Что будет с рынком недвижимости? Главные выводы с мероприятия Домклик
✅ Недвижимость по-прежнему остается самым надежным активом.
За последние 25 лет было всего два периода, когда недвижимость на короткий срок откатывалась в цене — в 2008 и 2022 годах. Но очень быстро и в первом, и во втором случае отыгрывала падение и превосходила предыдущие цифры.
✅ Льготное кредитование затянулось, это негативно сказалось на рынке.
Вместо того, чтобы дать людям с низкими доходами доступное жилье, затянувшаяся льготная ипотека только разогнала цены. В итоге основная масса людей, которая пользуется инструментом льготной ипотеки, по факту является либо средним классом, либо богатыми людьми.
С одной стороны льготная ипотека поддержала рынок, строительную и банковскую отрасли и не дала им «сложится» в кризис — ни в пандемию, ни с началом СВО.
С другой стороны ситуация с доступностью жилья для массового покупателя ухудшилась, цены еще больше выросли, и падать они уже вряд ли будут.
Какой отсюда вывод?
Ипотека с господдержкой себя исчерпала полностью, ее отменяют, и это правильно — решение давно назрело, я уже об этом говорил.
✅ Льготных ставок по ипотеке на вторичное жилье не будет.
В этом я убедился в ходе личного общения с чиновниками, представителями Минфина и Центробанка.
Прямо об этом не говорят, но посыл ясен — не будет никаких льготных ставок на вторичку. Только ждать, пока ставка сама собой снизится.
На мои аргументы, как же так, это же пустит «кровь» в экономику, люди начнут продавать вторичку, покупать новые квартиры и вообще начнется движение, ответ был простой — пирог бюджета маленький и на всех его не хватает.
✅ С 1 июля изменятся условия по семейной ипотеке.
Как именно изменятся, конечно, мне никто ответа не дал — скорее всего, не в лучшую сторону.
Да, президент сказал, что оставят ставку 6%. Но для кого? И какой сумма ипотеки будет на эти 6%? 12 млн или 6 млн для всех регионов? Это большой вопрос. Видимо, в ближайшие 10 дней узнаем об этом, когда уже ничего нельзя будет изменить.
✅ Участники рынка прогнозируют, что ключевая ставка вырастет.
Один из специалистов Домклик давал очень хорошую аналитику — ключевую ставку должны были поднять еще в июне. Но тогда проходил ПМЭФ, и этого не сделали из-за конъюнктурных соображений.
В июле ставку будут поднимать, возможно не на 1%, а сразу на 2%. Очень сильно разогналась потребительская активность, кредитование не снижается, ипотека тоже. Реальная инфляция бьет рекорды. Первый способ ее удержать — это повышение ключевой ставки, чтобы люди перешли на более сберегательную модель потребления.
Снижать ключевую ставку начнут не раньше начала следующего года. По ситуации, конечно, будут смотреть. Но в этом году снижения ставки ожидать не стоит.
✅ Недвижимость по-прежнему остается самым надежным активом.
За последние 25 лет было всего два периода, когда недвижимость на короткий срок откатывалась в цене — в 2008 и 2022 годах. Но очень быстро и в первом, и во втором случае отыгрывала падение и превосходила предыдущие цифры.
✅ Льготное кредитование затянулось, это негативно сказалось на рынке.
Вместо того, чтобы дать людям с низкими доходами доступное жилье, затянувшаяся льготная ипотека только разогнала цены. В итоге основная масса людей, которая пользуется инструментом льготной ипотеки, по факту является либо средним классом, либо богатыми людьми.
С одной стороны льготная ипотека поддержала рынок, строительную и банковскую отрасли и не дала им «сложится» в кризис — ни в пандемию, ни с началом СВО.
С другой стороны ситуация с доступностью жилья для массового покупателя ухудшилась, цены еще больше выросли, и падать они уже вряд ли будут.
Какой отсюда вывод?
Ипотека с господдержкой себя исчерпала полностью, ее отменяют, и это правильно — решение давно назрело, я уже об этом говорил.
✅ Льготных ставок по ипотеке на вторичное жилье не будет.
В этом я убедился в ходе личного общения с чиновниками, представителями Минфина и Центробанка.
Прямо об этом не говорят, но посыл ясен — не будет никаких льготных ставок на вторичку. Только ждать, пока ставка сама собой снизится.
На мои аргументы, как же так, это же пустит «кровь» в экономику, люди начнут продавать вторичку, покупать новые квартиры и вообще начнется движение, ответ был простой — пирог бюджета маленький и на всех его не хватает.
✅ С 1 июля изменятся условия по семейной ипотеке.
Как именно изменятся, конечно, мне никто ответа не дал — скорее всего, не в лучшую сторону.
Да, президент сказал, что оставят ставку 6%. Но для кого? И какой сумма ипотеки будет на эти 6%? 12 млн или 6 млн для всех регионов? Это большой вопрос. Видимо, в ближайшие 10 дней узнаем об этом, когда уже ничего нельзя будет изменить.
✅ Участники рынка прогнозируют, что ключевая ставка вырастет.
Один из специалистов Домклик давал очень хорошую аналитику — ключевую ставку должны были поднять еще в июне. Но тогда проходил ПМЭФ, и этого не сделали из-за конъюнктурных соображений.
В июле ставку будут поднимать, возможно не на 1%, а сразу на 2%. Очень сильно разогналась потребительская активность, кредитование не снижается, ипотека тоже. Реальная инфляция бьет рекорды. Первый способ ее удержать — это повышение ключевой ставки, чтобы люди перешли на более сберегательную модель потребления.
Снижать ключевую ставку начнут не раньше начала следующего года. По ситуации, конечно, будут смотреть. Но в этом году снижения ставки ожидать не стоит.
Forwarded from Новостройки Крыма | THE KEYS
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Не ожидали, что столкнемся с таким дефицитом
Сейчас мы отдали Вову в летний хоккейный лагерь в Светлогорске в качестве подготовки к сезону — уже рассказывал, что сын у нас занимается хоккеем.
Для него это первая подобная отлучка без папы, мамы, бабушек и дедушек. Дисциплина в лагере строгая — ранний подъем, 4 тренировки в день, ранний отбой. Пробыл там неделю, ему все нравится. Многие дети просятся домой, а он прям кайфует.
Родителям можно было приехать на выходные, провести время с детьми, сходить вместе на шашлыки. И мы решили совместить приятное с полезным:
1. заехать к сыну в лагерь;
2. посетить презентацию застройщика, который строит загородные дома рядом с Зеленогорском под сдачу в аренду;
3. выбрать себе гостиницу и немного отдохнуть за городом.
За несколько дней перед поездкой стали искать себе номер и обнаружили:
- цена за размещение на что-то более-менее приличное стартует от 25 000 р. за сутки;
- даже с учетом цены вариантов в этом направлении практически нет, все занято.
С боем удалось найти номер на загородном курорте «Аврора-Клуб» на берегу озера Длинное.
Что отметил для себя в этой локации?
- озеро с очень прозрачной водой — видимость примерно на 4 метра. Впервые вижу такое в Ленобласти
- вода теплая, купались с удовольствием
- красивый пирс
- достаточно места для парковки
- есть корпуса на основе советского пансионата и есть совершенно новый корпус с шикарным видом на озеро
- есть ресторан, бани, сауны, разные активности в т.ч. для детей — Маша осталась довольна
- лес вокруг озера сухой, хвойный — идеально для прогулки. Вокруг есть тропинка, я утром прошелся с большим удовольствием — прекрасный чистейший воздух!
Мы взяли не классический отельный номер, а скорее апартамент — достаточно большой, с кухней. И заплатили за него около 25 000 р.
По цене размещения на сутки получается, как на хорошем азиатском или турецком курорте. Сейчас такой формат отдыха за городом становится все популярнее. Отсюда такая цена и дефицит предложения.
На самом деле, мы не ожидали, что сложно будет найти себе подходящий вариант. И это стало одной из причин для следующей нашей покупки — об этом расскажу в следующем посте.
#загород
Сейчас мы отдали Вову в летний хоккейный лагерь в Светлогорске в качестве подготовки к сезону — уже рассказывал, что сын у нас занимается хоккеем.
Для него это первая подобная отлучка без папы, мамы, бабушек и дедушек. Дисциплина в лагере строгая — ранний подъем, 4 тренировки в день, ранний отбой. Пробыл там неделю, ему все нравится. Многие дети просятся домой, а он прям кайфует.
Родителям можно было приехать на выходные, провести время с детьми, сходить вместе на шашлыки. И мы решили совместить приятное с полезным:
1. заехать к сыну в лагерь;
2. посетить презентацию застройщика, который строит загородные дома рядом с Зеленогорском под сдачу в аренду;
3. выбрать себе гостиницу и немного отдохнуть за городом.
За несколько дней перед поездкой стали искать себе номер и обнаружили:
- цена за размещение на что-то более-менее приличное стартует от 25 000 р. за сутки;
- даже с учетом цены вариантов в этом направлении практически нет, все занято.
С боем удалось найти номер на загородном курорте «Аврора-Клуб» на берегу озера Длинное.
Что отметил для себя в этой локации?
- озеро с очень прозрачной водой — видимость примерно на 4 метра. Впервые вижу такое в Ленобласти
- вода теплая, купались с удовольствием
- красивый пирс
- достаточно места для парковки
- есть корпуса на основе советского пансионата и есть совершенно новый корпус с шикарным видом на озеро
- есть ресторан, бани, сауны, разные активности в т.ч. для детей — Маша осталась довольна
- лес вокруг озера сухой, хвойный — идеально для прогулки. Вокруг есть тропинка, я утром прошелся с большим удовольствием — прекрасный чистейший воздух!
Мы взяли не классический отельный номер, а скорее апартамент — достаточно большой, с кухней. И заплатили за него около 25 000 р.
По цене размещения на сутки получается, как на хорошем азиатском или турецком курорте. Сейчас такой формат отдыха за городом становится все популярнее. Отсюда такая цена и дефицит предложения.
На самом деле, мы не ожидали, что сложно будет найти себе подходящий вариант. И это стало одной из причин для следующей нашей покупки — об этом расскажу в следующем посте.
#загород
Интересный инвест за городом: что купили себе
Прежде чем поехать в «Аврора-Клуб», мы отправились на презентацию от застройщика, которую проводили для инвесторов в новом коттеджном поселке под Зеленогорском.
Получилась практически индивидуальная презентация, нас провели по поселку, показали место.
- половина первой очереди уже готова, строятся дома второй очереди
- статус земли — СНТ
- дом и участок 4-5 соток будут у вас в собственности
- 130 домов на территории — строительство будет идти в 5 очередей
- стоимость домов от 12,7 до 21,7 млн р.
- строительство займет 9 - 12 месяцев
- полная отделка и оснащение номера — «под тапочки»
В чем особенность этого проекта?
Это чисто коммерческая история — жить самим можно только одну неделю в году бесплатно. Остальное время дом сдается в аренду через управляющую компанию.
Какой доход можно получать?
Гарантированная доходность на вложенные деньги по договору управления 12% годовых — получается 1% в месяц. Значит, если вы покупаете дом за 12,7 млн р., то минимум 127 т.р. гарантированно будете получать каждый месяц, когда дом будет готов.
На каких условиях можно купить?
- за наличные
- в беспроцентную рассрочку с платежами 45, 35 и 20%
- в семейную ипотеку с первым взносом от 20% и ставкой 6%
- в IT-ипотеку — это Ленобласть, и программа здесь действует. Так же с первым взносом от 20% и ставкой 6%
Если брать в семейную или IT-ипотеку дом за 12,7 млн р.:
- можно внести первый взнос 2,54 млн р.
- в течение 9-12 месяцев стройки вносить платеж 60 т.р.
- после получать с аренды около 120 т.р. за вычетом налогов — это 60 т.р. чистой прибыли. В сезон можно получать больше.
Что еще важно знать про этот проект?
Через 4 года будут сданы все 5 очередей, и проект заработает на полную мощность.
Плюс на территории появится 42 объекта инфраструктуры — парк, каток, склон для тюбинга, лыжная трасса, вейкборд на озере, бани, сауны, прогулочные зоны, зоны воркаут, куча детских площадок, коворкинг, конференц-зал, панорамный ресторан и т.п.
У этого проекта сейчас нет прямого конкурента в Ленобласти с аналогичным богатым наполнением. Есть похожие проекты, но они обычно сдаются практически без инфраструктуры.
С мая по август свободного места в этой локации практически не найти — мы на своем примере в этом убедились.
Зимой на такой формат загородного отдыха тоже есть спрос. Сейчас выехать за границу сложнее, внутренний туризм развивается, а по-настоящему хороших предложений для загородного отдыха мало.
Так что история перспективная.
✅ По словам застройщика, капитализация — 50% за 5 лет.
✅ Минимальный гарантированный ежемесячный доход — 12% годовых на вложенные деньги, если покупать за наличные. Окупаемость в этом случае — 8 - 9,5 лет.
✅ Если брать в семейную или IT-ипотеку, то доходность ~ 25% годовых, в сезон до 50%. Окупаемость — 3-4 года.
Классный проект, нас очень заинтересовал.
Мы все изучили, на своем примере увидели, что есть хороший спрос на такой формат арендной недвижимости и решили взять дом побольше — за 20 млн р. Уже внесли за него бронь.
Кто тоже хочет посмотреть варианты, пишите мне @dmitriy_gridnev
#загород
Прежде чем поехать в «Аврора-Клуб», мы отправились на презентацию от застройщика, которую проводили для инвесторов в новом коттеджном поселке под Зеленогорском.
Получилась практически индивидуальная презентация, нас провели по поселку, показали место.
- половина первой очереди уже готова, строятся дома второй очереди
- статус земли — СНТ
- дом и участок 4-5 соток будут у вас в собственности
- 130 домов на территории — строительство будет идти в 5 очередей
- стоимость домов от 12,7 до 21,7 млн р.
- строительство займет 9 - 12 месяцев
- полная отделка и оснащение номера — «под тапочки»
В чем особенность этого проекта?
Это чисто коммерческая история — жить самим можно только одну неделю в году бесплатно. Остальное время дом сдается в аренду через управляющую компанию.
Какой доход можно получать?
Гарантированная доходность на вложенные деньги по договору управления 12% годовых — получается 1% в месяц. Значит, если вы покупаете дом за 12,7 млн р., то минимум 127 т.р. гарантированно будете получать каждый месяц, когда дом будет готов.
На каких условиях можно купить?
- за наличные
- в беспроцентную рассрочку с платежами 45, 35 и 20%
- в семейную ипотеку с первым взносом от 20% и ставкой 6%
- в IT-ипотеку — это Ленобласть, и программа здесь действует. Так же с первым взносом от 20% и ставкой 6%
Если брать в семейную или IT-ипотеку дом за 12,7 млн р.:
- можно внести первый взнос 2,54 млн р.
- в течение 9-12 месяцев стройки вносить платеж 60 т.р.
- после получать с аренды около 120 т.р. за вычетом налогов — это 60 т.р. чистой прибыли. В сезон можно получать больше.
Что еще важно знать про этот проект?
Через 4 года будут сданы все 5 очередей, и проект заработает на полную мощность.
Плюс на территории появится 42 объекта инфраструктуры — парк, каток, склон для тюбинга, лыжная трасса, вейкборд на озере, бани, сауны, прогулочные зоны, зоны воркаут, куча детских площадок, коворкинг, конференц-зал, панорамный ресторан и т.п.
У этого проекта сейчас нет прямого конкурента в Ленобласти с аналогичным богатым наполнением. Есть похожие проекты, но они обычно сдаются практически без инфраструктуры.
С мая по август свободного места в этой локации практически не найти — мы на своем примере в этом убедились.
Зимой на такой формат загородного отдыха тоже есть спрос. Сейчас выехать за границу сложнее, внутренний туризм развивается, а по-настоящему хороших предложений для загородного отдыха мало.
Так что история перспективная.
✅ По словам застройщика, капитализация — 50% за 5 лет.
✅ Минимальный гарантированный ежемесячный доход — 12% годовых на вложенные деньги, если покупать за наличные. Окупаемость в этом случае — 8 - 9,5 лет.
✅ Если брать в семейную или IT-ипотеку, то доходность ~ 25% годовых, в сезон до 50%. Окупаемость — 3-4 года.
Классный проект, нас очень заинтересовал.
Мы все изучили, на своем примере увидели, что есть хороший спрос на такой формат арендной недвижимости и решили взять дом побольше — за 20 млн р. Уже внесли за него бронь.
Кто тоже хочет посмотреть варианты, пишите мне @dmitriy_gridnev
#загород
Позавчера решил снова прикупить акций.
Перевел деньги на брокерский счет и собирался разместить заявки, но какое-то предчуствие меня остановило.
Решил подождать с покупками до обвала рынка.
И сегодня рынки посыпались😃
Перевел деньги на брокерский счет и собирался разместить заявки, но какое-то предчуствие меня остановило.
Решил подождать с покупками до обвала рынка.
И сегодня рынки посыпались😃
И у меня, и у моей супруги Наташи раньше всегда были собаки — и в детстве, и во взрослом возрасте.
Мы уже привыкли жить с собакой в доме. Около 10 лет назад мы поехали в Крым в горы на машине. И там прибилась к нам собака — метис немецкой овчарки. Увязалась за нами настолько, что мы решили забрать ее в Питер.
Тогда мы жили за городом, и собака жила с нами. Любили ее и очень переживали, когда в марте 2017 года собаку кто-то отравил.
С тех пор мы собак больше не заводили. Сначала был Вова маленький, потом Маша родилась, как-то все было не до этого.
В этом году вернулись к мысли о собаке. Но у нас есть разногласия с Наташей. Я люблю больших собак — мне нравятся немецкие овчарки, лайки и т.п. А Наташа любит маленьких собак — мопсов, французских бульдогов, чихуахуа.
В общем, мы искали компромисс, чтобы с одной стороны собака чувствовала себя комфортно в городских условиях, и с другой стороны, чтобы это была все-таки собака, не слишком мелкая.
Среди каких пород выбирали?
- джек-рассел-терьер — очень активная некрупная собака, многие знают эту породу по фильму «Маска»
- басенджи — эту породу еще называют африканский молчун, т.к. эта собака практически не лает
- тайский риджбек — редкая и очень красивая порода
- энтлебухер зенненхунд — один из самых миниатюрных представителей швейцарских зенненхундов
Как думаете, на какой породе по итогу остановились?
Мы уже привыкли жить с собакой в доме. Около 10 лет назад мы поехали в Крым в горы на машине. И там прибилась к нам собака — метис немецкой овчарки. Увязалась за нами настолько, что мы решили забрать ее в Питер.
Тогда мы жили за городом, и собака жила с нами. Любили ее и очень переживали, когда в марте 2017 года собаку кто-то отравил.
С тех пор мы собак больше не заводили. Сначала был Вова маленький, потом Маша родилась, как-то все было не до этого.
В этом году вернулись к мысли о собаке. Но у нас есть разногласия с Наташей. Я люблю больших собак — мне нравятся немецкие овчарки, лайки и т.п. А Наташа любит маленьких собак — мопсов, французских бульдогов, чихуахуа.
В общем, мы искали компромисс, чтобы с одной стороны собака чувствовала себя комфортно в городских условиях, и с другой стороны, чтобы это была все-таки собака, не слишком мелкая.
Среди каких пород выбирали?
- джек-рассел-терьер — очень активная некрупная собака, многие знают эту породу по фильму «Маска»
- басенджи — эту породу еще называют африканский молчун, т.к. эта собака практически не лает
- тайский риджбек — редкая и очень красивая порода
- энтлебухер зенненхунд — один из самых миниатюрных представителей швейцарских зенненхундов
Как думаете, на какой породе по итогу остановились?
Как думаете, какую породу выбрали?
Anonymous Poll
15%
джек-рассел-терьер
38%
басенджи
35%
тайский риджбек
12%
энтлебухер зенненхунд
Дмитрий Гриднев | Инвестиции в недвижимость
Интересный инвест за городом: что купили себе Прежде чем поехать в «Аврора-Клуб», мы отправились на презентацию от застройщика, которую проводили для инвесторов в новом коттеджном поселке под Зеленогорском. Получилась практически индивидуальная презентация…
В эту субботу состоится инвест-тур в коттеджном поселке.
Участие по предварительной записи!
Обращайтесь, кому интересно посетить мероприятие.
Участие по предварительной записи!
Обращайтесь, кому интересно посетить мероприятие.
🔥 Инвестиционное предложение
2ккв с чистовой отделкой в СПб
📈 Расчет доходности инвестиции:
ПОКУПКА:
🏦 Форма оплаты - ипотека
💸 Первоначальные вложения - 4 000 000
📆 Период инвестирования - 16 мес.
📌 Ежемесячные платежи по ипотеке: 7 рублей
ПРОДАЖА:
💵 На руках: 5 500 000 (после налогов)
⚡️ Чистая прибыль: 1 500 000
🎯 Доходность в годовых: 25,16%
2ккв с чистовой отделкой в СПб
📈 Расчет доходности инвестиции:
ПОКУПКА:
🏦 Форма оплаты - ипотека
💸 Первоначальные вложения - 4 000 000
📆 Период инвестирования - 16 мес.
📌 Ежемесячные платежи по ипотеке: 7 рублей
ПРОДАЖА:
💵 На руках: 5 500 000 (после налогов)
⚡️ Чистая прибыль: 1 500 000
🎯 Доходность в годовых: 25,16%