🥸 Как правильно разделить квартиру на несколько студий?

Сдавать 4 студии, очевидно, выгоднее, чем одну трешку. Но узаконить перепланировку с несколькими санзулами, кухнями и переносом мокрых точек будет непросто.

Для этого нужно учесть, что:

🔢 Совмещать кухонную зону с газовой плитой и жилым помещением запрещено. В случае с электроплитой рекомендуют установить перегородку.

🔢 «Мокрые зоны» должны находиться над нежилыми помещениями соседей внизу — и это главная проблема. Но есть лазейка: если квартира на первом этаже (или над коммерцией) ⏩ расположение может быть любым.

🔢 Выход из санузла должен быть в коридор или другую «вспомогательную» зону.

🔢 В каждый объект должен быть отдельный вход. Если новые выходы затронут общедомовое имущество⏩придется получать согласие всех собственников в доме.

🔢 Нужно учесть нагрузку на электроприборы и отопительные сети, чтобы мощности на всё хватило.

🧐 Если уверены в соблюдении этих требований — согласуйте разделение квартиры:

1️⃣ Лучше обратитесь в специализированную компанию (она должна иметь допуск СРО). Эксперты составят техническое заключение о возможности проведения работ и разработают проект перепланировки.

2️⃣ Подайте документы в областной надзорный орган (в столице — Мосжилинспекция). Если перепланировку согласуют — можно приступать к ремонту.

3️⃣ Когда закончите работы, напишите заявление на выход приемочной комиссии для проверки перепланировки, а затем на визит специалиста из БТИ.

4️⃣ Когда все одобрят, внесите изменения в Росреестр и получите выписку ЕГРН с новыми данными.

🤫 Если все так сложно, может, и не согласовывать. Кто узнает?

Узнают. И недавний кейс из Петербурга тому пример. Владелец 5-комнатной квартиры (~100 м²) в центре города разделил ее на 6 студий и сдавал в аренду.

Постоянные гости, шум, протечки раздражали соседей, поэтому они подали жалобу в суд на незаконную перепланировку. В итоге собственника заставили вернуть квартиру в прежний вид и выплатить штраф.

Стоит ли говорить, что продать студии по отдельности с незаконной перепланировкой невозможно? Они будут являться долями, а не отдельными объектами права. То есть, например, вы не сможете продать студию 16 м², а лишь 1/2 доли от квартиры.

☝🏻 В общем, в такую авантюру стоит влезать только юридически подкованным с квартирой на 1 этаже. И полным пониманием, сколько сил и времени это будет стоит.

🐢 черепаха | Жильё и Инвестиции | Real Estate — "надёжный путь к стабильному будущему!"

😳 Аномалия? Продажи новостроек выросли на 60% за год

Но только в Московском регионе. За февраль в столице заключили 12,8 тыс. ДДУ, это +60% к 2024 году и +30% к январю. И это на фоне огромных ставок по рыночной ипотеке и малодоступной льготки.

При этом в Петербурге куда более скромные продажи: 4 тыс. ДДУ (+9% к году и +19% к январю). В других регионах показатели аналогичные.

🤯 Откуда столько покупателей в Москве?

🔢 Гибкие рассрочки с переходом на ипотеку. Столичные девелоперы активнее регионалов предлагают такие схемы оплаты, несмотря на все риски.

🔢 Скидки. На серьезный дисконт идут ПИК, Level Group и Аквилон. Но часто такие «акции» не висят на сайте, а выдаются в индивидуальном порядке: реальная стоимость продажи по ДДУ в Москве на 17,4% ниже витринных цен.

К тому же, часть застроев выводит на рынок новые квартиры по более доступным ценам.

🔢 Смягчение ипотечных условий. Минфин увеличил компенсацию банкам при выдаче льготной ипотеки ⏩ доля одобрения кредитов по семейке выросла.

☝🏻 Ну и безусловно, в Москве платежеспособность жителей выше. Ипотека для них наиболее доступна из расчета соотношения зарплат и ежемесячного платежа. Так что никакой магии нет.

🐢 черепаха | Жильё и Инвестиции | Real Estate — "надёжный путь к стабильному будущему!"

😳 Сколько нужно зарабатывать, чтобы купить однушку в ипотеку в 2025 году?

Для банков идеальный заемщик тот, кто будет тратить на ежемесячные платежи не более 60% от зарплаты. Но при рыночной ставке в 28% соблюсти это условие трудно даже при покупке 35-метровой однушки.

🔢 Самый высокий доход требуется в Москве. Средняя стоимость такой квартиры — 12,34 млн руб. Чтобы одобрили ипотеку с ПВ 30% на 15 лет, нужна зарплата в 341,4 тыс. руб. в месяц. При этом регулярный платеж составит 204,8 тыс. руб.

🔢 Самый низкий — в Волгограде. Однушка 35 м² в среднем обойдется в 3,97 млн руб. Для одобрения ипотеки нужно зарабатывать минимум 109,8 тыс. в месяц, из которых 66 тыс. будут уходить на оплату кредита.

💰 При этом ни в одном городе-миллионике одиночный заемщик, получающий среднюю зарплату по региону, в требования банка по доходам не уложится.

И даже семьи с двумя работающими супругами смогут позволить себе ипотеку на однушку только в Красноярске, Челябинске и Перми. Это единственные миллионники, где ежемесячный платеж укладывается в 60% от двух среднерегиональных зарплат.

🥲 Хуже всего дела в Казани. Там не хватит даже трех зарплат для одобрения ипотеки: средний доход — 64,7 тыс. руб., а необходимый в 3,2 раза больше — 207 тыс. руб.

Раньше, если доход был ниже требуемого, можно было увеличить срок ипотеки, и ежемесячная нагрузка спадала. Но при высоких ставках эта схема не работает: оформляешь кредит на 30 лет вместо 15, а платеж уменьшается всего на 1 тыс. руб.

🐢 черепаха | Жильё и Инвестиции | Real Estate — "надёжный путь к стабильному будущему!"

💰 Компенсацию за срыв сроков можно получить вопреки мораторию

В последний раз мораторий на неустойки ввели 22 марта 2024 года — он будет действовать до 30 июня 2025. Но у некоторых дольщиков отсудить компенсацию все же получится.

👩🏻‍⚖️ Реальный кейс. Иван заключил ДДУ несколько лет назад на апарты стоимостью 45,8 млн руб. Застройщик задержал передачу ключей на 1,5 месяца. В этот период мораторий не действовал. Иван отправил претензию застрою, но тот добровольно выплаты не произвел.

В суде Иван потребовал неустойку в 610 тыс. руб., компенсацию морального вреда — еще 50 тыс. руб. и штраф 50% от присужденной судом суммы. В итоге Ивану присудили лишь 200 тыс. неустойки и 5 тыс. за моральный вред, а во взыскании штрафа отказали.

Покупатель не согласился с решением и подал апелляцию. В этот момент мораторий уже действовал, и ему отказали в пересмотре дела. Но Верховный суд вернул дело на новое рассмотрение, чтобы взыскать с застроя штраф.

💸 В каком случае ждать компенсацию? Должны быть соблюдены условия:

1️⃣ Задержка передачи ключей должна приходится на период без моратория.

2️⃣ Срок добровольной компенсации истек до начала действия моратория⏩застрою полагается штраф 50% от присужденной покупателю суммы. Если это судебное решение вынесли в период моратория — застройщику дается отсрочка до его окончания.

☝🏻 В общем, следите за календарем — вдруг срыв сроков хотя бы частично пришелся на период без моратория.

🐢 черепаха | Жильё и Инвестиции | Real Estate — "надёжный путь к стабильному будущему!"

🤔 Поручитель VS созаемщик: в чем разница?

Чтобы банк одобрил ипотеку на более крупную сумму (или одобрил вовсе), заемщик может привлечь третьих лиц.

🙋🏻‍♀️ Созаемщик. Несет такую же ответственность за возврат кредита, как и основной заемщик.

🔢В его кредитной истории (КИ) отражается полная информация об ипотеке, платежах и размере долга⏩взять еще один кредит будет сложнее.

🔢Созаемщик должен контролировать выплату платежей по графику. Любая просрочка отразится в его КИ.

🙋🏻‍♂️ Поручитель. Гарант для банка: вступает в обязательства только если основной заемщик перестает платить.

🔢Ему не нужно следить за выплатами. И банк не обратится к нему, если основной заемщик просрочит платеж на 2 дня.

🔢Если задержка будет большой⏩обязательства перейдут к поручителю, и долг отразится в его КИ.

❌ Ни поручитель, ни созаемщик не имеют «автоматического» права на залоговое имущество. Его нужно прописывать в договоре отдельно. Исключение: созаемщики-супруги.

При этом каждый из них отвечает за кредит собственным имуществом. Если созаемщик/поручитель откажется возвращать долг после решения суда — на его вклады вправе наложить арест.

☝🏻 Права и обязанности важно понимать обеим сторонам. Но актуальнее всего щедрым донорам по семейке — нюансов много, будьте внимательны.

🐢 черепаха | Жильё и Инвестиции | Real Estate — "надёжный путь к стабильному будущему!"

⚡️ Таиланд рулит! Опубликован Топ-10 стран, где россияне скупают жильё в 2025.

📍 Таиланд уже 7 кварталов подряд возглавляет рейтинг! В первом квартале 2025 на него пришлось 31,2% спроса — рекорд за 5 лет. Бангкок и Паттайя бьют все рекорды: сделки выросли в 5 раз и на 48% соответственно.

🔊 Топ-10 стран 2025:
➡️ Таиланд (31,2%) — рост заявок на 41% за год.
➡️ ОАЭ (10,7%) — спрос снизился на 6%, но темпы падения замедлились.
➡️ Турция (7,6%) — россияне 35 месяцев подряд лидируют среди иностранных покупателей.
➡️ Испания (7%) — спад на 26% из-за скачка цен и отмены ВНЖ-программ.
➡️ Кипр (6,9%) — рост на 16% благодаря налоговым льготам и упрощённому ПМЖ.
➡️ Индонезия (6,4%)
➡️ Франция (5,8%)
➡️ Греция (4,5%)
➡️ США (3,9%) впервые с 2021 года. Причина: диверсификация интересов россиян и стабилизация спроса.
➡️ Черногория (2,8%)

➡️ Тренды рынка:
⏺️ Общий спрос на зарубежку вырос на 16% (год к году), но упал на 5,3% к концу 2024.
⏺️ Интерес к ВНЖ/гражданству снизился: лишь 13% покупателей против 30% в 2023.

🐢 черепаха | Жильё и Инвестиции | Real Estate — "надёжный путь к стабильному будущему!"

⚡️ Шокирующие цифры: в 2025 году для одобрения ипотеки на квартиру потребуется зарплата в 7 раз выше средней.

➡️ Жителям российских мегаполисов, мечтающим о собственной квартире в 2025 году, придется забыть об ипотеке, если их доходы не превышают средние по региону. Эксперты выяснили: даже на однокомнатную квартиру банки одобрят кредит только тем, кто зарабатывает в 1,6–7 раз больше среднестатистического уровня. А для трешки в некоторых городах зарплата должна быть всемеро выше!

❗️ В каких городах самые жесткие требования?

📍 Москва бьет рекорды:
☑️ 341 тыс. ₽ в месяц — на однушку за 12,3 млн ₽.
☑️ 528 тыс. ₽ — на двушку за 19,4 млн ₽.
☑️ 731 тыс. ₽ — на трешку за 26,4 млн ₽.

📍 Санкт-Петербург не отстает:
☑️ 267 тыс. ₽ — на однушку.
☑️ 414 тыс. ₽ — на двушку.
☑️ 573 тыс. ₽ — на трешку.

🔊 Реальность vs Мечты: Средняя зарплата в Москве — около 140 тыс. ₽, а в Казани — 65 тыс. ₽. Для ипотеки на однушку москвичам нужно 2,4 средних зарплаты, казанцам — 3,2. Даже в более доступных городах, таких как Волгоград или Челябинск, доходы для одобрения кредита начинаются от 110 тыс. ₽ — это почти двойная средняя зарплата по региону.

🐢 черепаха | Жильё и Инвестиции | Real Estate — "надёжный путь к стабильному будущему!"

📌 В России снизят налоги для родителей с двумя детьми.

❗️ С 2026 года в России стартует новая семейная налоговая выплата для работающих родителей двоих и более детей. Об этом сообщили в Минтруде, анонсируя новую меру в рамках «Стратегии семейной политики до 2036 года».

➡️ НДФЛ, уплаченный в 2025 году, пересчитают по сниженной ставке 6% (вместо стандартных 13%).
➡️ Разницу между 13% и 6% оба родителя получат единовременной выплатой на всю семью.
➡️ Льгота коснется 4,2 млн семей и 10,9 млн детей, подсчитали в ведомстве.

📌 Инициатива призвана поддержать многодетные семьи и стимулировать рождаемость. «Это не просто финансовая помощь, а инвестиция в будущее страны», — подчеркивают в Минтруде.

🐢 черепаха | Жильё и Инвестиции | Real Estate — "надёжный путь к стабильному будущему!"

⚡️ Россияне определили приемлемые процентные ставки по ипотеке!

🔊 Согласно исследованию аналитиков, в 2025 году 60% россиян задумываются о потребительских кредитах, однако лишь 12% рассматривают ипотеку. Вот основные выводы:

❗️Желаемые процентные ставки:
⬅️ Более половины участников (до 54%) готовы взять ипотеку при ставках от 15 до 18%.
⬅️ При ставке в 20% заинтересованы 19% опрошенных.
⬅️ Только 8% надеются на снижение ставок до 10-13%.

➡️ Основные факторы отказа:
➡️ 81% россиян следят за динамикой ключевой ставки Центробанка, что влияет на их решение.
➡️ Недостаточно выгодные предложения банков стали причиной отказа от кредита для 34% участников.
➡️ Низкий уровень дохода – второй по популярности фактор (23%).
➡️ Ещё 16% россиян сталкиваются с банковскими отказами.
➡️ Высокая стоимость жилья, финансовая нестабильность и долгий срок выплаты стали препятствием для 12%, 7% и 5% респондентов соответственно.

📌 Эти данные подчеркивают растущую осторожность россиян в вопросах кредитования и желаемые условия для оформления ипотеки.

🐢 черепаха | Жильё и Инвестиции | Real Estate — "надёжный путь к стабильному будущему!"

⚡️ Опубликован список городов с наибольшим снижением цен на вторичное жилье.

❗️ По данным сервиса «Домклик», с января по апрель 2025 года больше всего в цене на вторичном рынке упал «квадрат» в Воронеже – с 114,1 тыс. ₽ до 110 тыс. ₽ (-3,6 %). За ним следуют Архангельск (112,1 → 108,1 тыс. ₽) и Мурманск (107,5 → 103,9 тыс. ₽).

➡️ В Челябинске стоимость «вторичного» жилья упала на 3 % (–3,2 тыс. ₽/м²), в Ставрополе – на 2,7 % (–2,8 тыс. ₽/м²).

➡️ На 1,5 % в цене снизились «квадраты» в Петропавловске‑Камчатском, на 0,7 % – в Абакане, ещё по 1,4 % и 0,9 % потеряли рынок Анадыря и Рязани. В Нижнем Новгороде снижение составило 0,6 %.

➡️ При этом предложение вторичного жилья меняется неравномерно: в Воронеже его стало на 27,3 % меньше, в Челябинске – на 25,5 %, в Ставрополе – на 20,7 %.

➡️ А в Петропавловске‑Камчатском за четыре месяца появилось более чем на 60 % больше лотов.

➡️ Тем временем в Архангельске и Мурманске рост составил 13,2 % и 13,9 % соответственно.

📌 В целом по России предложение готовых квартир за первые четыре месяца 2025 года сократилось на 1 %, что создаёт локальные ценовые просадки и дополнительную волатильность на рынках регионов.

🐢 черепаха | Жильё и Инвестиции | Real Estate — "надёжный путь к стабильному будущему!"

⚡️ Новый законопроект: Депутаты предлагают упростить смену УК и других решений по дому.

ℹ️ Депутаты Госдумы во главе с членом комитета по ЖКХ Маратом Нуриевым подготовили законопроект, который снижает порог кворума для повторных собраний собственников с 50% до 25% голосов. Это упростит принятие решений по важным вопросам, в том числе выбору управляющей компании.
«Планируем внести законопроект в Госдуму в эту весеннюю сессию» — сообщил Нуриев.

❗️ Сейчас порядка 30–40% общих собраний собственников (ОСС) признаются несостоявшимися из-за нехватки участников. Новый подход позволит не откладывать решения по тем темам, которые обычно не собирают большинство жильцов.

⚡️ В перечень вопросов, для которых достаточно 25% кворума, войдут:
🔹 перепланировка общих помещений.
🔹 благоустройство и использование придомовой территории.
🔹 выбор способа управления домом и новой УК.
🔹 утверждение платы за содержание и текущий ремонт.
🔹 согласование договоров на водо-, электро- и газоснабжение, вывоз мусора.

📌 Если закон примут, важные решения в МКД перестанут зависеть от пассивности жителей, а смена УК и другие ключевые вопросы станут доступнее для инициаторов собрания.

🐢 черепаха | Жильё и Инвестиции | Real Estate — "надёжный путь к стабильному будущему!"