🏙 Пока «спроса на недвижимость нет», Москва ставит рекорды по ипотекам

Росреестр пересчитал по пальцам всех, кто хочет жить в новеньких квартирах Москвы, и оказалось, что 2023 год не просто жирный для застройщиков, но и рекордный даже относительно 2021 года. Спасибо Новой Москве или так называемому ТИНАО (Троицкий и Новомосковский административные округа), хотя не только он спонсирует людей новыми кредитными обязательствами.

🔸179 новых новостроек в Москве

За семь месяцев 2023 года на кадастровый учет в Москве поставлено 179 многоквартирных домов общей площадью 6,4 млн кв. м. ТИНАО — 56 домов, также 48 строек на юго-востоке столицы.

Вернёмся к новостройкам. Квартиры в этих домах с удовольствием покупают. За семь месяцев в Росреестре зарегистрирован максимальный в Москве объём ипотечных сделок! Денег у людей полно, чтобы платить кредиты, а жить где-то нужно.

🔸Рекорды по ипотекам

В июле 2023 — 13 309 ипотек. Это максим с начала года. По сравнению с июлем прошлого года (8 083) число ипотек увеличилось на 64,7%, а к аналогичному периоду 2021 года (11 859) — на 12,2%. Хотя уже в августе может случиться пик, а сентябрь поумерит спрос возросшими ставками.

2023 год ставит рекорды, за 7 месяцев — более 78 тысяч ипотек. Это на 29% больше, чем 7 месяцев 2022 (60 тысяч) и на 8,5% больше 7 месяцев 2021 года (72 тысячи).

Котлованы тоже на максималках, скоро уже даже в котлованах мест не останется. За июль — 8 634 ДДУ на квартиры. К слову, нежилые помещения тоже активно берут, но там-то понятно — это бизнес или инвестиции. Лично мне с моими инвестиционными возможностями больше подходит бумажная недвижимость, например, у меня есть РД и АБ7. По РД, кстати, есть даже свежий обзор.

🔸Рекорды по ДДУ

С квартирами тоже понятно. Либо чтобы жить, либо это инвестиции/спекуляции. В любом случае, такой рост говорит о том, что люди верят в то, что цены пойдут вверх. Так зачем же обманывать ожидания? Цены вверх и идут (всегда).

Из 78 тысяч ипотек 54 тысячи — это ДДУ с котлованами. Рекорд. Предыдущий рекорд — 52 тысячи за 7 месяцев в 2021 году.

Так вот, за 7 месяцев 2023 — 54 452 ДДУ на квартиры, на 6,8% больше 7 месяцев 2022 года (50 943 жилых ДДУ) и на 4,2% больше аналогичного периода 2021 года (52 254 жилых ДДУ). Рекордный 2021 год могут побить, впрочем, после повышения ставки ЦБ кредиты дорожают, но ничего, россияне поднажмут. О том, что изменилось в связи с повышением ставки, я достаточно подробно как раз писал.

🔸Ценный метр

При этом цены на недвижимость в Москве растут с мая. Если тогда цена метра была 255 000, то сегодня — 269 000 рублей.

Ну вот, а в этих ваших интернетах говорят, что квартиры в Москве никто не покупает, спроса нет.

🔸Что будет с ценами дальше?

Ну, раз спрос есть, раз он рекордный, единственном сдерживающим цены фактором будут ставки по ипотекам. Как видно, цены растут перед повышением ставок, люди пытаются успеть купить. Потом они не падают, конечно, при снижении ставок, но это тоже нормально, ведь ипотека людям будет обходиться дешевле. И в итоге имеем что? Что недвижимость всегда растёт. Правда не в долларах. В долларах она никуда не растёт.

Кроме того, драйвером роста стала девальвация рубля. Переложиться из обесценивающихся так называемых денег в недвижимость и инвестировать в долги — традиционная российская практика, считающаяся хорошей. Этот же мой пост с картинками — тутъ.

#недвижимость

🏗 Новые жилые дома в России строятся быстрее, чем продаются. Пузырь надувается, но не лопается

Прекрасное исследование подготовил ЦБ по проектному финансированию строительства жилых домов. Выписал самое главное. Спойлер: нераспроданного жилья становится всё больше. Рост зарплат отстаёт от роста цен на квадратные метры. Пузырь надувается, пружина сжимается. В обратную сторону.

1️⃣ 99% жилья строится на средства дольщиков (94% — эксроу-счета), лишь 1% — на свои средства. Меньше строить не стали, а лишь увеличили темпы. Конвейер запущен, останавливать его нельзя.

2️⃣ За последние 12 месяцев начали строить 45,6 млн метров жилья. Всего на данный момент 101 млн незавершённых метров. Продано на данный момент 73% в готовых объектах и 29% в незавершённых. Год назад продано было 80% готовых и 35% незавершённых.

То есть, доля непроданного жилья увеличивается. Льготные программы работают, конечно, но люди не могут осилить объёмы строительства.

3️⃣ С начала 2021 года зарплаты выросли на 34%, новостройки подорожали на 54%, а вторичка на 36%.

Очевидно, что доступность «доступного» жилья стало доступнее отрицательно. Интересно, много ли среди читателей моего текста людей, у кого зарплаты увеличились на 30–40%. Моргните, если узнали себя. Тем не менее, ипотечники ставят рекорды. Денег берут больше, но покупают меньше.

Отрыв новостроек по темпам дорожания от вторички делает спекулятивную привлекательность ниже. После ввода сильно подорожавших новостроек в эксплуатацию они идут на вторичный рынок, который не растёт таким же темпами и не поддерживается льготными программами.

4️⃣ Застройщики закредитованы по самые помидоры. Если ранее эскроу-счета покрывали все долги, то теперь они покрывают их на 80%.

5️⃣ Есть ещё один важный момент по поводу сограждан-ипотечников. Рост объёма поступлений на эскроу в основном поддерживался продажами по программам господдержки ипотеки и сопровождался ухудшением стандартов кредитования: доля кредитов с показателем долговой нагрузки >80% в 2к23 составила 39%, а с первоначальным взносом <20% — 63% от общего объема выдач. Люди загоняют себя в долги. Мыши кололись, но продолжали жрать кактус, вроде бы так говорится?

🫧 Пузырь?

Что видим в итоге? Цены растут, продажи падают, при этом долговая нагрузка и на застройщиков, и на население увеличивается. Рост стоимости жилья быстрее роста зарплат. Ставки по ипотекам растут. Льготные программы поддерживают, но нераспроданных метров всё больше и больше. Лопнет ли пузырь? Пока точно нет, просто будет всем сложнее. Так-то про лопание пузыря уже много лет говорят, а не лопается. Рухнут ли цены вниз? Скорее нет, чем да, возможно, снизятся до годовых минимумов.

Ну и напоследок. Банки зафиксировали рост спроса на кредиты в первую неделю после того, как 15 августа Банк России резко повысил ключевую ставку. Особенно — до 42% — вырос интерес к ипотечным кредитам. Без комментариев. С картинками тут.

#недвижимость

🏖 Сочи и Москва снова дорожают. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц?

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Что там произошло?

👉 Это краткая версия поста, а полную с кучей графиков читайте тут.

🏖 Сочи (объявления)

Ключевая ставка выше — цены выше. Классика. Как только ставки по ипотекам растут, люди бегут покупать. Цены поднимаются. Замкнутый круг.

Первичка сильно подорожала с 320к до 362к (+42к), а вот вторичка — не так сильно, с 276к до 291к. Это намного дешевле, чем год назад (402к и 397к соответственно). Летнего туземуна, как в прошлом году, не произошло, но цены всё равно за лето выросли. Инвесторы не хотят продавать дёшево, покупатели не хотят покупать дорого.

Сочи: июль → август
Первичка: 320к → 362к (+13,1%)
Вторичка: 276к → 291к (+5,4%)

🏙 Москва (объявления)

Первичка подорожала с 335к до 347к (+12к), вторичка подорожала с 347к до 387к (+40к) за метр.

Москва: июль → август
Первичка: 335к → 347к (+3,6%)
Вторичка: 347к → 387к (+11,5%)

Новая ставка по идее должна прибить цены в объявлениях, посмотрим в сентябре, что будет, потому что логика здесь противоестественная.

Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.

💸 Реальные сделки

По первичке в Москве рост. Индекс московской недвижимости Дом Клик MREDC показывает сейчас 271к, СберИндекс показывает 267к за метр. Это на 22% ниже, чем цены в объявлениях. Эксперты говорят, что дисконт от 5% до 30% в отдельных случаях. В зависимости от справедливости цены объявления.

🎳 Сравнение с другими городами

Я традиционно смотрю ещё на объявления по СПБ, Краснодар и Анапу. Цены в объявлениях (реальные цены будут ниже) на первичку и вторичку.

Объявления
Москва: первичка 347к, вторичка 387к
Сочи: первичка 362к, вторичка 291к
СПб: первичка 247к, вторичка 202к
Анапа: первичка 133к, вторичка 132к
Краснодар: первичка 140к, вторичка 140к

Сочи отстаёт от Москвы и по вторичке, и по первичке.

Эльвира Набиуллина повысила ключевую ставку ЦБ до 12%. Для рынка жилья это в теории значит то, что ипотеки станут дороже, а значит цены на первичку пойдут вниз. На практике же — наоборот. Почему? Потому что напугали повышением ставок на ипотеки, быстро подкрутили цены, и вот он профит. Также банки снизили первоначальные взносы до 10%. Это должно как-то стимулировать спрос.

😎 Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела

Всего я накопил пока что около 2,38 млн с июля 2021 (данные за 1 августа). Если считать, что квартира стоила 10 млн, теперь она стоит уже 12,33 млн. Месяц назад было 11,69! Важно отметить, что это цены в объявлениях, а в Сочи так много фейков, что реальные цены можно будет узнать только в активной фазе подбора.
Ну а пока хватает на 8,63 метра!

Синим цветом — стоимость моей сферической квартиры в сочинском вакууме, а красным — мой финансовый результат. Август — прогноз. Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры).

#недвижимость #москва #сочи

🏙 Инвестиции в недвижимость: ЗПИФ Арендный бизнес 7 от Сбера

Продолжаю смотреть на инвестиции в бумажную недвижимость. 👀 На очереди Арендный бизнес 7 от Сбера. Один из немногих интересных фондов недвижимости на бирже, тем более, доступен неквалам.

Я уже подробно писал про ВТБ РД, Альфу Арендный поток 1 и 2, ну и про Атриум. Для квалифицированных инвесторов есть ещё фонды от УК Парус.

АБ7 у меня есть в портфеле в связке с РД, они являются логичной заменой ПНК, который продал свои активы Сберу. От 10% до 20% недвижимости должно быть в моём портфеле, сейчас он около 2,5 млн, два фонда примерно по 100 000 и дешёвые паи Атриума дадют около 10% всего портфеля или около 17% от биржевой части (без учёта депозита). Посмотрим теперь на состав, комиссии, доходность и сравним с конкурентами.

🏦 СФН Арендный бизнес 7

ISIN: RU000A1034U7
Из чего состоит: площади в 10 складских комплексах
Комиссия: 1,5% в год от СЧА + 5% от дохода (суммарно около 2% от СЧА)
Стоимость пая по СЧА: 106 042 рубля
Стоимость пая на бирже: 97 000 рублей
Выплаты по последним кварталам: 2 210,11; 2 024,59; 2 419,69; 2 423,53
За 4 последних квартала: 9 077,92
Доходность за год: 9,35%
Доходность относительно СЧА за год: 8,56%
Горизонт существования фонда: 31 марта 2031 с теоретической возможностью пролонгации

🔹 Комиссии

1% берёт УК за управление, 0,5% берёт депозитарий, а ещё от дохода УК берёт 5%. Если считать, что доходность 10% (на самом деле ниже), то суммарно выйдет до 2%. Это сопоставимо с конкурентами (у РД тоже 2%, у Альфы вообще 2,3%).

Снова повторюсь. Мне по барабану, какие комиссии, если итоговая доходность устраивает. Частично проблема комиссий решается самим рынком. Все фонды от всех трёх рассмотренных мной УК (Сбер, ВТБ и Альфа) торгуются на бирже с дисконтом, поскольку рынок расставляет всё на свои места.

🔹 Состав фонда

Около 19% СЧА — это депозиты. Они должны в ближайшее время стать новыми складами. Оставшаяся часть — помещения в складских и логистических комплексах (суть одна и та же — склады).

На данный момент это площади в 10 комплексах, возможно, их так и останется 10, просто будут добавлены новые территории. 100% целевых активов — это коммерческая недвижимость, которая с точки зрения доходности самая интересная — это склады типа ПНК, из которых можно при хорошем управлении выжимать до 14%. Но ориентироваться на такую доходность от ренты всё же не стоит.

🔹 Аффилированность

Сбер некоторые помещения сдаёт сам себе (адреса складов Сбермегамаркета очень похожи на адреса складов АБ7), поэтому тут есть вероятность, что арендные ставки могут быть ниже рыночных. Альфа в этом плане пошла ещё дальше — они 100% помещений стают Х5, которая принадлежит Альфа-Групп на 50%+. ВТБ сам себе ничего не сдаёт.

🔹 Доходность

Доходность АБ7 (9,35%) похожа на РД (9,43%) и выше, чем у АП1 (8,75%) и АП2 (8%). У Атриума доходность выходит 9,14% к цене пая на бирже, поскольку он сейчас подешевел. Поэтому от Атриума я не отказываюсь, буду его также покупать. Кроме того, всегда помним о том, что при реинвестировании дивидендов (выплат с ренты) эффективная доходность повышается.

Стоит понимать, что доходность сильно зависит от цены покупки. Перед отсечкой цена максимальная, к середине квартала она падает, потом снова растёт до новой отсечки.

🔹 Брать или не брать?

Решение каждый принимает сам, у меня в портфеле АБ7 уже есть. Да, доходность не выглядит сильной, но не забываем про две вещи: 1) недвижимость всегда растёт и 2) есть существенная разница между биржевой ценой и ценой по СЧА. Это особенно важно, если активы фонда будут проданы (как это произошло с тем же фондом ПНК).

Дисконт на бирже к цене пая по СЧА около 8,5%. То есть, это дополнительные 8,5% доходности в случае продажи активов фонда в 2031 году. Также помним, что он должен к тому времени ещё подорожать. Ведь недвижимость — что? Правильно, всегда растёт. Не знаю только, на сколько.

#инвестиции #недвижимость #зпиф

🫡 Рынок вторичного жилья в ипотеку 🫡 из-за льгот на первичном рынке и дорогих денег

ЦБР и аналитики, а мы с вами ведь тоже своего рода аналитики, прогнозируют, что пузырь раздувается и скоро лопнет (нет, он вечный). Льготные ипотеки на новостройки поддерживают строителей, а вторичное жильё можно покупать либо за нал, либо по ставкам от 14–15%. Давайте посчитаем.

87% всех ипотек в 2022 году — это льготные программы. Лишь 13% покупателей не повезло и пришлось брать за «фулл прайс». Нынешние ставки стали заградительными, а рассчитывать можно лишь на рефинансирование после снижения ставки ЦБ под более низкий процент.

Ввод льготных программ разогнал цены на первичку, ну а вторичка последовала за ней. Она не могла расти пропорционально, потому что без льгот средний ежемесячный платёж (а именно на него ориентируются покупатели) по вторичке раздувается до непосильного.

С 1К2020 по 2К2023 первичка подорожала в среднем на 72%, а вторичка на 49%. Удивительно, но по данным ЦБ зарплаты выросли на 43% — почти как вторичный метр. Если вдруг кому-то поднимали зарплаты, помашите в монитор 46% прибавленных денег.

🏚 Вторичный рынок

Я взял самую базовую программу у Сбера, именно он выдаёт большинство ипотек. Срок 15 лет, потому что разница с 30 годами всего 8 тысяч рублей, а по статистике ипотека в среднем гасится примерно за 13–17 лет. Первоначальный взнос — 10% от 10 млн. Платёж — 140к в месяц. Ставка — 17,3%!

Итоговая сумма — 25,2 млн вместо 9 млн и +1 млн первоначального взноса. Итоговая переплата 160%.

Если воспользоваться всеми плюшками Сбера, то удастся снизить платёж до 100–110 тысяч в месяц. Уже лучше, от 18 до 21,6 млн или переплата от 80% до 116%. Но там приличная страховка будет включена в тело кредита.

🏠 Первичный рынок

Здесь на льготные программы приходится доля в 87%. ИТ — от 4,7%. Семейная — от 5,7%, господдержка (большая часть граждан может оформить, но есть лимиты: до 12 млн в Москве, СПб, МО и ЛО, 6 млн в других регионах) — от 7,7%. Военная — не сильно выгодно, от 13,1%.

Возьму вариант со стандартной господдержкой. Без дополнительных факторов это будет 8%. Тоже на 15 лет.

Первоначальный взнос — 10% от 10 млн. Платёж — 81к в месяц. Ставка — 8%!

Итоговая сумма — 14,6 млн вместо 9 млн и +1 млн первоначального взноса. Итоговая переплата 56%.

Внимательный читатель заметит, что здесь, во-первых, нужно уложиться в лимит, а во-вторых, метр в новостройке стоит больше. Поэтому прибавим 2 млн, разгонимся 12 млн, из которых 1,8 млн — первоначальный взнос. Больше 12 млн по льготной программе ну никак нельзя. Меньше 15% калькулятор не позволяет выставить первоначальный взнос. Квартира будет по метражу сопоставима с вторичкой за 10 млн, возможно, в районе попроще.

Первоначальный взнос — 15% от 12 млн. Платёж — 97к в месяц. Ставка — 8%!

Итоговая сумма — 17,6 млн вместо 10,2 млн и +1,8 млн первоначального взноса. Итоговая переплата 62%.

160% переплаты по вторичке против 62% переплаты по первичке — сильно, правда?

Чтобы платежи сравнялись, вторичка должна стоить 8 млн, то есть, на треть меньше, чем первичка. Тогда первоначальный взнос будет 15% от 8 млн (1,2 млн), а ежемесячный платёж будет 99 тысяч рублей — почти как с первичкой за 12 млн.

Можно снизить до 90–92к в месяц. В любом случае, переплата по льготной программе будет ниже. А уж для айтишников и молодых семей ситуация даже позитивная.

После сдачи дома квартира, купленная на первичке, попадает на вторичный рынок, то стоит задуматься о том, как её можно продать дороже, если для покупателя это будет означать дополнительные 100%, да даже 50% переплаты? За эти деньги можно потерпеть неудобства первички, но не брать вторичку.

Ситуация на вторичном рынке будет оставаться сложной до тех пор, пока ставки не станут отличаться хотя бы на 2–3%, но не на 9%.

В Москве и Сочи, а отчасти и в СПб ситуация складывается уникальная. В этих городах много объектов дороже лимитов в 12 млн. Но и тут есть есть решение — специальные программы от застройщиков. Только там много нюансов, благодаря которым переплата может оказаться по факту выше.

#недвижимость #давайтепосчитаем

Ставки растут, а Сочи и Москва опять (всегда) дорожают. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц?

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Что там произошло?

👉 Это краткая версия поста, а полную с кучей графиков читайте тут.

🏖 Сочи (объявления)

Ключевая ставка выше — цены выше. Классика. Как только ставки по ипотекам растут, люди бегут покупать. Цены поднимаются. Замкнутый круг.

Первичка снова сильно подорожала с 362к до 413к, а вот вторичка — не так сильно, с 291к до 295к. Но это не рекорд, было прошлым летом и дороже. Видимо, инфоцыганская банда работает с новой силой, секта «недвижимость в Сочи всегда растёт» мутит грязь. Расти-то может и растёт, но ценник уже очень трудненький для покупателей. Первичка +30% за 2 месяца.

Сочи: август → сентябрь
Первичка: 362к → 413к (+14,1%)
Вторичка: 291к → 295к (+1,3%)

🏙 Москва (объявления)

Первичка подорожала с 347к до 353к, а вот во вторичке аномалия. Вторичка подорожала с 387к до 398к за метр. За 2 месяца вторичка подорожала примерно на 15%.

Москва: август → сентябрь
Первичка: 347к → 353к (+1,7%)
Вторичка: 387к → 398к (+2,8%)

Новая ставка по идее должна была прибить цены в объявлениях, но случилось ровно противоположное.

Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.

💸 Реальные сделки

По первичке в Москве рост. Индекс московской недвижимости Дом Клик MREDC показывает сейчас 277к, СберИндекс показывает 272к за метр. Это на 22% ниже, чем цены в объявлениях. Но видно, что цены в объявлениях растут примерно пропорционально реальным ценам сделок.

🎳 Сравнение с другими городами

Я традиционно смотрю ещё на объявления по СПБ, Краснодар и Анапу. Цены в объявлениях (реальные цены будут ниже) на первичку и вторичку.

Объявления
Москва: первичка 353к, вторичка 398к
Сочи: первичка 413к, вторичка 295к
СПб: первичка 247к, вторичка 202к
Анапа: первичка 133к, вторичка 132к
Краснодар: первичка 140к, вторичка 140к

Первичка в Сочи снова в космосе. Как и вторичка в Москве. Удивительно. Нет ничего дороже сочинской первички.

Эльвира Набиуллина повысила ключевую ставку ЦБ до 13%. Я подробно писал о том, как и на чём это отразится.

Для рынка жилья это в теории значит то, что ипотеки станут дороже, а значит цены на первичку пойдут вниз. На практике же — наоборот. Почему? Покупателей с деньгами осталось мало, но с них нужно срубить по-максимуму.

👀 Что ещё происходит с недвижкой

· Первоначальные платежи подняли до 20%.

· 1 октября в силу вступают запретительные надбавки Центробанка к коэффициентам риска по ипотеке — люди побежали брать, пока дают, создав видимость спроса. В октябре должно все упасть (хех, ну посмотрим).

· Средний ежемесячный платёж с новыми ставками на ипотеку вырос на 40%.

· Сбер ожидает снижение выдачи ипотек минимум на 30% в четвёртом квартале 2023.

· Люди стали чаще смотреть в сторону ИЖС.

😎 Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела

Всего я накопил пока что около 2,51 млн с июля 2021 (данные за 1 сентября). Если считать, что квартира стоила 10 млн, теперь она стоит уже 12,5 млн. Месяц назад было 12,33! Важно отметить, что это цены в объявлениях, а в Сочи так много фейков, что реальные цены можно будет узнать только в активной фазе подбора.
Ну а пока хватает на 8,81 метра! Как мне изначально нужно было 10 млн, так и сейчас — ещё 10 млн. Нуштош.

Синим цветом — стоимость моей сферической квартиры в сочинском вакууме, а красным — мой финансовый результат. Сентябрь — прогноз. Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры).

#недвижимость #москва #сочи

🏠 Инвестиции в недвижимость: ЗПИФы от УК Парус

Продолжаю смотреть на инвестиции в бумажную недвижимость. На очереди фонды от УК Парус. Их фонды недвижимости по праву считаются самыми доходными среди тех, что есть на бирже. Среди фондов есть склады и БЦ, а также обещают скоро фонды на ТРЦ.

⛵ Все фонды Паруса доступны только квалифицированным инвесторам. И раз уж я получил этот статус, то решил посмотреть все фонды.

Другие фонды, про которые я уже писал:
1. Рентный доход (РД) от ВТБ
2. Арендный бизнес 7 (АБ7) от Сбера
3. Арендный поток 1 и 2 (АП) от Альфа Капитал
4. Атриум

Что внутри и почему только для квалов?

Внутри одного фонда лежит один актив. Это либо склад, либо БЦ, либо ТРЦ (в будущем). В отличие от других фондов, Парус использует кредитные деньги для формирования фондов (покупки коммерческой недвижимости). Кредит гасится по мере приобретения паёв инвесторами. Также внедряется подход «Level up» — когда не совсем гасится, подробнее по ссылке в видео. Теоретическая доходность выше, риски выше. Поэтому для квалов — и точка.

Купить паи фондов можно на сайте Паруса или на бирже. Я выбираю второй вариант. В стакане от УК на данный момент есть только ЛОГ и ДВН. Остальные уже только на вторичном рынке (и они, как водится, стали дороже). Но скоро должны будут добавиться новые фонды. Также мне нравится то, выплаты периодически поднимаются (раз в 1–2 года). Доходность растёт. Ниже я посчитал доходность по текущим биржевым ценам к текущим выплатам.

Комиссии: всегда 10% от дохода + 10 млн рублей за год.

🔸ПАРУС-ЛОГ
ISIN: RU000A105328
Актив: склад
Level up: да, 35% (снизят до 20%)
Старт: апрель 2023
Цена пая по СЧА / на бирже: 980 / 980 руб
Выплаты за месяц: 8,43 руб (9,05 с января 2024)
Доходность: 10,32% (11,08% с января 2024)

🔸ПАРУС-НОРД
ISIN: RU000A104KU3
Актив: склад
Level up: да, 42%
Старт: октябрь 2022
Цена пая по СЧА / на бирже: 1 100 / 1 162 руб
Выплаты за месяц: 10 руб
Доходность (биржа): 10,32%

🔸ПАРУС-ОЗН
ISIN: RU000A1022Z1
Актив: склад
Level up: да, 44%
Старт: май 2021
Цена пая по СЧА / на бирже: 6 300 / 7 840 руб
Выплаты за месяц: 66,53 руб
Доходность (биржа): 10,18%

🔸ПАРУС-СБЛ
ISIN: RU000A104172
Актив: склад
Level up: да, 34%
Старт: январь 2022
Цена пая по СЧА / на бирже: 1 000 / 1 192 руб
Выплаты за месяц: 9,08 руб
Доходность: 9,14%

🔸ПАРУС-ДВН
ISIN: RU000A1068X9
Актив: БЦ
Level up: нет
Старт: август 2023
Цена пая по СЧА / на бирже: 910 / 910 руб
Выплаты за месяц: 7,32 руб
Доходность: 9,7%

Ещё 6 фондов Парус планирует запустить в ближайшее время, 2 из них — до конца 2023 года. В ДВН высокая ставка по кредиту с привязкой к ставке ЦБ. Дополнительный риск. В ЛОГ кредит состоит из 3 частей, 2 из которых привязаны к КС, в планах погасить самый дорогой, снизив кредит до 20%.

Сравнение доходности

В зависимости от фонда и цены, за который можно купить пай, доходность получается от 9 до 10,3%. При этом паи на вторичном рынке торгуются выше СЧА. Доходности конкурентов не выше, на сентябрь такие были, сейчас слегка повыше должны быть. АБ7: 9,35%, РД: 9,43%, АП1: 8,75%, АП2: 8%, Атриум: 9,14%. Но стоит учитывать, что из-за повышения ставки ЦБ все фонды так или иначе начинают смотреть в сторону снижения цен, доходности повышаются.

Что бы выбрать?

Я в свой портфель выбираю ЛОГ и НОРД. По ним на данный момент неплохая доходность (если абстрагироваться от КС), есть в перспективе повышение ренты, ну и СЧА может (должна, ведь недвижимость всегда вверх) вырасти.

#инвестиции #недвижимость

Не опять, а снова Сочи и Москва дорожают. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц?

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Что там произошло?

👉 Это краткая версия поста, а полную с кучей графиков читайте тут.

🏖 Сочи (объявления)

В сервисе, в котором я отслеживаю цены объявления, произошла аномалия с ценами. Цены на графике улетели, причём задним числом тоже. Во вторичке — наоборот упали. На другом сервисе – более правдоподобно. Сентябрь — 286к, октябрь — 290к за метр. По первичке там нет данных. Пока опустим.

Сочи: сентябрь → октябрь
Первичка: ? → ?
Вторичка: 286 → 290к

🏙 Москва (объявления)

Первичка подорожала с 353к до 355к. Вторичка подорожала с 398к до 405к за метр.

Москва: сентябрь → октябрь
Первичка: 353к → 355к (+0,6%)
Вторичка: 398к → 405к (+1,8%)

Повышение ставок по кредитам продолжает не работать, ничего нового. Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.

💸 Реальные сделки

По первичке в Москве рост. Индекс московской недвижимости Дом Клик MREDC показывает сейчас 280к, СберИндекс показывает 279к за метр. Это на 22% ниже, чем цены в объявлениях. Но видно, что цены в объявлениях растут примерно пропорционально реальным ценам сделок.

🎳 Сравнение с другими городами

Я традиционно смотрю ещё на объявления по СПБ, Краснодар и Анапу. Цены в объявлениях (реальные цены будут ниже) на первичку и вторичку.

Объявления
Москва: первичка 355к, вторичка 405к
Сочи: первичка ?, вторичка 290к
СПб: первичка 247к, вторичка 207к
Анапа: первичка 153к, вторичка 147к
Краснодар: первичка 152к, вторичка 152к

Эльвира Набиуллина уже повысила ключевую ставку ЦБ до 13%. Скоро новое заседание, могут и выше поднять, как минимум — оставить. Для рынка жилья это в теории значит то, что ипотеки стали дороже, а значит цены должны идти вниз. На практике же — наоборот. Наблюдаем.

👀 Что ещё происходит с недвижкой

· В 3К2023 года в Москве было зарегистрировано 29,24к ДДУ с ипотекой. Это рекорд, он на 40% превышает прежний максимум.

· В крупнейших городах России ипотека выходит примерно в 2 раза дороже, чем аренда. В Москве — в 2,3 раза, в СПб — в 2,16. Меньше всего — в Челябинске, в 1,46.

· Спрос в октябре незначительно снижается по сравнению с сентябрём. От 3% до 15% снижения называют разные эксперты. Но кажется, что четвёртый квартал всё же будет ниже третьего.

😎 Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела

Всего я накопил пока что около 2,61 млн с июля 2021 (данные за 1 октября). Если считать, что квартира стоила 10 млн, теперь она стоит уже 12,29 млн. Месяц назад было 12,5! Важно отметить, что это цены в объявлениях, а в Сочи так много фейков, что реальные цены можно будет узнать только в активной фазе подбора.
Ну а пока хватает на 9,05 метра!

Синим цветом — стоимость моей сферической квартиры в сочинском вакууме, а красным — мой финансовый результат. Октябрь — прогноз. Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры).

#недвижимость #москва #сочи

🏠 Сочи и Москва продолжают дорожать. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц?

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Что там произошло?

👉 Это краткая версия поста, а полную с кучей графиков читайте тут.

🏖 Сочи (объявления)

Видно снижение с 491к до 465к за метр в первичке, эти данные весьма спорные, я уже писал, что они аномально высокие. Впрочем, кто знает, предела у цен же нет, а предложений меньше. Вторичка немного подорожала с 266к до 272к.

Сочи: октябрь → ноябрь
Первичка: 491к → 465к (-5,3%)
Вторичка: 266к → 272к (+2,2%)

🏙 Москва (объявления)

Первичка подорожала с 355к до 361к. Вторичка подорожала с 405к до 414к за метр.

Москва: октябрь → ноябрь
Первичка: 355к → 361к (+1,7%)
Вторичка: 405к → 411к (+1,5%)

Кредиты дорожают, цены растут. По недвижке-то понятно, льготные программы всё ещё работают, люди спешат взять ипотеку до поднятия первоначального взноса. Застройщики продолжают предлагать свои льготные программы, у того же Самолёта крупным шрифтом указаны 3,5% или около того.

Но посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.

💸 Реальные сделки

По первичке в Москве рост. Индекс московской недвижимости Дом Клик MREDC показывает сейчас 286к, СберИндекс показывает столько же. Это на 22% ниже, чем цены в объявлениях.

🎳 Сравнение с другими городами

Я традиционно смотрю ещё на объявления по СПБ, Краснодар и Анапу. Цены в объявлениях (реальные цены будут ниже) на первичку и вторичку.

Объявления
Москва: первичка 361к, вторичка 411к
Сочи: первичка 465к, вторичка 272к
СПб: первичка 250к, вторичка 211к
Анапа: первичка 161к, вторичка 150к
Краснодар: первичка 151к, вторичка 117к

Эльвира Набиуллина уже повысила ключевую ставку ЦБ до 15%. Скоро новое заседание, могут и выше поднять. Ставки на ипотеку без льгот и так уже заградительные, так что ничего не изменится. Застройщики, возможно, придумают новые льготы.

👀 Что ещё происходит с недвижкой

· Домклик посчитал, что в сентябре доля льготной ипотеки тоже выросла до максимального значения за весь период наблюдений — 51,7%.

· Перегретость недвижки беспокоит ЦБ. Набиуллина хочет повысить первый взнос по ипотеке, а также отменить массовую льготную ипотеку.

· Было какое-то безумное желание привязать ставку по ипотеке к зарплате.

· Сограждане всё чаще берут в ипотеку строительство частных домов. Не интересуюсь этой темой, но вдруг стоит?

· За год общее предложение новостроек со скидками немного сократилось (с 96,3% до 90%), при этом заметно выросло число лотов, которые можно купить со скидками около 40%.

В целом, никакого позитива для тех, кто хочет снижения цен на квартиры, не наблюдается. Продолжаем наблюдение!

😎 Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела

Всего я накопил пока что около 2,72 млн с июля 2021 (данные за 1 ноября). Если считать, что квартира стоила 10 млн, теперь она стоит уже 11,53 млн. Месяц назад было 12,29! Важно отметить, что это цены в объявлениях, а в Сочи так много фейков, что реальные цены можно будет узнать только в активной фазе подбора.
Ну а пока хватает на 10,44 метра! В Челябинске хватило бы на 33 метра, например.

Синим цветом — стоимость моей сферической квартиры в сочинском вакууме, а красным — мой финансовый результат. Ноябрь — прогноз. Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры).

#недвижимость #москва #сочи

🏠 Сочи и Москва VS ужесточения льготных ипотек. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц?

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Что там произошло?

👉 Это краткая версия поста, а полную с кучей графиков читайте тут.

🏖 Сочи (объявления)

Первичка продолжает отскок от максимумов, вторичка почти не изменилась. 400+ тысяч за метр, конечно, какой-то сюр. Но то объявления.

Сочи: ноябрь → декабрь
Первичка: 465к → 433к (-6,9%)
Вторичка: 272к → 273к (+0,3%)

🏙 Москва (объявления)

Здесь ситуация противоположная. Вторичка дорожает, первичка немного дешевеет.

Москва: ноябрь → декабрь
Первичка: 361к → 358к (-0,8%)
Вторичка: 411к → 417к (+1,5%)

Что сказать? Ключевая ставка 16%, так что ипотеки без льгот практически нереальны, разве что можно рассчитывать на рефинансирование под более низкие ставки, но когда ж это будет.

Банк России поддержал меры, которые готовит правительство по изменению параметров льготной ипотеки. Они приведут к охлаждению спроса, заявила Набиуллина. Предлагается поднять первоначальный взнос по льготной ипотеке с 20% до 30%, сократить максимальный размер кредита для Москвы, СПб и областей c 12 млн до 6 млн, снизить предельную величину субсидий, получаемых банками, ограничить возможности получения сразу нескольких льготных кредитов, ограничить размер предельной долговой нагрузки заемщика до 50%.

Впрочем, остаются ещё хитрые ходы от застройщиков, и ждём новые.

Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.

💸 Реальные сделки

По первичке в Москве рост. Индекс московской недвижимости Дом Клик MREDC показывает сейчас 286к, СберИндекс показывает 291к. Это на 21% ниже, чем цены в объявлениях.

🎳 Сравнение с другими городами

Я традиционно смотрю ещё на объявления по СПБ, Краснодар и Анапу. Цены в объявлениях (реальные цены будут ниже) на первичку и вторичку.

Объявления
Москва: первичка 358к, вторичка 417к
Сочи: первичка 433к, вторичка 273к
СПб: первичка 250к, вторичка 213к
Анапа: первичка 167к, вторичка 153к
Краснодар: первичка 152к, вторичка 118к

Эльвира Набиуллина уже повысила ключевую ставку ЦБ до 16%. Я уже подробно писал про это, так что остаётся только ждать.

👀 Что ещё происходит с недвижкой

· Если говорить про ужесточения, про которые я писал выше, то они коснутся массовой программы, где всем под 8%.

· По семейной ипотеке условия пока что прежние, и семейную ипотеку, полагаю, продлят и после 1 июля 2024 года. Возможно, даже улучшат, но это не точно.

· Льготные ипотеки будут новые, естественно, адресные. Как дальневосточная или арктическая. Бррр.

· По итогам ноября 2023 года, доля льготной ипотеки достигла исторически максимальных 56%.

С августа по ноябрь льготную ипотеки взяли все, кому было надо. Потому что не будет дальше такого. Ждём падения цен? Да. Но они нас не ждут. Продолжаем наблюдение!

😎 Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела

Всего я накопил пока что около 2,84 млн с июля 2021 (данные за 1 декабря). Если считать, что квартира стоила 10 млн, теперь она стоит уже 11,57 млн. Месяц назад было 11,53! Важно отметить, что это цены в объявлениях, а в Сочи так много фейков, что реальные цены можно будет узнать только в активной фазе подбора. Ну а пока хватает на 10,81 метра! В Краснодаре хватило бы на 25 метров вторички, например. Средняя цена вторичной квартиры там 4,5 млн.

Синим цветом — стоимость моей сферической квартиры в сочинском вакууме, а красным — мой финансовый результат. Декабрь — прогноз. Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры).

#недвижимость #москва #сочи