ТУТ (почитайте и подумайте, что ждать по ценам)

▪️Разгон ипотечной ловушки привёл к дисбалансу цен вторичка / первичка. ЦБ опирается на Росстат: по РФ новострой дороже вторички стал на 30%. А в Московской области на все 55%. ЦБ «Если заемщик захочет продать квартиру, он может столкнуться с потерями, поскольку на вторичном рынке цены ниже, и стоимости квартиры может оказаться недостаточно для покрытия долга по ипотеке, кроме того, будет потерян первоначальный взнос»

Поэтому, с 1 мая 2023 года ЦБ устанавливает надбавки по ипотеке на ДДУ с учётом завышения стоимости квартир (см. скрин). Для вторички тоже, но только по кредитам с LTV 85–90%, в зависимости от уровня ПДН

Это приведёт к замедлению ипотеки. Но ЦБ считает, что сможет так вернуть баланс на рынке жилья, купировав риски ценового пузыря, и дав запас капитала банкам на случай роста потерь по ипотечным кредитам 🤔


*ПДН – Показатель Долговой Нагрузки = среднемесячные платежи по всем кредитам (займам)/среднемесячный доход. Выше 40% считается высоким риском #вехи #ипотека

@iliilitop

⚡️ Упс… а выделенные лимиты госипотеки заканчиваются раньше срока

С нынешними темпами выдачи, лимиты льготной и семейной ипотеки, исчерпаются через 2–3 мес. в штуках… и через 5 в деньгах

Это значит, банки снова будут просить бабло, и приостанавливать выдачу. Как случалось в прошлом ноябре

Интересно пощупать исчерпание по отдельным банкам
#ипотека @iliilitop

⚡️ Сводная табличка - Исчерпания лимитов госипотеки по банкам
В продолжение темы выше

Кто-то из этих ребят с максимальным % исчерпания, может начать тормозить ипотечные заявки уже в ближайшее время.
Если не договорится о перераспределении лимитов

✅ Покажите это коллегам и друзьям, кому сейчас важна тема ипотеки
#ипотека @iliilitop

⚡️Структура госипотеки по всем программам (Москва)

Делюсь с вами большим файликом. Здесь статистика по кварталам с начала действия льготных программ

▪️Обратите внимание, как на 85% рухнула в момент выдача льготной ипотеки во втором полугодии 2021. Напомню, тогда (с 1 июля 2021) максимальную сумму кредита в Мск схлопнули с 12 до 3 млн. Взять что-то в столице стало возможно только со взносом под 70%. Ну и ср. цена ипотечной квартиры скатилась к 8 млн за 38 м²

▪️Семейная тогда, напротив, подросла. Стали давать и с одним ребёнком, рождённым в 2018. Тут же полезли вверх и сумма кредита, с ценой недвижки

▪️Терпения хватило ненадолго. Лимит 12 млн вернули. И выдачи снова пошли в рост. Сделав новый пик со второй половины 2022. Одновременно ср. ставка укаталась в дно. Спасибо субсидированию от застроев

▪️Однако ср. цена лота по госипотеке – зависла. Важно помнить, что при субсидировании, застрои закладывали в прайс +20–30% к базовой цене. Не снижая её. Поэтому такое «зависание» прайса в статистике, подтверждает смещение спроса в более доступные класс и проекты. Показывал структуру продаж за 5 лет ТУТ и ЗДЕСЬ

▪️Но даже при этом, ср. цена сделки за 3 года действия госипотеки выросла на 65–73%. Не предложения. Реальная цена. Реальной сделки. Причём ср. срок кредита улетел за 26 лет. А площадь ипотечной хаты высохла. Так, ср. лот по льготке за 3 года усох с 53 до 45 м² (–15%), а по семейной за 5 лет работы программы – с 67 до 52 м² (–22%)

▪️Даёшь доступное жильё доступный платёж. Обратите внимание, что если исключить экстремумы из-за изменений условий программ, то сумма ежемес. платежа держалась в диапазоне 40-45 тыр. Это комфортный уровень для людей. И все игры со ставками и сроком кредита – ради этого

▪️С начала 2023, когда льготку стали выдавать единожды в руки, число выдач снова скатилось. Минус 50% к концу 2022. А платёж прыгнул до 52,5 тыр. Следим…

P.S. А вот IT-шники – мажорики 🙂 #ипотека @iliilitop