Почему ещё одна полоса не спасёт улицу от пробок, зачем города восстанавливают трамваи, для чего ограничивают этажность для жилых домов — ответы на эти и не только вопросы можно найти в канале Город для людей: @gre4ark
Делать "как в Европе" нам мешает не климат или менталитет, а отсутствие знаний. Давайте же исправлять это!
t.me/gre4ark
Делать "как в Европе" нам мешает не климат или менталитет, а отсутствие знаний. Давайте же исправлять это!
t.me/gre4ark
«Какие счета за ЖКХ можно законно не оплачивать с 2020 года. Платить по таким квитанциям вовсе не обязательно»
❗️- подробнее о том, что не так с этими рекомендациями, мгновенно расползающимся по соцсетям и СМИ в отличие от моего поста :)
❗️- подробнее о том, что не так с этими рекомендациями, мгновенно расползающимся по соцсетям и СМИ в отличие от моего поста :)
Яндекс Дзен
Не платить за жилищно-коммунальные услуги или сначала оспорить начисления?
«Какие счета за ЖКХ можно законно не оплачивать с 2020 года. Платить по таким квитанциям вовсе не обязательно» - такие заголовки совершенно вредительские, как и сами статьи под ними. Но по сети расползаются отлично.
😌 Эта история понравится тем, кто не любит "УК от застройщика".
Но публикую её для того, чтобы ещё раз подчеркнуть важность правильного оформления протокола общего собрания.
Управляющую организацию обязали вернуть жителям все деньги, собранные за содержание жилья.
Но публикую её для того, чтобы ещё раз подчеркнуть важность правильного оформления протокола общего собрания.
Управляющую организацию обязали вернуть жителям все деньги, собранные за содержание жилья.
Яндекс Дзен
Жителям вернули деньги за содержание жилья, собранные за полгода
Занимательная история по мотивам дела №А21-9112/2018. Рекомендуется в качестве бальзама на душу тем, кто чувствует некоторое нерасположение к управляющим компаниям «от застройщика».
📌 Про подделку протоколов общих собраний.
❓ Что поможет признать решение недействительным?
Если подделаны подписи собственников, то суд не всегда считает достаточным их показаний. Тогда на помощь приходит экспертиза.
Приведу примеры свежих дел.
Обратите внимание, что решения признаются недействительными из-за отсутствия достаточного числа голосов. Оно перестает быть достаточным после того, как экспертиза признает, что часть подписей выполнена другими лицами.
1. Апелляционное определение Свердловского облсуда по делу N 33-2148/2019
Суд признал недействительным часть решений, принятых на общем собрании, о создании ТСН в Екатеринбурге. В суд обратилось много жителей, которые говорили, что часть подписей им не принадлежат.
Из общего количества голосов собственников, участвовавших в собрании, исключили 7,63% голосов в связи с тем, что решения заполнили неустановленные лица. Это подтверждалось заключением почерковедческой экспертизы и заключением специалиста.
2. Апелляционное определение Свердловского облсуда по делу N 33-12361/2019
Здесь признали недействительными решения о смене управляющей компании, так как благодаря экспертизе удалось развалить кворум до отметки ниже 50% от голосов всех собственников.
В апелляции ответчики жаловались, что суд "необоснованно руководствовался" исключительно заключением эксперта, которое, по их мнению, сделано без достаточного количества образцов подписей, рекомендуемых методиками.
Однако их жалоба была отклонена, облсуд согласился с выводом об отсутствии кворума: из подсчета убрали голоса 16 собственников, которые оспаривали факт подписания решений, и их показания подтверждались экспертизой.
3. Апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан по делу N 33-8757/2019
Тоже оспаривали решение о выборе управляющей компании. Особенность этого дела в том, что ненастоящей оказалась подпись самого инициатора собрания – в сообщении о проведении собрания и в самом протоколе.
Это, наряду с другими обстоятельствами, позволило судам сделать вывод о наличии нарушений при проведении собрания и признать его решения недействительными.
4. Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда N 33-25332/2018
В суде много собственников заявили о том, что подписи в бюллетенях им не принадлежат. Управляющая компания участвовала в качестве третьего лица и по ее ходатайству суд назначил почерковедческую экспертизу. Она лишь подтвердила показания жителей, а компании пришлось оплатить работу экспертов.
За вычетом голосов жителей, не участвовавших в собрании, кворум составил 49%, поэтому решения собрания признали недействительными.
5. Апелляционное определение Саратовского облсуда по делу N 33-3749/2019
Оспаривалось решение о передаче части подвала, входившего в состав общего имущества, в собственность одного гражданина. В протоколе было написано, что "ЗА" проголосовало 100% участников.
Суд назначил экспертизу подписей председателя и секретаря собрания: выяснилось, что протокол подписан другими лицами.
Ответчик не смог доказать в суде, что собрание действительно проводилось, и иск был удовлетворен.
✅ Экспертиза может очень выручить в случае, если оспаривается подлинность подписей, однако часто суды отказывают в ней. В таком случае можно провести экспертизу в независимой организации, а расходы на ее проведение взыскать с проигравшей стороны.
❓ Что поможет признать решение недействительным?
Если подделаны подписи собственников, то суд не всегда считает достаточным их показаний. Тогда на помощь приходит экспертиза.
Приведу примеры свежих дел.
Обратите внимание, что решения признаются недействительными из-за отсутствия достаточного числа голосов. Оно перестает быть достаточным после того, как экспертиза признает, что часть подписей выполнена другими лицами.
1. Апелляционное определение Свердловского облсуда по делу N 33-2148/2019
Суд признал недействительным часть решений, принятых на общем собрании, о создании ТСН в Екатеринбурге. В суд обратилось много жителей, которые говорили, что часть подписей им не принадлежат.
Из общего количества голосов собственников, участвовавших в собрании, исключили 7,63% голосов в связи с тем, что решения заполнили неустановленные лица. Это подтверждалось заключением почерковедческой экспертизы и заключением специалиста.
2. Апелляционное определение Свердловского облсуда по делу N 33-12361/2019
Здесь признали недействительными решения о смене управляющей компании, так как благодаря экспертизе удалось развалить кворум до отметки ниже 50% от голосов всех собственников.
В апелляции ответчики жаловались, что суд "необоснованно руководствовался" исключительно заключением эксперта, которое, по их мнению, сделано без достаточного количества образцов подписей, рекомендуемых методиками.
Однако их жалоба была отклонена, облсуд согласился с выводом об отсутствии кворума: из подсчета убрали голоса 16 собственников, которые оспаривали факт подписания решений, и их показания подтверждались экспертизой.
3. Апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан по делу N 33-8757/2019
Тоже оспаривали решение о выборе управляющей компании. Особенность этого дела в том, что ненастоящей оказалась подпись самого инициатора собрания – в сообщении о проведении собрания и в самом протоколе.
Это, наряду с другими обстоятельствами, позволило судам сделать вывод о наличии нарушений при проведении собрания и признать его решения недействительными.
4. Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда N 33-25332/2018
В суде много собственников заявили о том, что подписи в бюллетенях им не принадлежат. Управляющая компания участвовала в качестве третьего лица и по ее ходатайству суд назначил почерковедческую экспертизу. Она лишь подтвердила показания жителей, а компании пришлось оплатить работу экспертов.
За вычетом голосов жителей, не участвовавших в собрании, кворум составил 49%, поэтому решения собрания признали недействительными.
5. Апелляционное определение Саратовского облсуда по делу N 33-3749/2019
Оспаривалось решение о передаче части подвала, входившего в состав общего имущества, в собственность одного гражданина. В протоколе было написано, что "ЗА" проголосовало 100% участников.
Суд назначил экспертизу подписей председателя и секретаря собрания: выяснилось, что протокол подписан другими лицами.
Ответчик не смог доказать в суде, что собрание действительно проводилось, и иск был удовлетворен.
✅ Экспертиза может очень выручить в случае, если оспаривается подлинность подписей, однако часто суды отказывают в ней. В таком случае можно провести экспертизу в независимой организации, а расходы на ее проведение взыскать с проигравшей стороны.
👍2❤1
📍 Заключение договора управления без его подписания.
В чате канала возник вопрос, права ли управляющая компания, которая вместо подписания договора управления разослала всем платёжки с уведомлением:
"оплачивая, вы приступаете к исполнению договора путем совершения конклюдентных действий... Договор считается заключённым надлежащим образом".
В уведомлении есть даже ссылки на Гражданский кодекс РФ про оферту и акцепт условий.
А ещё указали на 354 Правила предоставления коммунальных услуг, где написано, что
договор о предоставлении коммунальных услуг может быть заключен путем совершения потребителем действий, свидетельствующих о его намерении потреблять коммунальные услуги или о фактическом потреблении таких услуг.
❓ А так можно было?
Возможно, где-то это работает, НО:
✔️ компания "забыла", что в ст. 162 Жилищного Кодекса РФ, которая является специальной по отношению к нормам гражданского законодательства РФ, прямо буквами написано, как должен заключаться договор управления:
- в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами.
✔️ Ещё важно, что договор не сводится к одним лишь коммунальным услугам. Кроме них он касается услуг по управлению, работ по содержанию и ремонту общедомового имущества, другой деятельности, связанной с управлением (дополнительные услуги).
Хорошо об этом написал Арбитражный суд Московской области по делу №А41-80562/16.
Спор шел об оплате дополнительных услуг.
Суд согласился с жилищной инспекцией, что "вопреки утверждению компании о заключении соглашения, путем совершения собственником конклюдентных действий, данное не предусмотрено жилищным законодательством.
Из системного толкования норм гражданского и жилищного законодательства следует, что договор управления по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.
Закон императивно устанавливает необходимость заключения договора управления с собственником. При этом договор должен быть заключен на условиях, указанных в решении общего собрания. Внесение собственником платы на основании единого платежного документа к совершению конклюдентных действий не относится".
❗️ Однако есть и другая практика.
Челябинск, дело № А76-10116/2018:
Признали незаконным отказ ГЖИ во внесении изменений в реестр лицензий. А отказано было как раз потому, что к заявлению не приложили копии договора управления.
Согласно протоколу общего собрания собственники утвердили договор с управляющей организацией. При этом они определили, что утверждение договора и приложений к нему является акцептом (т.е. согласием). Акцептом также является внесение платы по выставленному на основании договора платёжному документу.
Так как это решение никем в судебном порядке не оспоривалось, то суд посчитал, что принятые собственниками решения являются обязательными для всех остальных жителей.
Он пришёл к выводу, что большинство участников собрания акцептовали договор, и признал противоположное мнение жилищной инспекции ошибочным. 😔
В чате канала возник вопрос, права ли управляющая компания, которая вместо подписания договора управления разослала всем платёжки с уведомлением:
"оплачивая, вы приступаете к исполнению договора путем совершения конклюдентных действий... Договор считается заключённым надлежащим образом".
В уведомлении есть даже ссылки на Гражданский кодекс РФ про оферту и акцепт условий.
А ещё указали на 354 Правила предоставления коммунальных услуг, где написано, что
договор о предоставлении коммунальных услуг может быть заключен путем совершения потребителем действий, свидетельствующих о его намерении потреблять коммунальные услуги или о фактическом потреблении таких услуг.
❓ А так можно было?
Возможно, где-то это работает, НО:
✔️ компания "забыла", что в ст. 162 Жилищного Кодекса РФ, которая является специальной по отношению к нормам гражданского законодательства РФ, прямо буквами написано, как должен заключаться договор управления:
- в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами.
✔️ Ещё важно, что договор не сводится к одним лишь коммунальным услугам. Кроме них он касается услуг по управлению, работ по содержанию и ремонту общедомового имущества, другой деятельности, связанной с управлением (дополнительные услуги).
Хорошо об этом написал Арбитражный суд Московской области по делу №А41-80562/16.
Спор шел об оплате дополнительных услуг.
Суд согласился с жилищной инспекцией, что "вопреки утверждению компании о заключении соглашения, путем совершения собственником конклюдентных действий, данное не предусмотрено жилищным законодательством.
Из системного толкования норм гражданского и жилищного законодательства следует, что договор управления по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.
Закон императивно устанавливает необходимость заключения договора управления с собственником. При этом договор должен быть заключен на условиях, указанных в решении общего собрания. Внесение собственником платы на основании единого платежного документа к совершению конклюдентных действий не относится".
❗️ Однако есть и другая практика.
Челябинск, дело № А76-10116/2018:
Признали незаконным отказ ГЖИ во внесении изменений в реестр лицензий. А отказано было как раз потому, что к заявлению не приложили копии договора управления.
Согласно протоколу общего собрания собственники утвердили договор с управляющей организацией. При этом они определили, что утверждение договора и приложений к нему является акцептом (т.е. согласием). Акцептом также является внесение платы по выставленному на основании договора платёжному документу.
Так как это решение никем в судебном порядке не оспоривалось, то суд посчитал, что принятые собственниками решения являются обязательными для всех остальных жителей.
Он пришёл к выводу, что большинство участников собрания акцептовали договор, и признал противоположное мнение жилищной инспекции ошибочным. 😔
☑️ Хотите соответствовать 54 - ФЗ мы Вам поможем!!! Успейте заключить договор на использование программы до 31 января 2020 г. и пользуйтесь БЕСПЛАТНО 3 месяца
iris-online.ru
Вы ещё не фискализируете платежи?! Звоните или пишите НАМ
+7(912)005 30 20 Telegramm/WhatsApp/Viber
#партнерскийматериал
iris-online.ru
Вы ещё не фискализируете платежи?! Звоните или пишите НАМ
+7(912)005 30 20 Telegramm/WhatsApp/Viber
#партнерскийматериал
👍1
📍 Про частичную оплату жилищно-коммунальных услуг.
Иногда жители не согласны с какими-то дополнительными строками в квитанции либо недовольны качеством работ и услуг. Тогда они при оплате указывают в квитанции, что оплачивают, либо вычеркивают "лишние" строки.
Несмотря на такие манипуляции, получатель оплаты часто разносит деньги между всеми строками.
Насколько это правомерно, на практике решается по-разному.
Арбитражи чаще встают на сторону жилищных инспекций, защищающих интересы собственников.
Суды общей юрисдикции чаще НЕ поддерживают собственников.
❓ Что в законе.
п. 118 Правил предоставления коммунальных услуг №354:
если потребитель полностью не оплачивает все виды коммунальных услуг, то исполнитель рассчитывает задолженность по каждой услуге отдельно (абз. 2 п. 118); если потребитель частично оплачивает коммунальные услуги и услуги по содержанию жилья, то исполнитель делит оплату между всеми указанными в платежке коммунальными услугами и платой за содержание пропорционально размеру каждой платы, указанной в квитанции (абз. 3 п. 118). Исходя из этого некоторые делают вывод, что Правила не предусматривают направления платежей по указанным жителем назначениям.
ст. 319.1 Гражданского кодекса РФ:
если исполненного должником недостаточно для погашения всех однородных обязательств должника перед кредитором, то исполненное засчитывается в счет обязательства, указанного должником при исполнении или немедленно после исполнения.
То есть, с другой стороны, гражданское законодательство не запрещает должнику (потребителю) указывать назначение платежа и предписывает учитывать его.
Примеры из жизни - http://te.legra.ph/CHastichnaya-oplata-ZHKU-s-ukazaniem-naznacheniya-platezha-imeet-li-UK-pravo-raznosit-platu-po-vsem-strokam-kvitancii-01-04
✅ Кратко:
когда за защитой своих прав в суд общей юрисдикции идут жители-должники, суды чаще отказывают в удовлетворении их требований, признавая право управляющих компаний на пропорциональное распределение полученных денег по всем строкам квитанции, не ориентируясь на пожелания плательщика. Несогласие с таким распределением лучше выражать в обращениях в контролирующие органы, где шансы на успех несколько выше.
Иногда жители не согласны с какими-то дополнительными строками в квитанции либо недовольны качеством работ и услуг. Тогда они при оплате указывают в квитанции, что оплачивают, либо вычеркивают "лишние" строки.
Несмотря на такие манипуляции, получатель оплаты часто разносит деньги между всеми строками.
Насколько это правомерно, на практике решается по-разному.
Арбитражи чаще встают на сторону жилищных инспекций, защищающих интересы собственников.
Суды общей юрисдикции чаще НЕ поддерживают собственников.
❓ Что в законе.
п. 118 Правил предоставления коммунальных услуг №354:
если потребитель полностью не оплачивает все виды коммунальных услуг, то исполнитель рассчитывает задолженность по каждой услуге отдельно (абз. 2 п. 118); если потребитель частично оплачивает коммунальные услуги и услуги по содержанию жилья, то исполнитель делит оплату между всеми указанными в платежке коммунальными услугами и платой за содержание пропорционально размеру каждой платы, указанной в квитанции (абз. 3 п. 118). Исходя из этого некоторые делают вывод, что Правила не предусматривают направления платежей по указанным жителем назначениям.
ст. 319.1 Гражданского кодекса РФ:
если исполненного должником недостаточно для погашения всех однородных обязательств должника перед кредитором, то исполненное засчитывается в счет обязательства, указанного должником при исполнении или немедленно после исполнения.
То есть, с другой стороны, гражданское законодательство не запрещает должнику (потребителю) указывать назначение платежа и предписывает учитывать его.
Примеры из жизни - http://te.legra.ph/CHastichnaya-oplata-ZHKU-s-ukazaniem-naznacheniya-platezha-imeet-li-UK-pravo-raznosit-platu-po-vsem-strokam-kvitancii-01-04
✅ Кратко:
когда за защитой своих прав в суд общей юрисдикции идут жители-должники, суды чаще отказывают в удовлетворении их требований, признавая право управляющих компаний на пропорциональное распределение полученных денег по всем строкам квитанции, не ориентируясь на пожелания плательщика. Несогласие с таким распределением лучше выражать в обращениях в контролирующие органы, где шансы на успех несколько выше.
Telegraph
Частичная оплата ЖКУ с указанием назначения платежа: имеет ли УК право разносить плату по всем строкам квитанции?
Частичная оплата ЖКУ с указанием назначения платежа: имеет ли УК право разносить плату по всем строкам квитанции? 17 Январь 2020 Иногда жители не согласны с выставлением каких-то дополнительных строк в квитанции либо не довольны качеством работ и услуг,…
❗️ Про "добровольное" страхование жилья.
Особенно актуально для жителей Московской области, так как пример оттуда (дело № А41-94233/18)
Нетипичная ситуация, когда собственник и управляющая организация были по одну сторону в суде.
Они боролись с расчетным центром. Тот отдельной строкой начислял плату за «добровольное страхование», которое при при неоплате переносилось в задолженность.
Начало истории.
Расчетный центр работал по договору с управляющей компанией. По его условиям, он от своего имени и за счет компании организовывает ежемесячные начисления за ЖКУ, включая их в квитанцию, форма которой утверждена регионом.
📍 Суды (вплоть до Верховного) поддержал УК и собственника:
✔️ Включение услуги «добровольное страхование» в общий счет ЖКУ не предусматривалось договором, поэтому ответчик нарушил его условия.
✔️ здесь страхование имущества является добровольным, и заключение договора страхования является правом собственника.
✔️ для такого страхования необходимо согласие страхователя. В МКД не принимались решений о выборе страховщика и о включении в квитанции строки по добровольному страхованию.
✔️ расчётный центр подтвердил только направление в адрес собственников публичной оферты, однако не доказал факт получения ими договора страхования.
✔️ таким образом, собственников не проинформировали об условиях договора, в т.ч. страховщике, сроках, предмете страхования.
✔️ из договора между страховщиком и расчетным центром следовало, что страхователями могут быть граждане, а плата начислялась также и юридическим лицам, в том числе истцу-собственнику.
✔️ хоть методическими рекомендациями региона и предусматривалась возможность указания в квитанциях услуги по добровольному страхованию, однако оно должно было оплачиваться в соответствии с договором между потребителем и исполнителем или организацией, предоставляющей такую услугу. Однако расчет оплаты был произведён по договору между расчетным центром и страховщиком.
✅ Итог дела.
Суд обязал расчётный центр сделать всем жителям перерасчёт за 10 месяцев.
Верховный Суд РФ в определении от 16.01.2020 № 305-ЭС20-137 оставил это решение в силе. ⤵️
Особенно актуально для жителей Московской области, так как пример оттуда (дело № А41-94233/18)
Нетипичная ситуация, когда собственник и управляющая организация были по одну сторону в суде.
Они боролись с расчетным центром. Тот отдельной строкой начислял плату за «добровольное страхование», которое при при неоплате переносилось в задолженность.
Начало истории.
Расчетный центр работал по договору с управляющей компанией. По его условиям, он от своего имени и за счет компании организовывает ежемесячные начисления за ЖКУ, включая их в квитанцию, форма которой утверждена регионом.
📍 Суды (вплоть до Верховного) поддержал УК и собственника:
✔️ Включение услуги «добровольное страхование» в общий счет ЖКУ не предусматривалось договором, поэтому ответчик нарушил его условия.
✔️ здесь страхование имущества является добровольным, и заключение договора страхования является правом собственника.
✔️ для такого страхования необходимо согласие страхователя. В МКД не принимались решений о выборе страховщика и о включении в квитанции строки по добровольному страхованию.
✔️ расчётный центр подтвердил только направление в адрес собственников публичной оферты, однако не доказал факт получения ими договора страхования.
✔️ таким образом, собственников не проинформировали об условиях договора, в т.ч. страховщике, сроках, предмете страхования.
✔️ из договора между страховщиком и расчетным центром следовало, что страхователями могут быть граждане, а плата начислялась также и юридическим лицам, в том числе истцу-собственнику.
✔️ хоть методическими рекомендациями региона и предусматривалась возможность указания в квитанциях услуги по добровольному страхованию, однако оно должно было оплачиваться в соответствии с договором между потребителем и исполнителем или организацией, предоставляющей такую услугу. Однако расчет оплаты был произведён по договору между расчетным центром и страховщиком.
✅ Итог дела.
Суд обязал расчётный центр сделать всем жителям перерасчёт за 10 месяцев.
Верховный Суд РФ в определении от 16.01.2020 № 305-ЭС20-137 оставил это решение в силе. ⤵️
👍3
❓ Может ли председатель совета дома подписать договор управления от имени собственников? Достаточно ли для этого решения общего собрания?
Частый вопрос, потому что подписать договор управления с одним человеком проще, чем с половиной дома.
📍 Что в законе.
п. 3 ч. 6 ст. 161.1 Жилищного кодекса РФ:
председатель совета МКД на основании доверенности, выданной собственниками, заключает на условиях, указанных в решении общего собрания, договор управления домом.
п. 4 ст. 185 Гражданского кодекса РФ:
правила о доверенности применяются также в случаях, когда полномочия представителя содержатся в решении собрания, если иное не установлено законом или не противоречит существу отношений.
📍 Что на практике.
Чаще всего решения общего собрания достаточно, так как оно приравнивается законом к доверенности:
✔️ Определение Верховного Суда РФ от 24.08.2018 N 304-ЭС18-12146 по делу N А46-11131/2017
Собственнику отказали в урегулировании разногласий договору управления, так как договор был заключен председателем совета дома на основании решения общего собрания на равных для всех условиях, также утвержденных на собрании.
✔️ Определение Верховного Суда РФ от 15.10.2018 N 304-КГ18-15975 по делу N А27-14726/2017
Признали незаконным отказ ГЖИ во внесении изменений в реестр лицензий, которой не понравился договор, заключенный с председателем совета. Суды указали, что полномочия председателя на заключение договора управления содержатся в решении собрания собственников и приложениях к нему.
✔️ Апелляционное определение Алтайского краевого суда по делу N 33-543/2019
Управляющая компания взыскивала задолженность, а должник просил признать договор управления недействительным.
Договор был подписан даже не председателем, а членами совета дома. Интересна логика суда:
- подписание договора не уполномоченными на то лицами не является основанием для признания сделки недействительной.
- договор утвержден решением общего собрания, которое недействительным не признано. При этом данным решением собственники наделили полномочиями на подписание договора членов совета дома.
- последующее одобрение сделки собственниками создает для них гражданские права и обязанности по сделке с момента ее совершения.
- оспариваемый договор исполняется собственниками, что свидетельствует о воле собственников на его заключение.
✔️ Апелляционное определение Ставропольского краевого суда по делу N 33-2784/2019
Тоже просили признать договор недействительным. Его подписала председатель совета, наделенная таким полномочием решением собрания. Суд, как и в прошлом решении, сослался на последующее одобрение собственниками этой сделки.
❗️ Противоположное мнение.
Определение Московского городского суда от 13.05.2019 N 4г-5802/2019
Председатель пытался добиться от управляющей компания изменения условий договора, которые не соответствовали закону. Решением собрания он был уполномочен на подписание изменений, однако суды посчитали это недостаточным:
«как следует из п. 3 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ обязательным условием представления собственников председателем МКД является наличие нотариально 😳 удостоверенной доверенности, которой в материалы дела не представлено…».
Подписчица канала написала похожий вопрос в Минстрой РФ. Будем ждать его позиции 🙂
Частый вопрос, потому что подписать договор управления с одним человеком проще, чем с половиной дома.
📍 Что в законе.
п. 3 ч. 6 ст. 161.1 Жилищного кодекса РФ:
председатель совета МКД на основании доверенности, выданной собственниками, заключает на условиях, указанных в решении общего собрания, договор управления домом.
п. 4 ст. 185 Гражданского кодекса РФ:
правила о доверенности применяются также в случаях, когда полномочия представителя содержатся в решении собрания, если иное не установлено законом или не противоречит существу отношений.
📍 Что на практике.
Чаще всего решения общего собрания достаточно, так как оно приравнивается законом к доверенности:
✔️ Определение Верховного Суда РФ от 24.08.2018 N 304-ЭС18-12146 по делу N А46-11131/2017
Собственнику отказали в урегулировании разногласий договору управления, так как договор был заключен председателем совета дома на основании решения общего собрания на равных для всех условиях, также утвержденных на собрании.
✔️ Определение Верховного Суда РФ от 15.10.2018 N 304-КГ18-15975 по делу N А27-14726/2017
Признали незаконным отказ ГЖИ во внесении изменений в реестр лицензий, которой не понравился договор, заключенный с председателем совета. Суды указали, что полномочия председателя на заключение договора управления содержатся в решении собрания собственников и приложениях к нему.
✔️ Апелляционное определение Алтайского краевого суда по делу N 33-543/2019
Управляющая компания взыскивала задолженность, а должник просил признать договор управления недействительным.
Договор был подписан даже не председателем, а членами совета дома. Интересна логика суда:
- подписание договора не уполномоченными на то лицами не является основанием для признания сделки недействительной.
- договор утвержден решением общего собрания, которое недействительным не признано. При этом данным решением собственники наделили полномочиями на подписание договора членов совета дома.
- последующее одобрение сделки собственниками создает для них гражданские права и обязанности по сделке с момента ее совершения.
- оспариваемый договор исполняется собственниками, что свидетельствует о воле собственников на его заключение.
✔️ Апелляционное определение Ставропольского краевого суда по делу N 33-2784/2019
Тоже просили признать договор недействительным. Его подписала председатель совета, наделенная таким полномочием решением собрания. Суд, как и в прошлом решении, сослался на последующее одобрение собственниками этой сделки.
❗️ Противоположное мнение.
Определение Московского городского суда от 13.05.2019 N 4г-5802/2019
Председатель пытался добиться от управляющей компания изменения условий договора, которые не соответствовали закону. Решением собрания он был уполномочен на подписание изменений, однако суды посчитали это недостаточным:
«как следует из п. 3 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ обязательным условием представления собственников председателем МКД является наличие нотариально 😳 удостоверенной доверенности, которой в материалы дела не представлено…».
Подписчица канала написала похожий вопрос в Минстрой РФ. Будем ждать его позиции 🙂
👍1
📍 Для управляющих организаций.
Разъяснения Верховного Суда РФ про аннулирование лицензии, если нет домов в управлении.
(Определение от 30.01.2020 № 306-ЭС19-17580 по лелу № А57-18110/2018)
В ст. 199 Жилищного кодекса РФ про аннулирование лицензии есть такое положение:
Основанием для рассмотрения лицензионной комиссией вопроса об обращении в суд с заявлением об аннулировании лицензии является... отсутствие в течение 6 месяцев в реестре лицензий субъекта РФ сведений о МКД, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат.
И на основании этой нормы управляющую компанию из Саратова лишили лицензии. Верховный Суд РФ отменил это решение, указав:
✔️ аннулирование лицензии на основании ч. 2 ст. 199 Жилищного кодекса РФ допустимо, в частности, для случаев, когда из-за противоправного поведения лицензиатаисключаются сведения о МКД из реестра лицензий, в результате чего в реестре отсутствуют в течение 6 месяцев сведения о домах, которыми управляет организация.
❗️ Часть 2 ст. 199 Жилищного кодекса в совокупности с положениями раздела X кодекса в целом, не позволяет прийти к выводу о том, что отсутствие деятельности по управлению домами в период более 6 месяцев, то есть нереализация права на управление МКД, и не внесение в связи с этим сведений о домах, находящихся в управлении, в реестр лицензий, является противоправным и влечет применение административно-правовой санкции в виде аннулирования лицензии.
Верховный Суд РФ придерживался такой позиции и ранее (определения от 30.07.2019 № 301-ЭС19-11302, от 13.09.2019 № 301-ЭС19-14771). После прнятия такого полноценного определения ⤵️ есть надежда, что практика нижестоящих судов придет к единообразию.
Разъяснения Верховного Суда РФ про аннулирование лицензии, если нет домов в управлении.
(Определение от 30.01.2020 № 306-ЭС19-17580 по лелу № А57-18110/2018)
В ст. 199 Жилищного кодекса РФ про аннулирование лицензии есть такое положение:
Основанием для рассмотрения лицензионной комиссией вопроса об обращении в суд с заявлением об аннулировании лицензии является... отсутствие в течение 6 месяцев в реестре лицензий субъекта РФ сведений о МКД, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат.
И на основании этой нормы управляющую компанию из Саратова лишили лицензии. Верховный Суд РФ отменил это решение, указав:
✔️ аннулирование лицензии на основании ч. 2 ст. 199 Жилищного кодекса РФ допустимо, в частности, для случаев, когда из-за противоправного поведения лицензиатаисключаются сведения о МКД из реестра лицензий, в результате чего в реестре отсутствуют в течение 6 месяцев сведения о домах, которыми управляет организация.
❗️ Часть 2 ст. 199 Жилищного кодекса в совокупности с положениями раздела X кодекса в целом, не позволяет прийти к выводу о том, что отсутствие деятельности по управлению домами в период более 6 месяцев, то есть нереализация права на управление МКД, и не внесение в связи с этим сведений о домах, находящихся в управлении, в реестр лицензий, является противоправным и влечет применение административно-правовой санкции в виде аннулирования лицензии.
Верховный Суд РФ придерживался такой позиции и ранее (определения от 30.07.2019 № 301-ЭС19-11302, от 13.09.2019 № 301-ЭС19-14771). После прнятия такого полноценного определения ⤵️ есть надежда, что практика нижестоящих судов придет к единообразию.
Для управляющих организаций и ТСЖ, ЖСК.
Подписчик канала создал сервис в помощь тем, кто управляет МКД.
Он позволяет:
✔️ готовить квитанции для потребителей,
✔️ без головной боли выгрузить данные в ГИС ЖКХ,
✔️ выгрузить данные о задолженностях жильцов в банк и загрузить сведения об оплате услуг,
✔️ организовать работу и вести учет заявок в аварийно-диспетчерской службе,
✔️ выгрузить данные о начислениях в 1С: Бухгалтерию
✔️ удаленно распечатать чеки на онлайн-кассе: сервис поддерживает любые онлайн-кассы фирмы АТОЛ,
✔️ подготовить отчеты для органов власти.
Дополнительные плюшки:
личный кабинет жильца,
сайт для управляющей компании,
онлайн-касса, адаптация под хотелки крупных клиентов. Скоро будет и мобильное приложение.
Посмотрите стоимость сервиса для вашей организации на этой странице.
Оценить программу подписчика можно бесплатно (первые 2 месяца, а если переходите из похожих сервисов, то 3 месяца и скидка на последующие 3).
Техподдержка тоже бесплатная.
#отдуширекомендация - https://www.domuchet.online/ - только те функции, которые действительно нужны, и все они - в одной программе.
Подписчик канала создал сервис в помощь тем, кто управляет МКД.
Он позволяет:
✔️ готовить квитанции для потребителей,
✔️ без головной боли выгрузить данные в ГИС ЖКХ,
✔️ выгрузить данные о задолженностях жильцов в банк и загрузить сведения об оплате услуг,
✔️ организовать работу и вести учет заявок в аварийно-диспетчерской службе,
✔️ выгрузить данные о начислениях в 1С: Бухгалтерию
✔️ удаленно распечатать чеки на онлайн-кассе: сервис поддерживает любые онлайн-кассы фирмы АТОЛ,
✔️ подготовить отчеты для органов власти.
Дополнительные плюшки:
личный кабинет жильца,
сайт для управляющей компании,
онлайн-касса, адаптация под хотелки крупных клиентов. Скоро будет и мобильное приложение.
Посмотрите стоимость сервиса для вашей организации на этой странице.
Оценить программу подписчика можно бесплатно (первые 2 месяца, а если переходите из похожих сервисов, то 3 месяца и скидка на последующие 3).
Техподдержка тоже бесплатная.
#отдуширекомендация - https://www.domuchet.online/ - только те функции, которые действительно нужны, и все они - в одной программе.
domuchet.online
Домучет
Страница знакомства с сервисом Домучет
📍 Про вывески на фасаде.
Одна из самых неоднозначных проблем на практике – нужно ли согласие собственников на их размещение или нет.
Многие суды считают, что раз вывеска не реклама, то согласия не надо, тем более коммерсанты должны по закону доводить до потребителей названия своих заведений.
Другие пишут, что это всё же использование общего имущества, на которое надо получать согласие.
✅ Напомню, что в 2018 году Верховный Суд РФ подробно расписал, что согласие нужно - определение 26 июня 2018 г. N41-КГ18-13.
Однако нижестоящие суды продолжили выносить противоположные решения, а сам Верховный Суд РФ – засиливать совершенно разные позиции, например:
✔️ Определение ВС РФ от 23 августа 2019 г. № 303-ЭС19-13633 по делу № А51-19402/2018
ТСЖ из Приморского края добилось решения о демонтаже вывески, повешенной арендатором магазина без согласия собственников, и взыскало плату за использование фасада.
✔️ Определение ВС РФ от 4 октября 2019 г. N 307-ЭС19-16911 по делу №А56-113652/2018.
Действия ТСЖ из Санкт-Петербурга по демонтажу вывески признали незаконными: вывеска не является рекламой, а арендатор помещения, имеет право на использование общедомового имущества наравне с собственником.
✔️ Определение ВС РФ от 30 января 2020 № 306-ЭС19-26551 по делу № А06-10911/2018.
ТСЖ из Астрахани отказали в иске о демонтаже конструкций, так как они представляют собой вывески, при установке которых не требуется согласование с собственниками.
❗️ Определение ВС РФ от 20.01.2020 № 305-ЭС19-25793 по делу № А41-51150/2018.
Предписание жилищной инспекции Московской области и штраф 40 тыс. руб. на ТСЖ за нарушение правил содержания общего имущества признали законным:
"в связи с тем, что договоры на использование общего имущества дома с организациями, осуществляющими деятельность в этом доме, заключены не были, ГЖИ МО обоснованно указало на недопустимость к крепления к стенам зданий различных вывесок, как того требует пункт 3.5.8 Правил и норм технической эксплуатации
жилфонда № 170."
Для ТСЖ - 40 тыс., а если бы это была управляющая организация? 250 000 как за нарушение лицензионных требований? 🤷♀
❓ Как с этим жить?
Возможно, поможет решение на общем собрании собственников об условиях размещения вывесок, не требующего последующего дополнительного согласования.
Ранее публиковала проект положения об использовании общего имушества, там про вывески было написано в п. 9 (сейчас заметила, что нумерацию пунктов нужно поправить, если будете брать).
Такое решение теоретически должно сократить претензии контролирующих органов и вывести ТСЖ и УО из тупиковой ситуации "демонтировать нельзя оставить", когда не ясно, где же ставить запятую.
Одна из самых неоднозначных проблем на практике – нужно ли согласие собственников на их размещение или нет.
Многие суды считают, что раз вывеска не реклама, то согласия не надо, тем более коммерсанты должны по закону доводить до потребителей названия своих заведений.
Другие пишут, что это всё же использование общего имущества, на которое надо получать согласие.
✅ Напомню, что в 2018 году Верховный Суд РФ подробно расписал, что согласие нужно - определение 26 июня 2018 г. N41-КГ18-13.
Однако нижестоящие суды продолжили выносить противоположные решения, а сам Верховный Суд РФ – засиливать совершенно разные позиции, например:
✔️ Определение ВС РФ от 23 августа 2019 г. № 303-ЭС19-13633 по делу № А51-19402/2018
ТСЖ из Приморского края добилось решения о демонтаже вывески, повешенной арендатором магазина без согласия собственников, и взыскало плату за использование фасада.
✔️ Определение ВС РФ от 4 октября 2019 г. N 307-ЭС19-16911 по делу №А56-113652/2018.
Действия ТСЖ из Санкт-Петербурга по демонтажу вывески признали незаконными: вывеска не является рекламой, а арендатор помещения, имеет право на использование общедомового имущества наравне с собственником.
✔️ Определение ВС РФ от 30 января 2020 № 306-ЭС19-26551 по делу № А06-10911/2018.
ТСЖ из Астрахани отказали в иске о демонтаже конструкций, так как они представляют собой вывески, при установке которых не требуется согласование с собственниками.
❗️ Определение ВС РФ от 20.01.2020 № 305-ЭС19-25793 по делу № А41-51150/2018.
Предписание жилищной инспекции Московской области и штраф 40 тыс. руб. на ТСЖ за нарушение правил содержания общего имущества признали законным:
"в связи с тем, что договоры на использование общего имущества дома с организациями, осуществляющими деятельность в этом доме, заключены не были, ГЖИ МО обоснованно указало на недопустимость к крепления к стенам зданий различных вывесок, как того требует пункт 3.5.8 Правил и норм технической эксплуатации
жилфонда № 170."
Для ТСЖ - 40 тыс., а если бы это была управляющая организация? 250 000 как за нарушение лицензионных требований? 🤷♀
❓ Как с этим жить?
Возможно, поможет решение на общем собрании собственников об условиях размещения вывесок, не требующего последующего дополнительного согласования.
Ранее публиковала проект положения об использовании общего имушества, там про вывески было написано в п. 9 (сейчас заметила, что нумерацию пунктов нужно поправить, если будете брать).
Такое решение теоретически должно сократить претензии контролирующих органов и вывести ТСЖ и УО из тупиковой ситуации "демонтировать нельзя оставить", когда не ясно, где же ставить запятую.
Telegram
ЖКХ
📎 Выкладываю обещанное положение об использовании общего имущества.
✏️ Это шаблон, его можно править по своему усмотрению, а не спрашивать меня, почему там продублирована такая-то норма и не написано про то-то.
Постаралась
✔️ уместить в документе требования…
✏️ Это шаблон, его можно править по своему усмотрению, а не спрашивать меня, почему там продублирована такая-то норма и не написано про то-то.
Постаралась
✔️ уместить в документе требования…