🏠 Что произошло с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи за последний месяц?

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Города интересны тем, что недвижимость там себя ведет вообще по-разному. Пляжный сезон заканчивается, а неопределенность остается. За месяц есть несколько интересных изменений.

Сочи (объявления)

Сначала по традиции летим на Черное море. Ну или в горы, кому как больше нравится. Цены считаются из объявлений о продаже, а не по фактическим сделкам (это важно).

Первым делом бросается в глаза то, что первичка резко ушла вниз в конце сентября. Теперь в объявлениях она дешевле вторички. А вторичка по инерции продолжает дорожать. За месяц вторичка подорожала с 291к до 292к за метр (+2к). Первичка же опустилась с 316к до 269к за метр (-47к или 15%). Связано ли это только с окончанием сезона, непонятно. Все же в том году снижение было в октябре, а не в сентябре. Частные инвесторы в бетон не спешат снижать цены, сочинский рынок из-за своей специфики продолжает развлекаться.

Сочи: июль -> август
Первичка: 316к -> 269к (-14,8%)
Вторичка: 291к -> 292к (+0,3%)

Москва (объявления)

Возвращаемся в Москву. Здесь видим, что вторичка перестала идти вниз и решили подняться, а первичка замерла на месте. Цены сейчас аналогичны февральским, а значит дороже прошлогодних. Также по ценам в объявлениях.

Вторичка растет в цене с 354к до 365к за метр, а первичка почти не меняется, 327к.

Москва: июнь -> июль
Первичка: 328к -> 327к (-0,3%)
Вторичка: 354к -> 365к (+3,1%)

Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.

Реальные сделки

СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края.

Итак, по Москве в реальных сделках по первичке метр стоит 269к (месяц назад стоил 264к). На 59к или 18% ниже, чем в объявлениях. Это и логично, все хотят продать дороже, чем смогут на самом деле, в итоге разница объявлений с реальными сделками — минус почти 20% от цен в объявлениях. 2-3 месяца назад разница была 25% Естественно, каждый случай индивидуален, и применять коэффициент 0,8 ко всем объявлениям не стоит. По Краснодарскому краю цены реальных сделок выросли с 143к до 147к.

Сравнение с другими городами

Традиционно смотрю на СПБ, Краснодар и Анапу. Цены в объявлениях на первичку и вторичку. Также ради интереса Ялта.

Москва: первичка 327к, вторичка 365к
Сочи: первичка 268к, вторичка 292к
Ялта: первичка (нет), вторичка 232к
СПб: первичка 249к, вторичка 209к
Анапа: первичка 128к, вторичка 141к
Краснодар: первичка 131к, вторичка 110к

Лидер прежний, Сочи все еще не догнал Москву. Но рано или поздно сможет, если постарается. Ялта дороже СПб. В Анапе все еще одни из самых низких цен на побережье.

А теперь давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела

Всего я накопил пока что около 1,384 млн с июля 2021. Если считать, что квартира стоила 10 млн, теперь она стоит уже 12,37 млн. Месяц назад было 12,33! Важно отметить, что это цены в объявлениях, а в Сочи так много фейков, что реальные цены можно будет узнать только в активной фазе подбора.

Получается, что квартира за 15 месяцев подорожала больше, чем я смог накопить. Классика 🤡

Синим цветом — стоимость моей сферической однушки в сочинском вакууме, а красным — мой финансовый результат. Сентябрь — прогноз.

Полная версия с графиками: на VC и на Pikabu.

#недвижимость #сочи #москва

🏠 Что произошло с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи за последний месяц?

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Пляжный сезон закончился, а инвесторы не хотят падать в цене. А еще Сочи впервые обогнал Москву по ценам новостроек в объявлениях… WTF!

Сочи (объявления)

Первым делом отправляемся на юг, смотреть, что там в горах и на пляжах. Цены считаются из объявлений о продаже, а не по фактическим сделкам (это важно).

Видим, что первичка резко ушла вниз в конце сентября и тут же вернулась обратно. Цены в объявлениях на вторичку не падают. За месяц вторичка подорожала с 292к до 294к за метр (+2к). Первичка отыграла провал и полетела дальше в космос с 268к до 327к за метр (+59к или 22%). Вполне допускаю, что в сентябре был баг со статистикой цен новостроек, а никакого падения не было. Но в том году было снижение в октябре. Сейчас же частные инвесторы в бетон не спешат снижать цены, сочинский рынок из-за своей специфики продолжает развлекаться. Спроса нет, но цены только вверх. Цены, по которым ХОТЯТ ПРОДАТЬ. Но не цены реальных сделок.

Сочи: сентябрь -> октябрь
Первичка: 269к -> 327к (+22%)
Вторичка: 292к -> 294к (+0,7%)

Москва (объявления)

А теперь в Москву. Здесь видим, что вторичка шла вверх, потом вниз, ну и снова решил подняться, а первичка медленно ползет вниз, приближаясь к прошлогодним. Здесь также по ценам в объявлениях.

Вторичка снижается в цене с 365к до 357к за метр, а первичка слегка снижается с 327к до 321к.

Москва: сентябрь -> октябрь
Первичка: 327к -> 321к (-1,8%)
Вторичка: 365к -> 357к (-2,2%)

Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.

Реальные сделки

СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края.

Итак, по Москве в реальных сделках по первичке метр стоит 268к (месяц назад стоил 269к). На 53к или 16,5% ниже, чем в объявлениях. Кстати, постепенно цены идут навстречу друг другу. 2-3 месяца назад разница была более 20%, а 4-5 месяцев назад разница была 25%. Все хотят продать дороже, чем смогут на самом деле, в итоге разница объявлений с реальными сделками — минус 16,5% от цен в объявлениях. Естественно, каждый случай индивидуален, но на вторичке можно отторговать около 10%. По Краснодарскому краю цены реальных сделок выросли с 147к до 148к. Но это весь край, Сочи там выделяется в дорогую сторону.

Сравнение с другими городами

Традиционно смотрю еще на СПБ, Краснодар и Анапу. Цены в объявлениях (реальные цены будут ниже) на первичку и вторичку. Также ради интереса Ялта.

Москва: первичка 321к, вторичка 357к
Сочи: первичка 327к, вторичка 294к
Ялта: первичка (нет), вторичка 231к
СПб: первичка 248к, вторичка 209к
Анапа: первичка 129к, вторичка 141к
Краснодар: первичка 130к, вторичка 109к

Воу-воу, Сочи впервые обогнал Москву! Но только по ценам в объявлениях и только в первичке. Но это все равно произошло впервые. Остальные города без серьезных перемен, практически на месте. Ялта дороже СПб. В Анапе все еще одни из самых низких цен на побережье.

А теперь давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела

Всего я накопил пока что около 1,413 млн с июля 2021. Если считать, что квартира стоила 10 млн, теперь она стоит уже 12,46 млн. Месяц назад было 12,37! Важно отметить, что это цены в объявлениях, а в Сочи так много фейков, что реальные цены можно будет узнать только в активной фазе подбора. Но на бумаге квартира за 16 месяцев подорожала на сумму в полтора раза больше, чем я смог накопить.

Синим цветом — стоимость моей сферической квартиры в сочинском вакууме, а красным — мой финансовый результат. Октябрь — прогноз.

🧐 Полная версия с графиками: на VC и на Pikabu.

#недвижимость #сочи #москва

🏠 Сочи еле держится, Москва идет еще ниже. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц?

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Продавцы никак не хотят снижать цены, но кажется, что других вариантов у них все же нет. За месяц почти ничего не изменилось. Затишье перед бурей?

Сочи (объявления)

Первым делом отправляемся на юг, смотреть, что там в горах и на пляжах. Цены считаются из объявлений о продаже, а не по фактическим сделкам (это важно). Видим, что очередной пик по новостройкам позади. Еще бы, апдейта генплана по Сочи нет. Сам генплан предполагает, что в Сочи не будет больше новостроек в ближайшие 10 лет. Но спрос слабоват, так что цены в объявлениях потихоньку снижаются. Вторичка за месяц с 294к до 292к за метр (-2к). Первичка с 327к до 319к за метр (-8к). Дохлый отскок, конечно. Тем не менее, это цены из объявлений, то есть, в которых цены всегда выше, чем цены реальных сделок.

Сочи: октябрь -> ноябрь
Первичка: 327к -> 319к (-2,5%)
Вторичка: 294к -> 292к (-0,7%)

Москва (объявления)

А теперь в Москву. Первичка немного вверх, вторичка немного вниз. Будет интересно посмотреть, что после зимы будет. Льготные ипотеки продлевать не собираются, спрос продолжает снижаться. Тем не менее, цены все равно не вернулись к прошлогодним. Вторичка снижается в цене с 357к до 354к за метр, а первичка слегка растет с 321к до 325к.

Москва: октябрь -> ноябрь
Первичка: 321к -> 325к (+1,2%)
Вторичка: 357к -> 354к (-0,8%)

Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.

Реальные сделки 👀

Индекс московской недвижимости Дом Клик MREDC показывает сейчас 265к за метр. -5к за месяц или -1,8%.

СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края. Москва 261к. Краснодарский край 147к.

Итак, по Москве в реальных сделках по первичке метр стоит 261к-265к за метр по данным индексов Сбера и ДК. Это на 19% ниже, чем цены в объявлениях. То есть, мы видим, что реальные сделки постоянно снижаются, но цены все еще выше, чем в январе-феврале. Данные свидетельствуют и о перегретости рынка, и о том, что инвесторы неохотно пытаются смириться с тем, что недвижимость не всегда растет, и о снижении покупательской способности. Количество сделок падает, но цены все равно идут вниз очень неохотно.

По Краснодарскому краю средний ценник снизился с 148к до 147к.

Сравнение с другими городами

Москва: первичка 325к, вторичка 354к
Сочи: первичка 319к, вторичка 292к
СПб: первичка 238к, вторичка 209к
Анапа: первичка 142к, вторичка 140к
Краснодар: первичка 131к, вторичка 108к

Москва вернула лидерство! Ну и хорошо, но пусть лучше цены в Сочи падают, ведь именно там я планирую покупать квартиру со своих инвестиций. А посмотреть изменение цен в объявлениях на ЦИАН за год по крупнейшим городам можно вот тут.

Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела

Всего я накопил пока что около 1,534 млн с июля 2021 (отчет за 1 ноября). Если считать, что квартира стоила 10 млн, теперь она стоит уже 12,37 млн. Месяц назад было 12,46! Важно отметить, что это цены в объявлениях, а в Сочи так много фейков, что реальные цены можно будет узнать только в активной фазе подбора. Ну а пока хватает на 5,2 метра!

Синим цветом — стоимость моей сферической квартиры в сочинском вакууме, а красным — мой финансовый результат. Ноябрь — прогноз.

👉 Полная версия с графиками: на VC или на Smart-lab

#недвижимость #москва #сочи

🏠 Москва в минусе по итогам года, Сочи в жирном плюсе. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц?

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Сочи непотопляем, а Москва впереди всех по падению за год. Тем более, продлили льготную ипотеку, что должно поддержать спрос на новостройки.

👉 Читайте полную версию поста с графиками на VC / Смартлабе / Пикабу

🏖 Сочи (объявления)

Первым делом отправляемся на юг, смотреть, что там в горах и на пляжах. Цены считаются из объявлений о продаже, а не по фактическим сделкам (это важно). Новостройки взяли новый рекорд. Ну а что поделать, если не будет больше новостроек по генплану? Сам генплан предполагает, что в Сочи не будет больше новостроек в ближайшие 10 лет. И это несмотря на очень слабый спрос. Вторичка немного снижается. Вторичка за месяц с 292к до 288к за метр (-4к). Первичка с 319к до 340к за метр (+21к). Это очередной максимум.

Сочи: ноябрь -> декабрь
Первичка: 319к -> 340к (+6,6%)
Вторичка: 292к -> 288к (-1,4%)

🏠 Москва (объявления)

А теперь в Москву. Первичка рисует движение вверх, вторичка тоже. Это на фоне того, что в реальных сделках падение. Поднимают цены, чтобы пожирнее скидку потом можно было у них «выторговать»? Вторичка сильно выросла в цене с 354к до 374к за метр, первичка — чуть меньше с 325к до 335к.

Москва: ноябрь -> декабрь
Первичка: 325к -> 335к (+3,1%)
Вторичка: 354к -> 374к (+5,6%)

Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.

🤌 Реальные сделки

Индекс московской недвижимости Дом Клик MREDC показывает сейчас 259к против 265к месяц назад за метр. -6к за месяц или -1,2%. Реальные сделки и виртуальные хотелки идут в разных направлениях.

СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края. 255к за метр в Москве. Декабрьских данных еще нет, но в целом видно, что похоже на данные MREDC.

По Москве в реальных сделках по первичке метр стоит 255к-259к за метр. Это на 23% ниже, чем цены в объявлениях. Разрыв увеличился на 8%!

А еще в ЦИАН посчитали, что Москва стала единственным городом России, где в 2022 подешевела вторичка. По их данным ценник вторичного метра 302к. Разница 19% с объявлениями!

👀 Сравнение с другими городами

Я традиционно смотрю еще на объявления по СПБ, Краснодар и Анапу. Цены в объявлениях (реальные цены будут ниже) на первичку и вторичку.

Объявления
Москва: первичка 335к, вторичка 374к
Сочи: первичка 340к, вторичка 288к
СПб: первичка 240к, вторичка 208к
Анапа: первичка 143к, вторичка 138к
Краснодар: первичка 133к, вторичка 107к

Во всех трех городах немного дорожает первичка, а вторичка немного дешевеет. Сочи вырвался на 1 место как в первичке, так и во вторичке, ух!

🤑 Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела

Всего я накопил пока что около 1,601 млн с июля 2021 (отчет за 1 декабря). Если считать, что квартира стоила 10 млн, теперь она стоит уже 12,20 млн. Месяц назад было 12,37! Важно отметить, что это цены в объявлениях, а в Сочи так много фейков, что реальные цены можно будет узнать только в активной фазе подбора.
Ну а пока хватает на 5,55 метра!

Синим цветом — стоимость моей сферической квартиры в сочинском вакууме, а красным — мой финансовый результат. Декабрь — прогноз.

#недвижимость #москва #сочи

🏠 Москва продолжает падать, Сочи в ожидании. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц?

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Сочи непотопляем, а Москва начала год с продолжения падения.

Это краткая версия поста, а полную с кучей графиков читайте тут.

🌄 Сочи (объявления)

Что тут в горах и на пляжах? Цены считаются из объявлений о продаже, а не по фактическим сделкам (это важно). Новостройки упали с хаёв. Всё же очень слабый спрос, генплан не спасает. Вторичка тоже немного снижается, но незначительно. Таких цен по первичке не было с мая-июня 2022. А вот вторичка не хочет пока падать. Продавцы выжидают, что будет дальше.

Сочи: декабрь 2022 → январь 2023
Первичка: 340к → 306к (-10%)
Вторичка: 288к → 287к (-0,4%)

🏙 Москва (объявления)

Вторичка в объявлениях продолжает движение вверх, первичка почти не меняется. Это на фоне того, что в реальных сделках падение. По вторичке очень странно, при учёте, что предложений на рынке становится всё больше…

Москва: декабрь 2022 → январь 2023
Первичка: 335к → 336к (+0,3%)
Вторичка: 374к → 385к (+2,9%)

Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.

💳 Реальные сделки

По первичке. Падение на -6к за месяц или -2,3%. Индекс московской недвижимости Дом Клик MREDC показывает сейчас 253к. СберИндекс показывает 255к за метр. Это на 25% ниже, чем цены в объявлениях. Разрыв увеличился на 2%! Если снижение будет такими же темпами, то к концу года будет 200к (цены декабря 2020). Но лично мне пока в это не верится. По Краснодарскому краю средний ценник вырос с 148к до 149к.

По вторичке. Эксперты посчитали, как выросло количество предложений: «Объём предложения вторичных квартир в 2022 году вырос 49,7% относительно 2021. Увеличение объема жилья и низкий спрос привели к снижению цен к концу 2022 года, средняя стоимость московской вторички вернулась на уровень конца прошлого года». Дисконт по сравнению с объявлениями 22%: «В декабре 2022 года средняя цена составляла 302к за метр». Также прогнозируется продолжение тренда.

😬 Сравнение с другими городами

Я традиционно смотрю еще на объявления по СПБ, Краснодар и Анапу. Цены в объявлениях (реальные цены будут ниже) на первичку и вторичку.

Объявления
Москва: первичка 336к, вторичка 385к
Сочи: первичка 306к, вторичка 287к
СПб: первичка 244к, вторичка 209к
Анапа: первичка 133к, вторичка 138к
Краснодар: первичка 133к, вторичка 108к

Москва дороже всех, Сочи на втором месте. Тепло и недорого в Анапе. Только до гор далеко.

😎 Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела

Всего я накопил пока что около 1,67 млн с июля 2021 (отчет за 1 января). Если считать, что квартира стоила 10 млн, теперь она стоит уже 12,16 млн. Месяц назад было 12,20! Важно отметить, что это цены в объявлениях, а в Сочи так много фейков, что реальные цены можно будет узнать только в активной фазе подбора. Ну а пока хватает на 5,81 метра!

Синим цветом — стоимость моей сферической квартиры в сочинском вакууме, а красным — мой финансовый результат. Январь — прогноз. Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры).

#недвижимость #москва #сочи

🏠 Москва нащупала дно, Сочи на расслабоне. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц?

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Нащупали новое дно?

👉 Это краткая версия поста, а полную с кучей графиков читайте тут.

🏞 Сочи (объявления)

Что тут в горах и на пляжах? Произошло обновление максимума первички. Вторичка стоит на месте на 288к. Первичка с 306к до 343к за метр (+37к). Пока вторичка стоит на месте, застройщики мутят новые схемы. Например, кешбэк теперь. Но Набиуллина уже сказала, что это беспредел и погрозила пальчиком. Продавцы вторички выжидают, что будет дальше, падать никто не готов. На чиле, на расслабоне.

Сочи: январь → февраль
Первичка: 306к → 343к (+12%)
Вторичка: 287к → 287к (=0%)

🏙 Москва (объявления)

А теперь в Москву. Вторичка в объявлениях продолжает движение вверх, первичка чуть снизилась. По вторичке очень странно, при учёте, что предложений на рынке становится всё больше… Вторичка выросла в цене с 385к до 390к за метр, первичка пошла вниз с 336к до 329к. А ведь там ещё кешбэк!

Москва: январь → февраль 2023
Первичка: 336к → 329к (-2,1%)
Вторичка: 385к → 390к (+1,3%)

Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.

💸 Реальные сделки

По первичке дно нащупано? Индекс московской недвижимости Дом Клик MREDC показывает сейчас 254к. СберИндекс показывает 255к за метр. Это на 22,5% ниже, чем цены в объявлениях. Разрыв уменьшился на 2,5%! По Краснодарскому краю средний ценник вырос с 148к до 149к.

Ожидаем рост ставок по ипотеке, что также может сказаться на снижении цен. А ещё эксперты посчитали, сколько стоят квартиры в домах под реновацию (которые под снос). В среднем 267к за метр. Самые бюджетные варианты предлагаются по цене 200–250к. Можно купить с дисконтом и через 10 лет поехать в новый дом. Хотя можно просто поехать кукухой. Напомню, что по данным на декабрь 2022 года средняя цена на вторичном рынке была 302к за метр. С тех пор реальная стоимость на вторичном рынке скорее всего немного снизилась.

Разница объявлений с реальными ценами по вторичке около 22%, как и на первичке. Но всё индивидуально.

🧐 Сравнение с другими городами

Я традиционно смотрю ещё на объявления по СПБ, Краснодар и Анапу. Цены в объявлениях (реальные цены будут ниже) на первичку и вторичку.

Объявления
Москва: первичка 329к, вторичка 390к
Сочи: первичка 343к, вторичка 287к
СПб: первичка 244к, вторичка 207к
Анапа: первичка 137к, вторичка 138к
Краснодар: первичка 144к, вторичка 107к

Москва дороже всех по вторичке, Сочи на первом месте по первичке. Тепло и недорого в Анапе. Только до гор далеко. Краснодар — отличный вариант для тех, кому нравится Адыгея.

🤦‍♂️ Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела

Всего я накопил пока что около 1,7 млн с июля 2021 (отчёт за 1 февраля). Если считать, что квартира стоила 10 млн, теперь она стоит уже 12,16 млн. Месяц назад было 12,20! Важно отметить, что это цены в объявлениях, а в Сочи так много фейков, что реальные цены можно будет узнать только в активной фазе подбора. Ну а пока хватает на 5,81 метра!

Синим цветом — стоимость моей сферической квартиры в сочинском вакууме, а красным — мой финансовый результат. Февраль — прогноз. Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры).

#недвижимость #москва #сочи

🏡 Вторичка в Москве летит вниз, Сочи гордо ждёт. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц?

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Что там произошло?

👉 Это краткая версия поста, а полную с кучей графиков читайте тут.

🏞 Сочи (объявления)

Что тут в горах и на пляжах? На этот раз будто бы вообще ничего не произошло. Снижение исключительно символическое. Вторичка подешевела с 288к до 284к (-4к). Первичка снизилась с 343к до 339к (-4к). Южный чил продолжается, скоро летний сезон начнётся, тогда, возможно, начнётся новое шевеление. Как раз прошлым летом и был активный рост цен. Если отбросить какие-то баги с провалами новостроек, то всё достаточно ровно уже 9 месяцев.

Сочи: февраль → март
Первичка: 343к → 339к (-1,2%)
Вторичка: 288к → 284к (-1,4%)

🏙 Москва (объявления)

А теперь в Москву. Вторичка резко упала в цене с 390к до 338к за метр, первичка чуть поднялась с 329к до 333к. Если это не новый баг агрегатора, то это сильнейшее падение за несколько лет по вторичке.

Москва: февраль → март
Первичка: 329к → 333к (+1,2%)
Вторичка: 390к → 338к (-13,3%)

Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.

💸 Реальные сделки

По первичке боковик. Индекс московской недвижимости Дом Клик MREDC показывает сейчас 256к. СберИндекс показывает 262к за метр. Это на 22,2% ниже, чем цены в объявлениях. Разрыв уменьшился на 0,3%!

Ожидаем рост ставок по ипотеке, что также может сказаться на снижении цен. А ещё Росреестр показал, по каким районам больше покупают недвижимость, а по каким меньше. Как и следовало ожидать, Новая Москва в лидерах. Эксперты говорят о снижении спроса на 8,9% в марте относительно февраля.

Разница объявлений с реальными ценами по вторичке около 22%, как и на первичке. Но всё индивидуально.

🧐 Сравнение с другими городами

Я традиционно смотрю ещё на объявления по СПБ, Краснодар и Анапу. Цены в объявлениях (реальные цены будут ниже) на первичку и вторичку.

Объявления
Москва: первичка 333к, вторичка 338к
Сочи: первичка 339к, вторичка 284к
СПб: первичка 244к, вторичка 207к
Анапа: первичка 136к, вторичка 138к
Краснодар: первичка 146к, вторичка 108к

Москва дороже всех по вторичке, Сочи на первом месте по первичке. В других городах за месяц практически ничего принципиально не менялось ни за месяц, ни даже за пол года.

⛰ Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела

Всего я накопил пока что около 1,72 млн с июля 2021 (отчёт за 1 марта). Если считать, что квартира стоила 10 млн, теперь она стоит уже 12,03 млн. Месяц назад было 12,16! Важно отметить, что это цены в объявлениях, а в Сочи так много фейков, что реальные цены можно будет узнать только в активной фазе подбора. Ну а пока хватает на 6,06 метра!

Синим цветом — стоимость моей сферической квартиры в сочинском вакууме, а красным — мой финансовый результат. Март — прогноз. Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры).

#недвижимость #москва #сочи

Сочи — самый дорогой по новостройкам, Москва вторая. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц?

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Что там произошло?

👉 Это краткая версия поста, а полную с кучей графиков читайте тут.

🏖 Сочи (объявления)

Снова без серьёзных изменений. Снижение вторички символическое, она подешевела с 284к до 283к (-1к). Первичка подорожала прилично, с 339к до 351к (+12к). Южный чил продолжается, скоро летний сезон начнётся, тогда, возможно, рост будет активнее. Как раз прошлым летом и был активный рост цен. Если отбросить какие-то баги с провалами новостроек, то всё достаточно ровно уже 10 месяцев.

Сочи: март → апрель
• Первичка: 339к → 351к (+3,5%)
• Вторичка: 284к → 283к (-0,4%)

🏙 Москва (объявления)

Сразу же бросается в глаза ракета в новостройках. Также видим, что вторичка и правда снижается. Вторичка опустилась в цене с 338к до 325к за метр (-13к), первичка взлетела с 333к до 396 (+63к). Придётся снова ждать целый месяц, чтобы понять, не баг ли это, или застройщики придумали новую тему с низкими ставками на ипотеку. Такая же аномалия произошла и по СПб.

Москва: март → апрель
• Первичка: 333к → 396к (+18,9%)
• Вторичка: 338к → 325к (-3,8%)

Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.

💸 Реальные сделки

По первичке в Москве продолжается боковик. Индекс московской недвижимости Дом Клик MREDC показывает сейчас 255к. СберИндекс показывает 260к за метр. Это на 35% ниже, чем цены в объявлениях. Обычно разница была в районе 20%, посмотрим через месяц.

Авито посчитало цены в новостройках по всем крупным городам за квартал. Топ-5: Сочи — 355 814, Москва — 296 000, СПб — 212 304, Казань — 155 373, Краснодар — 148 529 рублей за метр.

По Сочи — очень близкие к статистике по объявлениям. По Москве — ниже на 100к. Ну или на 40к, если смотреть на январь–март. В любом случае, Авито — это тоже объявления, одна часть из всех. Так что реальные сделки в любом случае проходят с дисконтом. Можно ориентироваться на разницу в 15–25% в среднем по больничке.

🎳 Сравнение с другими городами

Я традиционно смотрю ещё на объявления по СПБ, Краснодар и Анапу. Цены в объявлениях (реальные цены будут ниже) на первичку и вторичку.

Объявления
• Москва: первичка 396к, вторичка 325к
• Сочи: первичка 351к, вторичка 283к
• СПб: первичка 308к, вторичка 208к
• Анапа: первичка 138к, вторичка 139к
• Краснодар: первичка 147к, вторичка 108к

В Москве и СПб есть аномальные данные по первичке. Предыдущие цены 333к и 240к соответственно. Я полагаю, что последние цены — это баг агрегатора.

⛰ Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела

Всего я накопил пока что около 1,81 млн с июля 2021 (отчёт за 1 апреля). Если считать, что квартира стоила 10 млн, теперь она стоит уже 11,99 млн. Месяц назад было 12,03! Важно отметить, что это цены в объявлениях, а в Сочи так много фейков, что реальные цены можно будет узнать только в активной фазе подбора. Ну а пока хватает на 🫶 6,87 метров!

Синим цветом — стоимость моей сферической квартиры в сочинском вакууме, а красным — мой финансовый результат. Апрель — прогноз. Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры).

#недвижимость #москва #сочи

🏖 Москва снова растёт, Сочи уже ждёт летний туземун. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц?

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Что там произошло?

👉 Это краткая версия поста, а полную с кучей графиков читайте тут.

🏖 Сочи (объявления)

Снова без серьёзных изменений. Первичка немного подешевела с 351к до 344к (-7к), а вторичка — наоборот подорожала с 283к до 288к. Если отбросить какие-то баги с провалами новостроек, то всё достаточно ровно уже 11 месяцев. Сезон вот-вот начнётся, возможно, летом будет рост цен.

Сочи: апрель → май
• Первичка: 351к → 344к (-2,0%)
• Вторичка: 283к → 288к (+1,8%)

🏙 Москва (объявления)

А теперь в Москву. Тут месяц назад произошла аномалия с первичкой. Данные исправились. Первичка уже год в определённом коридоре. Выше 350к не поднимается. Вторичка, кажется, нащупала нижнюю границу. Получается, что за месяц почти не было никаких изменений. Первичка поднялась с 331к до 341к (+10к), вторичка подорожала с 328к до 333к (+5к) за метр.

Москва: апрель → май
• Первичка: 331к → 341к (+3,0%)
• Вторичка: 328к → 333к (+1,5%)

Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.

💸 Реальные сделки

По первичке в Москве продолжается боковик. Индекс московской недвижимости Дом Клик MREDC показывает сейчас 260к, СберИндекс тоже показывает 260к за метр. Это на 24% ниже, чем цены в объявлениях.

🎳 Сравнение с другими городами

Я традиционно смотрю ещё на объявления по СПБ, Краснодар и Анапу. Цены в объявлениях (реальные цены будут ниже) на первичку и вторичку.

Объявления
• Москва: первичка 341к, вторичка 333к
• Сочи: первичка 344к, вторичка 288к
• СПб: первичка 239к, вторичка 208к
• Анапа: первичка 147к, вторичка 141к
• Краснодар: первичка 148к, вторичка 108к

Вторичка в Сочи пока ещё дешевле Москвы. Первичка примерно одинаково.

📈 А ещё Дом.Клик посчитал (по ссылке Макс выложил инфографику, смотрите) цены по Москве и регионам. Жаль, что нет отдельно Сочи, но Москва есть. Первичка в Москве — 272к (на 12к выше MREDC и СберИндекса), вторичка — 248к. Разница с объявлениями 20% по первичке и 25% по вторичке от цен в объявлениях.

👀 Если смотреть всю страну, то средняя цена за первичный метр 117к, а за вторичный метр 81к. Вообще, выше 100к за вторичный метр только Москва и Питер с областями, а также Краснодарский край. Если говорить про первичку, то больше 100к за метр на первичном рынке просят также в Нижегородской области, Татарстане, в Свердловской, Новосибирской, Тюменской областях, в Пермском крае и Красноярском крае тоже. Так сказать, клуб сотников, где больше сотки за квадрат.

⛰ Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела

Всего я накопил пока что около 1,95 млн с июля 2021 (данные за 1 мая). Если считать, что квартира стоила 10 млн, теперь она стоит уже 12,2 млн. Месяц назад было 11,99! Важно отметить, что это цены в объявлениях, а в Сочи так много фейков, что реальные цены можно будет узнать только в активной фазе подбора. Ну а пока хватает на 😊 7,05 метров!

Синим цветом — стоимость моей сферической квартиры в сочинском вакууме, а красным — мой финансовый результат. Апрель — прогноз. Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры).

#недвижимость #москва #сочи

🏖 Москва топчется на месте, Сочи не спасает летний сезон. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц?

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Что там произошло?

👉 Это краткая версия поста, а полную с кучей графиков читайте тут.

🏖 Сочи (объявления)

За месяц произошли изменения, которых ждали год. Первичка немного подорожала с 344к до 347к (+3к), а вот вторичка — значительно подешевела с 288к до 266к. Таких цен не было год. И это несмотря на летний сезон. Видимо, надежды на него не оправдались. Или просто рынок перегрет?

Сочи: май → июнь
• Первичка: 344к → 347к (+0,8%)
• Вторичка: 288к → 266к (-7,4%)

🏙 Москва (объявления)

А теперь в Москву. Первичка борется с вторичкой, то обгоняя её, то уступая ей лидерство по ценам. За месяц лидер снова сменился. Хотя в среднем за месяц почти не было никаких изменений. Первичка упала с 341к до 332к (-9к), вторичка подорожала с 333к до 342к (+9к) за метр.

Москва: май → июнь
• Первичка: 341к → 332к (-2,6%)
• Вторичка: 333к → 342к (+2,7%)

Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.

💸 Реальные сделки

По первичке в Москве рост. Индекс московской недвижимости Дом Клик MREDC показывает сейчас 263к, СберИндекс показывает 262к за метр. Это на 20,1% ниже, чем цены в объявлениях. Правда, по оценкам компании «Метриум», средний размер дисконта на первичном рынке столицы — 6%. В отдельных случаях скидки доходили до 30–35%.

🎳 Сравнение с другими городами

Я традиционно смотрю ещё на объявления по СПБ, Краснодар и Анапу. Цены в объявлениях (реальные цены будут ниже) на первичку и вторичку.

Объявления
• Москва: первичка 332к, вторичка 342к
• Сочи: первичка 347к, вторичка 266к
• СПб: первичка 240к, вторичка 199к
• Анапа: первичка 149к, вторичка 139к
• Краснодар: первичка 147к, вторичка 108к

Вторичка в Сочи пока ещё дешевле Москвы. Первичка примерно одинаково.

📈 А ещё Дом.Клик посмотрел, где в Москве самые низкие цены на первичку. Дешевле всего можно купить квартиру в Бибирево по 176,5к за метр, в Бутово по 179,6к, в Митино по 187,6к. Если хочется подороже, welcome в Хамовники, тут есть и по 2 млн за метр, и дороже. При этом в Москве зафиксирован абсолютный рекорд по числу ипотечных сделок — 51 600 сделок за январь-май. Парадокс, конечно.

😎 Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела

Всего я накопил пока что около 2,10 млн с июля 2021 (данные за 1 июня). Если считать, что квартира стоила 10 млн, теперь она стоит уже 11,27 млн. Месяц назад было 12,2! Важно отметить, что это цены в объявлениях, а в Сочи так много фейков, что реальные цены можно будет узнать только в активной фазе подбора. Ну а пока хватает на 🙂 8,42 метров!

Синим цветом — стоимость моей сферической квартиры в сочинском вакууме, а красным — мой финансовый результат. Июнь — прогноз. Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры).

#недвижимость #москва #сочи

🏖 Рост в Москве замедлился, в Сочи не случился летний туземун. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц?

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Что там произошло?

👉 Это краткая версия поста, а полную с кучей графиков читайте тут.

🏖 Сочи (объявления)

Первичка сильно подорожала с 299к до 320к (+21к), а вот вторичка — не так сильно, с 270к до 276к. Это намного дешевле, чем год назад (376к и 367к соответственно). Летнего туземуна, как в прошлом году, не произошло. Инвесторы не хотят продавать дёшево, покупатели не хотят покупать дорого. Такие дела.

Сочи: июнь → июль
• Первичка: 299к → 320к (+7,0%)
• Вторичка: 270к → 276к (+2,2%)

🏙 Москва (объявления)

Первичка подорожала с 332к до 335к (+2к), вторичка подорожала с 342к до 347к (+5к) за метр.

Москва: июнь → июль
• Первичка: 332к → 335к (+0,9%)
• Вторичка: 342к → 347к (+1,4%)

Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.

💸 Реальные сделки

По первичке в Москве рост. Индекс московской недвижимости Дом Клик MREDC показывает сейчас 265к, СберИндекс показывает 264к за метр. Это на 20,9% ниже, чем цены в объявлениях. Правда, по оценкам компании «Метриум», средний размер дисконта на первичном рынке столицы — 6%. В отдельных случаях скидки доходили до 30–35%.

🎳 Сравнение с другими городами

Я традиционно смотрю ещё на объявления по СПБ, Краснодар и Анапу. Цены в объявлениях (реальные цены будут ниже) на первичку и вторичку.

Объявления
• Москва: первичка 335к, вторичка 347к
• Сочи: первичка 320к, вторичка 276к
• СПб: первичка 239к, вторичка 199к
• Анапа: первичка 131к, вторичка 130к
• Краснодар: первичка 138к, вторичка 118к

Сочи отстаёт от Москвы и по вторичке, и по первичке.

Набиуллина повысила ключевую ставку ЦБ до 8,5%. Я подробно писал о том, как и на чём это отразится. Для рынка жилья это в теории значит то, что ипотеки станут дороже, а значит цены на первичку пойдут вниз. На практике же — посмотрим.

Также Росреестр сообщил о квартальном рекорде сделок с новостройками Москвы. В апреле — июне этого года в столице было зарегистрировано 38,72к договоров долевого участия, что стало максимальным показателем для этого периода за 15 лет. На 35,8% больше, чем в первом квартале. Спрос есть.

Есть исследование цен на популярные ЖК в Подмосковье. Как считаете, Балашиха — прекрасный вариант по 150к за метр? В среднем МО — от 150к до 200к за метр.

😎 Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела

Всего я накопил пока что около 2,23 млн с июля 2021 (данные за 1 июля). Если считать, что квартира стоила 10 млн, теперь она стоит уже 11,69 млн. Месяц назад было 11,27! Важно отметить, что это цены в объявлениях, а в Сочи так много фейков, что реальные цены можно будет узнать только в активной фазе подбора. Ну а пока хватает на 8,55 метров!

Синим цветом — стоимость моей сферической квартиры в сочинском вакууме, а красным — мой финансовый результат. Июль — прогноз. Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры).

#недвижимость #москва #сочи

🏖 Сочи и Москва снова дорожают. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц?

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Что там произошло?

👉 Это краткая версия поста, а полную с кучей графиков читайте тут.

🏖 Сочи (объявления)

Ключевая ставка выше — цены выше. Классика. Как только ставки по ипотекам растут, люди бегут покупать. Цены поднимаются. Замкнутый круг.

Первичка сильно подорожала с 320к до 362к (+42к), а вот вторичка — не так сильно, с 276к до 291к. Это намного дешевле, чем год назад (402к и 397к соответственно). Летнего туземуна, как в прошлом году, не произошло, но цены всё равно за лето выросли. Инвесторы не хотят продавать дёшево, покупатели не хотят покупать дорого.

Сочи: июль → август
Первичка: 320к → 362к (+13,1%)
Вторичка: 276к → 291к (+5,4%)

🏙 Москва (объявления)

Первичка подорожала с 335к до 347к (+12к), вторичка подорожала с 347к до 387к (+40к) за метр.

Москва: июль → август
Первичка: 335к → 347к (+3,6%)
Вторичка: 347к → 387к (+11,5%)

Новая ставка по идее должна прибить цены в объявлениях, посмотрим в сентябре, что будет, потому что логика здесь противоестественная.

Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.

💸 Реальные сделки

По первичке в Москве рост. Индекс московской недвижимости Дом Клик MREDC показывает сейчас 271к, СберИндекс показывает 267к за метр. Это на 22% ниже, чем цены в объявлениях. Эксперты говорят, что дисконт от 5% до 30% в отдельных случаях. В зависимости от справедливости цены объявления.

🎳 Сравнение с другими городами

Я традиционно смотрю ещё на объявления по СПБ, Краснодар и Анапу. Цены в объявлениях (реальные цены будут ниже) на первичку и вторичку.

Объявления
Москва: первичка 347к, вторичка 387к
Сочи: первичка 362к, вторичка 291к
СПб: первичка 247к, вторичка 202к
Анапа: первичка 133к, вторичка 132к
Краснодар: первичка 140к, вторичка 140к

Сочи отстаёт от Москвы и по вторичке, и по первичке.

Эльвира Набиуллина повысила ключевую ставку ЦБ до 12%. Для рынка жилья это в теории значит то, что ипотеки станут дороже, а значит цены на первичку пойдут вниз. На практике же — наоборот. Почему? Потому что напугали повышением ставок на ипотеки, быстро подкрутили цены, и вот он профит. Также банки снизили первоначальные взносы до 10%. Это должно как-то стимулировать спрос.

😎 Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела

Всего я накопил пока что около 2,38 млн с июля 2021 (данные за 1 августа). Если считать, что квартира стоила 10 млн, теперь она стоит уже 12,33 млн. Месяц назад было 11,69! Важно отметить, что это цены в объявлениях, а в Сочи так много фейков, что реальные цены можно будет узнать только в активной фазе подбора.
Ну а пока хватает на 8,63 метра!

Синим цветом — стоимость моей сферической квартиры в сочинском вакууме, а красным — мой финансовый результат. Август — прогноз. Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры).

#недвижимость #москва #сочи

Ставки растут, а Сочи и Москва опять (всегда) дорожают. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц?

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Что там произошло?

👉 Это краткая версия поста, а полную с кучей графиков читайте тут.

🏖 Сочи (объявления)

Ключевая ставка выше — цены выше. Классика. Как только ставки по ипотекам растут, люди бегут покупать. Цены поднимаются. Замкнутый круг.

Первичка снова сильно подорожала с 362к до 413к, а вот вторичка — не так сильно, с 291к до 295к. Но это не рекорд, было прошлым летом и дороже. Видимо, инфоцыганская банда работает с новой силой, секта «недвижимость в Сочи всегда растёт» мутит грязь. Расти-то может и растёт, но ценник уже очень трудненький для покупателей. Первичка +30% за 2 месяца.

Сочи: август → сентябрь
Первичка: 362к → 413к (+14,1%)
Вторичка: 291к → 295к (+1,3%)

🏙 Москва (объявления)

Первичка подорожала с 347к до 353к, а вот во вторичке аномалия. Вторичка подорожала с 387к до 398к за метр. За 2 месяца вторичка подорожала примерно на 15%.

Москва: август → сентябрь
Первичка: 347к → 353к (+1,7%)
Вторичка: 387к → 398к (+2,8%)

Новая ставка по идее должна была прибить цены в объявлениях, но случилось ровно противоположное.

Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.

💸 Реальные сделки

По первичке в Москве рост. Индекс московской недвижимости Дом Клик MREDC показывает сейчас 277к, СберИндекс показывает 272к за метр. Это на 22% ниже, чем цены в объявлениях. Но видно, что цены в объявлениях растут примерно пропорционально реальным ценам сделок.

🎳 Сравнение с другими городами

Я традиционно смотрю ещё на объявления по СПБ, Краснодар и Анапу. Цены в объявлениях (реальные цены будут ниже) на первичку и вторичку.

Объявления
Москва: первичка 353к, вторичка 398к
Сочи: первичка 413к, вторичка 295к
СПб: первичка 247к, вторичка 202к
Анапа: первичка 133к, вторичка 132к
Краснодар: первичка 140к, вторичка 140к

Первичка в Сочи снова в космосе. Как и вторичка в Москве. Удивительно. Нет ничего дороже сочинской первички.

Эльвира Набиуллина повысила ключевую ставку ЦБ до 13%. Я подробно писал о том, как и на чём это отразится.

Для рынка жилья это в теории значит то, что ипотеки станут дороже, а значит цены на первичку пойдут вниз. На практике же — наоборот. Почему? Покупателей с деньгами осталось мало, но с них нужно срубить по-максимуму.

👀 Что ещё происходит с недвижкой

· Первоначальные платежи подняли до 20%.

· 1 октября в силу вступают запретительные надбавки Центробанка к коэффициентам риска по ипотеке — люди побежали брать, пока дают, создав видимость спроса. В октябре должно все упасть (хех, ну посмотрим).

· Средний ежемесячный платёж с новыми ставками на ипотеку вырос на 40%.

· Сбер ожидает снижение выдачи ипотек минимум на 30% в четвёртом квартале 2023.

· Люди стали чаще смотреть в сторону ИЖС.

😎 Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела

Всего я накопил пока что около 2,51 млн с июля 2021 (данные за 1 сентября). Если считать, что квартира стоила 10 млн, теперь она стоит уже 12,5 млн. Месяц назад было 12,33! Важно отметить, что это цены в объявлениях, а в Сочи так много фейков, что реальные цены можно будет узнать только в активной фазе подбора.
Ну а пока хватает на 8,81 метра! Как мне изначально нужно было 10 млн, так и сейчас — ещё 10 млн. Нуштош.

Синим цветом — стоимость моей сферической квартиры в сочинском вакууме, а красным — мой финансовый результат. Сентябрь — прогноз. Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры).

#недвижимость #москва #сочи

Не опять, а снова Сочи и Москва дорожают. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц?

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Что там произошло?

👉 Это краткая версия поста, а полную с кучей графиков читайте тут.

🏖 Сочи (объявления)

В сервисе, в котором я отслеживаю цены объявления, произошла аномалия с ценами. Цены на графике улетели, причём задним числом тоже. Во вторичке — наоборот упали. На другом сервисе – более правдоподобно. Сентябрь — 286к, октябрь — 290к за метр. По первичке там нет данных. Пока опустим.

Сочи: сентябрь → октябрь
Первичка: ? → ?
Вторичка: 286 → 290к

🏙 Москва (объявления)

Первичка подорожала с 353к до 355к. Вторичка подорожала с 398к до 405к за метр.

Москва: сентябрь → октябрь
Первичка: 353к → 355к (+0,6%)
Вторичка: 398к → 405к (+1,8%)

Повышение ставок по кредитам продолжает не работать, ничего нового. Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.

💸 Реальные сделки

По первичке в Москве рост. Индекс московской недвижимости Дом Клик MREDC показывает сейчас 280к, СберИндекс показывает 279к за метр. Это на 22% ниже, чем цены в объявлениях. Но видно, что цены в объявлениях растут примерно пропорционально реальным ценам сделок.

🎳 Сравнение с другими городами

Я традиционно смотрю ещё на объявления по СПБ, Краснодар и Анапу. Цены в объявлениях (реальные цены будут ниже) на первичку и вторичку.

Объявления
Москва: первичка 355к, вторичка 405к
Сочи: первичка ?, вторичка 290к
СПб: первичка 247к, вторичка 207к
Анапа: первичка 153к, вторичка 147к
Краснодар: первичка 152к, вторичка 152к

Эльвира Набиуллина уже повысила ключевую ставку ЦБ до 13%. Скоро новое заседание, могут и выше поднять, как минимум — оставить. Для рынка жилья это в теории значит то, что ипотеки стали дороже, а значит цены должны идти вниз. На практике же — наоборот. Наблюдаем.

👀 Что ещё происходит с недвижкой

· В 3К2023 года в Москве было зарегистрировано 29,24к ДДУ с ипотекой. Это рекорд, он на 40% превышает прежний максимум.

· В крупнейших городах России ипотека выходит примерно в 2 раза дороже, чем аренда. В Москве — в 2,3 раза, в СПб — в 2,16. Меньше всего — в Челябинске, в 1,46.

· Спрос в октябре незначительно снижается по сравнению с сентябрём. От 3% до 15% снижения называют разные эксперты. Но кажется, что четвёртый квартал всё же будет ниже третьего.

😎 Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела

Всего я накопил пока что около 2,61 млн с июля 2021 (данные за 1 октября). Если считать, что квартира стоила 10 млн, теперь она стоит уже 12,29 млн. Месяц назад было 12,5! Важно отметить, что это цены в объявлениях, а в Сочи так много фейков, что реальные цены можно будет узнать только в активной фазе подбора.
Ну а пока хватает на 9,05 метра!

Синим цветом — стоимость моей сферической квартиры в сочинском вакууме, а красным — мой финансовый результат. Октябрь — прогноз. Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры).

#недвижимость #москва #сочи

🏠 Сочи и Москва продолжают дорожать. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц?

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Что там произошло?

👉 Это краткая версия поста, а полную с кучей графиков читайте тут.

🏖 Сочи (объявления)

Видно снижение с 491к до 465к за метр в первичке, эти данные весьма спорные, я уже писал, что они аномально высокие. Впрочем, кто знает, предела у цен же нет, а предложений меньше. Вторичка немного подорожала с 266к до 272к.

Сочи: октябрь → ноябрь
Первичка: 491к → 465к (-5,3%)
Вторичка: 266к → 272к (+2,2%)

🏙 Москва (объявления)

Первичка подорожала с 355к до 361к. Вторичка подорожала с 405к до 414к за метр.

Москва: октябрь → ноябрь
Первичка: 355к → 361к (+1,7%)
Вторичка: 405к → 411к (+1,5%)

Кредиты дорожают, цены растут. По недвижке-то понятно, льготные программы всё ещё работают, люди спешат взять ипотеку до поднятия первоначального взноса. Застройщики продолжают предлагать свои льготные программы, у того же Самолёта крупным шрифтом указаны 3,5% или около того.

Но посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.

💸 Реальные сделки

По первичке в Москве рост. Индекс московской недвижимости Дом Клик MREDC показывает сейчас 286к, СберИндекс показывает столько же. Это на 22% ниже, чем цены в объявлениях.

🎳 Сравнение с другими городами

Я традиционно смотрю ещё на объявления по СПБ, Краснодар и Анапу. Цены в объявлениях (реальные цены будут ниже) на первичку и вторичку.

Объявления
Москва: первичка 361к, вторичка 411к
Сочи: первичка 465к, вторичка 272к
СПб: первичка 250к, вторичка 211к
Анапа: первичка 161к, вторичка 150к
Краснодар: первичка 151к, вторичка 117к

Эльвира Набиуллина уже повысила ключевую ставку ЦБ до 15%. Скоро новое заседание, могут и выше поднять. Ставки на ипотеку без льгот и так уже заградительные, так что ничего не изменится. Застройщики, возможно, придумают новые льготы.

👀 Что ещё происходит с недвижкой

· Домклик посчитал, что в сентябре доля льготной ипотеки тоже выросла до максимального значения за весь период наблюдений — 51,7%.

· Перегретость недвижки беспокоит ЦБ. Набиуллина хочет повысить первый взнос по ипотеке, а также отменить массовую льготную ипотеку.

· Было какое-то безумное желание привязать ставку по ипотеке к зарплате.

· Сограждане всё чаще берут в ипотеку строительство частных домов. Не интересуюсь этой темой, но вдруг стоит?

· За год общее предложение новостроек со скидками немного сократилось (с 96,3% до 90%), при этом заметно выросло число лотов, которые можно купить со скидками около 40%.

В целом, никакого позитива для тех, кто хочет снижения цен на квартиры, не наблюдается. Продолжаем наблюдение!

😎 Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела

Всего я накопил пока что около 2,72 млн с июля 2021 (данные за 1 ноября). Если считать, что квартира стоила 10 млн, теперь она стоит уже 11,53 млн. Месяц назад было 12,29! Важно отметить, что это цены в объявлениях, а в Сочи так много фейков, что реальные цены можно будет узнать только в активной фазе подбора.
Ну а пока хватает на 10,44 метра! В Челябинске хватило бы на 33 метра, например.

Синим цветом — стоимость моей сферической квартиры в сочинском вакууме, а красным — мой финансовый результат. Ноябрь — прогноз. Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры).

#недвижимость #москва #сочи

🏠 Сочи и Москва VS ужесточения льготных ипотек. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц?

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Что там произошло?

👉 Это краткая версия поста, а полную с кучей графиков читайте тут.

🏖 Сочи (объявления)

Первичка продолжает отскок от максимумов, вторичка почти не изменилась. 400+ тысяч за метр, конечно, какой-то сюр. Но то объявления.

Сочи: ноябрь → декабрь
Первичка: 465к → 433к (-6,9%)
Вторичка: 272к → 273к (+0,3%)

🏙 Москва (объявления)

Здесь ситуация противоположная. Вторичка дорожает, первичка немного дешевеет.

Москва: ноябрь → декабрь
Первичка: 361к → 358к (-0,8%)
Вторичка: 411к → 417к (+1,5%)

Что сказать? Ключевая ставка 16%, так что ипотеки без льгот практически нереальны, разве что можно рассчитывать на рефинансирование под более низкие ставки, но когда ж это будет.

Банк России поддержал меры, которые готовит правительство по изменению параметров льготной ипотеки. Они приведут к охлаждению спроса, заявила Набиуллина. Предлагается поднять первоначальный взнос по льготной ипотеке с 20% до 30%, сократить максимальный размер кредита для Москвы, СПб и областей c 12 млн до 6 млн, снизить предельную величину субсидий, получаемых банками, ограничить возможности получения сразу нескольких льготных кредитов, ограничить размер предельной долговой нагрузки заемщика до 50%.

Впрочем, остаются ещё хитрые ходы от застройщиков, и ждём новые.

Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.

💸 Реальные сделки

По первичке в Москве рост. Индекс московской недвижимости Дом Клик MREDC показывает сейчас 286к, СберИндекс показывает 291к. Это на 21% ниже, чем цены в объявлениях.

🎳 Сравнение с другими городами

Я традиционно смотрю ещё на объявления по СПБ, Краснодар и Анапу. Цены в объявлениях (реальные цены будут ниже) на первичку и вторичку.

Объявления
Москва: первичка 358к, вторичка 417к
Сочи: первичка 433к, вторичка 273к
СПб: первичка 250к, вторичка 213к
Анапа: первичка 167к, вторичка 153к
Краснодар: первичка 152к, вторичка 118к

Эльвира Набиуллина уже повысила ключевую ставку ЦБ до 16%. Я уже подробно писал про это, так что остаётся только ждать.

👀 Что ещё происходит с недвижкой

· Если говорить про ужесточения, про которые я писал выше, то они коснутся массовой программы, где всем под 8%.

· По семейной ипотеке условия пока что прежние, и семейную ипотеку, полагаю, продлят и после 1 июля 2024 года. Возможно, даже улучшат, но это не точно.

· Льготные ипотеки будут новые, естественно, адресные. Как дальневосточная или арктическая. Бррр.

· По итогам ноября 2023 года, доля льготной ипотеки достигла исторически максимальных 56%.

С августа по ноябрь льготную ипотеки взяли все, кому было надо. Потому что не будет дальше такого. Ждём падения цен? Да. Но они нас не ждут. Продолжаем наблюдение!

😎 Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела

Всего я накопил пока что около 2,84 млн с июля 2021 (данные за 1 декабря). Если считать, что квартира стоила 10 млн, теперь она стоит уже 11,57 млн. Месяц назад было 11,53! Важно отметить, что это цены в объявлениях, а в Сочи так много фейков, что реальные цены можно будет узнать только в активной фазе подбора. Ну а пока хватает на 10,81 метра! В Краснодаре хватило бы на 25 метров вторички, например. Средняя цена вторичной квартиры там 4,5 млн.

Синим цветом — стоимость моей сферической квартиры в сочинском вакууме, а красным — мой финансовый результат. Декабрь — прогноз. Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры).

#недвижимость #москва #сочи